Chuyên đề tốt nghiệp 1 GVHD: TS. Nguyễn Thế Phán
LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Bất động sản là một nguồn tài sản lớn của mọi quốc gia, mọi nền kinh tế,
của mọi gia đình và cá nhân. Cùng với sự phát triển của sản xuất hàng hoá thì
Bất động sản cũng được mua bán và trở thành hàng hoá, từng bước phát triển
từ thấp đến cao. Mục tiêu chính của hoạt động kinh doanh bất động sản là tạo
dựng và cung cấp các loại bất động sản, các dịch vụ liên quan đến bất động
sản cho cộng đồng. Hoạt động môi giới là một hoạt động của lĩnh vực dịch vụ
bất động sản nhằm mục đích hỗ trợ cho sự phát triển của thị trường bất động
sản, cho hoạt động kinh doanh bất động sản. Hiện nay sự tăng trưởng của nền
kinh tế 7- 8%/năm, thu nhập của người dân ngày càng cao. Việc tìm cho mình
một ngôi nhà phù hợp với thu nhập của mình là điều được người dân quan
tâm nhất hiện nay. Trong hoạt động môi giới bất động sản, nhà môi giới giúp
khách hàng cần mua mua được bất động sản theo yêu cầu của khách hàng,
cũng là giúp bên cần bán bán được bất động sản của họ.
Với điều kiện được thực tập tại công ty CP sàn giao dịch bất động sản Việt
Nam V-Reex, đã có thời gian hoạt động trong lĩnh vực môi giới bất động sản
với nhiều kình nghiệm. Thông qua việc tìm hiểu các thương vụ môi giới,
được biết các giao dịch thường xuyên diễn ra giữa nhà môi giới và người có
nhu cầu mua bán nhà ở. Nhưng không phải bất kì thương vụ nào cũng thành
công. Những dữ liệu thu thập được thường dưới dạng thông tin “thô” hay nói
cách khác thông tin chưa qua xử lí. Nhà môi giới cần trực tiếp xem xét bất
động sản, thu thập thông tin về bất động sản, đồng thời phải là người nhạy
bén nắm bắt thông tin. Từ kiến thức tiếp thu trong quá trình học tập và thời
gian thực tập, nhận biết được tầm quan trọng trong việc thu thập và xủ lí
thông tin của nhà môi giới tại công ty V-Reex là một vấn đề cấp thiết em xin
Nguyễn Minh Loan BĐS 47
Chuyên đề tốt nghiệp 2 GVHD: TS. Nguyễn Thế Phán
đưa ra đề tài: “ Kĩ năng thu thập và xử lí thông tin của nhà môi giới mua
bán nhà ở trên địa bàn TP.Hà Nội tại công ty V-Reex”

xử lí thông tin của nhà môi giới mua bán nhà ỏ trên địa bàn TP.Hà
Nội tại công ty V-Reex
Do trình độ và thời gian có hạn, chuyên đề còn nhiều thiếu sót và nhiều
vấn đề cần thảo luận. Em rất mong được sự đóng góp ý kiến của các thầy cô
giáo để bài viết của em hoàn chỉnh hơn. Em xin chân thành cảm ơn sự giúp
đỡ nhiệt tình của thầy giáo trực tiếp hướng dẫn TS. Nguyễn Thế Phán và các
anh chị tại công ty CP sàn giao dịch bất động sản Việt Nam đã giúp em hoàn
thành tốt giai đoạn thực tập và thực hiện chuyên đề này!
Nguyễn Minh Loan BĐS 47
Chuyên đề tốt nghiệp 4 GVHD: TS. Nguyễn Thế Phán
CHƯƠNG I
CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ THU THẬP VÀ XỬ LÍ THÔNG TIN
CỦA NHÀ MÔI GIỚI MUA BÁN NHÀ Ở
1.1. Tổng quan về môi giới mua bán nhà ở
1.1.1. Môi giới bất động sản
1.1.1.1. Môi giới
Môi giới là lớp trung gian, là chủ thể của một cá nhân, một tổ chức, một
công ty…làm trung gian cho hai hoặc nhiều chủ thể khác nhau để tạo quan hệ
trong kinh doanh.
