ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
-------------------

NGUYỄN VĂN CÔNG
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA
BÀN XÃ BẢN QUA, HUYỆN BÁT XÁT, TỈNH LÀO CAI GIAI ĐOẠN
2013 - 2015

BÁO CÁO KHÁO LUẬN TỐT NGHIỆP

Hệ đào tạo

: Chính quy

Chuyên ngành

: Địa chính môi trƣờng

Lớp

: K44 – ĐCMT – N01

Khoa

: Quản lý Tài nguyên

Khóa

: 2012 -2016



: 2012 -2016

Giảng viên hƣớng dẫn

: PGS.TS. Trần Văn Điền

THÁI NGUYÊN - 2016


i
LỜI CẢM ƠN
Thực tập tốt nghiệp là một trong những giai đoạn quan trọng trong quá trình
đào tạo sinh viên của nhà trường. Đây là khoảng thời gian sinh viên được tiếp cận
thực tế, đồng thời củng cố những kiến thức đã được học trong nhà trường.
Được sự giúp đỡ của Ban giám hiệu trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên
và Ban chủ nhiệm khoa Quản Lý Tài Nguyên, em đã tiến hành nghiên cứu đề tài:
“Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Bản Qua, huyện
Bát Xát, Tỉnh Lào Cai giai đoạn 2013 - 2015”. Trong suốt quá trình thực tập em
đã nhận được sự giúp đỡ của các thầy cô giáo, các bạn lớp K44-ĐCMT, các cô chú
và các anh chị nơi em thực tập tốt nghiệp.
Em xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu trường Đại học Nông Lâm Thái
Nguyên, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý tài nguyên, và đặc biệt là thầy giáo PGS.TS.
Trần Văn Điền người đã trực tiếp hướng dẫn em hoàn thành đề tài tốt nghiệp này.
Em xin chân thành cảm ơn UBND xã Bản Qua, huyện Bát Xát, tỉnh Lào Cai đã
tạo điều kiện giúp đỡ em trong suốt thời gian thực tập tại UBND xã Bản Qua.
Do trình độ có hạn, thời gian nghiên cứu còn ngắn mặc dù đã rất cố gắng
xong đề tài tốt nghiệp của em không thể tránh khỏi những thiếu sót. Em rất mong
nhận được những ý kiến, chỉ bảo của các thầy cô giáo, ý kiến đóng góp của bạn bè
để đề tài tốt nghiệp của em được hoàn thiện hơn.

lại QSDĐ ....................................................................................................46
Bảng 4.14: Sự hiểu biết của cán bộ và người dân xã Bản Qua về tặng cho QSDĐ .47
Bảng 4.15: Sự hiểu biết của cán bộ và người dân xã Bản Qua về để thừa kế QSDĐ
....................................................................................................................48


iii
Bảng 4.16: Sự hiểu biết của cán bộ và người dân thị xã Bản Qua về thế chấp bằng
giá trị QSDĐ ..............................................................................................49
Bảng 4.17: Sự hiểu biết của cán bộ và người dân xã Bản Qua về góp vốn bằng giá
trị QSDĐ ....................................................................................................50


iv
DANH MỤC CÁC HÌNH

Trang
Hình 4.1: Biểu đồ cơ cấu đất đai năm 2014 của xã Bản Qua ..................................30
Hình 4.2: Tổng hợp kết quả chuyển QSDĐ trên địa bàn xã Bản Qua giai đoạn 2013
- 2015 theo số trường hợp ........................................................................40
Hình 4.3: Biểu đồ tổng hợp kết quả chuyển QSDĐ trên địa bàn xã Bản Qua giai
đoạn 2013 - 2015 theo diện tích ..............................................................41
Hình 4.4: Sự hiểu biết của người dân xã Bản Qua về các hình thức chuyển QSDĐ
.................................................................................................................51
Hình 4.5: Sự hiểu biết về các hình thức chuyển QSDĐ theo nhóm đối tượng tại xã
Bản Qua ...................................................................................................53


v
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT



vi
MỤC LỤC
Trang

PHẦN 1: MỞ ĐẦU....................................................................................................1
1.1. Đặt vấn đề ............................................................................................................1
1.2. Mục tiêu của đề tài. ..............................................................................................2
1.2.1. Mục tiêu tổng quát: ...........................................................................................2
1.2.2. Mục tiêu cụ thể: .................................................................................................2
1.3. Ý nghĩa của đề tài .................................................................................................2
1.3.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học.................................................2
1.3.2. Ý nghĩa trong thực tiễn .....................................................................................3
PHẦN 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU.........................................................................4
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài ....................................................................................4
2.1.1. Cơ sở pháp lý của đề tài ....................................................................................4
2.1.2. Cơ sở lý luận của đề tài. ....................................................................................5
2.1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài ..................................................................................6
2.2. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất ..............................................................7
2.2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất .........................................................7
2.2.2. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất ....................................11
2.2.3. Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo cơ chế
một cửa tại xã, phường, thị trấn. ...............................................................................13
PHẦN 3: ĐỐI TƯỢNG NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ..........20
3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ......................................................................20
3.1.1.Đối tượng nghiên cứu.......................................................................................20
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu .........................................................................................20
3.2. Địa điểm và thời gian tiến hành .........................................................................20
3.3. Nội dung nghiên cứu ..........................................................................................20

...................................................................................................................................51


viii
4.5. Thuận lợi, khó khăn và đề xuất giải pháp nhằm thực hiện tốt công tác chuyển
QSDĐ trên địa bàn xã Bản Qua .................................................................................54
4.5.1. Thuận lợi .........................................................................................................54
4.5.2. Khó khăn .........................................................................................................54
4.5.3. Giải pháp khắc phục. .......................................................................................55
PHẦN 5: KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ....................................................................56
5.1. Kết luận ..............................................................................................................56
5.2. Đề nghị ...............................................................................................................56
TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................58


1

PHẦN 1
MỞ ĐẦU
1.1. Đặt vấn đề
Đất đai là nguồn tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc
biệt, thành phần quan trọng của môi trường sống, là sản phẩm của tự nhiên ban tặng
cho con người, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng các công trình văn hóa, kinh tế
- xã hội, an ninh - quốc phòng. Xong đất lại là nguồn tài nguyên không thể tái tạo
được, nó cố định về vị trí và tái tạo về không gian.
Đất đã tạo ra con người và con người cùng với sức lao động, cộng với trí thông
minh tuyệt vời của mình đã làm thay đổi hẳn bộ mặt của trái đất. Cũng từ đó, đất đai
trở thành điều kiện sinh tồn, thành cơ sở để thực hiện quá trình sản xuất, tạo ra của
cải vật chất cho sản xuất. Mọi quá trình sản xuất và các hoạt động của con người
đều cần đến một mặt bằng và khoảng không gian lãnh thổ nhất định. Nếu không có

1.2.2. Mục tiêu cụ thể:
- Đánh giá được điều kiện tự nhiên, kinh - tế xã hội của xã Bản Qua.
- Đánh giá được tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn xã.
- Đánh giá được công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Bản Qua
huyện Bát Xát giai đoạn 2013 - 2015.
- Đánh giá được sự hiểu biết của người dân và cán bộ quản lý về 7 hình thức
chuyển quyền sử dụng đất.
- Đánh giá được những thuận lợi khó khăn và có những giải pháp đề xuất để thực
hiện tốt công tác chuyển QSDĐ trên địa bàn xã Bản Qua.
1.3. Ý nghĩa của đề tài
1.3.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học
- Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học: Giúp sinh viên vận dụng được
những kiến thức đã học vào thực tế.
- Bổ sung hoàn thiện kiến thức đã được học trong nhà trường cho bản thân
đồng thời tiếp cận và thấy được những thuận lợi, khó khăn của chuyển quyền sử
dụng đất tại địa phương.


3

1.3.2. Ý nghĩa trong thực tiễn
- Rút ra những kinh nghiệm trong công tác quản lý nhà nước về đất đai nói
chung và công tác chuyển quyền sử dụng đất nói riêng.
- Việc đánh giá kết quả chuyển QSDĐ sinh viên hiểu rõ hơn về công tác quản lý
nhà nước về đất đai tại địa phương, từ đó có thể đưa ra nhưng giải pháp khả thi để giải
quyết những khó khăn và hoàn thiện công tác quản lý nhà nước về đất đai.
- Đề xuất ý kiến nhằm cơ quan chức năng ở địa phương có những phương hướng
trong việc giải quyết những khó khăn, vướng mắc ở địa phương.



5

- Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ tài nguyên và
Môi trường Quy định về GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất.
- Thông tư 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18 tháng 11 năm 2011 của Bộ
tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn đăng ký thế chấp quyền
sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
- Thông tư 24/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường 19/05/2014
quy định về hồ sơ địa chính.

2.1.2. Cơ sở lý luận của đề tài.
Việc chuyển QSDĐ là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất đai.
Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước tới nay luôn luôn có sự biến động do
chuyển QSDĐ. Mặc dù, trong Luật Đất đai 1987, Nhà nước chỉ quy định một phạm
vi hạn hẹp trong việc chuyển QSDĐ như chỉ quy định cho phép chuyển quyền sử
dụng đối với đất nông nghiệp, còn khả năng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,
thế chấp và thừa kế các loại đất khác hầu như bị cấm đoán, nhưng thực tế các quyền
này diễn ra rất sôi động và trốn tránh sự kiểm soát của Nhà nước.
Luật Đất đai năm 1993 Nhà nước đã ghi nhận sự thay đổi mối quan hệ đất
đai toàn diện. Nhà nước đã thừa nhận đất đai có giá trị sử dụng và coi nó là một loại
hàng hoá đặc biệt, cho phép người sử dụng được quyền chuyển quyền khá rộng rãi
theo quy định của pháp luật dưới các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, thế chấp và thừa kế QSĐĐ, các quyền này được quy định tại Điều 73 Luật Đất
đai 1993. Tuy vậy, Luật Đất đai 1993 đã được soạn với tinh thần đổi mới của hiến
pháp 1992 và trong quá trình thực hiện đã được bổ sung hai lần (vào năm 1998 và
năm 2001) cho phù hợp. Sau 10 năm thực hiện đã thu được kết quả đáng kể, góp
phần to lớn vào công tác quản lý đất đai của Nhà nước trong thời kỳ đổi mới, thúc
đẩy nền kinh tế Việt Nam phát triển. Để khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai
1993, đồng thời tạo hành lang pháp lý điều chỉnh các quan hệ về đất đai, tại kỳ họp

thiện quy định điều chỉnh các mối quan hệ về đất đai. Mọi vấn đề về sử dụng đất, đặc
biệt là về chuyển QSD đất được quy định rõ ràng hơn, đầy đủ hơn, chặt chẽ hơn về mọi
mặt: Số hình thức chuyển quyền, điều kiện, trình tự, thủ tục chuyển QSD đất.


7

2.2. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất
2.2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất
Luật đất đai 2013 quy định có 7 hình thức chuyển quyền sử dụng đất đó là:
chuyển đổi; chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại; thừa kế; tặng cho QSDĐ; thế
chấp; góp vốn bằng giá trị QSDĐ.
2.2.1.1. Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất
Chuyển đổi quyền sử dụng đất là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển
quyền sử dụng đất. Hành vi này chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể
sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục
tình trạng manh múm, phân tán đất đai hiện nay.
- Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp
phải là người cùng một xã, phường, thị trấn với người chuyển đổi (Điều 99 Nghị định
số 181/2004/NĐ-CP).
- Hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp theo chủ
trương chung về “Dồn điền đổi thửa” thì không phải nộp thuế thu nhập từ việc
chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính (Điều 102 Nghị định số
181/2004/NĐ-CP). (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [8]
2.2.1 2. Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức phổ thông nhất của việc chuyển
quyền sử dụng đất. Nó là việc chuyển quyền sử dụng đất cho người khác trên cơ sở có
giá trị. Trong trường hợp này người được nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử
dụng một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được
quyền sử dụng đất và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đó.

người khác là đất không phải có nguồn gốc từ thuê còn đất mà người sử dụng cho thuê
lại là đất có nguồn gốc từ thuê. Trong Luật Đất đai 1993 thì việc cho thuê lại chỉ diễn ra
với đất mà người sử dụng đã thuê của Nhà nước trong một số trường hợp nhất định,
còn trong Luật Đất đai 2003 và 2013 thì không cấm việc này. (Nguyễn Khắc Thái Sơn,
2007) [8]
2.2.1.4. Quyền thừa kế quyền sử dụng đất
Thừa kế quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất khi chết để lại quyền sử
dụng đất của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật.


9

Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung
của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị xã hội.
Từ Luật Đất đai 1993 trở đi Nhà nước thừa nhận quyền sử dụng đất có giá trị
và cho phép người sử dụng được chuyển quyền sử dụng đất rộng rãi theo quy định của
pháp luật. Từ đó, quyền sử dụng đất được coi như một tài sản dân sự đặc biệt nên
người sử dụng đất có quyền để thừa kế. Vì vậy, quyền này chủ yếu tuân theo quy định
của Bộ luật Dân sự về để thừa kế. Dưới đây là một vài quy định cơ bản về thừa kế.
- Nếu những người được hưởng thừa kế quyền sử dụng đất của người đã mất
mà không tự thoả thuận được thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải căn cứ vào
di chúc mà chia;
- Nếu toàn bộ di chúc hợp pháp hoặc phần nào của di chúc hợp pháp thì chia
theo di chúc;
- Nếu không có di chúc thì hoặc toàn bộ di chúc không hợp pháp hoặc phần
nào không hợp pháp thì chỉ chia những phần không hợp pháp theo pháp luật;
- Chia theo pháp luật là chia theo 3 hàng thừa kế, người trong cùng một hàng
được hưởng như nhau, chỉ khi không còn người nào hàng trước thì những người ở
hàng sau mới được hưởng;
- Hàng 1 gồm: vợ, chồng, bố đẻ, mẹ đẻ, bố nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi

người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trong nước thì phạm vi được thế chấp rộng
hơn là các tổ chức kinh tế hoặc cá nhân được phép hoạt động tại Việt Nam.
Thế chấp quyền sử dụng đất trong quan hệ tín dụng là một quy định đã giải
quyết được một số vấn đề cơ bản sau:
- Tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình và cá nhân được vay vốn để
phát triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết chính đáng của người lao động.
- Tạo cơ sở pháp lý và cơ sở thực tế cho ngân hàng và tổ chức tín dụng cũng
như những người cho vay khác thực hiện được chức năng và quyền lợi của họ.
(Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [8]
2.2.1.7. Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất
Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất có
quyền coi giá trị quyền sử dụng đất của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp
với người khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc góp này có thể xẩy ra giữa 2


11

hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tác có thể góp đất, góp tiền, hoặc góp cái
khác như sức lao động, công nghệ, máy móc...theo thoả thuận.
Quy định này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hoá phát triển. Đồng thời, các đối
tác có thể phát huy các sức mạnh riêng của mình, từ đó thành sức mạnh tổng hợp dễ
dàng nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất, kinh doanh nói chung.
(Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [8]
2.2.2. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất
2.2.2.1. Điều kiện để thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất
Điều kiện để thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho
thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất được quy định trong điều
188 Luật đất đai năm 2013( sửa đổi điều 106 Luật đất đai năm 2003) như sau:
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng

vốn bằng quyền sử dụng đất theo qui định của pháp luật về đất đai đối với đất do
Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử
dụng phải nộp tiền sử dụng đất được quy định như sau:
- Trường hợp người sử dụng đất không được phép chậm thực hiện nghĩa vụ
tài chính hoặc không được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì chỉ được thực hiện các
quyền của người sử dụng đất kể từ khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo quy
định của pháp luật;
- Trường hợp người sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết
định cho chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc cho ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì
được thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi có quyết định đó;
1- Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính
hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật thì được thực hiện
các quyền của người sử dụng đất kể từ khi có quyết định giao đất, cho phép chuyển
mục đích sử dụng đất, ký hợp đồng thuê đất.
2- Thời điểm hộ gia đình, cá nhân được thực hiện các quyền chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh,
góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất
nông nghiệp do Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất được xác định từ khi
quyết định giao đất có hiệu lực thi hành.


13

3- Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng,
cho thuê, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng
quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất chuyển hình
thức thuê đất sang hình thức giao đất được xác định từ khi thực hiện xong nghĩa vụ
tài chính theo quy định của pháp luật.
4- Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp

4. Sở Tài nguyên và Môi trường chỉ đạo thực hiện việc đo đạc lập, chỉnh lý
bản đồ địa chính.
5. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nộp hồ sơ cấp đổi Giấy chứng nhận.
6. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau đây:
a) Kiểm tra hồ sơ, xác nhận nội dung thay đổi vào đơn đề nghị cấp đổi Giấy
chứng nhận;
b) Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất;
c) Lập hoặc cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; tổ chức
trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất cho người sử dụng đất tại xã, phường, thị trấn nơi có đất.
Trường hợp người sử dụng đất đang thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức
tín dụng thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện trao Giấy chứng nhận theo quy
định tại Khoản 5 Điều 76 của Nghị định này.( Điều 78, Nghị định 43/2014/NĐ-CP)
2.2.3.2. Trình tự, thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa
kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với
đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc
chồng thành của chung vợ và chồng
1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng
đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa
đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách


15

thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi
nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.
2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều
kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây: