BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
BỘ XÂY DỰNG
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI
--------------------------

PHAN VŨ TRƯỜNG LINH

NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUẢN LÝ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG
DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG TẠI PHƯỜNG MỄ TRÌ,
QUẬN NAM TỪ LIÊM, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐÔ THỊ & CÔNG TRÌNH

Hà Nội – 2016


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
BỘ XÂY DỰNG
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI
--------------------------

PHAN VŨ TRƯỜNG LINH
KHÓA: 2014-2016

NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUẢN LÝ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG
DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG TẠI PHƯỜNG MỄ TRÌ,
QUẬN NAM TỪ LIÊM, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Chuyên ngành: Quản lý đô thị & công trình.
Mã số:
60.58.01.06

Phan Vũ Trường Linh


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan Luận văn thạc sỹ là công trình nghiên cứu khoa học độc
lập của tôi. Các số liệu khoa học, kết quả nghiên cứu của Luận văn là trung
thực và có nguồn gốc rõ ràng. Luận văn có sự kế thừa của các công trình
trước đây. Những tư liệu mới và những kết quả của luận văn chưa từng được
công bố trong bất cứ công trình nào.

Tác giả luận văn

Phan Vũ Trường Linh


MỤC LỤC
Lời cám ơn .......................................................................................................
Lời cam đoan ...................................................................................................
Mục lục ............................................................................................................
Danh mục cá ký hiệu, các chữ viết tắt ..............................................................
Danh mục hình, sơ đồ, đồ thị ............................................................................
Danh mục bảng biểu.........................................................................................
MỞ ĐẦU ....................................................................................................... 1
Lý do chọn đề tài ............................................................................................ 1
Mục đích nghiên cứu ...................................................................................... 2
Đối tượng và phạm vi nghiên cứu .................................................................. 3
Phương pháp nghiên cứu ................................................................................ 3
Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài. ....................................................... 3
Cấu trúc luận văn. .......................................................................................... 3
NỘI DUNG .................................................................................................... 5

2.1. Cơ sở lý luận trong quản lý giải phóng mặt bằng dự án đầu tư xây dựng49
2.1.1. Các yêu cầu cơ bản đối với quản lý giải phóng mặt bằng.................... 49
2.1.2. Quy trình cơ bản trong triển khai thực hiện giải phóng mặt bằng........ 51
2.2. Cơ sở pháp lý quản lý giải phóng mặt bằng dự án đầu tư xây dựng tại
phường Mễ Trì, quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội. .............................. 58
2.2.1. Hệ thống văn bản pháp quy về quản lý giải phóng mặt bằng .............. 58
2.2.2. Quy hoạch sử dụng đất quận Nam Từ Liêm đến năm 2020................. 59
2.2.3. Các quy định về bồi thường, hỗ trợ trong quản lý giải phóng mặt bằng
..................................................................................................................... 63
2.3. Kinh nghiệm quản lý giải phóng mặt bằng ở Việt Nam và trên thế giới. 73
2.3.1. Kinh nghiệm quản lý giải phóng mặt bằng ở Việt Nam ...................... 73


2.3.2. Kinh nghiệm quản lý giải phóng mặt bằng trên thế giới...................... 78
2.3.3. Đánh giá kinh nghiệm giải phóng mặt bằng và điều kiện áp dụng thực
tế tại tại phường Mễ Trì ................................................................................ 81
CHƯƠNG III. ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ
QUẢN LÝ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG TẠI
PHƯỜNG MỄ TRÌ, QUẬN NAM TỪ LIÊM, THÀNH PHỐ HÀ NỘI........ 83
3.1. Mục tiêu ................................................................................................ 83
3.2. Quan điểm ............................................................................................. 83
3.3. Nguyên tắc ............................................................................................ 84
3.4. Các giải pháp quản lý ............................................................................ 84
3.4.1. Về quy hoạch...................................................................................... 85
3.4.2. Về mô hình bộ máy quản lý ................................................................ 91
3.4.3. Về cơ chế phối hợp giữa chính quyền – chủ đầu tư – cộng đồng dân cư
..................................................................................................................... 93
3.4.4. Về quyền hạn, nghĩa vụ các thành viên ............................................... 96
3.4.5. Về nâng cao nhận thức của người dân .............................................. 103
3.4.6. Về chính sách bồi thường hỗ trợ ....................................................... 103


BT HT & TĐC

Bồi thường hỗ trợ và tái định cư

GCNQSD

Giấy chứng nhận quyền sử dụng

HTX

Hợp tác xã

CĐT

Chủ đầu tư


DANH MỤC HÌNH, SƠ ĐỒ, ĐỒ THỊ
Số hiệu hình

Tên hình

Hình 1.1

Vị trí quận Nam Từ Liêm

Hình 1.2

Vị trí phường Mễ Trì

Hình 1.13
Hình 1.14
Hình 1.15

Hiện trạng dự án Xây dựng và cải tạo trạm bơm thoát nước
Đồng Bông 2
Hiện trạng dự án Xây nhà ở để bán cho CBCS (A35)
Hiện trạng dự án Tổ hợp trụ sở làm việc, văn phòng cho thuê,
khách sạn Black Diamond
Hiện trạng dự án khu dịch vụ, đào tạo cao cấp
Hiện trạng dự án cơ sở 2 đài phát thanh và truyền hình Hà
Nội
Phối cảnh dự án cơ sở 2 đài phát thanh và truyền hình Hà Nội
Hiện trạng dự án khu nhà để bán của Công ty TNHH một
thành viên Du lịch công đoàn Việt Nam

Hình 1.16

Phối cảnh dự án Trường Tiểu học Quốc tế EMICO Mễ Trì

Hình 1.17

Hiện trạng dự án Trung tâm dạy nghề giáo dục thường xuyên

Hình 1.18

Hiện trạng dự án Trung tâm thể thao văn hóa phường

Hình 1.19



Hiện trạng sử dụng đất phân theo mục đích sử dụng
đến 31/12/2014

Bảng 1.2

Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp đến 31/12/2014

Bảng 1.3

Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp đền
31/12/2014

Bảng 1.4

Danh sách các dự án tại phường Mễ Trì

Bảng 2.1

Quy trình Giải phóng mặt bằng tại quận Nam Từ Liêm

Bảng 2.2

Diện tích chuyển mục đích sử dụng trong kỳ quy
hoạch

Bảng 2.3

Diện tích đưa đất chưa sử dụng vào sử dụng trong kỳ
quy hoạch



2

Trong đó mấu chốt của quản lý giải phóng mặt bằng là giải quyết hài hòa
quyền lợi, nghĩa vụ của 03 chủ thể tham gia là Nhà nước (chủ thể quản lý), cộng
đồng (chủ thể sử dụng đất) và doanh nghiệp (chủ thể tài chính). Do đó phường Mễ
Trì xác định quản lý giải phóng mặt bằng là nhiệm vụ chính trị quan trọng của toàn
thể chính quyền, nhân dân của phường. Đây là quản lý bước đầu và quan trọng nhất
cũng như phức tạp nhất trong tất cả dự án đầu tư xây dựng. Tuy nhiên do nhiều
nguyên nhân như chính sách về bồi thường hỗ trợ, tình hình dân sinh,... cũng như
khó khăn chung của kinh tế cả nước nên quản lý giải phóng mặt bằng tại đây gặp
khá nhiều vướng mắc. Ngoài ra do phương pháp quản lý, mô hình quản lý còn nặng
về quản lý hành chính Nhà nước mà thiếu tính khoa học, thực tiễn và sự phối hợp
thiếu chặt chẽ giữa các chủ thể liên quan; mặt khác còn thiếu công cụ và quy định
có liên quan về sự phân công nhiệm vụ cho các chủ thể nói trên. Do đó để quản lý
giải phóng mặt bằng có hiệu quả cho các dự án hiện tại cũng như tạo thuận lợi cho
các dự án sau, việc nghiên cứu những biện pháp mới và xây dựng mô hình quản lý
hỗn hợp giữa các chủ thể có liên quan cho quản lý GPMB là vô cùng quan trọng.
Chính vì vậy, học viên chọn đề tài “ Nâng cao hiệu quả quản lý giải
phóng mặt bằng dự án đầu tư xây dựng tại phường Mễ Trì, quận Nam Từ
Liêm, thành phố Hà Nội” thực sự cấp thiết với tình hình phường Mễ Trì nói
riêng và thành phố Hà Nội nói chung, việc đưa ra được những biện pháp hiệu
quả giúp quản lý giải phóng mặt bằng có hiệu quả không những góp phần đẩy
mạnh việc thực hiện dự án đầu tư xây dựng tại mà còn giúp ổn định chính trị,
kinh tế, xã hội, nâng cao đời sống nhân dân.
Mục đích nghiên cứu
- Đánh giá thực trạng quản lý giải phóng mặt bằng dự án đầu tư xây dựng tại
phường Mễ Trì, quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội
- Xây dựng cơ sở lý luận và thực tiễn để đề xuất mét sè gi¶i ph¸p quản lý

