i

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
-------------------

ĐINH KHẮC VÕ
Tên đề tài:
ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, CẤP GIẤY
CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬA DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN GIA VIỄN
NINH BÌNH GIAI ĐOẠN 2010 - 2014

KHOÁ LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo
Chuyên ngành
Khoa
Khóa học

: Chính quy
: Địa chính môi trường
: Quản Lý Tài Nguyên
: 2011 - 2015

Thái Nguyên, năm 2015


ii

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
-------------------

ĐINH KHẮC VÕ
Tên đề tài:
ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, CẤP GIẤY
CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬA DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN GIA VIỄN
NINH BÌNH GIAI ĐOẠN 2010 - 2014

KHOÁ LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo
Chuyên ngành
Khoa
Lớp
Khóa học
Giảng viên hướng dẫn

: Chính quy
: Địa chính môi trường
: Quản Lý Tài Nguyên
: 43 - ĐCMT - N01
: 2011 - 2015
: TS. Vũ Thị Thanh Thủy

Thái Nguyên, năm 2015


ii


Bộ nội vụ

CT - TTg

Chỉ thị thủ tướng

QĐ

Quyết định

UBND

Uỷ ban nhân dân

TN&MT

Tài nguyên và Môi trường

NĐCP

Nghị định chính phủ

GCNQSD

Giấy chứng nhận quyền sử dụng

G

Gia


2.1. Cơ sở pháp lý và khoa học của công tác Đăng ký đất đai,
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ....................................................................3
2.1.1. Lịch sử của công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất .......................................................................................................3
2.1.2. Các nội dung quản lý nhà nước về đất đai ........................................................4
2.1.3. Sơ lược về hồ sơ địa chính ................................................................................5
2.1.4. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .................................................................7
2.1.5. Cơ sở pháp lý của công tác cấp GCNQSDĐ ....................................................8
2.2 Khái quát tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
trong cả nước và tỉnh Ninh Bình ...............................................................................14
2.2.1. Công tác Đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
trong cả nước ..............................................................................................................14
2.2.2. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại tỉnh Ninh Bình ..........15
2.2.3. Tình hình ĐKĐĐ, cấp GCNQSD đất của huyện Gia Viễn - Ninh Bình ........17
Phần III. ĐÔI TƯỢNG VÀ NỘI DUNG PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ...........18
3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ......................................................................18
3.1.1. Đối tượng nghiên cứu......................................................................................18
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu .........................................................................................18
3.2. Địa điểm và thời gian tiến hành nghiên cứu đề tài ............................................18
3.2.1. Địa điểm nghiên cứu .......................................................................................18
3.2.2. Thời gian nghiên cứu ......................................................................................18


v

3.3. Nội dung nghiên cứu ..........................................................................................18
3.4. Phương pháp nghiên cứu....................................................................................18
3.4.1. Phương pháp thu thập số liệu. .........................................................................18
3.4.2. Phương pháp xử lý thông tin dữ liệu ...............................................................19
3.4.3. Phương pháp phân tích số liệu ........................................................................19

4.5. Những thuận lợi, khó khăn và đề xuất giải pháp khắc phục khó khăn
trong công tấc đăng ký đất đai , cấp GCNQSDĐ giai đoạn 2010 -2014
của huyện Gia Viễn tỉnh Ninh Bình ..........................................................................48
4.5.1. Thuận lợi .........................................................................................................48
4.5.2. Khó khăn .........................................................................................................49
4.5.3. Giải pháp .........................................................................................................50
PHẦN V. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................53
5.1.Kết luận ................................................................................................................53
5.2. Kiến nghị ............................................................................................................54
TÀI LIỆU THAM KHẢO .........................................................................................55


i

LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình học tập và rèn luyện, em đã nhận được rất nhiều sự quan
tâm, giúp đỡ của các thầy cô giáo trong Trường ĐH Nông Lâm Thái Nguyên, đặc
biệt là các thầy cô giáo Khoa Quản lý Tài nguyên. Các thầy cô đã trang bị cho em
những kiến thức cơ bản về chuyên ngành làm hành trang cho em vững bước về sau.
Để hoàn thành tốt đợt thực tập tốt nghiệp và chuyên đề tốt nghiệp này, ngoài
sự nỗ lực của bản thân, em còn nhận được sự quan tâm, giúp đỡ tận tình của cô giáo
- TS.Vũ Thị Thanh Thủy; sự giúp đỡ của các thầy cô trong Khoa Quản lý Tài
nguyên cùng với sự giúp đỡ nhiệt tình của ban địa chính huyện Gia Viễn, tỉnh Ninh
Bình. Sự động viên của gia đình, bạn bè đã tạo điều kiện để em hoàn thành chuyên
đề tốt nghiệp này.
Trong chuyên đề sẽ không tránh khỏi những thiếu sót, em rất mong nhận
được sự đóng góp chỉ bảo của các thầy cô cùng các bạn sinh viên để em có thể vững
bước hơn trong chuyên môn sau này.
Cuối cùng em xin kính chúc các thầy cô giáo, em xin gửi lời cảm ơn chân
thành sâu sắc tới Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Gia Viễn luôn mạnh

