BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH
-----------------------

Trần Hoàng Nguyên

SỰ CÂN BẰNG GIỮA CÔNG VIỆC VÀ CUỘC
SỐNG CỦA NHÂN VIÊN KINH DOANH Ở DOANH
NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH
PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

TP. Hồ Chí Minh - Năm 2014


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH
-----------------------

Trần Hoàng Nguyên

SỰ CÂN BẰNG GIỮA CÔNG VIỆC VÀ CUỘC
SỐNG CỦA NHÂN VIÊN KINH DOANH Ở DOANH
NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH
PHỐ HỒ CHÍ MINH
Chuyên ngành: Quản Trị Kinh Doanh
Mã số: 60340102

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:

DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU
DANH MỤC CÁC ĐỒ THỊ
DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ
CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN – GIỚI THIỆU KHÁI QUÁT
VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN ........................................................ 1
1.1 Giới thiệu khái quát về kinh doanh bất động sản ................................... 1
1.2 Lý do chọn đề tài ................................................................................... 8
1.3 Mục tiêu nghiên cứu .............................................................................. 9
1.4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ......................................................... 9
1.5 Phương pháp nghiên cứu ....................................................................... 9
1.6 Ý nghĩa của nghiên cứu ........................................................................ 10
1.7 Kết cấu báo cáo nghiên cứu ................................................................... 11
CHƢƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU ....... 12
2.1 Cơ sở lý thuyết về cân bằng công việc và cuộc sống ............................ 12
2.1.1 Khái niệm cân bằng công việc và cuộc sống ................................... 12
2.1.2 Quy tắc PERMA cân bằng công việc và cuộc sống ........................ 12
2.1.3 Tháp nhu cầu Maslow ..................................................................... 15
2.1.4 Khái niệm về stress ......................................................................... 16
2.1.5 Lợi ích của việc xây dựng một môi trường làm việc hướng đến
sự cân bằng giữa công việc và cuộc sống.................................................... 18


2.2 Khái niệm về bất động sản và giới thiệu về nhân viên
kinh doanh bất động sản .............................................................................. 19
2.2.1 Khái niệm bất động sản ................................................................... 19
2.2.2 Giới thiệu về nhân viên kinh doanh bất động sản ........................... 19
2.3 Mô hình nghiên cứu .............................................................................. 21
2.3.1 Một số nghiên cứu về cân bằng công việc và cuộc sống
của các học giả nước ngoài ......................................................................... 21
2.3.2 Mô hình nghiên cứu của đề tài này ................................................. 23

Trang
Đồ thị 3.1 Mức độ cân bằng giữa công việc và cuộc sống – Thời
gian làm việc ................................................................................................. 32
Đồ thị 3.2 Mức độ cân bằng giữa công việc và cuộc sống – Thời
gian dành cho giải trí, gia đình, thể dục thể thao ............................................ 33
Đồ thị 3.3 Thứ tự ảnh hưởng của thời gian làm việc đến sự cân bằng ......... 35
Đồ thị 3.4 Thu nhập ..................................................................................... 36
Đồ thị 3.5 Mức độ cân bằng giữa công việc và cuộc sống - Thu nhập ......... 36
Đồ thị 3.6 Thứ tự ảnh hưởng của thu nhập đến sự cân bằng ........................ 37
Đồ thị 3.7 Việc xây dựng mối quan hệ ......................................................... 38
Đồ thị 3.8 Mức độ cân bằng giữa công việc và cuộc sống – Việc
xây dựng mối quan hệ ................................................................................... 39
Đồ thị 3.9 Thứ tự ảnh hưởng của mối quan hệ và thời gian dành cho việc
xây dựng mối quan hệ đến sự cân bằng ....................................................... 40
Đồ thị 3.10 Đào tạo kỹ năng; chính sách, quy định ...................................... 41
Đồ thị 3.11 Mức độ cân bằng giữa công việc và cuộc sống – Chính
sách, quy định, đào tạo kỹ năng ..................................................................... 41
Đồ thị 3.12 Thứ tự ảnh hưởng của chính sách, quy định của công ty
đến sự cân bằng ............................................................................................. 43
Đồ thị 3.13 Mâu thuẫn, xung đột trong môi trường làm việc ....................... 43
Đồ thị 3.14 Mức độ cân bằng giữa công việc và cuộc sống – Mâu
thuẫn, xung đột trong môi trường làm việc .................................................... 44
Đồ thị 3.15 Thứ tự ảnh hưởng của mâu thuẫn, xung đột trong môi trường
làm việc đến sự cân bằng .............................................................................. 45
Đồ thị 3.16 Phân công công việc .................................................................. 45


