1
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
NGÔ VĂN PHÚC
Tên đề tài:
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN
ĐỊA BÀN HUYỆN HIỆP HÒA TỈNH BẮC GIANG GIAI ĐOẠN
2012 ĐẾN THÁNG 6/2014
KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo
: Chính quy
Chuyên ngành
: Địa Chính môi trường
Khoa
: Quản lý Tài nguyên
Khóa học
: 2011 – 2015
Thái Nguyên, năm 2015
: 2011 – 2015
Giảng viên hướng dẫn: ThS. Vương Vân Huyền
Thái Nguyên, năm 2015
2
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
NGÔ VĂN PHÚC
Tên đề tài:
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN
ĐỊA BÀN HUYỆN HIỆP HÒA TỈNH BẮC GIANG GIAI ĐOẠN
2012 ĐẾN THÁNG 6/2014
KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo
: Chính quy
Chuyên ngành
: Địa Chính môi trường
Lớp
số liệu, tư liệu bản đồ trong quá trình nghiên cứu luận văn này.
Cuối cùng tôi xin trân trọng cảm ơn các bạn học viên cùng lớp, những
người thân trong gia đình và bạn bè đã giúp đỡ và động viên tôi trong quá
trình học tập, nghiên cứu để hoàn thành luận văn này./.
Tác giả Luận văn
Ngô Văn Phúc
iii
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 4.1. Phân loại thổ nhưỡng của huyện Hiệp Hoà ..............................................26
Bảng 4.2. Các sông, ngòi, ao hồ chính của huyện Hiệp Hòa ....................................27
Bảng 4.3. Thời tiết khí hậu huyện Hiệp Hoà trung bình từ năm 2012 - 2014 ...................28
Bảng 4.4. Điều kiện Kinh tế - Xã hội của huyện từ năm 2010 – 2013 .....................29
Bảng 4.5. Giá trị sản xuất ngành nông nghiệp qua các năm .....................................30
Bảng 4.6. Hiện trạng sử dụng đất năm 2013 .............................................................35
Bảng 4.7: Hiện trạng sử dụng đất năm 2013 các xã, thị trấn điều tra .......................37
Bảng 4.8. Kết quả chuyển nhượng QSDĐ của Thị Trấn Thắng, xã Danh Thắng,
Hương Lâm giai đoạn 2012 – 6/2014 ..............................................................41
Bảng 4.9 Kết quả tặng cho QSDĐ của Thị Trấn Thắng, xã Danh Thắng, Hương
Lâm giai đoạn 2012 – 6/2014 ..........................................................................46
Bảng 4.10 Kết quả thừa kế QSDĐ của Thị Trấn Thắng,xã Danh Thắng, Hương Lâm
giai đoạn 2012 – 6/2014 ...................................................................................48
Bảng 4.11 Sự hiểu biết chung cơ bản của cán bộ, người dân huyện Hiệp Hòa và thị
trấn Thắng, xã Danh Thắng, Hương Lâm về hình thức chuyển QSDĐ ...........52
Bảng 4.12 Sự hiểu biết cơ bản của cán bộ, người dân huyện Hiệp Hòa và thị trấn
Thắng, xã Danh Thắng, Hương Lâm về các hình thức chuyển QSDĐ Khu vực
NXB
Nhà xuất bản
QSDĐ
Quyền sử dụng đất
QSH
Quyền sở hữu
SDĐ
Sử dụng đất
UBND
Uỷ ban nhân dân
XHCN
Xã hội chủ nghĩa
vi
MỤC LỤC
PHẦN 1. MỞ ĐẦU ....................................................................................................1
1. Đặt vấn đề ................................................................................................................1
Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn
này là trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này
đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều đã được chỉ
rõ nguồn gốc./.
