HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

NGUYỄN TIẾN DŨNG

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG QUẢN LÝ BIẾN ĐỘNG
ĐẤT ĐAI TẠI QUẬN LONG BIÊN, THÀNH PHỐ HÀ
NỘI GIAI ĐOẠN 2011 - 2015

Chuyên ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

60 85 01 03

Người hướng dẫn khoa học: TS. Đỗ Thị Đức Hạnh

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2016


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên
cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo
vệ lấy bất kỳ học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cám
ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc.

Hà Nội, ngày tháng năm 2016
Tác giả luận văn


MỤC LỤC
Lời cam đoan ..................................................................................................................... i
Lời cảm ơn ........................................................................................................................ ii
Mục lục ........................................................................................................................... iii
Danh mục chữ viết tắt ...................................................................................................... vi
Danh mục bảng ............................................................................................................... vii
Danh mục hình ................................................................................................................ vii
Trích yếu luận văn ......................................................................................................... viii
Abstract of the thesis........................................................................................................ ix
Phần 1. Mở đầu ............................................................................................................... 1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài ...................................................................................... 1

1.2.

Mục tiêu nghiên cứu ........................................................................................... 2

1.3.

Phạm vi nghiên cứu ............................................................................................ 2

Phần 2. Tổng quan tài liệu ............................................................................................. 3
2.1.

Một số vấn đề lý luận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn
liền với đất .......................................................................................................... 3

2.1.1.


với đất ............................................................................................................... 17

2.3.3.

Vai trò của việc đăng ký biến động đối với công tác quản lý biến động
về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. .......................... 20

2.4.

Trình tự, thủ tục đăng ký biến động khi thực hiện quyền của người sử
dụng đất ............................................................................................................ 21

2.5.

Kinh nghiệm của các nước trên thế giới về đăng ký đất đai và tài sản
gắn liền với đất ................................................................................................ 27

iii


2.5.1.

Kinh nghiệm của Australia ............................................................................... 27

2.5.2.

Kinh nghiệm của Anh ....................................................................................... 28

2.5.3.


Nội dung nghiên cứu ........................................................................................ 34

3.4.1.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của quận Long Biên .................................. 34

3.4.2.

Tình hình quản lý đất đai tại quận Long Biên .................................................. 34

3.4.3.

Kết quả đăng ký biến động đất đai tại cơ quan Nhà nước quận Long Biên ............ 34

3.4.4.

Kết quả điều tra biến động thực tế tại quận Long Biên năm 2015 ................... 34

3.4.5.

Đánh giá về quản lý biến động đất đai trên địa bàn quận Long Biên ............... 35

3.4.6.

Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý biến động đất đai trên địa
bàn trong thời gian tới ...................................................................................... 35

3.5.

Phương pháp nghiên cứu .................................................................................. 35

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên ............................................................................................ 37

4.1.2.

Điều kiện kinh tế - xã hội ................................................................................. 39

4.1.3.

Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ......................................... 44

4.2.

Tình hình quản lý đất đai trên địa bàn quận ..................................................... 45

4.2.1.

Tình hình quản lý sử dụng đất quận Long Biên ............................................... 45

4.2.2.

Hiện trạng sử dụng đất quận Long Biên năm 2015 .......................................... 47

iv


4.2.3.

Kết quả đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn


4.5.

Đánh giá về quản lý biến động đất đai trên địa bàn quận Long Biên ............... 65

4.5.1.

Về quy trình đăng ký biến động ....................................................................... 65

4.5.2.

Về biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất ................................................................................................ 66

4.6.

Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý biến động đất đai trên địa
bàn trong thời gian tới ...................................................................................... 68

4.6.1.

Giải pháp chung ................................................................................................ 68

4.6.2.

Giải pháp cụ thể ................................................................................................ 69

Phần 5. Kết luận và kiến nghị ...................................................................................... 70
5.1.



