ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN THỊ LƯƠNG

NGHIÊN CỨU SỰ BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ
TẠI THÀNH PHỐ CẨM PHẢ, TỈNH QUẢNG NINH
GIAI ĐOẠN 2013 - 2015

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2016

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN THỊ LƯƠNG

NGHIÊN CỨU SỰ BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ
TẠI THÀNH PHỐ CẨM PHẢ, TỈNH QUẢNG NINH
GIAI ĐOẠN 2013 - 2015
Chuyên ngành: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Mã số ngành: 60 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI


Trong quá trình nghiên cứu thực hiện đề tài, ngoài sự cố gắng và nỗ lực của
bản thân, tôi đã nhận được sự hướng dẫn tận tình, những ý kiến đóng góp, chỉ bảo
quý báu của các thầy giáo, cô giáo và sự giúp đỡ nhiệt tình, chu đáo của cơ quan,
nhân dân địa phương.
Đầu tiên, tôi muốn bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới thầy giáo: PGS.TS.
Nguyễn Khắc Thái Sơn - Khoa Quản lý tài nguyên, Trường Đại học Nông lâm Thái
Nguyên đã tận tình giúp đỡ và định hướng cho tôi thực hiện đề tài này.
Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy, cô giáo Trường Đại học Nông lâm Thái
Nguyên và đặc biệt các thầy giáo, cô giáo Khoa Quản lý tài nguyên đã tận tình dạy
bảo tôi trong suốt 2 năm học qua, cung cấp những kiến thức tiền đề để tôi hoàn
thành luận văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn lãnh đạo, cán bộ phòng Tài nguyên & Môi trường
và nhân dân thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh đã tạo điều kiện thuận lợi để tôi
thu thập tài liệu hoàn thành luận văn được tốt nhất.
Mặc dù đã hết sức cố gắng, song do thời gian có hạn, trình độ và năng lực
của bản thân còn hạn chế nên không thể tránh khỏi những thiếu sót. Vì vậy, tôi rất
mong nhận được sự quan tâm đóng góp ý kiến của các thầy, cô giáo để luận văn
được hoàn thiện hơn.
Một lần nữa tôi xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, tháng 10 năm 2016
Học viên thực hiện

Nguyễn Thị Lương

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




iii


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




iv
2.2. Thời gian và địa điểm nghiên cứu ...................................................................... 39
2.2.1. Thời gian nghiên cứu ...................................................................................... 39
2.2.2. Địa điểm nghiên cứu ....................................................................................... 39
2.3. Nội dung nghiên cứu .......................................................................................... 39
2.4. Phương pháp nghiên cứu .................................................................................... 40
2.4.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp ............................................... 40
2.4.2. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp ................................................ 41
2.4.3. Phương pháp phân tích, tổng hợp, xử lý và biểu đạt kết quả nghiên cứu ....... 43
Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .................................. 44
3.1. Khái quát về thành phố cẩm phả, tỉnh Quảng Ninh ........................................... 44
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ........................................................................................... 44
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ................................................................................ 47
3.1.3. Thực trạng công tác quản lý đất đai trên địa bàn thành phố Cẩm Phả,
tỉnh Quảng Ninh ........................................................................................................ 49
3.1.4. Hiện trạng sử dụng đất đai trên địa bàn thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh ...... 53
3.1.5. Đánh giá chung về tỉnh hình cơ bản tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh .... 57
3.2. Thực trạng giá đất ở đô thị tại thành phố cẩm phả, tỉnh Quảng Ninh ................ 58
3.2.1. Giá đất ở quy định trên địa bàn Thành phố Cẩm Phả - tỉnh Quảng Ninh ....... 58
3.2.2. Thực trạng giá đất ở trên địa bàn thành phố Cẩm Phả theo thị trường ........... 60
3.2.3. So sánh giá đất ở trên thị trường với giá đất ở theo quy định tại thành
phố Cẩm Phả ............................................................................................................. 68
3.3. Đánh giá ý kiến của người dân về các yếu tố ảnh hưởng đến biến động giá
đất ở đô thị tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh .............................................. 73