Tác giả Luận văn
Ngô Văn Phúc
viii
PHẦN 5. KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ .....................................................................61
5.1. KẾT LUẬN ........................................................................................................61
1. Kết luận. ................................................................................................................61
5.2. ĐỀ NGHỊ ............................................................................................................62
TÀI LIỆU THAM KHẢO .......................................................................................64
1
PHẦN 1
MỞ ĐẦU
1. Đặt vấn đề
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, là tài sản quan trọng của
quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt cần thiết cho mọi hoạt động sản xuất và
đời sống song đất đai không phải là nguồn tài nguyên vô hạn vì vậy việc
quản lý sử dụng hợp lý tài nguyên đất là rất cần thiết. Đặc biệt là trong quá
trình công nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước hiện nay, việc sử dụng và quản
sự hướng dẫn của cô giáo TS. Vương Vân Huyền, tôi tiến hành nghiên cứu
đề tài: “Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Hiệp Hòa tỉnh Bắc Giang giai đoạn 2012 đến tháng 6/2014”.
2. Mục đích nghiên cứu của đề tài
Đánh giá thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Hiệp Hòa tỉnh Bắc Giang giai đoạn từ năm 2012 đến tháng 6/2014,
nhằm đưa ra những hạn chế còn tồn tại và kết quả đã đạt được trong công tác
chuyển quyền sử dụng đất tại huyện ,đề xuất giải pháp phù hợp, hiệu quả để
giải quyết những tồn tại đó;
- Tìm hiểu mức độ quan tâm và mức độ đánh giá của các cán bộ quản
lý và người dân về công tác chuyển QSDĐ.
3. Yêu cầu của đề tài
- Điều tra cơ bản về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình
quản lý và sử dụng đất tại huyện Hiệp Hòa.
- Đánh giá được kết quả chuyển quyền sử dụng đất giai đoạn từ năm
2012 đến tháng 6/2014 của huyện.
- Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý trực tiếp về công tác
chuyển QSDĐ và người dân, đánh giá theo phiếu điều tra tại khu vực
nghiên cứu.
- Đề xuất giải pháp.
3
4. Ý nghĩa của đề tài
Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học: giúp học viên vận dụng
được những kiến thức đã học vào thực tế, tích lũy kiến thức , kinh nghiệp để
phục vụ công việc sau này.
- Ý nghĩa trong thực tiễn: Từ quá trình nghiên cứu sẽ rút ra những kinh
nghiệm và hiểu rõ hơn trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung
5
quyền chuyển quyền và bổ sung thêm việc chuyển quyền dưới hình thức cho tặng
QSDĐ, góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ và thủ tục cũng như nhiều vấn đề
khác liên quan.
Như vậy, việc thực hiện các quyền năng cụ thể không chỉ đối với đất
nông nghiệp mà còn đối với mọi loại đất. Nhà nước chỉ không cho phép
chuyển QSDĐ trong 3 trường hợp sau:
- Đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp;
- Đất giao cho các tổ chức mà pháp luật qui định không được chuyển
quyền sử dụng;
- Đất đang có tranh chấp.
2.1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài
2.1.2.1 Các văn bản dưới Luật
Cơ sở pháp lý của đề tài là tất cả các văn bản liên quan đến công tác
chuyển QSDĐ, bao gồm những văn bản chính sau:
- Hiến pháp năm 1992 của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
- Luật Đất đai năm 2003;
- Bộ luật Dân sự năm 2005;
- Luật thuế sử dụng đất và nhà ở;
- Luật thuế chuyển QSDĐ;
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi
hành Luật đất đai năm 2003.
- Nghị định số 182/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của chính phủ về xử
phạt hành chính trong lĩnh vực đất đai.
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của chính phủ về giá đất.
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ
sung về việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ, thu hồi đất, thực hiện QSDĐ, trình tự, thủ
tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại
khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại đất đai.
7
2.1.2.1 Các văn bản quy định thực hiện quyền sử dụng đất tại tỉnh Bắc Giang
Quyết định số 06/2005/QĐ-UB ngày 31/01/2005 của UBND Tỉnh về
việc ban hành quy định chính sách về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi
Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Bắc Giang;
Quyết định số 07/2005/QĐ-UB ngày 02/02/2005 ngày 02 tháng 02 năm
2005 của UBND tỉnh Bắc Giang về việc ban hành trình tự thủ, tục thu giao
đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với
hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn tỉnh Bắc Giang;
Quyết định số 77/2005/QĐ-UBND ngày 03/11/2005 về việc ban hành
quy định hạn mức đất ở và hạn mức công nhận đất ở có vườn, ao đối với hộ
gia đình, cá nhân trên địa bàn tỉnh Bắc Giang;
Quyết định số 36/2006/QĐ-UBND ngày 31/05/2006 về việc quy định
đơn giá thuê đất áp dụng trên địa bàn tỉnh Bắc Giang;
Quyết định số 04/2008/QĐ-UBND ngày 18/01/2008 của UBND tỉnh Bắc
Giang về việc ban hành bản quy định một số điểm cụ thể về bồi thường, hỗ trợ
và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất áp dụng trên địa bàn tỉnh Bắc Giang;
Quyết định số 59/2010/QĐ-UBND ngày 09/6/2010 Về việc sửa đổi, bổ
sung một số điều của Quy định ban hành kèm theo Quyết định số
121/2008/QĐ-UBND ngày 19/11/2008 của UBND tỉnh Bắc Giang;
Quyết định số 05/QĐ-UBND ngày 23/01/2008 về việc quy định trình
tự thủ tục giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử
dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn tỉnh Bắc Giang;
Quyết định số 134/QĐ-UBND ngày 15/12/2009 về việc ban hành quy
định hạn mức đất ở và hạn mức công nhận đất ở có vườn ao đối với hộ gia
đình, cá nhân trên địa bàn tỉnh Bắc Giang;
đất, cho thuê đất còn có những hạn chế: Thiếu quy hoạch tổng thể, cung và cầu
mặt bằng đất cho sản xuất phi nông nghiệp mất cân đối nghiêm trọng; nhiều dự
án được giao đất nhưng không sử dụng, sử dụng đất thiếu hiệu quả, không có
iii
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 4.1. Phân loại thổ nhưỡng của huyện Hiệp Hoà ..............................................26
Bảng 4.2. Các sông, ngòi, ao hồ chính của huyện Hiệp Hòa ....................................27
Bảng 4.3. Thời tiết khí hậu huyện Hiệp Hoà trung bình từ năm 2012 - 2014 ...................28
Bảng 4.4. Điều kiện Kinh tế - Xã hội của huyện từ năm 2010 – 2013 .....................29
Bảng 4.5. Giá trị sản xuất ngành nông nghiệp qua các năm .....................................30
Bảng 4.6. Hiện trạng sử dụng đất năm 2013 .............................................................35
Bảng 4.7: Hiện trạng sử dụng đất năm 2013 các xã, thị trấn điều tra .......................37
Bảng 4.8. Kết quả chuyển nhượng QSDĐ của Thị Trấn Thắng, xã Danh Thắng,
Hương Lâm giai đoạn 2012 – 6/2014 ..............................................................41
Bảng 4.9 Kết quả tặng cho QSDĐ của Thị Trấn Thắng, xã Danh Thắng, Hương
Lâm giai đoạn 2012 – 6/2014 ..........................................................................46
Bảng 4.10 Kết quả thừa kế QSDĐ của Thị Trấn Thắng,xã Danh Thắng, Hương Lâm
giai đoạn 2012 – 6/2014 ...................................................................................48
Bảng 4.11 Sự hiểu biết chung cơ bản của cán bộ, người dân huyện Hiệp Hòa và thị
trấn Thắng, xã Danh Thắng, Hương Lâm về hình thức chuyển QSDĐ ...........52
Bảng 4.12 Sự hiểu biết cơ bản của cán bộ, người dân huyện Hiệp Hòa và thị trấn
Thắng, xã Danh Thắng, Hương Lâm về các hình thức chuyển QSDĐ Khu vực
nông thôn Thị trấn Thắng .................................................................................54
10
hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt.
+ Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không
được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ chuyên trồng lúa nước.
+ Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận
tặng cho QSDĐ ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt,
phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng
hộ nếu không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó.
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng
QSDĐ trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế. [4]
* Quyền cho thuê, cho thuê lại QSDĐ
Cho thuê và cho thuê lại QSDĐ là việc người sử dụng đất nhường
QSDĐ của mình cho người khác theo sự thoả thuận trong một thời gian nhất
định bằng hợp đồng theo qui định của pháp luật.
Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà người sử dụng nhường quyền sử
dụng cho người khác là đất không phải có nguồn gốc từ thuê còn đất mà
người sử dụng cho thuê lại là đất có nguồn gốc từ thuê. Trong Luật Đất đai
1993 thì việc cho thuê lại chỉ diễn ra với loại đất mà người sử dụng đã thuê
của Nhà nước trong một số trường hợp nhất định, còn trong Luật Đất đai 2003
thì không cấm việc này. [4]
* Quyền thừa kế QSDĐ
Thừa kế QSDĐ là việc người sử dụng đất khi chết để lại QSDĐ của
mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội
dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị
xã hội.
Từ Luật Đất đai 1993 trở đi, Nhà nước thừa nhận QSDĐ có giá trị và
cho phép người sử dụng được chuyển QSDĐ rộng rãi theo qui định của pháp
13
Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển quyền không phải là mới
nhưng trước đây không có qui định trong luật nên khi thực tiễn phát sinh
người ta cứ áp dụng các qui định của hình thức thừa kế sang để thực hiện.
Đây cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng QSDĐ mà
người chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật. Tuy nhiên, để tránh lợi
dụng trường hợp này để trốn thuế nên Nhà nước qui định cụ thể những
trường hợp nào thì được phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền
hoặc thuế thu nhập và những trường hợp nào vẫn phải chịu loại thuế này. [4]
* Quyền thế chấp bằng giá trị QSDĐ
Thế chấp quyền sử dụng là việc người sử dụng đất mang QSDĐ của
mình đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân
nào đó theo qui định của pháp luật để vay tiền hoặc mua chịu hàng hoá
trong một thời gian nhất định theo thoả thuận. Vì vậy, người ta còn gọi
thế chấp là chuyển quyền nửa vời.
Hiện nay, trong Luật Đất đai cho phép thế chấp rộng rãi nhưng chỉ qui
định là chỉ được thế chấp tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động
tại Việt Nam. Riêng người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trong
nước thì phạm vi được thế chấp rộng hơn là các tổ chức kinh tế hoặc cá
nhân được phép hoạt động tại Việt Nam.
Thế chấp QSDĐ trong quan hệ tín dụng là một qui định đã giải
quyết được một số vấn đề cơ bản sau:
- Tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình và cá nhân được vay vốn
để phát triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết chính đáng của người lao
động;
- Tạo cơ sở pháp lí và cơ sở thực tế cho ngân hàng và tổ chức tín dụng
cũng như những người cho vay khác thực hiện được chức năng và quyền lợi
của họ. [4]
nặng về cơ chế “xin - cho”, việc thực hiện đấu giá QSDĐ hiện mới chỉ trong
giai đoạn đầu làm thử, có sự chênh lệch quá lớn giữa giá đất do Nhà nước
quyết định và giá chuyển nhượng trên thực tế, từ đó tạo điều kiện cho đầu cơ
đất đai, kinh doanh bất động sản trái phép; giá đất trên thực tế có xu hướng
tăng không phù hợp quy luật kinh tế, làm mất ổn định kinh tế - xã hội.
Quyền sử dụng đất bao gồm: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn, tặng cho. Các quy định của
pháp Luật Đất đai từng bước mở rộng quyền cho người sử dụng đất đai có tác
dụng thúc đẩy mạnh mẽ thị trường QSDĐ.
Về tình hình chuyển đổi QSDĐ: Sau 10 năm thực hiện quyền chuyển
đổi QSDĐ, thực tế cho thấy việc chuyển đổi QSDĐ đối với đất ở, đất lâm
nghiệp và đất chuyên dùng ít xảy ra mà chủ yếu là việc chuyển đổi QSDĐ
nông nghiệp trồng lúa nhằm hạn chế tình trạng “manh mún” ruộng đất. Thực
Copyright: Tài liệu đại học ©