Nội.


4

- Chương III: Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý giải
phóng mặt bằng dự án đầu tư xây dựng tại phường Mễ Trì, quận Nam Từ
Liêm, thành phố Hà Nội.


THÔNG BÁO
Để xem được phần chính văn của tài liệu này, vui
lòng liên hệ với Trung Tâm Thông tin Thư viện
– Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội.
Địa chỉ: T.13 – Nhà H – Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội
Đ/c: Km 10 – Nguyễn Trãi – Thanh Xuân Hà Nội.
Email:

TRUNG TÂM THÔNG TIN THƯ VIỆN


114

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
1. Kết luận
Qua quá trình nghiên cứu thực trạng quản lý giải phóng mặt bằng và tái định
cư tại phường Mễ Trì, quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội, tôi đưa ra một
số kết luận sau:
- Quy hoạch H2-2 mới được phê duyệt trên cơ sở đảm bảo các chỉ tiêu về quy
hoạch sử dụng đất, quy hoạch cảnh quan không gian kiến trúc chung của quy

thường GPMB.
- Về giá bồi thường:
Đối với đất nông nghiệp: Qua nghiên cứu giá bồi thường còn thấp chưa
phù hợp với khả năng sinh lợi và giá chuyển quyền sử dụng đất thực tế.
Giá bồi thường hỗ trợ công trình, vật kiến trúc và các tài sản khác: Tuy
được tính toán một cách khoa học theo đúng các quy định của Nhà nước
nhưng do việc ban hành chậm, không thay đổi thường xuyên nên giá bồi
thường chưa thực sự sát với giá thực tế tại thời điểm thu hồi đất.
- Chính sách hỗ trợ và ổn định đời sống:
Mức hỗ trợ còn thấp so với khả năng sinh lợi hàng năm của người dân
khi sản xuất nông nghiệp.
- Công tác tổ chức thực hiện đã có sự phối hợp chặt chẽ giữa các cấp, các
ngành. Việc thực hiện phù hợp với các quy định của thành phố Hà Nội. Tuy
nhiên do công tác quản lý Nhà nước về đất đai tại địa phương còn nhiều bất
cập dẫn đến việc triển khai thực hiện còn gặp nhiều khó khăn.
- Về việc giám sát tổ chức thực hiện công tác bồi thường GPMB:
+ Việc giám sát tổ chức thực hiện công tác bồi thường, GPMB chưa
được quy định tại các văn bản chính sách trong khi đó công tác này lại liên
quan nhiều đến công tác quản lý đất đai, đầu tư xây dựng là nơi sẽ có nhiều
tiêu cực nhất.


116

+ Cùng với điều này là việc chấp hành chính sách pháp luật của Nhà
nước chưa nghiêm, nhận thức của nhiều cơ quan quản lý Nhà nước và của
công dân chưa đầy đủ, chính sách còn nhiều chồng chéo dẫn đến phức tạp,
khó khăn trong công tác bồi thường GPMB.
2. Kiến nghị
Trong quá trình thực hiện chính sách bồi thường tuy có những ưu điểm nhưng

ở các địa phương, các vùng.
6. Tổ chức đào tạo, bồi dưỡng chuyên môn, nghiệp vụ đối với đội ngũ cán bộ
các cấp thực hiện công tác bồi thường hỗ trợ GPMB và giải quyết việc làm
cho người dân có đất bị thu hồi.
7. Có cơ chế phối hợp giữa tổ chức Đảng, mặt trận tổ quốc, các cơ quan, đoàn
thể và các tổ chức xã hội tham gia vào việc giải quyết việc làm cho người dân
có đất bị thu hồi nói chung và đất sản xuất nói riêng. Mặt khác, các cơ quan
có thẩm quyền tăng cường giám sát, kiểm tra từ khâu lập dự án đầu tư, trong
đó có các điều khoản về lao động, việc làm và coi các nội dung này là điều
kiện không thể thiếu khi thẩm định, phê duyệt dự án đầu tư.
8. Thí điểm lập mô hình quản lý giải phóng mặt bằng liên hợp gồm:
+ Chính quyền
+ Đại diện mặt trận tổ quốc và các ban ngành đoàn thể
+ Đại diện chủ đầu tư
+ Đại diện người dân
+ Đại diện cơ quan tư vấn quy hoạch.
Để có thể rút ra mô hình mẫu để nhân rộng lên các địa bàn cấp xã có tương
đồng về kinh tế - xã hội trên địa bàn thành phố Hà Nội.


TÀI LIỆU THAM KHẢO
Tiếng Việt
1.

Luật đất đai năm 1988, 1993, 2003, 2013

2.

Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định
chi tiết thi hành một số điều luật Đất đai

dụng đất để thực hiện dự án đầu tư trên địa bàn thành phố Hà Nội

8.

Quyết định số 02/2016/QĐ-UBND của UBND Thành phố Hà Nội Về
việc ban hành giá xây dựng mới nhà ở, nhà tạm, vật liệu kiến trúc làm cơ
sở xác định giá trị bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất trên địa
bàn thành phố Hà Nội.

9.

Quyết định số 96/2014/QĐ-UBND của UBND thành phố Hà Nội về việc
ban hành quy định về giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội áp


dụng từ ngày 01/01/2015 đến 31/12/2019.
10. Thông báo 7756/STC-BG năm 2014 về đơn giá bồi thường, hỗ trợ các
loại cây, hoa màu, vật nuôi trên đất có mặt nước phục vụ công tác giải
phóng mặt bằng trên địa bàn thành phố Hà Nội năm 2015
11. Báo cáo kinh tế - xã hội năm 2015 của UBND phường Mễ Trì.
12. Hội nghị đánh giá kết quả thực hiện 2015, triển khai kế hoạch thực hiện
giải phóng mặt bằng và tái định cư các dự án năm 2016 trên địa bàn quận
Nam Từ Liêm.
13. Quy hoạch phân khu H2-2 thành phố Hà Nội
14. Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 của quận Nam Từ Liêm.
15. Tài liệu kiểm kê đất đai năm 2015 phường Mễ Trì.
16. Ngô Đức Cát: Kinh tế tài nguyên đất – NXB Nông nghiệp.
17. Chu Văn Cấp, Trần Bình Trọng (2002), Giáo trình Kinh tế Chính trị
Mác-Lenin, NXB Chính trị Quốc gia Hà Nội.
18. Nguyễn Thị Dung (2009), Tạp chí cộng sản (42), số 42.

01/11/2002.
30. Nguyễn Văn Xa (2008), Giá đền bù đất phải phù hợp với thực tế chuyển
nhượng, giá đền bù đất, tháng 11/2008.
31. Ngân hàng thế giới (2010), Báo cáo nghiên cứu hoàn thiện cơ chế giải
quyết khiếu nại về bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi
đất tại Việt Nam;
32. Viện nghiên cứu Địa chính (2003), Điều tra nghiên cứu xã hội học về
chính sách đền bù GPMB và TĐC.
33. Website của Viện chiến lược, chính sách Bộ Tài nguyên và Môi trường
(www.isponre.gov.vn), Chính sách đền bù khi thu hồi đất của một số


nước trong khu vực và Việt Nam ;
34. Website: thuvienphapluat.vn

Tiếng Anh
35. FAO(1992), Land evalutionand farming systems analysis for land use
planning, FAO working document, FAO - ROME, pp. 86- 97.
36. FAO(1993), Guidelines: Land Evaluation for Rainfed Agriculture, FAO,
Rome, pp 23 - 25.)
37. Julian Dumanski (1998), Land Use Planning for Rural Development –
Method and Procedures of National and Provincial level, DSE.1998,
pp.18 - 21)
38. Rost R.Tand H.G.Colling (1993), Land Valuationand Compensationin
Australia, Australianinstitute of Valuersand Land Economists.