ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ NGUYỄN THỊ THU THỦY

CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO
NHÀ Ở TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN AN
BÌNH KHU VỰC PHÍA BẮC LUẬN VĂN THẠC SĨ TÀI CHÍNH NGÂN HÀNG

LUẬN VĂN THẠC SĨ TÀI CHÍNH NGÂN HÀNG NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS TRẦN ĐĂNG KHÂM
Hà Nội – 2012
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT i
DANH MỤC BẢNG BIỂU ii
DANH MỤC HÌNH VẼ ii
PHẦN MỞ ĐẦU 1
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CHẤT LƯỢNG CÔNG TÁC THẨM
ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO NHÀ Ở TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG
MẠI 7
1.1. Hoạt động cho vay thế chấp tại các ngân hàng thương mại 7
1.1.1. Khái quát về ngân hàng thương mại 7
1.1.2. Hoạt động cho vay thế chấp tại các ngân hàng thương mại 11
1.2. Công tác định giá TSĐB nhà ở tại các ngân hàng thương mại 15
1.2.1. Khái quát về định giá TSĐB nhà ở 15
1.2.2. Quy trình định giá TSĐB nhà ở tại các ngân hàng thương mại 19
1.2.3. Các phương pháp định giá TSĐB nhà ở 21

3.2.3. Xây dựng hệ thống thông tin về BĐS tại ngân hàng 79
3.2.4. Đào tạo đội ngũ nhân sự phục vụ công tác định giá nhà ở 80
3.2.5. Tuyển dụng nhân sự đáp ứng yêu cầu công việc 81
3.2.6. Tuyển dụng cộng tác viên trong công tác xây dựng dữ liệu thị
trường 82
3.2.7. Bổ nhiệm cán bộ quản lý tại từng địa bàn 83
3.2.8. Tăng hạn mức phê duyệt đối với cấp quản lý 84
3.3. Kiến Nghị 85
KẾT LUẬN 91
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 94
PHỤ LỤC
PHẦN MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Định giá bất động sản thế chấp là một trong những nghiệp vụ quan trọng trong hoạt
động tín dụng của ngân hàng thương mại. Cùng với sự phát triển của nền kinh tế nói
chung và hệ thống ngân hàng nói riêng, giá trị của các tài sản đảm bảo sẽ góp phần ảnh
hưởng đến quyết định cho vay của ngân hàng, do đó công tác thẩm định giá tài sản
đảm bảo tại các ngân hàng có vai trò vô cùng quan trọng.
Với việc thành lập Trung Tâm Thẩm Định Giá Tài Sản Đảm Bảo, công tác quản
trị rủi ro và định giá tài sản của ABBank cả về tầm vi mô và vĩ mô đã được độc lập
hoàn toàn với mảng kinh doanh, giúp cho ban điều hành có cái nhìn khách quan, đảm
bảo an toàn kinh doanh và nâng cao hiệu quả hoạt động chung của ngân hàng. Tuy
nhiên, một thực tế là việc định giá TSĐB là nhà ở vẫn thường diễn ra tình trạng bất
cập trong công tác tổ chức định giá khiến cho việc xác định giá trị của BĐS, việc xây
dựng khung giá đất thị trường thường không sát với giá trị thực của BĐS…Chính vì
vậy việc nghiên cứu và phân tích công tác thẩm định giá TSĐB là nhà ở tại ABBank là
cần thiết, do đó tác giả đã chọn đề tài: “Công tác thẩm định giá tài sản đảm bảo nhà
ở tại Ngân Hàng thương mại cổ phần An Bình khu vực phía Bắc” làm nội dung
nghiên cứu của luận văn này.