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Từ viết tắt

Nghĩa Tiếng việt

BC

: Báo cáo

BĐS

: Bất động sản

CN-XD

: Công nghiệp - xây dựng

CT-TTg

: Chỉ thị - Thủ tướng Chính phủ

FAO

: Tổ chức Lương thực và Nông nghiệp Liên Hiệp Quốc

HĐND

: Hội đồng nhân dân

KH


TT-BTNMT

: Thông tư - Bộ Tài nguyên và Môi trường

TTLT-BTNMT-BTC : Thông tư liên tich - Bộ Tài nguyên và Môi trường - Bộ Tài chính
TT-TCĐC

: Thông tư - Tổng cục Địa chính

TW

: Trung ương

UBND

: Ủy ban nhân dân

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




vii
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 1.1. Khung giá đất ở đô thị theo NĐ 188/2004/NĐ-CP .................................. 28
Bảng 1.2. Khung giá đất ở đô thị theo NĐ 104/2014/NĐ-CP .................................. 29
Bảng 2.1. Số hộ phỏng vấn trên các đoạn đường điều tra ........................................ 42
Bảng 3.1. Tình hình sử dụng đất Thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2013 - 2015 ......... 55
Bảng 3.2. Giá đất ở quy định trên địa bàn Thành phố Cẩm Phả trên 10 tuyến

Hình 3.4. Đường Bái Tử Long ........................................................................ 66
Hình 3.5. Giá đất ở trung bình năm 2015 ở cùng một vị trí giữa các
nhóm đường .................................................................................... 76
Hình 3.6. Biểu đồ so sánh giá đất ở thị trường trung bình theo tình trạng
pháp lý của thửa đất ........................................................................ 79

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




1
MỞ ĐẦU

1. Đặt vấn đề
Đất đai gắn bó với con người một cách chặt chẽ cả về vật chất lẫn tinh thần.
Là tư liệu sản xuất đặc biệt của mỗi quốc gia không thể thay thế được. Đây là một
nguồn tài nguyên quý giá nhưng cũng là nguồn tài nguyên có hạn, không tăng mà
còn có thể giảm trong tương lai. Nhất là, hiện nay đất nước ta đang trong quá trình
CNH - HĐH nhu cầu sử dụng đất cho các hoạt động sản xuất công nghiệp, xây
dựng cơ sở hạ tầng, phát triển đô thị ngày càng tăng lên. Vấn đề đặt ra đó là quản lý
ra sao để sử dụng đất đảm bảo được tính hiệu quả và bền vững. Nhằm phát huy
nguồn lực đất đai, khai thác, bảo tồn và sử dụng có hiệu quả đất đai thì việc quản lý
của Nhà nước đối với đất đai là việc làm hết sức cần thiết.
Việc chuyển đổi cơ chế quản lý kinh tế từ nền kinh tế kế hoạch hóa sang nền
kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa đòi hỏi việc quản lý và sử dụng đất
đai. Để tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước, tạo vốn cho đầu tư phát triển, thúc
đẩy sự hình thành và phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản, trong đó
định giá đất là một công cụ, một biện pháp quan trọng không thể thiếu. Mặt khác,
giá đất cũng là một công cụ quản lý vĩ mô của nhà nước để quản lý đất đai bằng

