ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
–––––––––––––––––––––––––

NGUYỄN THỊ NHUNG

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
TẠI THÀNH PHỔ CẨM PHẢ, TỈNH QUẢNG NINH
GIAI ĐOẠN 2007 - 2011
Chuyên ngành: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Mã số: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. NGUYỄN KHẮC THÁI SƠN

THÁI NGUYÊN - 2012


i

LỜI CAM ĐOAN
- Tôi xin cam đoan rằng những số liệu, kết quả nghiên cứu trong luận
văn này là trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ ở một học vị nào.
- Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã
được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều đã được chỉ rõ
nguồn gốc.
Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Nhung


Mục lục............................................................................................................. iii
Danh mục các chữ viết tắt trong luận văn........................................................ vi
Danh mục các bảng ......................................................................................... vii
Danh mục các hình.........................................................................................viii
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
1. Đặt vấn đề...................................................................................................... 1
2. Mục tiêu của đề tài ........................................................................................ 2
2.1. Mục tiêu tổng quát ..................................................................................... 2
2.2. Mục tiêu cụ thể........................................................................................... 2
3. Yêu cầu của đề tài ......................................................................................... 2
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU ............................ 4
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài .......................................................................... 4
1.1.1. Cơ sở lý luận của đề tài ........................................................................... 4
1.1.2. Cơ sở thực tiễn của đề tài........................................................................ 4
1.1.3. Cơ sở pháp lý của đề tài .......................................................................... 5
1.2. Khái quát những vấn đề liên quan đến thị trường bất động sản........................ 8
1.2.1. Khái quát về thị trường ........................................................................... 8
1.2.2. Khái quát về bất động sản và động sản................................................... 9
1.2.3. Khái quát về thị trường bất động sản ...................................................... 9
1.3. Hoạt động của thị trường bất động sản trên thế giới và ở Việt Nam....... 15
1.3.1. Hoạt động của thị trường bất động sản một số nước trên thế giới........ 15
1.3.2. Hoạt động của thị trường bất động sản ở Việt nam .............................. 16
CHƯƠNG 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU ..................................................................................20


iv
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu............................................................ 20
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................ 20
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu............................................................................... 20

Ninh giai đoạn 2007 - 2011............................................................................. 49
3.3.2. Thực trạng cầu về bất động sản tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng
Ninh giai đoạn 2007 - 2011............................................................................. 56
3.3.3. Thực trạng hoạt động môi giới thị trường bất động sản tại thành phố
Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2007-2011 ........................................... 60
3.3.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản tại thành phố Cẩm
Phả, tỉnh Quảng Ninh...................................................................................... 62
3.3.5. Đánh giá công tác quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản tại
thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2007-2011 .......................... 65
3.4. Tiềm năng, thuận lợi, khó khăn, tồn tại và giải pháp phát triển thị trường
bất động sản tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh trong tương lai ......... 70
3.4.1. Những tiềm năng, thuận lợi về thị trường bất động sản tại thành phố
Cẩm Phả .......................................................................................................... 70
3.4.2. Những khó khăn, tồn tại về thị trường bất động sản tại thành phố
Cẩm Phả ......................................................................................................... 71
3.4.3. Một số giải pháp phát triển thị trường bất động sản trong thời gian tới...... 73
KẾT LUẬN ĐỀ NGHỊ.................................................................................. 75
1. Kết luận ....................................................................................................... 75
2. Đề nghị ........................................................................................................ 76
TÀI LIỆU THAM KHẢO .............................................................................. 1


vi
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT TRONG LUẬN VĂN
1. BĐS:

Bất động sản

2. CMT8:


10. KT-XH:

Kinh tế xã hội

11. NĐ-CP:

Nghị định chính phủ

12. QĐ:

Quyết định

13. QHSDĐ:

Quy hoạch sử dụng đất

14. QSDĐ:

Quyền sử dụng đất

15.QSHTS:

Quyền sở hữu tài sản

16. TNHH:

Trách nhiệm hữu hạn

17. TNMT:


25. WTO:

Tổ chức thương mại thế giới


vii
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh
năm 2012......................................................................................... 32
Bảng 3.2. Biến động sử dụng đất của thành phố Cẩm Phả giai đoạn
2000-2011 ...................................................................................... 34
Bảng 3.3. Lượng giao dịch bất động sản tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh
giai đoạn 2007-2011 ......................................................................... 36
Bảng 3.4. Kết quả giao dịch bất động sản tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng
Ninh giai đoạn 2007-2011 theo loại đất ......................................... 43
Bảng 3.5. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Cẩm Phả
giai đoạn 2007-2012 ....................................................................... 45
Bảng 3.6. Hiệu quả kinh tế từ đấu giá QSD đất.............................................. 47
Bảng 3.7. Tổng hợp các dự án xây dựng khu đô thị và nhà ở kinh doanh đang
thực hiện trên địa bàn thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh ........ 52
Bảng 3.8. Kế hoạch đấu giá năm 2013 trên địa bàn thành phố Cẩm Phả....... 54
Bảng 3.9. Số lượng các nhà đất thuộc sở hữu nhà nước dự định bàn giao trong
thời gian tới tại thành Phố Cẩm Phả theo Nghị định 61CP ............ 55
Bảng 3.10. Mục đích mua Bất động sản trên địa bàn thành phố Cẩm Phả..... 58
Bảng 3.11. Quan điểm lựa chọn diện tích thửa đất trong thị trường bất
động sản ......................................................................................... 59
Bảng 3.12. Kết quả hoạt động các loại hình môi giới trên địa bàn thành phố
Cẩm Phả giai đoạn 2007 - 2011...................................................... 60
Bảng 3.13. Kết quả lựa chọn của người dân về các hình thức môi giới bất
động sản .......................................................................................... 61

thêm những chức năng có ý nghĩa quan trọng là chức năng tạo nguồn vốn và
thu hút cho đầu tư phát triển. Đất nước ta đã và đang trong tiến trình hội nhập
vào nền kinh tế thế giới, sau khi gia nhập vào tổ chức thương mại thế giới
WTO nền kinh tế của nước nhà thực sự đang đứng trước những cơ hội và
thách thức không nhỏ.
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, thị trường Bất động sản ngày
càng được hình thành và phát triển. Ngày nay thị trường bất động sản đã trở
thành một bộ phận không thể thiếu trong hệ thống các loại thị trường của nền
kinh tế quốc dân, nó có những đóng góp đáng kể vào việc ổn định xã hội và
thúc đẩy nền kinh tế đất nước trong thời gian qua và trong tương lai.
Thị trường bất động sản (BĐS) ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống văn
hóa, xã hội, kinh tế và chính trị của con người, tác động đến tăng trưởng kinh
tế, thu hút đầu tư nước ngoài tạo nguồn vốn cho đầu tư phát triển kinh tế đất
nước. Sự sụp đổ thị trường bất động sản tại một số nước đã gây hậu quả rất
nặng nề cho nền kinh tế - xã hội của những nước đó.
Thành phố Cẩm Phả là nơi có điều kiện tự nhiên, vị trí địa lí, kinh tế xã
hội hết sức thuận lợi. Với dân số tập trung đông cùng với sự phát triển của thị
trường lao động, thị trường vốn, ở đây thị trường Bất động sản diễn ra khá sôi
động, giá trị bất động sản cao. Với đầu mối giao thông thuận lợi cho việc phát
triển kinh tế có thể nói thị trường Bất động sản ở Thành phố là một thị trường
đầy tiềm năng và hấp dẫn. Do đó, để có cách nhìn một cách khách quan dựa


2
trên những cơ sở luận cứ khoa học và nhằm góp phần phát triển thị trường bất
động sản địa phương, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá thực trạng
thị trường bất động sản tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh giai
đoạn 2007-2011”.
2. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI
2.1. Mục tiêu tổng quát

- Đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện và phát triển thị trường bất
động sản trên địa bàn Thành phố phải đảm bảo khoa học, đúng với chính sách
và sự phát triển của địa phương, quy luật của thị trường, đảm bảo sự quản lí
và điều tiết của Nhà nước.


4

CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
1.1. CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỀ TÀI
1.1.1. Cơ sở lý luận của đề tài
Từ khi Luật Đất đai năm 1993 ra đời đã công nhận quyền sử dụng
đất được coi như một loại hàng hoá đặc biệt có giá trị và được tính bằng
tiền, từ thực tế đó đã hình thành thị trường quyền sử dụng đất. Đó chính là
cơ sở và tiền đề đầu tiên cho sự ra đời và phát triển của thị trường bất động
sản ở nước ta.
Mặt khác, Hiến pháp 1992 ra đời cũng đã quy định: “Nhà nước phát
triển nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần theo cơ chế thị trường có sự
quản lý của Nhà nước theo định hướng XHCN[5]
Thực trạng thị trường bất động sản nước ta nói chung cũng như thị
trường BĐS tại đô thị và khu vực phát triển đô thị những năm qua đã có
những chuyển biến tích cực, góp phần vào việc thúc đẩy kinh tế - xã hội của
đất nước phát triển với nhịp độ tương đối cao, nhiều dự án trong lĩnh vực sản
xuất kinh doanh, dịch vụ đã phát huy các nguồn vốn trong xã hội, từng bước
nâng cao hiệu quả sản xuất kinh doanh, mức sống của nhân dân và làm thay đổi
bộ mặt đô thị, nông thôn, góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công
nghiệp hoá, hiện đại hoá. Qua thực tiễn hoạt động của thị trường bất động sản ở
nước ta, môi trường đầu tư cũng như cơ sở pháp lý được hình thành theo hướng
phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa.

- Bộ luật Dân sự 2005.
- Luật Doanh nghiệp 2005.
- Luật Đầu tư 2005.
- Luật Kinh doanh bất động sản 2006.


6
- Luật Nhà ở 2006.
- Luật Thương mại 2005.
- Nghị quyết số 06/2004/NQ-CP ngày 19 tháng 5 năm 2004 của Chính
phủ về một số giải pháp phát triển lành mạnh thị trường bất động sản.
- Nghị quyết số 34/2007/NQ-CP ngày 03 tháng 7 năm 2007 của Chính
phủ và đề xuất biện pháp đẩy mạnh công tác cải tạo nhà chung cư cũ.
- Nghị quyết số 19/2008/NQ-QH12 ngày 3 tháng 6 năm 2008 của Quốc
hội về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại
Việt Nam;
- Nghị quyết số 18/NQ-CP ngày 20 tháng 4 năm 2009 của Chính phủ
về một số cơ chế, chính sách nhằm đẩy mạnh phát triển nhà ở cho học sinh,
sinh viên các cơ sở đào tạo và nhà ở cho công nhân lao động tại các khu công
nghiệp tập trung, người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị;
- Nghị định số 87/2005/NĐ-CP ngày ngày 11 tháng 7 năm 2005 của
Chính phủ về đăng ký kinh doanh hợp tác xã.
- Nghị định số 88/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 8 năm 2006 của Chính
phủ về đăng ký kinh doanh.
Nghị định số 139/2007/NĐ-CP ngày 5 tháng 9 năm 2007 của Chính
phủ hướng dẫn chi tiết thi hành một số điều của Luật Doanh nghiệp.
- Nghị định số 108/2006/NĐ-CP ngày 22 tháng 9 năm 2006 của Chính
phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư.
- Nghị định số 17/2003/NĐ-CP ngày 25 tháng 12 năm 2003 của Chính
phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Pháp lệnh Giá.

của ban chỉ đạo.
- Thông báo số 177/TB-VPCP ngày 28 tháng 7 năn 2008 của Văn
phòng Chính phủ về Kết luận của Phó thủ tướng Hoàng Trung HảiTrưởng ban chỉ đạo TW về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản tại


8
cuộc họp về phát triển thị trường bất động sản và cải cách hành chính về
thị trường bất động sản
1.2. KHÁI QUÁT NHỮNG VẤN ĐỀ LIÊN QUAN ĐẾN THỊ TRƯỜNG
BẤT ĐỘNG SẢN
1.2.1. Khái quát về thị trường
1.2.1.1. Khái niệm về thị trường
- Thị trường là nơi người mua và người bán tự tìm đến với nhau qua
tiếp xúc trao đổi, thăm dò để nhận được lời giải đáp mà mỗi bên cần biết.
- Thị trường là nơi trao đổi hàng hoá bao gồm cả hàng hoá hữu hình lẫn
vô hình;
- Thị trường là thể hiện tổng hoà các quan hệ trao đổi hàng hoá, tức là
quan hệ giao dịch giữa người mua và người bán, giữa sản xuất và lưu thông,
giữa cung ứng và nhu cầu, và cũng là đầu mối thực hiện giá trị và chuyển dịch
giá trị của hàng hoá;
Chủ thể của thị trường là 3 loại người hoạt động trao đổi hàng hoá
trong thị trường:
(1) Người sản xuất hàng hoá là người tạo ra cơ sở vật chất của thị
trường, là người bán hàng hoá ra thị trường;
(2) Người tiêu dùng là người có tiền đi mua hàng;
(3) Người môi giới thương mại vừa đóng vai trò là người mua, vừa là
người bán, là người trung gian giữa người sản xuất và người tiêu dùng.
Khách thể của thị trường là số hàng hoá có thể đưa ra trao đổi mua bán,
ngoài các hàng hoá tiêu dùng và các tư liệu sản xuất còn bao gồm cả các yếu
tố cần cho sản xuất như tiền vốn, công nghệ, thông tin, sức lao động, bất động

- Thị trường căn hộ chung cư
- Thị trường cao ốc văn phòng
- Thị trường công trình công nghiệp (khu cụng nghiệp)


10
- Thị trường công trình thương nghiệp (khu thương mai, trung tâm
thương mại)
- Thị trường công trình đặc biệt (sân bay, bến cảng).
Cách 2: Phân loại theo tính chất kinh doanh của thị trường. [45]
- Thị trường mua bán
- Thị trường cho thuê
- Thị trường thế chấp.
Cách 3: Ngoài ra, cũng giống như các loại thị trường khác, ta có thể
phân thị trường bất động sản theo theo miền, vùng, lãnh thổ, quốc gia và
thành phố. Ví dụ phân thị trường bất động sản theo thành phố ta có thị trường
bất động sản Tp. HCM, Hà Nội, Đà Nẵng, Cần Thơ, Thái Nguyên...
Cách 4: Thị trường quyền sử dụng đất (TTQSDĐ) là TTBĐS mang tính
đặc thù của Việt Nam; TTQSDĐ phân chia thành Thị trường sơ cấp (thị
trường cấp 1) và Thị trường thứ cấp (có thể phân chia thành thị trường thứ
cấp 2 và thị trường thứ cấp 3). [1]
* Thị trường sơ cấp
Thị trường cấp 1 là thị trường người sở hữu đất chuyển giao quyền sử
dụng đất cho người khác, thị trường này hoàn toàn do Nhà nước khống chế. [1]

Hình 1.1. Thị trường sơ cấp về đất đai


11



Góp
vốn
bằng
QSDĐ

Bảo
lãnh
đất

Tặng
cho
QSD
đất

CÁC CHỦ SỬ DỤNG ĐẤT
Hình 1.2. Thị trường thứ cấp về đất đai
1.2.3.3. Đặc điểm của thị trường bất động sản
Một là: Tính cách biệt của hàng hóa bất động sản cần giao dịch với địa
điểm giao dịch. Đây là đặc điểm xuất phát từ đặc điểm hàng hóa bất động sản
là có vị trí cố định không thể di chuyển được. Các hoạt động giao dịch bất
động sản thường được tiến hành trên các chợ ảo. Các chợ ảo thường được đặt
ở một vị trí cố định chỉ đơn thuần cung cấp các thông tin đăc điểm của bất
động sản như: diện tích, mặt đường, giá cả.


12
Hai là: Khi giao dịch hàng hóa bất động sản cần phải trải qua các bước:
+ Đàm phán cung cấp thông tin cần thiết về bất động sản giao dịch
kiểm tra thực địa để xác định tính có thực và kiểm tra độ chính xác của

vực nông thôn.
Năm là: Thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo
Thị trường bất động sản là dạng thị trường không hoàn hảo nó phụ
thuộc vào điều kiện đặc trưng của từng vùng, từng địa phương, nó chịu sự chi
phối của điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, truyền thống, tập quán riêng vv...
Có giao dịch ở địa phương này đã xuất hiện nhưng tại địa phương khác
lại chưa xuất hiện, cá biệt hơn có giao dịch cùng loại nhưng ở địa phương
khác nhau sẽ có cách tiến hành khác nhau.
Ngoài ra số lượng người trên thị trường chiếm một tỉ lệ nhỏ không
đủ tiêu chí để cạnh tranh hoàn hảo và người bán có nhiều lợi thế hơn
trong việc quyết định mức giá trong nhiều trường hợp, đó là giá cả độc
quyền của người bán.
Sáu là: Cung hàng hóa bất động sản phản ứng chậm hơn cầu hàng hóa
bất động sản.
Khi nhu cầu về bất động sản tăng thì cung về bất động sản trên thị
trường không thể phản ứng tăng nhanh chóng như các hàng hóa thông thường
khác việc tăng cung hàng hóa bất động sản cần có thời gian và khó khăn hơn
các hàng hóa khác. Việc tạo ra hàng hóa bất động sản, công trình xây dựng
vv... đòi hỏi phải tốn nhiều thời gian, từ tìm hiểu thông tin về đất đai, chuyển
nhượng đất đai, xin cấp phép xây dựng vv...


14
Bảy là: Các giao dịch trên thị trường bất động sản cần phải có tư vấn
chuyên nghiệp.
Do trên thị thị trường bất động sản người mua và người bán không có
các cơ hội và đầy đủ thông tin cần thiết để lựa chọn thị trường phù hợp với
mình và các bất động sản thường có giá trị lớn, người mua và người bán ít có
kinh nghiệm trong các giao dịch. Người tư vấn chuyên nghiệp có kinh
nghiệm, kĩ năng để phân tích thị trường lựa chọn bất động sản và giá cả phù

Trung Quốc thi hành hai chế độ công hữu về đất đai, chế độ sở hữu
toàn dân và chế độ sở hữu tập thể của nông dân về đất đai, song ở nước này
vẫn tồn tại thị trường quyền sử dụng đất. Trước năm 1988 ở Trung Quốc
không có thị trường về quyền sử dụng đất, Đến năm 1988 ở Trung Quốc chỉ
có thị trường quyền sử dụng đất không có thị trường quyền sở hữu đất đai.
Tồn tại các loại hình giao dịch cơ bản sau
- Giao dịch của người có quyền sử dụng đất quốc hữu.
Đây là loại hình giao dịch giữa những người sử dụng đất với nhau được
chia thành 2 dạng :
+ Giữa các công ty thụ nhượng với nhau hoặc giữa các công ty khai
thác nhà, đất với khách hàng;
+ Giữa những người sử dụng đất cuối cùng với nhau. Theo đó, các tổ
chức thụ nhượng quyền sử dụng đất xây dựng thông qua hình thức xuất
nhượng thông qua có trả tiền(tương tự hình thức giao đất có thu tiền sử dụng
đất ở Việt Nam); thuê đất có quyền chuyển nhượng, cho thuê lại, thế chấp
quyền sử dụng đất và chỉ có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất nếu đã
đầu tư ít nhất là 25% tổng giá trị vốn đầu tư theo dự án
- Đối với các bất động sản trên đất.
Trung Quốc có chính sách đối xử bình đẳng giữa các nhà đầu tư trong
và ngoài nước trong việc tham gia kinh doanh trong thị trường bất động sản.


16
Để quản lý thị trường bất động sản, pháp luật quy định việc mua bán,
chuyển nhượng nhà, đất phải đăng ký qua Sở giao dịch và nộp thuế điều tiết
phần giá trị tăng thêm đối với từng loại bất động sản.
- Đối với đất thuộc sở hữu tập thể.
Đất thuộc sở hữu tập thể, nông dân được quyền sử dụng thông qua chế
độ giao khoán cho hộ gia đình với thời hạn tối đa là 30 năm và khi hết thời
hạn họ được quyền đăng ký tiệp tục sử dụng.