6. Những đóng góp mới của luận văn
Điểm mới và đóng góp khoa học của luận văn là lần đầu tiên tác giả nghiên cứu
một cách chi tiết những vấn đề cơ bản về định giá TSĐB là nhà ở tại ngân hàng
TMCP An Bình và đặt vấn đề nghiên cứu vào giai đoạn phát triển của thị
trường BĐS, thời điểm thị trường BĐS đóng băng được gần 2 năm, giá cả và
tính thanh khoản giảm mạnh.
7. Bố cục của đề tài
Chương 1: Cơ sở lý luận về chất lượng công tác thẩm định giá tài sản đảm bảo
nhà ở tại ngân hàng thương mại.
Chương 2: Thực trạng chất lượng công tác thẩm định giá tài sản đảm bảo nhà ở
tại Ngân hàng TMCP An Bình khu vực phía Bắc.
Chương 3: Giải pháp nâng cao chất lượng công tác thẩm định giá tài sản đảm bảo
nhà ở tại Ngân hàng TMCP An Bình khu vực phía Bắc.

CHƢƠNG 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CHẤT LƢỢNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN
ĐẢM BẢO NHÀ Ở TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI
1.1. Hoạt động cho vay thế chấp tại các ngân hàng thƣơng mại
1.1.1. Khái quát về ngân hàng thương mại
1.1.1.1. Khái niệm, đặc điểm về ngân hàng thương mại
 Khái niệm:
Ngân hàng thương mại là một tổ chức kinh tế chuyên hoạt động trong lĩnh vực kinh
doanh tiền tệ và tín dụng, nhận tiền gửi từ các tổ chức, cá nhân trong nền kinh tế, sau
đó thực hiện nghiệp vụ cho vay và đầu tư nhằm mục đích sinh lời, đồng thời thực hiện
cung cấp các dịch vụ tài chính, tín dụng và thanh toán cho các tác nhân trong nền kinh
tế.
 Đặc điểm:
 Thứ nhất, hoạt động NHTM là loại hình kinh doanh với mục đích kiếm lời ( bao
gồm 2 hình thức chủ yếu là kinh doanh tiền tệ và dịch vụ Ngân hàng).
 Thứ hai, hoạt động NHTM là loại hình hoạt động kinh doanh có điều kiện,

thương mại
Có rất nhiều loại tài sản đảm bảo trong hoạt động cho vay thế chấp của ngân
hàng thương mại, để có thể thế chấp tại ngân hàng thì các tài sản phải được thế chấp
theo đúng quy định của pháp luật, và tùy từng quy định của mỗi ngân hàng mà các
ngân hàng nhận các loại tài sản đảm bảo khác nhau. Tuy nhiên về cơ bản các ngân
hàng đều có những loại tài sản đảm bảo giống nhau với các mức rủi ro về tài sản được
đánh giá theo các tiêu chí riêng biệt, cụ thể có một số loại tài sản đảm bảo chính tại
ngân hàng thương mại như sau:
 Tài khoản tiền gửi, sổ tiết kiệm, giấy tờ có giá bằng VND/ngoại tệ do các ngân
hàng thương mại phát hành, tín phiếu kho bạc, vàng, trái phiếu chính phủ.
 Cổ phiếu niêm yết/chưa niêm yết
 Bất động sản
 Phương tiện vận tải là ô tô du lịch
 Phương tiện vận tải là ô tô chuyên dụng
 Máy móc thiết bị, dây chuyển sản xuất đồng bộ
 Nhà xưởng
 Các quyền phát sinh theo hợp đồng
 Hàng hóa
1.2. Công tác định giá TSĐB nhà ở tại các NHTM
1.2.1. Khái quát về định giá TSĐB nhà ở
1.2.1.1. Căn cứ định giá TSĐB nhà ở
 Căn cứ vào các yếu tố cơ bản của quá trình lao động tạo ra BĐS
 Căn cứ vào chi phí cơ hội của sử dụng đất và công trình
 Dựa vào những thay đổi của nền kinh tế
 Dựa vào sự phù hợp và đóng góp của BĐS vào quần thể BĐS trong khu vực
 Dựa vào các yếu tố cấu thành của BĐS
 Dựa vào các lợi ích mang lại trong tương lai của BĐS
1.2.1.2. Nguyên tắc định giá TSĐB nhà ở.
 Nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt nhất
 Nguyên tắc cung – cầu

chọn TSSS phù hợp nhất.
Bước 4: Phân tích giá bán và điều kiện của tài sản so sánh để tìm ra các cơ sở điều
chỉnh.
Bước 5: Ước tính giá trị của TSTĐ
Phƣơng pháp thu nhập (phƣơng pháp đầu tƣ)
Phương pháp thu nhập là phương pháp xác định giá trị BĐS căn cứ vào quá trình chuyển
đổi các dòng tiền tương lai thành giá trị vốn hiện tại.
Trong trường hợp luồng thu nhập là cố định hàng năm:
G = NOI/ Ro
Trong trường hợp luồng thu nhập thu được là khác nhau giữa các năm hoặc giữa
các giai đoạn đầu tư:
G = NOI1/(1+r1)1 + NOI2/(1+r2)2 + + NOIn/(1+rn)n + SVn x 1/(1+rn)n
Trong đó: G: giá trị BĐS; NOI: thu nhập hoạt động ròng
Ro là tỷ lệ thu nhập (tỷ lệ sinh lời) chung của BĐS tạo thu nhập
n : số năm hoặc số giai đoạn đầu tư
r1, r2 , rn: tỷ lệ sinh lời (hoặc tỷ lệ chiết khấu) của BĐS tại mỗi thời điểm đầu tư
(năm thứ 1, thứ 2, thứ n)
SVn : Khoản tiền thu hồi năm thứ n (sau khi kết thúc giai đoạn đầu tư)
Các bước tiến hành
- Ước tính thu nhập bình quân hàng năm của tài sản có tính đến tất cả các yếu tố liên
quan tác động đến thu nhập.
- Ước tính tất cả các khoản chi phí để trừ khỏi thu nhập hàng năm như thuế tài sản, sửa
chữa bảo hành.
- Xác định tỷ lệ chiết khấu phù hợp: có thể căn cứ vào tỷ lệ sinh lời của BĐS hoặc theo
mức lãi suất cơ bản của ngân hàng.
- Áp dụng công thức trên để tìm giá trị của tài sản.
1.3. Chất lƣợng công tác thẩm định giá tài sản đảm bảo nhà ở tại các ngân hàng
thƣơng mại
1.3.1. Hệ thống chỉ tiêu đánh giá chất lượng công tác thẩm định giá tài sản đảm bảo
nhà ở tại các ngân hàng thương mại

điểm giao dịch và còn tiếp tục được mở rộng, ABBANK đã trở thành một địa chỉ uy
tín và thân thuộc với hơn 10.000 khách hàng doanh nghiệp và trên 100.000 khách hàng
cá nhân tại 30 tỉnh thành trên cả nước.
2.1.2. Cơ cấu tổ chức – nhân sự của trung tâm thẩm định giá tài sản ABBank khu vực
phía Bắc
Trung tâm Thẩm Định Giá Tài Sản khu vực phía Bắc (hay còn gọi là Phòng
Nghiệp Vụ khu vực 1) là một bộ phận thuộc Trung Tâm Thẩm Định Giá Tài Sản
(TĐGTS) ngân hàng TMCP An Bình (trụ sở chính của Trung Tâm được đặt ở số 170
Hai Bà Trưng, phường Đa Kao, quận 1, TP.Hồ Chí Minh), được thành lập theo quyết
định số 88/QĐ-HĐQT.10 ngày 1/6/2010 về việc thành lập Trung tâm thẩm định giá tài
sản. Trung tâm thẩm định giá tài sản được thành lập là một phòng ban trực thuộc sự
quản lý và chỉ đạo trực tiếp của Tổng Giám Đốc, thực hiện các chức năng, nghĩa vụ và
quyền hạn mà Tổng Giám Đốc ban hành. Dưới sự chỉ đạo trực tiếp của Tổng Giám
Đốc gần hai năm, ngày 22/02/2012 Chủ tịch hội đồng quản trị ngân hàng TMCP An
Bình ban hành quyết định số 12/QĐ-HĐQT.12 về việc Hợp nhất phòng xử lý nợ và
Trung tâm thẩm định giá tài sản bảo đảm vào Khối quản trị tín dụng và Ban hành chức
năng, nhiệm vụ, mô hình tổ chức mới của Khối quản trị tín dụng – Ngân hàng TMCP
An Bình. Trung tâm thẩm định giá tài sản sẽ quản lý các phòng ban ở các khu vực về
mặt nhân sự, định biên, chi trả lương, thưởng, về việc quản lý hàng dọc mặt nghiệp vụ
sẽ báo cáo lên Khối quản trị tín dụng.
2.1.3. Kết quả kinh doanh chủ yếu của ngân hàng TMCP An Bình