Cẩm Phả sở hữu nguồn tài nguyên phong phú (trữ lượng than lớn nhất cả
nước, có đá vôi, đất sét, nước khoáng, antimon...) để phát triển các ngành công
nghiệp khai thác, chế biến than, sản xuất xi măng, nhiệt điện, sản xuất vật liệu xây
dựng, phát triển trồng rừng gắn với công nghiệp chế biến gỗ. Với đường bờ biể n dài
khoảng 73 km, Thành phố có điều kiện thuâ ̣n lơ ̣i để phát triể n cảng biể n, nuôi trồ ng
và chế biế n thủy hải sản. Bên cạnh đó, Thành phố còn có vịnh Bái Tử Long xinh
đe ̣p liền kề với vịnh Hạ Long (mô ̣t di sản thiên nhiên thế giới), nguồn nước khoáng
quý hiế m (Quang Hanh, Cẩm Thạch), khu di tıć h lịch sử - văn hoá đề n Cửa Ông
đươ ̣c xế p hạng cấp Quốc gia, khu Vũng Đục thuận lợi cho phát triển du lịch biể n
đảo, du lich
̣ tâm linh, du lich
̣ nghı̉ dưỡng và chữa bê ̣nh chăm sóc sức khỏe.
Theo Quy hoạch xây dựng vùng tỉnh Quảng Ninh đến năm 2020, tầm nhìn
đến năm 2050 và ngoài 2050, Cẩm Phả thuộc vùng đô thị trung tâm Hạ Long (gồm
có Hạ Long, Cẩm Phả, Hoành Bồ). Vùng đô thị trung tâm Hạ Long là vùng hạt
nhân của tỉnh Quảng Ninh; là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa của toàn Tỉnh với
trung tâm thành phố Hạ Long; gắn kết không gian vịnh Hạ Long với vịnh Bái Tử
Long; là đầu mối giao thông quốc tế, quốc gia và khu vực. Với thế mạnh về công
nghiệp khai thác than, nhiệt điện, xi măng, cụm cảng biển, thương mại, dịch vụ và
du lịch biển, Cẩm Phả được xác định là đô thị phát triển công nghiệp (than, nhiệt
điện, phụ trợ...), dịch vụ theo hướng hiện đại, bền vững với môi trường; là đô thị
điển hình trong việc thực hiện cụ thể hóa chuyển đổi "nâu" sang "xanh".
Vì thế, trong những năm qua, thành phố Cẩm Phả đã triển khai rất nhiều dự
án xây dựng các khu công nghiệp, khu đô thị, các công trình giao thông, các công

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN





Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




4
Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở khoa học của biến động giá đất
1.1.1. Đặc điểm đất đai và chế độ sở hữu về đất đai
1.1.1.1. Đặc điểm đất đai
Đất đai là tặng vật của tự nhiên cho không loài người. Đất đai là một trong
ba tài nguyên quý báu nhất của thế giới này: Trời, đất, người. Ba nhân tố đó sản
sinh ra của cải vật chất. Đất đai có những đặc điểm độc đáo khác biệt với các tư liệu
sản xuất khác.
- Là tài sản không thể di dời được
Đặc tính không thể di dời được của đất đai là tiêu chí chủ yếu để phân biệt sự
khác nhau cơ bản giữa tài sản đất đai và tài sản khác hay còn gọi là tài sản thông
thường. Do đặc tính không thể di dời được của tài sản đất đai nên trong quan hệ dân
sự, kinh tế, xã hội tài sản đất đai còn được gọi là bất động sản và đối lập với bất
động sản là các loại động sản.
- Tính năng lâu bền
Đất đai có tính năng có thể sử dụng vĩnh cửu. Trong điều kiện sử dụng và
bảo vệ hợp lý, độ phì nhiêu của đất nông nghiệp có thể nâng cao không ngừng, đất
nông nghiệp có thể quay vòng sử dụng. Tính lâu bền của đất đai đề ra yêu cầu và
khả năng khách quan sử dụng và bảo vệ hợp lý đất đai.
- Có hạn về diện tích
Đất đai do lịch sử tự nhiên hình thành, diện tích có tính bất biến. Hoạt động
của loài người có thể cải tạo tính chất của đất, cải biến tình trạng đất đai, nhưng
không thể tăng giảm diện tích đất đai theo ý muốn của con người. Tính hữu hạn về

đất đai. Tùy thuộc vào hệ thống pháp luật của mỗi quốc gia mà nội hàm của chế độ
sở hữu đất đai được phân chia ở dạng khái quát, gồm các quyền chiếm hữu, quyền
định đoạt và quyền sử dụng hoặc phân chia ở dạng phân kỳ, gồm các quyền tài sản
đối với đất đai như quyền hưởng lợi, quyền thừa kế, quyền bán, quyền tặng cho,
quyền thế chấp.
Theo xu thế chung trên thế giới hiện nay, việc tài sản thuộc sở hữu của ai hay
hình thức sở hữu nào không còn quan trọng mà điều mấu chốt là ai thực sự đang là
người chi phối, kiểm soát tài sản đó [1].
1.1.1.3. Quyền sở hữu về đất đai
Đối với các nước mà pháp luật thuộc hệ thống Civil law, quyền sở hữu
thường được tiếp cận trên cơ sở quy định mang tính kinh điển của Luật La Mã cổ.
Theo đó quyền sở hữu được hiểu là những hành vi mà chủ sở hữu có thể thực hiện
đối với đối tượng sở hữu trên cơ sở 3 quyền cơ bản, đó là quyền chiếm hữu, quyền

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




6
sử dụng và quyền định đoạt. Tuy nhiên cũng có quan niệm cho rằng quyền sở hữu
gồm 2 quyền năng, đó là quyền sử dụng và quyền định đoạt, theo họ quyền chiếm
hữu chỉ là “hình thức bên ngoài” của quyền sử dụng, quyền định đoạt là giới hạn
của quyền năng sử dụng. Điều đó cũng có nghĩa là coi quyền sở hữu chỉ có một
quyền năng: quyền sử dụng.
Đối với các nước mà pháp luật theo hệ thống Common law thường không sử
dụng Luật La Mã như một hệ quy chiếu khi nói về cấu trúc cấu quyền sở hữu. Theo
họ, nội hàm của quyền sở hữu ngoài những quyền thuộc về quyền chiếm hữu, quyền
sử dụng, quyền định đoạt còn bao gốm cả những quyền mà trong hệ thống pháp luật
Civil law gọi là những bảo đảm cho quyền sở hữu, như quyền quản lý, hưởng lợi, tự

trường đất đai là nơi diễn ra các hoạt động liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai.
Thị trường đất đai là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường,
kể cả với nền kinh tế chuyển đổi theo hướng phát triển kinh tế thị trường định
hướng xã hội chủ nghĩa như ở nước ta. Tại Điều 4, Luật Đất đai 2013 quy định: “đất
đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”,
do đó không tồn tại thị trường chuyển quyền sở hữu đất đai ở nước ta, chủ thể lưu
thông trên thị trường đất đai trên ý nghĩa chung là quyền sử dụng đất.
Theo quy định của pháp luật nước ta, khi tham gia vào thị trường đất đai, các
chủ sử dụng đất phải có được quyền sử dụng đất. Muốn vậy họ phải được Nhà nước
giao đất, công nhận quyền sử dụng đất hoặc cho thuê đất (thị trường sơ cấp); tiếp
theo họ phải được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tham gia vào các giao
dịch dân sự, thông qua việc thực hiện các quyền về sử dụng đất (thị trường thứ cấp).
Thị trường sơ cấp về đất đai bao gồm các giao dịch một bên là Nhà nước với tư
cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai tiến hành việc giao đất và cho thuê
đất đối với các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân trong xã hội (gọi chung là người sử
dụng đất).
1.1.2.2. Đặc điểm của thị trường đất đai
- Thị trường đất đai là một thị trường cạnh tranh không hoàn hảo
Mặc dù thị trường đất đai là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo, nhưng
ảnh hưởng của cạnh tranh có tầm quan trọng trong việc xác định giá của đất đai.
Các thửa đất có thể không giống nhau nhưng chúng có thể thay thế cho nhau ít nhất
về phương diện giá.
- Thị trường đất đai là thị trường cung độc quyền
Trong thị trường hàng hóa thông thường khác, hàng hóa và các nguồn lực
sản xuất phải được tự do lưu thông tới những nơi thu được những khoản lời lớn nhất
hay có giá cao nhất, người mua phải tự do mua ở đâu có giá thấp nhất. Nhưng đối
với thị trường đất đai, do đất đai có vị trí cố định và không thể tái tạo được, nên dù
có những ảnh hưởng lớn bởi những yếu tố trong khu vực hoặc những thay đổi về
các cơ hội đầu tư làm giá đất tăng quá mức, nhưng người ta không thể chuyển


tích tụ tư bản đã đạt đến đỉnh cao, nhu cầu mở rộng thị trường, mở rộng lĩnh vực
đầu tư đã thúc ép mở cửa thị trường đất đai và tạo nên xu hướng gia tăng giá đất với
tốc độ tăng trưởng của thị trường hàng hóa.
Một đặc điểm rất quan trọng của thị trường đất đai trên thế giới là thị trường
này đã vượt ra ngoài khuôn khổ một quốc gia, trở thành thị trường đầu tư hấp dẫn
của tư bản nước ngoài. Những nước có dự trữ ngoại tệ lớn như Nhật Bản, Đài Loan
là những nước đi đầu trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản ở nước ngoài.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




9
1.1.2.4. Thị trường đất đai ở Việt Nam
Ở nước ta, do các đặc điểm lịch sử kinh tế xã hội của đất nước trong mấy
thập kỷ qua có nhiều biến động lớn, ảnh hưởng sâu sắc tới sự hình thành và phát
triển thị trường đất đai - một loại thị trường đặc biệt với hàng hoá thuộc loại đặc
biệt được đưa ra trao đổi, mua bán. Có thể chia quá trình hình thành và phát triển thị
trường đất đai ở nước ta thành các giai đoạn sau đây:
* Giai đoạn trước năm 1945: Thời kì này người dân ít có nhu cầu trao đổi đất
đai trừ trường hợp gán nợ của nông dân cho địa chủ, thực dân. Khi đó giá đất cũng
được quy đổi thành tiền.
* Giai đoạn từ năm 1945 đến năm 1980: Sau cách mạng Tháng tám 1945,
Chính phủ đã ban hành nhiều văn bản luật quan trọng quy định về đất đai. Hiến
pháp năm 1946 và Hiến pháp 1959 đã khẳng định có 3 hình thức sở hữu đất đai: sở
hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu cá nhân; Trong đó sở hữu Nhà nước và tập
thể là cơ bản và được ưu tiên. Các hoạt động giao dịch mua bán, cho thuê, cầm cố
giữa các cá nhân về đất đai và nhà ở đã xuất hiện tuy không phải là phổ biến nhưng
vẫn được thực hiện theo truyền thống tập quán cộng đồng, do các bên tham gia giao

trường nhà đất chuyển sang giai đoạn mới bởi sự ra đời của Luật đất đai 1993 và hệ
thống các văn bản pháp quy hướng dẫn, triển khai nội dung của Luật đất đai này.
Luật đất đai 1993 đã cụ thể hoá điều 18 của Hiến pháp 1992 bằng quy định: “Hộ gia
đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất.”(khoản 2, điều 3, Luật đất đai 1993). Lần
đầu tiên khái niệm giá đất được chính thức sử dụng: “Nhà nước xác định giá các loại
đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất,
tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất. Chính phủ
quy định khung giá các loại đất đối với từng vùng và theo từng thời gian” .
Đây cũng là thời điểm bắt đầu mở cửa nền kinh tế thu hút các nguồn lực đầu
tư nước ngoài, được đánh dấu bằng việc Chính phủ Hoa Kỳ chính thức tuyên bố xóa
bỏ cấm vận đối với Việt Nam. Nền kinh tế bắt đầu bước vào giai đoạn tăng trưởng là
nhân tố cơ bản thúc đẩy gia tăng cầu về BĐS không chỉ đáp ứng cho nhu cầu thực tại
mà còn tạo kì vọng cho các nhà đầu tư hướng tới tương lai. Tiếp đó Bộ Luật dân sự
năm 1995 đã cụ thể hóa việc chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình và cá
nhân sử dụng đất. Những nhân tố trên đã tạo ra sự gia tăng đột biến về cầu về đất đai
- BĐS và là nhân tố cơ bản khởi đầu cho cơn sốt thị trường BĐS những năm 19941995. Cơn sốt nhà đất được bắt đầu từ các thành phố lớn, như Hà Nội, Thành phố Hồ
Chí Minh sau đó lan rộng ra hầu khắp các tỉnh và thành phố trong cả nước. Lượng
hàng hoá BĐS tham gia giao dịch trong giai đoạn này tăng bình quân gấp 7-10 lần so
với các năm trước đây với mức giá tăng bình quân 4-5 lần.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




