MỤC LỤC
3.2.2. Dân số- lao động.......................................................................................45

1


LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình học tập và rèn luyện tại Trường ĐH Tài Nguyên và Môi
Trường Hà Nội, em đã nhận được rất nhiều sự quan tâm, giúp đỡ của các thầy cô
giáo trong trường đặc biệt là các thầy cô giáo Khoa quản lý đất đai. Các thầy cô
đã trang bị cho em những kiến thức cơ bản về chuyên ngành làm hành trang cho
em vững bước về sau. Với lòng cảm ơn sâu sắc, em xin chân thành cảm ơn Ban
Giám hiệu nhà trường, Ban chủ nhiệm Khoa Quản Lý Đất Đai, các thầy cô đã
giảng dạy, hướng dẫn em trong suốt quá trình học tập tại trường.
Đặc biệt để hoàn thành tốt đợt thực tập tốt nghiệp và chuyên đề tốt
nghiệp này, ngoài sự nỗ lực của bản thân, em còn nhận được sự quan tâm, giúp
đỡ tận tình của cô giáo – Th.S. Lê Thị Lan; sự giúp đỡ của các thầy cô trong
Khoa Quản lý đất đai cùng với sự giúp đỡ nhiệt tình của các cán bộ Văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất huyện Thọ Xuân. Sự động viên của gia đình, bạn bè
đã tạo điều kiện để em hoàn thành chuyên đề tốt nghiệp này.
Trong chuyên đề sẽ không tránh khỏi những thiếu sót, em rất mong nhận
được sự đóng góp chỉ bảo của các thầy cô cùng các bạn sinh viên để em có thể
vững bước hơn trong chuyên môn sau này.
Cuối cùng em xin kính chúc các thầy cô giáo, các cán bộ Văn Phòng
Đăng ký Quyền sử dụng đất huyện Thọ Xuân, gia đình, bạn bè, luôn mạnh khỏe,
hạnh phúc và đạt được nhiều thành công trong cuộc sống.
Hà Nội, ngày ……. tháng …… năm 2013
Sinh viên

Thân Thị Xuyến
2


Chính phủ

TT

Thông tư

NĐ

Nghị định

V/v

Về việc

QSD

Quyền sử dụng đất

UBND

Ủy ban nhân dân

ĐKĐĐ

Đăng ký đất đai

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

4. Quốc hội (2003), Luật đất đai 2003, Nxb Chính trị quốc gia.
5. Chính phủ (2004), Nghị định 181/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ
hướng dẫn thi hành luật đất đai.
6. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2006), Quyết định 08/2006/QĐ-BTN&MT
ngày 21/06/2006 của Bộ TN&MT về việc ban hành Quy đình về Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất.
7. Tổng cục Địa chính (2001), Thông tư 1990/2001/TT-ĐC ngày 30/11/2001
của
Tổng cục Địa chính hướng dẫn thủ tục đăng ký đât đai, lập HSĐC.
8. UBND huyện Thọ Xuân (2008), Báo cáo tình hình thực hiện nhiệm vụ
kinh tế - xã hội, an ninh quốc phòng năm 2007 và nhiệm vụ phát triển kinh tế
xã hội, an ninh quốc phòng đến năm 2012.
9. UBND huyện Thọ Xuân (2012), Báo cáo kết quả công tác thống kê, kiểm
kê đất đai năm 2011.
10. Phòng TN&MT Thọ Xuân (2010), Báo cáo thực hiện nhiệm vụ năm 2010
- 2012.
11. Phòng TN&MT Thọ Xuân (2010), Báo cáo thực hiện nhiệm vụ năm 2010 và
phương hướng năm 2012.

ĐẶT VẤN ĐỀ
1.1. Tính cấp thiết của đề tài.
Đất đai là tài nguyên đặc biệt và vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tư
liệu sản xuất cơ bản và quan trọng nhất của tất cả mọi quá trình sản xuất, là
thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống. Nó tham gia vào tất cả
các hoạt động của đời sống kinh tế-xã hội, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng
cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh, quốc phòng, là yếu tố cấu thành nên
6


lãnh thổ của mỗi quốc gia, là kết quả đấu tranh hàng ngàn năm của toàn dân

Trên cơ sở đó, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá thực trạng
công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở
và các tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân tại huyện Thọ
Xuân - tỉnh Thanh Hóa giai đoạn năm 2007 – 2012”.
1.2. Mục đích và yêu cầu của đề tài.
1.2.1. Mục đích.
- Tìm hiểu tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Thọ xuân.
- Đánh giá những hiệu quả và hạn chế trong công tác cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất. Tìm ra những nguyên nhân và biện pháp đẩy nhanh tiến độ
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong thời gian tới.
- Tiếp xúc với công việc thực tế để học hỏi và củng cố kiến thức đã được
học ở nhà trường.
1.2.2. Yêu cầu.
- Nắm được hệ thống văn bản pháp luật đất đai và các văn bản liên quan.
- Thu thập đầy đủ tài liệu và số liệu về việc giao đất, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện.
- Tiếp cận thực tế công việc để nắm được quy trình, trình tự cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất.
- Phân tích đầy đủ, chính xác tiến độ, hiệu quả cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn.
- Những giải pháp và kiến nghị đưa ra phù hơp điều kiện của địa phương.
8


1.3. Đối tượng phạm vi nghiên cứu của đề tài.
1.3.1. Đối tượng nghiên cứu.
Đối tượng nghiên cứu: Về việc đăng ký, cấp giấy chứng nhân quyền sử
dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá
nhân tại huyện Thọ Xuân tỉnh Thanh Hoá.

Đất chuyên dùng cấp trên 93 nghìn giấy với diện tích 255 499 ha đạt
35.4% so với diện tích cần cấp

10


Đất cơ sở tôn giáo cấp trên 13 nghìn giấy với diện tích 5 586 ha đạt 42.5%
so với diện tích cần cấp
Như vậy, so với năm 2010, kết quả cấp GCN năm 2012 chỉ tăng chủ yếu ở
một số loại đất: đất ở đô thị tăng 8.5%, đất lâm nghiệp tăng 10.1%, đất chuyên
dùng tăng 15.2%. Các loại đất khác tăng không đáng kể.
Nguyên nhân dẫn đến tiến độ xét cấp GCNQSDĐ chậm ở nhiều địa
phương là: Thiếu về nhân lực; vướng mắc do nhiều xã chưa có bản đồ địa chính,
biến động đất đai lớn nhưng thiếu kinh phí thực hiện kế hoạch cấp giấy chứng
nhận. Thêm vào đó cơ chế chính sách có nhiều điểm bất cập, chưa thuận lợi và
tác động tích cực đến người dân xin cấp giấy. Mặc dù những năm gần đây Nhà
nước có chủ trương khuyến khích mọi người dân tiến hành làm thủ tục để được
cấp giấy chứng nhận theo phương châm đơn giản hóa các thủ tục, giải quyết
ngắn gọn, đúng luật, đúng trình tự, hạn chế tối đa việc đi lại của người dân. Song
theo khảo sát điều tra cho thấy hiện tại đa phần người dân làm thủ tục xin cấp
giấy chứng nhận chủ yếu là do nhu cầu thiết yếu như: để thế chấp vay vốn; mua
bán; cho tặng; thừa kế… còn lại những trường hợp khác không có nhu cầu xử lý
vì chưa có tiền nộp các khoản thu. Có thể nói một trong những nguyên nhân
chính trong cơ chế chính sách làm cản trở và chậm đến tiến độ xét cấp
GCNQSDĐ hiện nay đó là về chính sách tài chính về nghĩa vụ đối với Nhà nước
của người sử dụng đất.
* Công tác cấp giấy chứng nhận được đẩy mạnh hơn; đến nay có 13 tỉnh
cấp giấy chứng nhận đạt trên 90% diện tích cần cấp đối với các loại đất chính
(Đất sản xuất nông nghiệp, đất ở nông thôn và đất ở đô thị ), 14 tỉnh đạt từ 80%
đến 90%, 10 tỉnh đạt từ 70% đến 80%, 27 tỉnh còn lại đạt dưới 70% .

0,55

8660

0,78

430424
335667
94725
32

38,76
30,22
8,53
0,00

Đất chuyên dùng

67111

6,04

Đất ở
Đất chưa sử dụng và
sông, suối, núi đá

19293

1,74


Thị xã Bỉm Sơn
6688
Huyện Vĩnh Lộc
15741
Huyện Hà Trung
24402
Huyện Nga Sơn
15054
Huyện Thiệu Hoá
17548
Huyện Triệu Sơn
29196
Huyện Yên Định
21610
Huyện Thọ Xuân
30305
Huyện Hoằng Hóa
22463
Huyện Quảng Xương
22763
Huyện Hậu Lộc
14150
Huyện Tĩnh Gia
45734
Huyện Đông Sơn
10635
Huyện Nông Cống
28604
Huyện Cẩm Thủy
42411

2,73
2,02
2,05
1,27
4,12
0,96
2,58
3,82
5,03
5,28
9,95
7,00
5,29
6,46
8,97
7,28
8,38
4,41

Qua bảng 1 ta thấy diện tích đất tỉnh Thanh Hóa là 1110609. Trong đó đất
nông nghiệp là 239842 ha chiếm 21.6%. Đất chuyên dùng là 67111 chiếm 6.07%
13


diện tích tự nhiên của toàn tỉnh. Trong đó đất ở là 19293 chiếm 1.74% diện tích
tự nhiên của toàn tỉnh. Đất chưa sử dụng, sông suối, núi đá có diện tích lớn
353939 chiếm 31.87%
b. Tình hình công tác cấp GCN trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa
Trong những năm gần đây, cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị
trường, nền kinh tế xã hội của tỉnh Thanh Hoá phát triển theo quá trình công

cấp GCNQSDĐ trên tổng số 512 476 hộ sử dụng đất nông nghiệp đạt 84.1% với
tổng diện tích được cấp 137986.56 ha trên tổng 163 992.32 ha. Tuy nhiên trong
quá trình thực hiện Nghị định 88/2009/NĐ - CP do chưa có kinh nghiệm nên
ruộng đất giao cho các hộ gia đình manh mún, trung bình mỗi hộ được giao 20 –
30 thửa thuộc 4 – 6 xứ đồng, dẫn đến hiệu quả sử dụng đất chưa cao.
Nhìn chung công tác ĐK, cấp GCNQSDĐ của tỉnh đạt kết quả tương đối
khá, đạt tỷ lệ cao nhất là đất nông nghiệp. So với cả nước thì tỷ lệ cấp
GCNQSDĐ các loại đất của tỉnh đạt khá chứng tỏ công tác này được sự quan
tâm của cơ quan chức năng nhằm bảo vệ quyền lợi của người dân. Tuy nhiên so
với tiến độ thì vẫn còn chậm. Nguyên nhân của việc chậm trễ này là do:
- Công tác tuyên truyền, phổ biến chính sách pháp luật đất đai chưa được
thường xuyên dẫn đến nhiều vụ khiếu kiện về đất đai, còn nhiều vi phạm pháp
luật về đất đai như: Giao đất trái thẩm quyền, việc chuyển nhượng, chuyển mục
đích sử dụng đất không qua cấp có thẩm quyền, trốn tránh nghĩa vụ tài chính đối
với Nhà nước.
- Thủ tục cấp GCNQSDĐ còn phức tạp, lệ phí giao giấy còn cao, kinh phí
cấp cho công tác này còn hạn chế.
15


- Thị trường bất động sản còn chưa phát triển và chưa đi vào chính quy,
chưa trở thành yếu tố kích thích người sử dụng đất mong muốn được cấp
GCNQSDĐ.
* Đối với công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ
chức, cơ sở tôn giáo:
Đến nay hầu hết các tổ chức chính trị sự nghiệp đã được cấp GCNQSDĐ
đạt tỷ lệ tương đối cao. Toàn tỉnh đã cấp được cho 2278 tổ chức trên tổng số
2975 tổ chức sử dụng đất cần cấp đạt tỷ lệ 76.5% với diện tích đã cấp là 2323.56
ha trên tổng số 3004.5 ha đất do các tổ chức sử dụng đạt tỷ lệ 77.3%.
1.2. Cơ sở pháp lý.

luật được ban hành phục vụ cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai, cụ thể
như:
- Nghị định số 64 /CP ngày 27/9/1993 của Chính phủ về việc giao đất nông
nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định lâu dài vào mục đích sản
xuất nông nghiệp;
- Nghị định số 60/CP ngày 05/7/1994 về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng
đất ở đô thị;
- Thông tư số 346/1998/TT-TCĐC của Tổng cục địa chính hướng dẫn thủ tục
đăng ký, lập hồ sơ địa chính và cấp GCN QSDĐ thay thế hoàn toàn quyết định
56/ĐKTK năm 1981;
- Thông tư số 1990/2001/TT-TCĐC ngày 30/11/2001 của Tổng cục địa chính
hướng dẫn đăng ký, cấp GCN QSDĐ.

17


Nhưng trong quá trình thực hiện Luật đất đai 1993 đã xuất hiện nhiều vấn
đề bất cập, Luật đất đai 2003 được Quốc Hội thông qua ngày 26/11/2003, gồm
13 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai và nội dung đăng ký, cấp GCN QSDĐ
là một trong những nội dung quan trọng được tái khẳng định. Luật cũng cụ thể
hóa quy định các vấn đề mang tính nguyên tắc về GCN QSDĐ, các trường hợp
được cấp GCN, thực hiện nghĩa vụ tài chính khi cấp GCN, nhiều văn bản, quy
phạm pháp luật được ban hành phục vụ cho công tác quản lý nhà nước về đất đai
cụ thể như:
- Nghị định 181/2004/NĐ - CP ngày 29/10/2004 của Thủ tướng Chính
phủ về việc thi hành Luật Đất đai năm 2003.
- Chỉ thị số 05/2004/CT - TTg ngày 29/02/2004 của Thủ tướng Chính phủ về
việc các địa phương phải hoàn thành việc cấp GCNQSDĐ trong năm 2005.
- Thông tư số 29/2004/TT - BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ TN&MT
về việc hướng dẫn lập, chính lý, quản lý HSĐC.

- Nghị định số 88/2009/NĐ - CP về cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất.
- Ngày 21/10/2009, Chính phủ ban hành Thông tư 17 về giấy CNQSDĐ,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
1.2.2. Đối tượng được cấp GCN QSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất.
a. Các trường hợp được cấp GCN QSD đất.
Quy định tại điều 49 luật đất đai 2003.
Nhà nước cấp GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất cho những trường hợp sau:
- Người được nhà nước giao đất, cho thuê đât, trừ trường hợp thuê đất
nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.
19


Người được nhà nước giao đất, thuê đất từ ngày 15/10/1993 đến trước
ngày 01/07/2004 mà chưa được cấp GCNQSDĐ.
- Người đang sử dụng đất tại điều 50, 51 của Luật đất đai 2003 mà chưa
được cấp GCNQSDĐ.
- Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng , được thừa kế, nhận tặng
cho quyền sử dụng đất, khi xử lý hợp đồng thế chấp bảo lãnh bằng quyền sử
dụng đất để thu hồi nợ, Tổ chức sử dụng đất là pháp nhân mới được thi hành do
các bên góp vốn bằng quyền sử dụng .
- Người được sử dụng đất theo bản án hoặc theo quyết định của tòa án
nhân dân , quyết định thi hành án cả cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải
quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thi hành ;
- Người trúng đấu giá quyền sử dụng đât, đấu thầu dự án có sử dụng đất.
- Người sử dụng đất tại các Điều 90, 91, 92 của Luật đất đai 2003.
- Người mua nhà gắn liền với đất ở.
- Người được nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở.

ở đã có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của ủy ban nhân dân theo
quy định của pháp luật.
Trường hợp nhà ở do mua, nhận tặng, cho, đổi, nhận thừa kế hoặc thông
qua hình thức khác theo quy định của pháp luật kể từ ngày Luật Nhà ở có hiệu
lực thi hành thì phải có văn bản về giao dịch đó theo quy định tại Điều 93 của
Luật nhà ở.
Trường hợp nhà ở do mua của doanh nghiệp đầu tư xây dựng đẻ bán thì
phải có hợp đồng mua bán nhà ở do hai bên ký kết; trường hợp mua nhà ở kể từ
21


ngày 01 tháng 7 năm 2006 (Ngày Luật nhà ở có hiệu lực thi hành) thì ngoài hợp
đồng mua bán nhà ở, bên bán nhà ở còn phải có một trong các loại giấy tờ về dự
án đầu tư xây dựng nhà ở để bán (quyết định phê duyetj dự án hoặc quyết định
đầu tư hoặc giấy phép đầu tư hoặc GCN đầu tư);
e) Bản án hoặc quyêt định của tòa án nhận dân hoặc giấy tờ của cơ quan
Nhà nước có thẩm quyền giải quyết được quyền sở hữu nhà ở đã có hiệu lực
pháp luật;
g) Trường hợp người đề nghị chứng nhận quyền sở hữu nhà ở có 1 trong
các loại giấy tờ quy định tại điểm a, b, c,d, đ và e khoản 1 Điều 8. NĐ 88 mà trên
giấy tờ đó ghi tên người khác thì phải có 1 trong các loại giấy tờ về mua bán,
nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở trước ngày mồng 1 tháng 7 năm 2006 có
chữ ký của các bên có liên quan và phải được UBND xã xác nhận, trường hợp
nhà ở do mua, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở trước ngày mồng 1 tháng 7
năm 2006 mà không có giấy tờ về việc mua bán nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế
nhà ở có chữ ký của các bên có liên quan được UBND xã xác nhận về thời điểm
mua, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở đó;
h) Trường hợp cá nhận trong nước không có 1 trong các loại giấy tờ quy
định tại các điểm a, b, c,d, đ và e khoản 1 Điều 8. NĐ 88 thì phải có giấy xác
nhận của UBND cấp xã về nhà ở đã được xây dựng trước ngày 1 tháng 7 năm

sử dụng dấtđồng ý cho xây dựng nhà ở đã đươc công chứng hoặc chứng thực
theo quy định của pháp luật và bản sao giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy
định của pháp luật về đất đai.
c. Các trường hợp được cấp GCN quyền sở hữu công trình xây dựng
23


Quy định tại Điều 9 NĐ 88/2009/NĐ – CP
Hộ gia đình, cá nhân trong nước, cộng đồng dân cư, người Việt nam định
cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài, tổ chức trong nước, tổ chức nước ngoài
được chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng theo quy định sau đây:
1. Hộ gia đình, cá nhân trong nước, cộng đồng dân cư phải có 1 trong các
loại giấy tờ sau:
a) Giấy phép xây dựng công trình đối với trường hợp phải xin phép xây
dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;
b) Giáy tờ về sở hữu công trình xây dựng do cơ quan có thẩm quyền cấp
qua từng thời kỳ, trừ trường hợp Nhà nước đã quản lý, bố trí sử dụng;
c) Giấy tờ mua bán hoặc tặng cho hoặc thừa kế công trình xây dựng theo
quy định của pháp luật đã được chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực
của ủy ban nhân dân;
d) Giấy tờ của tòa án nhân dân hoặc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giải
quyết được quyền sở hữu công trình xây dựng đã có hiệu lực pháp luật;
đ) Trường hợp người đề nghị chứng nhận quyền sở hữu công trình xây
dựng có 1 trong những giấy tờ quy định tại các điểm a, b, c và d khoản 1 Điều 9
NĐ 88/2009/NĐ - CP mà trên giấy từ đó ghi tên người khác thì phải có 1 trong
các giấy tờ mua bán, tặng cho, đổi, thừa kế công trình xây dựng trước ngày 01
tháng 7 năm 2004 (ngỳ Luật xây dựng có hiệu lực thi hành) có chữ ký của các
bên có liên quan và đươch ủy ban nhân dân từ cấp xã trở lên xác nhận; trường
hợp mua, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế công trình xây dựng trước ngày 01
tháng 7 năm 2004 mà không có giấy tờ về việc đã mua, nhận tặng cho, đổi, nhận

25