Theo cách khác, môi giới là hoạt động của người thứ ba với mục đích tạo
sự cảm thông, thẩu hiểu trong việc giải quyết các vấn đề hay công việc có liên
quan giữa các bên với nhau. Trong thực tế có các dạng môi giới như: Môi giới
hôn nhân, môi giới việc làm, môi giới các loại hàng hoá nói chung…
Thông qua các định nghĩa trên, ta có thể thấy hình thức môi giới chỉ xuất
hiện giữa các quan hệ khi mà quan hệ giữa các bên không thể giải quyết được.
Khi đó đòi hỏi có người thứ ba có đủ khả năng và điều kiện để giải quyết vấn
đề này.
1.1.1.2. Bất động sản
Nếu bên trên chúng ta đã nhắc tới khái niệm môi giới nói chung, có thể
dễ dàng hình dung về nó. Hoạt động môi giới được nhắc tới trong khái niệm

những hoạt động này là việc thực hiện những yêu cầu của khách hàng như
hợp đồng bán, trao đổi, thuê và cho thuê với sự giúp đỡ của nhà môi giới.
Những hoạt động này dẫn đến sự thay đổi ở khía cạnh pháp lí và thực tế của
bất động sản nhà môi giới thực hiện các công việc để nhận được thù lao cho
Nguyễn Minh Loan BĐS 47
Chuyên đề tốt nghiệp 6 GVHD: TS. Nguyễn Thế Phán
những thay đổi trên thông qua các thương vụ mà đối tượng của nó là các
quyền đối với bất động sản.
1.1.1.4. Bản chất của môi giới bất động sản
Trước hết cần nhận thấy rằng môi giới là hoạt động đòi hỏi phải có tính
chuyên nghiệp. Tính chuyên nghiệp thể hiện ở sự am hiểu về pháp luật, các
quy định của nhà nước về kinh doanh bất động sản. Sự am hiểu này giúp nhà
môi giới tránh được các vướng mắc khi thực hiện các thương vụ.
Bản chất của môi giới bất động sản chính là việc kết nối các thương vụ,
tạo sự thống nhất giữa các bên. Nhà môi giới giúp những người có cung về
bất động sản và những người có cầu về bất động sản kết nối được với nhau,
qua đó thúc đẩy thực hiện các thương vụ.
Nhà môi giới cần tìm ra bên thứ hai của thương vụ, người mà chấp nhận
những điều kiện đưa ra bởi khách hàng của mình hoặc đàm phán với họ về
những điều kiện đó. Bản chất của việc môi giới vì vậy đơn giản là hoạt động
máy móc.
Bản chất của môi giới bất động sản còn thể hiện đó là việc lựa chọn, sắp
xếp các phương pháp, các vấn đề của thương vụ để giải quyết các thương vụ
một cách nhanh chóng, hợp lí và hiệu quả nhất.
1.1.1.5. Vai trò của môi giới bất động sản
Vai trò của việc môi giới ở đây là tìm ra bên thứ hai của thương vụ cho
khách hàng của mình, tìm ra người phù hợp với hàng hoá và những điều kiện
đặt ra. Đây cũng là hành vi mang tính thương mại cao, thường đòi hỏi nhiều
thời gian, sự kiên nhẫn và khả năng giới thiệu, thuyết phục về hàng hóa.
Vai trò của việc môi giới là khái niệm rộng mà bên cạnh vấn đề bản chất

dịch về mua bán diễn ra khoảng từ 6 tháng đến 1 năm.
+ Mức độ an toàn: tìm được đối tác tốt, đáng tin cậy.
Nguyễn Minh Loan BĐS 47
Chuyên đề tốt nghiệp 8 GVHD: TS. Nguyễn Thế Phán
1.1.2. Môi giới mua bán nhà ở
1. 1. 2.1. Khái niệm nhà ở
Từ thời kì sơ khai khi mới xuất hiện loài người đã biết tìm những hang đá
những hốc cây làm nơi trú ngụ. Khái niệm nhà ở tuy chưa hình thành nhưng
nó bắt đầu khởi nguồn từ đó. Kế tiếp đó khi loài người phát triển ở một trình
độ cao hơn, họ đã bắt đầu biết dựng các túp lều, những mái lá đơn sơ…Xã hội
ngày càng phát triển thì nhà ở ngày càng trở nên quan trọng hơn với cuộc
sống của con người. Nhà ở phát triển cùng với sự phát triển của xã hội ngày
càng hiện đại hơn cùng với sự hiện đại hoá của xã hội.