0
5,000,000
10,000,000
15,000,000
20,000,000
25,000,000
Năm
2007

Đồng

%
Triệu
Đồng
%
Triệu
Đồng
%
Triệu
Đồng
%
Triệ
u
đồng
%
1, Cho vay
các TCTC
khác

209.11
6

1.04
141.8
13
0.
7
-
-

20.124.
617

100
20.01
8.712
10
0
12.88
2.962
10
0
6.538
.980
10
0
6.858
.134
10
0
(Nguồn: Báo cáo thường niên của ABBank qua các năm)
Hoạt động cho vay của ABBank thể hiện qua dư nợ tín dụng qua các năm, qua bảng
trên ta thấy dư nợ của ABBank tăng dần qua các năm. Nếu dư nợ không có nhiều thay
đổi rõ rệt ở các năm khủng hoảng tài chính toàn cầu 2007, 2008 thì sang năm 2009,
2010 dư nợ tăng rõ rệt. Năm 2009 dư nợ tại ABBank tăng hơn 97% so với năm 2008,
vượt chỉ tiêu đề ra, năm 2010 con số này đã tăng lên hơn 19.000 tỷ đồng, bằng 155%
so với năm 2009. Tuy năm 2011 là năm khó khăn đối với hệ thống ngân hàng, hoạt
động huy động của ABBank không đạt được kết quả như năm 2010, nhưng hoạt động
cho vay vẫn có những nét khả quan, tăng ít so với năm 2010 do sự kìm hãm cho vay
trong mảng bất động sản, trong khi ngân hàng An Bình là ngân hàng có tỷ lệ cho vay

-
-
Tỷ lệ cho vay thế chấp
bằng BĐS

-
-
-
-
-
2.Cho vay khách hàng cá
nhân

7.411.571
9.938.449
,5
6.441.48
1
3.269.49
0
3.429.06
7
Tỷ lệ cho vay K/H cá nhân
thế chấp bằng BĐS (%)

95

95
92
90

1.028.72
0,1
Tỷ lệ cho vay KHDN lớn
thế chấp bằng BĐS (%)

35
29
25.7
23.1
15
(Nguồn: Báo cáo thường niên của ABBank qua các năm)
2.2. Phân tích thực trạng chất lƣợng công tác thẩm định giá tài sản đảm bảo nhà
ở tại ngân hàng TMCP An Bình khu vực phía Bắc.
Quyết định số 201\QĐ-TGĐ.10 của Tổng giám đốc ngân hàng TMCP An Bình
ban hành ngày 07/9/2010 về việc Quy định thẩm định tài sản bảo đảm tại ABBank có
ghi rõ các bước trong quy trình định giá tại ABBank.
Bƣớc 1: Nhận hồ sơ tài sản bảo đảm cần thẩm định giá. Xác định tổng quát về
tài sản cần thẩm định giá, cơ sở thẩm định giá.
Bƣớc 2: Lập kế hoạch thẩm định giá, liên hệ đến các bên liên quan để hẹn ngày
khảo sát hiện trạng tài sản thẩm định.
Bƣớc 3: Thẩm định hiện trạng tài sản, thu thập tài liệu, thông tin thị trường.
Bƣớc 4: Phân tích, điều chỉnh thông tin thu thập thị trường.
Bƣớc 5: Xác định giá trị tài sản bảo đảm cần thẩm định giá, lập báo cáo kết quả
thẩm định giá.
Bƣớc 6: Người có thẩm quyền ký duyệt vào báo cáo thẩm định giá TSBĐ và
chuyển báo cáo kết quả thẩm định về đơn vị đề nghị thẩm định.
Về phương pháp định giá
Nguyên tắc:
Giá trị BĐS là
nhà ở

Thứ hai, phương pháp so sánh được sử dụng phổ biến trong trường hợp định giá nhà ở,
trong nhiều trường hợp các TSTĐ có rất ít thông tin so sánh nhưng chuyên viên định
giá vẫn sử dụng phương pháp này.
Thứ ba, không phải TSSS nào cũng đã được giao dịch thành công, đa phần là các TS
đang trong quá trình rao bán, do đó việc tính toán giá trị thương lượng đối với các
TSSS phụ thuộc hoàn toàn vào các chuyên viên định giá.
2.3. Đánh giá thực trạng chất lƣợng công tác thẩm định giá tài sản đảm bảo nhà ở
tại ngân hàng TMCP An Bình khu vực phía Bắc.
2.3.1. Kết quả đạt được
 Công tác định giá đã có những bước phát triển, quy trình ngày càng được hoàn
thiện, đi từ định giá một cách tự phát đến chỗ bài bản hơn.
 Kết quả định giá ngày càng phù hợp với giá trị thị trường, chính xác, đảm bảo
quyền lợi cho khách hàng.
 Áp dụng các phương pháp định giá hợp lý
 Tiết kiệm thời gian và chi phí
 Hạn chế được những tiêu cực trong hoạt động cho vay nói chung và trong định
giá nói riêng
2.3.2. Hạn chế
 Giá trị nhà ở thế chấp được đánh giá là cách xa nhiều so với giá trị thị trường
 Giá trị định giá lại của tài sản đảm bảo là nhà ở cách xa giá trị thị trường của
tài sản thế chấp.
 Thời gian định giá
 Năng lực và thái độ của chuyên viên định giá
2.3.3. Nguyên nhân
Những nguyên nhân chủ quan
 Quan điểm của các cấp lãnh đạo ngân hàng về việc định giá TSĐB
 Lựa chọn phương pháp định giá chưa phù hợp
 Cơ sở dữ liệu và hệ thống thông tin không đầy đủ là một trong những nguyên
nhân khiến cho việc định giá TSĐB là nhà ở gặp nhiều khó khăn, tốn kém thời
gian, công sức của cán bộ định giá

hàng TMCP An Bình khu vực phía Bắc
3.2.1. Đổi mới nhận thức của lãnh đạo ngân hàng về định giá TSĐB
Để nâng cao chất lượng của hoạt động định giá trước hết cần phải có sự thay đổi trong
tư tưởng và nhận thức của chuyên viên cũng như lãnh đạo ngân hàng về định giá
TSĐB, ngân hàng cần nhận thức được việc xác định giá trị TSĐB phù hợp để hoạch
định chính sách cho vay hợp lý và đánh giá đúng chất lượng nợ của ngân hàng.
3.2.2. Ứng dụng linh hoạt các phương pháp định giá nhà ở
Có rất nhiều phương pháp để định giá TSĐB là nhà ở tại các ngân hàng, và phương
pháp phù hợp nhất là phương pháp so sánh và chi phí. Tuy nhiên cũng cần phải xem
xét và kết hợp với các phương pháp khác để tăng tính hiệu quả của công tác định giá
tại ngân hàng.
3.2.3. Xây dựng hệ thống thông tin về BĐS tại ngân hàng
Các thông tin về nhà ở nói riêng và BĐS nói chung cũng như thông tin giao dịch trên
thị trường BĐS là một nguồn tài nguyên rất quý giá. Nó phục vụ rất tốt cho hoạt động
thẩm định giá tài sản đảm bảo tại ngân hàng, xây dựng đơn giá đất thị trường, bảng dữ
liệu thị trường làm cơ sở cho việc thống kê, dự báo biến động về giá BĐS theo từng
thời kỳ.
3.2.4. Đào tạo đội ngũ nhân sự phục vụ công tác định giá nhà ở
Khi thành lập bộ phận định giá độc lập tại ngân hàng TMCP An Bình thì việc định giá
tài sản đảm bảo là nhà ở trở thành một nghiệp vụ quan trọng và chuyên sâu, hạn chế
những bất cập như thời gian và chi phí trong lĩnh vực này của ngân hàng. Việc đào tạo
và bồi dưỡng cán bộ phụ trách công tác định giá nhà ở cần được chú ý thường xuyên.
3.2.5. Tuyển dụng nhân sự đáp ứng yêu cầu công việc
Trung tâm thẩm định giá khu vực phía Bắc với quy mô hiện tại chưa đủ đáp ứng yêu
cầu của các đơn vị kinh doanh do thiếu nguồn nhân lực, do đó các cấp lãnh đạo cần
nhìn nhận được vấn đề này và tuyển dụng thêm cán bộ định giá, đáp ứng yêu cầu mở
rộng kinh doanh của ngân hàng.
3.2.6. Tuyển dụng cộng tác viên trong công tác xây dựng dữ liệu thị trường
Tuyển dụng cộng tác viên trong quá trình xây dựng bảng khung giá đất là điều cần
thiết, nó giúp cho việc xây dựng dữ liệu thị trường được tiến hành nhanh hơn, giảm

nước ngoài thành lập mở chi nhánh tại Việt nam. Nhu cầu vay tín dụng cho các mục
đích kinh doanh và tiêu dùng ngày càng nhiều giữa ngân hàng và các tổ chức kinh tế,
hộ gia đình cá nhân. Để đảm bảo an toàn cho các khoản vay tín dụng, Ngân hàng
TMCP An Bình đã hình thành bộ phận thẩm định giá tài sản nhằm thực hiện nhiệm vụ
chuyên trách của mình là định giá các tài sản được đem ra thế chấp làm căn cứ cho bộ
phận tín dụng quyết định mức cho vay.
Với mục tiêu nghiên cứu của luận văn đã đề ra là nghiên cứu những vấn đề liên quan
đến công tác thẩm định giá TSĐB nhà ở tại ngân hàng An Bình khu vực phía Bắc, luận
văn đã tập trung nghiên cứu những vấn đề về cơ sở khoa học của định giá TSĐB là
nhà ở, phân tích đánh giá thực trạng quy trình, phương pháp và cách thức tổ chức định
giá tại ABBank trong thời gian qua, trên cơ sở đó luận văn đề ra mục tiêu phương
hướng và những giải pháp chủ yếu để nâng cao công tác thẩm định giá TSĐB là nhà ở
tại ngân hàng TMCP An Bình khu vực phía Bắc. Luận văn đã hoàn thành được một số
nội dung sau:
 Luận văn đã hệ thống hóa có bổ sung những vấn đề về cơ sở khoa học của định
giá TSĐB là nhà ở tại các NHTM.
 Luận văn đã phân tích khái quát thực trạng công tác thẩm định giá TSĐB là nhà
ở tại ngân hàng TMCP An Bình khu vực phía Bắc. Trên cơ sở phân tích thực
trạng của Ngân hàng TMCP An Bình trong công tác định giá TSĐB là nhà ở,
luận văn đã rút ra những nhận xét về hoạt động định giá tại ngân hàng An Bình,
đồng thời cũng chỉ ra những khó khăn vướng mắc trong công tác này và nguyên
nhân của nó.
 Qua sự phân tích đánh giá về tình hình thực trạng công tác thẩm định giá BĐS
nhà ở tại ngân hàng TMCP An Bình khu vực phía Bắc, luận văn đã đề ra được
mục tiêu phương hướng và những giải pháp chủ yếu nhằm nâng cao công tác
này trong thời gian tới.
Điểm mới và đóng góp khoa học của luận văn là lần đầu tiên tác giả nghiên cứu một
cách chi tiết những vấn đề cơ bản về định giá TSĐB là nhà ở tại ngân hàng TMCP An
Bình và đặt vấn đề nghiên cứu vào giai đoạn phát triển của thị trường BĐS, thời điểm
thị trường BĐS đóng băng được gần 2 năm, giá cả và tính thanh khoản giảm mạnh.