Đăng ký biến động

GCN

Giấy chứng nhận

QH

Quốc hội

TCĐC

Tổng cục Địa chính

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

UBND

Ủy ban nhân dân

vi


DANH MỤC BẢNG
Bảng 2.1.

Quy trình đăng ký biến động theo quy định của pháp luật ........................ 21


Bảng 4.8.

Tổng hợp kết quả điều tra hộ gia đình, cá nhân về biến động đất
đai tại quận Long Biên ............................................................................... 58

Bảng 4.9.

Tổng hợp kết quả điều tra hộ gia đình, cá nhân về biến động đất
đai tại quận Long Biên theo từng tiêu chí .................................................. 59

Bảng 4.10. Kết quả chỉnh lý biến động trên bản đồ địa chính năm 2015 .................... 60
Bảng 4.11. Kết quả chỉnh lý biến động trên sổ địa chính năm 2015 tại Chi
nhánh văn phòng đăng ký đất đai .............................................................. 61
Bảng 4.12. Kết quả chỉnh lý biến động trên sổ mục kê năm 2015 ............................... 61
Bảng 4.13. Kết quả chỉnh lý biến động sổ đăng ký biến động năm 2015 Tại Chi
nhánh văn phòng ĐK ................................................................................. 62
Bảng 4.14. Phân loại tình hình quản lý biến động tại quận.......................................... 63
Bảng 4.15. Kết quả điều tra cán bộ địa chính về biến động đất đai tại quận
Long Biên .................................................................................................. 64

DANH MỤC HÌNH
Hình 4.1. Sơ đồ vị trí địa lý quận Long Biên .................................................................. 37
Hình 4.2. Cơ cấu sử dụng đất năm 2015 quận Long Biên .............................................. 48

vii


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên luận văn: “Đánh giá thực trạng quản lý biến động đất đai tại Quận Long

mức độ chỉnh lý biến động của 4 loại hồ sơ địa chính gồm: sổ địa chính, bản đồ địa
chính, sổ mục kê, sổ đăng ký biến động.

viii


ABSTRACT OF THE THESIS
Thesis title: “Evaluating the management of the land changes in Long Bien
District of Hanoi between 2011 and 2015”
Author: Nguyen Tien Dung
Specialized: Land Management

Code: 60 85 01 03

Instructors: Dr. Main Lecturer. Do Thi Duc Hanh
1. Research purposes
Assessment of the status of the management of the land changes taking place in
Long Bien District, Hanoi 2011-2015.
Recommendation of measures to contribute to the management of land change
more and more effective.
2. Research Methods
The research methods used are: (1) Survey methods of data collection: The
method used in the survey, collecting data, documents and information necessary for the
purpose of research. (2) Method of selecting EAs: Selection of typical areas in the
district with land changes to investigate. (3) Method of analysis, data processing:
Analysis and processing of data after gathering the relevant documentation. (4)
Integrated approach: Synthesis of the management results of registration of changes in
the locality. (5) Comparative method: Comparing regional data surveys and timelines.
(6) Evaluation methods: Assess the degree of adjustment of changes in the cadastral
documents.

cần được khắc phục, quá trình sử dụng đất và tình hình chuyển nhượng quyền sử
dụng đất diễn ra hết sức phức tạp. Điều này đã tạo ra trở ngại rất lớn trong công
tác quản lý Nhà nước về đất đai.
Để quản lý đất đai có hiệu quả đòi hỏi việc nắm bắt, cập nhật thông tin
phải được thực hiện đầy đủ và phản ánh đúng thực trạng sử dụng đất thông qua
đăng ký, chỉnh lý, cập nhật biến động đất đai trên hệ thống hồ sơ tài liệu địa chính.
Mọi biến động đều phải thực hiện theo trình tự thủ tục và phải đăng ký để cập nhật
những thay đổi làm cơ sở bảo đảm quyền lợi và nghĩa vụ hợp pháp của các chủ thể
có liên quan, tạo điều kiện để Nhà nước hoạch định chính sách và phát triển. Vì
vậy công tác cập nhật, chỉnh lý biến động đất đai là một trong những nhiệm vụ cần
thiết, thường xuyên được UBND Quận Long Biên, thành phố Hà Nội cũng như
các phường quan tâm và chỉ đạo thực hiện nhằm tăng cường thực hiện chức năng
quản lý Nhà nước về sử dụng đất đai ngày càng chính xác hơn.
Tuy nhiên thực tế, công tác cập nhật, chỉnh lý biến động đất đai hiện nay
trên địa bàn Quận Long Biên, thành phố Hà Nội còn gặp nhiều khó khăn bất cập
xuất phát từ nhiều nguyên nhân, bao gồm cả nguyên nhân chủ quan và khách
quan. Vậy để thực hiện quản lý biến động một cách hiệu quả, nhằm củng cố công
1


tác quản lý đất đai làm cơ sở cũng chắc cho quản lý đất đai thường xuyên; xuất
phát từ tình hình trên, tôi thực hiện đề tài “Đánh giá thực trạng quản lý biến
động đất đai tại Quận Long Biên, thành phố Hà Nội giai đoạn 2011 - 2015 ”
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
- Đánh giá thực trạng công tác quản lý các biến động đất đai diễn ra tại
Quận Long Biên, thành phố Hà Nội giai đoạn 2011-2015.
- Đề xuất các biện pháp góp phần để công tác quản lý biến động đất đai
ngày một có hiệu quả.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
- Phạm vi không gian: giới hạn với các thửa đất nằm trong ranh giới hành

đất, với những quy định này chế định về quyền sử dụng được hình thành. Nó
được xác lập trên cơ sở đất đai thuộc sở hữu toàn dân, quyền sử dụng đất được
Nhà nước ghi nhận như là một hình thức thể hiện của chủ sử dụng mà Nhà nước
là đại diện. Nhà nước giao đất ghi nhận cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có
quyền sử dụng đất để khai thác công dụng và hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất đai.
Khi nước ta chuyển đổi nền kinh tế sang nền kinh tế thị trường, dưới sự tác động
của cơ chế thị trường nhu cầu đất đai ngày càng nhiều và trở nên bức xúc. Trong
khi Nhà nước vừa không chú trọng đến các yếu tố kinh tế của đất, vừa nghiêm
cấm việc mua bán, chuyển nhượng đất đai dưới mọi hình thức tạo nên một lực
cản cho sự vận động, chuyển dịch của quyền sử dụng đất làm kìm hãm sự phát
triển kinh tế của đất nước. Nhận thấy điều này Nhà nước đã ban hành Hiến pháp
1992, Luật Đất đai 1993 đánh dấu một mốc lịch sử quan trọng trong việc quyết
định quyền của người sử dụng đất. Điều 17, Hiến pháp năm 1992 của nước Cộng
hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam quy định rõ: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn
nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời,
phần vốn và tài sản do nhà nước đầu tư vào các xí nghiệp; công trình thuộc các
ngành và lĩnh vực kinh tế, văn hoá, xã hội, khoa học, kỹ thuật, ngoại giao, quốc
phòng, an ninh cùng các tài tài sản khác mà pháp luật quy định là của Nhà nước,
đều thuộc sở hữu toàn dân”. Điều 1, Luật Đất đai 1993 chỉ rõ: “Đất đai thuộc sở
hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý”. Theo đó người sử dụng đất có 5
3


quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp. Như vậy một
mặt pháp luật tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước
thống nhất quản lý, mặt khác thừa nhận và bảo vệ quyền sử dụng đất hợp pháp
của người chủ sử dụng đất. Tuy nhiên việc thực hiện các quyền này không hoàn
toàn tự do mà phải tuân thủ những điều kiện Nhà nước đặt ra. Như vậy quyền sử
dụng đất được mở rộng hơn và cũng tạo điều kiện cho các giao dịch về đất đai,
thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển.

