TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

ĐỒ ÁN TỐT NGHIỆP
ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ, CẤP GIẤY CHỨNG
NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN
KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ HẠ LONG,
TỈNH QUẢNG NINH

Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị Như
Giáo viên hướng dẫn: ThS. Vũ Thị Thu Hiền

Hà Nội, năm 2014


i

LỜI CẢM ƠN

Trong thời gian học tập tại Trường Đại học Tài nguyên và Môi trường
Hà Nội, được sự giúp đỡ và chỉ dạy tận tình của các thầy, cô giáo Khoa
Quản lý Đất đai em đã hoàn thành được nhiệm vụ học tập cũng như việc
thực hiện chuyên đề thực tập tốt nghiệp. Nhân dịp này, em xin bày tỏ sự
cảm ơn sâu sắc đến các thầy, cô giáo trong Khoa.
Em cũng xin chân thành cảm ơn các cán bộ, chuyên viên Văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường thành
phố Hạ Long – tỉnh Quảng Ninh đã cung cấp những thông tin, tư liệu cần
thiết để em hoàn thành tốt chuyên đề và tạo điều kiện cho tôi thực tập thuận
lợi.
Đặc biệt, em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc sự hướng dẫn tận tình
của cô Vũ Thị Thu Hiền đã giúp đỡ em hoàn thành tốt khóa luận tốt nghiệp

THÀNH PHỐ HẠ LONG, TỈNH QUẢNG NINH........................................................... 37
2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ................................................................. 37
2.1.1. Điều kiện tự nhiên ....................................................................................... 37
2.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ............................................................................. 40
2.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hạ Long .................. 45
2.2.1. Công tác quản lý Nhà nước về đất đai tại thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh. .... 45
2.2.2. Tình hình sử dụng đất của thành phố Hạ Long năm 2013............................. 54
2.3. Kết quả công tác cấp giấy chứng nhận tại thành phố Hạ Long ........................ 57
2.3.1. Trình tự, thủ tục cấp GCN............................................................................ 57


iii

2.3.2. Kết quả cấp giấy chứng nhận đối với đất nông nghiệp tại thành phố Hạ Long
tính đến 31/12/2013 ............................................................................................... 59
2.3.3. Kết quả cấp giấy chứng nhận đối với đất phi nông nghiệp tại thành phố Hạ
Long tính đến 31/12/2013 ...................................................................................... 62
2.3.4. Kết quả cấp giấy chứng nhận theo các đơn vị phường tại thành phố Hạ Long
tính đến 31/12/2013 ............................................................................................... 65
2.3.5. Các hồ sơ đang thụ lý, đang tồn đọng .......................................................... 69
2.3.6. Kế hoạch cấp giấy chứng nhận sau ngày 31/12/2013 đến 31/12/2014 của
thành phố Hạ Long. ............................................................................................... 72
Chương 3: ĐÁNH GIÁ VÀ ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP VỀ ĐĂNG KÝ, CẤP
GIẤY CHỨNG NHẬN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HẠ LONG, TỈNH QUẢNG
NINH ........................................................................................................................................ 74
3.1. Thuận lợi và khó khăn .................................................................................... 74
3.1.1. Thuận lợi ..................................................................................................... 74
3.1.2. Khó khăn ..................................................................................................... 75
3.2. Đề xuất một số giải pháp ................................................................................ 78
3.2. 1. Nhóm các giải pháp chung .......................................................................... 78

SDĐ

Sử dụng đất

TT
TN&MT
UBND
VPĐKQSDĐ

Thông tư
Tài nguyên và Môi trường
Ủy ban nhân dân
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất


v

DANH MỤC BẢNG
Bảng 2.1: Kết quả thống kê, kiểm kê đất đai mục đích sử dụng và theo đối tượng
quản lýcủa thành phố Hạ Long tính đến 31/12/ 2013 ............................................. 52
Bảng 2.2: Kết quả thống kê, kiểm kê đất đai theo đối tượng sử dụng của thành phố
Hạ Long tính đến 31/12/ 2013 ............................................................................... 53
Bảng 2.3: Hiện trạng SDĐ theo đối tượng sử dụng, quản lý đất của thành phố Hạ
Long năm 2013 ..................................................................................................... 54
Bảng 2.4: Hiện trạng SDĐ theo mục đích SDĐ của thành phố Hạ Long năm 2013
............................................................................................................................. .55
Bảng 2.5: Kết quả cấp GCN đối với đất nông nghiệp của thành phố Hạ Long tính
đến 31/12/2013 ..................................................................................................... 60
Bảng 2.6: Kết quả cấp GCN đối với đất phi nông nghiệp của thành phố Hạ Long
tính đến 31/12/2013 ............................................................................................... 63

