TRƢỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP – CƠ SỞ 2
BAN NÔNG LÂM



KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN
VỚI ĐẤT TẠI HUYỆN NINH SƠN, TỈNH NINH THUẬN GIAI
ĐOẠN 2010 – QUÝ I 2016
NGÀNH : QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ SỐ

: 302

Giáo viên hướng dẫn

: Nguyễn Tuấn Bình

Sinh viên thực hiện

: Đặng Thị Giang My

Khóa học

: 2013 – 2016

Đồng Nai, năm 2016
1

Đồndongg Nai, 2016

MỤC LỤC
Trang
ĐẶT VẤN ĐỀ................................................. Error! Bookmark not defined.
Chƣơng 1: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU .... Error! Bookmark not
defined.
1.1. Cơ sở khoa học ..................................... Error! Bookmark not defined.
1.1.1. Khái niệm đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản gắn liền với đất ................................... Error! Bookmark not defined.
1.1.2. Vị trí, vai trò và đặc điểm của đăng ký quyền sử dụng đất ..... Error!
Bookmark not defined.
1.1.2.1. GCNQSDĐ là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất
đai ............................................................. Error! Bookmark not defined.
1.1.2.2. GCNQSDĐ là cơ sở để quản lý đất chặt chẽ ... Error! Bookmark
not defined.
1.1.3. Điều kiện đƣợc cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất..... Error!
Bookmark not defined.
1.1.3.1. Luật đất đai 2003 ......................... Error! Bookmark not defined.
1.1.3.2. Luật đất đai 2013 ......................... Error! Bookmark not defined.
1.1.4. Thẩm quyền đƣợc cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và tài sản khác gắn
liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất. Error! Bookmark
not defined.
1.1.4.1. Luật đất đai 2003 ........................ Error! Bookmark not defined.
1.1.4.2. Luật đất đai 2013 ........................ Error! Bookmark not defined.
1.2. Cơ sở pháp lý ........................................ Error! Bookmark not defined.
1.2.1. Hệ thống các văn bản pháp luật có liên quan đến công tác cấp giấy
chứng nhận ............................................... Error! Bookmark not defined.
1.2.2. Quy định chung về công tác cấp giấy chứng nhận ................. Error!
Bookmark not defined.
3

3.1.1.3. Khí hậu ........................................................................................ 17
4


3.1.1.4. Thủy văn ...................................................................................... 17
3.1.1.5. Các nguồn tài nguyên .................................................................. 18
3.1.1.6. Thực trạng môi trƣờng ................................................................ 20
3.1.1.7. Dân số, lao động, việc làm và thu nhập ...................................... 21
3.1.1.8. Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng ............................................. 22
3.1.1.9. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội .......................................... 24
3.1.1.10. Đặc điểm xã hội......................................................................... 25
3.2. Đánh giá tình hình quản lý sử dụng đất và tình hình biến động........... 26
3.2.1. Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn huyện Ninh Sơn .................... 26
3.2.1.1. Đất nông nghiệp .......................................................................... 27
3.2.1.2. Đất phi nông nghiệp .................................................................... 28
3.2.1.3. Đất chƣa sử dụng ......................................................................... 29
3.2.2. Đánh giá tình hình sử dụng đất trên địa bàn huyện ....................... 29
3.2.2.1. Hiện trạng sử dụng đất theo đối tƣợng sử dụng đất .................... 29
3.2.2.2. Hiện trạng sử dụng đất theo đối tƣợng quản lý ........................... 30
3.2.3. Tình hình biến động đất trên địa bàn huyện Ninh Sơn .................. 30
3.2.3.1. Biến động đất Nông nghiệp......................................................... 32
3.2.3.2. Đất phi nông nghiệp .................................................................... 33
3.2.3.3. Đất chƣa sử dụng ......................................................................... 34
3.2.3.4. Xu hƣớng biến động đất đai ........................................................ 35
3.3. Đánh giá công tác cấp giấy ................................................................... 36
3.3.1. Trình tự, thủ tục đăng kí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Ninh Sơn 36
3.3.1.1. Quy trình cấp GCNQSDĐ theo Nghị định 88/2009/NĐ-CP ...... 36
3.3.1.2. Quy trình cấp GCNQSDĐ theo Nghị định 43/2014/NĐ-CP ...... 38
3.3.2. Kết quả công tác cấp GCNQSDĐ giai đoạn 2010- quý I năm 2016

Bookmark not defined.

Bảng 3.3: Biến động đất đai giai đoạn 2010-2014 . Error! Bookmark not defined.
Bảng 3.4: Tổng hợp kết quả cấp GCNQSDĐ năm 2010 ..... Error! Bookmark not
defined.

Bảng 3.5: Tổng hợp kết quả cấp GCNQSDĐ năm 2011 ..... Error! Bookmark not
defined.

Bảng 3.6: Tổng hợp kết quả cấp GCNQSDĐ năm 2012 ..... Error! Bookmark not
defined.

Bảng 3.7: Tổng hợp kết quả cấp GCNQSDĐ năm 2013 ..... Error! Bookmark not
defined.

Bảng 3.9: Tổng hợp kết quả cấp GCNQSDĐ năm 2015 ..... Error! Bookmark
not defined.
Bảng 3.8: Tổng hợp kết quả cấp GCNQSDĐ năm 2014 ..... Error! Bookmark not
defined.
7


Bảng 3.10: Tổng hợp kết quả cấp GCNQSDĐ quý I năm 2016 .................. Error!
Bookmark not defined.

Bảng 3.11: Tổng hợp kết quả cấp GCNQSDĐ từ năm 2010 – quý I 2016
............................................................................................. Error! Bookmark not defined.

Danh mục các hình vẽ, biểu đồ
trang

chẽ quỹ đất mà còn tạo cơ sở cho ngƣời sử dụng đất quản lý và sử dụng đất
ổn định theo pháp luật, có hiệu quả; các giao dịch về quyền sử dụng đất đƣợc
thực hiện trên Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, đảm bảo đƣợc
quyền lợi cho mọi ngƣời dân. Hạn chế đƣợc các tranh chấp, khiếu kiện về sử
dụng đất đai.
Ninh Sơn là một huyện miền núi do đó có nhiều mặt hạn chế về tiềm
năng đất đai. Trong những năm qua, nhu cầu về đất đai trên địa bàn huyện
liên tục tăng đã làm cho quỹ đất của huyện có nhiều biến động. Trong những
năm trở lại đây, công tác cấp GCN, lập và quản lý hồ sơ địa chính nhằm thiết
lập cơ sở pháp lý đầy đủ để Nhà nƣớc thực hiện việc quản lý thƣờng xuyên
đối với đất đai trên địa bàn huyện Ninh Sơn luôn đƣợc chú trọng. Đƣợc
UBND huyện tập trung chỉ đạo và tổ chức thực hiện có hiệu quả.
Nhận thức đƣợc thực tiễn và tầm quan trọng của công tác điều tra đánh
giá tình hình quản lý và sử dụng đất nêu trên tôi xin thực hiện đề tài: “Đánh
giá tình hình đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Ninh Sơn, tỉnh Ninh
Thuận giai đoạn năm 2010 đến năm quý I năm 2016”.

10


Chƣơng 1: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở khoa học
1.1.1. Khái niệm đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản gắn liền với đất

11


Thuật ngữ đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản


nhà nƣớc để phục vụ cho yêu cầu quản lý nhà nƣớc đối với đất đai theo quy
hoạch và theo pháp luật; vừa cấp giấy chứng nhận cho ngƣời sử dụng đất yên
tâm đầu tƣ vào việc sử dụng đất và có điều kiện thực hiện các quyền của ngƣời
sử dụng đất theo pháp luật.
1.1.2. Vị trí, vai trò và đặc điểm của đăng ký quyền sử dụng đất
1.1.2.1. GCNQSDĐ là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với
đất đai
Ở nƣớc ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do nhà nƣớc thống nhất quản
lý nhằm đảm bảo thực hiện việc sử dụng đất một cách đầy đủ, hợp lý, tiết
kiệm và có hệu quả cao nhất. Nhà nƣớc chỉ trao quyền sử dụng đất cho các tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân. Ngƣời sử dụng đất đƣợc hƣởng quyền lợi và có
trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ sử dụng đất theo các quy định của pháp luật.
Bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai thực chất là vệc bảo vệ lợi ích
hợp pháp của ngƣời sử dụng đất, đồng thời giám sát họ trong việc thực hiện
các nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật nhằm đảm bảo lợi ích của nhà nƣớc
và lợi ích chung của toàn xã hội trong sử dụng đất.
Thông qua việc lập hồ sơ điạ chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, đăng ký quyền sử dụng đất quy định trách nhiệm pháp lý giữa cơ
quan quản lý nhà nƣớc về quản lý đất đai và ngƣời sử dụng đất trong việc
chấp hành pháp luật đất đai. Hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất cung cấp thông tin dầy đủ nhất và là cơ sở pháp lý chặt chẽ để xác
định các quyền của ngƣời sử dụng đất đƣợc bảo vệ khi có tranh chấp, xâm
phạm; cũng nhƣ xác định nghĩa vụ mà ngƣời sử dụng đất phải tuân theo pháp
luật, nhƣ nghĩa vụ tài chính về sử dụng đất, nghĩa vụ bảo vệ và sử dụng đất có
hiệu quả.
1.1.2.2. GCNQSDĐ là cơ sở để quản lý đất chặt chẽ
Đảm bảo cho đất đai đƣợc sử dụng tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ môi
trƣờng và không làm tổn hại đến lợi ích chính đáng của ngƣời sử dụng đất
xung quanh.

 Ngƣời sử dụng đất quy định tại các điều 90, 91 và 92 của Luật này.
 Ngƣời mua nhà ở gắn liền với đất.
14


 Ngƣời đƣợc nhà nƣớc thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất.
1.1.3.2. Luật đất đai 2013
Theo quy định tại điều 99 Luật đất đai 2013. Nhà nƣớc cấp giấy chứng
nhận GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất những
trường hợp sau đây:
 Ngƣời đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận
GCNQSDĐ, QSHNƠ và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các
điều 100, 101 và 102 của Luật đất đai 2013.
 Ngƣời đƣợc nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất từ sau luật này có hiệu lực
thi hành.
 Ngƣời đƣơc chuyển đổi, nhận chuyển nhƣờng, thừa kế, nhận tặng cho
quyền sử dụng đất, ngƣời nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế
chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hổi nợ.
 Ngƣời đƣợc sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp
đất đai, theo bản án hoặc quyết định của tòa án nhân dân, quyết định thi hành
án của cơ quan thi hành án, hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại,
tố cáo về đất đai cơ quan nhà nƣớc đã thi hành.
 Ngƣời trúng đấu giá quyền sử dụng đất.
 Ngƣời sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế
xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
 Ngƣời mua nhà ở gắn liền với đất.
 Ngƣời đƣợc nhà nƣớc thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở, ngƣời
mua nhà ở thuộc sở hữu của nhà nƣớc.
 Ngƣời sử dụng đất tách thửa, hợp thửa, nhóm ngƣời sử dụng đất hoặc
các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đƣợc ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và
môi trƣờng cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân,
16


cộng đồng dân cƣ, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài đƣợc sở hữu nhà ở
gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
Đối với những trƣờng hợp đã đƣợc cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây
dựng mà thực hiện các quyền của ngƣời sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn
liền với đất hoặc cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở
hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan
tài nguyên và môi trƣờng thực hiện theo quy định của Chính phủ.
1.2. Cơ sở pháp lý
1.2.1. Hệ thống các văn bản pháp luật có liên quan đến công tác cấp
giấy chứng nhận
* Các văn bản cấp Trung ƣơng:
- Luật Đất đai ngày 26 tháng 11 năm 2003;
- Luật Đất đai ngày 29 tháng 11 năm 2013;
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính
phủ về thi hành Luật Đất đai;
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính
phủ quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19 tháng 10 năm 2009 quy định
về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất;
- Thông tƣ số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21 tháng 10 năm 2009 của Bộ

- Thông tƣ số 02/TT/BTNMT ngày 27/01/2015 của Bộ Tài nguyên và
Môi trƣờng quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và
Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ;
* Các văn bản cấp địa phƣơng:
- Quyết định số 308/2010/QĐ-UBND của UBND tỉnh Ninh Thuận quy
định về mức thu lệ phí và Quyết định số 309/2010/QĐ-UBND của UBND
tỉnh Ninh Thuận quy định về mức thu phí cùng ngày 01/10/2009;

18


- Quyết định số 02/2010/QĐ-UBND của UBND tỉnh Ninh Thuận quy
định về diện tích đất tối thiểu đƣợc phép tách thửa trên địa bàn tỉnh Ninh
Thuận;
- Quyết định số 465/2005/QĐ-UBND ngày 30/12/2005 Quy định hạn
mức công nhận đất ở theo số lƣợng nhân khẩu trong hộ gia trên địa bàn tỉnh
Ninh Thuận;
- Quyết định số 466/2005/QĐ-UBND ngày 30/12/2005 Quy định hạn
mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở trên địa bàn tỉnh
Ninh Thuận.
1.2.2. Quy định chung về công tác cấp giấy chứng nhận
GCN là giấy do cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền cấp cho ngƣời sử dụng
đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của ngƣời sử dụng đất, là chứng thƣ
pháp lý xác nhận mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nƣớc với ngƣời sử dụng.
GCN cấp theo một mẫu thống nhất trong cả nƣớc đối với mọi loại đất
do Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng phát hành. GCN đƣợc cấp theo từng thửa
đất gồm 2 bản, trong đó một bản cấp cho ngƣời sử dụng đất, một bản lƣu tại
văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
Quá trình cấp GCN là quá trình xác lập căn cứ pháp lý đầy đủ nhất để
giải quyết mọi vấn đề liên quan đến quan hệ đất đai (giữa Nhà nƣớc với ngƣời

ruộng đất đƣợc giao lâu dài cho các hộ gia đình, cá nhân: nhƣời sử dụng đất
đƣợc các quyền chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, thừa kế và thế chấp
quyền sử dụng đất,... với những thây đổi đó chính quyền các cấp, các địa
phƣơng bắt đầu coi trọng và tập trung chỉ đạo công tác cấp giấy chứng nhận.
Công tác GCNQSSĐ bắt đầu triển khai mạnh mẽ trên phạm vi cả nƣớc, nhất
là tử năm 1007 đến nay với mục tiêu hoàn chỉnh cấp GCNQSSĐ vào năm
2000 cho khu vực nông thôn và năm 2001 cho khu vực thành thị theo các chỉ
thị 10/1998/CT-TTg và chỉ thị 18/1999/CT-TTg của thủ tƣớng chính phủ.
Nhƣ vậy đến trƣớc khi luật đất đai 2003 ra đời, luật đất đai 1993 đã qua
hơn nhiều năm thực hiện góp phần thúc đẩy kinh tế, ổn định chính tri xã hội của
đất nƣớc, quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tổ chức đƣợc đảm bảo.

20


Từ khi Luật đất đai năm 2003 ra đời, cùng với việc hoàn thiện tổ chức
bộ máy quản lí tài nguyên - môi trƣờng tới cấp xã các cấp địa phƣơng trong
cả nƣớc đã có tổ chức văn phòng dăng ký quyền sử dụng đất, trung tâm phát
triển quỹ đất nên nguồn thƣ từ đất phát triển rõ riệt giúp địa phƣơng tháo gỡ
những khó khăn và phát hiện những diều chƣa hoản thiện trong công tác cấp
GCNQSSĐ. Tuy nhiên vẫn còn một số sai phạm cần khắc phục và sửa chữa
nhƣ: sai phạm về trình tự cấp giấy, về đối tƣợng cấp giấy, sai về diện tích, sai
về nguồn gốc đất... Một số cán bộ địa chính cố ý làm trái nghiệp vụ chuyên
môn để tƣ lợi, nhiều cán bộ có biểu hiện sách nhiễm gây phiền hà cho ngƣời
dân, một số nơi còn chƣa áp dụng đúng chính sách tài chính, chƣa kiểm tra
chặc chẽ các căn cứ, tài liệu....
1.3.2. tình hình cấp giấy chứng nhận đất đai năm 2013 cho đến nay
Từ khi luật đất đai 2013 ra đời tất cả trên địa bàn đã thực hiện tốt công
tác cấp GCNQSDĐ cho các cá nhân, hộ gia đình, tồ chức... bên cạnh đó là sự
quản lý chặt chẽ của các cán bộ về đất đai, khắc phục đƣợc những sai phạm

hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Ninh Sơn, tỉnh Ninh
Thuận, giai đoạn từ 2010 – quý I năm 2016”

2.3. Nội dung nghiên cứu
- Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên - kinh tế - xã hội trên địa bàn
huyện Ninh Sơn, tỉnh Ninh Thuận.
22


- Tìm hiểu về tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn.
- Đánh giá tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn
huyện Ninh Sơn, tỉnh Ninh Thuận giai đoạn từ năm 2010 – quý I năm 2016
- Đề xuất một số giải pháp để hoàn thiện công tác cấp GCN
2.4. Phƣơng pháp nghiên cứu
2.4.1. Phƣơng pháp điều tra thu thập số liệu
Tiến hành điều tra, thu thập số liệu, tài liệu có liên quan và các văn bản
pháp luật về đất đai của Trung ƣơng và của địa phƣơng có liên quan đến công
tác cấp GCN.
2.4.2. Phƣơng pháp phân tích, đánh giá tổng hợp
Trên cơ sở tổng hợp tiến hành phân tích, đánh giá theo từng nội dung
của công tác quản lý Nhà nƣớc về đất đai, từ đó nêu ra những khó khăn và
thuận lợi trong công tác quản lý và sử dụng đất tại địa phƣơng.
2.4.3. Phƣơng pháp so sánh
- So sánh tình hình cấp GCNQSDĐ, kết quả đạt đƣợc qua các năm,
qua các giai đoạn.
- So sánh công tác cấp GCNQSDĐ với các xã, trên địa bàn huyện Ninh
Sơn qua các giai đoạn.
2.4.4. Phƣơng pháp thống kê
Thống kê diện tích, dân số, lao động, số hồ sơ đăng ký sử dụng đất, số

Bảng 3.1: Diện tích tự nhiên của các đơn vị xã phƣờng
STT

Xã Phƣờng

Diện tích ( ha )

1

TT Tân Sơn

1806.13

2.34

2

Lâm Sơn

14905.87

19.31

3

Lƣơng Sơn

4258.69

5.52


33.01

8

Nhơn Sơn

3165.48

4.10

24

Tỷ lệ ( % )


Tổng cộng

77180.69

100%

(Nguồn: phòng TN&MT huyện Ninh Sơn)

Hình 3.1: Bản đồ hành chính huyện Ninh Sơn
3.1.1.2. Địa hình, địa mạo
- Huyện Ninh Sơn nằm trong vùng chuyển tiếp từ độ cao 10m (giáp TP.
Phan Rang – Tháp Chàm) cao dần lên cao nguyên Lâm Đồng (độ cao trung

25