MỞ ĐẦU
1.Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên vô giá của mỗi quốc gia, nó không những là tư liệu sản xuất
đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các
khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, an ninh quốc phòng mà đất đai còn là yếu tố
không thể thiếu được trong tiến trình phát triển đất nước, có vai trò cực kì quan trọng đối
với đời sống xã hội.
Việc quản lý, sử dụng hợp lý nguồn tài nguyên này có ý nghĩa quan trọng trong
chiến lược phát triển kinh tế xã hội quốc gia và mỗi địa phương. Bởi vậy, Hiến pháp
nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 (khoản 1 điều 54) đã quy định:
“ Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước,
được quản lý theo pháp luật”
Việt Nam đang trong thời kỳ hội nhập, mở cửa nền kinh tế thị trường nên nhu cầu
sử dụng đất ngày càng gia tăng, thêm vào đó, dân số tăng nhanh kèm theo sự phát triển
các ngành đã gây áp lực lớn đến việc quản lý, sử dụng đất đai. Việc giao đất, cho thuê
đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất… ngày càng nảy sinh nhiều vấn đề, bộc lộ những
tồn tại trong công tác quản lý đất đai. Các hiện tượng như: sử dụng đất không đúng mục
đích, lãng phí, giao đất trái thẩm quyền, sai nguyên tắc, tranh chấp đất đai, lấn chiếm đất
đai… dưới nhiều hình thức đã và đang diễn ra ở mọi nơi và ở các cấp.
Nhằm thực hiện việc quản lý đất đai theo quy chế chặt chẽ, phải nâng cao trách
nhiệm của các tổ chức, cá nhân, đặc biệt là các cơ quan quản lý nhà nước trong việc quản
lý và sử dụng đất. Từ đó có kế hoạch sử dụng đất một cách hợp lý, có hiệu quả, sử dụng
tiết kiệm nhằm vừa phát triển sản xuất, vừa bảo vệ môi trường. Bên cạnh đó, việc bảo vệ
quỹ đất hiện có, tận dụng tối đa các nguồn lực, tranh thủ sự 2giúp đỡ về mọi mặt như kỹ
thuật vốn, trang thiết bị hiện đại… để nâng cao hiệu quả quản lý và sử dụng đất đai cũng
cần được quan tâm nhiều hơn nữa.
Vì vậy công tác quản lý đất đai ngày càng được Nhà nước chú trọng quan tâm, để
quản lý chặt chẽ những biến động cả về chủ sử dụng và bản thân đất đai thì Nhà nước
phải thực hiện công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và lập hồ sơ địa
chính. Các quốc gia trên thế giới nói chung và Việt Nam nói riêng để quản lý chặt chẽ và
sử dụng hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả nguồn tài nguyên từ đất đai Nhà nước ban hành một

thu thập được một cách chính xác, trung thực và khách quan.
- Đồng thời đề xuất một số biện pháp có tính khả thi phù hợp với điều kiện của địa
phương liên quan đến công tác cấp GCN.


CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Khái niệm, vai trò và ý nghĩa của giấy chứng nhận
1.1.1. Khái niệm
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất (sau đây được gọi chung là GCN) là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm
quyền cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản
khác gắn liền với đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người có quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.
Theo khoản 16, Điều 3, Luật đất đai năm 2013: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà
nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp
pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác
gắn liền với đất”.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài
sản khác gắn liền với đất theo một loại thống nhất trong cả nước do Bộ Tài nguyên và
Môi trường phát hành; đối với nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì cơ quan nhà nước
có thẩm quyền chỉ xác nhận quyền sở hữu vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi có yêu cầu của chủ sở hữu.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền
sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu
công trình xây dựng đã được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà
ở, pháp luật về xây dựng trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 vẫn có giá trị pháp lý và
không phải đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất; trường hợp người đã được cấp Giấy chứng nhận trước ngày 10

nào về phía luật pháp.
- Là cơ sở để người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ đối với nhà nước đặc biệt là
nghĩa vụ tài chính: nộp thuế trước bạ, thuế chuyển quyền sử dụng đất, các loại thuế có
liên quan...
- Là căn cứ để người sử dụng đất sử dụng đúng mục đích, đúng quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất.
- Là công cụ để người sử dụng đất tham gia vào thị trường bất động sản để có thể
bán, cho thuê quyền sử dụng đất có hiệu quả cao nhất không gặp bất cứ trở ngại nào về
phía luật pháp.


1.1.2.3. Các đối tượng liên quan khác
- Đối với ngân hàng, các tổ chức tín dụng thì GCN là căn cứ để các ngân hàng, tổ
chức tín dụng đồng ý cho vay vốn kinh doanh, sản xuất.
- Đối với các doanh nghiệp, công ty cổ phần thì GCN là căn cứ để xác nhận vốn
góp bằng quyền sử dụng đất có hợp pháp hay không nhằm đảm bảo việc kinh doanh có
hiệu quả.
- Đối với người đầu tư vào đất đai (nhưng không sử dụng trực tiếp) thì GCN là căn
cứ pháp lý để người đầu tư an tâm về khoản đầu tư của mình.
- Đối với các cá nhân, tổ chức tham gia vào thị trường bất động sản thì GCN là cơ
sở để họ nắm các thông tin cần thiết khi quyết định mua, thuê... quyền sử dụng đất của
mảnh đất đó.
1.1.3. Ý nghĩa của công tác cấp giấy chứng nhận
- Cấp giấy chứng nhận có ý nghĩa thiết thực trong quản lý đất đai của nhà nước,
đáp ứng nguyện vọng của các tổ chức và công dân.
- Nhà nước bảo hộ tài sản hợp pháp và thỏa thuận trên giao dịch dân sự về đất đai,
tạo tiền đề hình thành thị trường bất động sản công khai, lành mạnh tránh thao túng hay
đầu cơ trái phép bất động sản.
1.2. Cơ sở pháp lý về công tác cấp giấy chứng nhận
1.2.1. Hệ thống các văn bản qui phạm pháp luật có liên quan đến công tác cấp giấy

- Nghị định số 142/2004/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của Chính phủ về thu tiền thuê
đất, trong đó có quy định cụ thể hoá Luật Đất đai về việc thu tiền thuê đất khi cấp Giấy
chứng nhận.
- Chỉ thị số 05/2006/CT-TTg ngày 22/6/2006 của Thủ tướng Chính phủ về việc
khắc phục yếu kém, sai phạm, tiếp tục đẩy mạnh tổ chức thi hành Luật Đất đai, trong đó
chỉ đạo các địa phương đẩy mạnh để hoàn thành cơ bản việc cấp Giấy chứng nhận trong
năm 2006.
- Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25 /05/2007 quy định bổ sung về việc cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục
bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất
đai.
- Công văn số 1062/TTg – KTN của Thủ tướng Chính phủ ban hành ngày
9/9/2009 về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất.


- Nghị định số 105/2009/NĐ-CP của Chính Phủ ngày 11/11/2009 về xử phạt vi
phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;
- Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 về cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Nghị định số 38/2011/NĐ-CP của Chính phủ ngày 26/5/2011 sửa đổi, bổ sung
một số điều quy định về thủ tục hành chính của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày
29/10/2004, Nghị định số 149/2004/NĐ-CP ngày 27/7/2004 và Nghị định số
160/2005/NĐ-CP ngày 27/12/2005.
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2013 của Chính phủ quy định chi tiết
thi hành một số điều của Luật Đất đai.
- Nghị định số 44/2014/NĐ- CP ngày 15/5/2013 của Chính phủ quy định về giá đất.
- Nghị định số 45/2014/NĐ- CP ngày 15/5/2013 của Chính phủ quy định về thu
tiền sử dụng đất.
- Nghị định số 46/2014/NĐ- CP ngày 15/5/2013 của Chính phủ quy định về thu

- Thông tư số 106/2010/TT-BTC ngày 26/07/2010 của Bộ Tài chính hướng dẫn lệ
phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất.
- Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT/BTC-BTNMT ngày 08/01/2010 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường và Bộ Tài chính hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng
giá đất và điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền của UBND cấp tỉnh, thành phố trực
thuộc Trung ương.
- Thông tư số 20/2010/ TT-BTNMT ngày 22/10/2010 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường quy định bổ sung về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất.
- Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Quy định về Giấy chứng nhận,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Quy định về Hồ sơ địa chính.
- Thông tư 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Quy định về Bản đồ địa chính.
- Thông tư 28/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 Quy định về Thống kê, kiểm kê
đất đai, xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất.
1.2.2. Một số quy định chung về cấp giấy chứng nhận
1.2.2.1 Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận


Điều 98 LDD 2013 có hiệu lực 01/07/2014 quy định về nguyên tắc cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất như
sau:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất được cấp theo từng thửa đất. Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng nhiều
thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được cấp một
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
chung cho các thửa đất đó.
- Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung
nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu

đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.
Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời
điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích
ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có)
được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật đất đai 2013.
1.2.2.2. Các trường hợp được cấp giấy chứng nhận
a. Trường hợp sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận
Trường hợp sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận là những trường hợp đủ điều
kiện được cấp theo điều 100 luật đất đai 2013.
- Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100,
101, 102 của Luật đất đai 2013.
- Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật Đất đai 2013 có
hiệu lực thi hành.
- Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho
quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất
khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ.
- Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải đối với tranh chấp đất đai; theo
bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi
hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan
Nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.
- Nguời trúng đấu giá quyền sử dụng đất.
- Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu
công nghệ cao, khu kinh tế.
- Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất.


- Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở, người mua nhà
ở thuộc sở hữu nhà nước.

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại
khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển
quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có
hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của
pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng
đất.
-Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án
nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa
giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà
nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ
tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ
ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp
Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải
thực hiện theo quy định của pháp luật.
c. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử
dụng đất
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử
dụng đất được cấp GCN theo quy định tại điều 101 Luật Đất đai năm 2013 như sau:
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật Đất đai 2013 có hiệu lực
thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013, có hộ
khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng
thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện
kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận
là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp GCN và không phải
nộp tiền sử dụng đất.
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều

Trường hợp thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận
đất ở thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức công nhận đất ở; trường hợp diện
tích đất xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức công nhận
đất ở thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở và các công
trình phục vụ đời sống đó;
b) Đối với thửa đất có công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi
nông nghiệp thì công nhận đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất thương mại, dịch vụ


theo diện tích thực tế đã xây dựng công trình đó; hình thức sử dụng đất được công nhận
như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài;
c) Đối với thửa đất có cả nhà ở và công trình xây dựng để sản xuất, thương mại,
dịch vụ phi nông nghiệp mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì diện
tích đất ở được công nhận theo quy định tại Điểm a Khoản này; phần diện tích còn lại đã
xây dựng công trình sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp thì được công nhận
theo quy định tại Điểm b Khoản này;
d) Đối với phần diện tích đất còn lại sau khi đã được xác định theo quy định tại
các Điểm a, b và c Khoản này thì được xác định là đất nông nghiệp và được công nhận
theo quy định tại Khoản 5 Điều này.
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác trong
thời gian từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004; nay được
Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là không có tranh chấp sử dụng đất; phù hợp với quy
hoạch hoặc không phù hợp với quy hoạch nhưng đất đã sử dụng từ trước thời điểm phê
duyệt quy hoạch hoặc sử dụng đất tại nơi chưa có quy hoạch; chưa có thông báo hoặc
quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp phải thu
hồi thì được công nhận quyền sử dụng đất như sau:
a) Đối với thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức
giao đất ở quy định tại Khoản 2 Điều 143 và Khoản 4 Điều 144 của Luật Đất đai (sau đây
gọi là hạn mức giao đất ở) thì toàn bộ diện tích thửa đất được công nhận là đất ở.
Trường hợp thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức giao đất ở thì

nhận là đất không có tranh chấp thì được công nhận quyền sử dụng đất như sau:
a) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì được cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với diện tích đất đang sử
dụng nhưng không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 129 của
Luật Đất đai; diện tích đất nông nghiệp còn lại (nếu có) phải chuyển sang thuê đất của
Nhà nước;
b) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì được
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất theo hình thức thuê đất của Nhà nước đối với diện tích đất đang sử dụng; thời hạn
thuê đất được thực hiện theo quy định tại Khoản 2 Điều 126 và Khoản 4 Điều 210 của
Luật Đất đai;
c) Đối với đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có nhà ở, công trình xây dựng khác
mà không được công nhận là đất phi nông nghiệp quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều
này thì hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo mục đích hiện trạng đang sử


dụng như trường hợp quy định tại Điểm a Khoản này; nếu người sử dụng đất đề nghị
chuyển sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp thì phải làm thủ tục chuyển mục đích
sử dụng đất và phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
6. Việc thực hiện nghĩa vụ tài chính khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong các trường hợp quy định tại
Điều này thực hiện theo quy định của pháp luật.
7. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trong các trường hợp quy định tại các
Khoản 1, 2 và 5 Điều này mà không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì được tạm thời sử dụng
đất theo hiện trạng cho đến khi Nhà nước thu hồi đất và phải kê khai đăng ký đất đai theo
quy định.
1.2.2.3. Mẫu giấy chứng nhận

dụng chung cho tổ chức và cá nhân, có kích thước 19cm x 27cm với nội dung sau:
- Trang 1: Mặt chính của giấy chứng nhận, gồm có Quốc huy; dòng chữ: "Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất”; và số của giấy chứng nhận, và dấu của Tổng cục Quản
lý ruộng đất.
- Trang 2 và 3: Là phần chính của giấy chứng nhận, ghi rõ tên người sử dụng đất;
số hiệu, diện tích, mục đích và thời hạn sử dụng từng khu đất; Chữ ký của Chủ tịch Uỷ
ban Nhân dân, dấu của Uỷ ban Nhân dân tỉnh hoặc huyện.
- Trang 4: Ghi những thay đổi sau khi cấp giấy chứng nhận và những điều cần chú
ý của người được cấp giấy.
Mẫu giấy này tiếp tục sử dụng trong quá trình thi hành Luật Đất đai 1993, và Luật
sửa đổi, bổ sung năm 1998 và năm 2001.
c.Mẫu Giấy chứng nhận do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành
Thi hành Luật Đất đai năm 2003, Luật đất đai năm 2003 được sửa đổi, bổ sung
một số điều năm 2009, Luật đất đai năm 2013, Bộ Tài nguyên và Môi trường có 04 văn
bản quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất như sau:
- Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01 tháng 11 năm 2004 của Bộ trưởng
Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, theo
quy định Giấy chứng nhận đã được thay thế mẫu Giấy chứng nhận ban hành trước đây.
Khoản 1 Điều 2 Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT quy định về mẫu Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất như sau:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo một
mẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất. Giấy chứng


nhận quyền sử dụng đất là một (01) tờ có bốn (04) trang, mỗi trang có kích thước 190mm
x 265mm, bao gồm các đặc điểm và nội dung sau đây:
+ Trang 1 là trang bìa đối với bản cấp cho người sử dụng đất thì trang bìa mầu đỏ
gồm Quốc huy và dòng chữ “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” màu vàng, số phát
hành của giấy chứng nhận màu đen, dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trường; đối với

GCN do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo một mẫu thống nhất và
được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất. Giấy chứng nhận là một tờ có bốn trang, mỗi trang có kích thước 190mm x
265mm, có nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen, gồm các nội dung sau đây:
+ Trang 1: gồm Quốc hiệu, Quốc huy và dòng chữ "Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" in màu đỏ; mục "I. Tên
người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" và số phát hành
Giấy chứng nhận gồm 2 chữ cái tiếng Việt và 6 chữ số, bắt đầu từ BA 000001, được in
màu đen; dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trường;
+ Trang 2: in chữ màu đen gồm mục "II. Thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất", trong đó, có các thông tin về thửa đất, nhà ở, công trình xây dựng khác, rừng sản
xuất là rừng trồng, cây lâu năm và ghi chú; ngày tháng năm ký Giấy chứng nhận và cơ
quan ký cấp Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận;
+ Trang 3: in chữ màu đen gồm mục "III. Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất" và mục "IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận";
+ Trang 4: in chữ màu đen gồm nội dung tiếp theo của mục "IV. Những thay đổi
sau khi cấp Giấy chứng nhận"; những vấn đề cần lưu ý đối với người được cấp Giấy
chứng nhận; mã vạch.


Hình 1.1: Trang 1 và 4 mẫu giấy chứng nhận theo Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT
ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường

Hình 1.2: Trang 2 và 3 mẫu giấy chứng nhận theo thông tư 17/2009/TT-BTNMT ngày
21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường


- Thông tư 23/2014/TT- BTNMT ngày 19/05/2014 quy định về Mẫu GCN quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận không
thay đổi so với mẫu quy định tại Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT, tuy nhiên có bổ sung


Một số địa phương đã hoàn thành cơ bản việc cấp Giấy chứng nhận lần đầu nhưng
xét riêng từng loại đất vẫn còn một số loại đạt thấp dưới 85% như:
Đất chuyên dùng còn 29 địa phương; đất ở đô thị còn 15 địa phương; đất sản xuất nông
nghiệp còn 11 địa phương; các loại đất ở nông thôn và đất lâm nghiệp còn 12 địa
phương; một số địa phương có loại đất chính đạt kết quả cấp Giấy chứng nhận lần đầu
thấp dưới 70% gồm: Lạng Sơn, Hà Nội, Bình Định, Kon Tum, TP. Hồ Chí Minh, Kiên
Giang, Ninh Thuận và Hải Dương. Các địa phương này cần tăng cường các biện pháp
nhằm nâng cao tỷ lệ cấp Giấy chứng nhận lần đầu của loại đất chưa đạt trong thời gian
tới.
- Về đất ở đô thị: Cả nước đã cấp được 5.234.000 giấy chứng nhận với diện tích
126.000 ha, đạt 94,4%; trong đó có 41 tỉnh cơ bản hoàn thành đạt trên 85%; còn 22 tỉnh
đạt dưới 85%, đặc biệt còn 6 tỉnh đạt thấp dưới 70% gồm: Tuyên Quang, Lai Châu, Hưng
Yên, Bình Định, Bình Thuận, Kiên Giang.
- Về đất ở nông thôn: Cả nước đã cấp được 12.670.000 giấy chứng nhận với diện
tích 507.000 ha, đạt 92,9%; trong đó có 46 tỉnh đạt trên 85%, còn 17 tỉnh đạt dưới 85%;
đặc biệt vẫn còn 4 tỉnh đạt thấp dưới 70% gồm: Điện Biên, Hưng Yên, Ninh Thuận, Đắk
Nông.
- Về đất chuyên dùng: Cả nước đã cấp được 242.000 giấy chứng nhận với diện
tích 563.000 ha, đạt 78,2%; trong đó có 24 tỉnh đạt trên 85%; còn 39 tỉnh đạt dưới 85%;
đặc biệt có 20 tỉnh đạt thấp dưới 70%, gồm: Tuyên Quang, Cao Bằng, Lạng Sơn, Lai
Châu, Hòa Bình, Bắc Giang, Hà Nội, Hải Dương, Hưng Yên, Quảng Ngãi, Bình Định,
Bình Thuận, Kon Tum, Đắk Nông, TP. Hồ Chí Minh, Bà Rịa - Vũng Tàu, Tiền Giang,
Trà Vinh, An Giang, Kiên Giang.
- Về đất sản xuất nông nghiệp: Cả nước đã cấp được 19.205.000 giấy chứng nhận
với diện tích 8.692.000 ha, đạt 88,6%; trong đó có 48 tỉnh đạt trên 85%; còn 15 tỉnh đạt
dưới 85%; đặc biệt có 2 tỉnh đạt dưới 70% gồm: Lai Châu, Ninh Thuận.
- Về đất lâm nghiệp: Cả nước đã cấp được 1.934.000 giấy chứng nhận với diện
tích 11.871.000 ha, đạt 97,8%; trong đó có 40 tỉnh đạt trên 85%; còn 15 tỉnh đạt dưới
85% (trừ 8 tỉnh không có đất lâm nghiệp phải cấp giấy chứng nhận), đặc biệt vẫn còn 4

quyền sử dụng đất đối với các tổ chức, gần 6.000 giấy đối với hộ gia đình, cá nhân và
trên 40.000 giấy chứng nhận đã được cấp cho các hộ gia đình mua nhà tại các dự án phát
triển nhà.
Tuy nhiên, kết quả thực hiện so với chỉ tiêu kế hoạch còn thấp. Tại các dự án phát
triển nhà ở còn nhiều vướng mắc, vi phạm (như : xây dựng sai quy hoạch, sai phép, chưa
nộp tiền sử dụng đất, mua bán, chuyển nhượng không đúng quy định...) cần phải có thời
gian xử lý, khắc phục theo quy định của pháp luật; một số chủ đầu tư chưa tích cực trong


việc lập hồ sơ cấp Giấy chứng nhận cho người mua nhà. Tại các khu dân cư, hiện nay
các trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận là các trường hợp có nguồn gốc và quá
trình sử dụng đất phức tạp, có vướng mắc pháp lý về sử dụng nhà đất như: đất có tranh
chấp, khiếu kiện, đất sử dụng không có giấy tờ nay nằm trong quy hoạch; đất nằm trong
hành lang bảo vệ các công trình hạ tầng, đất đã có thông báo thu hồi đất ... nên việc xét
duyệt các trường hợp này khó khăn, kéo dài.


CHƯƠNG 2: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu
Nghiên cứu tập trung vào kết quả đăng ký cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân trên
địa bàn huyện Ba Vì.
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi không gian: Đề tài được triển khai trên địa bàn huyện Ba Vì TP. Hà
Nội.
- Phạm vi thời gian: Đánh giá kết quả đăng ký cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân
đến 31/12/2015.
2.2. Nội dung nghiên cứu
- Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Ba Vì
+ Đánh giá điều kiện tự nhiên