MỘT SÓ VÁN ĐÈ PHÁP LÝ XÂY D ự N G ,
TIÊU CHÍ ĐÁNH GIÁ MỨC Đ ộ• PHÁT TR IẺN BÈN VỮNG
ĐỚI VỚI DỤ ÁN ĐẦU T ư BÁT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM
Doãn Hồng Nhung *

1. N hững đặc điểm cơ bản của dự án đầu tư b ấ t động sản
Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản rất đa dạng như: dự án nhà ờ, dự án khu
công nghiệp, dự án khu đô thị mới, dự án hạ tầng kỹ thuật, dự án dầu khí, dự án sân
g o lf... Mỗi một dự án sẽ có những đặc điểm chung và đặc điểm riêng.

1.1.

Đặc điểm chung của dự ảtt đầu tư

Đối với các dự án đầu tư được triển khai trong thực tiễn, về CƯ bản các dự án
có đặc điểm chung sau đây:

Đặc điếm thứ nhất: Mỗi dự án đều có mục tiêu và dự định thời hạn bắt đầu và
kết thúc cụ thể.
Đặc điểm thứ hai: Các hoạt động triển khai, thực hiện, khai thác và kết thúc
dự án đầu tư có mối quan hệ mật thiết theo một trình tự thời gian nhất định.
Đặc điểm thứ ba: Quy mô và quy hoạch của dự án đầu tư được thể hiện rõ
trong hồ sơ cùa dự án.
Đặc điểm thứ tư: Mỗi dự án đều có những khoảng thời gian được đầu tư riêng
để phục vụ cho mục tiêu của dự án. Lập và thẩm định hiệu quả dự án đầu tư là hoạt

động không thể thiếu khi triển khai dự án đầu tư.

Đặc điểm thứ năm: Các kết quà dự kiến của dự án đầu tư phải thể hiện trong
mục tiêu của dự án đầu tư.
Các dự án đầu tư thực hiện ở Việt Nam đã nèu trên trong thời gian qua nếu bị

trường đầu tư và kinh doanh đặc biệt thuận lợi cho các nhà đầu tư. Khu kinh tế được
tổ chức thành các khu vực chức năng, khu phi thuế quan, khu chế xuất, khu công
nghiệp, khu giải trí, khu du lịch, khu đô thị, khu dân cư, khu hành chính và các khu
chức năng khác phù hợp với đặc điểm của từng khu kinh tể2.
Sáu là: Khu công nghiệp là khu chuyên sản xuất hàng công nghiệp và thực
hiện các dịch vụ cho sản xuất công nghiệp, có ranh giới địa lý xác định, không có
dân cư sinh sổng.3
Theo Điều 4 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy
định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở năm 2005 thì dự án phát triển nhà
được chia thành hai loại:

1. Xem Điều 12 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006.
2. Xem khoản 3 Điều 2 Nghị định số 29/2008/NĐ-CP ngày 14/3/2008 của Chính phù quy định
về khu công nghiệp, khu chế xuất.
3. Xem khoản 1 Điều 2 Nghị định số 29/2008/NĐ-CP ngày 14/3/2008 cùa Chính phù quy định
về khu công nghiệp, khu chế xuất.
554


MỘT SỐ VẤN ĐỀ PHÁP LÝ XÂY DỰNG, TIÊU CHÍ ĐÁNH GIÁ.

Loại thứ nhất: dự án phát triển nhà ở với mục đích đầu tư xây dựng hệ thống
hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội dầu tư xây dựng nhà ở và các công trình kiến trúc
khác theo quy hoạch được phê duyệt (dự án cấp I). Trong đó, các công trình hạ tầng
kỹ thuật do chủ đầu tư cấp I xây dựng; nhà ở và các công trình kiến trúc thuộc dự án
cấp II do chủ dầu tư cấp I và chủ đầu tư cấp II thực hiện đầu tư xây dựng.
Loại thứ hai: dự án phát triển nhà ở với mục đích chỉ đầu tư xây dựng công
trình nhà ở độc lập hoặc cụm công trình nhà ở, kể cả công trình có mục đích hỗn
hợp làm nhà ở, văn phòng, trung tâm thương mại, dịch vụ trên đất đã có hệ thống hạ
tầng kỹ thuật (dự án cấp II trong dự án phát triển khu nhà ở) hoặc dự án phát triển

thị mới.

555


VIỆT NAM HỌC - KỶ YẾU HỘI THẢO QUỐC TẾ LẰN THỨ T ư

Đặc trưng thử hai: Các công trình, bất động sản mang tính khu vực và là dấu
ấn về không gian sống.
Độc trưng thứ ba: Các dự án ở vị trí khác nhau có giá trị khác nhau. Bất động
sản gần với trung tâm thương mại, trường học, bệnh viện, thuận lợi đường giao
thông sẽ có giá cao hơn gần khu xử lý chất thải, nghĩa trang, nghĩa địa.
Đặc trimg thứ tư: Chủ thể tham gia hoạt động trong thị trường bất động sản
ngày càng đa dạng. N hà nước có thể giao và phê duyệt các dự án cho doanh nghiệp
tư nhân, công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty cổ phần, hợp tác xã, doanh nghiệp
liên doanh, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
Đặc trưng thứ năm: Chủ đầu tư có trách nhiệm chứng minh năng lực tài chính
của mình để thực hiện dự án thông qua việc lập danh mục các dự án đang thực hiện
đầu tư, trong đó nêu rõ tổng vốn đầu tư của từng dự án.
Từ những đặc trưng cơ bản nêu trên, chúng ta có thể đưa ra một số quan điểm
để cho các dự án đầu tư có thể phát triển trong tương lai.

1.2.3.
bển vững

Một số quan điểm và tiêu chí tài chính của một dự án đầu tư phát triển

Muốn cho các dự án đầu tư phát triển hiệu quả và bền vững cần phải có đánh
giá định lượng và dự báo đáng tin cậy là hết sức quan trọng đối với quyết định đầu
tư. Xây dựng kế hoạch vốn có hiệu quả chính là dự báo đáng tin cậy về cơ hội thị

loại hình đầu tư, kinh doanh bất động sàn.

- Kinh tể phát triển, đời sổng cùa nhiều tầng lớp có sự thay đổi. Khoảng cách
giàu nghèo ngày càng xa.

- Hệ thống ngân hàng phát triển phục vụ các tiến trình giao dịch tài sản có giá
trị lớn.

- Lượng ngoại tệ, vàng lưu thông nhiều trcn thị trường nước ngoài về trong nước.
- Các dự án đầu tư làm thay đổi cơ cấu vùng và phân công lao động tại nhiều
khu vực trên phạm vi rộng.

1.2.5. Những thách íhức và hạn chế của các dự án đầu tư
- Vốn đầu tư đưa vào sản xuất kinh doanh nhiều nhưng lại đặt trong hoàn cảnh
cơ sờ hạ tầng yểu, còn nhiều hạn chế;

- Nguồn nhân lực, trình độ và khả năng sử dụng vốn Ihiếu nên nhiều dự án đầu
tư bị ngừng trệ;

- Đầu tư bất động sản theo trào lưu đã dẫn đến thị trường bất động sản có
nhiều biến động;

- Đầu tư bất động sản nhằm vào lợi nhuận, không căn cứ vào nhu cầu bức thiết
của nhân dân, của xã hội đã có tác động xấu đến nền kinh tế;
- Giá bất động sàn bị đẩy lên quá cao - Tính thanh khoản thấp trên thị trường.
Thị trường bất động sản phát triển phải phụ thuộc vào động lực kinh tế. Nhưng
khi phát triển thị trường lại có tác động, ảnh hường đến bền vững xã hội. Nhà nước

luôn phải đối mặt với khoảng cách giàu nghèo, nông thôn và đô thị. Mối quan hệ
giữa phát triền kinh tế và bền vững xã hội luôn phải đặt ra như một điều kiện tiên

hợp với quy hoạch 10 năm ' của vùng, miền. Tính ổn định của dự án và yên tâm đầu
tư cho các chủ đầu tư của dự án đã bỏ số tiền vốn lớn đầu tư và kỳ vọng nguồn lợi
nhuận trong tương lai. Thí dụ: Quy hoạch tổng thể Hà Nội đến năm 2020, định
hướng đến năm 2030 được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt ngày 6/7/2011. Cũng từ
đó, Thủ đô xây dựng và phát triển với quan điểm là động lực thúc đẩy phát triển đất
nước, phù hợp với chiến lược phát triển kinh tế trọng điểm Bắc bộ; đảm bảo thống
nhất với quy hoạch ngành, lĩnh vực, phát huy nội lực, sử dụng có hiệu quả tiềm
năng lợi thế của Thủ đô là nhân tổ quyết định, gẳn với thực hiện tiển bộ, công bằng
xã hội và bảo vệ môi trường.

Tiêu chí thứ hai: Dự án đầu tư phù hợp với mục tiêu phát triển kinh tế, văn
hóa xã hội.
Dự án đầu tư tại địa phương đã thu hút lao động tập trung và kéo theo phát
sinh nhiều nhu cầu thực tể về văn hóa, chợ, trung tâm thương mại, vui chơi, giải trí,
trường học, bệnh viện, nhà văn hóa, du lịch... Chính vì vậy, dự án công nghiệp,
thương mại cũng đồng thời phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội của khu vực. Chẳng

1. Xem: Điều 24 Luật Đất đai năm 2003.
558


MỘT SỐ VẤN ĐỀ PHÁP LÝ XÃY DỰNG, TIÊU CHÍ ĐÁNH GIÁ.

hạn như: Dự án Khu đô thị mới Đặng Xá - Gia Lâm có diện tích 33,6 ha về phía
Bắc Thủ dô Hà Nội, là khu đô thị đầu tiên trên địa hàn huyện Gia Lâm. Khu đô thị
gần với các tuyến đường giao thông quan trọng như quốc lộ 5 đi Hải Phòng, quốc
lộ 1 di Lạng Sơn, gần cầu Vĩnh Tuy, cầu Thanh Trì tạo mạng lưới giao thông liên
hoàn từ khu đô thị Đặng Xá đến trung tâm Thủ đô.

Tiêu chí thứ ba: Dự án đầu íư sử dụng năng lượng sạch, năng lượng xanh,

1. Xem: Ngọc Lâm "Nồ hình ga ờ nhà hàng, 2 người bị thươnt’", Báo Tiền phong, số 319, thứ
Ba, ngày /11/2011, tr. 11.
559


VIỆT NAM HỌC - KỶ YÉU HỘI THẢO QUỐC TÉ LẦN THỨ TƯ

để Nhà nước kiểm soát môi trường. Các báo cáo Đ M C 1 và báo cáo ĐTM2 được
thực hiện theo đúng quy định của Luật Bảo vệ môi trường.

Tiêu chí thứ năm: Dự án đầu tư muốn phát triển bền vững cần bảo đảm sức
khỏe người lao động và cân bằng "giới" trong khu công nghiệp, khu chế xuất, khu
công nghệ cao.
Căn cứ vào sự tác động xã hội, sự tác động lên sức khỏe của người lao động
trong môi trường sinh hoạt và lao động. Những ảnh hưởng đến sức khỏe của con
người xung quanh doanh nghiệp đầu tư. Sức khỏe người lao động là đối tượng bảo
vệ hàng đầu của quy chuẩn môi trường, đồng thời nó cũng phàn ánh chất lượng,
môi trường làm việc. Sức khỏe người lao động là yếu tố cần được quan tâm đặc
biệt. Các chủ đầu tư cần ngăn ngừa việc hủy hoại môi trường. Các biến đổi của môi
trường có thể gây ảnh hưởng đến môi trường, sinh vật. Để các khu công nghiệp, khu
chế xuất phát triển bền vững, N hà nước cần phải cân nhắc và cân đối số lượng dự án
đầu tư trong khu vực. Chẳng hạn, khu công nghiệp Sài Đồng, khu công nghiệp Bình
Dương, Đồng Nai cần chú ý đan xen dự án sử dụng lao động nam giới trong dự án
công nghiệp, lọc dầu, thương mại điện tử, xi m ăng... với dự án may mặc, phân bón,
chăn nuôi, chế biến hải sản đông lạnh sử dụng nhiều nữ lao động. Việc bảo đảm
"cân bằng giới" trong độ tuổi iao động sung sức và tính dục phù hợp là vấn đề cần
được đặt ra trong quá trình phát triển phù hợp và bền vững cho các dự án đầu tư.

Tiêu chí thứ sáu: Bảo đảm biện pháp thu gom, vận chuyển, xử lý, chôn lấp các chất
thài sinh hoạt, chất thải lỏng, chất thải rắn, chất thải nguy hại của các dự án đầu tư.

cảnh quan và du lịch sinh thái.
Muốn cho dự án đầu tư phát triển bền vững, chúng ta cần nguồn kinh phí và
nhân lực phục vụ cho dự án đó. Nhà máy, khu đô thị mới, vườn hoa, vườn thú, các
vườn sinh thái sẽ là điểm đến du lịch hứa hẹn cho nhiều du khách nước ngoài muốn
tìm hiểu về con người và đất nước Việt Nam. Dự án khu đô thị Việt Hưng, Làng
văn hóa các dân tộc Việt Nam, các làng nghề truyền thống Bát Tràng, Bắc Ninh, du
lịch bằng xe trâu, xe ngựa đến làng cổ Đường Lâm hay du lịch trên sông nước ở
Cần Thơ, Sóc Trăng, Lái Thiêu, phố cổ Hội An, vịnh Hạ Long, khu công nghiệp
Phố N ố i... đã thu hút đông đảo khách du lịch đến tham quan.

2.

Một số giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về bảo vệ môi

trư ờ n g tro n g cá c d ự án đầu tư

Một là: Sử dụng công cụ tài chính, công cụ kinh tế làm nhân tố thúc đẩy bảo
vệ môi trường. Tăng cường ngân sách nhà nước cho đầu tư bảo vệ môi trường. Xã
hội hóa trong xử lý, thu gom, vận chuyển chất thải.
Hai là: Khuyến khích ngân hàng và công ty bảo hiểm tham gia vào việc cung
cấp tài chính cho các doanh nghiệp bảo vệ môi trường.
Ba là: Khuyến khích các dự án đầu tư trực tiếp nước ngoài vào các ngành
công nghiệp xử lý chất thải.
Bổn là: Thực hiện nguyên tắc người gây ô nhiễm phải trả tiền. Đổi mới công
nghệ sản xuất đã lạc hậu.
Năm là: Đào tạo cán bộ đào tạo cán bộ về lĩnh vực bảo vệ môi trường. Xây
dựng bộ máy chuyên trách về hảo vệ môi trường.
Sáu là: Tuyên truyền, giáo dục, nâng cao nhận thức của doanh nghiệp đối với
pháp luật về môi trường. Khuyến khích sử dụng năng lượng xanh, sạch, năng lượng
tái tạo trong các dự án đầu tư.

Hậu Giang năm 2009.
Chính quyền Thành phố Hồ Chí Minh đã cỏ rất nhiều giải pháp đưa ra để giải
quyết vấn đề ngập nước khi mùa mưa, mùa nước nổi tràn về. Hệ thống cống ngầm
đã được từng bước nâng cấp, cải thiện trong khu vực trung tâm thành phố. Một
đóng góp to lớn của ủ y ban nhân dân Hậu Giang triển khai kế hoạch xây dựng hệ
thống hạ tầng đô thị cho các tuyến dân cư vùng lũ đà đem lại cho người dân nhiều
đổi thay trong cuộc sống của dân chúng.
Đối với Thủ đô Hà Nội, bao bọc và bảo vệ Thủ đô là hệ thống đê bao quanh
khi mùa mưa lũ tràn về. Sức tàn phá của tự nhiên, của dòng sông Hồng khiến Hà
Nội phải tiến hành phá "đê quai" để phân lũ, bảo vệ tài sản của Nhà nước và dân
chúng. Dòng sông Hồng đỏ nặng phù sa nhưng lượng phù sa này không thể cung
cấp cho đồng ruộng miền Bắc nếu không có sự tác động của con người. Nhưng
Miền Nam lại có những ưu thế của mùa nước nổi là lượng phù sa tự nhiên được bồi
dắp cho đồng bằng sông Cửu Long. Vùng Tiền Giang màu m ỡ tốt tươi, nơi miệt
vườn phong phú các loại trái cây, hoa quả mùa nào thức nấy - đó chính là thế mạnh
562


MỘT SỔ VẤN ĐỀ PHÁP LÝ XÂY DỰNG, TIÊU CHÍ ĐÁNH GIÁ.

trong hoạt động quản lý đất đai nói chung và quy hoạch đô thị nói riêng. Việc quy
hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị phải gắn với vấn đề bảo v ệ đa dạng sinh học,

bào vệ những vùng sinh thái đặc hữu cùa đất nước. Chính vì vậy, quy hoạch hạ tầng
kỹ thuật đô thị là nội dung được đề cập từ Điều 36 đến Điều 38 trong Luật Quy
hoạch đô thị năm 2009. Việc thống nhất quản lý không gian và hạ tầng đô thị là
mục tiêu lớn của Đảng và Nhà nước trong hoạt động quản lý đô thị trước sự tác
đ ộ n g cù a th iê n n h iê n . B ù n g n ổ kiến trúc tro n g lò n g c á c đ ô th ị c ũ v à đ ô th ị m ớ i v ớ i

hệ thống hạ tầng không đồng bộ dang tiềm ẩn nhiều điểm bất ổn, những tồn tại gây

563