BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM







HÀ HUY HÙNG
ðÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO
HIỆU QUẢ HOẠT ðỘNG CỦA VĂN PHÒNG ðĂNG KÝ
QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT CỦA QUẬN TÂY HỒ,
THÀNH PHỐ HÀ NỘI GIAI ðOẠN 2006 - 2013CHUYÊN NGÀNH : QUẢN LÝ ðẤT ðAI
MÃ SỐ : 60.85.01.03 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
TS. LÊ MINH TÁ


Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page ii

LỜI CẢM ƠN

Với lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc, tôi xin chân thành cảm ơn toàn
thể các thầy cô giáo trong khoa Quản lý ñất ñai, Ban quản lý ñào tạo Học viện
nông nghiệp Việt Nam ñã truyền ñạt cho tôi những kiến thức cơ bản về nghề
nghiệp, tạo ñiều kiện cho tôi hoàn thành luận văn.
Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới thầy giáo TS. Lê Minh Tá ñã tận
tình chỉ bảo, giúp ñỡ tôi thực hiện ñề tài này.
Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Phòng Tài nguyên và Môi
trường, Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất quận Tây Hồ ñã tạo mọi ñiều
kiện giúp ñỡ tôi trong suốt quá trình ñiều tra và tổng hợp số liệu.
Một lần nữa xin chân thành cảm ơn!

Hà Nội, tháng năm 2014
Tác giả luận văn
Hà Huy Hùng
1.4. Mô hình tổ chức ñăng ký ñất ñai, bất ñộng sản ở một số nước 23
1.4.1. Trung Quốc 23
1.4.2. Pháp 24
1.4.3. Thái Lan 27

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page iv

1.5. Tình hình hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất ở
Việt Nam. 28
1.5.1. Tình hình thành lập quyền sử dụng ñất các cấp 28
1.5.2. Cơ cấu tổ chức của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất 29
1.5.3. Nguồn nhân lực của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất 29
1.5.4. ðánh giá chung về tình hình hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền
sử dụng ñất ở Việt Nam 31
1.6. Thực trạng hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký ñất ñai Hà Nội 33
1.6.1 Về mô hình tổ chức 33
1.6.2 Về chức năng nhiệm vụ 35
1.6.3 Về phân cấp chức năng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất các cấp 36
1.6.4 Về cơ chế tài chính 37
1.6.5. Về ñăng ký biến ñộng 37
CHƯƠNG II. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 38
2.1. ðối tượng nghiên cứu 38
2.2. Phạm vi nghiên cứu 38
2.3. Nội dung nghiên cứu 38
2.4. Phương pháp nghiên cứu 39
2.4.1. Phương pháp ñiều tra thu thập số liệu sơ cấp: 39
2.4.2. Phương pháp ñiều tra thu thập số liệu thứ cấp: 39
2.4.3. Phương pháp chọn hộ nghiên cứu 39
2.4.4. Phương pháp thống kê, phân tích và ñánh giá 40

3.5.2. ðánh giá của người dân về hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền
sử dụng ñất quận Tây Hồ 69
3.6. Nguyên nhân làm hạn chế và ñề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt
ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất quận Tây Hồ 76
3.6.1. Nguyên nhân hạn chế hoạt ñộng 76
3.6.2. Giải pháp nâng cao vai trò hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử
dụng ñẩt 78
KẾT LUẬN VÀ ðỀ NGHỊ 81
Kết luận 81
Kiến nghị 83
TÀI LIỆU THAM KHẢO 84
PHỤ LỤC 87

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page vi

DANH MỤC BẢNG Bảng 1.1. Tình hình thành lập Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất
các cấp 28
Bảng 1.2. Nguồn nhân lực của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất
trong cả nước năm 2012 30
Bảng 3.1: Diện tích và cơ cấu ñất quận Tây Hồ năm 2013 45
Bảng 3.2: Tiến ñộ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất lần ñầu của
quận Tây Hồ giai ñoạn 2006 – 2013 55
Bảng 3.3 Kết quả giải quyết hồ sơ ñăng ký biến ñộng năm 2006 –
2013 58
Bảng 3.4. Tổng hợp số lượng bản ñồ ñịa chính 61
Bảng 3.5. Kết quả cấp giấy chứng nhận trước và sau khi thành lập văn


1. Tính cấp thiết của ñề tài
Ngày nay con người ñang cố gắng tạo ra, tìm ra các nguồn năng lượng
mới, sẵn có hơn, rẻ tiền hơn nhằm làm giảm áp lực lên các nguồn tài nguyên
truyền thống, nhưng ñối với ñất ñai thì không thực hiện ñược bởi lẽ ñất ñai là
nguồn tư liệu sản xuất không gì thay thế ñược.
Công tác ñăng ký ñất ñai là một trong những nội dung trong công tác
quản lý Nhà nước về ñất ñai nhằm ñảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của người
sử dụng ñất ñối với Nhà nước, là công cụ ñể Nhà nước thực hiện công tác
quản lý ñất ñai theo quy ñịnh của pháp luật.
Trước ñây, Phòng Tài nguyên và Môi trường là ñơn vị duy nhất hoạt
ñộng liên quan ñến việc thực hiện ñăng ký quyền sử dụng ñất và quản lý biến
ñộng về ñất. Tuy nhiên, do chức năng nhiệm vụ của phòng ña dạng nên việc
thực hiện chức năng trên chưa ñược tập trung.
Nhằm tăng cường tính chuyên môn công tác quản lý về ñăng ký biến
ñộng liên quan ñến ñất ñai, ngày 31/12/2004 Bộ Tài nguyên và Môi trường –
Bộ Nội vụ ñã ban hành Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT-BTNMT-BNV
về hướng dẫn chức năng nhiệm vụ và quyền hạn của Văn phòng ñăng ký
quyền sử dụng ñất, và ñược thay thế bằng Thông tư liên tịch số
05/2010/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 15/03/2010 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường, Bộ Nội vụ, Bộ Tài chính hướng dẫn về chức năng nhiệm vụ
quyền hạn, tổ chức, biên chế và cơ chế tài chính của Văn phòng ñăng ký
quyền sử dụng ñất.
Thực hiện chủ trương trên, ngày 15/03/2005, Uỷ ban nhân dân thành
phố Hà Nội ñã ban hành Quyết ñịnh số 32/2005/Qð-UBND về việc ban hành
hướng dẫn thành lập Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 2


- Nguyên nhân làm hạn chế hoạt ñộng của Văn phòng trong giai ñoạn
2006-2013, ñề xuất các biện pháp nhằm khắc phục những tồn tại và nâng cao
hiệu quả hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất quận Tây Hồ,
thành phố Hà Nội trong thời gian tới.
3. Yêu cầu của ñề tài
- Tìm hiểu các chính sách, văn bản liên quan ñến hoạt ñộng của Văn
phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất
- Tài liệu thu thập và số liệu ñiều tra phải ñảm bảo ñộ tin cậy.
- Kết quả nghiên cứu phải có cơ sở khoa học và thực tiễn. Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 4

CHƯƠNG I. TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1. Nghiên cứu tìm hiểu về ñất ñai, bất ñộng sản, thị trường bất
ñộng sản
1.1.1. ðất ñai
ðất ñai là tài nguyên không thể tái tạo, là tài sản vô cùng quý giá của
mỗi quốc gia với vai trò, ý nghĩa ñặc trưng: ñất ñai là nơi ở, nơi xây dựng cơ
sở hạ tầng của con người và là tư liệu sản xuất.
Về mặt thổ nhưỡng, ñất là vật thể thiên nhiên có cấu tạo ñộc lập, ñược
hình thành do kết quả tác ñộng của nhiều yếu tố: khí hậu, ñịa hình, ñá mẹ,
sinh vật và thời gian. Giá trị tài nguyên ñất ñược ño bằng số lượng diện tích
và ñộ phì. Winkler (1968) xem ñất như một vật thể sống vì trong nó có chứa
nhiều sinh vật: vi khuẩn, nấm, tảo, thực vật, ñộng vật,… do ñó ñất cũng tuân
thủ những quy luật sống, ñó là: phát sinh, phát triển, thoái hóa và già cỗi. Tùy
thuộc vào thái ñộ của con người ñối với ñất mà ñất có thể trở nên phì nhiêu
hơn, cho năng suất cây trồng cao hơn hoặc ngược lại.

khác do pháp luật quy ñịnh”.
Các quy ñịnh về bất ñộng sản trong pháp luật của Việt Nam là khái
niệm mở. Bất ñộng sản bao gồm ñất ñai, vật kiến trúc và các bộ phận không
thể tách rời khỏi ñất ñai và vật kiến trúc. Bất ñộng sản có những ñặc tính sau
ñây: có vị trí cố ñịnh, không di chuyển ñược, tính lâu bền, tính thích ứng, tính
dị biệt, tính chịu ảnh hưởng của chính sách, tính phụ thuộc vào năng lực quản
lý, tính ảnh hưởng lẫn nhau.
1.1.3. Thị trường bất ñộng sản
Thị trường bất ñộng sản là tổng hòa các giao dịch về bất ñộng sản ñạt
ñược tại những khu vực ñịa lý nhất ñịnh trong một thời ñiểm nhất ñịnh. Do
vậy thị trường bất ñộng sản là nơi tiến hành các giao dịch về bất ñộng sản,
mang tính khu vực và biến ñộng theo thời gian.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 6

Thị trường bất ñộng sản bao gồm 3 thị trường nhánh: Thị trường mua
bán; thị trường cho thuê bất ñộng sản; thị trường thế chấp và bảo hiểm bất
ñộng sản. Thị trường bất ñộng sản có 3 cấp, gồm:
- Thị trường cấp I: là thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê
quyền sử dụng ñất (còn gọi là thị trường ñất ñai);
- Thị trường cấp II: Là thị trường xây dựng công trình ñể bán, cho thuê;
- Thị trường cấp III: Là thị trường bán lại hoặc cho thuê lại công trình
ñã mua hoặc thuê. (Nguyễn ðình Bồng, 2010)
1.2. ðăng ký ñất ñai, bất ñộng sản.
1.2.1. Khái niệm về ñăng ký ñất ñai
1.2.1.1. ðăng ký Nhà nước về ñất ñai
ðăng ký ñất ñai là một thủ tục hành chính do cơ quan Nhà nước thực
hiện ñối với các ñối tượng là các tổ chức, hộ gia ñình và cá nhân sử dụng
ñất, sở hữu tài sản gắn liền với ñất. Bởi ñăng ký ñất ñai và tài sản gắn liền

ðăng ký ñất ñai là ñiều kiện ñảm bảo ñể Nhà nước quản chặt chẽ
toàn bộ quỹ ñất trong phạm vi lãnh thổ, ñảm bảo cho ñất ñai ñược sử dụng
ñầy ñủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất.
ðăng ký ñất ñai là một công cụ của Nhà nước ñể bảo vệ lợi ích Nhà
nước, lợi ích cộng ñồng cũng như lợi ích công dân.
ðăng ký ñất ñai là một nội dung quan trọng có quan hệ hữu cơ với
các nội dung, nhiệm vụ khác của quản lý Nhà nước về ñất ñai như: Xây
dựng và ban hành các văn bản pháp quy về quản lý và sử dụng ñất; công
tác ñiều tra ño ñạc; công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng ñất; công tác
giao cho thuê ñất; công tác phân hạng ñịnh giá ñất; công tác thanh tra giải
quyết tranh chấp ñất ñai…
1.2.2. Cơ sở ñăng ký ñất ñai, bất ñộng sản.
1.2.2.1. Hồ sơ ñịa chính
Hồ sơ ñịa chính là tài liệu chứa ñựng thông tin liên quan tới thuộc

