TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI


BÁO CÁO THỰC TẬP TỐT NGHIỆP
ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, LẬP
VÀQUẢN LÝ HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI
ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG ĐẠI YÊN, THÀNH PHỐ HẠ LONG,
TỈNH QUẢNG NINH

Địa điểm thực tập: Phường Đại Yên, Thành phố Hạ Long
Người hướng dẫn: TS. Phạm Anh Tuấn
Người hướng dẫn
(Ký, ghi rõ họ tên)

Đại Yên, 2016

Sinh viên thực hiện
(Ký, ghi rõ họ tên)


TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI


BÁO CÁO THỰC TẬP TỐT NGHIỆP
ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, LẬP
VÀQUẢN LÝ HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI
ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG ĐẠI YÊN, THÀNH PHỐ HẠ LONG,

Các cô chú, anh chị tại Phường Đại Yên, Thành Phố Hạ Long nói chung và
anh Nguyễn Văn Bảy nói riêng đã tạo mọi điều kiện thuận lợi cho em trong thời
gian thực tập.
Do kiến thức còn hạn hẹp nên không tránh khỏi những thiếu sót trong cách
hiểu, lỗi trình bày. Em rất mong nhận được sự đóng góp ý kiến của quý thầy cô, các
anh chị trong quý cơ quan để bài báo cáo tốt nghiệp đạt được kết quả tốt nhất.
Em xin chân thành cảm ơn!


MỤC LỤC


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt
LĐĐ
NĐ
TT
QĐ
KH
UBND
TN&MT
GCN
GCNQSDĐ
VPĐKĐĐ
SDĐ
QSDĐ
QSH

Chữ viết đầy đủ

quốc phòng, có ý nghĩa đặc biệt quan trọng đối với sự nghiệp xây dựng và
bảo vệ tổ quốc. Các nhà kinh điển của chủ nghĩa Mác chỉ ra rằng trong sự
phát triển của xã hộ, đất đai đóng vai trò kinh tế và chính trị hết sức to lớn.
Viêt Nam chúng ta đất chật người đông, so với thế giới thì nước ta là một
trong những nước có số bình quân ruộng đất trên đầu người vào loại thấp. Vì
thế, quản lý đất đai, quản lý nguồn tài nguyên vô cùng quý giá là một trong những
vấn đề then chốt và cần thiết .Ngày nay, sự phát triển của quá trình công nghiệp
hóa, hiện đại hóa của đất nước càng nhanh càng mạnh thì nhu cầu sử dụng đất ngày
một tăng lên. Do đó vấn đề quản lí đất đai càng trở nên càng phức tạp hơn, việc cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN QSDĐ) là một vấn đề hết sức quan trọng
và là một trong 13 nội dung của công tác quản lý Nhà nước về đất đai, là hồ sơ để
Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất trong phạm vi cả nước, đảm bảo đất
được sử dụng đầy đủ, hợp lý và có hiệu quả nhất, là cơ sở để xác định, bảo vệ quyền
và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất
động sản, góp phần vào sự phát triển kinh tế của đất nước…
Nhận thức được thực tiễn và tầm quan trọng của công tác điều tra đánh giá
tình hình quản lý và sử dụng đất, với vai trò là một sinh viên đang thực tập tốt
nghiệp, được sự hướng dẫn tận tình của thầy giáo thầy Phạm Anh Tuấn, cùng với sự
chấp nhận của phường Đại Yên, tôi đã tiến hành thực hiện đề tài “Đánh giá công tác
đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Đại
Yên, Thành phố Hạ Long, Tỉnh Quảng Ninh.”
2. Mục đích và yêu cầu của đề tài
2.1. Mục đích


- Tìm hiểu tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn xã
phường Đại Yên, Thành phố Hạ Long, Tỉnh Quảng Ninh.”
- Đánh giá những hiệu quả và hạn chế trong công tác cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất. Tìm ra những nguyên nhân và biện pháp đẩy nhanh tiến độ cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong thời gian tới.

thực hiện chính sách và thi hành pháp luật.
- Phương pháp điều tra khảo sát: đây là phương pháp điều tra nhằm thu thập
số liệu, tài liệu, thông tin cần thiết cho mục đích đánh giá thực trạng vi phạm hành
chính trên địa bàn phường Đại Yên.
- Phương pháp phân tích, đánh giá tổng hợp: sử dụng để phân tích làm rõ
thực trạng tình hình vi phạm hành chính trên địa bàn quận từ đó đưa ra những nhận
xét, đánh giá.
- Phương pháp so sánh: so sánh số liệu qua các năm để đánh giá tình hình
quản lý sử dụng đất, tình hình biến động đất đai của quận ủy, từ đó đánh giá những
thuận lợi, khó khăn và đưa ra những giải pháp; đánh giá tình hình vi phạm và thực
trạng xử lý vi phạm hành chính về đất đai qua các năm.
2.6. Cấu trúc đề tài
Ngoài phần mở đầu, kết luận và kiến nghị, đề tài gồm 3 chương:
- Chương 1: Tổng quan về công tác đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa
chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn
liền với đất trên địa bàn phường Đại Yên, thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh.
- Chương 2: Công tác đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với trên
địa bàn phường Đại Yên, Thành phố Hạ Long, Tỉnh Quảng Ninh.
- Chương 3: Đánh giá và đề xuất một số giải pháp về đăng ký đất đai , lập và
quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn phường Đại Yên, Thành phố Hạ Long,
Tỉnh Quảng Ninh.


