ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
---------------------------------

LÊ TIẾN CƯỜNG

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN QUANG BÌNH
TỈNH HÀ GIANG GIAI ĐOẠN 2010-2014

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - 2015


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
---------------------------------

LÊ TIẾN CƯỜNG

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN QUANG BÌNH
TỈNH HÀ GIANG GIAI ĐOẠN 2010-2014
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: TS. Vũ Thị Thanh Thủy


trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu.
Tôi xin cảm ơn ĐU – HĐND – UBND các xã; Xuân Giang, Bàng Lang
và thị trấn Yên Bình. Phòng Tài Nguyên & Môi Trường, văn phòng đăng ký
đất đai huyện Quang Bình, tỉnh Hà Giang, cùng các hộ gia đình ở hai xã và
một thị trấn đã cung cấp số liệu và thông tin cần thiết để tôi hoàn thành luận
văn này.
Cuối cùng tôi xin chân thành cảm ơn đồng nghiệp, bạn bè, cùng toàn
thể gia đình, người thân đã động viên, giúp đỡ tôi trong thời gian học tập và
nghiên cứu đề tài.
Thái Nguyên, ngày …. tháng……. năm 2015
Tác giả luận văn

Lê Tiến Cường


iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... ii
MỤC LỤC ........................................................................................................ iii
DANH MỤC CÁC TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT................................................ vi
DANH MỤC CÁC BẢNG.............................................................................. vii
DANH MỤC CÁC HÌNH ................................................................................ ix
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
1. Đặt vấn đề ................................................................................................. 1
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài ................................................................. 2
2.1. Mục tiêu tổng quát ................................................................................. 2
2.2. Mục tiêu cụ thể ....................................................................................... 2
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ........................................................ 3

3.1. Sơ lược về tình hình cơ bản của huyện Quang Bình ........................... 27
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ............................................................................. 27
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội .................................................................. 29
3.1.3. Tình hình quản lý và sử dụng đất đai của huyện Quang Bình.......... 33
3.2. Đánh giá công tác chuyển đổi QSDĐ tại huyện Quang Bình.............. 38
3.2.1. Đánh giá kết quả chuyển đổi QSDĐ tại hai khu vưc nghiên cứu của
huyện Quang Bình giai đoạn 2010– 2014 .................................................. 39
3.2.2. Đánh giá kết quả chuyển nhượng QSDĐ tại hai khu vực nghiên
cứu của huyện Quang Bình giai đoạn 2010 – 2014 ................................... 40
3.2.3. Đánh giá kết quả cho thuê và cho thuê lại QSDĐ tại hai khu vực
nghiên cứu của huyện Quang Bình giai đoạn 2010 – 2014 ....................... 42
3.2.4. Đánh giá kết quả thừa kế QSDĐ tại hai khu vực nghiên cứu của
huyện Quang Bình giai đoạn 2010- 2014 .................................................. 44
3.2.5. Đánh giá kết quả tặng cho QSDĐ tại hai khu vực nghiên cứu của
huyện Quang Bình giai đoạn 2010 – 2014 ................................................ 46


v
3.2.6. Đánh giá kết quả thế chấp bằng giá trị QSDĐ tại hai khu vực
nghiên cứu của huyện Quang giai đoạn 2010 – 2014................................. 48
3.2.7. Đánh giá kết quả bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ tại hai khu vực
nghiên cứu của huyện Quang Bình đoạn 2010 – 2014 ............................... 50
3.2.8. Đánh giá kết quả góp vốn bằng giá trị QSDĐ tại hai khu vực
nghiên cứu của huyện Quang Bình giai đoạn 2010 – 2014........................ 51
3.3. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người người dân huyện
Quang Bình về chuyển QSDĐ .................................................................... 52
3.3.1. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân huyện Quang Bình
tại hai khu vực nghiên cứu về những quy định chung của chuyển QSDĐ ..........52
3.3.2. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ và người dân huyện Quang Bình
tại hai khu vực nghiên cứu về các hình thức chuyển QSDĐ ...................... 56

: Hội đồng nhân dân

QSDĐ

: Quyển sử dụng đất

UBND

: Ủy ban nhân dân


vii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1.Tình hình sử dụng đất của huyện Quang Bình

giai đoạn

2010-2014 ......................................................................... 35
Bảng 3.2: Tổng hợp kết quả chuyển đổi QSDĐ tại huyện Quang Bình từ năm
2010 đến 2014 ................................................................................. 38
Bảng 3.3. Kết quả chuyển đổi QSDĐ tại hai khu vực nghiên cứu của huyện
Quang Bình giai đoạn 2010 – 2014 ................................................ 39
Bảng 3.4. Kết quả chuyển nhượng QSDĐ tại hai khu vực nghiên cứu của
huyện Quang Bình giai đoạn 2010 – 2014 ..................................... 40
Bảng 3.5. Kết quả cho thuê và cho thuê lại QSDĐ tại hai khu vực nghiên cứu
của huyện Quang Bình giai đoạn 2010 – 2014............................... 42
Bảng 3.6. Kết quả thừa kế QSDĐ tại khu vực nghiên cứu của huyện Quang
Bình giai đoạn 2010 – 2014 ............................................................ 44
Bảng 3.7. Kết quả tặng cho QSDĐ tại hai khu vực nghiên cứu của huyện



ix

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 3.1. Tổng hợp sự hiểu biết của cán bộ và người dân huyện Quang Bình
tại hai khu vực nghiên cứu về chuyển QSDĐ ................................ 72
Hình 3.2. Sự hiểu biết của các nhóm đối tượng điều tra tại hai khu vực nghiên
cứu về chuyển QSDĐ ..................................................................... 74


1
MỞ ĐẦU
1. Đặt vấn đề
Đất đai là tài sản quý giá của quốc gia, đất đai rất cần thiết và phục
vụ cho nhiều lợi ích của tất các ngành, các lĩnh vực song đất đai không
phải là nguồn tài nguyên vô hạn vì vậy việc quản lý sử dụng hợp lý tài
nguyên đất là rất cần thiết. Đặc biệt là trong quá trình công nghiệp hóa hiện
đại hóa đất nước hiện nay, việc sử dụng và quản lý đất đai là vấn đề bức xúc
mà Đảng và Nhà nước đã đặt lên làm vấn đề quan tâm hàng đầu. Ý thức được
tầm quan trọng của công tác quản lý và sử dụng đất đai một cách phù hợp và
hiệu quả, nhà nước ta đã sớm ban hành và hoàn thiện các văn bản luật để
quản lý tài nguyên quý giá này. Chuyển quyền sử dụng đất (QSDĐ) là
một hoạt động diễn ra thường xuyên từ xưa tới nay, tồn tại dưới nhiều hình
thức rất đa dạng và là một trong những quyền lợi cơ bản của người sử dụng
đất đã được quy định. Tuy nhiên, chỉ đến Luật Đất đai năm 1993, chuyển
QSDĐ mới được quy định một cách có hệ thống về các hình thức chuyển
quyền cũng như các trình tự, thủ tục thực hiện. Trong quá trình thực hiện và
sửa đổi, bổ sung, Luật Đất đai 2003 đã ra đời, hoàn thiện hơn và khắc phục
những tồn tại của Luật Đất đai năm 1993, những vấn đề chuyển QSDĐ được

chuyển QSDĐ, bao gồm những văn bản chính sau:
- Hiến pháp năm 1992 của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
- Luật Đất đai năm 2003; số 13
- Bộ luật Dân sự năm 2005;
- Luật thuế sử dụng đất và nhà ở;
- Luật thuế chuyển QSDĐ;
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về
thi hành Luật đất đai năm 2003.
- Nghị định số 182/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của chính phủ về
xử phạt hành chính trong lĩnh vực đất đai.
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của chính phủ về giá đất.
- Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 01 tháng 11 năm 2004 của Bộ
Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng
12 năm 2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất (gọi tắt là Thông tư số
117/2004/TT-BTC).
- Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT ngày 01 tháng 11 năm 2004 của
Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn lập, chỉnh lí, quản lí hồ sơ
địa chính (gọi tắt là Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT).
- Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT ngày 13 tháng 4 năm 2005 của
Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của
Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ
về thi hành Luật Đất đai (gọi tắt là Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT).


4
- Thông tư số 23/2006/TT-/BTC-BTNMT ngày 24/3/2006 của Bộ Tài
chính - Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn xác định tiền sử dụng
đất, tiền nhận chuyển nhượng QSDĐ đã trả có nguồn gốc từ ngân sách
Nhà nước theo quy định của Chính phủ hướng dẫn thi hành luật đất đai.
- Thông tư số 03/2006/TT/BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 của Bộ Tư

- Báo cáo số: 01/2010/BC-TNMT ngày 04 tháng 01 năm 2010 về việc
thống kê công tác quản lý đất đai của phòng tài nguyên và môi trường huyện
Quang Bình.
- Báo cáo số: 03/2011//BC-TNMT ngày 09 tháng 01 năm 2011 về việc
thống kê công tác quản lý đất đai của phòng tài nguyên và môi trường huyện
Quang Bình.
- Báo cáo số: 01/2012//BC-TNMT ngày 09 tháng 01 năm 2012 về việc
thống kê công tác quản lý đất đai của phòng tài nguyên và môi trường huyện
Quang Bình.
- Báo cáo số: 01/2013//BC-TNMT ngày 08 tháng 01 năm 2013 về việc
thống kê công tác quản lý đất đai của phòng tài nguyên và môi trường huyện
Quang Bình.
- Báo cáo số: 01/2014//BC-TNMT ngày 03 tháng 01 năm 2014 về việc
thống kê công tác quản lý đất đai của phòng tài nguyên và môi trường huyện
Quang Bình.
- Báo cáo số: 05/2015//BC-TNMT ngày 15 tháng 01 năm 2015 về việc
thống kê công tác quản lý đất đai của phòng tài nguyên và môi trường huyện
Quang Bình.
- Báo cáo tổng hợp quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020, kế hoạch sử dụng
đất 5 năm kỳ đầu giai đoạn (2011-2015) của huyện Quang Bình tỉnh Hà Giang.


6
1.1.2. Cơ sở lý luận của đề tài
Việc chuyển QSDĐ là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật
đất đai. Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước tới nay luôn luôn có sự
biến động do chuyển QSDĐ. Đến Luật Đất đai 1993, Nhà nước đã ghi nhận
sự thay đổi mối quan hệ đất đai rất toàn diện. Nhà nước đã thừa nhận đất đai
có giá trị sử dụng và coi nó là một loại hàng hoá đặc biệt, cho phép người sử
dụng được quyền chuyển quyền khá rộng rãi theo qui định của pháp luật

trường đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã trực tiếp giảng dạy và giúp đỡ tôi
trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu.
Tôi xin cảm ơn ĐU – HĐND – UBND các xã; Xuân Giang, Bàng Lang
và thị trấn Yên Bình. Phòng Tài Nguyên & Môi Trường, văn phòng đăng ký
đất đai huyện Quang Bình, tỉnh Hà Giang, cùng các hộ gia đình ở hai xã và
một thị trấn đã cung cấp số liệu và thông tin cần thiết để tôi hoàn thành luận
văn này.
Cuối cùng tôi xin chân thành cảm ơn đồng nghiệp, bạn bè, cùng toàn
thể gia đình, người thân đã động viên, giúp đỡ tôi trong thời gian học tập và
nghiên cứu đề tài.
Thái Nguyên, ngày …. tháng……. năm 2015
Tác giả luận văn

Lê Tiến Cường


8
* Quyền chuyển đổi QSDĐ
Chuyển đổi QSDĐ là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển
QSDĐ. Hành vi này chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử
dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc
phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay.
- Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp
phải là người cùng một xã, phường, huyện với người chuyển đổi (Điều 99
Nghị định số 181/2004/NĐ-CP và Điều 113 Luật Đất đai 2003).
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước
giao đất hoặc do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng
cho QSDĐ hợp pháp từ người khác thì được chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp
đó cho hộ gia đình, cá nhân khác trong cùng xã, phường, huyện để thuận
lợi cho sản xuất nông nghiệp (Điều 102 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP).

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng
QSDĐ trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
* Quyền cho thuê, cho thuê lại QSDĐ
Cho thuê và cho thuê lại QSDĐ là việc người sử dụng đất nhường
QSDĐ của mình cho người khác theo sự thoả thuận trong một thời gian
nhất định bằng hợp đồng theo qui định của pháp luật. Cho thuê khác cho
thuê lại là đất mà người sử dụng nhường quyền sử dụng cho người khác là
đất không phải có nguồn gốc từ thuê còn đất mà người sử dụng cho thuê lại
là đất có nguồn gốc từ thuê. Trong Luật Đất đai 1993 thì việc cho thuê lại
chỉ diễn ra với loại đất mà người sử dụng đã thuê của Nhà nước trong một
số trường hợp nhất định, còn trong Luật Đất đai 2003 thì không cấm việc này.
* Quyền thừa kế QSDĐ
Thừa kế QSDĐ là việc người sử dụng đất khi chết để lại QSDĐ của
mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật. Quan hệ thừa kế là
một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung của quan hệ này


10
vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị xã hội. Từ Luật Đất đai
1993 trở đi, Nhà nước thừa nhận QSDĐ có giá trị và cho phép người sử dụng
được chuyển QSDĐ rộng rãi theo qui định của pháp luật. Từ đó, QSDĐ
được coi như một tài sản dân sự đặc biệt nên người sử dụng đất có quyền để
thừa kế. Vì vậy, quyền này chủ yếu tuân theo qui định của Bộ luật Dân sự
về để thừa kế. Dưới đây là một vài qui định cơ bản về thừa kế.
- Nếu những người được hưởng thừa kế QSDĐ của người đã mất mà
không tự thoả thuận được thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải căn cứ vào
di chúc mà chia;
- Nếu toàn bộ di chúc hợp pháp hoặc phần nào của di chúc hợp pháp
thì chia theo di chúc;
- Nếu không có di chúc thì hoặc toàn bộ di chúc không hợp pháp

mình đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân
nào đó theo qui định của pháp luật để vay tiền hoặc mua chịu hàng hoá
trong một thời gian nhất định theo thoả thuận.
Vì vậy, người ta còn gọi thế chấp là chuyển quyền nửa vời. Hiện nay,
trong Luật Đất đai cho phép thế chấp rộng rãi nhưng chỉ qui định là chỉ được
thế chấp tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam. Riêng
người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trong nước thì phạm vi được thế
chấp rộng hơn là các tổ chức kinh tế hoặc cá nhân được phép hoạt động tại
Việt Nam. Thế chấp QSDĐ trong quan hệ tín dụng là một qui định đã giải
quyết được một số vấn đề cơ bản sau:
- Tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình và cá nhân được vay vốn để
phát triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết chính đáng của người lao động;
- Tạo cơ sở pháp lí và cơ sở thực tế cho ngân hàng và tổ chức tín
dụng cũng như những người cho vay khác thực hiện được chức năng và
quyền lợi của họ.
* Quyền bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ


12
Tương tự như quyền thế chấp QSDĐ, quyền bảo lãnh bằng giá trị
QSDĐ là quyền mà người sử dụng đất sử dụng giá trị QSDĐ của mình để
bảo lãnh cho một người khác vay vốn hay mua chịu hàng hoá khi chưa có
tiền trả ngay. Do đó, những qui định về quyền bảo lãnh tương tự như quyền
thế chấp.
* Quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ
Quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ là việc người sử dụng đất có quyền
coi giá trị QSDĐ của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp với người
khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc góp này có thể xẩy ra giữa 2
hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tác có thể góp đất, góp tiền, hoặc góp
cái khác như sức lao động, công nghệ, máy móc... theo thoả thuận. Qui định này

khi có quyết định đó;
- Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài
chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính theo qui định của pháp luật thì
được thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi có quyết định giao
đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, ký hợp đồng thuê đất.
2. Thời điểm hộ gia đình, cá nhân được thực hiện các quyền
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp,
bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ theo qui định của pháp luật về đất đai đối
với đất nông nghiệp do Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất được xác
định từ khi quyết định giao đất có hiệu lực thi hành.
3. Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển
nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng
QSDĐ theo qui định của pháp luật về đất đai đối với đất chuyển hình thức
thuê đất sang hình thức giao đất được xác định từ khi thực hiện xong nghĩa vụ
tài chính theo qui định của pháp luật.
4. Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, bảo
lãnh, góp vốn bằng QSDĐ theo qui định của pháp luật về đất đai đối với


iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... ii
MỤC LỤC ........................................................................................................ iii
DANH MỤC CÁC TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT................................................ vi
DANH MỤC CÁC BẢNG.............................................................................. vii
DANH MỤC CÁC HÌNH ................................................................................ ix
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1