MỤC LỤC


2

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là thành
phần quan trọng của môi trường sống, là nguồn của cải vô tận của con người và là
phương tiện sống mà thiếu nó con người không thể tồn tại được. Chính vì vậy mà
đất đai có tầm quan trọng rất lớn, là vấn đề sống còn của mỗi dân tộc, mỗi quốc gia.
Mặt khác, đất đai là nguồn tài nguyên có hạn về số lượng, cố định về vị trí, do vậy
việc sử dụng phải tuân theo quy hoạch cụ thể và có sự quản lý hợp lý.
Điều 17 Hiến pháp năm 1992 đã nêu rõ đất đai thuộc sở hữu toàn dân và do
nhà nước thống nhất quản lý. Để đảm bảo tính thống nhất trong công tác quản lý đất
đai thì công tác đăng ký và cấp GCN phải được thực hiện nghiêm túc. Công tác này
không chỉ đảm bảo sự thống nhất quản lý mà còn bảo đảm các quyền lợi và nghĩa
vụ cho người sử dụng, giúp cho người sử dụng đất yên tâm đầu tư, sản xuất, xây
dựng các công trình... Hiện nay vấn đề về đất đai là vấn đề được nhiều người quan
tâm, tranh chấp, khiếu nại, lấn chiếm đất đai thường xuyên xảy ra và việc giải quyết
vấn đề này cực kỳ nan giải do thiếu giấy tờ pháp lý. Cùng với quá trình công nghiệp
hoá, hiện đại hoá đất nước như ngày nay đã làm cho thị trường bất động sản trở nên
sôi động, trong đó đất đai là hàng hoá chủ yếu của thị trường này. Nhưng thực tế
trong thị trường này thị trường ngầm phát triển rất mạnh mẽ. Đó là vấn đề đáng lo
ngại nhất hiện nay. Để đảm bảo cho thị trường này hoạt động công khai, minh bạch
thì yêu cầu công tác đăng ký cấp GCN phải được tiến hành. Ngoài ra một vấn đề
quan trọng của việc cấp GCN là giúp cho nhà nước có cơ sở pháp lý trong việc thu
tiền sử dụng đất, tăng nguồn ngân sách cho nhà nước.
Công tác đăng ký đất đai và cấp GCN tại địa bàn huyện Văn Quan, tỉnh Lạng
Sơn đã được tiến hành đồng loạt, cùng với các địa phương khác trên địa bàn nói
riêng và địa bàn cả nước nói chung. Nó là cơ sở để đánh giá tình hình quản lý và sử

Chương 2: Đối tượng, phạm vi, nội dung và phương pháp nghiên cứu
Chương 3: Kết quả nghiên cứu.


4

CHƯƠNG I: TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở khoa học
1.1.1. Khái niệm đăng ký quyền sử dụng đất
Đăng ký quyền sử dụng đất là thủ tục hành chính do cơ quan Nhà nước thực
hiện đối với các đối tượng là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất (gọi
chung là người sử dụng đất). Đăng ký quyền sử dụng đất là việc ghi nhận về quyền
sử dụng đất đối với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính và cấp GCN cho
những chủ sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa
Nhà nước với người sử dụng đất đồng thời nhằm chính thức xác lập quyền và nghĩa
vụ của người sử dụng đất. Đăng ký quyền sử dụng đất là cơ sở để Nhà nước nắm
chắc và quản lý chặt toàn bộ đất đai theo pháp luật và bảo vệ quyền lợi hợp pháp
của người sử dụng đất.
Trong quá trình sử dụng đất sẽ luôn có những thay đổi khi người sử dụng đất
thực hiện các quyền sử dụng đất của mình (chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,
thừa kế, thế chấp,…). Chính vì vậy, người sử dụng đất phải đến cơ quan Nhà nước
để đăng ký biến động về thửa đất mà mình đang sử dụng giúp Nhà nước quản lý tốt
hơn quỹ đất trong toàn quốc cũng như để bảo vệ các quyền lợi hợp pháp của mình.
1.1.2. Vị trí, vai trò, đặc điểm và ý nghĩa của đăng ký quyền sử dụng đất
Vai trò của việc đăng ký quyền sử dụng đất là một nội dung trong quản lý
Nhà nước về đất đai nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý về quyền sử dụng đất giữa
Nhà nước với người sử dụng đất đồng thời. Nhà nước thiết lập hồ sơ địa chính làm
cơ sở xác định các quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất. Bảo vệ chế độ sở hữu
toàn dân về đất đai và giúp việc sử dụng quỹ đất quốc gia hợp lý. Đăng ký đất đai là
cơ sở thiết lập hệ thống thông tin đất đai và cung cấp tư liệu thực hiện việc lập quy

Đăng ký biến động đất đai chỉ được thực hiện đối với những người sử dụng
đất đã được cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất theo quy định tại Điều 50, Luật Đất đai 2003 ( sửa đổi bổ sung năm
2009 ) mà có sự thay đổi về tên chủ sử dụng, diện tích sử dụng đất, mục đích sử
dụng đất, hình thể thửa đất hoặc thay đổi GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã cấp.


6

Đặc điểm của đăng ký biến động quyền sử dụng đất:
- Đăng ký biến động quyền sử dụng đất chỉ được thực hiện tại những địa
phương đã được thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất ban đầu và đối với những
người sử dụng đất đã được cấp có những thay đổi về nội dung đã được đăng ký.
- Kết quả đăng ký biến động quyền sử dụng đất được cập nhật, chỉnh lý vào
hồ sơ địa chính đã được thiết lập trong đăng ký quyền sử dụng đất ban đầu. Tại
những nơi chưa tổ chức đăng ký quyền sử dụng đất ban đầu nhưng có biến đọng về
quyền sử dụng đất hợp pháp thì vẫn phải cập nhật biến động đó để đảm bảo cho tài
liệu đất đai phản ánh đúng thực trạng sử dụng đất.
- Không cần thiết phải thiết lập Hội đồng đăng ký trong quá trình xét duyệt.
- Được tiến hành thường xuyên và tồn tại song song với quá trình sử dụng
đất.
1.1.4. Yêu cầu của việc đăng ký quyền sử dụng đất
Đăng ký quyền sử dụng đất là một thủ tục hành chính xác lập mối quan hệ
pháp lý giữa Nhà nước với người sử dụng đất. Vì vậy nó là cơ sở để Nhà nước quản
lý đất đai và bảo hộ quyền sử dụng hợp pháp của người sử dụng đất. Nên đăng ký
quyền sử dụng đất phải đảm bảo các yêu cầu cơ bản sau:
- Đăng ký đúng đối tượng, diện tích, mục đích, thời hạn sử dụng và các
quyền lợi khác theo quy định của pháp luật.
- Phải thực hiện đầyđủ các thủ tục đăng ký theo quy định của ngành.

thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất là người chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối
với việc sử dụng đất quy định tại Điều 2 của Nghị định này:
1. Người đứng đầu tổ chức trong nước, tổ chức nước ngoài sử dụng đất.
2. Chủ tịch UBND cấp xã đối với đất do UBND cấp xã sử dụng.
3. Người đại diện của cộng đồng dân cư sử dụng đất được UBND cấp xã
chứng thực.
4. Người đứng đầu cơ sở tôn giáo sử dụng đất.
5. Chủ hộ gia đình sử dụng đất.
6. Cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài sử
dụng đất.
7. Người đại diện cho những người chung thửa đất.


8

8. Đối với đơn vị thuộc lực lượng vũ trang nhân dân sử dụng đất thì người
chịu trách nhiệm đăng ký quyền sử dụng đất là Thủ trưởng đơn vị lực lượng vũ
trang nhân dân được xác định là người sử dụng đất theo quy định tại Khoản 3 Điều
83 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP.
Người chịu trách nhiệm đăng ký quyền sử dụng đất được uỷ quyền cho
người khác theo quy định của pháp luật.
1.2. Cơ sở pháp lý
1.2.1. Hệ thống các văn bản pháp luật có liên quan đến công tác cấp GCN
Ở Việt Nam công tác đạc điền và quản lý điền địa có từ thế kỷ thứ VI trở lại
đây. Nổi bật là sự ra đời của sổ địa bạ thời Gia Long, sổ địa bộ thời Minh Mạng,
dưới thời Pháp thuộc đã tồn tại nhiều chế độ địa điền khác nhau và khi kháng chiến
chống Pháp thắng lợi Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà được thành lập đã có
nhiều chính sách về thống nhất quản lý nguồn tài nguyên đất đồng thời bãi bỏ mọi
luật về đất đai của chính quyền trước đó. Ngày 14/12/1953 tại kỳ họp thứ III Luật
cải cách ruộng đất được Quốc hội thông qua với nội dung cơ bản là: "Thủ tiêu

- Thông tư số 346/1998/TT-TCĐC ngày 16/3/1998 của Tổng cục Địa chính
hướng dẫn thủ tục đăng ký, lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận thay thế hoàn
toàn Quyết định số 56/QĐ-ĐKTK năm 1981.
- Chỉ thị số 10/1998/CT-TTg của Thủ tướng Chính phủ ngày 20/02/1998 về
đẩy mạnh và hoàn thiện cấp GCN quyền sử dụng đất nông nghiệp.
- Nghị định số 14/1998/NĐ-CP ngày 16/3/2998 về việc quản ký tài sản nhà
nước.
- Luật sửa đổi một số điều của Luật Đất đai 1993 được Quốc hội thông qua
ngày 02/12/1998.
- Quyết định số 20/1999/QĐ-BTC ngày 25/02/1999 của Bộ Tài chính hướng
dẫn thực hiện Nghị định số 14/1998/NĐ-CP.
- Chỉ thị số 18/1999/CT-TTg ngày 01/07/1999 của Thủ tướng Chính phủ về
một số biện pháp đẩy mạnh việc hoàn thành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất ở nông thôn.


11

- Nghị định số 176/1999/NĐ-CP ngày 21/12/1999 của Chính phủ quy định
về lệ phí trước bạ.
- Thông tư số1442/2000/TTLT/BTC-TCĐC của liên Bộ Tài chính và Tổng
cục Địa chính hướng dẫn giải pháp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo
Chỉ thị 18/1999/CT-TTg của Thủ tướng Chính phủ.
- Nghị định số 19/2000/NĐ-CP ngày 08/06/2000 của Thủ tướng Chính phủ
quy định chi tiết thi hành Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất.
- Luật sử đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai 1993 ngày 29/06/2001.
- Thông tư số 1990/2001/TT-TCĐC ngày 20/11/2001 của tổng cục Địa chính
hướng dẫn đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Trong quá trình thực hiện Luật Đất đai 1993 đã xuất hiện nhiều vấn đề bất cập. Luật
đất đai 2003 ra đời thay thế cho Luật Đất đai 1993, trong đó có nêu 13 nội dung

- Nghị quyết số 1037/2006/NQ- UBTVQH11 ngày 27/7/2006 của Uỷ ban
thường vụ Quốc hội về giao dịch nhân sự về nhà ở được xác lập trước ngày
01/07/1991có người Việt Nam định cư ở nước ngoài tham gia làm xác định đối
tượng được cấp giấy chứng nhận trong những trường hợp có tranh chấp.
Các văn bản thuộc thẩm quyền của chính phủ, Thủ tướng chính phủ ban
hành có quy định đăng ký, cấp GCN cùng các vấn đề liên quan gồm:
- Nghị định số 47/2003/NĐ- CP ngày 12/5/2003 sửa đổi bổ sung một số điều
của Nghị định số 176/1999/NĐ- CP.
- Nghị định số 164/2003/NĐ-CP ngày 22/12/2003 của Chính phủ quy định
chi tiết thi hành thuế thu nhập doanh nghiệp năm 2003, trong đó có quy định việc
thu thuế thu nhập đối với tổ chức chuyển quyền sử dụng đất.
- Chỉ thị số 05/CT- TT ngày 09/02/2004 của Thủ tướng chính phủ về việc
triển khai thi hành Luật Đất đai 2003; Trong đó có chỉ đạo các địa phương đẩy
mạnh để hoàn thành cơ bản việc cấp giấy chứng nhận trong năm 2005.
- Nghị định số 152/2004/NĐ-CP ngày 06/08/2004 của Chính phủ về việc sửa
đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 164/2003/NĐ-CP.
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về hướng dẫn
thi hành Luật Đất đai năm 2003. Trong đó quy định cụ thể hoá những quy định
trong Luật Đất đai.


13

- Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử
dụng đất, trong đó quy định cụ thể hoá Luật Đất đai về việc thu tiền sử dụng đất khi
cấp giấy chứng nhận.
- Nghị định số 142/2004/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của Chính phủ về thu tiền
thuê đất, trong đó quy định cụ thể hoá Luật Đất đai về việc thu tiền thuê đất khi cấp
giấy chứng nhận.
- Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 về sửa đổi, bổ sung một số

và Môi trường ban hành quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính hướng
dẫn thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về
thu tiền sử dụng đất.
- Thông tư liên tịch số 38/2008/TTLT/BTNMT-BNV ngày 31/12/2008 của
Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Nội vụ hướng dẫn về chứ năng, nhiệm vụ, quyền
hạn và tổ chức của Văn phòng ĐKQSDĐ và tổ chức Phát triển quỹ đất.
- Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT ngày 13/04/2005 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định 181/2004/NĐ- CP ngày
29/10/2004 về thi hành Luật Đất đai. Trong đó hướng dẫn một số vấn đề khi cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như việc xác định thời hạn sử dụng đất chính và
mục đích phụ trong một số trường hợp đang sử dụng đất, việc cấp giấy chứng nhận
cho cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất nông nghiệp, trình tự thủ tục, đăng ký cho thuê,
cho thuê lại quyền sử dụng đất gắn với kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, khu
công nghệ cao, khu kinh tế.
- Thông tư liên tịch số 30/2005/TTLT/BTC-BTNMT ngày 18/04/2005 của
Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ của
người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính.
- Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTNMT-BTC ngày 16/06/2005 thay
thế thông tư số 03/2003/TTLT/BTNMT-BTC ngày 04/07/2003.
- Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/07/2006 sửa đổi quyết định
số 24/2004/QĐ-BTNMT.


15

- Thông tư số 70/2006/TT-BTC ngày 02/08/2006 của Bộ Tài chính gướng
dẫn sửa đổi, bổ sung Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài
chính.
- Thông tư 09/2006/TT-BTNMT ngày 25/09/2006 của Bộ Tài nguyên và Môi

nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn;
2. Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15/10/1993 đến trước
ngày 01/7/2004 mà chưa được cấp GCN;
3. Người đang sử dụng đất theo quy định tại Điều 50 và Điều 51 của Luật
này mà chưa được cấp GCN;
4. Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng
cho quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp,
bảo lãnh bằng sử dụng đất để thu hồi nợ; tổ chức sử dụng đất là pháp nhân mới
được hình thành do các bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
5. Người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của toà án nhân dân,
quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh
chấp đất đai của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;
6. Người trúng đấu giá quyền sử, đấu thầu dự án có sử dụng đất;
7. Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh
tế;
8. Người mua nhà ở gắn liền với đất ở;
9. Người được Nhà nước thanh lý hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở.
Ngoài ra người sử dụng đất còn được cáp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong các trường hợp:
- Người sử dụng đất đã được cấp GCN có biến động về ranh giới thửa đất;
- Người sử dụng đất xin tách thửa, hợp thửa đất mà pháp luật cho phép (phù
hợp với quy hợp với quy hoạch chi tiết);
- Cấp đổi, cấp lại GCN đã cấp.
1.2.2.4. Phương thức cấp GCN
GCN được cấp theo từng thửa đất và theo một mẫu thống nhất trong toàn
quốc cho mọi loại đất. Có các phuơng thức cấp giấy chứng nhận sau:
- Cấp theo thửa đất (trường hợp mỗi thửa đất được cấp một GCN)
+ Đất sử dụng vào các mục đích thuộc nội thành phố, nội thị xã, thị trấn.



và cơ sở pháp lý.


18

Hiện nay giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang tồn tại 4 loại:
- Loại thứ nhất: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo Luật Đất
đai năm 1993 và mẫu giấy được lập theo mẫu của Quyết định 201/QĐ/ĐKTK để
cấp cho đất nông nghiệp, lâm nghiệp và đất ở nông thôn có mầu đỏ.

Hình 1.1. Mẫu giấy chứng nhận theo quy định của Luật đất đai 1993
- Loại thứ hai: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở
tại đô thị được cấp theo Luật Đất đai 1993 và Nghị định 60/CP. Giấy chứng nhận lại
có hai mầu: Mầu hồng giao cho chủ sử dụng đất và mầu xanh lưu tại Sở Địa chính
trực thuộc.
- Loại thứ ba: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được lập theo hệ thống
Luật Đất đai năm 2003, mẫu giấy theo Quyết định 08/2006/QĐ-BTNMT ngày
21/07/2006. Giấy có hai mầu: mầu đỏ giao cho các chủ sử dụng đất và mầu trắng
lưu tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
được áp dụng thống nhất trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất và được cấp
theo từng thửa đất.


19

- Loại thứ tư: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo Nghị
định số 88/2009/NĐ - CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ.

Hình 1.2. Mẫu giấy chứng nhận theo quy định của Nghị định 88/2009/NĐ - CP

đất trước khi hợp thửa, tách thửa đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
c. Người sử dụng đất được cấp lại hoặc cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất thuộc trường hợp quy định tại điểm e khoản 5 Điều 41 của Nghị định này.
d. Cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với các loại giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất đã cấp theo pháp luật về đất đai trước ngày 01 tháng 7 năm
2004 quy định tại khoản 6 Điều 41 của Nghị định này.
1.2.2.7. Trình tự thủ tục công tác cấp GCN
Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
đã quy định cụ thể về hồ sơ và trình tự, thủ tục cấp GCN làm căn cứ cho Văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện nhiệm vụ liên quan đến đất đai.
- Tiếp nhận hồ sơ và trao GCN


21

Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là hộ gia đình, cá nhân
nộp hồ sơ và nhận GCN tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc phòng Tài
Nguyên và Môi Trường cấp huyện hoặc UBND xã, thị trấn, nơi có đất, tài sản gắn
liền với đất.
Văn phòng đăng ký cấp huyện, UBND xã, phường, thị trấn khi nhận hồ sơ có
trách nhiệm viết giấy biên nhận hồ sơ cho người nộp hồ sơ; trong thời hạn không
quá 3 ngày làm việc phải kiểm tra hồ sơ và thông báo bằng văn bản cho người nộp
hồ sơ nếu cần bổ sung, hoàn thiện hồ sơ.
- Thời gian giải quyết thủ tục cấp GCN
Thời gian thực hiện cấp GCN kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ được quy định
như sau:
+ Không quá 50 ngày làm việc đối với trường hợp cấp GCN lần đầu.
+ Không quá 30 ngày làm việc đối với trường hợp cấp đổi GCN quyền sử
dụng đất mà có nhu cầu bổ sung chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được UBND xã, phường, thị trấn xác nhận
là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
đ) Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của
pháp luật;
e) Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng
đất.
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy
định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ
về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến
trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử
dụng đất theo quy định của pháp luật, nay được UBND xã, phường, thị trấn xác
nhận là đất không có tranh chấp thì được cấp GCN và không phải nộp tiền sử dụng
đất.
3. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có hộ khẩu thường trú tại địa
phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm


23

muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn ở miền núi, hải đảo, nay được
UBND xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp
thì được cấp giấy GCN và không phải nộp tiền sử dụng đất.
4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy định
tại khoản 1 Điều này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10
năm 1993, nay được UBND xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh
chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt đối với nơi đã có quy
hoạch sử dụng đất thì được cấp GCN và không phải nộp tiền sử dụng đất.
5. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của
Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải
quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì

nước giao đất mà doanh nghiệp đó cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng một phần quỹ
đất làm đất ở thì phải bố trí lại diện tích đất ở thành khu dân cư trình UBND tỉnh,
thành phố trực thuộc trung ương nơi có đất xét duyệt trước khi bàn giao cho địa
phương quản lý.
3. Đối với tổ chức kinh tế lựa chọn hình thức thuê đất thì cơ quan quản lý đất
đai của tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương làm thủ tục ký hợp đồng thuê đất
trước khi cấp GCN.
4. Cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất được cấp GCN khi có các điều kiện sau
đây:
a) Cơ sở tôn giáo được Nhà nước cho phép hoạt động;
b) Có đề nghị bằng văn bản của tổ chức tôn giáo có cơ sở tôn giáo đó;
c) Có xác nhận của UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất về nhu cầu sử
dụng đất của cơ sở tôn giáo đó.
1.3. Cơ sở thực tiễn
1.3.1. Tình hình công tác cấp GCN ở Việt Nam từ khi thực hiện Luật đất đai năm
2003
Luật đất đai 2003( sửa đổi bổ sung năm 2009 ) ra đời và các văn bản qui định
chi tiết thi hành Luật đất đai có những bước cải cách quan trọng về thẩm quyền và
thủ tục cấp GCN. Việc cấp GCN được phân phối giữa UBND cấp tỉnh và UBND


25

cấp huyện, giữa UBND cấp tỉnh với cơ quan quản lý đất đai cùng cấp, thủ tục cấp
GCN có những đổi mới cơ bản, giảm phiền hà trong cấp GCN. Do vậy, tiến độ cấp
GCN được đẩy nhanh hơn.
Sau khi Luật đất đai năm 2003 có hiệu lực, công tác cấp GCN được đẩy mạnh
hơn, đến 31/12/2013 cả nước đã có khoảng 32 tỉnh cấp giấy chứng nhận đạt trên
90% diện tích cần cấp đối với các loại đất chính (đất sản xuất nông nghiệp, đất ở
nông thôn, đất ở đô thị ), 15 tỉnh đạt từ 80%-90%, 10 tỉnh đạt từ 70% - 80%, còn lại