TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

ĐỒ ÁN TỐT NGHIỆP

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÍ CẤP GIẤY CHỨNG
NHẬN VÀ ĐĂNG KÍ BIẾN ĐỘNG VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI THÀNH
PHỐ BIÊN HÒA, TỈNH ĐỒNG NAI

Chuyên ngành:................
Mã ngành: .......................
Lớp:........ Khoá:.............
Hệ đào tạo: Chính quy

Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị Hằng
Giáo viên hướng dẫn: Th.s Hoàng Thị Phương Thảo

Hà Nội, năm 2014


`

1

LỜI CẢM ƠN
Đồ án tốt nghiệp là cột mốc đánh giá quan trọng về độ sâu, độ dày kiến thức,
trình độ nhận thức, khả năng vận dụng bài vở học tập trên giảng đường vào thực tiễn.
Trong quá trình học tập và rèn luyện tại Trường Đại học Tài nguyên và Môi
trường Hà Nội, được sự nhiệt tình giảng dạy của các Thầy, các Cô trong trường nói
chung và Khoa Quản lý Đất đai nói riêng em đã được trang bị những kiến thức cơ bản
về chuyên môn cũng như lối sống, tạo cho em hành trang vững chắc giúp ích đến công

MỤC LỤC

LỜI CẢM ƠN
DANH MỤC VIẾT TẮT
DANH MỤC BẢNG
DANH MỤC HÌNH
MỞ ĐẦU .................................................................................................................... 1
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN........... 4
VÀ ĐĂNG KÝ BIẾN ĐỘNG ĐẤT ĐAI .................................................................. 4
1.1 Cơ sở pháp lý........................................................................................................ 4
1.1.1 Trước khi có Luật đất đai 2003 ................................................................ 4
1.1.2 Sau khi có Luật đất đai 2003 .................................................................... 7
1.2 Một số quy định về đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu và đăng ký biến
động quyền sử dụng đất.................................................................................... 10
1.2.1 Đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu ......................................................... 10
1.2.2 Đăng ký biến động về quyền sử dụng đất ................................................. 12
1.3 Những quy định chung về Giấy chứng nhận ................................................. 15
1.3.1 Mẫu giấy chứng nhận ...................................................................................... 16
1.3.2 Những trường hợp được cấp giấy chứng nhận ............................................... 19
1.3.3 Điều kiện cấp giấy chứng nhận ...................................................................... 20
1.3.4 Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận .................................................................... 22
1.3.5 Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận .................................................................. 23
1.4 Kết quả đăng ký cấp Giấy chứng nhận của cả nước và tỉnh Đồng Nai ....... 24
1.4.1 Kết quả đăng ký cấp giấy chứng nhận của cả nước ................................. 24
1.4.2 Kết quả đăng ký cấp giấy chứng nhận của tỉnh Đồng Nai.............................. 28
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY
CHỨNGNHẬN VÀ ĐĂNG KÝ BIẾN ĐỘNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI
THÀNH PHỐ BIÊN HÒA – TỈNH ĐỒNG NAI .................................................... 30
2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội .................................................................. 30


3.2.2 Giải pháp cụ thể ...................................................................................... 92
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................. 95
1. Kết luận ................................................................................................................ 95
2. Kiến nghị .............................................................................................................. 96


`

4

TÀI LIỆU THAM KHẢO ....................................................................................... 98

DANH MỤC VIẾT TẮT

Chữ viết tắt
BTC
CT
CN

Bộ tài chính
Chỉ thị
Chi nhánh

CP

Chính phủ

CMĐSDĐ

Chuyển mục đích sử dụng đất


Quyết định

TT

Thông tư

TTLT

Thông tư liên tịch

TC ĐC

Tổng cục địa chính

TTg

Thủ tướng

QLĐĐ

Quản lý đất đai

QLHS

Quản lý hồ sơ

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

Bảng 2.7:Kết quả công táccấp GCN cho HGĐ -CN tính đến 31/12/2013 .............. 60
Bảng 2.8: Kết quả cấp GCN giai đoạn (2008-2013)................................................ 63
Bảng 2.9: Kết quả cấp GCN đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân tính đến
31/12/2013 ....................................................................................................... 65
Bảng 2.10: Kết quả cấp GCN đất ở cho hộ gia đình, cá nhân tính đến
31/12/2013 ................................................................................................................ 68
Bảng 2.11: Các trường hợp chưa đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận chứng nhận
tại thành phố Biên Hòa tính đến 31/12/2013 ........................................................... 72
Bảng 2.12: Kết quả đăng ký động QSDĐ từ năm 2005 đến 31/12/2013 ................ 83
2.4 Nhận xét chung................................................................................................... 84


`

2

DANH MỤC HÌNH
Hình 1.1:Hình ảnh trang 1 và trang 4 của GCN ................................................. 19
Hình 1.2:Hình ảnh trang 2 và trang 3 của GCN ................................................. 19
Hình 2.2: Cơ cấu sử dụng các loại đất chính của thành phố Biên Hòa năm
2013 .......................................................................................................................... 44
Hình 2.3: Sơ đồ quy trình cấp giấy chứng nhận tại thành phố Biên Hòa ........ 53
Hình 2.4: Kết quả cấp GCN cho HCĐ-CN tính đến 31/12/2013 ....................... 61
Hình 2.5: Kết quả cấp GCN giai đoạn 2008-2013 ............................................... 64
Hình 2.6: Kết quả cấp GCN đất nông nghiệp cho hộ gia đình, ......................... 66
cá nhân tính đến 31/12/2013 .................................................................................. 66
Hình 2.7: Kết quả cấp GCN đất ở cho hộ gia đình, cá nhân tính đến
31/12/2013 ................................................................................................................ 69



đất đai như là tài sản quý giá để làm nơi cư trú và dùng đất đai để thực hiện các giao
dịch như: chuyển nhượng, chuyển mục đích sử dụng đất, tách thửa, hợp thửa… Giấy
chứng nhận trở nên rất quan trọng, là căn cứ pháp lý để người dân sử dụng thực hiện các
quyền. Mặc dù công tác đăng ký, cấp GCN QSDĐ, QSHNO và tài sản khác gắn liền với
đất và đăng ký biến động đất đai đã được các cấp, các ngành quan tâm, song kết quả,


`

2

chất lượng còn gặp nhiều bất cập do nhiều nguyên nhân tác động.
Xuất phát từ những yêu cầu thực tiễn, để nhìn nhận đầy đủ về công tác đăng ký
cấp GCN và đăng ký biến động về quyền sử dụng đất tại thành phố Biên Hòa, tôi xin
tiến hành thực hiện đề tài“Đánh giá thực trạng công tác đăng kí cấp giấy chứng nhận
và đăng kí biến động về quyền sử dụng đất tại thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai”.
2. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Nghiên cứu kết quả công tác đăng ký cấp GCN chứng nhận về quyền sử dụng
đất lần đầu đối với hộ gia đình, cá nhân và đăng ký biến động quyền sử dụng đất trên
địa bàn thành phố Biên Hòa - tỉnh Đồng Nai.
3. Mục tiêu nghiên cứu
- Tìm hiểu những quy định chung về công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận
và đăng ký biến động về quyền sử dụng đất.
- Tìm hiểu thực trạng công tác đăng ký cấp GCN chứng nhận về QSDĐ cho hộ
gia đình, cá nhân và ĐKBĐ QSDĐ trên địa bàn thành phố Biên Hòa.
- Đánh giá thực trạng và đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác
này tại địa bàn nghiên cứu.
4. Nội dung nghiên cứu
- Cơ sở lý luận của công tác đăng ký, cấp GCN và đăng ký biến động về
QSDĐ;

