Số hóa bởi trung tâm học liệu NÔNG LÂM
TRẦN NGUYỄN NGỌC
ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG THỊ TRƢỜNG
BẤT ĐỘNG SẢN HUYỆN MÊ LINH, THÀNH PHỐ
HÀ NỘI GIAI ĐOẠN 2008-2012
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP

Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS. NGUYỄN KHẮC THÁI SƠN
Thái Nguyên - 2013


Lâm Thái Nguyên đã nhiệt tình truyền đạt những kiến thức quý báu cho tôi
trong quá trình học tập tại Trường.
Tôi xin gửi lời cảm ơn tới Thầy giáo PGS. TS. Nguyễn Khắc Thái Sơn
đã trực tiếp hướng dẫn trong quá trình nghiên cứu và hoàn thành Luận văn.
Nhân dịp này tôi xin chân thành cảm ơn UBND huyện Mê Linh, Phòng
Tài nguyên và Môi trường, các phòng ban khác thuộc UBND huyện Mê Linh,
và các sở, ngành của Thành phố đã tạo điều kiện giúp đỡ trong quá trình học
tập, thu thập số liệu, tài liệu, nghiên cứu, góp ý để hoàn thành Luận văn.
Cuối cùng, tôi xin chân thành cảm ơn gia đình, bạn bè và đồng nghiệp
đã động viên, khuyến khích, tạo mọi điều kiện để được học tập, nghiên cứu.
Xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày tháng năm 2013
Tác giả Trần Nguyễn Ngọc

Số hóa bởi trung tâm học liệu

iii
MỤC LỤC
Trang phụ bìa
Lời cam đoan i
Lời cảm ơn ii
Mục lục iii
Danh mục viết tắt vii
Danh mục bảng viii
Danh mục hình viii
M 1
1. Đặt vấn đề 1

1.3.2. Hoạt động của thị trường bất động sản ở Việt nam 22
1.3.2.1. Thực trạng về thị trường bất động sản Việt Nam 22
1.3.2.2. Khái quát về thị trường bất động sản ở một số thành phố lớn 29
Chƣơng 2. Đ , NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 33
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 33
33
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu 33
2.2. Thời gian và địa điểm nghiên cứu 33
2.2.1. Thời gian nghiên cứu 33
2.2.2. Địa điể 33
2.3. Nội dung nghiên cứu 33
2.4. Phương pháp nghiên cứu 35
2.4.1. Phương pháp thu thập số liệu 35
2.4.1.1. Thu thập số liệu thứ cấp 35
2.4.1.2. Thu thập số liệu sơ cấp 36
2.4.2. Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích, xử lý số liệu 37
37
ế thừa các tài liệu có liên quan 37
37
Chƣơng 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 38
3.1. Tình hình cơ bản của huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội 38
3.1.1. Điều kiện tự nhiên của huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội 38
3.1.1.1. Vị trí địa lý 38
3.1.1.2. Địa hình 38
3.1.1.3. Khí hậu, thời tiết 39
3.1.1.4. Điều kiện thủy văn 39

