ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
-------------------

HOÀNG XUÂN THOẠI
Tên đề tài:
ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN QUANG BÌNH
TỈNH HÀ GIANG GIAI ĐOẠN 2012 - 2014

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo

: Chính quy

Chuyên ngành : Địa chính môi trường
Khoa

: Quản lý tài nguyên

Khoá học

: 2011 - 2015

Thái Nguyên, năm 2015


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
-------------------


Thái Nguyên, năm 2015


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
-------------------

HOÀNG XUÂN THOẠI
Tên đề tài:
ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN QUANG BÌNH
TỈNH HÀ GIANG GIAI ĐOẠN 2012 - 2014

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo

: Chính quy

Chuyên ngành : Địa chính môi trường
Lớp

: 43- ĐCMT-N02

Khoa

: Quản lý tài nguyên

Khoá học

: 2011 - 2015


Kí hiệu viết tắt

Nguyên nghĩa

CNH-HĐH

Công nghiệp hóa- hiện đại hóa

GCN

Giấy chứng nhận

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

SDĐ

Sử dụng đất

UBND

Ủy ban nhân dân


iv

MỤC LỤC
PHẦN 1. MỞ ĐẦU ....................................................................................................... 1

3.3.3.Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất tại địa bàn huyện Quang
Bình giai đoạn 2012 - 2014 .........................................................................................23
3.3.4.Đánh giá công tác chuyển QSDĐ qua người dân và cán bộ quản lý ............23
3.4. Phương pháp nghiên cứu .....................................................................................23
3.4.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu .............................................................23
3.4.2. Phương pháp tổng hợp ......................................................................................23
3.4.3. Phương pháp xử lý số liệu ................................................................................24
3.4.4. Phương pháp so sánh.........................................................................................24
PHẦN 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ......................................25
4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội của huyện Quang Bình...............................25
4.1.1. Điều kiện tự nhiên .............................................................................................25
4.1.2. Các nguồn tài nguyên ........................................................................................27
4.1.3. Thực trạng phát triển kinh tế xã hội .................................................................29
4.1.4. Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng..................................................................36
4.1.5.2 Khó khăn và tồn tại .........................................................................................43
4.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất tại huyện Quang Bình Tỉnh Hà Giang .......43
4.2.1. Hiện trạng sử dụng đất của huyện Quang Bình ..............................................43
Đơn vị tính: ha ..............................................................................................................44
4.2.2. Tình hình quản lí đất đai ...................................................................................45
4.3. Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Quang Bình giai đoạn
2012-2014 .....................................................................................................................51
4.3.1. Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Quang
Bình giai đoạn 2012 - 2014 .........................................................................................51
4.3.2. Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất của huyện Quang Bình giai
đoạn 2012-2014 ............................................................................................................54


vi

4.4. Đánh giá công tác chuyển QSDĐ qua người dân và cán bộ địa chính............68

Bảng 4.11. Kết quả công tác thế chấp bằng giá trị QSDĐ ................................... 63
huyện Quang Bình giai đoạn 2012 - 2014............................................................. 63
Bảng 4.12. Kết quả công tác thế chấp bằng giá trị ............................................... 64
QSDĐ huyện Quang Bình giai đoạn 2012 - 2014 ................................................ 64
Bảng 4.13. Kết quả công tác chuyển đổi quyền sử dụng đất ............................... 65
Huyện Quang Bình giai đoạn 2012- 2014............................................................. 65
Bảng 4.14. Kết quả chuyển đổi QSDĐ theo mục đích sử dụng .......................... 66
Bảng 4.15. Đánh giá công tác chuyển QSDĐ qua ý kiến cán bộ địa chính ........ 68
Bảng 4.16. Đánh giá công tác chuyển QSDĐ qua ý kiến người SDĐ ................ 70


2

Huyện Quang Bình là một huyện của tỉnh Hà Giang. Theo nhịp phát triển
của kinh tế và xã hội thì lĩnh vực đất đai cũng trở thành một trong những lĩnh
vực quan trọng cho sự phát triển của tỉnh. Trong những năm qua, các vấn đề liên
quan đến đất đai đã được huyện quan tâm tuy nhiên vẫn còn những mặt tồn tại
và yếu kém trong công tác quản lý nhà nước về đất đai. Chính vì thế, chúng ta
cần có cái nhìn khách quan những kết quả đạt được, thấy được những mặt hạn
chế tồn tại để rút ra bài học kinh nghiệm nhằm quản lý và sử dụng đất một cách
hiệu quả nhất.
Xuất phát từ yêu cầu thực tiễn, được sự nhất trí của Ban giám hiệu
trường, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên, Trường Đại học Nông lâm
Thái Nguyên, dưới sự hướng dẫn của cô giáo TS. Phan Thị Thu Hằng, em
tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá kết quả công tác chuyển quyền sử
dụng đất trên địa bàn huyện Quang Bình – Tỉnh Hà Giang giai đoạn 20122014” để có cái nhìn đúng đắn về công tác chuyển quyền sử dụng đất, phát
huy điểm mạnh và khắc phục điểm yếu trong công tác quản lý nhà nước về
đất đai trên địa bàn huyện Quang Bình trong thời gian tới.
1.2. Mục đích nghiên cứu
- Đánh giá thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn

phương hướng trong việc giải quyết những khó khăn, vướng mắc ở địa phương.


4

PHẦN 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài
2.1.1. Cơ sở pháp lý của đề tài
- Hiến pháp 1992;
- Luật Đất đai 2003, ngày 26/11/2003 được Quốc hội thông qua;
- Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của chính phủ về thu
tiền sử dụng đất;
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi
hành Luật đất đai 2003;
- Thông tư 29/2004/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi Trường về
việc hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính;
- Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 01 tháng 11 năm 2004 của Bộ
Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng
12 năm 2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất;
- Bộ luật Dân Sự 2005;
- Thông tư liên tịch số 30/2005/TTLT/BTC-BTNMT ngày 18/04/2005
hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ của người SDĐ thực hiện nghĩa vụ tài chính;
- Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/06/2005
của Bộ tư pháp và Bộ tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế
chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ, tài sản gắn liền với đất;
- Thông tư 01/2005/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi Trường về
việc hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP
ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật đất đai 2003;
- Thông tư 23/2006/TT-BTC của Bộ tài chính về việc hướng dẫn xác

GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
- Thông tư 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18 tháng 11 năm 2011


ii

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 4.1. Biểu đồ hiện trạng sử dụng đất năm 2014 ...................................... 45
Hinh 4.2: Kết quả chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Quang Bình giai đoạn 2012-2014 ................................................................... 52
Hình 4.3. Kết quả chuyển nhượng QSDĐ huyện Quang Bình
giai đoạn 2012 - 2014 ...................................................................................... 55
Hình 4.4. Kết quả tặng cho QSDĐ huyện Quang Bình giai đoạn 2012 - 2014 .... 58
Hình 4.5. Kết quả thừa kế QSDĐ huyện Quang Bình giai đoạn 2012 – 2014 ....... 61
Hình 4.6. Kết quả công tác thế chấp bằng giá trị QSDĐ huyện
Quang Bình giai đoạn 2012 – 2014 ................................................................ 63
Hình 4.7. Kết quả công tác chuyển đổi quyền sử dụng đất
huyện Quang Bình giai đoạn 2012- 2014 ....................................................... 66


7

trình thực hiện đã được bổ sung hai lần (vào năm 1998 và năm 2001) cho
phù hợp. Sau 10 năm thực hiện đã thu được kết quả đáng kể, góp phần to lớn
vào công tác quản lý đất đai của Nhà nước trong thời kỳ đổi mới, thúc đẩy
nền kinh tế Việt Nam phát triển. Song trong quá trình thực hiện Luật Đất đai
1993 cũng bộc lộ nhiều điểm còn chưa phù hợp với sự đổi mới và phát triển
của đất nước trong thời kỳ công nghiệp hoá hiện đại hoá. Để khắc phục
những tồn tại của Luật Đất đai 1993, đồng thời tạo hành lang pháp lý điều

đất cho các mục đích phát triển cũng tăng lên nhanh chóng. Công tác quản lý
đất đai cũng gặp nhiều khó khăn, phải nhanh chóng cập nhập các thông tư
nghị định mới của thành phố. Đa phần người dân chưa bắt kịp với những thay
đổi, những hiểu biết về đất đai còn hạn chế, các hộ chưa thấy được tầm quan
trọng của tính pháp lý đối với đất đai mà các hộ đang có. Còn rất nhiều hộ tự
ý chuyển quyền sử dụng cho nhau mà không thông qua pháp luật, chính vì
vậy công tác quản lý nhà nước về đất đai còn khó khăn.
Thực tế cho thấy trong thời gian qua, kể từ khi Luật Đất đai 2003 ra đời
và có hiệu lực đã tạo cơ sở pháp lý chặt chẽ cho việc quản lý và sử dụng đất.
Cùng với sự nỗ lực trong công tác tuyên truyền pháp luật đến từng người dân
thì công tác quản lý đất đai có nhiều thay đổi theo hướng tích cực hơn. Người
dân ý thức hơn về vấn đề QSDĐ và việc thực hiện đầy đủ các thủ tục pháp lý
về chuyển QSDĐ. Các cấp lãnh đạo cũng như UBND huyện Quang Bình
cùng các ngành liên quan đã xây dựng nhiều kế hoạch cho các hoạt động
trong lĩnh vực đất đai nhằm đẩy mạnh hoạt động chuyển QSDĐ tại địa
phương. Đây là một trong những nội dung cần phát huy hơn nữa nhằm tạo
tiền đề cho người dân tích cực tham gia sản xuất phát triển kinh tế nói riêng
và cho phường nói chung trong việc thu hút các nguồn đầu tư từ bên ngoài để
xây dựng cơ sở hạ tầng, nâng cao đời sống cho nhân dân, thay đổi bộ mặt của
huyện trong tương lai.


9

2.2. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất
2.2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất
2.2.1.1. Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất
Chuyển đổi quyền sử dụng đất là phương thức đơn giản nhất của việc
chuyển quyền sử dụng đất. Đây là quyền mà người SDĐ được tự động chuyển
đổi đất đai cho nhau, thực chất của hoạt động đổi đất cho nhau là bao hàm

Theo Nghị định 181/2004/NĐ - CP (2004) tại điều 103 quy định cụ thể
các trường hợp được nhận chuyển nhượng QSDĐ trừ các trường hợp sau:
1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng,
nhận tặng cho QSDĐ đối với các trường hợp mà pháp luật không cho phép
chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ.
2. Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng QSDĐ chuyên trồng
lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ
trường hợp được chuyển mục đích QSDĐ theo quy hoạch, kế hoạch SDĐ đã
được xét duyệt.
3. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không
được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ chuyên trồng lúa nước.
4. Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng
cho QSDĐ ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu
phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu
không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó.
Trình tự, thủ tục chuyển nhượng QSDĐ được quy định cụ thể tại điều
127 của Luật đất đai 2003 và điều 148 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP(4).
2.2.1.3. Quyền thừa kế quyền sử dụng đất
Thừa kế quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất khi chết để lại
quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật.


iii

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

Kí hiệu viết tắt

Nguyên nghĩa


Tặng cho quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng
đất cho người khác theo quan hệ tình cảm mà người chuyển quyền sử dụng
không thu lại tiền hoặc hiện vật nào cả. Nó thường diễn ra theo quan hệ tình
cảm huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ ngoài quan hệ này.
Trình tự, thủ tục đăng ký tặng cho QSDĐ được quy định cụ thể tại điều
129 của Luật đất đai 2003 và điều 152 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP(4).
2.2.1.5. Quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất
Thế chấp quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất mang quyền sử
dụng đất của mình đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế
hoặc cá nhân nào đó theo qui định của pháp luật để vay tiền hoặc mua chịu
hàng hoá trong một thời gian nhất định theo thoả thuận. Vì vậy, người ta còn
gọi thế chấp là chuyển quyền nửa vời.
Tại điều 113 và 114 của Luật đất đai quy định quyền của người SDĐ
đối với việc thế chấp QSDĐ.
Trình tự, thủ tục đăng ký thế chấp QSDĐ quy định tại điều 130 của
Luật đất đai và điều 153 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP.(4)


13

2.2.1.6. Quyền bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất
Quyền bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất là quyền mà người sử
dụng đất sử dụng giá trị quyền sử dụng đất của mình để bảo lãnh cho một
người khác vay vốn hay mua chịu hàng hoá khi chưa có tiền trả ngay.
Trình tự, thủ tục đăng ký bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ được quy định tại
điều 130 của Luật đất đai và điều 153 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP.(4)
2.2.1.7. Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất
Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất là việc người sử dụng
đất có quyền coi giá trị quyền sử dụng đất của mình như một tài sản dân sự
đặc biệt để góp với người khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc góp

2. Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các
quyền và nghĩa vụ như sau:
a) Nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và
nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của
Luật này.
Trường hợp trong nhóm người sử dụng đất có thành viên là tổ chức
kinh tế thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế
theo quy định của Luật này;
b) Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân
chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của
nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì
phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của
Luật này.
Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không
phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền
và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.


15

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền
của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền
sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công
chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại
điểm b khoản này;
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng
đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông

1.4.2. Ý nghĩa trong thực tiễn........................................................................................ 3
PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ............................................................................ 4
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài ...................................................................................... 4
2.1.1. Cơ sở pháp lý của đề tài ...................................................................................... 4
2.1.2. Cơ sở lý luận của đề tài ....................................................................................... 6
2.1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài .................................................................................... 7
2.2. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất ............................................................... 9
2.2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất.......................................................... 9
2.2.2. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất...................................13
2.3. Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất ở Việt Nam ...........................20
2.3.1. Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất tại một số tỉnh ....................20
2.3.2. Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Quang Bình Tỉnh
Hà Giang .......................................................................................................................21
PHẦN 3. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ....22
3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu .......................................................................22
3.1.1. Đối tượng nghiên cứu........................................................................................22
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu ...........................................................................................22
3.2. Địa điểm và thời gian tiến hành...........................................................................22
3.3. Nội dung nghiên cứu ............................................................................................22


17

tại khoản 1 Điều 101 của Nghị định này: Tổ chức kinh tế, người Việt Nam
định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài sử dụng đất
thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê chỉ
được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với diện tích đất đã hoàn
thành việc đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án được xét duyệt; trường hợp dự
án đầu tư xây dựng nhà ở có dự án thành phần thì được phép chuyển nhượng
quyền sử dụng đất sau khi đã hoàn thành việc đầu tư theo dự án thành phần