ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
----------

Lý Phương Quân

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ
CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
VÀ HỆ THỐNG HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN HÓC MÔN, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC

Hà Nội – 2018


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
----------

Lý Phương Quân

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ
CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
VÀ HỆ THỐNG HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN HÓC MÔN, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60850103

LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC


1.5. Nguyên tắc đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ...................................................................21
1.6. Tổng quan về Hệ thống văn bản hồ sơ địa chính...........................................23
1.6.1. Những vấn đề chung về hệ thống hồ sơ địa chính: ...............................23
1.6.2. Những khái niệm chung về hồ sơ địa chính: ........................................24
Chương 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VÀ HỆ THỐNG VĂN BẢN HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH
TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN HÓC MÔN TPHCM .....................................................26
2.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Hóc Môn ......................26
2.1.1 Điều kiện tự nhiên .....................................................................................26
2.1.2 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên, cảnh quan
môi trường: ........................................................................................................28
2.1.3 Thực trạng phát triển các ngành kinh tế ...................................................29
2.2. Tình hình quản lý, sử dụng đất trên địa bàn huyện ......................................34
2.2.1. Phân tích hiện trạng sử dụng các loại đất năm 2017..................................34
2.2.2 Tình hình quản lý nhà nước về đất đai ....................................................35
2.3 Thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình
cá nhân. .................................................................................................................43

1


2.3.1 Hiện trạng cơ sở vật chất và nguồn nhân lực phục vụ công tác cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đình cá nhân. ..............................43
2.3.2 Thực trạng của công tác đăng ký đất đai cho hộ gia đình cá nhân. .........44
2.4. Những ưu điểm, khó khăn trong công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng
nhận tại khu vực nghiên cứu giai đoạn 2013 - tháng 6/2017................................50
2.4.1. Những ưu điểm. ......................................................................................50
2.4.2. Những khó khăn. ....................................................................................51
2.4.3. Thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận tại huyện Hóc

quan trọng của đất đai. Đất đai có vị trí cố định trong không gian, giới hạn về diện
tích, không thể di chuyển theo ý muốn chủ quan của con người và có vai trò đặc
biệt quan trọng trong sản xuất nông nghiệp.
Đất đai còn có ý nghĩa về mặt chính trị, đối với đất nước ta, Đảng ta khẳng
định: “ Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về
đất đai và thống nhất quản lý”
Trong những năm gần đây, cùng với sự gia tăng dân số, sự phát triển nhanh
của nền kinh tế-xã hội đã làm cho nhu cầu sử dụng đất ngày một tăng cao trong khi
đó tài nguyên đất là có hạn. Vì vậy mà vấn đề đặt ra với nước ta là làm thế nào để
sử dụng đất một cách hợp lý, tiết kiệm , hiệu quả và bền vững. Trước yêu cầu bức
thiết đó Nhà nước đã sớm đưa ra các văn bản pháp luật quy định về quản lý và sử
dụng đất đai để các cấp , các ngành cùng toàn thể nhân dân lấy đó làm cơ sở để
quản lý và sử dụng đất.
Ngày 29/11/2013 Quốc Hội khóa XIII đã thông qua Luật đất đai năm 2013, tại
Điều 22 quy định 15 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai trong đó có công tác
đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữa nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất, lập hồ sơ địa chính là một trong những nội dung hết sức
quan trọng. Đây thực chất là một thủ tục hành chính nhằm thiết lập một hệ thống hồ
sơ địa chính đầy đủ, chặt chẽ giữa Nhà nước và đối tượng sử dụng đất, là cơ sở để
Nhà nước quản lý, nắm chặt toàn bộ diện tích đất đai và người sử dụng, quản lý đất
theo pháp luật. Thông qua việc đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữa nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bảo vệ quyền và lợi ích hợp

1


pháp của người sử dụng đất cũng là cơ sở đảm bảo chế độ quản lý Nhà nước về đất
đai, đảm bảo sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả và khoa học.
Chính vì vậy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng

Xác lập cơ sở lý luận và thực tiễn cho việc đề xuất giải pháp nâng cao hiệu
quả của công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhằm góp phần
hoàn thiện tổ chức quản lý, chỉnh lý hồ sơ địa chính thông qua phân tích, đánh giá
thực trạng đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất huyện Hóc Môn, thành
phố Hồ Chí Minh
III. Nhiệm vụ nghiên cứu:
- Nghiên cứu cơ sở pháp lý của việc đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất với trình tự thủ tục và
quy phạm của công tác quản lý Nhà nước về đất đai.
- Thu thập các tài liệu điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của huyện Hóc Môn
- Điều tra, thu thập số liệu, tài liệu về hiện trạng sử dụng đất, tình hình quản
lý đất đai và thực trạng đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia
đình cá nhân huyện Hóc Môn.
- Phân tích, đánh giá hiện trạng sử dụng đất và tình hình quản lý đất đai cũng
như thực trạng công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và lập,
quản lý, chỉnh lý hồ sơ địa chính tại địa bàn huyện Hóc Môn, TPHCM rút ra những
điểm mạnh và những điểm tồn tại của công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất ở cho hộ gia đình cá nhân trên địa bàn nghiên cứu.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của công tác đăng ký,
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhằm góp phần hoàn thiện tổ chức quản lý,
chỉnh lý hồ sơ địa chính trên địa bàn huyện Hóc Môn, TPHCM.
IV. Phương pháp nghiên cứu:
1. Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu và số liệu:
Thu thập các số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và hiện trạng sử
dụng đất, tình hình quản lý đất đai, tình hình kê khai đăng ký giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất và lập, quản lý, chỉnh lý hồ sơ địa chính tại địa bàn huyện Hóc
Môn, TPHCM.
2. Phương pháp so sánh:

3

- Các tài liệu, số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, thực trạng môi

4


trường và quản lý đất đai tại huyện Hóc Môn, TPHCM.
- Phiếu điều tra, thu thập thông tin thực tế về công tác đăng ký cấp giấy
chứng nhận.
VI. Cấu trúc luận văn:
Ngoài phần mở đầu và kết luận, kiến nghị luận văn gồm 3 chương.
Chương 1: Cơ sở lý luận và căn cứ pháp lý của việc đăng ký cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất và hệ thống văn bản hồ sơ địa chính.
Chương 2: Thực trạng công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở
và hệ thống văn bản hồ sơ địa chính huyện Hóc Môn, TPHCM.
Chương 3: Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất ở và hệ thống văn bản hồ sơ địa chính huyện Hóc
Môn, TPHCM.

5


Chương 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ CĂN CỨ PHÁP LÝ CỦA VIỆC ĐĂNG KÝ
CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ HỆ THỐNG HỒ
SƠ ĐỊA CHÍNH.

1.1

Tổng quan về quyền sử dụng đất

Quyền sử dụng đất là toàn bộ các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành

lại, Nhà nước đứng ra bảo hộ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất.
Quyền sở hữu và quyền sử dụng đất ngày càng trở nên được coi trọng, khi
quan hệ đất đai ngày càng mở rộng và đan xen phức tạp vào mọi hoạt động kinh tế
xã hội như hiện nay thì sự phối hợp giữa cơ chế sở hữu và cơ chế sử dụng đất trở
thành một vấn đề nóng hổi, nảy sinh nhiều vấn đề khó khăn. Vì thế việc tìm ra một
cơ chế phối hợp quyền sở hữu và quyền sử dụng đất hợp lý đảm bảo hài hoà các lợi
ích là rất cần thiết, và nếu đạt được điều đó thì sẽ thúc đẩy nền kinh tế phát triển và
xã hội ổn định. Ngược lại nếu chúng ta không có cơ chế hợp lý sẽ kìm hãm sự vận
động quan hệ đất đai tất yếu sẽ phát sinh mâu thuẫn gây cản trở cho bước tiến của
nền kinh tế - xã hội đất nước.
Với yêu cầu đặt ra như trên ta nhận thấy rằng cơ chế sở hữu và sử dụng đất
đai mà Đảng ta đề ra và Nhà nước ta thực hiện như ngày nay là hoàn toàn hợp lý và
phù hợp với thực tiễn. Hệ thống văn bản pháp luật đất đai hiện nay của nước ta đã
bước đầu đáp ứng được những yêu cầu phức tạp trong việc điều chỉnh các mối quan
hệ đất đai tồn tại và phát sinh. Tuy nhiên với xu hướng luôn luôn vận động, luôn
luôn phát triển và thực tế còn nhiều khó khăn tồn tại trong công tác quản lý và sử
dụng đất đai hiện nay đòi hỏi Nhà nước phải nghiên cứu nắm bắt rõ tình hình đất
đai nhằm đề ra những văn bản pháp lý về đất đai mới bổ sung cho hệ thống văn bản
hiện có, thay thế những văn bản không còn phù hợp, hoàn thiện hệ thống văn bản
đất đai. Đây sẽ là vững chắc nhất đảm bảo cho việc quản lý và sử dụng đất diễn ra
ổn định, chặt chẽ, sử dụng tiết kiệm hiệu quả đem lại lợi ích cao nhất.
1.2

Cơ sở pháp lý của việc đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất ở nước ta.
Việc đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và đăng ký cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (sau
này) chỉ là thủ tục chung trong việc đăng ký cấp giấy chứng nhận.


-Quyền sử dụng đất được hiểu là những quyền năng sử dụng đất cụ thể được
pháp luật quy định và bảo đảm thực hiện đối với các chủ thể sử dụng đất trong quá
trình khai thác và sử dụng.

8


-Tài sản gắn liền với đất được chứng nhận quyền sở hữu:


Việc chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn

liền với đất chỉ thực hiện đối với thửa đất thuộc trường hợp được chứng nhận quyền
sử dụng theo quy định của pháp luật.


Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi là tài sản gắn liền

với đất) thuộc quyền sở hữu hợp pháp của chủ sở hữu được chứng nhận quyền sở
hữu vào Giấy chứng nhận bao gồm nhà ở, công trình xây dựng khác, cây lâu năm và
rừng sản xuất là rừng trồng.
1.2.3 Quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất
Đất đai từ là một loại tài sản hiện vật, khi chuyển sang nền kinh tế thị trường
đã trở thành một loại tài sản tài chính, tài sản vốn thuộc sở hữu toàn dân, sở hữu nhà
nước, Điều 4 Luật Đất đai 2013 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà
nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất
cho người sử dụng đất theo quy định của pháp luật”. Nhà nước công nhận quyền sử
dụng đất là việc nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất ổn
định mà không có nguồn gốc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua việc
cấp Giấy chứng nhận.

nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng mà
thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc
cấp đổi, cấp lại thì do cơ quan tài nguyên môi trườngthực hiện theo quy định của
Chính phủ.
Theo Điều 37 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định:
1. Đối vối địa phương đã thành lập Văn phòng đăng ký đất đai thì Sở tài
nguyên môi trường cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản
gắn liền với đất đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà
ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, trong các trường hợp sau:
a) Khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản thực hiện các quyền của người
sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận;
b) Cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở,
Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng.

10


2. Đối vối địa phương chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai thì việc cấp
Giấy chứng nhận cho các trường hợp được quy định tại Khoản 1 Điều này thực hiện
như sau:
a) Sở Tài nguyên môi trườngcấp Giấy chứng nhận cho tổ chức, cơ sở tôn
giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức, cá
nhân nước ngoài; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài;
b) Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân,
cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn
liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
3. Bộ tài nguyên môi trườngquy định về các trường hợp cấp Giấy chứng
nhận khi thực hiện đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất và việc xác
nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp.
1.3 Nội dung đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho hộ

ĐẤT, TÊN CHỦ
SỬ DỤNG
ĐẤT

TUYÊN
TRUYỀN

SAO IN BẢN
ĐỒ ĐỂ TỔ
CHỨC ĐĂNG
KÝ

KIỂM TRA CÔNG NHẬN
TỔ CHỨC KÊ KHAI ĐĂNG
KÝ

ĐỐI CHIẾU KIỂM TRA HỒ
SƠ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

`

CƠ QUAN ĐĂNG KÝ
THẨM ĐỊNH HỒ SƠ

CÁC TRƯỜNG HỢP
CHƯA ĐỦ ĐIỀU KIỀN
CẤP GCN THÌ XEM XÉT
ĐIỀU KIỆN ĐỂ ĐĂNG KÝ
ĐẤT ĐAI


có thẩm quyền mà trực tiếp là tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất
đai) nhằm cập nhật những thông tin về đất đai để đảm bảo cho hệ thống hồ sơ địa
chính luôn phản ánh đúng hiện trạng sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nước phân tích
các hiện tượng kinh tế xã hội phát triển trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai.
Theo Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính: "Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn
liền với đất (sau đây gọi là đăng ký biến động) là việc thực hiện thủ tục để ghi nhận
sự thay đổi về một hoặc một số thông tin đã đăng ký vào hồ sơ địa chính theo quy
định của pháp luật".
* Thủ tục, trình tự, hồ sơ đăng ký biến động đất đai.
+ Đối tượng thực hiện: Tất cả những người đang sử dụng đất theo quy định
của Luật Đất đai hiện hành đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng có
biến động và cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
1.3.3 Trình tự và thủ tục hành chính xử lý hồ sơ trong công tác đăng ký
cấp Giấy chứng nhận
a) Quy định hồ sơ, thời gian thực hiện và trình tự, thủ tục hành chính về
đất đai
Theo Điều 62 Nghị định 43/2014/NĐ-CP [ 12] quy định:
1.Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định cụ thể về mẫu hồ sơ, thành phần
HS thực hiện thủ tục hành chính về đất đai quy định tại Nghị định này.
2.Ủy ban nhân dâncấp tỉnh quy định cụ thể cơ quan tiếp nhận, giải quyết thủ
tục; thời gian các bước thực hiện của từng cơ quan, đơn vị có liên quan và việc giải
quyết liên thông giữa các cơ quan có liên quan theo cơ chế một cửa cho phù hợp với
điều kiện cụ thể tại địa phương nhưng không quá tổng thời gian quy định cho từng
loại thủ tục quy định tại nghị định này.
b) Nộp hồ sơ và trả kết quả thực hiện thủ tục hành chính về đất đai
Theo Điều 60 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định:

13


đai, có quan hệ hữu cơ với các nội dung còn lại.

14


Do vậy, để đảm bảo thực hiện đăng ký đất đai với chất lượng cao nhất, đáp
ứng được các yêu cầu kỹ thuật, pháp lý của hồ sơ địa chính và Giấy chứng nhận,
trước hết đòi hỏi phải thực hiện đồng bộ các nội dung: xây dựng và ban hành đầy đủ
các văn bản về chính sách đất đai; đo đạc lập bản đồ địa chính, quy hoạch sử dụng
đất; phân hạng và định giá đất; thanh tra xử lý vi phạm và giải quyết tranh chấp đất
đai,...
Ngược lại, hoàn thành tốt nhiệm vụ đăng ký đất đai không chỉ tạo tiền đề mà
còn là cơ sở hết sức cần thiết cho việc triển khai thực hiện tốt tất cả các nội dung,
nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai. Kết quả đăng ký đất cung cấp những thông
tin đầy đủ, chính xác thực trạng tình hình sử dụng đất để đánh giá và đề xuất, bổ
sung hoặc điều chỉnh các chủ trương, chính sách, chiến lược quản lý và sử dụng đất.
Hồ sơ địa chính còn là căn cứ đầy đủ, tin cậy nhất cho công tác thanh tra và giải
quyết tranh chấp đất đai, công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, công tác giao
đất và thu hồi đất, công tác phận hạng và định giá đất, công tác thống kê đất đai.
Thông qua đăng ký đất đai, chất lượng tài liệu đo đạc sẽ được nâng cao do những
sai sót tồn tại được người sử dụng phát hiện và được chỉnh lý hoàn thiện. Kết quả
đo đạc và thống kê đất đai được pháp lý hóa gắn với quyền của người sử dụng đất.
Đăng ký đất đai thuộc trách nhiệm của ngành tài nguyên môi trường, được
thực hiện tại Văn phòng Đăng ký đất đai.
Văn phòng Đăng ký đất đai là đơn vị sự nghiệp công trực thuộc Sở Tài
nguyên môi trường do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh thành lập. Văn phòng Đăng ký đất
đai có chức năng thực hiện đăng ký đất đai và tài sản khác gắn liền với đất; xây
dựng, quản lý, cập nhật, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất
đai; thống kê, kiểm kê đất đai; cung cấp thông tin đất đai theo quy định cho các tổ
chức, cá nhân có nhu cầu.

dịch dân sự về đất đai.
- Giấy chứng nhận không những buộc người sử dụng đất phải nộp nghĩa vụ
tài chính mà còn giúp cho họ được đền bù thiệt hại về đất khi bị thu hồi
- Giấy chứng nhận còn giúp xử lý vi phạm về đất đai.

16


- Thông qua việc cấp Giấy chứng nhận, Nhà nước có thể quản lý đất đai trên
toàn lãnh thổ, kiểm soát được việc mua bán, giao dịch trên thị trường và thu được
nguồn tài chính lớn hơn nữa.
- Giấy chứng nhận là căn cứ xác lập quan hệ về đất đai, là tiền đề để phát
triển kinh tế - xã hội; giúp cho các cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất yên tâm đầu tư
trên mảnh đất của mình.
- Cấp Giấy chứng nhận có ý nghĩa thiết thực trong quản lý đất đai của nhà
nước, đáp ứng nguyện vọng của các tổ chức và công dân.
- Nhà nước bảo hộ tài sản hợp pháp và thỏa thuận trên giao dịch dân sự về
đất đai, tạo tiền đề hình thành thị trường bất động sản công khai, lành mạnh tránh
thao túng hay đầu cơ trái phép bất động sản.
1.4.3. Công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận từ Luật Đất đai 2003 đến
nay
Giai đoạn từ Luật Đất đai 2003 đến trước Luật Đất đai 2013
Quy trình cấp GCNQSDĐ
Luật Đất đai 2003 ngày 26/11/2003 quy định: Đăng ký quyền sử dụng đất là
việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa đất xác định vào HS địa
chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Đăng ký quyền sử
dụng đất gồm đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu và đăng ký biến động về sử dụng
đất.
Việc đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện theo quy định
của pháp luật về đăng ký bất động sản. Trường hợp có tài sản gắn liền với đất thì tài

với nội dung kê khai đăng ký, trường hợp không có giấy tờ thì xác nhận tình trạng
tranh chấp quyền sở hữu tài sản; thời điểm tạo lập tài sản; sơ đồ nhà ở;
b) Trường hợp chưa có bản đồ địa chính thì trước tiên Ủy ban nhân dân cấp
xã phải thông báo cho Văn phòng Đăng ký đất đai thực hiện trích đo địa chính thửa
đất;
c) Niêm yết công khai kết quả tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã và khu dân
cư nơi có đất trong 15 ngày; xem xét giải quyết các ý kiến phản ánh và gửi hồ sơ
đến Văn phòng Đăng ký đất đai.
3. Văn phòng Đăng ký đất đai thực hiện:

18


a) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại Văn
phòng Đăng ký đất đai thì gửi hồ sơ đến Ủy ban nhân dân cấp xã để lấy ý kiến xác
nhận và công khai kết quả;
b) Trích lục bản đồ địa chính;
c) Kiểm tra, xác nhận sơ đồ tài sản gắn liền với đất đối với tổ chức trong
nước, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định
cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư mà sơ đồ đó chưa có xác nhận của tổ chức
có tư cách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc đo đạc bản đồ;
d) Kiểm tra hồ sơ đăng ký, xác minh thực địa; xác nhận đủ hay không đủ
điều kiện cấp Giấy chứng nhận vào đơn đăng ký;
đ) Trường hợp chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không có giấy tờ hoặc hiện
trạng tài sản có thay đổi so với giấy tờ thì gửi phiếu lấy ý kiến của cơ quan quản lý
nhà nước đối với loại tài sản đó;
e) Cập nhật thông tin vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai;
g) Trường hợp người sử dụng đất đề nghị cấp Giấy chứng nhận thì gửi số
liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính;
chuẩn bị hồ sơ để cơ quan tài nguyên môi trường trình ký, cấp Giấy; cập nhật, bổ


Về mục đích đăng ký: Việc đăng ký nhằm “ghi nhận tình trạng pháp

lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đấtvà
quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính” chứ không phải bó hẹp
trong mục đích “ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập quyền và nghĩa
vụ của ngườisử dụng đất” như Luật Đất đai 2003.
- Tính bắt buộc: Luật Đất đai 2013 quy định đăng ký đất đai là bắt buộc; cụ
thể là bắt buộc với mọi đối tượng sử dụng đấthay được giao đất để quản lý. Riêng
đối với việc đăng ký tài sản gắn liền với đất thì thực hiện theo yêu cầu của chủ sở
hữu.
- Bổ sung các quy định về hình thức đăng ký điện tử; hồ sơ địa chính dạng số
và giá trị pháp lý của việc đăng ký điện tử có giá trị như trên giấy (Khoản 2 Điều 95
và Điều 96 Luật Đất đai 2013).


Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký

lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ
quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có
giá trị pháp lý như nhau.


Hồ sơ địa chính bao gồm các tài liệu dạng giấy hoặc dạng số thể hiện

thông tin chi tiết về từng thửa đất, người được giao quản lý đất, người sử dụng đất,

20




21