ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN THỊ MAI

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN
LẬP THẠCH, TỈNH VĨNH PHÚC
GIAI ĐOẠN 2010 - 2014

LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - 2015


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN THỊ MAI

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN
LẬP THẠCH, TỈNH VĨNH PHÚC
GIAI ĐOẠN 2010 - 2014
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: P GS TS. Nguyễn Thế Hùng

Thái Nguyên - 2015

Học Nông Lâm Thái Nguyên đã luôn giúp đỡ tạo mọi điều kiện cho tôi trong thời
gian qua.
Tôi xin chân thành cảm ơn Ban lãnh đạo và cán bộ Uỷ ban nhân dân huyện
Lập Thạch, phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên & Môi trường tỉnh
Vĩnh Phúc, Văn phòng ĐKQSD đất (Nay là Văn Phòng đăng ký đất đai chi nhánh
Lập Thạch), Phòng Tài chính - Kế hoạch, Phòng thống kê huyện Lập Thạch, các
cán bộ địa chính của 20 xã, thị trấn trong huyện Lập Thạch và UBND các xã Xuân
Hòa, thị trấn Lập Thạch, xã Quang Sơn, xã Sơn Đông cùng tất cả các bạn bè đã giúp
đỡ tôi hoàn thành đề tài này.
Cuối cùng tôi xin cảm ơn sâu sắc tới gia đình đã động viên, tạo mọi điều kiện về
vật chất cũng như tinh thần trong suốt quá trình tôi thực hiện đề tài này.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả

Nguyễn Thị Mai


iii
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 1.1. Kết quả chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Lập Thạch giai
đoạn 2010-2014 .........................................................................................................29
Bảng 3.2. Kết quả chuyển đổi QSDĐ trên địa bàn huyện Lập Thạch ......................48
giai đoạn 2010– 2014 ................................................................................................48
Bảng 3.3. Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn .........................49
huyện Lập Thạch giai đoạn 2010 - 2014 ...................................................................49
Bảng 3.4. Kết quả tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Lập Thạch giai
đoạn 2010 - 2014 .......................................................................................................50
Bảng 3.5. Kết quả thừa kế QSDĐ tại huyện Lập Thạch giai đoạn 2010 – 2014 .................52
Bảng 3.6. Kết quả thế chấp quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Lập Thạch giai
đoạn 2010 – 2014 ......................................................................................................54

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

CNH

:

Công nghiệp hoá

GCNQSDĐ

:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

KT-XH

:

Kinh tế - xã hội

PLĐĐ

:

Pháp luật đất đai

QSDĐ

:


1.1. Cơ sở lý luận và thực tiễn của đề tài ....................................................................4
1.1.1. Cơ sở lý luận về chuyển quyền sử dụng đất .....................................................4
1.1.2. Cơ sở pháp lý ..................................................................................................11
1.1.3. Cơ sở thực tiễn ................................................................................................12
1.2. Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo cơ chế một
cửa tại xã, phường, thị trấn........................................................................................13
1.2.1 Trình tự thủ tục đăng ký chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử đất,
quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. .......................................................................13
1.2.2. Trình tự thủ tục đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với
đất. .............................................................................................................................15
1.2.3. Đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất trong trường hợp chủ sở hữu tài sản
gắn liền với đất đồng thời là người sử dụng đất........................................................16
1.2.4. Trình tự thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình,
cá nhân.......................................................................................................................17
1.3. Công tác quản lý nhà nước đối với vấn đề chuyển quyền sử dụng đất..............19


i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan: Bản thân luận văn tốt nghiệp này là công trình nghiên cứu
thực sự của cá nhân, được thực hiện trên cơ sở nghiên cứu lý thuyết, kiến thức và sự
nghiên cứu khảo sát tình hình thực tiễn và dưới sự hướng dẫn khoa học của PGS.
TS Nguyễn Thế Hùng
Các số liệu, mô hình và những kết quả trong luận văn là trung thực, các đề
xuất đưa ra xuất phát từ thực tiễn và kinh nghiệm, chưa từng được công bố dưới bất
kỳ hình thức nào trước khi trình, bảo vệ và công nhận bởi Hội đồng đánh giá luận
văn tốt nghiệp Thạc sĩ...

Tác giả luận văn


1. Kết luận .................................................................................................................81
2. Đề nghị ..................................................................................................................82


ix


1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất
đặc biệt không thể thay thế, thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống,
là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các công trình kinh tế, văn hóa, xã hội,
an ninh và quốc phòng.
Đất đã tạo ra con người và con người cùng với sức lao động, cộng với trí
thông minh tuyệt vời của mình đã làm thay đổi hẳn bộ mặt của trái đất. Cũng từ đó,
đất đai trở thành điều kiện sinh tồn, thành cơ sở để thực hiện quá trình sản xuất, tạo
ra của cải vật chất cho sản xuất. Mọi quá trình sản xuất và các hoạt động của con
người đều cần đến một mặt bằng và khoảng không gian lãnh thổ nhất định. Nếu
không có đất đai thì không có một ngành nào, một xí nghiệp nào có thể hoạt động
được. Như vậy, nếu không có đất thì sẽ không có sản xuất, không có sự tồn tại của
con người.
Trong những năm gầy đây, khi nền kinh tế đang trên đà tăng trưởng mạnh
mẽ, giá đất trên thị trường bất động sản hết sức phức tạp và có biểu hiện ra ngoài
tầm kiểm soát của nhà nước. Các quan hệ cung - cầu và giao dịch về bất động sản
chủ yếu đang diễn ra thông qua thị trường "ngầm". Sự biến động chủ yếu bất
thường về giá cả bất động sản, đặc biệt là những cơn sốt đất đai cho đến nay vẫn
chưa có giải pháp điều chỉnh hữu hiệu. Những diễn biến phức tạp của thị trường bất
động sản, sự yếu kém của công tác quản lý nhà nước đối với sự phát triển bất động
sản đã và đang gây nhiều khó khăn, trở ngại cho công cuộc đầu tư phát triển,

phương trong thời gian tới.
3. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá được thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất trong giai
đoạn 2010 - 2014 tại huyện Lập Thạch, tỉnh Vĩnh Phúc
- Đánh giá được sự hiểu biết của người dân, của các cán bộ quản lý trên địa
bàn huyện Lập Thạch về các hình thức chuyển quyền sử dụng đất.
- Đánh giá được những thuận lợi, khó khăn trong việc chuyển quyền sử dụng
đất trên địa bàn huyện Lập Thạch; đề xuất giải pháp phù hợp với thực tế của địa


ii
LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành đề tài tốt nghiệp này, ngoài sự nỗ lực phấn đấu của bản thân,
tôi còn nhận được sự giúp đỡ, động viên, chỉ bảo của các thầy cô, bạn bè, đồng
nghiệp và người thân.
Nhân dịp này, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới PGS.TS Nguyễn Thế
Hùng người đã luôn theo sát, tận tình hướng dẫn, chỉ bảo tôi trong suốt quá trình
thực hiện luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn toàn thể các thầy giáo, cô giáo trong Phòng Đào
tạo – Đào tạo Sau Đại học, khoa quản lý Tài Nguyên, khoa Môi trường, Trường Đại
Học Nông Lâm Thái Nguyên đã luôn giúp đỡ tạo mọi điều kiện cho tôi trong thời
gian qua.
Tôi xin chân thành cảm ơn Ban lãnh đạo và cán bộ Uỷ ban nhân dân huyện
Lập Thạch, phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên & Môi trường tỉnh
Vĩnh Phúc, Văn phòng ĐKQSD đất (Nay là Văn Phòng đăng ký đất đai chi nhánh
Lập Thạch), Phòng Tài chính - Kế hoạch, Phòng thống kê huyện Lập Thạch, các
cán bộ địa chính của 20 xã, thị trấn trong huyện Lập Thạch và UBND các xã Xuân
Hòa, thị trấn Lập Thạch, xã Quang Sơn, xã Sơn Đông cùng tất cả các bạn bè đã giúp
đỡ tôi hoàn thành đề tài này.
Cuối cùng tôi xin cảm ơn sâu sắc tới gia đình đã động viên, tạo mọi điều kiện về

ngày 28 tháng 6 năm 2006 thì trong các hình thức chuyển quyền sử dụng đất không
còn hình thức bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất.
*Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất
Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất là quyền mà người sử dụng đất được tự
động chuyển đổi đất đai cho nhau, thực chất của hoạt động đổi đất cho nhau là bao
hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là


5
tổ chức lại sản xuất cho phù hợp với tình hình của các hộ gia đình sản xuất nông
nghiệp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai như hiện nay.
Theo điều 102 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP và điều 190 của Luật đất đai
2013 quy định: “hộ gia đình, cá n.hân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước
giao đất, do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền
sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất
nông nghiệp trong cùng xã, phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác để
thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển
đổi quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ”[4],[6]
Trình tự thủ tục của chuyển đổi quyền sử dụng đất được quy định tại điều 126 của
Luật đất đai 2003 và điều 147 của Nghị định 181/2004/NĐ- CP và điều 78, 79 của Nghị
định 43/NĐ-CP ngày 15 /5/2014 [4],[6]
*Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Chuyển nhượng QSDĐ là một trong các hình thức chuyển quyền sử dụng đất
phổ biến nhất. Thực chất chuyển nhượng QSDĐ là việc chuyển quyền sử dụng đất
cho người khác trên cơ sở có giá trị, người nhận QSDĐ phải trả cho người có đất
một khoản tiền hoặc hiện vật tương ứng với chi phí mà họ đã bỏ ra để có được
quyền sử dụng đất và tất cả những chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất [14].
* Quyền cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất
Cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất
nhường quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo sự thỏa thuận trong một

người khác theo quan hệ tình cảm mà người quyền sử dụng đất không thu lại tiền
hoặc hiện vật nào cả [14].
Đây là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà
người chuyển quyền sử dụng đất không thu lại tiền hoặc hiện vật, tuy nhiện trong
rất nhiều trường hợp người dân lợi dụng hình thức này để trốn thuế, vì thế Nhà
nước có quy định cụ thể những trường hợp được phép tặng cho không phải chịu
thuế chuyển quyền hoặc thuế thu nhập và những trường hợp phải chịu các loại thuế này
* Quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất


7
Thế chấp quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất đem quyền sử dụng
đắt của mình đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân
nào đó theo quy định của pháp luật để vay tiền hoặc mua chịu hàng hoá trong một
thời gian nhất định theo thoả thuận [14].
Hiện nay, trong Luật đất đai cho phép thế chấp rộng rãi nhưng chỉ quy định
là chỉ được thế chấp tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam.
Riêng người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trong nước thì phạm vi thế chấp
rộng đất là các tổ chức kinh tế hoặc cá nhân được phép hoạt động tại Việt Nam.
Tại điều 113 và 114 của Luật đất đai 2003 và điều 174 và 179 của Luật đất đai 2013
quy định quyền của người sử dụng đất đối với việc thế chấp quyền sử dụng đất
[18],[19].
Trình tự, thủ tục đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất quy định tại điều 18,
19,20,21,27 thông tư 20/2011/TTLT- BTP- BTNMT ngày 18/11/2011 của Bộ Tư
pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường [3]
* Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất
Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất có quyền
coi giá trị quyền sử dụng đất của mình như một loại tài sản dân sự đặc biệt để góp
với người khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc góp vốn này có thể xảy ra
giữa hai hay nhiều đối tác và rất linh động.

Ngoài ra Các trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho
quyền sử dụng đất quy định tại Điều 103 Nghị định 181/NĐ-CP ngày 29/10/2004
về việc hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2003 và Điều 191 Luật đất đai 2013 như
sau [4],[19]:
1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người
Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không
được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà
pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
2. Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng
lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp


9
được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được
cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
3. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được
nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
4. Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho
quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu
bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không
sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.
Các trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng, tặng cho quyền sử
dụng đất có điều kiện

quy định tại Điều 104 Nghị định 181/NĐ-CP ngày

29/10/2004 về việc hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2003 Điều 192 Luật đất đai
2013 như sau[4],[19]:
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm
ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện

các quyền của người sử dụng đất kể từ khi có quyết định giao đất, cho phép chuyển
mục đích sử dụng đất, ký hợp đồng thuê đất.
2- Thời điểm hộ gia đình, cá nhân được thực hiện các quyền chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn
bằng QSDĐ theo qui định của pháp luật về đất đai đối với đất nông nghiệp do Nhà
nước giao không thu tiền sử dụng đất được xác định từ khi quyết định giao đất có
hiệu lực thi hành.
3- Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng,
cho thuê, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ theo
qui định của pháp luật về đất đai đối với đất chuyển hình thức thuê đất sang hình
thức giao đất được xác định từ khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo qui định
của pháp luật.
4- Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng
QSDĐ theo qui định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp được miễn nghĩa
vụ tài chính theo qui định của pháp luật được xác định từ khi có quyết định giao đất,
ký hợp đồng thuê đất.


iii
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 1.1. Kết quả chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Lập Thạch giai
đoạn 2010-2014 .........................................................................................................29
Bảng 3.2. Kết quả chuyển đổi QSDĐ trên địa bàn huyện Lập Thạch ......................48
giai đoạn 2010– 2014 ................................................................................................48
Bảng 3.3. Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn .........................49
huyện Lập Thạch giai đoạn 2010 - 2014 ...................................................................49
Bảng 3.4. Kết quả tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Lập Thạch giai
đoạn 2010 - 2014 .......................................................................................................50
Bảng 3.5. Kết quả thừa kế QSDĐ tại huyện Lập Thạch giai đoạn 2010 – 2014 .................52

- Quyết định số 44/2012/QĐ-UBND ngày 02 tháng 11 năm 2012 quy định về
giao đất xây dựng nhà ở, hạn mức giao đất ở và hạn mức công nhận diện tích đất ở
của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc.
-Quyết định số 3306/QĐ-CT ngày 03 tháng 12 năm 2012 của Chủ tịch
UBND tỉnh Vĩnh Phúc về Về việc công bố thủ tục hành chính mới ban hành thuộc
thẩm quyền giải quyết chung của cấp huyện
1.1.3. Cơ sở thực tiễn
Huyện Lập Thạch nằm ở phía Tây bắc của tỉnh Vĩnh Phúc. Hiện nay Lập
Thạch đang tập trung phát triển công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp; tạo điều kiện
thuận lợi để tiếp nhận các dự án đầu tư vào địa bàn huyện. Vì vậy tại đây đang diễn
ra quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế, phân bổ lại đất đai cho các nhu cầu phát
triển cụm công nghiệp, khu công nghiệp mới tập trung rất mạnh mẽ. Do nhu cầu về
chuyển dịch QSDĐ cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội nên các hoạt động thực
hiện các QSDĐ có xu hướng ngày càng gia tăng.
Thực tế cho thấy rằng trong thời gian qua, kể từ khi Luật đất đai 2003 ra đời
và sau đó là Luật đất đai 2013 đã tạo cơ sở pháp lý chặt chẽ cho việc quản lý và sử
dụng đất trên cơ sở hoàn thiện các nội dung quản lý nhà nước về đất đai cũng như
hoàn thiện điều chỉnh các mối quan hệ về đất đai. Người dân ý thức hơn về việc
thực hiện đầy đủ các thủ tục pháp lý về chuyển quyền sử dụng đất. Đây là một trong
những nội dung cần phát huy hơn nữa nhằm tạo tiền đề cho người dân tích cực tham


13
gia sản xuất phát triển kinh tế và thu hút các nguồn đầu tư từ bên ngoài để xây dựng
cơ sở hạ tầng, nâng cao đời sống cho nhân dân, thay đổi bộ mặt của huyện Lập
Thạch trong tương lai.
1.2. Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo cơ chế
một cửa tại xã, phường, thị trấn
1.2.1 Trình tự thủ tục đăng ký chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử đất,
quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

huyện tiếp nhận và kiểm tra tính pháp lý, nội dung hồ sơ.
Bước 4: Cán bộ tại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả theo cơ chế một cửa cấp
huyện kiểm tra hồ sơ, chuyển hồ sơ đến người có thẩm quyền giải quyết và trả kết
quả về bộ phận một cửa thuộc UBND cấp huyện để trả cho cá nhân hoặc địa chính
cấp xã theo giấy hẹn.
Bước 5: Cá nhân hoặc địa chính cấp xã nhận kết quả tại bộ phận tiếp nhận và
trả kết quả theo cơ chế một cửa thuộc UBND cấp huyện.
* Thời hạn giải quyết
- Không quá 15 ngày làm việc khi thực hiện các thủ tục về đăng ký biến
động (Không kể thời gian người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản găn liền với đất
thực hiện nghĩa vụ tài chính)
- Không quá 42 ngày làm việc (đối với trường hợp thực hiện thủ tục đăng ký
biến động mà phải trích đo địa chính thửa đất) và không quá 45 ngày làm việc (với
trường hợp thực hiện thủ tục đăng ký biến động mà phải trích đo địa chính thửa đất
ở địa phương thuộc khu vực miền núi và trường hợp phải trích đo địa chính nhiều
thửa đất)
- Không quá 20 ngày làm việc (đối với trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận)
- Không quá 50 ngày làm việc (đối với trường hợp khi chưa có Giấy chứng
nhận mà có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của
Luật Đất đai, các Điều 8, 9 và 10 của Nghị định số 88/2009/NĐ-CP) và (Theo điều
21 thông tư 17/2009/TT-BTNMT)
Đối với cấp xã: Không quá 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp
lệ; Thời gian còn lại là của cấp huyện. (UBND tỉnh Vĩnh Phúc, 2012) [22].