đó đưa ra những nhận định đánh giá về công tác đăng ký, cấp GCN và đăng ký biến
động QSDĐ.
d. Phương pháp kế thừa
Kế thừa những số liệu, tài liệu đã có sẵn dùng để phân tích tổng hợp hoặc tham khảo.
e. Phương pháp đồ thị hóa
Đây là phương pháp dùng biểu đồ, đồ thị để biểu diễn sự tương quan giữa các
đại lượng so sánh, hoặc các yếu tố đặc trưng, từ đó làm rõ vấn đề cần nghiên cứu.
6. Cấu trúc của đề tài
Ngoài phần mở đầu, kết luận và tài liệu tham khảo, luận văn gồm có 3 chương:
Chương 1: Tổng quan về đăng ký cấp Giấy chứng nhận và đăng ký biến động
đất đai
Chương 2: Thực trạng công tác đăng ký ,cấp Giấy chứng nhận và đăng ký biến
động quyền sử dụng đất tại thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai
Chương 3: Đánh giá và đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác
đăng ký cấp Giấy chứng nhận và đăng ký biến động quyền sử dụng đất tại thành phố
Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai.


`

4

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
VÀ ĐĂNG KÝ BIẾN ĐỘNG ĐẤT ĐAI

1.1 Cơ sở pháp lý
Cơ sở pháp lý của công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận và đăng ký biến động
quyền sử dụng đất là những văn bản quy phạm pháp luật do Quốc hội, Chính phủ, Bộ
Tài nguyên và Môi trường và các Bộ, ngành cơ quan liên quan, các cá nhân có thẩm
quyền ban hành; quy định về công tác đăng ký, cấp GCN và ĐKBĐ đất đai và các vấn

quy định là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân”. Giai đoạn này công tác
ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ, lập hồ sơ địa chính được Đảng và Nhà nước ta quan tâm chỉ
đạo thông qua hệ thống các văn bản pháp luật sau:
Ngày 01/7/1980, Chính phủ ra Quyết định số 201/QĐ-CP về việc thống nhất
quản lý ruộng đất theo quy hoạch và kế hoạch chung trong cả nước;
Ngày 10/11/1980, Thủ tướng Chính phủ ra Chỉ thị số 299-TTg với nội dung đo
đạc và phân hạng đất, đăng ký thống kê đất đai trong cả nước;
Ngày 05/11/1981, Tổng cục Quản lý Ruộng đất ban hành Quyết định số
56/QĐ-ĐKTK quy định về trình tự, thủ tục ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ;
Ngày 08/01/1988, Luật Đất đai đầu tiên của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa
Việt Nam ra đời. Tại điều 9 nêu rõ: “ĐKĐĐ, lập và quản lý hồ sơ địa chính, quản lý
các hợp đồng sử dụng đất, thống kê, kiểm kê, cấp GCNQSDĐ”. Đây là một trong 7
nội dung quản lý Nhà nước về đất đai. Cùng ngày, Hội đồng Bộ Trưởng (nay là Chính
Phủ) ra chỉ thị số 67/CT về một số việc cần triển khai để thi hành Luật Đất đai năm
1988. Trong khoản 2, điều 6 nêu rõ: “Chỉ đạo hoàn thành việc đo đạc, phân hạng và
đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất”;
Ngày 23/3/1989, Hội đồng Bộ trưởng ban hành Nghị định số 30/HĐ về việc thi
hành Luật Đất đai, tại điều 4, chương I có nêu: “Người đang sử dụng đất hợp pháp là
người được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”;
Tổng cục quản lý ruộng đất ban hành Quyết định số 201/QĐ-ĐKTK ngày
24/7/1989, về ĐKĐĐ và cấp GCNQSDĐ, Thông tư số 302/TT-ĐKTK này 28/10/1989
hướng dẫn thi hành Quyết định 201/QĐ-ĐKTK;
Để phù hợp hơn với nền kinh tế, xã hội trong hoàn cảnh mới, Hiến pháp năm
1992 được ban hành và trong đó một lần nữa khẳng định: “Đất đai, rừng núi, sông hồ,
nguồn nước…cùng các tài sản khác mà pháp luật quy định là của Nhà nước, đều
thuộc sở hữu toàn dân”. Trên cơ sở đó, Luật Đất đai 1993 đã được Quốc hội khoá IX
thông qua ngày 14/7/1993. Trong đó khẳng định công tác ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ là



GCNQSDĐ và sở hữu nhà ở đô thị;
- Công văn số 830/CP-NN ngày 10/8/1999 của Chính phủ về việc tiếp tục thực
hiện Chỉ thị số 18/CT-TTg ngày 01/7/1999;
- Nghị định 176/1999/NĐ-CP ngày 21/12/1999 của Chính phủ quy định về lệ
phí trước bạ;
- Thông tư liên tịch số 1442/TTLT-TCĐC-BTC ngày 21/9/1999 của Bộ Tài


`

7

chính và Tổng cục Địa chính hướng dẫn cấp GCNQSDĐ theo Chỉ thị số 18/1999/CTTTg ngày 01/7/1998 của Thủ tướng Chính phủ;
- Nghị số 04/2000/NĐ-CP ngày 11/01/2000 của Chính phủ quy định về điều
kiện được cấp xét và không được cấp GCNQSDĐ;
Nhằm đưa công tác quản lý đất đai chặt chẽ và phù hợp với thực tiễn mới, Luật
sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1993 được Quốc hội khoá IX thông
qua, tại kỳ họp thứ 4, ngày 02/12/1998 và Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật
Đất đai năm 1993 (đã sửa đổi bổ sung năm 1998), được Quốc hội khoá X thông qua tại
kỳ họp thứ 9, ngày 29/6/2001.
Thông tư số 1990/2001/TT-TCĐC ngày 30/11/2001 của Tổng cục Địa chính
hướng dẫn các thủ tục ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ và lập hồ sơ địa chính thay thế cho
Thông tư số 346/TT-TCĐC ngày 16/03/1998.
Thông tư 93/2002/TT-BTC ngày 21/10/2002 của Bộ Tài chính quy định chế độ
thu, nộp, quản lý và sử dụng lệ phí địa chính đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.
1.1.2 Sau khi có Luật đất đai 2003
Luật Đất đai năm 1993, trong quá trình thực hiện đã xuất hiện nhiều vấn đề mới
không phù hợp và có nhiều vấn đề chưa được đề cập tới. Tuy đã được sửa đổi bổ sung
vào các năm 1998 và năm 2001, nhưng vẫn có nhiều bất cập, gây khó khăn cho quá
trình quản lý và sử dụng đất. Vì vậy, ngày 26/11/2003, Luật Đất đai 2003 được Quốc

sử dụng đất, trong đó có quy định về cụ thể hoá Luật Đất đai, về việc thu tiền sử dụng
đất khi cấp GCNQSDĐ;
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy Thông tư
số 06/2007/TT-BTNMT ngày 15/6/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn
một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP;
- Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
- Chỉ thị 1474/CT-TTg năm 2011 về thực hiện nhiệm vụ, giải pháp cấp bách để
chấn chỉnh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất và xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai do Thủ tướng Chính phủ ban hành.
b. Các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai thuộc thẩm quyền của Bộ,
ngành, trung ương, ban ngành ở địa phương ban hành:
- Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định về GCNQSDĐ;
- Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường về việc hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính;
- Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính hướng
dẫn thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu
tiền sử dụng đất;
- Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT-BTNMT-BNV ngày 31/12/2004 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường, Bộ Nội vụ hướng dẫn về chức năng, nhiệm vụ quyền hạn


`

9

và tổ chức của VPĐKQSDĐ và tổ chức phát triển quỹ đất;
- Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT ngày 13/4/2005 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày