TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

ĐỒ ÁN TỐT NGHIỆP
ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG
NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN
KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN HOÀI ĐỨC THÀNH PHỐ HÀ NỘI GIAI ĐOẠN 2009-2013

Chuyên ngành:................
Mã ngành: .......................
Lớp:........ Khoá:.............
Hệ đào tạo: Chính quy

Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị Hoa
Giáo viên hướng dẫn: TS. Nguyễn Thị Hải Yến

Hà Nội, năm 2014


Lời cảm ơn
Trong quá trình nghiên cứu và học tập, với sự hướng dẫn của các thầy cô giáo
trường Đại học Tài nguyên và Môi trường Hà Nội em đã nhận được rất nhiều sự giúp
đỡ, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo trong trường đặc biệt là các thầy cô trong
khoa Quản lý đất đai. Với lòng cảm ơn sâu sắc, em xin chân thành cảm ơn các thầy cô
trong trường nói chung và các thầy cô trong khoa quản lý đất đai nói riêng.
Đặc biệt để hoàn thành đợt thực tập tốt nghiệp này, ngoài sự cố gắng nỗ lực học
hỏi không ngừng của bản thân, em còn nhận được sự quan tâm giúp đỡ hết sức nhiệt
tình của cô giáo TS. Nguyễn Thị Hải Yến – trường đại học Tài nguyên và Môi trường
Hà Nội cùng các cán bộ Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Hoài Đức; sự động
viên quan tâm giúp đỡ của gia đình, bạn bè đã tạo điều kiện thuận lợi để em hoàn
thành đồ án tốt nghiệp.

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ..................................................... 6
1.2.1.Căn cứ pháp lý của công tác đăng ký cấp giấy chứng nhân quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ..................................................... 7
1.2.2. Một số quy định hiện hành về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ..................................................... 9
1.2.3. Mẫu giấy chứng nhận .................................................................................... 23
1.3. Cơ sở thực tiễn của việc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ............................................................. 26
1.3.1.Tình hình đăng ký, cấp Giấy chứng nhận trên thế giới ...................................... 26
1.3.2.Tình hình đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất tại Việt Nam ............................................................. 28
1.3.3. Tình hình đăng ký, cấp Giấy chứng nhận trên địa bàn thành phố Hà Nội ......... 32
CHƯƠNG 2: ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG ................................................ 37
VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ....................................................................... 37
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ....................................................................... 37
2.2. Nội dung nghiên cứu ........................................................................................... 37
2.3. Phương pháp nghiên cứu..................................................................................... 37
2.3.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu: ............................................................. 37
2.3.2. Phương pháp thống kê: .................................................................................... 38

ii


2.3.3. Phương pháp so sánh: ...................................................................................... 38
2.3.4. Phương pháp phân tích, tổng hợp số liệu: ......................................................... 38
CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .................................................................. 39
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội ....... 39
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ............................................................................................ 39
3.1.2. Các nguồn tài nguyên thiên nhiên .................................................................... 41


BTNMT

Bộ Tài nguyên và Môi trường

CP

Chính phủ

ĐKTK

Đăng ký thống kê

GCN

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất

GTSX

Giá trị sản xuất

HĐND

Hội đồng nhân dân

HSĐC

Hồ sơ địa chính


Hình 3.2 Trình tự thủ tục đăng ký, cấp giấy chứng nhận lần đầu.................................66
Biểu đồ 1.1: Kết quả cấp Giấy chứng nhận một số loại đất chính đến năm
2004...............................................................................................................................29
Biểu đồ 1.2 : Cơ cấu các loại đất chính của thành phố Hà Nội năm 2013……..…….33
Biểu đồ 3.1: Cơ cấu diện tích đất huyện Hoài Đức năm 2013......................................49
Biểu đồ 3.2 Cơ cấu diện tích đất của huyện Hoài Đức năm 2013.................................60

v


DANH MỤC BẢNG

Bảng 1.1: Kết quả cấp Giấy chứng nhận các loại đất chính cả nước…………………30
Bảng 3.1 : Một số chỉ tiêu của huyện Hoài Đức và một số địa phương năm 2013……...47
Bảng 3.2: Giá trị sản xuất và tốc độ tăng trưởng huyện Hoài Đức…………………...48
Bảng 3.3: Tốc độ tăng trưởng và cơ cấu sản xuất ngành nông nghiệp - thuỷ sản giai
đoạn 2009-2013……………………………………………………………………….51
Bảng 3.4: Giá trị sản xuất công nghiệp – Tiểu thủ công nghiệp - Xây dựng huyện Hoài
Đức giai đoạn 2009-2013……………………………………………………………..53
Bảng 3.5: Một số chỉ tiêu ngành dịch vụ giai đoạn 2009 – 2013……………………..55
Bảng 3.6: Tình hình dân số huyện Hoài Đức giai đoạn 2009 – 2013………………...56
Bảng 3.7: Cơ cấu diện tích đất huyện Hoài Đức năm 2013…………………………..59
Bảng 3.8: Kết quả cấp GCN đất nông nghiệp đến năm 2013…………………………69
Bảng 3.9: Thống kê số lượng GCN đất nông nghiệp cấp lần đầu giai đoạn 2009 2013...............................................................................................................................72
Bảng 3.10: Thống kê số lượng GCN đất ở cấp lần đầu từ năm 2009-2013..................75
Bảng 3.11: Thống kê những trường hợp không được cấp GCN đất ở………………..77

vi



để phát triển kinh tế. Huyện đã và đang có những chính sách tích cực để thu hút đầu tư
1


trong nước, nước ngoài. Kinh tế phát triển nhanh, đời sống vật chất được nâng lên rất
đáng kể, theo đó nhu cầu sử dụng đất đai ngày càng lớn làm cho đất đai trở nên khan
hiếm và có giá trị lớn. Vì vậy đòi hỏi chúng ta càng quan tâm nhiều hơn đến việc quản
lý quỹ đất, đặc biệt là công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận.
Xuất phát từ những yêu cầu thực tế trên, đồng thời được sự phân công của
khoa Quản lý đất đai - Đại học Tài nguyên và Môi trường Hà Nội, dưới sự hướng dẫn
của giảng viên TS. Nguyễn Thị Hải Yến, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài:“Đánh giá
thực trạng công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Hoài Đức - Thành phố Hà
Nội giai đoạn 2009-2013”.
2. Mục đích, yêu cầu
Mục đích:
+ Tìm hiểu văn bản, quy phạm pháp luật có liên quan đến công tác đăng ký biến
động đất đai, cấp giấy chứng nhận.
+ Tìm hiểu tình hình kê khai cấp giấy chứng nhận, đăng ký biến động đất đai
trên địa bàn huyện Hoài Đức – Thành phố Hà Nội.
+ Đánh giá thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận.
+ Đề xuất các giải pháp khắc phục những hạn chế, tiêu cực nhắm hoàn thiện
công tác cấp giấy chứng nhận.
Yêu cầu:
+ Nghiên cứu, nắm vững chính sách pháp luật đất đai, chính sách cấp GCN.
+ Nguồn số liệu, tài liệu điều tra thu thập được phải có độ tin cậy, chính xác,
phản ánh đúng quá trình thực hiện chính sách cấp GCN trên địa bàn huyện Hoài Đức,
thành phố Hà Nội.
+ Số liệu điều tra thu thập được phải được phân tích, đánh giá một cách khách
quan đúng pháp luật.

giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất
ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất”. Nhà nước cấp giấy

3


chứng nhận cho những trường hợp đủ điều kiện được cấp giấy, đủ các chứng từ pháp
lý có liên quan.
Điều 174 Luật Dân sự nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam quy định các
tài sản bao gồm đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài
sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng trên đó cùng với các tài sản khác gắn liền
với đất đai và các tài sản khác do Pháp luật quy định được gọi chung là bất động sản.
1.1.2. Khái niệm về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất và nguyên tắc cấp giấy chứng nhận
1.1.2.1. Khái niệm về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất

Giấy chứng nhận (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; Giấy chứng nhận quyền sở hữu
nhà ở; Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng) là chứng thư pháp lý
do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất, chủ sơ hữu tài sản
gắn liền với đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, chủ sở
hữu tài sản gắn liền với đất.
Giấy chứng nhận là cơ sở của mối quan hệ pháp lý giữa nhà nước và người sử
dụng đất trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai. Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất xác nhận quyền hạn, nghĩa vụ của mỗi người sử dụng đất như mục đích sử dụng,
thời hạn sử dụng, diện tích sử dụng...
Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất thể hiện ý chí của nhà nước đối với chức năng là cơ quan quyền lực

tích, có vị trí cố định trong không gian. Cùng với thời gian giá trị sử dụng của tài
nguyên đất có sự biến đổi theo chiều hướng tốt hoặc xấu điều đó phụ thuộc vào việc
khai thác sử dụng của con người.
Trong những năm gần đây do thực hiện công nghiệp hoá đất nước, cùng với tốc
độ đô thị hoá ngày càng cao và sự gia tăng dân số dẫn đến nhu cầu về đất ở và đất sản
xuất gia tăng gây sức ép lớn đến quỹ đất nông nghiệp nói riêng và quỹ đất đai nói
chung. Do đó đòi hỏi Nhà nước phải có những quy định phù hợp đối với đất đai nhằm

5


sử dụng đất đai một cách hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả.
Đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử đất là một công cụ của Nhà nước để
bảo vệ lợi ích của Nhà nước, lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích công dân. Tuy nhiên
trong những bối cảnh nhất định nó cũng gặp những lực cản cả trên phương diện chủ
quan lẫn khách quan.
- Đối với Nhà nước và xã hội việc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất đem lại những lợi ích đáng kể như:
+ Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuế
chuyển nhượng, thuế thu nhập cá nhân…
+ Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai trong đó bản thân
việc triển khai một hệ thống đăng ký đất đai cũng là một hệ thống pháp luật;
+ Giám sát giao dịch đất đai;
+ Phục vụ quy hoạch;
+ Phục vụ quản lý trật tự trị an…
- Đối với công dân việc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đem
lại những lợi ích như:
+ Tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với đất đai;
+ Khuyến khích đầu tư cá nhân;
+ Mở rộng khả năng vay vốn;

Nghị định 02/CP ngày 05/01/1994 của Chính phủ quy định về giao đất lâm
nghiệp cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản
xuất lâm nghiệp;
Nghị định số 61/CP ngày 05/7/1994 của Chính Phủ về việc mua bán kinh doanh
nhà thuộc sở hữu Nhà nước;
Nghị định 88/CP ngày 7/8/1994 của Chính phủ quy định về quản lý sử dụng đất
đô thị;
Chỉ thị số 10/1998/TTg-CP ngày 20/2/1998 của Chính phủ về việc đẩy mạnh và
hoàn thành việc giao đất, cấp GCN;
Nghị định 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999 của Chính phủ quy định về thủ tục
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất và góp vốn
bằng giá trị quyền sử dụng đất;
1.2.1.2. Văn bản từ khi luật đất đai 2003 có hiệu lực
Luật đất đai 2003 của Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam có
hiệu lực từ ngày 01 tháng 07 năm 2004;
Chỉ thị số 05/2004/TTg-CP ngày 9/2/2004 của Chính phủ về việc triển khai

7


thi hành Luật đất đai 2003, trong đó có chỉ đạo các địa phương đẩy mạnh để hoàn
thành cơ bản việc cấp GCN trong năm 2005;
Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật
đất đai
Thông tư số 29/2004/TT-BTN&MT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường về việc hướng dẫn, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính;
Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường ban hành quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
Thông tư số 95/2005/TT-BTC ngày 26/10/2005 của Bộ Tài chính hướng dẫn sửa
đổi bổ sung Thông tư số 117/TT-BTC ngày 7/12/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực