ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN QUÝ THỦY

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA THÀNH PHỐ
CẨM PHẢ, TỈNH QUẢNG NINH
GIAI ĐOẠN 2011 - 2015

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên, năm 2016

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN QUÝ THỦY

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA THÀNH PHỐ
CẨM PHẢ, TỈNH QUẢNG NINH
GIAI ĐOẠN 2011 - 2015
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60.85.01.03


Trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự giúp
đỡ tạo điều kiện thuận lợi nhất, những ý kiến đóng góp và những lời chỉ bảo quý
báu của tập thể và cá nhân trong và ngoài Trường Đại học Nông Lâm Thái
Nguyên. Đầu tiên tôi xin chân thành cảm ơn sâu sắc PGS. TS Nguyễn Thế Hùng
là người trực tiếp hướng dẫn và giúp đỡ tôi trong suốt thời gian nghiên cứu đề tài
và hoàn thành luận văn. Tôi xin trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của
phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Cẩm Phả và các cơ quan ban ngành
khác có liên quan tạo điều kiện cho tôi thu thập số liệu, những thông tin cần thiết
để thực hiện luận văn này
Tôi xin được bày tỏ lòng cảm ơn chân thành và sâu sắc tới sự giúp đỡ tận
tình, quý báu đó!
Xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả luận văn

Nguyễn Quý Thủy

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ...................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................ ii
MỤC LỤC ................................................................................................................. iii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT .......................................................................... vi
DANH MỤC CÁC BẢNG....................................................................................... vii
DANH MỤC CÁC HÌNH ....................................................................................... viii


1.4. Đánh giá chung về tổng quan ........................................................................25
Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ....26
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu .................................................................26
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu .............................................................................26
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ................................................................................26
2.2. Nội dung nghiên cứu......................................................................................26
2.2.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Cẩm Phả ........26
2.2.2. Sơ lược công tác quản lý và sử dụng đất trên địa bàn Thành phố Cẩm
Phả, tỉnh Quảng Ninh .......................................................................................26
2.2.3. Đánh giá kết quả công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở trên
địa bàn thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2011 – 2015 .........................................26
2.2.4. Đánh giá của người dân về công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất ở trên địa bàn thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2011 – 2015 .........................26
2.2.5. Thuận lợi, khó khăn, nguyên nhân tồn tại và đề xuất một số giải pháp
nâng cao hiệu quả công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở trên địa
bàn thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh .......................................................26
2.3. Phương pháp nghiên cứu ...............................................................................26
2.3.1. Phương pháp thu thập tài liệu thứ cấp ....................................................26
2.3.2. Phương pháp điều tra thu thập tài liệu sơ cấp ........................................27
2.3.3. Phương pháp thống kê so sánh, phân tích và tổng hợp số liệu...............29
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ..................................30
3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ...............................................30
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ..................................................................................30
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội .......................................................................34
3.2. Tình hình công tác quản lý và hiện trạng sử dụng đất đai trên địa bàn thành
phố Cẩm Phả .........................................................................................................39
3.2.1. Tình hình quản lý đất đai ........................................................................39
3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất đai năm 2015 .....................................................44
3.3. Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở trên địa bàn

PHỤ LỤC

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




vi

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

Từ, cụm từ viết tắt

Nguyên nghĩa

BĐĐC

Bản đồ địa chính

GCN QSD

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

HSĐC

Hồ sơ địa chính

QLNN

Quản lý Nhà nước

đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2011 – 2015..43
Bảng 3.5: Kết quả công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho tổ chức
trên địa bàn thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2011 – 2015 .........................48
Bảng 3.6: Kết quả công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở trên địa bàn
thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2011 – 2015 .............................................52
Bảng 3.7: Kết quả thu lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở trên địa bàn
thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2011-2015 ................................................54
Bảng 3.8: Kết quả thu lệ phí trước bạ thông qua cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất ở trên địa bàn thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2011-2015 ...................56
Bảng 3.9: Tổng hợp kết quả thu nộp ngân sách từ công tác cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2011-2015 .........58
Bảng 3.10: Tổng hợp ý kiến người dân về thực trạng cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất ở trên địa bàn thành phố Cẩm Phả ............................................59
Bảng 3.11: Tổng hợp ý kiến đánh giá của người dân về công tác cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố Cẩm Phả ...................64

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




viii

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 1.1: Mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất ................................................................................12
Hình 3.1: Vị trí của thành phố Cẩm Phả trên bản đồ đất nước .................................31
Hình 3.2: Sản lượng than sạch từ 2010-2013............................................................33
Hình 3.3: Giá trị sản xuất cố định .............................................................................35
Hình 3.4: Lượt khách du lịch đến các điểm du lịch chính ........................................37

hạn chế của “Luật Đất Đai” 1993, nhưng chỉ trong 10 năm đã phải sửa đổi bổ sung
2 lần vào năm 1998 và năm 2001 để đáp ứng những yêu cầu của sự phát triển. Sự ra
đời của “Luật Đất Đai” 2003 được xem như là bước đột phá trong công tác quản lý
nhà nước về đất đai, tạo điều kiện thuận lợi cho Nhà nước nắm chắc, quản chặt quỹ
đất của mình và người sử dụng có điều kiện phát huy tối đa tiềm năng của đất để
phát triển kinh tế xóa đói giảm nghèo. Một nội dung quan trọng trong 15 nội dung
quản lý Nhà nước về đất đai được đưa ra trong Luật Đất Đai 2013 là: “Công tác
đăng ký quyền sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và các tài sản gắn liền với đất (gọi tắt là giấy chứng nhận)”. Ý nghĩa nội