Theo Điều 167 của Luật Đất đai 2013 người sử dụng đất có 8 quyền
riêng cụ thể là: Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa
kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất.
Đất đai luôn là lĩnh vực nhạy cảm, vậy nên hệ thống pháp luật liên quan
tới đất đai càng chặt chẽ sẽ góp phần quản lý hữu hiệu hơn nguồn tài nguyên
đặc biệt quan trọng của quốc gia, đồng thời giải quyết được căn bản những mâu
thuẫn phát sinh liên quan tới đất đai trong thời kỳ mới.
2.1.2. Quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
Gắn liền với quyền sử dụng đất là quyền sở hữu tài sản trên đất như: Nhà
ở, rừng cây, cây lâu năm, các công trình xây dựng khác… mà phổ biến nhất là
nhà ở. Ở nước ta hiện nay, việc ghi nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
được thể hiện trên cùng một giấy chứng nhận với quyền sử dụng đất và chưa
mang tính bắt buộc. Do vậy, ngay từ đầu người sử dụng đất hầu như không đăng
ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, một bộ phận nhỏ có đăng ký ở hạng
mục nhà ở, còn các hạng mục khác như rừng cây, cây lâu năm không được người
sử dụng quan tâm đăng ký quyền sở hữu. Nhà ở là nhu cầu tất yếu gắn liền với
cuộc sống của con người, được coi là tài sản có giá trị với chủ sở hữu. Việc có
nhà ở của người dân là chính đáng do đó Nhà nước đã xây dựng Pháp lệnh nhà ở
năm 1991 quy định về các quyền của công dân về nhà ở.
Điều 15, Pháp lệnh nhà ở năm 1991, quy định quyền và nghĩa vụ của
người sử dụng đất và chủ sở hữu nhà ở: “Nhà nước, tổ chức xã hội, tổ chức
kinh tế, cá nhân có quyền sở hữu nhà ở được tạo lập hợp pháp thông qua việc
xây dựng, cải tạo, mua, nhận thừa kế, tặng cho và các hình thức khác theo quy
định của pháp luật”.
Luật nhà ở 2005 được Quốc hội khóa XI ban hành ngày 29/11/2005 quy
định về sở hữu nhà ở, phát triển, quản lý việc sử dụng, giao dịch về nhà ở và
quản lý nhà nước về nhà ở.
“Công dân có quyền có chỗ ở thông qua việc tạo lập nhà ở hợp pháp hoặc
thông qua việc thuê, mượn, ở nhờ nhà ở theo quy định của pháp luật. Người tạo
lập nhà ở hợp pháp có quyền sở hữu đối với nhà ở đó”. “Chủ sở hữu nhà ở là tổ

tới quyền của người sử dụng đất còn lưu lại được chỉ là hệ thống số địa bạ
thời Gia Long và sổ địa bộ thời vua Minh Mạng.
b. Thời Pháp thuộc
Trong gần 100 năm Pháp thuộc, người Pháp đã đưa kỹ thuật mới vào lĩnh
vực địa chính. Hệ thống pháp luật đất đai của Pháp đã thay thế luật Gia Long. Hệ
thống bản đồ địa chính được đo vẽ lại và giấy chứng nhận (bằng khoán điền thổ)
được sử dụng thay cho sổ địa bạ ở khu vực đô thị. Pháp triển khai các chế độ
đăng ký đất đai khác nhau cho từng miền.
Tại Nam kỳ, chế độ quản thủ địa bộ được áp dụng để quản lý đất đai của
dân bản xứ từ cuối thế kỉ XIX, trên cơ sở kế thừa và điều chỉnh địa bộ thời Minh
6


Mạng. Sổ địa bộ ghi nhận thêm thông tin về các chứng thư chuyển quyền, lập
quyền, hủy quyền và án tòa; đồng thời có bản đồ giải thửa được lập kèm theo.
Trích lục địa bộ được cấp cho điền chủ (Lê Đình Thắng và Đỗ Đức Đôi, 2000).
Pháp ban hành sắc lệnh 1925 ngày 21/7/1925 quy định chế độ điền thổ thay thế
chế độ địa bộ và chế độ để đương, áp dụng tại Nam kỳ và các nhượng địa của Pháp
tại Hà Nội, Hải Phòng, Đà Nẵng. Mỗi lô đất của từng chủ đất (với thông tin cụ thể
về tên chủ sở hữu, diện tích, vị trí, giáp ranh, quyền liên quan...) được thể hiện trên
một trang của sổ điền thổ. Chủ đất được cấp bằng khoán điền thổ sau khi đăng ký.
Tại Trung kỳ, hoạt động đăng ký đất đai áp dụng theo chế độ quản thủ địa
chính từ những năm 1930, với hồ sơ được lập gồm: bản đồ giải thửa, sổ địa bộ, sổ
điền chủ và tài chủ hộ (Lê Đình Thắng và Đỗ Đức Đôi, 2000). Thủ tục tiến hành khá
chặt chẽ, nhân viên địa chính và các Hội đồng phân ranh, cắm mốc giới thực hiện
việc phân ranh, cắm mốc giới đất và vẽ lược đồ giải thửa, đối chiếu với giấy tờ sở
hữu do chủ đất xuất trình. Bản đồ giải thửa có đánh số và tính diện tích cho các thửa
đất. Hồ sơ phải được công sứ phê duyệt và được công khai trong 02 tháng, sau đó
mới được chuyển về Sở Quản thụ địa chính để lập sổ địa bộ chính thức.
Tại Bắc kỳ, hoạt động đăng ký đất đai được áp dụng theo chế độ điền thổ

với đất theo chính quyền cách mạng cho tới nay.
a. Trước năm 1980
Sau cách mạng tháng 8 năm 1945, vấn đề đầu tiên được cách mạng
quan tâm là vấn đề người cày có ruộng. Tuy còn non trẻ, chính quyền cách
mạng vẫn lần lượt ban hành các chính sách, quy định từng bước mang lại
ruộng đất cho người nông dân.
Ngày 14/12/1953, Quốc hội thông qua Luật cải cách ruộng đất, thủ tiêu
chế độ sở hữu ruộng đất của thực dân – phong kiến, trao trả quyền sở hữu ruộng
đất cho người nông dân. Thông qua cải cách ruộng đất, hơn 2,1 triệu hộ nông dân
đã được chia hơn 800.000ha đất.
Hiến pháp nước Việt Nam dân chủ cộng hòa năm 1959 quy định 3 hình
thức sở hữu về đất đai: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể và sở hữu tư nhân.
Đến tháng 12/1960, phong trào hợp tác hóa được phát động từ những
năm 1950 ở miền Bắc đã cơ bản hoàn thành với khoảng 85% hộ nông dân và
hơn 90% ruộng đất tham gia vào hợp tác xã (Hoàng Việt, 1999). Với phong
trào hợp tác xã, người dân được vận động đưa đất đai, tư liệu sản xuất của
mình vào hợp tác xã để cùng nhau sản xuất nhằm huy động nhân lực, vật lực
cho hoạt động nông nghiệp. Vào thời điểm đó, khi miền Bắc không chỉ lo
củng cố chính quyền mà còn là hậu phương vững chắc cho chiến trường miền
Nam, phong trào hợp tác xã đã phát huy hiệu quả tích cực. Theo đó, quyền sở
hữu đất đai của người nông dân trở thành quyền sở hữu tập thể của hợp tác xã.
Vì vậy, hiện trạng đất đai có nhiều biến động, tuy nhiên những thay đổi này
không được đăng ký, ghi nhận chính thức.
8


Trong suốt giai đoạn này, miền Bắc vừa lo củng cố, bảo vệ chính quyền
cách mạng, vừa tập trung sức người, sức của cho cuộc chiến giải phóng miền
Nam, thống nhất đất nước nên tổ chức ngành địa chính không ổn định, việc đăng
ký đất đai không được xem là vấn đề trọng tâm. Không có một văn bản pháp lý

9


đất cho cá nhân, tổ chức; sổ mục kê; biểu tổng hợp diện tích đất ở (theo tự khai);
biểu tổng hợp diện tích khoanh bao trên bản đồ; bản đồ địa chính; thông báo
công khai hồ sơ đăng ký đất đai; biên bản kết thúc công khai hồ sơ; sổ khai báo
biến động; trích sao khai báo biến động; trích lục bản đồ kèm theo trích sao khai
báo biến động.
Như vậy vấn đề biến động về quyền sử dụng đất đã được chính quyền
quan tâm, và có quy định để quản lý thể hiện bằng sổ khai báo biến động; trích
sao khai báo biến động; trích lục bản đồ kèm theo trích sao khai báo biến động
trong hồ sơ đất đai. Việc đăng ký biến động đất đai không được tiến hành chính
xác và thống nhất mà tùy thuộc vào khả năng của từng địa phương. Nơi có bản
đồ giải thửa thì đo đạc, chỉnh lý, bổ sung. Nơi chưa có bản đồ giải thửa nhưng
việc sử dụng đất có nhiều biến động thì tiến hành đo vẽ bản đồ, sơ đồ giải thửa
bằng phương tiện thô sơ (thước dây, tre, ...), hoặc tổ chức cho người dân tự khai
báo, đăng ký. Hầu hết ở nông thôn là do người dân tự khai và chỉ tiến hành đo
bao, không xác định được vị trí sử dụng cụ thể trên bản đồ, hồ sơ. Do đó, quyền
sử dụng đất hợp pháp của người kê khai đăng ký rất khó xác định.
c. Từ năm 1988 đến nay
Kể từ khi Luật Đất đai đầu tiên được ban hành năm 1987 và có hiệu lực
năm 1988, vấn đề đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất được chính thức quy định là một trong những nội dung của
hoạt động quản lý nhà nước đối với đất đai, trở thành một trong những nhiệm vụ
bắt buộc trung ương phải chỉ đạo các địa phương tiến hành. Trong giai đoạn điều
chỉnh của Luật Đất đai 1987, do ảnh hưởng của quan điểm xã hội chủ nghĩa và tư
tưởng bao cấp, đất đai không được thừa nhận là hàng hóa mà được xem như một
loại phúc lợi xã hội mà Nhà nước phân phối cho người sử dụng đất không phải
trả tiền. Vì vậy Luật Đất đai 1987 nghiêm cấm người sử dụng đất chuyển nhượng
đất đai. Sau đó, hàng loạt các văn bản dưới luật, hướng dẫn thi hành luật được

tiền, giấy tờ trị giá được bằng tiền và các quyền tài sản.
Sau khi Luật Đất đai 1993 ra đời, nhà nước đã ban hành một hệ thống văn
bản hướng dẫn thi hành bao gồm:
Nghị định số 64/CP ngày 27/9/1993 của Chính phủ về việc giao đất nông
nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất
nông nghiệp;
Nghị định 61-CP ngày 5/7/1994 của Chính phủ về mua bán kinh doanh
nhà ở;
Chỉ thị số 10/CT-TTg ngày 20/02/1998 của Thủ tướng Chính phủ về một
số biện pháp đẩy mạnh hoàn thành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông
nghiệp, lâm nghiệp, đất ở nông thôn;
Thông tư 346/1998/TT-TCĐC của Tổng cục Địa chính ngày 16/3/1998
hướng dẫn thống nhất thủ tục đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất.
11


Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai 1993 ngày 02/12/1998;
Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999 của Chính phủ về thủ tục
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và
thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất;
Thông tư số 1417/1999/TT-TCĐC ngày 18/9/1999 của Tổng cục địa chính
hướng dẫn thực hiện thi hành Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999 của
Chính phủ về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế
quyền sử dụng đất và thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất và thế
chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất;
Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai 1993 ngày 29/6/2001;
Thông tư số 1990/2001/TT-TCĐC ngày 30/11/2001 của Tổng cục Địa
chính hướng dẫn các thủ tục đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyển sử dụng
đất và lập hồ sơ địa chính thay thế cho Thông tư số 346/TT-TCĐC ngày

định: “trong các giao dịch về mua bán, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, cho
mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý nhà ở thì nhà ở phải có các điều kiện sau
đây: có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp luật;
không có tranh chấp về quyền sở hữu; không bị kê biên để thi hành án hoặc để
chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”.
Luật sửa đổi, bổ sung Điều 126 của Luật Nhà ở và Điều 121 của Luật Đất
đai ngày 18 tháng 6 năm 2009;
Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 của Chính phủ quy định chi
tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở;
Luật kinh doanh bất động sản 2006 được Quốc hội khóa XI, kỳ họp thứ 9
thông qua ngày 29/6/2006 và có hiệu lực thi hành từ 1/1/2007 quy định về hoạt
động kinh doanh bất động sản, quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân hoạt động
kinh doanh bất động sản và giao dịch bất động sản có liên quan đến kinh doanh
bất động sản;
Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 về việc quy định bổ sung về
việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ
tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai;
Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/7/2006 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
Thông tư liên tịch số 30/2005/TTLT/BTC-BTNMT ngày 18/4/2005 của
Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên Môi trường về việc hướng dẫn việc luân chuyển
hồ sơ của người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính;
Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/06/2006 của
Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên – Môi trường hướng dẫn việc công chứng, chứng
thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất;
13



thực hiện cách đây hơn năm thế kỷ, được chính quyền các chế độ khác nhau kế thừa
và tiếp tục bổ sung, điều chỉnh nhằm mục đích quản lý chặt chẽ về đất đai. Kết quả
được thể hiện trên hệ thống sổ địa bạ về quyền sở hữu đất đai. Tuy nhiên, cho đến
14


nay biến động về quyền sử dụng đất vẫn chưa được quản lý chặt chẽ và có chế tài
bắt buộc người sử dụng đất phải đăng ký. Quản lý được biến động về quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất giúp cho công tác quản lý đất đai ngày
càng hoàn thiện hơn.
2.3. QUY ĐỊNH CHUNG VỀ ĐĂNG KÝ BIẾN ĐỘNG ĐẤT ĐAI
Đăng ký quyền sử dụng đất (QSDĐ) là thủ tục hành chính bắt buộc do cơ
quan Nhà nước thực hiện đối với các đối tượng là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử
dụng đất; là việc ghi nhận QSDĐ với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính và
cấp giấy chứng nhận (GCN) cho những chủ sử dụng đất hợp pháp nhằm lập mối
quan hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước với người sử dụng đất làm cơ sở để Nhà
nước quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai theo pháp luật, bảo vệ quyền và lợi ích hợp
pháp của người sử dụng đất.
Đăng ký quyền sử dụng đất có hai loại là: đăng ký quyền sử dụng đất lần
đầu và đăng ký biến động quyền sử dụng đất.
Về đăng ký tài sản trên đất, kể từ khi thống nhất việc cấp một mẫu giấy
chứng nhận, việc đăng ký tài sản trên đất cũng vẫn được coi như tùy nhu cầu,
không bắt buộc. Việc hướng dẫn đăng ký tài sản chỉ trên giấy tờ, chưa đi vào thực
tế. Do vậy, hiện nay công tác quản lý biến động về quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu tài sản gắn liền với đất cũng là quản lý biến động về quyền sử dụng đất.
2.3.1. Đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu
2.3.1.1. Đối tượng đăng ký
Đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu được thực hiện khi người sử dụng đất
được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng, hoặc đang sử dụng mà thửa đất
đó chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sau khi đăng ký và được