TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
NGUYỄN THỊ HUYỀN
CHUYÊN ĐỀ : ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG
BẤT ĐỘNG SẢN TẠI PHƯỜNG KIM LIÊN QUẬN ĐỐNG
ĐA – THÀNH PHỐ HÀ NỘI
CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP HỆ CAO ĐẲNG CHÍNH QUY
Ngành : Quản lý Đất đai
Hà Nội - 2011
TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
NGUYỄN THỊ HUYỀN
CHUYÊN ĐỀ : ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG
BẤT ĐỘNG SẢN TẠI PHƯỜNG KIM LIÊN QUẬN ĐỐNG
ĐA – THÀNH PHỐ HÀ NỘI
CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP HỆ CAO ĐẲNG CHÍNH QUY
Ngành : Quản lý Đất đai
Giáo viên hướng dẫn: Nguyễn Thị Khuy
Hà Nội - 2011
LỜI CẢM ƠN
Qua thời gian thực tập, bằng việc tiếp xúc với thực tế tại Uỷ Ban Nhân Dân
phường Kim Liên – Quận Đống Đa – Thành Phố Hà Nội cùng với sự giúp đỡ của các
thầy cô giáo trong khoa quản lý đất đai và đặc biệt là sự tận tình chỉ dẫn của cô giáo
Nguyễn Thị Khuy , cộng với nỗ lực phấn đấu học hỏi của bản thân, em đã thu được rất
nhiều kiến thức thực tế. Do còn thiếu nhiều về kinh nghiệm cũng như về thời gian nên
báo cáo này không thể tránh khỏi có những sai sót. Vì vậy, em rất mong nhận được sự
giúp đỡ, chỉ bảo của các thầy cô giáo để em có thể hoàn thiện tốt hơn.
Vì vậy, em xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu, các thầy cô trong khoa quản lý
đất đai trường Đại Học Tài nguyên và Môi trường Hà Nội và đặc biệt là cô giáo
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế nước ta , thị trường bất động sản ngày
càng được hình thành và phát triển . Ngày nay thị trường bất động sản đã trở thành
một bộ phận không thể thiếu trong hệ thống các loại thị trường của nền kinh tế quốc
dân , nó có những đóng góp đáng kể vào việc ổn định xã hội về thúc đẩy nền kinh tế
đất nước trong thời gian qua và trong tương lai .
Tuy nhiên theo đánh giá thị trường bất động sản ở các nước nói chung, thì việc
đánh giá đã khẳng định được một số yếu tố làm xuất hiện , tồn tại và phát triển thị
trường bất động sản không chính thức là:
- Các quyền của người mua và người bán chưa rõ ràng
- Việc hợp thức hóa rất khó khăn , thủ tục phức tạp , rườm rà ,giá cả thuê phí lại
quá cao
- Việc trốn tránh nộp thuế và lệ phí đã trở thành thói quen
- Tiến độ cung cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở khu vực
phường , quận còn khá chậm
- Thiếu sự kiểm soát thường xuyên và có hệ thống quản lý và sử dụng đất
- Có một nghịch lý về cung cầu bất động sản hiện đang tồn tại.Cầu của khu vực
dân cư về nhà ở tăng vọt và lớn hơn so với cung , trong khi cung về mặt bằng tại các
khu công nghiệp , khu chế xuất , mặt bằng cho doanh nghiệp nhà nước và diện tích
khách sạn , văn phòng lại vượt xa cầu
1
- Chương trình truyền thông cho khách hàng chưa đầy đủ
Những vấn đề nóng bỏng , bất cập của thị trường bất động sản thường được đề
cập đến như :vấn đề sốt đất , đầu cơ đất , mua bán trao tay …cơn sốt đất ở Hà Nội nói
chung và các phường quận tại Hà Nội nói riêng .Hơn một năm qua đến nay vẫn chưa
hạ nhiệt, giá nhà đất tăng không chỉ vài chục phần trăm mà tới vài trăm phần trăm ,
hiện tượng không bình thường của nền kinh tế ; giá đất , giá nhà hiện nay cao quá bất
hợp lý so với thu nhập của đại đa số người lao động ; thị trường BĐS còn đang ở giai
đoạn sơ khai là thị trường không chính thức ( nhà nước không kiểm soát được ) .Từ đó
cho thấy việc nghiên cứu và đánh giá thị trường BĐS là rất cần thiết và có ý nghĩa
trong tình hình hiện nay.Vì vậy , để góp phần vào việc phát triển nền kinh tế thị trường
+ Các tài sản khác gắn liền với đất đai.
+ Các tài sản khác đất ở pháp luật quy định .
Cách phân loại trên đây là phù hợp với yêu cầu của công tác quản lý và hoạt
động sản xuất kinh doanh.Đất đai , nhà ở các công trình xây dựng và các tài sản gắn
liền với đất đai là những loại chủ yếu của BĐS .Theo quy định của pháp luật , các loại
tài sản đó phải được đăng ký nhằm đảm bảo việc kiểm tra , kiểm soát của các cơ quan
nhà nước có thẩm quyền
- Nhà đất :
+ Theo nghĩa rộng là các loại đất sử dụng cho các mục đích khác nhau
+ Theo nghĩa hẹp là nhà và khuôn viên xung quanh nhà , cũng như đất cho mục
đích sử dụng xây dựng nhà
b. Thị trường
Là nơi mọi người mua và người bán tự tìm đến với nhau qua tiếp xúc trao đổi ,
thăm dò để nhận được lời giải đáp mà mỗi bên cần thiết . Thị trường là nơi trao đổi
hàng hóa bao gồm cả hàng hóa hữu hình lẫn vô hình.
Là hợp phần bắt buộc cua kinh tế hàng hóa vì nó ra đời , phát triển cùng với sự ra
đời và phát triển của sản xuất hàng hóa , trong đó thông qua sự trao đổi hàng hóa trên
thị trường tạo ra sự gắn bó giữa thị trường và nền kinh tế hàng hóa.Vậy thị trường là
một phạm trù của kinh tế hàng hóa , và nó là kết quả của sự phân công lao động của
nền kinh tế hàng hóa , là một phạm trù khách quan tất yếu , là yếu tố nội tại của sản
3
xuất hàng hóa .Thị trường thể hiện tổng hòa các mối quan hệ trao đổi hàng hóa , tức là
quan hệ giao dịch giữa người mua và người bán , giữa sản xuất và lưu thông, giữa
cung ứng và nhu cầu ,và cũng là đầu mối thực hiện giá trị và chuyển dịch giá trị của
hàng hóa.Thị trường thể hiện yêu cầu tiêu thụ đối với mỗi chủng loại hàng hóa, tức là
thể hiện đặc trưng bản chất của thị trường.Mọi hoạt động kinh doanh của doanh
nghiệp là nhằm thỏa mãn yêu cầu của người tiêu dùng và người tiêu dùng là nhân vật
chủ đạo của thị trường.Thị trường hết sức đa dạng , phức tạp chủ yếu đất ở quy luật thị
trường chi phối như: quy luật cạnh tranh , cung cầu , giá trị ,giá cả….
c . Thị trường bất động sản
Các hình thái thị trường
Phân loại bổ ngang hoặc bổ dọc , tùy thuộc theo mức độ cạnh tranh và số người
tham gia trên thị trường
Bảng 1: Các hình thái mua và bán
Người mua
Người bán
Một Một số Nhiều
Một độc quyền tay đôi độc quyền bán hạn chế độc quyền bán
Một độc quyền mua hạn chế độc quyền song phương
độc quyền cạnh tranh
bán
Nhiều độc quyền mua độc quyền cạnh tranh mua cạnh tranh
Thực tế người ta phân loại thị trường như sau :
- Thị trường cạnh tranh hoàn hảo :Thị trường đa phương
- Thị trường không hoàn hảo : Thị trường đơn phương , thị trường cạnh tranh độc
quyền
Thị trường cạnh tranh hoàn hảo :nhiêu người căng mua bán một loại hàng hóa .Ở
đây không một người mua và bán riêng lẻ nào tác động đến giá cả thị trường
Điều kiện: + Số người tham gia mua bán nhiều
+ Không có sự hạn chế giả tạo tác động lên cung cầu
+ Ra nhập hoặc rút lui rễ dàng
+ Các doanh nghiệp đều có thông tin đầy đủ về thị trường
Thị trường độc quyền đa phương : số người bán đủ ít để có thể gây ảnh hưởng
đến giá
Thị trường cạnh tranh độc quyền : có nhiều người bán một sản phẩm nhất định .
sản phẩm đó ít nhiều khác nhau ( khác biệt về mẫu mã , dịch vụ , địa điểm …)
5
1.1.3 Phân loại thị trường bất động sản
a. Phân loại thị trường
Để nắm bắt bản chất thị trường , nhận biêt từng loi thị trường , xu hướng hình
+ Khu vực nông thôn: thị trường đất ở nông thôn, thị trường đất nông nghiệp, thị
trường đất lâm nghiệp, thị trường nhà ở nông thôn, thị trường đất phi nông nghiệp (đất
xây dựng trụ sở, văn phòng làm việc, cửa hàng kinh doanh v.v ), thị trường bất động
sản nhà xưởng sản xuất nông nghiệp, thị trường bất động sản công cộng v.v
+ Khu vực giáp ranh: thị trường đất ở, nhà ở; thị trường đất nông nghiệp; thị
trường bất động sản nhà xưởng công nghiệp, sản xuất nông nghiệp; thị trường bất
động sản công cộng v.v
Căn cứ theo công dụng của bất động sản:
* Thị trường Đất đai (nông nghiệp và phi nông nghiệp)
* Thị trường công trình thương nghiệp (trụ sở, văn phòng, khách sạn, trung tâm
thương mại, cửa hàng ) và công trình công cộng (giao thông, thuỷ lợi, y tế, văn hoá )
* Thị trường công trình công nghiệp (nhà xưởng, mặt bằng sản xuất, khu công
nghiệp, khu chế xuất )
* Thị trường Nhà ở (đô thị và nông thôn)
* Thị trường công trình đặc biệt có hàng hoá bất động sản là các bất động sản phi
vật thể được coi như tài nguyên khai thác được (kinh doanh du lịch, v.v ) như di sản
văn hoá, di tích lịch sử, v.v
Căn cứ theo hoạt động trên thị trường bất động sản (tính chất kinh doanh):
* Thị trường mua bán chuyển nhượng bất động sản
* Thị trường đấu giá quyền sử dụng đất
* Thị trường cho thuê bất động sản
* Thị trường thế chấp và bảo hiểm bất động sản
* Thị trường dịch vụ bất động sản:: bao gồm các hoạt động dịch vụ môi giới bất
động sản, tư vấn bất động sản, thông tin bất động sản, định giá bất động sản, bảo trì
bảo dưỡng bất động sản v.v
Căn cứ theo thứ tự thời gian bất động sản tham gia thị trường:
+ Thị trường cấp 1: thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền sử dụng
đất (còn gọi là thị trường bất đông sản sơ cấp).
+ Thị trường cấp 2: Thị trường xây dựng công trình để bán hoặc cho thuê.
+ Thị trường cấp 3: Thị trường bán hoặc cho thuê lại các công trình đã được mua
thị trường vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả về quy
mô , tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân
- Bất động sản là tài sản lớn của mỗi quốc gia.Tỷ trọng bất động sản trong tổng
số của cái xã hội ở các nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng
8
của cải vật chất của mỗi nước.Các hoạt động liên quan đến bất động sản chiếm tới
30% tổng hoạt động của nền kinh tế .Theo đánh giá của các chuyên gia , tổng giá trị
vốn chưa được khai thác ẩn chứa trong bất động sản ở các nước thuộc thế giới thứ 3 là
rất lớn lên tới hàng nghìn tỷ USD , gấp nhiều lần tổng hỗ trợ ODA của các nước phát
triển hiện hành cho các nước đang phát triển trong vòng 30 năm qua
- Bất động sản còn là tài sản lớn của từng hộ gia đình .Trong điều kiện nền kinh
tế thị trường thì bất động sản ngoài chức năng là nơi ở , nơi tổ chức hoạt động kinh tế
gia đình , nó còn là nguồn vồn để phát triển thông qua hoạt động thế chấp
c. Thị trường bất động sản phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ được huy động
- Đây là nội dung có tầm quan trọng đã được nhiều nghiên cứu trên thế giới
chứng minh và đi đến kết luận nếu một quốc gia có giải pháp hữu hiệu bảo đảm cho
các bất động sản có đủ điều kiện trở thành hàng hóa và được định giá khoa học , chính
thống sẽ tạo cho nền kinh tế của quốc gia đó một tiềm năng đáng kể về vốn để từ đó
phát triển kinh tế xã hội đạt được những mục tiêu đề ra
- Theo thống kê kinh nghiệm cho thấy , ở các nước phát triển lượng tiển cho vay
qua thế châp bằng bất động sản chiếm trên 80% trong tổng vốn cho vay
Vì vậy , phát triển đầu tư , kinh doanh bất động sản đóng vai trị quan trọng
việc chuyển các tài sản thành nguồn tài chính dồi dào phục vụ cho yêu cầu phát triển
kinh tế - xã hội đặc biệt là đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng của nền kinh tế.
d. Phát triển và quản lý tốt thị trường bất động sản , đặc biệt là thị trường
quyền sử dụng đất là điều kiện quan trọng đế sử dụng có hiệu quả tài sản quý giá
thuộc sở hữu toàn dân mà nhà nước là đại diện chủ sở hữu
- Kinh nghiệm cúa các nước cho thấy để đạt tiêu chuẩn của một nước công
nghiệp hóa thì tỷ lệ đô thị hóa thường chiếm từ 60 – 80 %
Như vậy , vấn đề phát triển thị trường bất động sản để đáp ứng yêu cầu đô thị
- Theo chuyên gia thống kê của Clear Capital, Alex Villacorta, giá sẽ còn giảm từ giờ
đến cuối năm nhất là ở những khu vực đang gặp nhiều khó khăn, chưa có dấu hiệu nào
cho thấy tình hình sẽ được cải thiện ở những khu vực này. Villacorta nói: “ bức tranh
thị trường bất động sản sẽ không chỉ toàn một màu hồng, rõ ràng là một số những khu
vực đang gặp khó khăn nhất định, chắc chắn những khó khăn này sẽ còn tồn tại không
chỉ trong năm nay mà còn có thể tiếp diễn trong năm 2012 tới đây.”
- Trong một báo cáo khác, những con số thống kê cho thấy gần một nửa lượng
những ngôi nhà đã giao dịch thành công được bán với giá thấp hơn giá chào bán, trung
bình là 7,1%.Những công ty kinh doanh bất động sản thường chủ động giảm giá để thu
hút người mua, mức giảm trung bình ước tính vào khoảng 19.092 USD. Giá nhà ở
trung bình tại Mỹ trong tháng 2 vừa qua cũng đã giảm 2,1%, xuống còn 249.631 USD/
đơn vị nhà ở.Theo phó chủ tịch ZipRealty, Leslie Tyler, số lượng nhà mới được đưa
vào lưu thông chỉ chiếm dưới 1% trong tổng số nhà được rao bán trong tháng 2 vừa
qua. Người bán tỏ ra không mấy hào hứng bởi vì việc áp dụng chính sách tín thuế mới.
10
1.2.2 Hâm nóng thị trường bất động sản tại Anh Quốc
- Từ khi cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu băng phát năm 2008 tới nay, giá
nhà đất tại Ạnh liên tục đi xuống và cơ hội hồi phục vẫn chưa ló dạng khi cơn bão nợ
vẫn đang lăm le nhấn chìm cả cựu lục địa.
Rối ren về kinh tế khiến số người đăng ký bán nhà dưới giá thị trường tăng vọt,
nhất là trong năm 2011, đẩy giá nhà ở Anh rớt tới 8% so với cùng kỳ năm trước. -
Theo nhận định của Công ty Bất động sản PPR Estates, thất nghiệp gia tăng, kinh
doanh ế ẩm và khách mua nhà sụt giảm là những nguyên nhân chính khiến nhiều
người phải đăng ký bán vội, chấp nhận phá giá. Dự hơn một tháng qua, phân khúc bất
động sản cao cấp trở nên khá sôi động nhờ mối quan tâm của các "đại gia" từ các nền
kinh tế mới nổi, nhưng nhìn chung giảm giá vẫn là xu hướng chủ đạo. Đến tháng 1-
2012, khối lượng giao dịch đã giảm trên cả 3 lĩnh vực gồm văn phòng, bán lẻ và khu
công nghiệp. Đặc biệt, giá trị giao dịch đối với các trung tâm mua sắm giảm đến 0,5%
và giá thuê giảm 0,1%.
- Để "hâm nóng" thị trường nhà đất đang lao đao do kinh tế suy thoái, tuần
- Giá cho thuê văn phòng tại một số khu vực của Hồng Kông hiện đứng vào mức
kỷ lục của thế giới, cao hơn hẳn so với một số thành phố như Tokyo, Luân Đôn và
New York.
- Mặc dù chỉ mới gần đạt đến các tiêu chuẩn mà Hồng Kông đặt ra cho các toàn nhà
chọc trời nhưng Trung tâm thương mại quốc tế (I.C.C - International Commerce Center)
mới được xây dựng tại đây vẫn được xem là một công trình rất lớn. Tuy hứng chịu ảnh
hưởng của cuộc suy thoái kinh tế toàn cầu nhưng gần như toàn bộ diện tích của toà nhà đã
được cho thuê. Điều này là một minh chứng cho thấy sự lớn mạnh của Hồng Kông với
vai trò là một trong những thị trường bất động sản sôi động nhất của thế giới.
- Với chiều cao 490m cùng với ánh sáng rực rỡ bao trùm đã giúp cho hình ảnh
của toà nhà càng nổi bật như một cây nấm khổng lồ trong danh sách những toàn nhà
chọc trời của thế giới trong vòng 5 năm trởi lại đây. Hiện đây được đánh giá là toà nhà
cao nhất Hồng Kông. Đứng từ trên toà nhà, người ta có thể thấy được toàn bộ quang
cảnh của Trung Quốc đại lục và các đảo cũng như bờ biển của nó.
- Theo 118 bài báo và các nghiên cứu xung quanh vấn đề về Trung tâm thương
mại quốc tế Hồng Kông (I.C.C), toàn nhà này được đứng vào hàng thứ 4 trong hàng
ngũ các toà nhà cao nhất thế giới, chỉ sau Buji Dubai của Duabai, Taipei 101 của Đài
Loan và Trung tâm tài chính thế giới Bắc Kinh của Trung Quốc.
- Trung tâm thương mại quốc tế Hồng Kông dự kiến được xây dựng xong vào
năm tới với lượng lớn nguồn vật liệu xi – măng dùng cho xây dựng công trình là do
các quốc gia châu Á cung cấp. Điều này càng cho thấy toàn nhà này còn mang ý nghĩa
lớn trong việc phản ảnh sức mạnh tăng trưởng kinh tế của khu vực.
- Tại Hồng Kông, với địa thế vốn có của nó và vị trí được xem là một trong
những trung tâm tài chính lớn nhất khu vực châu Á, giá bất động sản và giá cho thuê
tại các khu cao ốc và văn phòng cũng được xem là cao ngất ngưởng.
12
- Tuy nhiên, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Sun Hung Kai Properties -
chủ đầu tư của dự án I.C.C lại nói rằng diện tích của gần như toàn bộ toà nhà này đã
được cho thuê. Nhà đầu tư đã ký trước các hợp đồng cho thuê với các ngân hàng đầu
tư hàng đầu như Morgan Stanley và Credit Suisse trong năm 2010 và 2011- một
số khu vực thì tại Hồng Kông, giá nhà lại đang có xu hướng hồi phục trong năm nay.
Đó là do các nhà đầu tư, đặc biệt là các nhà đầu tư đến từ Trung Quốc đại lục đã tận
dụng mức lãi suất thấp để đầu tư vào các căn hộ và văn phòng tại các khu vực thương
13
mại lớn như Hồng Kông. Theo thống kê của Centaline Property Agency thì giá nhà tại
một số nơi đã gần như tăng trở lại, đạt mức tương đương với thời điểm cách đây một
năm. Ngược lại, tại thị trường Hoa Kỳ, giá nhà tại các thành phố lớn vẫn chỉ đạt đến
70% giá nhà tại thời điểm thị trường nhà đất sốt.
1.3 Thực trạng về thị trường bất động sản tại việt nam
Luật đất đai năm 1993 , luật sửa đổi bổ sung một số điều của luật đất đai năm
1998, luật đất đai năm 2003 ; Pháp lệnh nhà ở năm 1991 và các nghị định thông tư của
thủ tướng chính phủ đã cụ thể hóa luật đất đai và pháp lệnh nhà ở là cơ sở pháp lý
quan trọng trong việc quản lý thị trường bất động sản .Việc quản lý thị trường bất
động sản đã đạt được những kết quả quan trọng , bước đầu hình thành và phát triển thị
trường bất động sản ở Việt Nam
Để thực hiện luật đất đai và pháp lệnh nhà ở có hiệu quả , nhiều văn bản đã được
ban hành như khung giá các loại đất , thuế chuyển quyền sử dụng đất , thuế trước bạ ,
quyền sở hữu nhà ở và kinh doanh nhà ở , xây dựng kết cấu hạ tầng , về sử phạt vi
phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai ….đang từng bước làm cho đất đai , nhà ở tiếp
cận với thị trường bất động sản .Đây là một trong những cơ sở quan trọng hình thành
và phát triển thị trường bất động sản , tăng nguồn thu đáng kể vào ngân sách nhà
nước , thúc đẩy việc sử dụng đất đai có hiệu quả, tăng cường năng lực dầu tư cho cơ sở
hạ tầng.
Việc giao đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở
trong những năm gần đây đã được tiến hành khẩn trương , góp phần tăng cường công
tác quản lý đât đai .Đây là tiển đề quan trọng cho sự hình thành thị trường chuyển
quyền sử dụng đất đai
Đánh giá thực trạng thij trường bất động sản ở nước ta hiện nay đã khẳng định
một số yếu tố làm xuất hiện , tồn tại và phát triển thị trường bất động sản không chính
thức là :
quá trình chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường và đang triển khai công cuộc cải cách
hành chính nhà nước .
Khung khổ pháp lý để điều chỉnh thị trường bất động sản hiện nay còn chưa hoàn
thiện , thiếu đồng bộ .Sự quản lý lỏng lẻo và chồng chéo giữa các cấp các ngành có
liên quan .
Luật đất đai năm 1993 và luật sửa đổi , bổ xung một số điều của luật đất đai năm
1998 , pháp lệnh nhà ở năm 1991 và các nghị định , thông tư , quyết định của thủ
tướng chính phủ về cụ thể hóa luật đất đai và pháp lệnh nhà ở là cơ sở pháp lý quan
trọng cho việc quản lý và hoạt động sản xuất kinh doanh bất động sản .
- Chính phủ đã ban hành nghị định 181/2004 ngày 29 tháng 10 năm 2004 về thi
hành luật đất đai
- Bộ tài nguyên và Môi trường đã ban hành quyết định số :24/2004/QĐ -
BTNMT ngày 1 tháng 11 năm 2004 về Ban hành quy định về giáy chứng nhận quyền
sử dụng đất
15
- Bộ tài nguyên và Môi trường đã ban hành thông tư 28/2004/TT- BTNMT ngày
1 thang 11 năm 2004 về hướng dẫn thực hiện thống kê , kiểm kê đất đai vè xây dựng
bản đồ hiện trạng sử dụng đất
- Bộ tài nguyên và Môi trường đã ban hành thông tư 29/2004/TT- BTNMT ngày
1 tháng 11 năm 2004 về hướng dẫn lập , chỉnh lý , quản lý hồ sơ địa chính.
1.5 Các phương pháp định giá bất động sản
Có 5 phương pháp thông thường trong định giá bất động sản:
- Phương pháp so sánh/ so sánh trực tiếp
- Phương pháp thu nhập (còn gọi là phương pháp đầu tư hoặc phương pháp vốn
hóa)
- Phương pháp chi phí (phương pháp giá thành)
- Phương pháp lợi nhuận (hay phương pháp hạch toán)
- Phương pháp thặng dư (hay phương pháp phân tích kinh doanh / phát triển giả
định)
1. Phương pháp so sánh/ so sánh trực tiếp
không phải theo hiện trạng sử dụng mà căn cứ vào mục đích sẽ được sử dụng chúng
trong tương lai, theo quy hoạch sẽ được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Thực chất
phương pháp thặng dư là một dạng của phương pháp giá thành, chúng thực hiện theo
nguyên tắc: Giá trị đất đai được xác định trên cơ sở giá trị còn lại sau khi lấy giá trị
công trình BĐS trừ đi tổng số chi phí và lợi nhuận.
17
CHƯƠNG II
ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
- Đối tượng nghiên cứu: Về thị trường BĐS tại phường Kim Liên
- Phạm vi nghiên cứu: Chuyên đề nghiên cứu trên địa bàn phường kim Liên
2.2. Nội dung nghiên cứu
- Đặc điểm địa bàn nghiên cứu
- Nghiên cứu việc vận dụng các văn bản pháp quy tại phường Kim Liên
- Nghiên cứu thực trạng về thị trường BĐS tại phường Kim Liên
- Tìm hiểu về thị trường BĐS
- Cơ sở khoa học và cơ sở pháp lý của thị trường BĐS.
- Điều tra, thu thập, tổng hợp số liệu để đánh giá sự phát triển thị trường BĐS tại
phường Kim Liên
- Các kết quả đạt được và những tồn tại cần giải quyết.
- Phân tích khó khăn và đề xuất giải pháp phát triển thị trường BĐS.
2.3. Phương pháp nghiên cứ
- Phương pháp khảo sát thực địa là phương pháp nghiên cứu có hiệu quả rất lớn
trong việc thu thập số liệu trên địa bàn phường Kim Liên Lượng thông tin thu thập
được sát với thực tế, có độ tin cậy cao, tạo cơ sở để đề xuất những định hướng phát
triển và giải pháp thực hiện hợp lý.
- Phương pháp kế thừa được sử dụng nhằm xác định, phân tích, đánh giá giá đất
và tổng hợp các dữ liệu có liên quan thông qua các thông tin, số liệu đã thu thập được
từ các nguồn khác. Từ đó, trên cơ sở kế thừa có chọn lọc các nghiên cứu đã thực hiên
trước đây tại phường 'Kim Liên và các thông tin cần thiết phục vụ cho đề tài nghiên
Phường Kim Liên đã được xét duyệt quy hoạch sử dụng đất năm 2001
19
Copyright: Tài liệu đại học ©