BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ XÂY DỰNG

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI
--------------------------

NGUYỄN HỮU NHÃ

GIẢI PHÁP GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG ĐỂ THỰC HIỆN DỰ ÁN
TUYẾN ĐƯỜNG GIAO THÔNG KẾT NỐI ĐƯỜNG TRỚI-VŨ OAI
VỚI QUỐC LỘ 18 THÀNH PHỐ HẠ LONG, TỈNH QUẢNG NINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ
QUẢN LÝ ĐÔ THỊ VÀ CÔNG TRÌNH

HàNội - 2015


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ XÂY DỰNG

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI
--------------------------

NGUYỄN HỮU NHÃ
KHÓA: 2013-2015

GIẢI PHÁP GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG ĐỂ THỰC HIỆN DỰ ÁN
TUYẾN ĐƯỜNG GIAO THÔNG KẾT NỐI ĐƯỜNG TRỚI-VŨ OAI


Hà Nội, ngày

tháng

năm 2015.

Tác giả Luận văn

Nguyễn Hữu Nhã


LỜI CAM ĐOAN
Tôi cam đoan Luận văn Thạc sỹ là công trình nghiên cứu khoa học độc
lập của tôi. Các số liệu khoa học, kết quả nghiên cứu của Luận văn là trung
thực và có nguồn gốc rõ ràng.
Tác giả Luận văn

Nguyễn Hữu Nhã


MỤC LỤC

Lời cảm ơn
Lời cam đoan
Mục lục
Danh mục chữ viết tắt
Danh mục Bảng, biểu
Danh mục hình và biểu đồ
MỞ ĐẦU

CHƯƠNG I: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC GPMB ĐỂ THỰC HIỆN DỰ
ÁN TUYẾN ĐƯỜNG GIAO THÔNG KẾT NỐI ĐƯỜNG TRỚI-VŨ
OAI VỚI QUỐC LỘ 18 THÀNH PHỐ HẠ LONG, TỈNH QUẢNG
NINH………………………………………………………………………….

7

1.1. Điều kiện kinh tế, xã hội và thực trạng quản lý sử dụng đất
trên địa bàn thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh………
1.1.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế và xã hội, cơ sở hạ tầng………….....

7
7

1.1.2. Điều kiện kinh tế, xã hội ……………………………………….

8

1.1.3. Thực trạng về quản lý đất trên địa bàn …………………………
Hiện trạng về sử dụng đất và biến động các loại đất trên địa bàn
1.1.4.
thành phố Hạ Long ……………………………………………
1.2. Thực trạng công tác GPMB, tái định cư dự án Tuyến
đường giao thông kết nối đường Trới-Vũ Oai với Quốc lộ
18 thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh
1.2.1. Khái quát về dự án ……………………………………………..

12

1.2.2. Cơ sở pháp lý …………………………………………………..

39

41
41
44

CHƯƠNG II: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG
MẶT BẰNG ĐỂ THỰC HIỆN DỰ ÁN TUYẾN ĐƯỜNG GIAO
THÔNG KẾT NỐI ĐƯỜNG TRỜI VŨ OAI VỚI QUỐC LỘ 18,
THÀNH PHỐ HẠ LONG, TỈNH QUẢNG NINH…………………………
2.1. Cơ sở lý luận về bồi thường GPMB…………………………….

53
53

2.1.1. Khái quát về bồi thường, GPMB………………………………….

53

2.1.2. Đặc điểm, nội dung, nguyên tắc công tác bồi thường, GPMB ...

54

2.1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường, GPMB ……...

55

2.2. Cơ sở pháp lý về bồi thường, GPMB và TĐC………………

55

73

3.1.1. Quan điểm……………………………….…………………………

73


3.1.2. Định hướng……………………………….………………………...

74

3.2. Giải pháp chung……………………………….………………….

75

3.2.1. Giải pháp về chính sách đầu tư…………………………………...

75

3.2.2. Giải pháp về tài chính……………………………………………..
3.2.3. Giải pháp về tổ chức bộ máy thực hiện công tác bồi thường,
GPMB……………………………….……………………………...
3.2.4. Đề xuất sự tham gia của cộng đồng………………………………
3.3. Giải pháp cụ thể cho dự án Tuyến đường giao thông kết nối
đường Trới-Vũ Oai với Quốc lộ 18 thành phố Hạ Long,
tỉnh Quảng Ninh……………………………….…………………
3.3.1. Bổ sung giải pháp GPMB, nâng cao tiến độ thực hiện dự án ….

88



3.4.3. Bài học về sự đồng thuận từ phía người dân …………………... 100
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ……………………………………..

102

Kết luận……………………………….……………………………

102

Kiến nghị……………………………….…………………………...

104

TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt

Tên đầy đủ

ADB

Ngân hàng phát triển Châu Á

BTHTTĐC


QSDĐ

Quyền sử dụng đất

QSHNO

Quyền sở hữu nhà ở

SDĐ

Sử dụng đất

TĐC

Tái định cư

TSKTĐ

Tài sản khác trên đất

TTBĐS

Thị trường bất động sản

TTPTQĐ

Trung tâm phát triển quỹ đất

UBND


Bảng 1. 4
Bảng 1. 5

Bảng 1. 7

Diện tích đất thu hồi, m2
Đơn giá bồi thường theo quyết định số 783/QĐ-UBND
ngày 26/3/2015 của UBND tỉnh Quảng Ninh
Chi phí bồi thường

Bảng 1. 8

Chi phí hỗ trợ

Bảng 1. 9

Tổng chi phí bồi thường và hỗ trợ

Bảng 1. 10

Tình hình khiếu nại.

Bảng 2. 1

Chính sách đền bù khi thu hồi đất- kinh nghiệm quốc tế
Tổng hợp kết quả thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ của
các dự án trong 5 năm (từ năm 2005-2009)
Trình tự thủ tục bắt thăm mua nhà TĐC

Bảng 1. 6

bảo hiểm thiên nhiên và du lịch từ năm 2010, dự kiến đến
năm 2015
Vị trí tuyến đường kết nối đường Trới-Vũ Oai và quốc lộ
18
Sơ đồ Quy trình thực hiện GPMB
Sơ đồ tổ chức bộ máy Trung tâm phát triển Quỹ đất thành
phố Hạ Long
Cơ cấu tổ chức TTPTQĐ trực thuộc Sở TN&MT sau khi
sát nhập

Hình 1. 4
Hình 1. 5
Hình 1. 6
Hình 1. 7
Hình 1. 8
Hình 1. 9
Hình 1. 10
Hình 1. 11
Hình 3. 1


-1-

MỞ ĐẦU
Lý do lựa chọn đề tài
Việt Nam đang đẩy mạnh thực hiện Công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất
nước (CNH-HĐH), với mục tiêu trở thành nước Công nghiệp vào năm 2020.
Để đạt mục tiêu này Việt Nam đã và đang thu hút các nguồn lực đầu tư trong
và ngoài nước để xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật, xã hội, phát triển công
nghiệp và đô thị. Đất là yếu tố cơ bản để tạo lập bất động sản và là nền tảng

thực hiện một cách thuận lợi theo đúng lộ trình của dự án nhờ làm tốt công
tác GPMB, nhưng cũng không ít dự án bị chậm tiến độ hoặc không thể triển
khai thực hiện vì không GPMB.
Trước tình hình đó, UBND thành phố Hạ Long đã báo cáo, đề xuất
UBND tỉnh Quảng Ninh và các ban ngành liên quan ban hành nhiều cơ chế,
chính sách nhằm thúc đẩy tiến độ GPMB các dự án, nhưng do nhiều nguyên
nhân khác nhau, đến nay một số công trình (trong đó có những công trình
trọng điểm của tỉnh) chậm tiến độ, chậm đưa vào khai thác sử dụng, tổng mức
đầu tư phải tăng thêm do trượt giá, do thay đổi chính sách về đền bù, hỗ trợ...
đã làm giảm đáng kể mục tiêu và hiệu quả đầu tư của các dự án.
Từ tình hình trên, trong khuôn khổ thực hiện luận văn tốt nghiệp, học
viên nghiên cứu đề tài “Giải pháp GPMB để thực hiện dự án Tuyến đường
giao thông kết nối đường Trới-Vũ Oai với Quốc lộ 18 thành phố Hạ Long tỉnh
Quảng Ninh”.
Mục đích nghiên cứu
Đánh giá thực trạng công tác GPMB dự án Tuyến đường giao thông kết
nối đường Trới-Vũ Oai với Quốc lộ 18 thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh.
Đề xuất các giải pháp đẩy nhanh tiến độ GPMB đáp ứng yêu cầu thực
hiện các dự án đầu tư trên địa bàn thành phố Hạ Long. tỉnh Quảng Ninh.
Đối tượng, phạm vi nghiên cứu.


-3-

- Đối tượng nghiên cứu: công tác GPMB để thực hiện dự án đầu tư
trọng điểm trên địa bàn thành phố Hạ Long.
- Phạm vi nghiên cứu:
Dự án: Tuyến đường giao thông kết nối đường Trới-Vũ Oai với Quốc
lộ 18 thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh.
Phương pháp nghiên cứu

-

Đóng góp thêm một số giải pháp thực tiễn trong công tác GPMB, mang

lại môi trường sống an ninh, ổn định và bền vững.
Ý nghĩa thực tiễn:
-

Những giải pháp GPMB, tái định cư đưa ra trong khuôn khổ luận văn

có thể là tài liệu tham khảo cho sinh viên, kỹ sư và những người đang công
tác trong lĩnh vực có liên quant ham khảo và sử dụng số liệu.
Các khái niệm chủ yếu
Theo quy định tại Điều 3, Luật Đất đai 2013 [14]:
-

Nhà nước giao quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước giao đất) là

việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho
đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.
-

Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước cho

thuê đất) là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng
có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất.
-

Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất là việc Nhà nước trao quyền sử



Bồi thường về đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối

với diện tích đất thu hồi cho người sử dụng đất. [14].
-

Chi phí đầu tư vào đất còn lại bao gồm chi phí san lấp mặt bằng và chi

phí khác liên quan trực tiếp có căn cứ chứng minh đã đầu tư vào đất mà đến
thời điểm Nhà nước thu hồi đất còn chưa thu hồi được.
-

“Hỗ trợ”, theo từ điển tiếng Việt,2002: là việc giúp thêm, góp thêm

vào. [27]
-

Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người

có đất thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển. [14].
-

Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích

đất.
-

Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối

với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định.[14]


Luận văn, ngoài phần mở đầu, kết luận và kiến nghị được kết cấu thành

3 chương:
-

Chương 1: Thực trạng công tác GPMB để thực hiện dự án Tuyến

đường giao thông kết nối đường Trới-Vũ Oai với Quốc lộ 18, thành phố Hạ
Long, tỉnh Quảng Ninh.
-

Chương 2: Cơ sở khoa học về công tác GPMB thực hiện dự án Tuyến

đường giao thông kết nối đường Trới-Vũ Oai với Quốc lộ 18 thành phố Hạ
Long. tỉnh Quảng Ninh.
-

Chương 3: Giải pháp đẩy nhanh tiến độ GPMB để thực hiện dự án

Tuyến đường giao thông kết nối đường Trới-Vũ Oai với Quốc lộ 18 thành
phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh.


THÔNG BÁO
Để xem được phần chính văn của tài liệu này, vui
lòng liên hệ với Trung Tâm Thông tin Thư viện
– Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội.
Địa chỉ: T.13 – Nhà H – Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội
Đ/c: Km 10 – Nguyễn Trãi – Thanh Xuân Hà Nội.

BTHTTĐC khi Nhà nước thu hồi đất, lại thay đổi luôn, gây lúng túng cho
việc thực hiện dự án; nguồn vốn của dự án từ vốn ngân sách nhà nước, quy
trình giải ngân tốn nhiều thời gian và công sức; chưa có chương trình hỗ trợ
hiệu quả cho người dân về tái định cư, chuyển đổi nghề nghiệp; hhưa xác định


- 103 -

được phương án đền bù cho các công trình hạ tầng kỹ thuật trên địa phận dự
án; còn lại 17 hộ dân chưa đồng ý với giá bồi thường do nhà nước đưa ra nên
chưa thể hoàn tất phương án đền bù.
Nguyên nhân của những tồn tại: Dự án phải đối mặt với biến động về
chính sách đất đai trong đó có chính sách BTHTTĐC khi Nhà nước thu hồi
đất; bảng giá đất năm 2015 của tỉnh chưa được ban hành; thời gian thực hiện
dự án kéo dài do điều chỉnh dự án; khả năng cân đối nguồn vốn của dự án
hạn chế; công tác quản lý đất đai trên địa bàn còn nhiều bất cập; năng lực,
trách nhiệm làm việc của cán bộ các cấp có liên quan còn hạn chế...
Trên cơ sở áp dụng những chính sách hiện hành, cơ sở lý thuyết và cơ
sở thực tế, luận văn đã đi sâu vào phân tích và đưa ra các giải pháp BTHT
GPMB, TĐC cho dự án. Các giải pháp chung: về cơ chế chính sách (chính
sách đầu tư, chính sách đất đai liên quan đến BTHTTĐC, chính sách tài
chính), giải pháp phát triển quỹ nhà, đất tái định cư và hỗ trợ cho người dân;
giải pháp về tổ chức bộ máy thực hiện công tác bồi thường, GPMB ; giải pháp
tăng cường sự tham gia của cộng đồng; cùng các giải pháp cụ thể đối với dự
án Tuyến đường giao thông kết nối đường Trới-Vũ Oai với Quốc lộ 18 thành
phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh.
Việc lựa chọn giải pháp cho luận văn sẽ góp phần hệ thống hóa cơ sở
lý luận và thực tiễn về công tác giải phóng mặt bằng phục vụ đời sống, việc
làm của người dân ở những khu vực dự án bị thu hồi đất.
Mặc dù đã rất cố gắng để xây dựng luận văn ngày một hoàn chỉnh,

2.

Chính phủ (2014), Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy
định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, Hà Nội.

3.

Chính phủ (2014), Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy
định về giá đất, Hà Nội.

4.

Chính phủ (2014), Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy
định về thu tiền sử dụng đất, Hà Nội.

5.

Chính phủ (2014), Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy
định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất, Hà Nội.

6.

Hà Diệu Tổ (2002),Di dời nhà là bước đầu xây dựng đô thị, Cục
QLTNNĐ TP Thượng Hải, Trung Quốc.

7.

Hee-Nam Jung (2010), "Chính sách đất đai của Hàn Quốc đối với vấn
đề phát triển quỹ đất và đền bù đât," tạiHội thảo Khoa học Quốc tê, 65
năm quản lý đất đai Việt Nam, Tổng cục Quản lý Đất đai Hà Nội , Hà

trường bất động sản, NXB Bản Đồ, Hà Nội.
16. Tôn Gia Huyên (2009), Hội thảo "Thu hồi, đền bù, tổ chức tái định cư
đối với nông nghiệp và nông dân," ,“Chính sách pháp luật đất đai liên
quan đến nông nghiệp, nông dân, nông thôn”, Hà Nội.
17. UBND tỉnh Quảng Ninh (2012), Bộ đơn giá xây dựng sử dụng cho dự án
được ban hành kèm theo quyết định số 3600/2012/QĐ-UBND ngày
28/12/2012 của UBND tỉnh Quảng Ninh về việc công bố bộ đơn giá xây
dựng trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh, Hạ Long.
18. UBND tỉnh Quảng Ninh (2014), Quyết định số 1766/QĐ-UBND ngày
13/8/2014 về việc ban hành quy định bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi
nhà nước thu hồi đất theo Luật Đất đai 2013 trên địa bàn tỉnh Quảng
Ninh, Hạ Long.
19. UBND tỉnh Quảng Ninh (2014), Quyết định số 1768/QĐ-UBND ngày
13/8/2014 về việc ban hành quy định hạn mức giao đất ở, hạn mức công
nhận đất ở, diện tích đất ở tối thiểu được tách thửa cho hộ gia đình, cà
nhân trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh, Hạ Long.


20. UBND tỉnh Quảng Ninh (2014), Quyết định số 1839/QĐ-UBND ngày
25/8/2014 về việc phê duyệt điều chỉnh mặt bằng tuyến tỷ lệ 1/1000
tuyến đường giao thông kết nối đường Trới-Vũ Oai với quốc lộ 18 qua
khu công nghiệp Việt Hưng, Hạ Long.
21. UBND tỉnh Quảng Ninh (2013), Quyết định số 3566/QĐ-UBND ngày
26/12/2013 quy định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh năm
2014, Hạ Long.
22. UBND thành phố Hạ Long (2014) , Thông báo thu hồi đất số 973/TBUBND ngày 05/12/2014 của UBND thành phố Hạ Long để thực hiện dự
án tuyến đường giao thông kết nối đường Trới-Vũ Oai với quốc lộ 18
(giai đoạn 1) , Hạ Long.
23. Ủy ban nhân dan thành phố Hạ Long (2012), Niên giám thống kê thành
phố Hạ Long và tỉnh Quảng Ninh, Chi cục thống kê tỉnh Hạ Long, Hạ

m2

59275,30

Đất ở

m2

480

1.1 Phường Hà Khẩu

480

1.2 Phường Việt Hưng
2

+ Đất vườn ao trong cùng thửa đất

0
m2

2.1 Phường Hà Khẩu

894,9

2.2 Phường Việt Hưng
3

+ Đất nông nghiệp trong khu dân cư

1531,9

5

Đất ao đầm nội địa

m2

28338,6

5.1 Phường Hà Khẩu

8731,5

5.2 Phường Việt Hưng

19607,1


Phụ lục 2: PHỤ LỤC 2: Danh sách 55 hộ dân và 01 đơn vị thuộc diện bồi thường, hỗ trợ dự án tuyến đường giao thông
kết nối đường Trới Vũ Oai với quốc lộ 18 qua khu đô thị Việt Hưng, thành phố Hạ Long
Đơn vị tính: đồng
GIÁ TRỊ BỒI THƯỜNG
STT

1

HỌ TÊN

2


PHẠM THỊ XUYÊN

9

VŨ VĂN ĐỒNG BÙI THỊ HUYỀN

ĐỊA CHỈ

3
Tổ 3 - Vạn Yên
- Việt Hưng
Tổ 4 - Vạn Yên
- Việt Hưng
Tổ 7 - Vạn Yên
- Việt Hưng
Tổ 3 - Vạn Yên
- Việt Hưng
Tổ 4 - Vạn Yên
- Việt Hưng
Tổ 3 - Vạn Yên
- Việt Hưng
Tổ 5 - Vạn Yên
- Việt Hưng
Tổ 2 - Vạn Yên
- Việt Hưng
Tổ 6 - Vạn Yên
- Việt Hưng

THỬA/

7

8

9

10

10

60/2

2.210.400

384.200

5.710.000

8.305.000

8.305.000

7+42/2

7.358.400

3.658.000

19.214.000


53.222.000

53.222.000

45/2

19.022.400

2.642.000

49.669.600

71.334.000

71.334.000

57/2
66+80/
2

16.581.000

2.591.000

41.915.000

61.087.000

61.087.000