TRƯỜNG ĐẠI
HỌC TÀI NGUYÊN
VÀ MÔI TRƯỜNG
HÀ NỘI
KHOA QUẢN LÝ
ĐẤT ĐAI

DƯƠNG THỊ
ÁNH TUYẾT

ĐÁNH GIÁ
TÌNH HÌNH
CẤP GIẤY
CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT,
QUYỀN SỞ
HỮU NHÀ Ở
VÀ TÀI SẢN
KHÁC GẮN
LIỀN VỚI ĐẤT
TRÊN
ĐỊA BÀN


TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

DƯƠNG THỊ ÁNH TUYẾT

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN

ThS. Lê Thị Lan

Sinh viên thực tập

Dương Thị Ánh Tuyết


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
Từ, cụm từ viết tắt
Nghĩa của cụm từ viết tắt
NĐ
Nghị định
CP
Chính phủ
QĐ
Quyết định
NQ
Nghị quyết
BTNMT
Bộ Tài Nguyên và Môi Trường
ÐK
Ðăng ký
ÐKÐÐ
Ðăng ký đất đai
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
GCN
hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất
HSÐC
Hồ sơ địa chính
KKÐK

nhanh càng mạnh thì nhu cầu sử dụng đất ngày một tăng lên. Do đó vấn đề
quản lí đất đai càng trở nên càng phức tạp hơn.
Luật đất đai năm 2013 đã quy định 15 nội dung quản lý Nhà nước về đất
đai, trong đó có công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là
giấy chứng nhận). Đây thực chất là thủ tục hành chính nhằm thiết lập một hệ
thống hồ sơ địa chính đầy đủ, chặt chẽ giữa Nhà nước và đối tượng sử dụng
đất, là cơ sở để Nhà nước quản lý, nắm chặt toàn bộ diện tích đất đai và người
sử dụng, quản lý đất theo pháp luật. Thông qua việc đăng ký, cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữa nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất,
bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất cũng là cơ sở đảm bảo
chế độ quản lý Nhà nước về đất đai, đảm bảo sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm, hiệu
quả và khoa học.
Với đặc thù là huyện ven đô, nằm phía Tây Nam của thành phố Hà Nội,
giáp quận Hà Đông, huyện Thanh Oai có 20 xã và 1 thị trấn, với tổng diện
tích tự nhiên 12.386,74 ha, dân số 176.336 người, được đánh giá là huyện có
điều kiện thuận lợi để phát triển kinh tế xã hội trong giai đoạn hội nhập và
phát triển hiện nay. Những năm qua, cùng với sự phát triển về kinh tế xã hội,
8


quá trình đô thị hoá diễn ra với tốc độ ngày càng nhanh, tình hình giao dịch về
đất đai, bất động sản ngày một tăng lên. Công tác đăng ký đất đai, lập và quản
lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất là vấn đề quan trọng, cấp thiết luôn được
chính quyền huyện Thanh Oai chỉ đạo, thực hiện trong nhiều năm qua. Tuy
nhiên trên thực tế công tác này ở một số xã diễn ra chậm, chất lượng hồ sơ
đăng ký, cấp giấy chứng nhận chưa cao dẫn đến tỷ lệ cấp giấy chứng nhận
còn thấp, việc lấn chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép, mua bán,
chuyển nhượng đất đai diễn ra ngầm, thế chấp dưới hình thức “tín dụng đen”

- Phân tích những ưu điểm, hạn chế trong công tác đăng ký cấp giấy
chứng nhận, nguyên nhân tồn tại nhằm làm cơ sở đề xuất giải pháp nâng cao
hiệu quả công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận trên địa bàn huyện
Thanh Oai.

10


CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN VỀ VẦN ĐỀ NGHIÊN CỨU
Cơ sở lý luận

1.1.

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tư liệu sản
xuất không gì thay thế được của ngành nông nghiệp, là thành phần quan trọng
hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng cơ sở
kỹ thuật, văn hoá, xã hội, an ninh quốc phòng. Song thực tế đất đai là nguồn
tài nguyên thiên nhiên có hạn về diện tích, có vị trí cố định trong không gian.
Cùng với thời gian giá trị sử dụng của đất có chiều hướng tăng hay giảm điều
đó phụ thuộc vào việc triển khai Trong những năm gần đây, Việt Nam đang
tiến hành công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước, chuyển từ nền kinh tế tập
trung quan liêu bao cấp sang nền kinh tế thị trường có sự quản lý của nhà
nước đặc biệt là việc gia nhập WTO. Nó đã góp phần thúc đẩy các ngành kinh
tế phát triển mạnh mẽ đồng thời nhu cầu sử dụng đất cũng tăng lên và làm cho
công tác quản lý sử dụng đất hiệu quả, hợp lý, tiết kiệm cũng ngày càng trở
lên phức tạp.
Chính vì thế, công tác quản lý sử dụng đất đã và đang được Đảng và
Nhà nước ta quan tâm sâu sắc. Trong các nội dung quản lý Nhà nước về
đất đai công tác ĐKĐĐ, cấp giấy chứng nhận, lập hồ sơ địa chính có vai

c)

chính.
Nội dung quản lý nhà nước về đất đai
- Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai
và tổ chức thực hiện các văn bản đó.
- Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính,
lập bản đồ hành chính.
- Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất’ lập bản đồ địa chính, bản đồ
hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất.
- Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
- Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử
dụng đất.
- Đăng kí quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy
chứng nhận.
- Thống kê, kiểm kê đất đai.
- Quản lý tài chính về đất đai.
- Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất
động sản.
- Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
- Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất
đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai
- Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi
phạm trong việc quản lý và sử dụng đất đai.
- Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai.
1.1.2.Khái niệm vê đất đai, chức năng của đất đai đối với sự phát triển kinh
tế - xã hội.

a)


sống của con người hoặc trực tiếp hoặc thông qua chăn nuôi và thông qua sản
xuất ra sinh khối, đất đai cung cấp thực phẩm, cỏ khô, sợi, nhiên liệu, củi gỗ
và các chất liệu sinh khối khác cho việc sử dụng của con người.
- Chức năng môi trường sinh thái: Đất là cơ sở của tính đa dạng sinh học
trên Trái Đất vì nó cung cấp môi trường sống cho sinh vật và bảo vệ nguồn
gen cho các thực vật, động vật, vi sinh vật sống trên và dưới mặt đất.
13


- Chức năng điều tiết khí hậu: Đất và việc sử dụng nó là nguồn, nơi xảy
ra hiệu ứng nhà kính và một yếu tố quyết định đối với việc cân bằng năng
lượng toàn cầu phản xạ, hấp thụ, chuyển đổi năng lượng bức xạ mặt trời và
tuần hoàn nước trên Trái Đất.
- Chức năng dự trữ và cung cấp nước: Đất điều chỉnh việc dự trữ dòng
chảy của tài nguyên nước mặt, nước ngầm và ảnh hưởng đến chất lượng
nguồn nước.
- Chức năng dự trữ: Đất là nơi dự trữ khoáng sản và vật liệu thô cho việc
sử dụng của con người.
- Chức năng kiểm soát ô nhiễm và chất thải: Đất có chức năng tiếp nhận,
làm sạch, môi trường đệm và chuyển đổi các hợp chất nguy hiểm.
- Chức năng không gian sự sống: Đất cung cấp cơ sở vật chất cho việc
định cư của con người, cho các nhà máy và hoạt động xã hội như thể thao,
giải trí...
- Chức năng lưu truyền và kết thừa: Đất là vật trung gian để lưu trữ, bảo
vệ các bằng chứng lịch sử, văn hóa của loài người; là nguồn thông tin về các
điều kiện thời tiết và việc sử dụng đất trước đây.
- Chức năng không gian nối tiếp: Đất cung cấp không gian cho sự dịch
chuyển của con người, cho việc đầu tư, sản xuất và cho sự di chuyển của thực
vật, động vật giữa các vùng riêng biệt của hệ sinh thái tự nhiên.
Sự thích hợp của đất cho nhiều chức năng trên thể hiện rất khác nhau ở

đổi tên; có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa
đất; chuyển mục đích sử dụng đất; có thay đổi thời hạn sử dụng đất; chuyển từ
hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang hình thức
thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước giao đất
không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất
có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật này.
Ngoài các trường hợp nêu trên còn một số trường hợp như chuyển
quyền sử dụng đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung;
chia tách quyền sử dụng đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và
chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung; thay đổi quyền sử dụng đất
theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được UBND cấp có thẩm
quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định
15


của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu
nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định
thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết
quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật; xác lập, thay đổi hoặc
chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề; có thay đổi về những hạn
chế quyền của người sử dụng đất.
b)


Mục đích của đăng ký đất đai:
Đối với nhà nước và xã hội đăng ký đất đai, cấp GCN đem lại một số lợi ích
đáng kể sau đây:
- Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp,
thuế chuyển nhượng, thuế thu nhập cá nhân...
- Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai trong đó bản

Cấp GCN là vấn đề rất cần thiết hiện nay và theo quy định của Chính
Phủ đến năm 2007 tất cả các cuộc mua bán chuyển đổi quyền sử dụng đất trên
thực tế phải có GCN. Nếu không những mảnh đất đó coi như “vô giá trị”,
không được tham gia giao dịch chính thức trên thị trường.
Đối với nhà nước: thông qua việc cấp GCN, nhà nước có thể quản lý đất
đai trên toàn lãnh thổ, kiểm soát được các cuộc mua bán giao dịch trên thị
trường và thu được nguồn tài chính lớn. Hơn nữa, nó là căn cứ để lập quy
hoạch, kế hoạch, đất đai là tiền đề trong việc phát triển kinh tế - xã hội.
Đối với người sử dụng đất: Giúp cho các cá nhân, hộ gia đình sử dụng
đất yên tâm đầu tư trên mảnh đất của mình.
Bằng việc cấp GCN thì người sử dụng đất hợp pháp có quyền lớn hơn
đối với mảnh đất mình đang sử dụng. Điều mà trước đây còn hạn chế. Khi có
GCN, người sử dụng đất có các quyền sau: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, thế chấp, thừa kế, và góp vốn liên doanh bằng đất đai, trong khuôn khổ
mà pháp luật cho phép. Điều này có tác dụng tích cực trong quản lý đất đai
cũng như đảm bảo quyền lợi cho người sử dụng đất đai.
1.2. Cơ sở pháp lý
1.2.1. Hệ thống văn bản pháp luật liên quan đến công tác đăng ký đất đai,
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất.
- Luật Đất đai ngày 29/11/2013 có hiệu lực thi hành kể từ ngày
01/7/2014.
17


- Luật Nhà ở năm 2014.
- Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.
- Bộ Luật Dân sự năm 2005.
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định
chi tiết thi hành Luật đất đai.

kích thước, diện tích đất ở tối thiểu được tách thửa cho hộ gia đình, cá nhân trên
địa bàn thành phố Hà Nội.
- Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của chính phủ quyết định về
sửa đổi bổ sung một số quy định chi tiết thi hành luật đất đai.
1.2.2. Các quy định chung về công tác đăng ký đất đai, cấp GCN:
a) Nội dung giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất


Giấy chứng nhận gồm những nội dung chính sau:
- Quốc hiệu, Quốc huy, tên của Giấy chứng nhận “Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”.
- Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận.



Hiện nay GCN tồn tại 5 loại:
Loại thứ nhất: GCN được cấp theo Luật đất đai năm 1988 do Tổng cục Địa
chính (nay là Bộ Tài nguyên và Môi trường) phát hành theo mẫu quy định tại
Quyết định 201/QĐ/ĐK ngày 14/07/1989 của Tổng cục quản lý ruộng đất để cấp
cho đất nông nghiệp, lâm nghiệp và đất ở nông thôn có mầu đỏ.
Loại thứ hai: GCN quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị do
Bộ Xây dựng phát hành theo mẫu quy định tại Nghị định số 60/CP ngày
05/07/1994 của Chính phủ và theo Luật đất đai năm 1993. GCN có 2 màu: màu
hồng giao cho chủ sử dụng đất và màu trắng lưu tại Sở địa chính (nay là sở Tài
nguyên và Môi trường) trực thuộc.
Loại thứ ba: GCN được lập theo các quy định của Luật đất đai năm 2003,


Hình 1.3. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất, theo mẫu ban hành Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT (trang 1,4)

Hình 1.4.Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất, theo mẫu ban hành Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT
(trang 2,3)

22


b)Nguyên tắc cấp GCN
Nguyên tắc cấp GCN được quy định cụ thể tại Điều 98 của Luật đất đai
2013 gồm 5 nguyên tắc sau:
- GCN được cấp theo từng thửa đất. Trường hợp người sử dụng đất đang
sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có
yêu cầu thì được cấp một GCN chung cho các thửa đất đó.
- Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu
chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì GCN phải ghi đầy đủ tên của
những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản
khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 GCN; trường hợp các chủ sử dụng,
chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một GCN và trao cho người đại diện.
- Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất
được nhận GCN sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của
pháp luật.
Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền
với đất không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được
miễn, được ghi nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất
hàng năm thì được nhận GCN ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp.
- Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu

- Nhà nước cấp GCN cho những trường hợp sau đây:
+ Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp GCN theo quy định tại
các điều 100, 101 và 102 của Luật đất đai 2013.
+ Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có
hiệu lực thi hành.
+ Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng
cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận
quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu
hồi nợ.
+ Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp
đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành
án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại,
tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.
+ Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất.
24


+ Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế
xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
+ Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất.
+ Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người
mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.
+ Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc
các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp
nhất quyền sử dụng đất hiện có.
+ Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại GCN bị mất.
d)Điều kiện cấp GCN
a. Đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư: bao gồm 2 trường
hợp sau:
* Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư có các giấy tờ về