11
Năm 1997, do ảnh hưởng của khủng tài chính tiền tệ khu vực Châu Á, các
nhà đầu cơ phải bán đất đai trả nợ ngân hàng làm giá nhà đất liên tục giảm, thị
trường đóng băng và không ít người đầu cơ rơi vào tình trạng phá sản.




12
Năm 2006, khi Việt Nam gia nhập tổ chức thương mại thế giới WTO, thị
trường đất đai đã có những khởi sắc rõ rệt. Sau hàng loại cơ chế chính sách nhằm
thu hút đầu tư và cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà
cùng với quyền sử dụng đất ở đã thúc đẩy thị trường BĐS chuyển biến tích cực.
Nhiều mảng thị trường tại các khu trung tâm, khu dự án, khu dân cư, khu đô thị và
căn hộ cao cấp đã thu hút nhiều khách hàng đến tìm hiểu và giao dịch. Và thị
trường BĐS đã diễn ra một cơn sốt đất nhẹ trong năm 2007. Từ cuối năm 2007
đến tháng 3 năm 2008, thị trường BĐS sôi động tại một số thành phố lớn, do hiện
tượng nhiều nhà đầu tư chuyển hướng đầu tư từ thị trường chứng khoán sang thị
trường BĐS.
* Giai đoạn từ khi Luật Đất đai 2013 có hiệu lực: Theo đánh giá của các
chuyên gia bất động sản nước ngoài, trong thời gian gần đây, thị trường bất động
sản Việt Nam đã có những bước chuyển mình mạnh mẽ.
Các nhà đầu tư ngoại đều chung nhận định, nền kinh tế Việt Nam đang hội
nhập sâu rộng. Ở tầm vĩ mô, Chính phủ Việt Nam đã và đang đàm phán các hiệp
định thương mại tự do song phương với các nền kinh tế lớn, trong đó có TPP. Chính
điều này sẽ mở ra cơ hội rất lớn cho nền kinh tế Việt Nam thu hút nhiều nhà đầu tư
lớn của quốc tế.
Các cơ hội có thể nhận thấy qua dân số đông và trẻ, chủ yếu tập trung sống
đô thị, quỹ nhà ở còn khiêm tốn. Bên cạnh đó nhiều chính sách pháp luật về đất đai
thông thoáng đã ban hành như mở cửa cho người nước ngoài mua nhà đã tạo sự
minh bạch, sức mua được khơi thông cộng với tín dụng linh hoạt, chi phí lãi vay
thấp đang tạo cơ hội rất tốt cho người dân mua nhà và doanh nghiệp bất động sản
phát triển.
* Đặc trưng của thị trường đất đai Việt Nam trong những năm qua:
- Thị trường đất đai mang tính tự phát: thể hiện tập trung ở chỗ quan hệ cung

đất là giá bán quyền sở hữu đất; là mệnh giá của quyền sở hữu đối với một diện tích
đất xác định, trong không gian, thời gian xác định và trong các điều kiện, hoàn cảnh
cụ thể xác định.
Trên thực tế dù là ở các nước có nền kinh tế thị trường đầy đủ hay nền kinh tế
thị trường chưa đầy đủ thì giá đất luôn tồn tại 2 mức giá hay còn gọi là hai giá: giá đất
thị trường và giá đất do Nhà nước quy định. Giá đất thị trường được hình thành trên
cơ sở thoả thuận giữa bên sở hữu đất với các bên khác có liên quan trong điều kiện thị
trường mở và cạnh tranh; giá đất Nhà nước quy định trên cơ sở giá đất thị trường
nhằm phục vụ cho mục đích thu thuế và các mục đích khác của Nhà nước. Cả 2 loại
giá đất nói trên có quan hệ mật thiết và chi phối lẫn nhau, chúng cùng chịu tác động
bởi các qui luật kinh tế thị trường, trong đó các mức giá đất thị trường thường được
xác lập trước các mức giá đất Nhà nước quy định; giá đất Nhà nước quy định ở trạng
thái tĩnh tương đối còn giá đất thị trường thường ở trạng thái động.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




14
1.1.3.2. Đặc điểm của giá đất
- Không giống nhau về phương thức biểu thị: Giá đất được biểu thị ở nhiều
phương thức khác nhau, ngoài biểu thị bằng giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử
dụng còn có thể biểu thị bằng tiền thuê. Có nghĩa là đất đai tồn tại thị trường cho
thuê. Mối quan hệ giá cả đất đai với tiền thuê cũng giống như mối quan hệ lợi tức
với tư bản, chỉ cần xác định suất lợi tức hoàn vốn là có thể tính ra giá đất.
- Không giống nhau về thời gian hình thành: Do đất đai có tính khác biệt cá thể
lớn, lại thiếu một thị trường hoàn chỉnh, giá cả được hình thanh dưới sự ảnh hưởng lâu
dài từ quá khứ đến tương lai, thời gian hình thành giá cả dài, khó so sánh với nhau, khi
định giá cần căn cứ đặc điểm của bản thân loại đất và tình trạng thị trường, tiến hành

luận địa tô của mình; Ông cho rằng: người sở hữu đất đai dựa vào quyền sở hữu đất
đai mà có thu nhập không phải qua lao động, khoản thu nhập đó gọi là địa tô; hay
nói cách khác địa tô là sự thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế. Theo Ông
trong chế độ tư hữu đất đai, mọi địa tô đều là sản phẩm của lao động thăng dư, bị
người sở hữu đất đai chiếm không. Trong các xã hội khác nhau, quan hệ xã hội có
tính chất, nội dung và thể hiện địa tô cũng khác nhau. Trong xã hội phong kiến, địa
tô tồn tại dưới các hình thức địa tô lao dịch, địa tô hiện vật, địa tô tiền, trong xã hội
tư bản, địa tô là một bộ phận giá trị thặng dư vượt quá lợi nhuận bình quân do nhà
tư bản địa tô thuê đất đai sử dụng cho người sở hữu đất đai. Có hai loại địa tô là địa
tô cấp sai và địa tô tuyệt đối.
Từ các kết quả nghiên cứu về địa tô, Mác đã chỉ ra hạn chế của Adam Smith
khi cho rằng địa tô là một bộ phận cấu thành giá trị đất đai, đã chỉ ra sai lầm lớn
nhất của Ricardo khi cho rằng không có sự tồn tại của địa tô truyệt đối trong xã hội
tư bản chủ nghĩa, đồng thời khẳng định một cách dứt khoát rằng: địa tô không phải
là một bộ phận cấu thành giá trị đất đai, rằng đất đai là loại vật chất tự nhiên và là
sản phẩm phi lao động. Nhưng đất đai là loại tài sản đặc thù mà người ta chiếm giữ
khi nó là hàng hóa mua bán thì nó có giá. Mục đích mua đất của người ta là mua
quyền lợi thu tiền cho thuê đất, cho nên giá đất trên thực tế là không phải là giá mua
đất mà là giá mua tiền thuê đất. Giá đất đai quyết định trực tiếp bởi tiền thuê đất là
bao nhiêu và mức lợi tức cao hay thấp: khi lượng tiền thuê đất không thay đổi, giá
đất đai tỷ lệ nghịch với mức lợi tức, khi mức lợi tức không thay đổi thì giá đất đai tỷ
lệ thuận với tiền thuê đất. Từ đó cho thấy công thức tính giá đất như sau:
G



T
L

Trong đó: - G là giá đất