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 8

tính, chủ quyền và chủ thể có chủ quyền ñối với ñất ñai, bất ñộng sản. Hồ
sơ ñịa chính ñược lập ñể phục vụ cho lợi ích của nhà nước và phục vụ
quyền lợi của công dân.
- ðối với Nhà nước: ñể thực hiện việc thu thuế cũng như ñảm bảo
cho việc quản lý, giám sát, sử dụng và phát triển ñất ñai một cách hợp lý và
hiệu quả.
- ðối với công dân, việc lập hồ sơ ñảm bảo cho người sở hữu, người
sử dụng có các quyền thích hợp ñể họ có thể giao dịch một cách thuận lợi,
nhanh chóng, an toàn và với một chi phí thấp.
1.2.2.2. Nguyên tắc ñăng ký ñất ñai, bất ñộng sản.
ðăng ký ñất ñai, bất ñộng sản dựa trên những nguyên tắc:
- Nguyên tắc ñăng nhập hồ sơ (the booking principle);

ñảm quyền nào khác. Trên thực tế các giao dịch pháp lý về bất ñộng sản rất ña
dạng trong khuôn khổ các phương thức chuyển giao quyền. ðó có thể là một
giao dịch thuê nhà ñơn giản, thuê nhượng dài hạn, phát canh thu tô dài hạn,
thuê danh kèm thu lãi, cho quyền ñịa dịch, thế chấp và các quyền khác, ñặc
biệt là hình thức giao dịch phổ thông nhất là mua bán bất ñộng sản.
- Văn tự giao dịch là một văn bản viết mô tả một vụ giao dịch ñộc
lập, nó thường là các văn bản hợp ñồng mua bán, chuyển nhượng hoặc các
thoả thuận khác về thực hiện các quyền hoặc hưởng thụ lợi ích trên ñất
hoặc liên quan tới ñất. Các văn tự này là bằng chứng về việc một giao dịch
nào ñó ñược thực hiện, nhưng các văn tự này là không phải là bằng chứng
về tính hợp pháp của các quyền ñược các bên ñem ra giao dịch. Văn tự mua
bán có thể không có người làm chứng, có thể có người làm chứng, có thể
do người ñại diện chính quyền xác nhận. Tuy nhiên, văn tự trên không thể
là bằng chứng pháp lý về việc mua bán có quyền sở hữu hoặc sử dụng hợp
pháp ñối với nhà và ñất ñem ra mua bán.
- ðăng ký văn tự giao dịch là hình thức ñăng ký với mục ñích phục

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 10

vụ các giao dịch, chủ yếu là mua bán bất ñộng sản. Hệ thống ñăng ký văn
tự giao dịch là một hệ thống ñăng ký mà ñối tượng ñăng ký là bản thân các
văn tự giao dịch. Khi ñăng ký, các văn tự giao dịch có thể ñược sao chép
nguyên văn hoặc trích sao những nội dung quan trọng vào sổ ñăng ký.
Do tính chất và giá trị pháp lý của văn tự giao dịch, dù ñược ñăng ký hay
không ñăng ký vẫn văn tự giao dịch không thể là chứng cứ pháp lý khẳng ñịnh
quyền hợp pháp ñối với bất ñộng sản. ðể ñảm bảo an toàn cho quyền của mình,
bên mua phải tiến hành ñiều tra ngược thời gian ñể tìm tới nguồn gốc của
quyền ñối với ñất mà mình mua. (Nguyễn ðình Bồng, 2010)
1.2.3.2. ðăng ký quyền

Ưu ñiểm của ñăng ký quyền là thuận tiện và an toàn cho mọi giao
dịch ñối với bất ñộng sản ñã ñăng ký. Tuy nhiên việc ñăng ký lần ñầu trong
ñăng ký quyền rất khó khăn vì rất khó xác ñịnh chứng cứ về quyền hợp
pháp ñối với bất ñộng sản, nhất là ñối với những bất ñộng sản ñã có lịch sử
chiếm dụng hoặc sử dụng lâu ñời. Chính vì lý do ñó, mặc dù việc ñăng ký
quyền ñã ñược khởi xướng từ rất lâu nhưng tại nhiều quốc gia tỷ lệ bất
ñộng sản ñược ñăng ký quyền vẫn rất thấp; nhiều quốc gia duy trì song
song hai hệ thống ñăng ký văn tự giao dịch và ñăng ký quyền, thậm chí
thừa nhận giá trị pháp lý của giao dịch trao tay không ñăng ký (private
conveyancing).
Với những quan niệm như trên, việc ñăng ký bất ñộng sản và ñất ñai
không phải là hành vi xác lập quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng ñối với bất
ñộng sản hoặc ñất ñai mà chỉ là một hành vi ghi nhận các quyền ñã tồn tại
một cách trực tiếp (qua việc ñăng ký quyền) hoặc gián tiếp (qua việc ñăng
ký văn tự giao dịch) vào hồ sơ ñăng ký nhà nước. Thực tế ở nhiều nước,
các cơ quan ñăng ký bất ñộng sản hoặc ñất ñai không cấp giấy chứng nhận
quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng mà chỉ cấp giấy chứng nhận việc các
quyền ñó ñã ñược ñăng ký, thậm chí chỉ cấp bản trích sao nội dung hồ sơ