Nhà ở là tài sản có giá trị đặc biệt đối với đời sống của con người. Nhà ở
là phương tiện quan trọng để bảo vệ con người trước các hiện tượng thiên
nhiên như nắng, mưa, gió, bão…
1. 1.2.2. Vai trò của nhà ở
Nhà ở có vai trò hết sức quan trọng đối với đời sống của con người.
Ph.Angghen đã nhấn mạnh: “ Con người trước hết cấn phải ăn uống, chỗ ở và
mặc đã rồi mới có thể làm chính trị, khoa học, nghệ thuật, tôn giáo…”. An cư
rồi mới lạc nghiệp – đó là câu nói từ bao đời nay ông cha ta đã đúc kết lại. Có
ổn định được nơi ăn chốn ở thì mới nói đến chuyện học hành, làm việc…
Sự hình thành và phát triển cộng đồng liên xã, thôn xóm, sự phát triển
của các khu dân cư và quá trình phát triển đô thị luôn luôn gắn liền với sự
phát triển nhà ở. Nhà ở không những là tài sản có tầm quan trọng đặc biệt đối
với mỗi gia đình mà còn là một trong những tiêu chuẩn làm thước đo phản
ánh trình độ phát triển kinh tế - kĩ thuật của mỗi nước, mức sống của dân cư
mỗi dân tộc. Thực tế cho thấy khi nhìn vào các ngôi nhà có thể nhận biết được
phong tục, tập quán, đời sống vật chất và tinh thần của những người đang
sống trong những ngôi nhà đó và của cả cộng đồng.

Chuyên đề tốt nghiệp 10 GVHD: TS. Nguyễn Thế Phán
ra những lời khuyên và hướng dẫn khi yêu cầu và giúp đỡ người mua trong
quá tình đưa ra quyết định. Sau khi bên mua hay bên bán đã tìm được đối
tượng, nhà môi giới cần phải giúp bên mua, và bên bán định giá bất động sản
một cách chính xác và hợp lý.
Việc định giá được viết trên giấy tờ và đó là cách hợp pháp để người
mua và người bán có thể bắt đầu quá trình thương thuyết. Nếu quá trình
thương thuyết giứa hai bên thành công , bước tiếp theo của nhà môi giới là
cung cấp dịch vụ hậu mãi cho người mua và người bán bất động sản như:
thực hiện những vấn đề thủ tục pháp lí, hợp đồng, phát triển ý tưởng, tư vấn
sử dụng…
Sau khi giúp bên mua, bên bán thực hiện xong giao dịch, nghĩa là đã
hoàn thành công việc môi giới mua bán bất động sản, nhà môi giới có được
hoa hồng từ cuộc giao dịch mua bán này. Qua các giao dịch trên thị trường
thường thì đối với những bất động sản có giá trị dưới 1 tỷ, nhà môi giới có
được hoa hồng 1% trị giá bất động sản giao dịch từ bên mua và 1% trị giá bất
động sản từ bên bán. Đối với những bất động sản có trị giá từ 1 tỷ trở lên, nhà
môi giới có được hoa hồng là 0,5% trị giá bất động sản giao dịch từ mỗi bên.
• Môi giới thuê và cho thuê nhà ở
Cũng giống như môi giới mua bán bất động sản, môi giới thuê – cho thuê
bất động sản cũng có một vai trò rất quan trọng góp phần thực hiện thành
công các thương vụ giữa bên thuê và bên cho thuê.
Khi thị trường mua bán, chuyển nhượng nhà ở và đất ở diễn ra khá sôi
động, thì thị trường cho thuê nhà ở vẫn còn trầm lặng hơn. Thị trường nhà ở
cho thuê chủ yếu tồn tại trong các quan hệ thuê nhà thuộc sở hữu Nhà nước từ
những năm trước đây, thị trường nhà cho thuê đối với người nước ngoài, cho
thuê nhà ở đối với học sinh và người lao động ngoại tỉnh.
Nguyễn Minh Loan BĐS 47
Chuyên đề tốt nghiệp 11 GVHD: TS. Nguyễn Thế Phán
Mục đích thuê bất động sản có thể để ở, cho thuê lại hoặc phục vụ cho

Các cá nhân và các doanh nghiệp tuy không có nhu cầu sử dụng bất động
sản nhưng họ vẫn mua bất động sản với số lượng lớn nhỏ tuỳ thuộc vào khoản
tiền nhàn rỗi của mình và có thể bằng các nguồn vốn huy động khác của bạn
bè, họ hàng hoặc vay của các tổ chức tín dụng để kiếm lời do họ nhận định
bất động sản sẽ tăng giá.
Để phục vụ những nhà đầu tư này, nhà môi giới cần nhận biết khả năng
tài chính của họ, dung hoà được mục đích đầu tư của họ với những lợi thế của
bất động sản đầu tư, chuẩn bị thật kỹ càng khi giới thiệu cơ hội đầu tư cho
khách hàng, chú trọng đến việc phân tích tài chính, tiềm năng đầu tư vào bất
động sản.
Môi giới cho các nhà đầu tư được coi là hấp dẫn hơn cho các khách hàng
khác. Môi giới cho các nhà đầu tư thường thu được lợi nhuận lớn hơn do phần
lớn các bất động sản này có giá trị lớn, mặt khác các nhà đầu tư thường dễ dãi
hơn, do vậy khi làm việc với họ sẽ không bị ảnh hưởng nhiều với các chi phí
nhỏ có liên quan phát sinh.
Tuy nhiên môi giới cho các nhà đầu tư không phải là một công việc dễ
dàng. Nó đòi hỏi nhà môi giới phải là người hoạt động nhiều năm, có nhiều
kinh nghiệm, có kiến thức sâu rộng trong việc thu thập thông tin, có uy tín và
phải xây dựng được cho mình một mạng lưới hoạt động có trình độ và hiệu
quả.
1.2. Vai trò của thu thập và xử lý thông tin
Có thể nói thông tin chính là năng lượng, là “máu” cho cơ thể - dịch vụ
môi giới bất động sản. Sở hữu một lượng thông tin dồi dào, cơ bản và đa dạng
về bất động sản chính là thế mạnh quan trọng nhất của mỗi nhà môi giới mà
không một ngành nghề nào trong thị trường bất động sản có được.
Nguyễn Minh Loan BĐS 47
Chuyên đề tốt nghiệp 13 GVHD: TS. Nguyễn Thế Phán
1.2.1. Khái niệm thông tin, thông tin bất động sản
Trong lịch sử tồn tại và phát triển của mình, con người thường xuyên cần
đến thông tin. Ngày nay, với sự bùng nổ thông tin, thông tin càng trở thành

• Thông tinh kinh tế - kĩ thuật
 Thông tin kinh tế - kĩ thuật của bất động sản
* Thông tin về loại bất động sản:
- Đối với nhà ở phải nêu rõ là nhà ở riêng lẻ hay căn hộ chung cư. Nếu
là nhà ở riêng lẻ thì nêu rõ là biệt thự, nhà liền kề hay nhà vườn
- Đối với bất động sản dịch vụ phải nêu rõ là văn phòng, cửa hàng, siêu
thị, chợ, khách sạn, nhà nghỉ hay nhà trọ…
- Đối với bất động sản công nghiệp phải nêu rõ là hạ tầng khu công
nghiệp hay nhà xưởng, nhà máy, kho, bãi…
- Đối với quyền sử dụng đất phải nêu rõ là loại đất phi nông nghiệp (đất
ở, đất KCN, đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh…), loại đất nông nghiệp
hay các loại đất khác nếu có.
* Thông tin về vị trí bất động sản:
- Đối với bất động sản tại khu vực đô thị đã xác định được địa chỉ cụ
thể, phải nêu rõ số nhà, ngách, ngõ (hẻm), đường phố, quận (huyện), thành
phố (tỉnh).
- Đối với nhà chung cư thì nêu cụ thể số phòng, tầng, dãy (lô) chung
cư. Đối với khu vực nông thôn nêu rõ địa chỉ của bất động sản theo tên xóm,
thôn, xã, huyện, tỉnh.
- Đối với bất động sản chưa xác định được địa chỉ cụ thể ( chưa thành
lập được đơn vị hành chính ) thì nêu tên dự án, ký hiệu lô đất (đối với các lô
đất xây dựng nhà ở riêng lẻ hoặc công trình xây dựng khác ), ký hiệu từng căn
hộ (đối với nhà chung cư).
Nguyễn Minh Loan BĐS 47
Chuyên đề tốt nghiệp 15 GVHD: TS. Nguyễn Thế Phán
* Thông tin về quy mô, diện tích của bất động sản:
- Đối với nhà ở riêng lẻ phải nêu rõ: diện tích khuôn viên đất, diện tích
xây dựng, số tầng, tổng diện tích sàn, đối với căn hộ nhà chung cư phải nêu rõ
tổng số căn hộ, diện tích sàn từng căn hộ, số phòng…
- Đối với bất động sản khác phải nêu rõ: diện tích khuôn viên đất, số

hoạch, việc hoàn thiện thủ tục pháp lý, nghĩa vụ tài chính hoàn thành, thời
gian sử dụng bất động sản...
Giấy tờ xác nhận các quyền năng về bất động sản, hợp đồng quyết định
giao đất, giấy phép cấp đất, giấy phép xây dựng, giấy tờ thừa kế, thế chấp,
bảo hiểm, phân chia tài sản, giấy tờ của toà án hoặc cơ quan chính quyền có
thẩm quyền và đã có hiệu lực pháp lý. Hồ sơ, đơn từ liên quan đến những thay
đổi của bất động sản, hoá đơn.
- Thông tin pháp lí của môi trường xung quanh bất động sản
Quy hoạch công trình liên quan: hình dáng và cấu trúc (sự trang trí,
cách xây dựng, trang bị tiện nghi và thiết kế...)
Thông tin về quy hoạch tổng thể và quy hoạch chi tiết có liên quan chặt
chẽ đến giá trị từng mảnh đất cũng như công trình trên đất. Loại thông tin này
cho biết công năng của khu đất đã được xác định trong quy hoạch là gì, đó là
đất giành cho bất động sản nhà ở hay đất xây dựng các bất động sản thương
mại hay bất động sản công nghiệp, bất động sản nông nghiệp.
1.2.2.2. Thu thập thông tin về cầu bất động sản
Cầu về BĐS là khối lượng hàng hoá BĐS mà người tiêu dùng sẵn sàng
chấp nhận và có khả năng thanh toán để nhận được khối lượng hàng hoá BĐS
đó trên thị trường. Giữa nhu cầu tiêu dùng và cầu về hàng hoá BĐS có một sự
Nguyễn Minh Loan BĐS 47
Chuyên đề tốt nghiệp 17 GVHD: TS. Nguyễn Thế Phán
cách biệt khá lớn về quy mô, phạm vi và đối tượng xuất hiện. Nhu cầu thường
xuất hiện với quy mô lớn trên phạm vi rộng với tất cả các đối tượng. Song cầu
thực tế trên thị trường lại không hoàn toàn trùng khớp do có những nhu cầu
không có khả năng thanh toán, có những nhóm đối tượng có nhu cầu nhưng
không trở thành cầu trên thị trường, có những đối tượng không có nhu cầu sử
dụng nhưng lại có nhu cầu đầu cơ kiếm lợi, nên có cầu xuất hiện trên thị
trường. Chính vì vậy cầu có quan hệ chặt chẽ với nhu cầu, khả năng thanh
toán và điều kiện hoạt động của thị trường
Các dạng cầu bất động sản:

sản.
- Văn phòng môi giới: Mỗi văn phòng có những thông tin ở những
vùng hoạt động khác nhau. Xây dựng các mối quan hệ tốt đẹp cũng như cơ
chế làm việc hợp lí giữa các văn phòng môi giới với nhau, với các cơ quan
Nhà nước và các tổ chức khác.
- Cơ quan Nhà nước, công ty kinh doanh bất động sản: Cơ quan nhà
nước là những nơi có nhiều thông tin về các dự án, công trình bất đống sản ví
dụ như: Bộ xây dựng, Bộ đầu tư, Bộ thương mại…
Khi thị trường BĐS phát triển đến mức độ nhất định các doanh nghiệp
kinh doanh BĐS chiếm một vị trí quan trọng trong việc thúc đẩy và phát triển
thị trường BĐS. Doanh nghiệp BĐS có thể là doanh nghiệp BĐS nhà nước
( các doanh nghiệp này được tổ chức theo nhiều loại hình khác nhau: DN kinh
doanh và phát triển nhà, DN kinh doanh phát triển hạ tầng, DN phát triển đất),
doanh nghiệp BĐS tư nhân (công ty TNHH kinh doanh phát triển nhà và
BĐS, công ty môi giới BĐS). Các DN Nhà nước quản lý quỹ nhà thuộc sở
hữu Nhà nước bán cho người đang thuê, các tổ chức, cá nhân chuyên mua bất
Nguyễn Minh Loan BĐS 47
Chuyên đề tốt nghiệp 19 GVHD: TS. Nguyễn Thế Phán
động sản, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, xây dựng nhà hoặc nâng
cấp nhà để bán lại.
- Cơ quan đấu giá đất và bất động sản: Nhiều tổ chức đã ra đời và phát
triển, các trung tâm dịch vụ bán đấu giá thuộc sở hữu tư pháp và các hoạt
động đấu giá, bán đấu giá bất động sản thuộc sở hữu Nhà nước của cơ quan
tài chính tại một số địa phương.
- Thu thập thực tế: Đây là nguồn thông tin quan trọng thông qua việc đi
tìm hiểu thực tế để phát hiện những khu nhà, đất bỏ trống hay những dự án
bất động sản mới. Cũng có thể trực tiếp gửi quảng cáo, nhu cầu tìm bất động
sản tại các khu vực, toà nhà, khu phố.
- Hiệp hội, câu lạc bộ doanh nghiệp bất động sản: đây cũng là cơ hội
gặp gỡ các nhà chuyên môn, trao đổi thông tin với nhau.

nghiệp Nhà nước và tư nhân: đối tượng này thường có xu hướng di chuyển cả
gia đình về TP mua nhà để cư trú lâu dài. Khu công nghiệp, nhà máy: sự phát
triển mạnh các KCN đã và đang đặt ra vấn đề nhu cầu tìm nhà ở để đảm bảo
điều kiện sống cho người lao động.
- Nguồn thông tin có thể tham khảo thêm từ các đề tài nghiên cứu, hội
thảo khoa học, sách chuyên đề, đề án, luận văn…Ví dụ: ảnh hưởng của chất
thải đối với môi trường đời sống dân cư.
- Tổ dân phố và hàng xóm: vì biết được hộ gia đình nào có nhu cầu bán
nhà sẽ có thông tin về việc họ định mua nhà hay chuyển đi đâu.
1.2.2.4. Vai trò của thu thập và xử lí thông tin về bất động sản
Trong xu thế phát triển, hội nhập và cuộc sống năng động hiện nay, để sở
hữu được một căn nhà như mong muốn không phải là vấn đề đơn giản, phải
tốn rất nhiều thời gian và chi phí nhưng vẫn không đáp ứng được nhu cầu
mong muốn. Hệ thống thông tin bất động sản chỉ là nguồn cung cấp dữ liệu
Nguyễn Minh Loan BĐS 47
Chuyên đề tốt nghiệp 21 GVHD: TS. Nguyễn Thế Phán
phục vụ cho việc xây dựng chứ không phải là công cụ. Vì vậy vai trò của thu
thập và xử lí thông tin luôn luôn đi cùng nhau để mang lại hiệu quả cao nhất
cho nhà môi giới.
Hệ thống thông tin là một hệ thống mà mục tiêu tồn tại của nó là cung
cấp thông tin phục vụ cho hoạt động của con người trong một tổ chức. Ta có
thể hiểu hệ thống thông tin là hệ thống mà mối liên hệ giữa các thành phần
của nó cũng như mối liên hệ giữa nó với các hệ thống khác là sự trao đổi
thông tin. Trong thời đại thông tin hiện nay, để có thể làm chủ được thông tin,
khai thác và sử dụng nó một cách có hiệu quả, chúng ta không chỉ chú ý nội
dung, tính chất, đặc điểm của mỗi thông tin cụ thể mà còn phải thấy được
đằng sau cái cụ thể là cái bản chất chung nhất của thông tin.
Việc cập nhật thông tin về bất động sản thường xuyên đến người mua và
người bán, nhà đầu tư, công ty môi giới, đồng thời mang thông tin chuẩn xác
là cầu nối để khách hàng đến gần. Hiện nay thị trường kinh tế Việt Nam nói

1.3. Các nhân tố ảnh hưởng tới kĩ năng thu thập và xử lí thông tin của
nhà môi giới mua bán nhà ở
1.3.1. Các phương pháp thu thập thông tin
- Chủ động:
+ Tìm kiếm qua các phương tiện thông tin đại chúng: như ở trên đã
phân tích qua các phương tiện như đài, báo, internet...
+ Gửi thư trực tiếp tới khách hàng: chủ yếu là khách hàng tiềm năng
(người thuê), khách hàng của các văn phòng môi giới, khách sạn, văn phòng,
công sở, thương mại điện tử, sân bay, du lịch, cá nhân hoặc nhóm khách hàng
mục tiêu.
+ Tiếp cận tận nơi: đón hoặc gọi điện cho khách hàng. Nếu thiếu thời
gian và luôn vội, có một cách tắt để tiếp cận là hãy gọi điện thoại. Nếu thực
Nguyễn Minh Loan BĐS 47
Chuyên đề tốt nghiệp 23 GVHD: TS. Nguyễn Thế Phán
hiện với kỹ năng tốt, phương pháp này có thể rất hiệu quả. Nên đặt các cuộc
gọi mang tính chất cá nhân và giới thiệu bất động sản phù hợp với nhu cầu
của người mua.
+ Khách hàng cũ: hồ sơ cũ, giới thiệu khách hàng, đón trước nhu cầu.
- Thụ động:
+ Đón tại văn phòng: thu thập thông tin qua việc gặp trực tiếp người
có nhu cầu mua và bán tại văn phòng. Đây là phương pháp giúp cho khách
hàng có khả năng trò chuyện với nhân viên, không chỉ vậy nhìn vào quy mô
tổ chức phòng ban của công ty, tác phong làm việc của nhân viên để họ có thể
tin tưởng giao cho nhân viên môi giới tìm giúp khách hàng hay bất động sản.
+ Quảng cáo: đây là phương pháp phổ biến nhất hiện nay mà bất cứ
công ty môi giới nào cũng thông qua. Nó giúp người trung gian là công ty
không những tìm được người bán mà cả người mua.
Thông thường thời gian đầu chủ động sau thụ động
- Nhìn chung ta có thể quy về hai phương pháp chính đó là:
+ Phương pháp bàn giấy: phương pháp này có tên gọi xuất phát ở chỗ

Khi khách hàng tìm đến văn phòng, họ luôn hi vọng rằng nhà môi
giới giúp họ không chỉ nhanh chóng và hiệu quả đạt được mục đích, mà còn
thay thế họ hoàn toàn để họ không bị mất công sức, thời gian cho việc bán
BĐS. Trong đó thực tế không phải lúc nào cũng làm được như vậy. Tập hợp
những giấy tờ và thông tin mà khách hàng cung cấp cho nhà môi giới nhiều
khi còn thiếu hoặc chưa hợp lệ, chính xác. Có rất nhiều dạng thiếu sót về mặt
giấy tờ do nhiều nguyên nhân khác nhau liên quan đến tình trạng pháp lí của
BĐS. Vấn đề này xuất phát từ sự thiếu hiểu biết, nhận thức không phù hợp
với thực tế, hay đơn giản là chủ sở hữu chưa hoặc không muốn làm. Vì vậy
Nguyễn Minh Loan BĐS 47
Chuyên đề tốt nghiệp 25 GVHD: TS. Nguyễn Thế Phán
nhiều khi nhà môi giới là giúp đỡ chủ sở hữu hoàn thiện hồ sơ của bất động
sản.
Để thu thập những thông tin về tình trạng pháp lí của BĐS chúng ta
đôi khi phải nhờ sự trợ giúp của luật sư, nhà địa chất hay kiến trúc sư. Bằng
con đường này chúng ta mới có thể hiểu rõ hơn về BĐS.
Để có được những thông tin từ những nguồn như đã nói đến ở trên
mỗi nhà môi giới đều phải xây dựng cho mình một phong cách, cách tiếp cận
và xử lí riêng. Vấn đề này dựa trên nền tảng kiến thức về tâm lí, năng lực ứng
xử, giao tiếp. “Nhất thân, nhì quen” vấn đề này đặc biệt đúng với thị trường
Việt Nam. Điều đó cho thấy được tầm quan trọng của việc xây dựng mối
quan hệ với các cấp chính quyền, các ngành như: xây dựng, quy hoạch, kiến
trúc, giao thông, địa chính, ngân hàng, toà án, các văn phòng luật sư, công
chứng, và các văn phòng môi giới khác. Thực tế cho thấy có những nhà môi
giới năng lực chưa phải giỏi nhưng với sự quen biết rộng và sâu của mình, họ
đạt được những thành công lớn mà các nhà môi giới giỏi nghiệp vụ khác phải
mơ ước.
Để thành công trong sự nghiệp, nhà môi giới phải là người nhạy bén
nắm bắt thông tin. Đôi khi trong những câu chuyện bâng quơ với một người
chưa quen biết, nhà môi giới cũng có thể bắt được thông tin quan trọng, quyết