đáp ứng nhu cầu sinh hoạt của con người. Mỗi quốc gia, mỗi địa phương có một
quỹ đất đai nhất định được giới hạn bởi diện tích, ranh giới, vị trí…Cùng với thời
gian, giá trị sử dụng của tài nguyên đất có sự biến đổi theo chiều hướng tốt hoặc xấu
phụ thuộc nhiều vào việc khai thác sử dụng của con người. Trong những năm gần
đây, dưới sự đổi mới toàn diện của Đảng, Nhà nước và Chính phủ, nền kinh tế nước
ta có sự phát triển mạnh mẽ, chuyển dịch từ cơ cấu tập trung quan liêu bao cấp sang
nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần phát triển theo cơ chế thị trường dưới sự
quản lý của Nhà nước. Điều đó đã góp phần thúc đẩy các ngành kinh tế trong nước
phát triển mạnh mẽ theo xu hướng hội nhập, đồng thời đi đôi với sự phát triển của
nền kinh tế là nhu cầu về SDĐ của các ngành tăng lên và tình hình SDĐ của các
ngành, các địa phương cũng có nhiều biến động, phụ thuộc vào điều kiện về đất đai
và sự phát triển của mỗi ngành, mỗi địa phương.
Hiến pháp năm 1992 đã quy định: "Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài
nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời, phần vốn
và tài sản do Nhà nước đầu tư vào các xí nghiệp, công trình thuộc các ngành và lĩnh
vực kinh tế, văn hoá, xã hội, khoa học, kỹ thuật, ngoại giao, quốc phòng, an ninh
cùng các tài sản khác mà pháp luật quy định là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu
toàn dân.". Để thực hiện được vai trò quản lý Nhà nước về đất đai, Nhà nước đã ban
hành LĐĐ 1993, LĐĐ 2003, các thông tư, nghị định về nội dung đăng ký cấp GCN


2

cho tổ chức, cá nhân nhằm đảm bảo mọi người dân đều làm chủ đất đai. Đăng ký
đất đai thực chất là một thủ tục hành chính nhằm thiết lập một hệ thống thông tin
đất đai đầy đủ và cấp GCN là thể hiện tính pháp lý đúng đắn của việc SDĐ. Công
tác này không chỉ đảm bảo sự thống nhất quản lý mà còn đảm bảo cho người SDĐ
yên tâm tiến hành đầu tư, sản xuất, xây dựng công trình.
Hiện nay, công tác đăng ký đất đai, cấp GCN ngày càng trở nên phức tạp do
đất đai là một nguồn tài nguyên hạn chế trong khi nhu cầu SDĐ ngày càng tăng.

tác cấp GCN trên địa bàn thành phố.
2.2. Yêu cầu
- Nắm chắc những quy định của pháp luật về công tác đăng ký, cấp GCN.
- Các văn bản, tài liệu, số liệu thu thập được trong quá trình nghiên cứu phải
có tính chính xác, phản ánh được đầy đủ công tác cấp GCN trên địa bàn thành phố
Hạ Long, trong đó bao gồm cả các văn bản pháp luật được áp dụng riêng trên địa
bàn thành phố.
- Các hồ sơ, số liệu được tiến hành phân tích đánh giá một cách khách quan
theo đúng quy định của Pháp luật.
- Các giải pháp đề xuất phù hợp với điều kiện của thành phố Hạ Long.
3. Phạm vi và đối tượng nghiên cứu
Nghiên cứu thực trạng công tác cấp GCN cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân
trên địa bàn thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh.
4. Nội dung nghiên cứu
- Tìm hiểu cơ sở khoa học và cơ sở pháp lý của công tác cấp GCN;
- Thu thập, tổng hợp số liệu để đánh giá kết quả thực hiện công tác cấp giấy tại
thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh;
- Đưa ra kết quả đạt được và những tồn tại cần giải quyết trong công tác cấp
GCN tại thành phố;
- Phân tích khó khăn và đề xuất giải pháp đẩy nhanh tiến độ cấp GCN trên địa
bàn thành phố.
5. Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp thu thập số liệu: Thu thập tài liệu, số liệu có sẵn như: sổ mục
kê, sổ cấp GCN, quyết định giao đất, các biểu số liệu thống kê, kiểm kê đất đai; số


4

liệu giao đất, cấp GCN của các hộ gia đình, cá nhân và các tổ chức. Số liệu, diện
tích theo bản đồ địa chính để chỉnh lý đối chiếu tài liệu, cân đối tăng giảm giữa các

Chương 1
TỔNG QUAN VỀ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
1.1. Cơ sở khoa học
1.1.1. Khái niệm về đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận
a, Khái niệm về đăng ký đất đai
Đăng ký QSDĐ là thủ tục hành chính do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
thực hiện đối với các đối tượng là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất; là việc
ghi nhận về QSDĐ đối với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính, đồng thời cấp
giấy chứng nhận QSDĐ cho những chủ sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập mối
quan hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước với người SDĐ; đồng thời chính thức xác
lập quyền và nghĩa vụ phải thực hiện của người SDĐ; làm cơ sở để Nhà nước quản
lý chặt chẽ toàn bộ đất đai theo đúng quy định của pháp luật và bảo vệ quyền lợi
hợp pháp cho người sử dụng đất.
Đăng ký QSDĐ bao gồm hai loại đăng ký là đăng ký QSDĐ lần đầu và đăng
ký biến động về QSDĐ.
* Đăng ký QSDĐ lần đầu
Đăng ký QSDĐ lần đầu là việc đăng ký QSDĐ thực hiện đối với thửa đất chưa
được cấp giấy chứng nhận QSDĐ (kể cả giấy chứng nhận QSDĐ ban hành theo
Quyết định 201/QĐ/ĐC và giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng
đất ở tại đô thị ban hành theo Nghị định 60/CP); như vậy, theo quy định tại khoản 2
Điều 38 của Nghị định về thi hành Luật đất đai thì đăng ký QSDĐ lần đầu được
thực hiện trong các trường hợp:
- Thửa đất đang có người sử dụng mà chưa được cấp giấy chứng nhận QSDĐ
- Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng
Đăng ký QSDĐ lần đầu có đặc điểm:
- Tính chất công việc là Nhà nước xem xét công nhận QSDĐ đối với trường
hợp đang sử dụng đất hoặc chính thức xác lập quyền của người sử dụng đối với đất
được Nhà nước giao, cho thuê. Vì vậy, quá trình thực hiện thủ tục đăng ký lần đầu
cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phải thẩm tra xác định rõ nguồn gốc sử dụng và




7

+ Nhận chuyển quyền sử dụng toàn bộ hoặc một phần thửa đất, tài sản gắn liền
với đất bằng các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho hoặc góp
vốn hình thành pháp nhân mới.
+ Thay đổi thông tin thửa đất do đo đạc lập bản đồ địa chính.
+ GCN đã cấp bị hư hỏng hoặc bị mất.
+ Người SDĐ, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có nhu cầu cấp đổi GCN đã
cấp trước ngày 10/12/2009.
Đăng ký biến động về SDĐ là thực hiện đối với một thửa đất đã xác định một
chế độ sử dụng đất cụ thể; sự thay đổi bất kì nội dung nào liên quan đến QSDĐ hay
chế độ sử dụng đất đều phải phù hợp với quy định của pháp luật; do đó tính chất
công việc của đăng ký biến động xác nhận sự thay đổi của nội dung đã đăng ký theo
quy định của pháp luật.
b, Công tác cấp giấy chứng nhận
* Khái niệm GCN:
Theo khoản 20 Điều 4 LĐĐ năm 2003 được sửa đổi bổ sung theo khoản 1
Điều 4 LĐĐ sửa đổi bổ sung năm 2009 thì:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người
có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với
đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.
Như vậy, việc Nhà nước cấp GCN cho người sử dụng hợp pháp là nhằm xác
lập quyền và quy định nghĩa vụ của người được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê
đất, đồng thời thông qua GCN, Nhà nước đạt được mục tiêu quản lý nguồn tài
nguyên đất của Quốc Gia.
* Mẫu giấy chứng nhận:

- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở màu hồng được ban hành theo Luật
nhà ở số 56/2005/QH11 của Quốc hội ngày 29/11/2005, mẫu giấy theo Nghị định
90/2006/NĐ-CP ngày 06/09/2006 của Thủ tướng Chính phủ và do Bộ xây dựng
phát hành.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất gọi là GCN do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo Nghị định


9

số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính Phủ và được quy định cụ thể trong
Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 như sau:
+ Giấy chứng nhận do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo một mẫu
thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất. Giấy chứng nhận là một tờ có bốn trang, mỗi trang có
kích thước 190mm x 265mm, có nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen, gồm
các nội dung sau đây:
• Trang 1 gồm Quốc hiệu, Quốc huy và dòng chữ "Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" in màu đỏ; mục "I.
Tên người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" và số phát
hành Giấy chứng nhận gồm 2 chữ cái tiếng Việt và 6 chữ số, bắt đầu từ BA 000001,
được in màu đen; dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trường;
• Trang 2 in chữ màu đen gồm mục "II. Thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất", trong đó, có các thông tin về thửa đất, nhà ở, công trình xây dựng
khác, rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm và ghi chú; ngày tháng năm ký Giấy
chứng nhận và cơ quan ký cấp Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận;
• Trang 3 in chữ màu đen gồm mục "III. Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất" và mục "IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận";
• Trang 4 in chữ màu đen gồm nội dung tiếp theo của mục "IV. Những thay
đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận"; những vấn đề cần lưu ý đối với người được cấp