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 12

ñăng ký mà thôi. Từ quan niệm như vậy, cơ quan ñăng ký hoặc cơ quan cấp
giấy chứng nhận không nhất thiết phải là cơ quan ñịnh ñoạt về quyền sở
hữu hoặc quyền sử dụng nên có thể là một cơ quan thuộc hệ thống cơ quan
quản lý ñất ñai (thực hiện quyền của nhà nước với tư cách chủ sở hữu ñất
ñai) hoặc là một cơ quan thuộc hệ thống tư pháp, có thể ñược tổ chức theo
ngành dọc hoặc phân cấp theo các cấp hành chính mà không ảnh hưởng tới
vai trò của một cơ quan ñăng ký. (Nguyễn ðình Bồng, 2010)
1.3. Văn phòng ðăng ký quyền sử dụng ñất ở Việt Nam

sử dụng ñất
- Luật ðất ñai 2003 quy ñịnh:
“Việc ñăng ký quyền sử dụng ñất ñược thực hiện tại Văn phòng
ñăng ký quyền sử dụng ñất trong các trường hợp: Người ñang sử dụng ñất
chưa ñược cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất; Người sử dụng ñất
thực hiện quyền chuyển ñổi, chuyển nhượng, nhận thừa kế, tặng cho, cho
thuê, cho thuê lại quyền sử dụng ñất; Thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng
quyền sử dụng ñất; Người sử dụng ñất ñã có Giấy chứng nhận quyền sử
dụng ñất ñược cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép ñổi tên, chuyển
mục ñích sử dụng ñất, thay ñổi ñường ranh giới thửa ñất; Người ñược sử
dụng ñất theo bản án hoặc quyết ñịnh của Toà án nhân dân, quyết ñịnh thi
hành án của cơ quan thi hành án, quyết ñịnh giải quyết tranh chấp ñất ñai
của cơ quan nhà nước có thẩm quyền ñã ñược thi hành”
“Cơ quan quản lý ñất ñai ở ñịa phương có Văn phòng ñăng ký quyền
sử dụng ñất là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý hồ sơ ñịa
chính gốc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ ñịa chính, phục vụ người sử dụng ñất
thực hiện các quyền và nghĩa vụ ”.
- Nghị ñịnh số 181/2004/Nð-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của
Chính phủ về thi hành Luật ðất ñai quy ñịnh: UBND tỉnh, thành phố trực
thuộc Trung ương quyết ñịnh thành lập Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 14

ñất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường, thành lập các chi nhánh của Văn
phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất tại các ñịa bàn cần thiết; Ủy ban nhân
dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh căn cứ vào nhu cầu ñăng ký
quyền sử dụng ñất trên ñịa bàn quyết ñịnh thành lập Văn phòng ñăng ký
quyền sử dụng ñất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường.
Như vậy, Nghị ñịnh ñã quy ñịnh rất rõ sự phân cấp trong việc thành

BTNMT hướng dẫn việc ñăng ký thế chấp, bảo lãnh.
- Bộ Luật Dân sự (2005)
Liên quan ñến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng ñất khi thực
hiện ñăng ký quyền sử dụng ñất tại Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất,
quyền sở hữu ñược Bộ Luật Dân sự 2005 quy ñịnh cụ thể bao gồm quyền
chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền ñịnh ñoạt tài sản của chủ sở hữu theo
quy ñịnh của pháp luật (ðiều 164); Việc ñăng ký quyền sở hữu tài sản
(ðiều 167); Thời ñiểm chuyển quyền sở hữu ñối với tài sản (ðiều 168);
Các quyền của người không phải là chủ sở hữu ñối với tài sản (ðiều 173).
Trên cơ sở ñó, pháp nhân, thể nhân tự xác ñịnh quyền và nghĩa vụ của
mình về bất ñộng sản hợp pháp (trong ñó có quyền sử dụng ñất) ñối với
Nhà nước và cơ quan có thẩm quyền.
- Thông tư liện tịch số 05/2010/TTLT/ BTNMT-BNV-BTC ngày 15
tháng 3 năm 2010 hướng dẫn về chức năng nhiệm vụ, quyền hạn, tổ chức,
biên chế và cơ chế tài chính của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất.
Thông tư quy ñịnh về vị trí chức năng, nhiệm vụ quyền hạn, cơ cấu tổ
chức, biên chế, cơ chế tài chính của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất
(Bãi bỏ mục I của Thông tư 38/2004/TTLT- BTNMT- BNV ngày 31 tháng
12 năm 2004 của liên Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Tài chính).
Về tổng thể thì việc Nhà nước ban hành các quy ñịnh liên quan ñến
Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất trong hệ thống văn bản quy phạm
pháp luật hiện hành tuy không nhiều nhưng ñược xem là tương ñối ñầy ñủ.
ðây là căn cứ pháp lý ban ñầu ñể thành lập và ñưa các Văn phòng ñăng ký
quyền sử dụng ñất ñi vào hoạt ñộng.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 16

1.3.2. Khái quát về hệ thống ñăng ký ñất ñai Việt Nam
1.3.2.1. Từ năm 1945 ñến năm 1979

- Thông tư 1990/2001/TT-TCðC ngày 30/11/2001 của Tổng cục ñịa
chính về hướng dẫn ñăng ký ñất ñai, lập hồ sơ ñịa chính và cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng ñất.
1.3.2.4. Từ khi thực hiện Luật ðất ñai 2003 ñến nay
Theo quy ñịnh pháp luật ñất ñai hiện hành ñất ñai thuộc sở hữu toàn
dân do Nhà nước thống nhất quản lý, Nhà nước giao ñất cho tổ chức, hộ gia
ñình, cá nhân sử dụng vào các mục ñích; Nhà nước còn cho các tổ chức, hộ
gia ñình, cá nhân thuê ñất. Do vậy, ở nước ta ñăng ký ñất ñai là ñăng ký
quyền sử dụng ñất Nhà nước giao, cho thuê.
Luật ðất ñai năm 2003 quy ñịnh cụ thể nhiệm vụ: “ðăng ký quyền
sử dụng ñất, lập và quản lý hồ sơ ñịa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng ñất”. “ðăng ký quyền sử dụng ñất là việc ghi nhận quyền sử dụng ñất
hợp pháp ñối với một thửa ñất xác ñịnh vào hồ sơ ñịa chính nhằm xác lập
quyền và nghĩa vụ của người sử dụng ñất”
Luật dành riêng một chương quy ñịnh các thủ tục hành chính trong
quản lý và sử dụng ñất ñai theo phương châm tạo ñiều kiện thuận lợi nhất
cho người sử dụng ñất hợp pháp thực hiện ñầy ñủ quyền và nghĩa vụ sử
dụng ñất của mình.
- Hệ thống ðăng ký ñất ñai có hai loại là ñăng ký ban ñầu và ñăng ký
biến ñộng
+ ðăng ký ban ñầu ñược thực hiện khi Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất,
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất cho tổ chức, hộ gia ñình cá nhân;
+ ðăng ký biến ñộng - ñăng ký những biến ñộng ñất ñai trong quá
trình sử dụng do thay ñổi diện tích (tách, hợp thửa ñất, sạt lở, bồi lấp…),
do thay ñổi mục ñích sử dụng, do thay ñổi quyền và các hạn chế về quyền
sử dụng ñất.