TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI

KHOA TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
----------------

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP
Đề tài:

QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT XÃ ĐẶNG XÁ,
HUYỆN GIA LÂM, TP. HÀ NỘI GIAI ĐOẠN 2013 - 2020

Sinh viên thực hiện

: NGUYỄN THỊ THU THỦY

Lớp

: QLĐĐC

Khóa

: 54

Chuyên ngành đào tạo: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Giáo viên hướng dẫn : PGS.TS. NGUYỄN THỊ VÒNG
Địa điểm thực tập
: UBND xã Đặng Xá, huyện Gia Lâm,
Thành phố Hà Nội

HÀ NỘI - 2013


tôi; các cán bộ phòng Địa chính UBND xã Đặng Xá – huyện Gia Lâm – TP. Hà
Nội đã tạo mọi điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực tập tại cơ quan.
Cuối cùng, tôi xin chân thành cảm ơn gia đình, bạn bè đã giúp đỡ, động
viên tôi trong quá trình thực hiện khóa luận tốt nghiệp.
Hà nội, ngày 26 tháng 04 năm 2013
Sinh viên

Nguyễn Thị Thu Thủy

ii


MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN...............................................................................................
LỜI CẢM ƠN...................................................................................................
MỤC LỤC........................................................................................................
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT..............................................................
DANH MỤC BẢNG......................................................................................
PHẦN 1. ĐẶT VẤN ĐỀ...................................................................................
1.1. Tính cấp thiết của đề tài..........................................................................
1.2. Mục đích, yêu cầu...................................................................................
1.2.1. Mục đích............................................................................................
1.2.2. Yêu cầu..............................................................................................
PHẦN 2. TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU.........................................
2.1. Cơ sở lý luận của quy hoạch sử dụng đất:...............................................
2.1.2. Đối tượng nghiên cứu của quy hoạch sử dụng đất:...........................
2.1.3. Mối quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất và các loại hình quy
hoạch khác........................................................................................
2.2. Căn cứ pháp lý của quy hoạch sử dụng đất.............................................
2.2.1. Những căn cứ pháp lý của quy hoạch sử dụng đất............................

4.1.1. Điều kiện tự nhiên, tài nguyên và môi trường................................
4.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội...............................................
4.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và môi
trường..............................................................................................
4.2. Tình hình quản lý sử dụng đất đai.........................................................
4.2.1. Tình hình quản lý đất đai................................................................
4.2.2. Hiện trạng sử dụng đất và biến động các loại đất...........................
4.3. Đánh giá tiềm năng đất đai:...................................................................
4.3.1. Đánh giá tiềm năng đất đai để phục vụ sản xuất nông nghiệp
........................................................................................................
iv


4.3.2 Đánh giá tiềm năng đất đai để phục vụ cho việc chuyển đổi cơ
cấu sử dụng đất...............................................................................
4.4. Phương án quy hoạch sử dụng đất........................................................
4.4.1. Các chỉ tiêu phát triển kinh tế - xã hội trong thời kỳ quy
hoạch...............................................................................................
4.4.2. Tổng hợp và dự báo nhu cầu sử dụng đất trong kỳ quy hoạch:
........................................................................................................
4.4.3. Khả năng đáp ứng về số lượng, chất lượng dất đai cho nhu
cầu sử dụng đất...............................................................................
4.4.4. Quy hoạch sử dụng đất phi nông nghiệp.........................................
4.4.5. Quy hoạch sử dụng đất nông nghiệp...............................................
4.5. Đánh giá tác động của phương án quy hoạch sử dụng đất đến
kinh tế - xã hội:......................................................................................
4.5.1.Đánh giá tác động về kinh tế:...........................................................
4.5.2. Đánh giá tác động về xã hội:...........................................................
4.5.3. Hiệu quả môi trường.......................................................................
4.6. Phân kỳ quy hoạch sử dụng đất.............................................................


GCN

Giấy chứng nhận.

:

GPMB :

Giải phóng mặt bằng.

HTXDV:

Hợp tác xã dịch vụ.

KĐT

Khu đô thị.

:

QSDĐ :

Quyền sử dụng đất.

TP

:

Thành phố.



PHẦN 1. ĐẶT VẤN ĐỀ
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên của mỗi quốc gia, là nguồn lực quan trọng
cho các ngành sản xuất để tạo ra sản phẩm nhằm nuôi sống con người. Trong
sản xuất Nông nghiệp, đất đai là tư liệu sản xuất không gì có thể thay thế
được, còn đối với các ngành sản xuất khác đất đai cũng không kém phần quan
trọng như làm cơ sở để xây dựng các công trình sản xuất kinh doanh, văn hoá
xã hội, an ninh quốc phòng, là địa bàn phân bố các khu dân cư, các cơ sở kinh
tế…Chính vì vậy việc sử dụng hợp lý và hiệu quả nguồn tài nguyên đất đai để
mang lại lợi ích cho con người là hết sức cần thiết.
Đất đai là thành phần quan trọng nhất của môi trường sống. Mọi hoạt
động của sinh vật nói chung và con người nói riêng đều diễn ra trên một đơn
vị đất đai nào đó.Trong quá trình sản xuất con người tác động vào đất đai tạo
ra của cải vật chất nên có thể nói đất đai là một tư liệu sản xuất. Nhưng không
giống với bất kỳ một tư liệu sản xuất nào, đất đai là nguồn tài nguyên có hạn
về không gian và diện tích, có vị trí cố định trong không gian, không thể di
dời theo ý muốn chủ quan của con người. Do đó đã tạo ra sự khác biệt về giá
trị kinh tế và phi kinh tế giữa các mảnh đất nằm ở các vị trí khác nhau. Đất
đai đã trở thành tư liệu không thể thay thế được.
Hiến pháp nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt nam 1992 đã quy định
“Đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước thống nhất quản lý theo quy hoạch
và pháp luật, đảm bảo sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả”
Điều 7 luật đất đai 2003 quy định “ Nhà nước thực hiện quyền đại diện
chủ sở hữu toàn dân về đất đai”…
Quy hoạch sử dụng đất đai nhằm phân bổ việc sử dụng nguồn tài
nguyên đất được tốt hơn. Quy hoạch sử dụng đất đai phải được thực hiện tuần
tự từ tổng thể đến chi tiết đảm bảo thống nhất quản lý nhà nước về đất
1

2


xã là phương án quy hoạch chi tiết cụ thể hoá từng hạng mục đất giúp cho các
nhà quản lý có cơ sở vững chắc để quản lý đất đai chặt chẽ hơn.
1.2. Mục đích, yêu cầu
1.2.1. Mục đích
- Xác định sự ổn định về mặt pháp lý cho công tác quản lý Nhà nước về
đất đai;
- Làm cơ sở cho việc giao đất và đầu tư phát triển sản xuất của các
ngành kinh tế, giữ vững trật tự an ninh chính trị - xã hội của xã.
1.2.2. Yêu cầu
- Việc xây dựng phương án quy hoạch sử dụng đất phải đảm bảo đúng
theo yêu cầu quy phạm của Bộ Tài nguyên và Môi trường;
- Phương án quy hoạch sử dụng đất đảm bảo tính hiệu quả kinh tế và
tính khả thi cao, đảm bảo về thời gian và đúng trình tự công.

3


PHẦN 2. TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
2.1. Cơ sở lý luận của quy hoạch sử dụng đất:
2.1.1. Khái niệm quy hoạch sử dụng đất:
Quy hoạch sử dụng đất là một hiện tượng kinh tế - xã hội đặc thù. Đây
là một hoạt động vừa mang tính khoa học, vừa mang tính pháp lý của một hệ
thống các biện pháp kỹ thuật, kinh tế, xã hội được xử lý bằng các biện pháp
phân tích tổng hợp về sự phân bố địa lý của các điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã
hội. Từ trước tới nay có rất nhiều quan điểm về quy hoạch sử dụng đất. Có
quan điểm cho rằng: quy hoạch sử dụng đất chỉ tồn tại đơn thuần là biện pháp
kỹ thuật, thông qua đó chúng ta thực hiện nhiệm vụ đo đạc bản đồ, giao đất

kiện kinh tế - xã hội.
Kết hợp bảo vệ đất và bảo vệ môi trường cần đề ra nguyên tắc đặc thù,
riêng biệt về chế độ sử dụng đất, căn cứ vào những quy luật đã được phát
hiện, tùy theo từng điều kiện và từng mục đích cần đạt được, như vậy đối
tượng của quy hoạch sử dụng đất là:
- Nghiên cứu quy luật về chức năng chủ yếu của đất như một tư liệu
sản xuất chủ yếu.
- Đề xuất các biện pháp sử dụng đất phù hợp, có hiệu quả cao, kết hợp
với bảo vệ đất và bảo vệ môi trường của tất cả các ngành.
2.1.3. Mối quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất và các loại hình quy hoạch
khác
2.1.3.1 Mối quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch tổng thể phát
triển kinh tế - xã hội
Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội là một trong những tài liệu
tiền kế hoạch cung cấp căn cứ khoa học cho việc xây dựng các kế hoạch phát
triển kinh tế - xã hội, trong đó có đề cập đến dự kiến sử dụng đất ở mức độ
phương hướng với một số nhiệm vụ chủ yếu. Trong khi đó, nhiệm vụ chủ yếu
5


của quy hoạch sử dụng đất là căn cứ vào yêu cầu phát triển kinh tế và các điều
kiện tự nhiên, kinh tế, xa hội mà điều chỉnh cơ cấu và phương hướng sử dụng
đất, xây dựng phương án quy hoạch sử dụng đất thống nhất và hợp lý. Như
vậy, quy hoạch sử dụng đất cụ thể hóa quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế
xã - hội và nội dung của nó được điều hòa, thống nhất với quy hoạch tổng thể
phát triển kinh tế - xã hội.
2.1.3.2. Mối quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất với dự báo và chiến lược
dài hạn sử dụng đất
Dự báo sử dụng đất đai là một bộ phận của dự báo dài hạn về phát
triển kinh tế xã hội của đất nước phù hợp với trình độ phát triển của lực

dụng toàn bộ đất đai cũng như bố cục không gian trong khu vực quy hoạch.
2.1.3.5. Mối quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch các ngành
Quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch các ngành là quan
hệ tương hỗ vừa phát triển vừa hạn chế lẫn nhau. Quy hoạch các ngành là cơ
sở và bộ phận hợp thành của quy hoạch sử dụng đất nhưng lại chịu sự chỉ đạo
và khống chế của quy hoạch sử dụng đất.
2.1.3.6. Mối quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất cả nước với quy hoạch sử
dụng đất của các địa phương
Quy hoạch sử dụng đất cả nước và quy hoạch sử dụng đất các địa
phương hợp thành một hệ thống quy hoạch sử dụng đất hoàn chỉnh. Quy
hoạch sử dụng đất cả nước là căn cứ định hướng để xây dựng quy hoạch sử
dụng đất cấp tỉnh. Quy hoạch sử dụng đất cấp huyện dựa trên cơ sở quy hoạch
sử dụng đất cấp tỉnh. Quy hoạch sử dụng đất cấp xã là khâu cuối cùng của hệ
thống quy hoạch sử dụng đất, được xây dựng dựa vào quy hoạch sử dụng đất
cấp huyện. Mặt khác, quy hoạch sử dụng đất cấp dưới là nền tảng để bổ sung,
hoàn thiện quy hoạch sử dụng đất cấp trên.

7


2.2. Căn cứ pháp lý của quy hoạch sử dụng đất
2.2.1. Những căn cứ pháp lý của quy hoạch sử dụng đất
Trong sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, sự chuyển dịch
cơ cấu kinh tế đã gây áp lực ngày càng lớn đối với đất đai. Chính vì vậy Đảng
và Nhà nước ta luôn coi trọng công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Nhà nước ta đã ban hành hệ thống văn bản pháp luật như Hiến pháp, Luật Đất
đai và các văn bản hướng dẫn lập quy hoạch sử dụng đất, cụ thể như sau:
- Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 đã
khẳng định tại Điều 18, Chương II: “Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất
đai theo quy hoạch và pháp luật, đảm bảo sử dụng đúng mục đích và hiệu

và Môi trường về việc hướng dẫn thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai và xây
dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất.
- Thông tư số 19/2009/TT-BTNMT ngày 02/11/2009 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định chi tiết việc lập, điều chỉnh và thẩm định quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
- Quyết định số 04/2005/QĐ-BTNMT ngày 30/06/2005 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường ban hành quy trình lập và điều chỉnh quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất.
- Quyết định số 23/2007/QĐ-BTNMT ngày 17/12/2007 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường về việc ban hành kí hiệu bản đồ hiện trạng sử dụng đất
và bản đồ quy hoạch sử dụng đất.
- Quyết định số 47/2009/QĐ-UBND ngày 20/01/2009 của UBND thành
phố Hà Nội về việc: Phê duyệt Quy hoạch chung xây dựng huyện Gia Lâm,
TP. Hà Nội.
2.3. Cơ sở thông tin số liệu, tư liệu bản đồ
- Số liệu thống kê, kiểm kê đất đai xã Đặng Xá năm 2012.
- Bản đồ hiện trạng sử dụng đất năm 2012 của xã Đặng Xá.
9


- Các Nghị quyết Đại hội Đảng bộ, Hội đồng nhân dân xã Đặng Xá về
phát triển kinh tế - xã hội.
- Căn cứ tình hình quản lý, sử dụng đất trên địa bàn xã trong những
năm gần đây.
- Căn cứ các tài liệu, số liệu điều tra có liên quan đến quy hoạch sử
dụng dất xã Đặng Xá.
2.4. Tình hình nghiên cứu quy hoạch sử dụng đất trong và ngoài nước:
2.4.1. Tình hình nghiên cứu quy hoạch sử dụng đất tại một số nước trên
thế giới
* Áo: Ở Áo, vai trò của Chính phủ bị hạn chế trong việc lập và thực hiện

các đồ án chi tiết hơn với sự kết hợp của các đơn vị chính quyền cấp thấp hơn.
Các đồ án quy hoạch tiếp theo (cấp quận, huyện) được xây dựng với sự tham
gia của các chủ sử dụng đất.
* Đài Loan: Đài Loan chủ trương lập quy hoạch sử dụng đất đai theo
từng cấp khác nhau, từng vùng khác nhau và tùy thuộc vào tính chất yêu cầu
của quy hoạch sử dụng đất đai trong từng giai đoạn và các cấp quy hoạch
được tiến hành như sau: - Quy hoạch phát triển tổng hợp khu vực Đài Loan Quy hoạch sử dụng đất theo vùng - Quy hoạch phát triển tổng hợp của huyện,
thành phố - Quy hoạch đô thị - Quy hoạch sử dụng đất phi đô thị.
* Liên Xô (cũ): Có 4 cấp quy hoạch gồm: - Tổng sơ đồ sử dụng đất toàn
liên bang - Tổng sơ đồ sử dụng đất các tỉnh và các nước cộng hòa. - Quy
hoạch sử dụng đất các vùng và huyện - Quy hoạch sử dụng đất liên xí nghiệp
và xí nghiệp.
(Tổng hợp từ )

2.4.2. Tình hình nghiên cứu quy hoạch sử dụng đất tại Việt Nam:
• Thời kỳ trước những năm 1980:

11


Quy hoạch sử dụng đất đai chưa được coi là công tác của ngành quản
lý đất đai mà chỉ được đề cập đến như là một phần của quy hoạch phát triển
nông nghiệp. Mặc dù công tác quy hoạch sử dụng đất đai lồng vào công tác
phân vùng quy hoạch nông, lâm nghiệp đã được xúc tiến vào năm 1962
nhưng chủ yếu là do các ngành chủ quản tiến hành cùng với một số tỉnh,
ngành có liên quan và chưa có sự chỉ đạo thống nhất của Chính phủ.
Từ năm 1975 đến cuối năm 1978, nước ta đã soạn thảo và được
Chính Phủ phê duyệt phương án phân vùng sản xuất nông lâm nghiệp và
công nghiệp chế biến nông lâm sản theo bảy vùng và trên địa bàn lãnh thổ
là cấp tỉnh.

nền kinh tế Việt Nam trong thời gian này đang đứng trước nhiều khó khăn và
thử thách lớn lao khi chuyển sang cơ chế thị trường. Tuy vậy, đây là thời kỳ
công cuộc đổi mới ở nông thôn diễn ra sâu sắc cùng với việc giảm vai trò
quản lý tập trung của hợp tác xã sản xuất nông nghiệp, tăng quyền tự chủ cho
nông dân và thưc thi các chính sách đổi mới khác. Công tác quy hoạch cấp xã
trong giai đoạn này nổi lên như một vấn đề cấp bách về giao đất, cấp đất,…
Đây là mốc đầu tiên trong việc triển khai quy hoạch sử dụng đất đai cấp xã
trên khắp các xã của cả nước. Tuy vậy còn nhiều hạn chế về nội dung và
phương pháp thực hiện.
• Thời kỳ sau Luật Đất đai năm 1993 đến trước khi Luật Đất đai 2003 ra
đời
Kể từ khi Luật Đất đai 1993 ra đời công tác quy hoạch đã được chú
trọng hơn. Sau vài năm chuyển sang nền kinh tế thị trường Đảng và Nhà nước
đã nhận thức rõ vai trò của công tác quy hoạch và nghiên cứu tiền quy hoạch.
Ngay từ đầu năm 1994, Tổng cục Địa chính đã chỉ đạo triển khai xây
dựng quy hoạch đất đai toàn quốc giai đoạn 1996 – 2010. Dự án quy hoạch
này được Chính phủ thông qua và Quốc hội phê duyệt tại kỳ họp thứ 2, Quốc
hội khóa IX. Đây là căn cứ định hướng quan trọng để xây dựng quy hoạch đất
đai của Bộ, ngành, quy hoạch cấp tỉnh.
13


• Thời kỳ từ khi Luật Đất đai 2003 ra đời đến nay
Luật Đất đai 2003 ra đời đã thay thế toàn bộ Luật Đất đai và các luật
sửa đổi bổ sung trước đó. Luật đã quy định về các vấn đề của quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất. Ngày 29/10/2004 Nghị định 181/NĐ-CP ra đời đã hướng
dẫn cụ thể về việc thi hành Luật đất đai 2003, ngoài ra còn ban hành nhiều chỉ
thị, thông tư khác có liên quan đến việc lập quy hoạch sử dụng đất.
Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2010 được phê duyệt tại kỳ họp thứ 5
Quốc hội khóa XI. Quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh có 60/64 tỉnh, thành phố

dựng, tỉ lệ 1/500 và 1/2000. Trong đó có 402 đồ án được cấp thẩm quyền phê
duyệt với diện tích khoảng 40.271ha.
Kết quả rà soát cho thấy, trong 376 dự án đã được cấp có thẩm quyền
giao chủ đầu tư trong phạm vi Hà Nội mở rộng, có tới 72 dự án được cấp có
thẩm quyền giao chủ đầu tư giai đoạn từ tháng 3/2008 đến trước 31/7/2008,
cận thời điểm sáp nhập một số tỉnh vào Hà Nội (1/8/2008).
Đáng chú ý, tại Hà Nội mở rộng hiện nay, mặc dù các đồ án quy hoạch
và dự án đầu tư xây dựng được phân bố trên tất cả 29 quận, huyện, thị xã
nhưng sự phân bố về số lượng, quy mô chiếm đất của các đồ án quy hoạch,
dự án đầu tư, lĩnh vực đầu tư,.. trên các đơn vị hành chính có sự khác nhau
khá lớn. Điển hình tại quận trung tâm thành phố như quân Hoàn Kiến chỉ có
01 đồ án, dự án đầu tư với quy mô chiếm đất chỉ 0,32ha. Trong khi đó có
những huyện như Quốc Oai có tới 103 đồ án, dự án đầu tư với quy mô chiếm
đất tới gần 10.000ha. Hoặc cùng là đơn vị hành chính cấp huyện nhưng cũng
có sự khác biệt lớn về tình hình phân bố các đồ án quy hoạch, dự án đầu tư.
Tại huyện Ứng Hòa chỉ có 4 đồ án, dự án trong khi con số này tại huyện Quốc
Oai là 103, Hoài Đức là 84 đồ án, dự án. Không những cậy, có quá nhiều đồ
án quy hoạch, dự án đầu tư tập trung vào lĩnh vực BĐS so với các lĩnh vực
khác ( chiếm 51% về số lượng các đồ án, dự án và 51,7% về tổng diện tích
mặt bằng). Phần lớn các đồ án, dự án chủ yếu tập trung vào các huyện ven đo,
dọc các trục đường giao thông quan trọng hoặc có quỹ đất lớn, chi phí bồi

15


thường – GPMB, giá đất thấp và một số thuận lợi mang tính đặc thù khác ( ví
dụ như tại 4 xã của Lương Sơn, Hòa Bình trước khi sáp nhâp).
(Tổng hợp từ )
Ngày 25/6/2009 Sở Quy hoạch Kiến trúc Hà Nội phối hợp với UBND
huyện Gia Lâm tổ chức hội nghị công bố và bàn giao quy hoạch chung xây