- Kết quả đánh giá phải có tính khách quan, trung thực với thực tê nơi đang
thực hiện chuyên đề .
1.4. Ý nghĩa nghiên cứu của đề tài
- Củng cố kiến thức đã tiếp thu trong nhà trường và những kiến thức thực tế
cho sinh viên trong quá trình thực tập tại địa phương.
- Nâng cao khả năng tiếp cận, thu thập xử lý thông tin của sinh viên trong
quá trình thực hiện đề tài.
- Trên cơ sở đánh giá hiệu quả sử dụng đất ở địa phương từ đó đề xuất được
những giải pháp sử dụng đất đạt hiệu quả cao phù hợp với địa phương.


3

Phần II
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. Cơ sở pháp lý và khoa học của công tác Đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất
2.1.1. Lịch sử của công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Thời kỳ 1954 - 1960: Ngày 03/07/1958 chính phủ ban hành chỉ thị 354/CT
cho tái hợp hệ thống địa chính trong Bộ Tài Chính. Năm 1959 hiến pháp ra đời
khẳng định có ba hình thức sở hữu đất đai: Hình thức sở hữu nhà nước tức là sở hữu
toàn dân; hình thức sở hữu hợp tác xã tức là của tập thể, của nhân dân lao động;
hình thức sở hữu của người lao động riêng lẻ và hình thức sở hữu của tư sản dân tộc.
- Thời kỳ 1960 - 1993: Sau khi thống nhất đất nước, tháng 12/1979 Tổng cục
quản lý ruộng đất được thành lập. Lúc này mọi mặt đời sống xã hội đã khác so với
trước năm 1975, nên để đáp ứng tình hình mới quốc hội đã thông qua hiến pháp năm
1980. Hiến pháp năm 1980 có những quy định khác so với trước đây đó là đất đai
thuộc sở hữu toàn dân. Như vậy đất đai do nhà nước làm đại diện chủ sở hữu, còn các
đối tượng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được nhà nước giao đất chỉ được quyền sử
dụng đất đúng mục đích, diện tích đất.

2.1.2. Các nội dung quản lý nhà nước về đất đai
Xuất phát từ vai trò và tầm quan trọng của đất đai đối với chiến lược phát
triển kinh tế xã hội. Nhà nước ta đã xây dựng một hệ thống chính sách đất đai chặt
chẽ nhằm tăng cường công tác sử dụng đất trên phạm vi cả nước. Nhà nước quản lý
đất đai thông qua các văn bản pháp luật. Nhà nước giao cho UBND các cấp phải
thực hiện việc quản lý Nhà nước về đất đai trên toàn bộ ranh giới hành chính đối
với tất cả các loại đất theo quy định của pháp luật, để công tác quản lý đất đai cũng
như vấn đề sử dụng đất đai mang lại hiệu quả tốt nhất.
Tại khoản 1 điều 5 Luật năm 2003. “ Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà
nước đại diện sở hữu”.[6]
Tại khoản 2 điều 6 Luật đất đai năm 2003 quy định.[6]
Nội dung quản lý nhà nước về đất đai bao gồm:
1. Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất và tổ
chức thực hiện các văn bản đó.


5

2. Xác định ranh giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa chính, lập bản đồ
hành chính.
3. Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất, lập bản đồ địa chính, bản đồ
hiện trạng sử dụng đất.
4. Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
5. Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
6. Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất.
7. Thống kê, kiểm kê đất đai.
8. Quản lý tài chính về đất đai.
9. Quản lý và phát triển thị trường, quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản.
10. Quản lý, giám sát thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.

hệ thống đường giao thông, mốc giới và đường địa giới hành chính các cấp, mốc
giới hành lang an toàn công trình, điểm tọa độ địa chính, địa danh và các ghi chú
thuyết minh.
+ Thửa đất phải được thể hiện chính xác về ranh giới đỉnh thửa phải có tọa
độ chính xác. Mỗi thửa đất phải kèm theo thông tin về số hiệu thửa đất, diện tích
thửa đất, diện tích thửa đất và kí hiệu loại đất.
+ Bản đồ địa chính phải do các đơn vị được cấp giấy phép hành nghề hoặc
được đăng ký hành nghề đo đạc bản đồ lập.
- Hồ sơ địa chính được lưu giữ và quản lý dưới dạng tài liệu trên giấy và
từng bước chuyển sang dạng số để quản lý trên máy tính. UBND Thành phố, thành
phố trực thuộc Trung ương có trách nhiệm đầu tư tin học hóa hệ thống hồ sơ địa chính.
- Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành quy phạm, tiêu chuẩn kỹ thuật,
định mức kinh tế đối với việc lập hồ sơ địa chính trên giấy và hồ sơ địa chính dạng
số; hướng dẫn việc lập, chỉnh lý và quản lý hồ sơ địa chính trên giấy và hồ sơ địa
chính dạng số; quy định tiến trình thay thế hệ thống hồ sơ địa chính trên giấy bằng
hệ thống hồ sơ địa chính dạng số.
Hồ sơ địa chính được quy định tại Điều 47( Luật Đất đai , năm 2003) bao gồm:
- Bản đồ địa chính.
- Sổ địa chính.
- Sổ mục kê.


7

- Sổ theo dõi biến động đất đai.
Nội dung hồ sơ địa chính bao gồm các thông tin sau:
- Số hiệu kích thước, hình thể, diện tích, vị trí.
- Người sử dụng đất.
- Nguồn gốc, mục đích, thời hạn sử dụng đất.
- Giá đất, các tài sản gắn liền với đất, các nghĩa vụ tài chính về đất đai đã

cho hộ gia đình cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp.
- Chỉ thị 10/CT-TTg ngày 10/07/1999 của Thủ tướng Chính phủ về đẩy
mạnh việc ban hành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm
nghiệp, đất ở nông thôn vào năm 2000.
- Quyết định số 499/QĐ-ĐC của Tổng cục Địa chính ngày 27/01/1995 về
quy định sổ mục kê, sổ địa chính, sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sổ
theo dõi biến động đất đai.
- Công văn số 647/CV-ĐC của Tổng cục Địa chính ngày 31/01/1995 về việc
hướng dẫn xử lý một số vấn đề đất đai để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Công văn số 1427/CV-ĐC ngày 13/10/1995 “ V/v hướng dẫn xử lý một số
vấn đề đất đai để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”.
- Thông tư số 346/1998/TT-TCĐC ngày 16/03/1998 của Tổng cục Địa
chính” V/v hướng dẫn thủ tục đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất”.
- Chỉ thị 18/CT-TTg ngày 01/7/1999 của Thủ tướng Chính phủ về một số biện
pháp đẩy mạnh việc hoàn thành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông
nghiệp, đất ở nông thôn, đất lâm nghiệp năm 2000.
- Luật đất đai 2003 ngày 10/12/2003.
- Nghị định 181/2011/NĐ - CP ngày 29/10/2011 về hướng dẫn thi hành Luật
Đất đai 2003.
- Nghị định số 198/2011/NĐ- CP ngày 03/12/2011 quy định cụ thể hóa Luật
Đất đai về việc thu tiền sử dụng cấp giấy chứng nhận.
- Thông tư liên tịch 38/2011/TTLT/BTNMT-BM, ngày 31/12/2011 hướng dẫn
về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và tổ chức của văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất và tổ chức phát triển quỹ đất.


ii

DANH MỤC CÁC BẢNG

quan đến công tác cấp GCNQSDĐ.
2.1.5.2. Nguyên tắc và thẩm quyền cấp GCNQSDĐ.
* Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước
có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của
người sử dụng đất.
Theo điều 48 Luật đất đai năm 2003 quy định về giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất được áp dụng theo mẫu thông nhất chung trong phạm vi cả nước đối với
mọi loại đất và cấp theo từng thửa đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được
cấp có 02 bản, một bản được giao cho chủ sử dụng đất và một bản lưu tại Văn
Phòng Đất Đai nơi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. [6]
* Nguyên tắc cấp GCNQSDĐ.
Được quy định tại Điều 48 ( Luật đất đai, 2003)[6]
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho người sử dụng đất theo
một mẫu thống nhất trong cả nước với mọi loại đất.
- Trường hợp có tài sản gắn liền với đất thì tài sản đó được ghi nhận trên
GCNQSDĐ; chủ sở hữu tài sản phải đăng ký quyền sở hữu tài sản theo quy định
của pháp luật về đăng ký bất động sản.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo từng thửa đất:


11

+ Trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ và chồng thì
GCNQSDĐ phải ghi rõ họ, tên vợ và họ tên chồng.
+ Trường hợp nhiều cá nhân, hộ gia đình, tổ chức cùng sử dụng thì
GCNQSDĐ được cấp cho từng cá nhân, từng hộ gia đình, từng tổ chức đồng quyền
sử dụng.
+ Trường hợp đất thuộc quyền sử dụng chung của cộng đồng dân cư thì

hợp thửa, tách thửa mà đất trước khi hợp thửa, tách thửa đã được cấp GCNQSDĐ.
- Cấp đổi giấy chứng nhận đã cấp bị ố, nhòe, rách, hư hại, hoặc cấp lại giấy
chứng nhận do bị mất.
- Cấp đổi giấy chứng nhận với các loại giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất
đã được cấp.
2.1.5.3.Quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
*Trình tự, thủ tục hành chính cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân đang
sử dụng[8]


13 Người sử dụng

Ngân hàng
công thương
-Thông báo nộp tiền.

Hồ sơ cấp giấy chứng
nhận

-Trao giấy chứng nhận.
-Hồ sơ không đủ điều kiện.
-Thời gian 5 ngày.

Hồ sơ cấp giấy chứng
nhận
Văn phòng ĐKQSDĐ

Cơ quan Thuế

-

-

Thời gian 10 ngày.

Thông báo hồ sơ

UBND Huyện

Ký giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất.
-

Thời gian 10 ngày

Hình 2.1: Sơ đồ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
*Cấp GCNQSD đất ở cho hộ gia đình, cá nhân trúng đấu giá quyền sử dụng đất
- Quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất ở.


iii

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

BTNMT

Bộ tài nguyên môi trường

BNV

Bộ nội vụ


Tổng cục địa chính

ĐKĐĐ

Đăng ký đất đai

TT

Thông tư

VPĐKQSDĐ

Văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất

ĐKTK

Đăng kí thống kê


15

triệu GCN với diện tích 4,1 triệu ha, nhiều hơn 3,7 lần so với năm 2012. Đến cuối
năm tất cả 63 địa phương đều hoàn thành cơ bản (trên 85% tổng diện tích, các loại đất
được cấp GCN).
Bên cạnh đó, các ý kiến trong cuộc họp cũng báo cáo một số vấn đề nổi lên
trong việc triển khai chỉ tiêu theo yêu cầu Quốc hội, Chính phủ, đó là chậm trễ đối
với việc cấp GCN một số loại đất ở một số địa phương như đất chuyên dụng, đất
sản xuất nông nghiệp, đất ở nông thôn, đất lâm nghiệp…. Tình trạng tồn đọng GCN
đã ký nhưng người sử dụng đất chưa đến nhận ở một số nơi vẫn còn nhiều ( khoảng

Tính đến tháng 09/2010 toàn tỉnh đã cấp GCNQSD đất cho 47.217 hộ/
56.412 hộ, đạt 83,71% tổng số hộ sử dụng đất ở đô thị.[16]
5. Đất chuyên dùng:
Trong những năm qua toàn tỉnh đã xem xét, thẩm định trình Ủy ban nhân
dân tỉnh cấp cho 1.894 GCNQSD đất trong đó :[16]
- Đất trường học

: 682 giấy.

- Đất y tế

: 192 giấy.

- Đất quốc phòng, an ninh

: 85 giấy.

- Đất cơ quan hành chính sự nghiệp :161 giấy.
- Đất các doanh nghiệp

: 774 giấy.

Tuy nhiên công tác cấp GCNQSD đất trên địa bàn toàn tỉnh vẫn còn nhiều
vướng mắc cần được giải quyết.
Trước hết là công tác tuyên truyền, phổ biến rỗng rãi cho nhân dân biết và
hiểu về Luật Đất đai, các chính sách về đất đai cần được phổ biến khai triển đầy đủ
đến từng người dân, bên cạnh đó sự tiếp cận thông tin của người dân cần phải được
chú trọng, do hiểu biết của người dân về chính sách, pháp luật còn nhiều hạn chế.
Cần có chính sách đúng đắn trong việc sử dụng đất đai để có thể phát huy hết tiềm
năng của đất, cần phải có cơ cấu chuyển dịch đất đai hợp lý, nâng cao hiệu quả sử
Trích đoạn Phương pháp chuyên gi a Điều kiện tự nhiên, các nguồn tài nguyên Điều kiện kinh tế xã hội Công tác quản lý đất đai của huyện Biến động diện tích đất theo mục đích sử dụng trong quỹ đất của