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




2

dung này được thể hiện qua việc nó đã xác lập được mối quan hệ giữa Nhà nước và
người sử dụng, là chứng thư pháp lý, là căn cứ quan trọng và là cơ sở để người sử
dụng đất được đảm bảo khi khai thác, sử dụng và bảo vệ đất, cũng như việc đầu tư
kinh doanh vào đất. Vì thế đăng ký quyền sử dụng đất, trở thành vấn đề cấp thiết
đòi hỏi các cấp phải tiến hành nhanh chóng nhưng phải đúng luật định.
Là 1 trong 4 thành phố trực thuộc của tỉnh Quảng Ninh có tốc độ phát triển
nhanh và mạnh mẽ, Cẩm Phả đã có những đóng góp rất lớn vào sự phát triển trung
của toàn tỉnh. Thời gian qua, Cẩm Phả đã có những bước chuyển mình ngoạn mục
về mọi mặt trong đó phải kể đến những nỗ lực trong công tác cải cách hành chính.
Đến nay Cẩm Phả đứng thứ 2 trong tổng số 14 huyện thị của Quảng Ninh về chỉ
số cải cách thủ tục hành chính. Công tác cải cách thủ tục hành được triển khai
mạnh mẽ trên tất cả mọi lĩnh vực tuy nhiên thay đổi mạnh mẽ nhất và rõ nét nhất
phải kể đến lĩnh vực Tài nguyên và Môi trường với tỷ lệ hồ sơ được tiếp nhận và

sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2011 – 2015;
- Đánh giá những thuận lợi, khó khăn, nguyên nhân tồn tại và đề xuất một số
giải pháp nâng cao hiệu quả công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở trên
địa bàn thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh.
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
3.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học
- Giúp học viên củng cố được những kiến thức đã học trong nhà trường.
- Giúp cho học viên nắm thực trạng sử dụng đất và công tác quản lý nhà
nước về đất đai tại địa phương. Qua đó liên hệ với phần lý luận ở nhà trường nhằm
đưa ra giải pháp trong công tác quản lý, sử dụng đất của đơn vị, củng cố thêm nhận
thức và nâng cao tay nghề chuyên môn.
- Giúp cho học viên tiếp cận, học hỏi và đưa ra những cách xử lý đối với
những tình huống trong thực tế, tính tổ chức, kỷ luật trong nghề nghiệp, tinh thần
trách nhiệm đối với công việc được giao, tinh thần khắc phục mọi khó khăn, phát
huy tính tích cực trong học tập.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
- Trên cơ sở đánh giá thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất ở trên địa bàn thành phố Cẩm Phả, từ đó đề xuất những giải pháp để nâng
cao hiệu quả công việc.
- Đưa ra những đề xuất, kiến nghị phải có tính khả thi và phù hợp với điều
kiện thực tế của địa phương.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




4

Chương 1





5

- Điều 95 Luật Đất đai 2013 quy định về các trường hợp sau được thực hiện
đăng ký biến động đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất [22]:
+ Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng
đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn
liền với đất;
+ Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên;
+ Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất;
+ Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký;
+ Chuyển mục đích sử dụng đất;
+ Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;
+ Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm
sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà
nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang
giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật này.
+ Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản
chung của vợ và chồng;
+ Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử
dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;
+ Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết
quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền
công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan

* Đăng ký đất thực hiện với đối tượng đặc biệt là đất đai
Đăng ký đất thực chất là đăng ký quyền sử dụng đất. Điều 17, Luật Đất đai
2013, Nhà nước thực hiện việc trao quyền sử dụng đất dưới ba hình thức: giao đất,
cho thuê đất và công nhận quyền sử dụng đất. Ba hình thức này chỉ áp dụng cho
một số loại đối tượng và sử dụng vào một số mục đích cụ thể. Đối với từng loại đối
tượng sử dụng, từng mục đích sử dụng có những quyền và nghĩa vụ khác nhau. Vì
vậy, việc đăng ký đất phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định của pháp luật và xác
định cụ thể các quyền và nghĩa vụ mà người sử dụng đất phải đăng ký [22].
Đất đai thường có quan hệ gắn bó với các loại tài sản cố định trên đất như:
nhà cửa, các công trình trên đất…các loại tài sản này cùng với đất đai hình thành
nên hệ thống bất động sản. Trong nhiều trường hợp, các loại tài sản này không
thuộc sở hữu Nhà nước mà thuộc sở hữu của các tổ chức hay cá nhân. Do vậy, để

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




7

đảm bảo quyền lợi của người sở hữu tài sản trên đất cũng như quyền sở hữu đất đai
của Nhà nước, khi đăng ký cần quan tâm đến đặc điểm này trong quá trình hình
thành thị trường bất động sản.
* Đăng ký đất đai thực hiện theo phạm vi đơn vị hành chính cấp xã
Theo quy định của Luật Đất đai, công tác đăng ký đất, thiết lập HSĐC được
tiến hành theo đơn vị hành chính cấp xã.
Bộ máy Nhà nước hiện nay ở nước ta được tổ chức thành 4 cấp, bao gồm: xã,
huyện, tỉnh, trung ương. Trong đó mọi hoạt động về kinh tế - xã hội đều diễn ra trực
tiếp ở cấp xã, do vậy đều có liên quan đến tình hình quản lý và sử dụng đất đai. Vì
vậy, để tăng cường cũng như nâng cao hiệu quả của công việc quản lý và sử dụng đất

nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm đảm bảo cho đất đai được sử
dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo cho lợi ích của Nhà
nước cũng như của người sử dụng đất.
Các thông tin cần thiết phục vụ cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai:
- Đối với đất mà Nhà nước đã giao quyền sử dụng, các thông tin bao gồm:
Tên chủ sử dụng, vị trí, hình thể, kích thước, diện tích, hạng đất, mục đích sử dụng,
thời hạn sử dụng, những ràng buộc về quyền sử dụng, những thay đổi trong quá
trình sử dụng đất và cơ sở pháp lý.
- Đối với đất chưa giao quyền sử dụng, các thông tin bao gồm: vị trí, hình
thể, diện tích, loại đất.
* Đăng ký đất là nội dung quan trọng có quan hệ hữu cơ với các nội dung,
nhiệm vụ khác của quản lý Nhà nước về đất đai
Đăng ký đất đai sẽ thiết lập nên hệ thống HSĐC và cấp GCN với đầy đủ các
thông tin về tự nhiên, kinh tế - xã hội của từng thửa đất. Hệ thống các thông tin đó
là sản phẩm kế thừa từ việc thực hiện các nội dung, nhiệm vụ quản lý Nhà nước về
đất đai khác, như:
- Công tác ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử
dụng đất đai
- Công tác điều tra, đo đạc
- Công tác giao đất, cho thuê đất
- Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
- Công tác phân hạng và định giá đất
- Công tác thanh tra và giải quyết tranh chấp đất đai
Do vậy, để đảm bảo thực hiện công tác đăng ký đất đai đạt kết quả cao
nhất, đáp ứng được yêu cầu kỹ thuật, pháp lý của HSĐC và GCN, trước hết đòi
hỏi phải triển khai đồng bộ các nội dung: Xây dựng và ban hành đầy đủ các văn

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN



địa phương.
- Người đại diện cho cộng đồng dân cư là trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn,
sóc, tổ dân phố hoặc người được cộng đồng dân cư thỏa thuận cử ra đối với việc sử
dụng đất đã giao, công nhận cho cộng đồng dân cư.
- Người đứng đầu cơ sở tôn giáo đối với việc sử dụng đất đã giao cho cơ sở
tôn giáo.
- Chủ hộ gia đình đối với việc sử dụng đất của hộ gia đình.
- Cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đối với việc sử dụng đất
của mình.
- Người có chung quyền sử dụng đất hoặc người đại diện cho nhóm người có
chung quyền sử dụng đất đối với việc sử dụng đất đó.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




11

1.1.2. Khái quát về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất
1.1.2.1. Khái niệm
Điều 3 Luật Đất đai 2013 [22]:”Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp
của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác
gắn liền với đất.”
1.1.2.2. Quy định về mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất
Giấy chứng nhận do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo một mẫu

như trang 4 của Giấy chứng nhận;

Hình 1.1: Mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất
1.1.3. Quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất
1.1.3.1. Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất
Điều 105 Luật Đất đai 2013 quy định về thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất [22]:

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




13

1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt
Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án
đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi
trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất.
2. Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng
đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với
quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
3. Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng

+ Có sai sót thông tin về thửa đất, tài sản gắn liền với đất so với hồ sơ kê
khai đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất đã được cơ quan đăng ký đất đai kiểm
tra xác nhận.
- Nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trong các trường hợp sau đây:
+ Nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất trên Giấy chứng nhận đã cấp;
+ Cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp;
+ Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đăng ký biến động
đất đai, tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
+ Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử
dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục
đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy
định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã
thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy
định của pháp luật đất đai.
- Việc thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp quy định tại điểm
d khoản 2 Điều này do cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Điều 105 của
Luật Đất đai 2013 quyết định sau khi đã có kết luận của cơ quan thanh tra cùng cấp,
văn bản có hiệu lực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp
đất đai.
1.1.3.3. Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




15

với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN