ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
--------------o0o--------------

NGUYỄN TIẾN HOÀNG LONG
Tên đề tài:
ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN PHƢỜNG QUANG VINH - THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN
GIAI ĐOẠN 2013 - 2015

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo

:

Chính quy

Chuyên ngành:

Địa chính Môi trƣờng

Khoa

:

Quản lý Tài nguyên

Khóa học

:


K44 – ĐCMT – N02

Khoa

:

Quản lý Tài nguyên

Khóa học

:

2012 – 2016

Giảng viên HD:

TS. Nguyễn Đức Nhuận

Thái Nguyên, năm 2016


i
LỜI CẢM ƠN

Qua thời gian 4 năm học tập và rèn luyện đạo đức tại trường, bản thân
em đã được sự dạy dỗ, chỉ bảo tận tình của các thầy, cô giáo trong khoa Quản lý
Tài nguyên, cũng như các thầy, cô giáo trong Ban Giám hiệu Nhà trường, các
Phòng ban và phòng Đào tạo của Trường Đại học Nông lâm.
Sau một thời gian nghiên cứu và thực tập tốt nghiệp bản báo cáo tốt nghiệp

Bảng 4.8: Kết quả tặng cho QSDĐ phường Quang Vinh giai đoạn 2013 2015 ................................................................................................. 45
Bảng 4.9: Kết quả tặng cho QSDĐ phường Quang Vinh theo mục đích sử
dụng ................................................................................................. 47
Bảng 4.10: Kết quả thừa kế QSDĐ phường Quang Vinh giai đoạn 2013 2015 ................................................................................................. 48
Bảng 4.11: Kết quả thừa kế QSDĐ phường Quang Vinh theo mục đích sử
dụng ................................................................................................. 50
Bảng 4.12: Kết quả công tác thế chấp bằng giá trị QSDĐ phường Quang Vinh
giai đoạn 2013 - 2015 ...................................................................... 51
Bảng 4.13: Kết quả công tác thế chấp bằng giá trị QSDĐ phường Quang Vinh
giai đoạn 2013 - 2015 ...................................................................... 53
Bảng 4.14: Kết quả công tác chuyển đổi quyền sử dụng đất phường Quang
Vinh giai đoạn 2013- 2015 .............................................................. 54
Bảng 4.15: Kết quả chuyển đổi QSDĐ theo mục đích sử dụng ..................... 55
Bảng 4.16: Kết quả cho thuê quyền sử dụng đất phường Quang Vinh
giai đoạn 2013-2015 ........................................................................ 56
Bảng 4.17: Đánh giá công tác chuyển QSDĐ qua ý kiến cán bộ địa chính ... 59
Bảng 4.18: Đánh giá công tác chuyển QSDĐ qua ý kiến người SDĐ ........... 60


iii
DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 4.1: Biểu đồ hiện trạng sử dụng đất năm 2013 ...................................... 32
Hinh 4.2: Kết quả chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Quang Vinh
giai đoạn 2013-2015 ....................................................................... 39
Hình 4.3: Kết quả chuyển nhượng QSDĐ phường Quang Vinh
giai đoạn 2013 - 2015 ..................................................................... 43
Hình 4.4: Kết quả tặng cho QSDĐ phường Quang Vinh giai đoạn 2011 - 2013
......................................................................................................... 46
Hình 4.5. Kết quả thừa kế QSDĐ phường Quang Vinh giai đoạn 2011 - 2013
......................................................................................................... 49


Ủy ban nhân dân


v
MỤC LỤC
PHẦN 1: MỞ ĐẦU.......................................................................................... 1
1.1. Đặt vấn đề................................................................................................... 1
1.2. Mục đích nghiên cứu .................................................................................. 2
1.3. Yêu cầu....................................................................................................... 3
1.4. Ý nghĩa của đề tài ....................................................................................... 3
1.4.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học ...................................... 3
1.4.2. Ý nghĩa trong thực tiễn ........................................................................... 3
PHẦN 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU ............................................................... 4
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài .......................................................................... 4
2.1.1. Cơ sở pháp lý của đề tài .......................................................................... 4
2.1.2. Cơ sở lý luận của đề tài ........................................................................... 5
2.1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài ........................................................................ 6
2.2. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất .................................................... 7
2.2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất ............................................... 7
2.2.1.1. Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất .................................................. 7
2.2.1.2. Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất........................................... 8
2.2.1.3. Quyền cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất ............................. 9
2.2.1.4. Quyền thừa kế quyền sử dụng đất ........................................................ 9
2.2.1.5. Quyền tặng cho quyền sử dụng đất .................................................... 10
2.2.1.6. Quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất ................................. 11
2.2.1.7. Quyền bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất................................. 11
2.2.1.8. Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất ................................. 11
2.2.2. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất.......................... 12
2.2.2.1. Điều kiện để thực hiện quyền chuyển quyền sử dụng đất ................. 12



vii
4.1.1.2. Địa hình, địa mạo ............................................................................... 21
4.1.1.3. Khí hậu ............................................................................................... 21
4.1.1.4. Thủy văn............................................................................................. 22
4.1.1.5. Các nguồn tài nguyên ......................................................................... 22
4.1.2. Điều kiện kinh tế- xã hội ....................................................................... 23
4.1.2.1. Tăng trưởng kinh tế và chuyển dịch cơ cấu kinh tế ........................... 23
4.1.2.2. Thực trạng phát triển các ngành kinh tế............................................. 24
4.1.2.3. Dân số, lao động, việc làm và thu nhập ............................................. 25
4.1.2.4. Thực trạng phát triển đô thị................................................................ 25
4.1.2.5. Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng.................................................... 25
4.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế- xã hội tác động đến việc
sử dụng đất đai ................................................................................................ 28
4.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất tại phường Quang Vinh- thành phố
Thái Nguyên ................................................................................................... 30
4.2.1. Hiện trạng sử dụng đất của phường Quang Vinh ................................. 30
4.2.2. Tình hình quản lí đất đai ....................................................................... 32
4.2.2.1. Tình hình quản lí đất đai .................................................................... 32
4.2.2.2. Tình hình biến động đất đai ............................................................... 35
4.3. Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất tại phường Quang Vinh giai
đoạn 2013-2015 ............................................................................................... 38
4.3.1. Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường
Quang Vinh giai đoạn 2013-2015 ................................................................... 38
4.3.2. Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất của phường Quang Vinh
giai đoạn 2013-2015 ........................................................................................ 42
4.4. Đánh giá công tác chuyển QSDĐ qua người dân và cán bộ địa chính .... 59
4.4.1. Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất qua ý kiến cán bộ địa chính 59
4.4.2. Đánh giá công tác chuyển QSDĐ qua ý kiến của người sử dụng đất ... 60

nhiều thế hệ nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ
được vốn đất đai như ngày nay!” Đất đai còn là nguồn của cải, quyền sử dụng
đất lại là nguyên liệu của thị trường nhà đất, nó là tài sản đảm bảo sự an toàn
về tài chính, có thể chuyển nhượng qua các thế hệ.
Ý thức được tầm quan trọng của đất đai, nhà nước ta đã sớm ban hành và
hoàn thiện các văn bản pháp luật để quản lý tài nguyên này. Mới đây nhất là
luật Đất đai 2013 chính thức có hiệu lực ngày 01/7/2014 đã từng bước đưa
pháp luật đất đai phù hợp với thực tế quản lý và sử dụng đất. Chuyển quyền
sử dụng đất là một trong những nội dung cơ bản được đề cập đến trong luật


2
đất đai, nó được nhà nước công nhận từ năm 1993, cho đến nay nó đã được
bổ sung, hoàn chỉnh hơn để phục vụ nhu cầu của người sử dụng đất.
Phường Quang Vinh là một phường của thành phố Thái Nguyên. Theo
nhịp phát triển của kinh tế và xã hội thì lĩnh vực đất đai cũng trở thành một trong
những lĩnh vực quan trọng cho sự phát triển của đất nước. Trong những năm
qua, các vấn đề liên quan đến đất đai đã được phường quan tâm tuy nhiên vẫn
còn những mặt tồn tại và yếu kém trong công tác quản lý nhà nước về đất đai.
Chính vì thế, chúng ta cần có cái nhìn khách quan những kết quả đạt được, thấy
được những mặt hạn chế tồn tại để rút ra bài học kinh nghiệm nhằm quản lý và
sử dụng đất một cách hiệu quả nhất.
Xuất phát từ yêu cầu thực tiễn, được sự nhất trí của Ban giám hiệu
trường, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên, Trường Đại học Nông lâm
Thái Nguyên, dưới sự hướng dẫn của thầy giáo TS. Nguyễn Đức Nhuận, em
tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá kết quả công tác chuyển quyền sử
dụng đất trên địa bàn phường Quang Vinh - Thành phố Thái Nguyên giai
đoạn 2013-2015” để có cái nhìn đúng đắn về công tác chuyển quyền sử dụng
đất, phát huy điểm mạnh và khắc phục điểm yếu trong công tác quản lý nhà
nước về đất đai trên địa bàn phường Quang Vinh trong thời gian tới.

- Đề xuất ý kiến nhằm cơ quan chức năng ở địa phương có những phương
hướng trong việc giải quyết những khó khăn, vướng mắc ở địa phương.


4
PHẦN 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài
2.1.1. Cơ sở pháp lý của đề tài
- Hiến pháp 1992;
- Luật Đất đai 2013, ngày 2911/2013 được Quốc hội thông qua;
- Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 về thu tiền sử
dụng đất;
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 quy định chi
tiết thi hành một số điều của luật đất đai (Có hiệu lực từ 01/07/2014);
- Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi là Giấy
chứng nhận);
- Bộ luật Dân Sự 2015;
- Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường về hồ sơ địa chính;
- Thông tư 25/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường về bản đồ địa chính;
- Thông tư 02/2015/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi Trường về
việc hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của
Chính phủ về thi hành Luật đất đai 2013;
-Công văn số 4233/BTP-BTTP của Bộ tư pháp về việc hướng dẫn thẩm
quyền về công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của
người sử dụng đất, nhà ở;

Đến Luật Đất đai 2003 Nhà nước vẫn tiếp tục mở rộng quyền được


6
chuyển quyền sử dụng đất của người sử dụng đất như Luật Đất đai 1993
nhưng cụ thể hoá hơn về các quyền chuyển quyền và bổ sung thêm việc
chuyển quyền dưới hình thức cho tặng QSDĐ, góp vốn và bảo lãnh bằng giá
trị QSDĐ và thủ tục cũng như nhiều vấn đề khác liên quan.
Đến luật đất đai 2013 vừa tiếp tục kế thừa, luật hóa những quy định còn
phù hợp đã và đang đi vào cuộc sống của Luật Đất đai năm 2003, nhưng đồng
thời đã sửa đổi, bổ sung một số quy định mới nhằm tháo gỡ những hạn chế,
bất cập của Luật Đất đai năm 2003.
Như vậy, việc thực hiện các quyền năng cụ thể không chỉ đối với đất
nông nghiệp mà còn đối với mọi loại đất. Nhà nước chỉ không cho phép
chuyển quyền sử dụng đất trong 3 trường hợp sau:
- Đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp;
- Đất giao cho các tổ chức mà pháp luật quy định không được chuyển
quyền sử dụng;
- Đất đang có tranh chấp;
2.1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài
Qua quá trình đổi mới đất nước nhằm đưa nước ta từ một nước có nền
nông nghiệp lạc hậu thành một nước có nền kinh tế hiện đại phát triển theo
hướng CNH-HĐH đã đạt được những thành tựu vượt bậc. Hòa nhịp cùng xu
thế phát triển toàn cầu, thị trường đất đai ngày càng sôi động, vì vậy nhu cầu
chuyển quyền SDĐ của người sử dụng cũng như công tác quản lý nhà nước
trong lĩnh vực này là một tất yếu khách quan nhằm đạt tới một sự phát triển
cao hơn, phù hợp hơn nhằm đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của người sử
dụng cũng như của toàn xã hội.
Phường Quang Vinh là một phường thuộc thành phố Thái Nguyên,
trong quá trình đổi mới nền kinh tế, đất đai đã trở thành một yếu tố quan trọng

việc “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể SDĐ nhằm mục đích chủ yếu là tổ


8
chức lại sản xuất cho phù hợp với tình hình của các hộ gia đình sản xuất nông
nghiệp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai như hiện nay
(Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007).
Theo điều 190 của Luật Đất đai 2013 và điều 78 của Nghị định
43/2014/NĐ-CP quy định hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển đổi quyền sử
dụng đất nông nghiệp phải là người cùng một xã, phường, thị trấn với người
chuyển đổi.
Trình tự thủ tục của chuyển đổi QSDĐ được quy định tại điều 78 của
Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
2.2.1.2. Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Chuyển nhượng QSDĐ là việc chuyển quyền sử dụng đất cho người khác
trên cơ sở có giá trị. Trong trường hợp này người được nhận đất phải trả cho
người chuyển quyền sử dụng một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí
mà họ đã bỏ ra để có được quyền sử dụng đất và tất cả chi phí đầu tư làm tăng
giá trị của đất đó.
Luật đất đai 2013 chỉ cho phép chuyển nhượng QSDĐ khi đảm bảo đủ
các điều kiện quy định tại điều 192.
Theo Luật đất đai 2013 tại điều 191 quy định các trường hợp không
được nhận chuyển nhượng QSDĐ :
1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư,cơ sở tôn giáo,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước
ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ đối với các
trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ.
2. Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng QSDĐ chuyên trồng
lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ
trường hợp được chuyển mục đích QSDĐ theo quy hoạch, kế hoạch SDĐ đã

- Nếu những người được hưởng thừa kế quyền sử dụng đất của người


10
đã mất mà không tự thoả thuận được thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền
phải căn cứ vào di chúc mà chia;
- Nếu toàn bộ di chúc hợp pháp hoặc phần nào của di chúc hợp pháp thì
chia theo di chúc;
- Nếu không có di chúc thì hoặc toàn bộ di chúc không hợp pháp hoặc phần
nào không hợp pháp thì chỉ chia những phần không hợp pháp theo pháp luật;
- Chia theo pháp luật là chia theo 3 hàng thừa kế, người trong cùng một
hàng được hưởng như nhau, chỉ khi không còn người nào hàng trước thì
những người ở hàng sau mới được hưởng;
- Hàng 1 gồm: vợ, chồng, bố đẻ, mẹ đẻ, bố nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con
nuôi của người đã chết;
- Hàng 2 gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột,
em ruột của người đã chết;
- Hàng 3 gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu
ruột, cô ruột, gì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là
bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)
Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định:
- Người sử dụng đất được thực hiện thừa kế quyền sử dụng đất khi có
các điều kiện sau đây:
- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186
và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
-Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
2.2.1.5. Quyền tặng cho quyền sử dụng đất
Tặng cho quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng



12
Luật Đất đai 2013 không còn quy định về các trường hợp chấm dứt
việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất nữa. Điều này đã làm cho Luật Đất đai
gần hơn với quy định của Luật Doanh nghiệp liên quan đến vấn đề góp vốn
bằng đất.
Nghị định 43, việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất có thể bị chấm dứt
và khi đó bên góp vốn, tùy từng trường hợp, có thể sẽ được nhận lại quyền sử
dụng đất của mình.
2.2.2. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất
2.2.2.1. Điều kiện để thực hiện quyền chuyển quyền sử dụng đất
Theo quy định tại Điều 188 Luật đất đai năm 2013, Điều kiện thực hiện
các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng
cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất được quy
định như sau:
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất;
góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186
và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật đất đai năm
2013;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật đất đai năm
2013, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp
quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện
theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 Luật đất đai năm 2013;



14
Hợp đồng chuyển đổi QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân phải có chứng
thực của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất hoặc chứng nhận
của công chức Nhà nước.
Hồ sơ chuyển đổi QSDĐ nộp tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất
để chuyển cho văn phòng đăng ký đất đai.
b) Hồ sơ thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Hồ sơ gồm hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và GCN QSDĐ hoặc một
trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại điều 100 của Luật đất đai 2013
(nếu có).
Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải có chứng nhận của công chức
Nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đình, cá
nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chức nhà nước hoặc
chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất.
Hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ nộp tại văn phòng đăng ký đất đai;
trường hợp hộ gia đình, cá nhân SDĐ tại nông thôn thì nộp tại UBND xã nơi
có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký đất đai.
c) Hồ sơ thực hiện quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất
Hồ sơ gồm hợp đồng cho thuê, cho thuê lại QSDĐ và GCN QSDĐ
hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định điều 100 của Luật đất đai
2013 (nếu có).
Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại QSDĐ phải có chứng nhận của công
chức Nhà nước; trường hợp hợp đồng cho thuê, cho thuê lại QSDĐ của hộ gia
đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chức nhà
nước hoặc chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất.
Hồ sơ được nộp tại văn phòng đăng ký đất đai; trường hợp hộ gia đình,
cá nhân SDĐ tại nông thôn thì nộp tại UBND xã nơi có đất để chuyển cho văn
phòng đăng ký đất đai.