Đồ thị 3.17 Thứ tự ảnh hưởng của sự phân công công việc, áp lực
công việc đến sự cân bằng ............................................................................ 45
Đồ thị 3.18 Thiết kế, trang trí không gian làm việc ...................................... 46

Giao dịch bất động sản có liên quan đến kinh doanh bất động sản là việc
mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản giữa tổ chức, cá nhân
không kinh doanh bất động sản với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản.
Sàn giao dịch bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch bất động sản và
cung cấp các dịch vụ cho kinh doanh bất động sản.
Đấu giá bất động sản là việc bán, chuyển nhượng bất động sản công khai
để chọn người mua, nhận chuyển nhượng bất động sản trả giá cao nhất theo thủ
tục đấu giá tài sản.
Mua bán, chuyển nhượng bất động sản trả chậm, trả dần là việc mua bán,
chuyển nhượng bất động sản mà bên mua, bên nhận chuyển nhượng được trả
chậm hoặc trả dần tiền mua, tiền chuyển nhượng bất động sản trong thời hạn thỏa
thuận trong hợp đồng.
Mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là việc mua
bán nhà, công trình xây dựng mà tại thời điểm ký hợp đồng, nhà, công trình xây
dựng đó chưa hình thành hoặc đang hình thành theo hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ
thi công và tiến độ cụ thể.


2

Định giá bất động sản là hoạt động tư vấn, xác định giá của một bất động
sản cụ thể tại một thời điểm xác định.
Chứng thư định giá bất động sản là văn bản thể hiện kết quả định giá bất
động sản do tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản lập khi có
yêu cầu của khách hàng.
Dịch vụ quản lý bất động sản là hoạt động của tổ chức, cá nhân kinh
doanh dịch vụ bất động sản được chủ sở hữu hoặc chủ sử dụng bất động sản uỷ
quyền thực hiện việc bảo quản, giữ gìn, trông coi, vận hành và khai thác bất động
sản theo hợp đồng quản lý bất động sản.
Thuê mua nhà, công trình xây dựng là hình thức kinh doanh bất động sản,

xây dựng.
- Có hồ sơ bao gồm giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, công trình xây
dựng và quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sở hữu,
quyền sử dụng theo quy định của pháp luật đối với nhà, công trình xây dựng đã
có sẵn; giấy phép xây dựng hoặc hồ sơ dự án và thiết kế bản vẽ thi công đã được
phê duyệt đối với nhà, công trình đang xây dựng; thiết kế bản vẽ thi công, hồ sơ
hoàn công và biên bản nghiệm thu bàn giao đưa vào sử dụng đối với nhà, công
trình xây dựng thuộc dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ
thuật khu công nghiệp chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng;
hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công và tiến độ xây dựng nhà, công trình xây
dựng đã được phê duyệt đối với nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương
lai.
Quyền sử dụng đất đưa vào kinh doanh phải có các điều kiện sau đây:
- Thuộc đối tượng được phép kinh doanh.
- Có giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của
pháp luật.
- Không có tranh chấp.
- Trong thời hạn sử dụng đất.
- Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành
chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Trường hợp chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất thuộc dự án
khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp thì phải


4

có các công trình hạ tầng tương ứng với nội dung và tiến độ của dự án đã được
phê duyệt.
Điều kiện đối với tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản như
sau:

- Dịch vụ sàn giao dịch bất động sản.
- Dịch vụ tư vấn bất động sản.
- Dịch vụ đấu giá bất động sản.
- Dịch vụ quảng cáo bất động sản.
- Dịch vụ quản lý bất động sản.
Tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được
kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản trong phạm vi sau
đây:
- Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua.
- Đầu tư cải tạo đất và đầu tư các công trình hạ tầng trên đất thuê để cho
thuê đất đã có hạ tầng.
- Kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định tại khoản 2 Điều 9 của
Luật Kinh Doanh Bất Động Sản.
Thị trường bất động sản có những đặc điểm sau đây:
-

Thị trường bất động sản mang tính vùng, tính khu vực, tính sâu sắc và

không tập trung, trải rộng trên các vùng của đất nước:
Bất động sản là một loại hàng hoá cố định và không thể di dời về mặt vị
trí và nó chịu ảnh hưởng của các yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu. Trong khi đó,
tâm lý, tập quán, thị hiếu của mỗi vùng, mỗi địa phương lại khác nhau. Chính vì
vậy, hoạt động của thị trường bất động sản mang tính địa phương sâu sắc. Mặt
khác, thị trường bất động sản mang tính không tập trung mà trải rộng ở mọi vùng
trên đất nước. Sản phẩm hàng hoá bất động sản có dư thừa ở vùng này cũng
không thể đem bán ở vùng khác được. Bên cạnh đó, mỗi thị trường mang bản
chất địa phương với quy mô và trình độ khác nhau do có sự phát triển không đều
giữa các vùng, các miền, do điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế-văn
hoá-xã hội khác nhau dẫn đến quy mô và trình độ phát triển của thị trường bất
động sản khác nhau. Thị trường bất động sản ở các đô thị có quy mô và trình độ

rồi suy sụp rất nhanh trong năm 1994.
-

Thị trường bất động sản có tính thanh khoản thấp:
Bất động sản có giá trị lớn, qua nhiều thủ tục công chứng, nộp thuế, làm

trước bạ… đồng thời bất động sản mang nhiều yếu tố tâm lý, xã hội nên người
mua rất cân nhắc. Do vậy, việc mua bán bất động sản rất chậm, yếu tố này tạo
nên tính thanh khoản thấp của bất động sản.
-

Thị trường bất động sản là thị trường khó thâm nhập, cạnh tranh không

hoàn hảo, dễ nảy sinh tình trạng độc quyền:
Đặc điểm này xuất phát từ những đặc trưng riêng của mỗi vùng, chịu sự
chi phối của điều kiện tự nhiên cũng như truyền thống và tập quán, thị hiếu, tâm
lý xã hội trong quá trình sử dụng bất động sản. Thậm chí, ngay trong bản thân
các thị trường địa phương, sự hiểu biết về các giao dịch cũng không hoàn hảo,


7

người mua và người bán thường thiếu thông tin liên quan đến những giao dịch
trước đó. Sự tác động của nhà nước là một trong các yếu tố tạo nên tính không
hoàn hảo của thị trường bất động sản. Bất kỳ nhà nước nào đều có sự can thiệp
vào thị trường bất động sản ở các mức độ khác nhau, trong đó chủ yếu là đất đai
để thực hiện các mục tiêu phát triển chung. Bất động sản có tính dị biệt, tin tức
thị trường hạn chế, đất đai trên thị trường sơ cấp phụ thuộc vào quyết định của
Nhà nước nên thị trường bất động sản là thị trường cạnh tranh không đầy đủ. Mặt
khác, thị trường bất động sản không hoàn hảo còn do tính chất không tái tạo

v.v.., giải quyết vấn đề lưu thông tiền tệ, thu hồi vốn đầu tư và mang lại lợi nhuận
cho các bên giao dịch. Điều này chứng tỏ thị trường bất động sản là đầu ra quan
trọng của thị trường vốn.
Ngược lại, thị trường bất động sản hoạt động tốt là cơ sở để huy động
được nguồn tài chính lớn cho phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân.
Theo thống kê, ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp
bằng bất động sản chiếm trên 80% trong tổng lượng vốn cho vay.
Ngoài ra, thị trường bất động sản còn có quan hệ trực tiếp với thị trường
xây dựng và qua đó mà bắc cầu tới các thị trường vật liệu xây dựng và đồ nội
thất, thị trường lao động v.v.. dao động của thị trường này có ảnh hưởng lan tỏa
tới sự phát triển ổn định của nền kinh tế quốc dân.
1.2 Lý do chọn đề tài
Qua phần giới thiệu khái quát về thị trường bất động sản và kinh doanh
bất động sản ở trên, ta có thể thấy lĩnh vực kinh doanh bất động sản đóng một vai
trò quan trọng trong nền kinh tế. Trong bối cảnh nền kinh tế đang trên đà tăng
trưởng và phát triển mạnh, hoạt động của thị trường bất động sản ngày càng trở
nên sôi động và có những biểu hiện vượt ra ngoài tầm kiểm soát của nhà nước.
Các quan hệ cung cầu và giao dịch về bất động sản chủ yếu diễn ra thông qua thị
trường ngầm, phi chính thức. Sự biến động bất thường về giá cả bất động sản,
những cơn sốt đất đai cũng như tình trạng đóng băng của thị trường này cho đến
nay vẫn chưa có giải pháp điều chỉnh hữu hiệu. Trong bối cảnh ấy, người lao
động ở các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chịu nhiều tác động, áp lực,
rủi ro trong môi trường làm việc, kinh doanh hơn nhiều ngành nghề khác. Khi thị
trường bất động sản tăng trưởng nóng, người lao động ở các doanh nghiệp bất
động sản phải làm việc cả ngày đêm, làm việc ngoài giờ, làm việc vào những
ngày cuối tuần, ngày lễ để đáp ứng yêu cầu của khách hàng. Điều đó khiến cho
họ không có đủ thời gian dành cho bản thân và gia đình. Ngược lại, khi thị
trường bất động sản suy thoái, nhiều doanh nghiệp bất động sản phải thu hẹp quy
mô hoạt động hoặc giải thể khiến cho một bộ phận không nhỏ những người lao




10

- Nghiên cứu sơ bộ: được thực hiện thông qua nghiên cứu định tính và
định lượng sơ bộ.
+ Nghiên cứu định tính: nhằm tìm hiểu sơ bộ về các yếu tố trong công
việc, trong môi trường làm việc có ảnh hưởng đến sự cân bằng giữa công việc và
cuộc sống của các nhân viên kinh doanh tại các doanh nghiệp kinh doanh bất
động sản bằng cách sử dụng kết quả nghiên cứu của các học giả nước ngoài, các
dữ liệu thứ cấp có sẵn trên báo chí, tivi, trên internet, … kết hợp với dữ liệu sơ
cấp thu được qua các cuộc phỏng vấn với 10 nhân viên kinh doanh bất động sản
(Phụ lục 4) để xây dựng mô hình nghiên cứu.
+ Nghiên cứu định lượng sơ bộ: được thực hiện thông qua bảng câu hỏi
định lượng sơ bộ do 100 nhân viên kinh doanh ở các doanh nghiệp bất động sản
trả lời và kết quả được dùng để kiểm tra lại mô hình nghiên cứu.
- Nghiên cứu chính thức: được thực hiện thông qua phương pháp nghiên
cứu định lượng. Số liệu thu thập thông qua bảng câu hỏi được 100 nhân viên kinh
doanh ở 50 doanh nghiệp bất động sản trả lời. Mục đích chính của nghiên cứu
này là nhằm thống kê mô tả, giải thích ảnh hưởng của các yếu tố trong công việc,
trong môi trường làm việc đến sự cân bằng giữa công việc và cuộc sống của các
nhân viên kinh doanh tại các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Từ đó, đưa
ra các giải pháp nhằm thực hiện tốt hơn sự cân bằng này.
- Công cụ thu thập dữ liệu: sử dụng phương pháp phỏng vấn, khảo sát
bằng bảng câu hỏi
- Công cụ phân tích dữ liệu: sử dụng phương pháp thống kê của phần
mềm SPSS để phân tích.
- Chọn mẫu theo phương pháp ngẫu nhiên thuận tiện.
1.6 Ý nghĩa nghiên cứu
Giúp cho các tổ chức, cá nhân nắm bắt được ảnh hưởng của các yếu tố

Sự cân bằng công việc và cuộc sống được định nghĩa như là sự thỏa mãn
và thực hiện tốt các chức năng tại nơi làm việc và gia đình với sự xung đột về vai
trò ở mức tối thiểu (Clark, 2000).
Sự cân bằng công việc và cuộc sống được định nghĩa như là sự không có
các mức độ xung đột không thể chấp nhận được giữa công việc và các nhu cầu
phi công việc (Greenblatt, 2002).
Sự cân bằng công việc và cuộc sống là phạm vi mà ở đó sự thỏa mãn và
tính hiệu quả của cá nhân trong công việc và trong các vai trò ở gia đình phù hợp
với những điều ưu tiên trong cuộc sống của cá nhân ấy (Greenhaus và Allen,
2006).
Sự cân bằng công việc và cuộc sống được định nghĩa là sự hoàn thành
những vai trò trông đợi, cái mà được thỏa thuận và chia sẻ giữa cá nhân với các
bên thực hiện vai trò liên quan trọng phạm vi công việc và gia đình. (Grzywacs
và Carlson, 2007).
Xung đột giữa công việc và gia đình (work-life conflict) là hình thức xung
đột về vai trò được mô tả như là một sự không phù hợp giữa các trách nhiệm đối
với gia đình và nơi làm việc (Greenhaus và Beutelle, 1985).

2.1.2 Quy tắc PERMA cân bằng cuộc sống


13

Quy tắc này được Martin Sligman, một nhà tâm lý học rất có uy tín công
bố rộng rãi trong quyển “Flourish” (Thành đạt) của ông – một quyển sách có tầm
ảnh hưởng lớn xuất bản năm 2011. PERMA gồm 5 yếu tố sau:
-

Những cảm xúc tích cực (P – Positive Emotions):


Những mối quan hệ tích cực (R – Positive Relationships):


14

Con người là “những thực thể xã hội”, và những mối quan hệ tốt chính là
cốt lõi của sự thành công. Thông thường, những người có mối quan hệ tích cực
và nhiều ý nghĩa thường hạnh phúc hơn những ai không có được điều đó. Bạn có
những mối quan hệ tích cực trong cuộc sống không? Đó có thể là mối quan hệ
gia đình, bạn bè, hay đồng nghiệp. Phần lớn thời gian của bạn tại nơi làm việc,
mối quan hệ tốt với đồng nghiệp sẽ hỗ trợ bạn đắc lực trong công việc và giúp
cân bằng cuộc sống nơi công sở.
Tiếp đến, hãy nhìn lại cuộc sống cá nhân của bạn. Đã bao lâu rồi bạn chưa
gặp người bạn thân? Sinh nhật của cha/mẹ bạn là ngày nào và bạn đã chuẩn bị gì
chưa? Đôi khi cuộc sống bận rộn làm bạn xao lãng những mối quan hệ gia đình,
bạn bè, những người luôn ở bên bạn dù bạn thành công hay thất bại. Hãy cam kết
sẽ dành nhiều thời gian hơn cho gia đình, bạn bè và duy trì điều này thật đều đặn.
Bạn không thể hạnh phúc khi không có họ trong cuộc đời này.
-

Ý nghĩa cuộc sống (M – Meaning):

Ý nghĩa cuộc sống đến từ việc phục vụ cho một mục đích lớn lao hơn
chính bản thân mình. Mỗi người sẽ có những cảm nhận khác nhau về ý nghĩa
cuộc sống, đó có thể xuất phát từ tôn giáo hay từ mong muốn một cuộc sống tốt
đẹp cho mọi người. Hãy tìm kiếm ý nghĩa trong từng việc bạn làm để nuôi dưỡng
cho mình cảm xúc vui sống. Ví dụ, công việc bạn đang làm phục vụ cho ai, và
mang lại cho họ những gì? Đây chính là động lực giúp bạn làm tốt công việc với
niềm tự hào. Ngoài ra, hãy dành thời gian bên gia đình, tham gia các hoạt động
từ thiện… tất cả điều này giúp bạn sống có ý nghĩa hơn, khi đó bạn sẽ cảm thấy

trung vào những yếu tố khác của quy tắc PERMA.
2.1.3 Tháp nhu cầu của Maslow
Vào năm 1954, Abraham Maslow đã đưa ra đưa ra quan điểm về nhu cầu
của con người và nhu cầu này được sắp xếp theo các thứ bậc khác nhau. Học
thuyết của ông được dựa trên những con người khoẻ mạnh, sáng tạo, những
người sử dụng tất cả tài năng, tiềm năng và năng lực trong công việc. Vào thời
điểm đó, phương pháp này khác biệt với các công trình nghiên cứu tâm lý con
người khác được dựa trên việc quan sát con người bị chi phối bởi các phiền
muộn là chủ yếu. Có hai nhóm nhu cầu chính của con người: Nhu cầu cơ bản
(basic needs) và Nhu cầu bậc cao (meta needs). Nhu cầu cơ bản liên quan đến
các yếu tố thể lý như thức ăn, nước uống, ngủ nghỉ và các yếu tố tâm lý như cảm
xúc, cảm giác an toàn, lòng tự tôn. Những nhu cầu cơ bản này cũng được gọi là
các nhu cầu thiếu hụt (deficiency needs) vì nếu con người không có đủ những
nhu cầu này, họ sẽ đấu tranh để có được nó, bù đắp bằng được sự thiếu hụt. Nhu