Số hóa bởi trung tâm học liệu

v

3.2.5.3. Yếu tố về quy hoạch bất động sản tại huyện Mê Linh 77

Số hóa bởi trung tâm học liệu

vi
3.2.5.4. Yếu tố về chính sách vĩ mô của Nhà nước 77
3.3. Đánh giá công tác quản lý của Nhà nước đối với thị trường bất động
sản huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội giai đoạn 2008-2012 78
3.3.1. Đánh giá công tác ban hành văn bản liên quan 78
3.3.2. Đánh giá tổ chức bộ máy Nhà nước quản lí thị trường bất động sản 78
3.3.2.1. Về quy định quản lý thị trường bất động sản ở nước ta 78
3.3.2.2. Bộ máy quản lí liên quan đến bất động sản của huyện Mê Linh 79
3.3.3. Đánh giá về quản lí thị trường bất động sản tại huyện Mê Linh. 80
3.3.3.1. Về quản lý các thành phần tham gia thị trường bất động sản 80
3.3.3.2. Về đầu tư nguồn lực cho thị trường bất động sản 81
3.3.3.3. Về quản lý các nguồn thu từ bất động sản 83
3.4. Những thuận lợi, khó khăn, tồn tại và đề xuất một số giải pháp về phát
triển thị trường bất động sản huyện Mê Linh, Hà Nội trong tương lai 84
3.4.1. Tiềm năng, thuận lợi về thị trường bất động sản huyện Mê Linh 84
3.4.2. Những khó khăn về thị trường bất động sản tại huyện Mê Linh 85
3.4.3. Các giải pháp để phát triển thị trường bất động sản trong tương lai 86
3.4.3.1. Nhóm giải pháp về tổ chức hành chính 86
3.4.3.2. Nhóm giải pháp về tài chính 86
3.4.3.3. Nhóm giải pháp tạo môi trường thuận lợi cho đầu tư 87
3.4.3.4. Nhóm giải pháp mang tính dài hạn 88
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 89
1. Kết luận 89
2. Đề nghị 90
TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC

Hiện đại hóa
UBND
Ủy ban nhân dân
HTX
Hợp tác xã
TT
Thị trấn
VAC
Vườn ao chuồng
SXKD
Sản xuất kinh doanh
HTKT
Hạ tầng kỹ thuật
DGRĐ
Dồn ghép ruộng đất
SHNN
Sở hữu Nhà nước
GPMB
Giải phóng mặt bằng
CKBVMT
Cam kết bảo vệ Môi trường
NN
Nước ngoài
CMĐ
Chuyển mục đích
CSHT
Cơ sở hạ tầng
CNBĐS
Chuyển nhượng bất động sản
QLDAHT

2008-2012 theo phân loại thị trường bất động sản 58
Bảng 3.7. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Mê Linh
giai đoạn 2008 - 2012 59
Bảng 3.8. Mục đích mua BĐS trên địa bàn huyện Mê Linh 68
Bảng 3.9. Yếu tố quan tâm nhất khi mua bất động sản của người sử dụng
trên địa bàn huyện 68
Bảng 3.10. Quan điểm lựa chọn diện tích thửa đất trong thị trường bất động sản 70
Bảng 3.11. Kết quả hoạt động của các loại hình môi giới bất động sản trên
địa bàn huyện Mê Linh giai đoạn 2008-2012 71
Bảng 3.12. Lựa chọn của người dân về các hình thức môi giới bất động sản 73
Bảng 3.13. Thống kê phòng, ban cán bộ liên quan đến quản lý BĐS tại
huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội từ 2008-2012 79
Bảng 3.14. Nguồn vốn đầu tư xây dựng cơ bản để phát triển KTXH tại
huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội giai đoạn 2008-2012 81
Bảng 3.15. Nguồn thu về bất động sản huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội
giai đoạn 2008-2012 83

Số hóa bởi trung tâm học liệu

ix
DANH MỤC HÌNH

Hình 1.1. Mô tả khái niệm về thị trường bất động sản 13
Hình 3.2. Sơ đồ vị trí huyện Mê Linh trong thành phố Hà Nội 38
Hình 3.3. Cơ cấu diện tích các loại đất huyện Mê Linh năm 2012 42
Hình 3.4. Biến động sử dụng đất huyện Mê Linh giai đoạn 2008-2012 44
Hình 3.5. So sánh sản lượng giao dịch bất động sản theo các năm ở huyện
Mê Linh giai đoạn 2008-2012 49
Hình 3.6. So sánh sản lượng giao dịch bất động sản giữa các đơn vị hành
chính ở huyện Mê Linh giai đoạn 2008-2012 52

nguồn vốn cho đầu tư phát triển kinh tế đất nước. Sự sụp đổ TTBĐS sẽ gây
hậu quả rất nặng nề cho nền kinh tế - xã hội của đất nước. Tuy nhiên, TTBĐS
nước ta mới được hình thành, còn nhiều khiếm khuyết, tình trạng giao dịch
BĐS thiếu minh bạch, bất hợp pháp làm cho thị trường biến động lúc "nóng"
lúc "lạnh", "tín dụng đen", "tâm lý đám đông" xuất hiện thất thường, tác động
đến an ninh, chính tri, KTXH và đời sống của nhân dân.
Nhằm tăng cường công tác quản lý đối với thị trường BĐS, Nghị quyết
Đại hội X Đảng Cộng sản Việt Nam và Nghị quyết số 21-NQ/TW của Ban
Chấp hành Trung ương Đảng tại Hội nghị Trung ương 6 khóa X đã đề ra:
“Phát triển thị trường BĐS trên cơ sở thực hiện Luật Đất đai, Luật Xây dựng,
Luật nhà ở và Luật kinh doanh BĐS Tăng cường các biện pháp chống đầu

Số hóa bởi trung tâm học liệu

2
cơ, hạn chế việc giao dịch không theo quy định của pháp luật. Xây dựng hệ
thống đăng ký, thông tin BĐS. Phát triển nhanh các dịch vụ thị trường BĐS”.
Tại khoản 2 Điều 6 Luật Đất đai năm 2003 quy định: "Quản lý và phát triển
thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường BĐS" là một trong 13 nội dung
quản lý Nhà nước về đất đai.
Mê Linh là một huyện ngoại thành thuộc phía Tây Bắc của thủ đô Hà
Nội, với diện tích tự nhiên là 14.251ha, dân số khoảng 20 vạn gồm 18 đơn vị
hành chính cấp xã (2 thị trấn và 16 xã) có điều kiện cơ bản tương đối thuận
lợi. Đặc biệt, trụ sở làm việc của tất cả các cơ quan hành chính, tư pháp, đoàn
thể đều được tập trung tại Khu trung tâm Hành chính huyện với quy mô diện
tích 50ha. Năm 2004, huyện Mê Linh đã được Thủ tướng chính phủ phê duyệt
quy hoạch không gian phát triển theo 3 vùng trọng điểm đó là: Công nghiệp-
Đô thị, dịch vụ tập trung và vùng sinh thái. Theo đó, huyện đã thu hồi, chuyển
mục đích đất cho KCN Quang Minh khoảng 500ha và 50 dự án nhà ở, đô thị,
chung cư khoảng 1300 ha và một số dự án về giáo dục đào tạo

- Am hiểu những đặc trưng cơ bản của huyện Mê Linh, thành phố Hà
Nội như về con người, kinh tế, chính trị, xã hội, tồn tại và nguồn lực
- Phải hiểu rõ chính sách pháp luật về đất đai, nhà ở, các tài sản khác
gắn liền với đất và quy luật vận động, phát triển của thị trường.
- Nguồn số liệu, tài liệu điều tra thu thập phản ánh đúng thực trạng để
tổng hợp đánh giá đầy đủ trung thực, khách quan, khoa học, lôgíc có hệ thống
- Công tác điều tra thực trạng, diễn biến thị trường BĐS phải đảm bảo
chính xác, sử dụng phương pháp thu thập thông tin, phương pháp chuyên gia,
kinh nghiệm (dùng phiếu phỏng vấn, điều tra, xin ý kiến).
- Đánh giá thực trạng diễn biến của TTBĐS và công tác quản lý Nhà
nước đối với TTBĐS của huyện Mê Linh đảm bảo tính chính xác trên cơ sở
các phương pháp luận phù hợp với chủ trương, chính sách, quy luật của thị
trường có sự quản lý và điều tiết của Nhà nước.

Số hóa bởi trung tâm học liệu

4

Số hóa bởi trung tâm học liệu

5
CHƢƠNG 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU

1.1. C
1.1.1. Cơ sở lý luận của đề tài
Thị trường là gì: Đó là nơi diễn ra các hoạt động mua và bán một thứ
hàng hóa nhất định nào đó. Với nghĩa này, có thị trường gạo, thị trường cà
phê, thị trường chứng khoán, thị trường vốn, thị trường bất động sản v.v
cũng có một nghĩa hẹp khác của thị trường là một nơi nhất định nào đó, tại đó

- Thị trường bất động sản thúc đẩy việc áp dụng khoa học kỹ thuật, đổi
mới công nghệ, nâng cao chất lượng của hàng hoá BĐS, bảo vệ và nâng cao
hiệu quả sử dụng tài nguyên đất đai - tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá.
- Thị trường bất động sản có mối quan hệ chặt chẽ với cơ chế, chính
sách quản lý của Nhà nước do phần lớn bất động sản thuộc quyền sở hữu của
Nhà nước. Hoạt động của thị trường bất động sản sẽ phát ra tín hiệu để Nhà
nước thấy cần phải hoàn chỉnh, bổ sung chất xúc tác nào cho thị trường.
- Bất động sản thường là những tài sản có giá trị lớn, một khi Nhà nước
kiểm soát được thị trường bất động sản thì nếu thị trường này càng sôi động
thì Nhà nước càng thu được nhiều ngân sách từ bất động sản.
- Thị trường bất động sản có liên quan đến nhiều ngành, nhiều lĩnh vực
như: xây dựng, ngân hàng, môi trường nên việc mở rộng và phát triển thị
trường bất động sản sẽ góp phần tăng cường quan hệ hợp tác giữa các ngành.
Đồng thời nâng cao trình độ xã hội hoá trong sản xuất kinh doanh. Trên thị
trường mọi chủ thể tham gia để tiếp xúc và mở rộng mối quan hệ với các chủ
thể thuộc các ngành, các lĩnh vực khác.
- Trong ngành kinh doanh bất động sản nói chung đòi hỏi tiền vốn lớn,
sức hấp dẫn của thị trường cao. Thị trường này phát triển có vai trò nâng cao
năng lực kinh doanh, sự năng động của các chủ thể tham gia thị trường. Hơn

Số hóa bởi trung tâm học liệu

7
nữa, người quản lý thị trường thuộc các lĩnh vực có liên quan đến thị trường
BĐS cũng phải không ngừng tự nâng cao trình độ của mình để bắt kịp với sự
phát triển của thị trường.
- Thị trường bất động sản điều hoà giải quyết mối quan hệ về lợi ích
giữa các tầng lớp dân cư đó là lợi ích cá nhân, lợi ích tập thể và lợi ích của
toàn xã hội và thị trường này phát triển sẽ góp phần xoá bỏ tình trạng kinh
doanh ngầm, kinh doanh trái pháp luật bất động sản góp phần vào tăng nguồn

- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP của Chính phủ quy định bổ xung về
quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư.
- Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 của Chính
phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản.
- Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Chính
phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở.
- Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21 tháng 5 năm 2008 của Bộ Xây
dựng hướng dẫn thực hiện Nghị định số 153/2007/NĐ-CP của Chính phủ.
- Chỉ thị số 01/2008/CT-TTg ngày 08 tháng 1 năm 2008 và Chỉ thị số
1792/CT-TTg ngày 06 tháng 12 năm 2011 của Thủ tướng Chính phủ về một
số giải pháp tăng cường quản lý thị trường bất động sản.
- Thông báo số 177/TB-VPCP ngày 28 tháng 7 năm 2008 và Thông báo
số 138/TB-VPCP ngày 27 tháng 4 năm 2009 của Văn phòng Chính phủ về
Kết luận của Phó Thủ tướng Hoàng Trung Hải - Trưởng ban chỉ đạo TW về
chính sách nhà ở và thị trường bất động sản.
- Chương trình hành động số 21-CTr/TU ngày 25 tháng 4 năm 2013
của Thành ủy Hà Nội về thực hiện Nghị quyết Hội nghị lần thứ 6 BCH Trung
ương (Khóa XI) về tiếp tục đối mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời
kỳ đẩy mạnh toàn tiện công cuộc đổi mới, tạo nền tảng để đến năm 2020 nước
ta cơ bản trở thành nước công nghiệp theo hướng hiện đại.

Số hóa bởi trung tâm học liệu

9
- Quyết định số 208/2004/QĐ-TTg ngày 13 tháng 12 năm 2004 của
Thủ tướng Chính phủ về việc phê duyệt định hướng quy hoạch chung xây
dựng đô thị mới Mê Linh đến năm 2020.
- Quyết định số 1259/QĐ-TTg ngày 26 tháng 7 năm 2011 của Thủ
tướng Chính phủ phê duyệt quy hoạch chung thủ đô Hà Nội đến năm 2030,
tầm nhìn đến năm 2050.

Thị trường có thể được khái niệm theo nhiều cách khác nhau. Chúng
được xem xét từ nhiều gốc độ và được đưa ra vào các giai đoạn khác nhau
trong quá trình phát triển kinh tế hàng hoá. Nếu hiểu theo nghĩa hẹp thì thị
trường chỉ địa điểm hay không gian của trao đổi hàng hoá, đó là nơi gặp gỡ
giữa người bán, người mua, hàng và tiền và ở đó diễn ra các hoạt động mua
bán. Như vậy, phạm vi của thị trường được giới hạn thông qua việc xem xét
bản chất hành vi tham gia thị trường, ở đâu có sự trao đổi, buôn bán, có sự lưu
thông hàng hoá thì ở đó có thị trường. Đây là cách hiểu thị trường gắn với yếu
tố địa lý của hành vi tham gia thị trường, đòi hỏi phải có sự hiệp hữu của đối
tượng được đem ra trao đổi. Nơi mua bán xảy ra đầu tiên là ở chợ, sau này mở
rộng hơn về không gian thì khái niệm nơi mua bán cũng mở rộng hơn như ở
cửa hàng, cửa hiệu cố định, siêu thị, Trung tâm thương mại…
Nếu hiểu theo nghĩa rộng thì thị trường là các hiện tượng kinh tế được
phản ánh thông qua trao đổi và lưu thông hàng hoá cùng với các quan hệ kinh
tế giữa người và người trong quá trình trao đổi, mua bán hàng hoá và các dịch
vụ. Thị trường là tổng thể những thoả thuận, cho phép những người bán và
người mua trao đổi hàng hoá và dịch vụ. Như vậy, thị trường không nhất thiết
phải là một địa điểm cụ thể như cách hiểu theo nghĩa hẹp trên. Người bán và
người mua có thể không trực tiếp trao đổi, mà có thể qua các phương tiện
khác để thiết lập nên thị trường [39].
Trong nền kinh tế hiện đại, thị trường được coi là biểu hiện thu gọn của
quá trình mà thông qua đó các quyết định của các gia đình về tiêu dùng mặt

Số hóa bởi trung tâm học liệu

11
hàng nào, các quyết định của các công ty về sản xuất cái gì?, sản xuất cho ai?
sản xuất như thế nào? các quyết định của người công nhân về làm việc bao
lâu? cho ai? đều được dung hoà bằng sự điều chỉnh giá cả, quan niệm này cho
thấy mọi quan hệ trong kinh tế đã được tiền tệ hoá. Giá cả với tư cách là yếu

Mỹ 30-40% [13].
- Động sản: Là những tài sản không phải là bất động sản.
1.2.2.2. Hàng hoá bất động sản
Tính đặc biệt của hàng hoá bất động sản được xác định bởi thuộc tính
của đất đai mà các hàng hoá khác không có:
- Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý báu,
- Đất đai có vị trí cố định, diện tích hữu hạn và độ phì biến động theo
thời gian-phụ thuộc vào việc sử dụng của con người và đất đai là yếu tố cần
thiết để tạo lập bất động sản nói riêng và tài sản gắn liền với đất nói chung.
Ngoài ra, hàng hoá BĐS còn có tính chất khác với các loại hàng hoá
khác: Là loại hàng hoá không thể di dời, liên quan đến môi trường, cơ sở hạ
tầng kỹ thuật; khu dân cư, thương mại, dịch vụ, nông nghiệp, công nghiệp. Là
loại hàng hoá có giá trị lớn, cần có vốn đầu tư dài hạn. Là loại hàng hoá mà
việc giao dịch phải được pháp luật cho phép và được thực hiện theo một trình
tự pháp lý chặt chẽ (không phải tất cả BĐS đều trở thành hàng hoá [12].
1.2.3. Khái quát thị trường bất động sản
1.2.3.1. Khái niệm
Từ khi thực hiện chuyển đổi nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang
nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa (1986), Việt Nam đã nỗ
lực xây dựng và phát triển đồng bộ các yếu tố của kinh tế thị trường. Đến nay
về cơ bản chúng ta đã hình thành đầy đủ các bộ phận của kinh tế thị trường,
trong đó một số thị trường đã phát triển khá như thị trường các sản phẩm đầu
ra, nhất là thị trường hàng hoá và một số sản phẩm phục vụ. Tuy nhiên, đối
với các thị trường sản phẩm đầu vào có ý nghĩa quan trọng đối với việc phát

Số hóa bởi trung tâm học liệu

13
triển sản xuất kinh doanh như thị trường vốn thị trường lao động đặc biệt là
thị trường BĐS lại mới chỉ trong giai đoạn ban đầu hình thành và phát triển.

cho rằng chỉ có nhà đất mới mang ra mua bán chuyển nhượng trên thị trường.
Cũng giống như quan niệm trên bất động sản nhà đất chỉ là một bộ phận của
hàng hoá bất động sản trên thị trường. Vì vậy quan niệm này là không đầy đủ.
- Một quan niệm khá phổ biến khác cho rằng thị trường bất động sản là
hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sở hữu
(quyền sử dụng) bất động sản theo quy luật thị trường. Khái niệm này dễ làm
người ta nhận biết phạm vi và nội dung của thị trường bất động sản hơn là
khái niệm có tính khái quát. Cũng có ý kiến bổ sung cho khái niệm này, cho
rằng thị trường bất động sản là thị trường của hoạt động mua bán trao đổi cho
thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sở hữu (quyền sử dụng) bất động sản theo
quy luật thị trường có sự quản lý của nhà nước. Ý kiến này xuất phát từ đặc
điểm là hoạt động của thị trường bất động sản ở hầu hết các nước đều được
điều chỉnh bằng pháp luật dân sự hoặc pháp luật đất đai và chịu sự can thiệp
và quản lý chặt chẽ của nhà nước.
1.2.3.2. Phân loại thị trường bất động sản

Số hóa bởi trung tâm học liệu

15
Tùy theo mục tiêu nghiên cứu và cách tiếp cận, ta có thể phân loại thị
trường bất động sản theo nhiều tiêu thức khác nhau [12].
- Phân loại theo tính chất pháp lý của giao dịch bất động sản, gồm có:
+ Thị trường BĐS chính thức: là thị trường mà ở đó hoạt động có liên
quan đến giao dịch BĐS được thực hiện theo đúng quy định của pháp luật.
+ Thị trường bất động sản phi chính thức: là thị trường mà ở đó các
giao dịch về bất động sản không tuân thủ đầy đủ các quy định của pháp luật
(còn được gọi là thị trường ngầm).
- Phân loại theo khu vực địa lý, gồm có: thị trường bất động sản ở các
tỉnh thành, quận huyện, thị trường bất động sản nội thành, ngoại thành.
- Phân loại theo giá trị sử dụng của BĐS, gồm có: thị trường đất đai, thị