Chương1
TỔNG QUAN VỀ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, LẬP VÀ QUẢN LÝ HỒ
SƠ ĐỊA CHÍNH, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT,
QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA
BÀN PHƯỜNG ĐẠI YÊN, THÀNH PHỐ HẠ LONG, TỈNH QUẢNG NINH

sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Nhà nước giao đất, cho thuê đất
để sử dụng;
Đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu có
đặc điểm khác biệt với đăng ký biến động:
* Một là: tính chất công việc là Nhà nước xem xét công nhận quyền sử dụng
đất đối với trường hợp đang sử dụng đất hoặc chính thức xác lập quyền của người
sử dụng đối với đất được Nhà nước giao, cho thuê. Vì vậy quá trình thực hiện thủ
tục đăng ký lần đầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải thẩm tra xác định rõ
nguồn gốc sử dụng và căn cứ vào quy định của pháp luật đất đai để công nhận và
xác định chế độ sử dụng đối với thửa đất (xác định rõ diện tích được quyền sử dụng,
thời hạn sử dụng, hình thức giao hay cho thuê), quyền sở hữu tài sản gắn liền với
đất cho chủ sở hữu có nhu cầu trên Giấy chứng nhận.
*Hai là: Kết quả của đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản
gắn liền với đất lần đầu được ghi vào hồ sơ địa chính của Nhà nước và cấp Giấy
chứng nhận cho người sử dụng, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đủ điểu kiện.
Đăng ký lần đầu được thực hiện trong các trường hợp sau đây: (Khoản 3/
Điều 95/ LĐĐ 2013)
+ Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng;
+Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký;
+ Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký;
+ Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký.
* Đăng ký biến động về QSD, QSH
- Đăng ký biến động về sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện
đối với thửa đất, tài sản gắn liền với đất đã được cấp Giấy chứng nhận mà có thay
đổi về nội dung đã ghi trên Giấy chứng nhận.


- Đăng ký biến động có những đặc điểm khác với đăng ký lần đầu:
Đăng ký biến động thực hiện đối với một thửa đất, tài sản gắn liền với đất đã xác

với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm
người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;
+ Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết
quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền
công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan
nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất
đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ
quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử
dụng đất phù hợp với pháp luật;
+ Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề;
+ Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất.
1.1.1.2. Cấp GCN
*Khái niệm:
Theo khoản 16 điều 3 luật đất đai 2013 quy định
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.
Như vậy việc Nhà nước cấp GCN cho người sử dụng hợp pháp là nhằm xác
lập quyền và quy định nghĩa vụ của người được Nhà nước giao đất cho thuê đât,
đồng thời thông qua GCN Nhà nước đạt được mục tiêu quản lý nguồn tài nguyên
đất của quốc gia.
*Mẫu GCN
- Hiện nay giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo một loại mẫu thống nhất
trong cả nước.


Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định cụ thể về Giấy chứng nhận

+ GCN QSH nhà ở màu trắng được cấp theo quy định tại Nghị định 02-CP
ngày 04/01/1979 của Hội đồng Chính phủ về ban hành điều lệ thống nhất quản lý
nhà của ở các thành phố, thị xã, thị trấn và Pháp lệnh nhà ở ngày 26/03/1991 của
Hội đồng Nhà nước.
Sổ trắng hiện nay có nhiều loại:
Loại cấp trước ngày 30/04/1975 có văn tự đoạn mãi BĐS (gồm nhà và đất ở),
bằng khoán điền thổ
Loại cấp sau 30/04/1975 có giấy phép mua bán nhà, giấy phép xây dựng,
GCN( quyết đinh) của UBND cấp Huyện công nhận QSH nhà ở
Theo Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 nếu muốn giao dịch mới
phải chuyển sang sổ hồng.
+ GCN QSH nhà ở màu hồng được ban hahf theo Luật nhà ở số
56/2005/QH11 của Quốc hội ngày 29/11/2005, mẫu giấy

theo Nghị định

90/2006/NĐ-CP ngày 06/09/2006 của thủ tướng Chính Phủ và do Bộ xây dựng phát
hành.
+ GCN QSH công trình màu xanh được ban hành theo Nghị định
95/2005/NĐ-CP ngày 15/07/2005 của Thủ tướng Chính phủ và do Bộ xây dựng
phát hành.
- Theo thông tư số 23/2014/TT-BTNMT, Thông tư quy định về giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất( gọi tắt là
GCN).
Giấy chứng nhận do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo một mẫu
thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất. Giấy chứng nhận gồm một tờ có 04 trang, in nền hoa văn
trống đồng màu hồng cánh sen (được gọi là phôi Giấy chứng nhận) và Trang bổ
sung nền trắng; mỗi trang có kích thước 190mm x 265mm; bao gồm các nội dung
theo quy định như sau:


1.1.2. Những vấn đề về hồ sơ địa chính
1.1.2.1. Hồ sơ địa chính
* Khái niệm:
Hồ sơ địa chính là tập hợp tài liệu thể hiện thông tin chi tiết về hiện trạng và
tình trạng pháp lý của việc quản lý, sử dụng các thửa đất, tài sản gắn liền với đất để
phục vụ yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai và nhu cầu thông tin của các tổ chức,
cá nhân có liên quan.
* Thành phần: (Phụ lục 1: Các mẫu giấy trong hồ sơ địa chính)
Hồ sơ địa chính bao gồm các tài liệu dạng giấy hoặc dạng số thể hiện thông
tin chi tiết về từng thửa đất, người được giao quản lý đất, người sử dụng đất, chủ sở
hữu tài sản gắn liền với đất, các quyền và thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
tài sản gắn liền với đất.
Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính và việc
lập, quản lý hồ sơ địa chính.

- Địa phương xây dựng, vận hành cơ sở dữ liệu địa chính, hồ sơ địa chính
được lập dưới dạng số và lưu trong cơ sở dữ liệu đất đai, gồm có các tài liệu sau
đây:
+ Tài liệu điều tra đo đạc địa chính gồm bản đồ địa chính và sổ mục kê đất
đai;
+ Sổ địa chính;
+ Bản lưu Giấy chứng nhận.
- Địa phương chưa xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính, hồ sơ địa chính gồm có:
+ Tài liệu điều tra đo đạc địa chính gồm bản đồ địa chính và sổ mục kê đất
đai, bản lưu GCN lập dưới dạng giấy và dạng số (nếu có);
+ Sổ địa chính được lập dưới dạng giấy hoặc dạng số;
+ Sổ theo dõi biến động đất đai lập dưới dạng giấy.



ngày 02 tháng 8 năm 2007 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn
việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính; nội dung thông tin ghi vào sổ theo hướng
dẫn sửa đổi, bổ sung tại Phụ lục số 03 ban hành kèm theo Thông tư này.




Bản lưu GCN
Bản lưu Giấy chứng nhận dạng số được quét từ bản gốc Giấy chứng nhận
trước khi trao cho người sử dụng đất để lưu trong cơ sở dữ liệu địa chính.
Địa phương chưa xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính thì lập hệ thống bản lưu
Giấy chứng nhận ở dạng giấy, bao gồm:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản màu trắng) được cơ quan có thẩm
quyền ký để lưu theo quy định tại Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01
tháng 11 năm 2004 và Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21 tháng 7 năm
2006 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành quy định về Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (bản màu
xanh) được cơ quan có thẩm quyền ký để lưu theo quy định tại Nghị định số 60/CP
ngày 05 tháng 7 năm 1994 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng
đất ở tại đô thị;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất được sao để lưu theo quy định tại Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT và
Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ trưởng Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở
và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận
quyền sở hữu công trình xây dựng do người sử dụng đất nộp khi thực hiện thủ tục
đăng ký biến động được sao theo hình thức sao y bản chính, đóng dấu của cơ quan

Mẫu số 07/ĐK;
+ Báo cáo kết quả rà soát hiện trạng sử dụng đất của tổ chức, cơ sở tôn giáo
và bản thống kê các thửa đất: Mẫu số 08/ĐK.
- Mẫu giấy tờ thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với
đất quy định kèm theo Thông tư này gồm có:


+ Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất: Mẫu số 09/ĐK;
+ Đơn đề nghị cấp lại, cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất: Mẫu số 10/ĐK;
+ Đơn đề nghị tách thửa đất, hợp thửa đất: Mẫu số 11/ĐK;
+ Thông báo về việc cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính: Mẫu số 12/ĐK;
+ Quyết định về việc gia hạn sử dụng đất của Ủy ban nhân dân: Mẫu số
13/ĐK.
- Nội dung, hình thức các mẫu sổ, văn bản, giấy tờ quy định tại các Khoản 1,
2 và 3 Điều 12 được quy định chi tiết tại Phụ lục số 01 ban hành kèm theo Thông tư
này.
- Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được sử dụng các
mẫu quy định tại Khoản 2 và Khoản 3 Điều 12 thông tư 24 này trên trang thông tin
điện tử của Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc Tổng cục Quản lý đất đai để lập hồ
sơ thực hiện thủ tục đăng ký.
1.1.2.2. Quản lý hồ sơ địa chính
*Khái niệm:
Quản lý hồ sơ địa chính là việc kiểm tra, chỉnh lý hồ sơ địa chính.
Kiểm tra hồ sơ địa chính bao gồm:
+ Kiểm tra sau khi xây dựng ban đầu trước khi đưa vào sử dụng;
+ Kiểm tra trong quá trình cập nhật, chỉnh lý biến động.
* Nội dung kiểm tra hồ sơ địa chính
- Kiểm tra hình thức trình bày tài liệu hồ sơ địa chính;
- Kiểm tra tính thống nhất của từng thông tin giữa các tài liệu bao gồm: