Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
Đoàn Thị Hải Anh
ĐÁNH GIÁ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN THỊ TRƯỜNG BẤT
ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN
LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Thái Nguyên - 2010

Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 606216
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: Gs.Ts NGUYỄN THẾ ĐẶNG

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 1: Phân loại địa hình theo cấp độ dốc thành phố Thái Nguyên
Bảng 2: Bảng diện tích, cơ cấu sử dụng các loại đất chính năm 2010
Bảng 3: Cơ cấu diện tích đất theo mục đích sử dụng và đối tượng sử dụng
Bảng 4: So sánh diện tích, cơ cấu sử dụng đất năm 2005 và năm 2010
Bảng 5: So sánh cơ cấu diện tích đất theo mục đích sử dụng và đối tượng sử dụng đất
Bảng 6: Khung giá đất ở đô thị từ năm 2005 đến năm 2009
Bảng 7: Khung giá đất ở tại nông thôn từ năm 2005 đến năm 2009
Bảng 8: Giá đất theo quy định tại các loại đường năm 2005
Bảng 9: Giá đất theo quy định tại các loại đường năm 2006
Bảng 10: Giá đất theo quy định của các loại đường năm 2007
Bảng 11: Giá đất theo quy định của các loại đường năm 2008

Hình 7: Dân số trung bình và diện tích đất dành cho đất ở của thành phố
Thái Nguyên
Hình 8: Quy mô gia đình và nhu cầu bất động sản
Hình 9: Tăng trưởng GDP của thành phố Thái Nguyên
Hình 10: Chỉ số giá vật liệu xây dựng và giá bất động sản của thành phố
Thái Nguyên
Hình 11: Chỉ số giá tiêu dùng của thành phố Thái Nguyên

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn

PHẦN 1
ĐẶT VẤN ĐỀ
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt
không có gì thay thế, là thành phần quan trọng hàng đầu của sự sống, là địa
bàn phân bố các khu dân cư, các cơ sở kinh tế, xã hội, an ninh quốc phòng.
Đảng và Nhà nước ta có chủ trương đổi mới nền kinh tế đất nước phát
triển theo hướng "phát triển nền kinh tế hàng hoá nhiều thành phần, vận
hành theo cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước". Các ngành kinh tế
và các nhu cầu trong xã hội về đất đai ngày một tăng, biến động về đất đai
ngày càng nhiều. Vì vậy, công tác quản lý và sử dụng đất đai đã và đang
được Đảng và Nhà nước rất quan tâm, trình độ chuyên môn của đội ngũ cán
bộ quản lý đất đai ngày càng được nâng cao, nhằm mục đích quản lý chặt
chẽ quỹ đất quốc gia và sử dụng đất đai có hiệu quả.
Hiện nay, thị trường bất động sản ở Việt Nam đã được hình thành và
bước đầu có những hoạt động tích cực. Nhưng thị trường này ở nước ta còn
mang nặng tính tự phát, đơn giản và sơ khai, vấn đề quản lý nhà nước về bất
động sản còn nhiều mặt bất cập: cơ quan quản lý nhà nước chưa có sự phối
hợp chặt chẽ giữa các ngành có chức năng quản lý về các lĩnh vực như đất
đai, tài chính, vật giá, xây dựng, các cơ quan quy hoạch, kế hoạch có liên

thành phố Thái Nguyên.
- Thu thập và tổng hợp các nguồn thông tin có liên quan đến thị trường
bất động sản.
- Trên cơ sở các phương pháp, cùng những số liệu điều tra, phân tích và
thống kê số liệu.
- Đề xuất những giải pháp hợp lý và có tính khả thi cao
PHẦN 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. Bất động sản và thị trƣờng bất động sản
2.1.1. Khái niệm về bất động sản
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn

Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc
từ Luật cổ La Mã, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong
lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con
người trên mảnh đất. Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa
màng, cây trồng … và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với
đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ.
Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất
động sản gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ
thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở
quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp
ranh giữa hai khái niệm bất động sản và động sản”.
Theo Bloomberg_com/Financial Glossary [28]: “Bất động sản là một
phần đất đai và tất cả tài sản vật chất gắn liền với đất”
Theo Luật dân sự Thái Lan, điều 100: “Bất động sản là đất đai và
những vật gắn liền với đất đai hoặc hợp thành một thể thống nhất với đất
đai, bao gồm cả những quyền gắn liền với việc sở hữu đất đai”.
Ở Việt Nam, theo điều 174 Bộ luật Dân sự nước Cộng hoà XHCN Việt
Nam năm 2005 thì: “Bất động sản là tài sản không thể di dời được, bao gồm:

doanh hàng hoá để kinh doanh đất đai). Đối với những quốc gia như nước ta,
đất đai thuộc sở hữu toàn dân, thị trường bất động sản về nghĩa chung được
hiểu là thị trường quyền sử dụng đất và sở hữu nhà. Đối tượng chủ yếu của
kinh doanh bất động sản là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà.
Cũng như nhiều thị trường khác, ngày nay thị trường bất động sản
không chỉ mang tính khu vực mà còn mang tính quốc gia và tính quốc tế.
Các giao dịch diễn ra trên thị trường bất động sản khu vực thường quan tâm
giải quyết những vấn đề mang tính chi tiết, cụ thể của cả bên bán và bên
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn

mua như vị trí, hình thể, quy mô, kích thước bất động sản, những tiện ích khi
sử dụng bất động sản hay giá bán bất động sản, hình thức và phương thức
thanh toán… Còn các giao dịch diễn ra trong thị trường bất động sản quốc
gia hay quốc tế thường chủ yếu quan tâm tới lĩnh vực đầu tư tìm kiếm lợi
nhuận tối đa của cả các bên mua và bên bán. Tuy nhiên nhu cầu tìm hiểu về
thông tin chi tiết có liên quan đến bất động sản và thị trường bất động sản
vẫn là yêu cầu thiết yếu đối với bất kỳ đối tượng nào có tham gia vào thị
trường bất động sản.
Theo các phân tích lý luận của các chuyên gia kinh tế cũng như các nhà
nghiên cứu về bất động sản trong nước cũng như quốc tế đã đưa ra một số
khái niệm sau đây về thị trường bất động sản:
- Khái niệm 1: thị trường bất động sản là nơi hình thành các quyết định
về việc ai tiếp cận được bất động sản và bất động sản đó được sử dụng như
thế nào và vì mục đích gì.
- Khái niệm 2: thị trường bất động sản là đầu mối thực hiện và chuyển
dịch giá trị của hàng hoá bất động sản.
- Khái niệm 3: thị trường bất động sản là “nơi” diễn ra các hoạt động
mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như
môi giới, tư vấn… giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý
nhà nước đối với thị trường bất động sản có tác động quyết định đến sự thúc

- Vừa là thị trường bất động sản tư liệu sản xuất vừa là thị trường bất
động sản tư liệu tiêu dùng như: đường sá, cầu cống v.v
2.1.3.2. Căn cứ vào khu vực có bất động sản
- Khu vực đô thị: thị trường đất ở đô thị, thị trường nhà ở đô thị, thị
trường bất động sản nhà xưởng công nghiệp, thị trường bất động sản thương
mại, thị trường bất động sản công cộng v.v
- Khu vực nông thôn: thị trường đất ở nông thôn, thị trường đất nông
nghiệp, thị trường đất lâm nghiệp, thị trường nhà ở nông thôn, thị trường đất
phi nông nghiệp (đất xây dựng trụ sở, văn phòng làm việc, cửa hàng kinh
doanh v.v ), thị trường bất động sản nhà xưởng sản xuất nông nghiệp, thị
trường bất động sản công cộng v.v
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn

- Khu vực giáp ranh: thị trường đất ở, nhà ở, thị trường đất nông
nghiệp, thị trường bất động sản nhà xưởng công nghiệp, sản xuất nông
nghiệp, thị trường bất động sản công cộng v.v
2.1.3.3. Căn cứ theo công dụng của bất động sản
- Thị trường đất đai (nông nghiệp và phi nông nghiệp)
- Thị trường công trình thương nghiệp (trụ sở, văn phòng, khách sạn,
trung tâm thương mại, cửa hàng ) và công trình công cộng (giao thông,
thuỷ lợi, y tế, văn hoá )
- Thị trường công trình công nghiệp (nhà xưởng, mặt bằng sản xuất,
KCN, KCX )
- Thị trường nhà ở (đô thị và nông thôn)
- Thị trường công trình đặc biệt có hàng hoá bất động sản là các bất
động sản phi vật thể được coi như tài nguyên khai thác được (kinh doanh du
lịch, v.v ) như di sản văn hoá, di tích lịch sử, v.v

2.1.3.4. Căn cứ theo hoạt động trên thị trường bất động sản (tính chất
kinh doanh)

thiết để tạo lập bất động sản nói riêng và tài sản nói chung. Ngoài những
thuộc tính đặc thù trên, hàng hoá bất động sản còn có những tính chất khác
nhau với các loại hàng hoá khác: là loại hàng hoá không thể di dời, liên quan
đến môi trường, cơ sở hạ tầng kỹ thuật - giao thông, thông tin liên lạc, cấp
thoát nước, điện; cơ sở hạ tầng xã hội - trường học, bệnh viện gắn với quy
hoạch dân cư, thương mại, dịch vụ, nông nghiệp, công nghiêp, là loại hàng
hoá có giá trị lớn cần có vốn đầu tư dài hạn, là loại hàng hoá mà việc giao
dịch, phải được pháp luật cho phép và được thực hiện theo một trình tự pháp
lý chặt chẽ.
Đất đai còn được xem là vật ký quỹ tốt nhất trong nền kinh tế thị
trường phát triển. Những hệ thống đủ để đất đai được sử dụng vào mục đích
này trở thành cơ sở cho một thị trường bất động sản có chức năng rõ ràng để
hợp thành nền kinh tế đúng chức năng. Khoản nợ bất động sản là khoản vay
được đảm bảo bằng bất động sản, tạo thành một bộ phận rất lớn của thị
trường tín dụng trong hầu hết các nền kinh tế thị trường. Do đó, thị trường
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn

bất động sản cũng là một bộ phận quan trọng của nền kinh tế nói chung, nhất
là khi xem xét về mặt đầu tư gia đình. Vì vậy, cần phải có những biện pháp
cần thiết để sáng tạo ra cơ sở tin cậy và hiệu quả để có một thị trường bất
động sản - vừa có lợi cho sự phát triển kinh tế - xã hội nói chung vừa có lợi
cho sự thịnh vượng của cá nhân người chủ bất động sản.
Không phải tất cả bất động sản đều là hàng hóa. Muốn trở thành hàng
hoá, một mặt mỗi loại bất động sản cụ thể phải được đưa ra giao dịch trên thị
trường, hơn nữa cũng là một loại bất động sản như nhau nhưng việc có được
tham gia thị trường bất động sản hay không còn phải được luật pháp không
cấm. Mặt khác, có những loại bất động sản rất khó hoặc không thể trở thành
bất động sản hàng hoá như nhiều loại bất động sản công cộng mà việc sử
dụng của người này không ảnh hưởng đến việc sử dụng của người khác như
các di tích lịch sử văn hoá, danh lam thắng cảnh, công viên quốc gia, đường

Chức năng của thị trường bất động sản là đưa người mua và người bán
bất động sản đến với nhau, xác định giá cả cho các bất động sản giao dịch;
phân phối bất động sản theo quy luật cung cầu, phát triển bất động sản trên
cơ sở tính cạnh tranh của thị trường [25].
* Đặc điểm chủ yếu của thị trường bất động sản:
- Quyền của người bán được bán bất động sản và quyền của người
mua được mua bất động sản được pháp luật quy định và bảo hộ.
- Biện pháp để người mua và người bán bất động sản đến với nhau,
biện pháp cung cấp thông tin khách quan đến bất động sản cho người mua
(quyền sử dụng đất, quyền sở hữu, hưởng lợi tài sản trên đất liên quan đến
bất động sản của người bán, nghĩa vụ về tài chính và những tồn tại đối với
người bán, mối liên quan giữa bất động sản của người bán với các bất động
sản liền kề cũng như sự liên quan đến quy hoạch sử dụng đất của Nhà nước).
- Thoả thuận giá mua bán, hình thức hợp đồng giữa người bán và
người mua có thể thực hiện và được cộng đồng chấp nhận.
- Biện pháp đảm bảo chuyển quyền sở hữu bất động sản cho người
mua tại cơ quan đăng ký bất động sản.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn

- Biện pháp đảm bảo cho người mua bất động sản có thể vay tiền bằng
thế chấp mà bất động sản là vật đảm bảo cũng như đảm bảo quyền lợi của
người cho vay.
- Biện pháp đảm bảo các nguồn thu của nhà nước từ hoạt động của thị
trường bất động sản.
Ví dụ: Thị trường bất động sản ở Úc, Pháp luật không giới hạn quyền
mua, bán, thế chấp bất động sản, không phân biệt trong việc giao dịch bất
động sản đối với các loại đất nông nghiệp, công nghiệp, thương mại, đất ở,
các đại lý về bất động sản giúp người bán tìm người mua bằng thông tin,
quảng cáo việc bán đất, hệ thống thông tin bất động sản là hệ thống mở cung
cấp thông tin khách quan cho mọi đối tượng có nhu cầu, bất động sản được

Desoto - Bí mật của tư bản) [26].
2.2.1.3. Vai trò của nhà nước đối với thị trường bất động sản
Ở các mức độ khác nhau, các nước có nền kinh tế thị trường đều xác
nhận vai trò quản lý của Nhà nước đối với thị trường bất động sản với những
nội dung chủ yếu như sau:
- Xây dựng hệ thống Pháp luật đồng bộ, hoàn chỉnh, ổn định và có
hiệu lực tạo điều kiện để thị trường bất động sản hoạt động thông thoáng,
thuận lợi, tuân thủ pháp luật, đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người mua,
người bán, đảm bảo thu thuế từ hoạt động của Thị trường bất động sản nộp
vào ngân sách nhà nước.
- Xây dựng chính sách tài chính và chính sách liên quan, đảm bảo cho
Thị trường bất động sản hoạt động lành mạnh, loại bỏ những yếu tố chưa
hoàn thiện của bản thân Thị trường bất động sản cũng như các yếu tố bên
ngoài tác động xấu đến thị trường này, điều tiết để phân phối lại cho những
người có thu nhập trung bình và thấp nhằm giải quyết các vấn đề xã hội bức
xúc đặc biệt là nhà ở.
- Xây dựng hệ thống đăng ký bất động sản đảm bảo kê khai đăng ký
cấp giấy chứng nhận đối với toàn bộ bất động sản cũng như đăng ký biến
động phát sinh trong quá trình giao dịch bất động sản (chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp bất động sản).
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn

- Xây dựng khung pháp lý quy định chế độ, quy trình, thủ tục định giá
đất làm cơ sở cho việc giao dịch bất động sản trên thị trường, việc bồi
thường khi thu hồi bất động sản để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích
quốc gia, công cộng, việc thu thuế bất động sản.
- Xây dựng hệ thống thông tin mở - Ngân hàng dữ liệu về bất động
sản đáp ứng tất cả các tổ chức, công dân có nhu cầu về giao dịch bất động
sản và việc quản lý bất động sản của các cơ quan nhà nước [26].
2.2.2. Quản lý nhà nƣớc đối với thị trƣờng bất động sản

- Tạo điều kiện để thị trường quyết định giá cả theo nguyên tắc cạnh
tranh
- Tạo sự đồng bộ với sự phát triển của các thị trường khác trong nền
kinh tế, đặc biệt là thị trường tài chính.
- Tạo điều kiện sử dụng các loại chuyên gia thị trường bất động sản.
Một mạng lưới các chuyên gia có khả năng hỗ trợ thị trường bất động sản là
cần thiết để đảm bảo cho người dân hiểu rõ các quyền lợi và trách nhiệm của
họ cũng như cách thức giao dịch bất động sản hợp pháp.
- Thực hiện điều tiết thị trường.
2.3. Các thành phần tham gia thị trƣờng bất động sản Việt Nam
Do đặc điểm của bất động sản mà có nhiều người tham gia vào thị
trường bất động sản từ các quá trình sản xuất đến giao dịch sử dụng [12]. Đó
là:
1. Người có đất (tức là Nhà nước) và người có quyền sử dụng đất.
2. Người kinh doanh bất động sản (người khai phát hoặc phát triển):
Là người thông qua quá trình khai phát bất động sản để tìm kiếm lợi
nhuận. Đó có thể chỉ là một người hoặc tổng công ty kinh doanh bất động
sản có nguồn vốn lớn. Tuỳ theo đặc điểm, thực lực và kinh nghiệm của mình
mà mỗi người kinh doanh bất động sản có thể có những cách kinh doanh rất
khác nhau. Pháp luật hiện nay đã cho phép đối tượng kinh doanh, đầu tư bất
động sản được mở rộng ra cho các đối tượng Việt kiều, các doanh nghiệp, tổ
chức nước ngoài hoặc liên doanh với nước ngoài.
3. Chính phủ và các bộ ngành có liên quan:
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn

Là người có quyền lực ra các quy tắc, lại có chức năng quản lý và
giám sát, ngoài ra còn có thể cung cấp một dịch vụ nào đó (dịch vụ hành
chính công). Trong mọi khâu của quá trình kinh doanh, kể cả khi bắt đầu tìm
mua quyền sử dụng đất thì nhà kinh doanh hay người tiêu dùng đã phải giao
thiệp với các ngành của Chính phủ như địa chính, quy hoạch đô thị, quản lý

7. Người tiêu dùng: Gồm cả hai loại: mua cho mình và mua để đầu tư
kinh doanh, sản xuất. Khi cân nhắc giá cả thì đối với loại thứ nhất, vấn đề
quan trọng là sức mua, khả năng mua, còn đối với loại thứ hai quan trọng là
có thể kiếm lãi bao nhiêu.
2.4. Khái quát hiện trạng quản lý thị trƣờng bất động sản khu vực
đô thị ở Việt Nam
2.4.1. Khái quát chung về thị trƣờng bất động sản ở nƣớc ta qua
một số giai đoạn
* Giai đoạn trước khi có hiến pháp năm 1980
Hiến pháp năm 1946 và Hiến pháp 1959 đã khẳng định có 3 hình thức
sở hữu đất đai (Nhà nước, tập thể, cá nhân) trong đó sở hữu Nhà nước và tập
thể là cơ bản và được ưu tiên. Luật pháp không hoàn toàn nghiêm cấm việc
mua bán đất đai, nhưng những loại đất được phép mua bán bị hạn chế theo
quá trình "công hữu hoá đất đai". Thị trường đất đai hầu như không được
pháp luật thừa nhận trên thực tế. Tuy trên thực tế vẫn có những giao dịch về
nhà, đất nhưng với phạm vi và qui mô nhỏ bé, chủ yếu là chuyển nhượng
nhà thuộc sở hữu tư nhân gắn với khuôn viên đất để ở và sang nhượng nhà ở
thuộc sở hữu nhà nước theo phương thức hoả hồng (chuyển quyền cho thuê).
Đất đai nước ta vẫn có nhiều hình thức sở hữu, trong đó có sở hữu tư
nhân nên vẫn có việc mua bán đất. Tuy nhiên, càng gần đến những năm của
thập kỷ 60 và 70 thì nhà nước ta tuy chưa hoàn toàn nghiêm cấm nhưng
cũng không khuyến khích việc mua bán đất.
* Giai đoạn từ 1980 đến 1992
Căn cứ điều 19, 20, 83 của Hiến pháp nước Cộng hoà Xã hội Chủ
nghĩa Việt Nam, Luật Đất đai đầu tiên được Quốc hội thông qua và có hiệu
lực thi hành năm 1988, quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước
thống nhất quản lý. Nhà nước giao đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn

định lâu dài. Sau Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI (1986) nền kinh tế nước


liền với quyền sử dụng đất khu vực đô thị phát triển mạnh thông qua các
hình thức chuyển nhượng theo các "kênh ngầm". Trước tình hình đó, Chính
phủ ban hành các Nghị định 61/1994/NĐ-CP về mua bán và kinh doanh nhà
ở, Nghị định 60/1994/NĐ-CP về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất
và Nghị định số 18/1995/NĐ-CP ngày 13/2/1995, đây là văn bản hướng dẫn
thi hành Luật Đất đai có tính điều hành cao, trong đó quy định chi tiết thi
hành pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trong nước được nhà
nước giao đất, cho thuê đất. Sau 5 năm thi hành Luật Đất đai 1993, sự phát
triển của hoạt động giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở gắn
liền với quyền sử dụng đất đòi hỏi phải có những chính sách mới điều chỉnh
các quan hệ pháp luật về đất đai, cùng với việc cần thiết phải có các quy
định bổ sung, sửa đổi để khắc phục những hạn chế của Luật Đất đai 1993.
Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai 1993 được quốc hội khoá
X thông qua, một số nội dung quan trọng được bổ sung là quyền của tổ
chức và cá nhân được nhà nước cho thuê đất cũng được thực hiện các quyền
sử dụng đất, theo đó, luật và các Nghị định hướng dẫn triển khai, thực hiện
Luật Đất đai sửa đổi bổ sung như Nghị định 17/1999/NĐ-CP ngày
29/3/1999, Nghị định 04/2000/NĐ-CP ngày 11/2/2000, Nghị định
19/2000/NĐ-CP ngày 8/6/2000 và Nghị định 38/2000/NĐ-CP ngày
23/8/2000 quy định chi tiết Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất và Luật
Thuế sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Thuế chuyển quyền sử dụng
đất; thu tiền thuế sử dụng đất, có thể đánh giá Nghị định 17/1999/NĐ-CP là
văn bản quan trọng nhất trong thời kỳ này vì nó đáp ứng được những nhu
cầu bức xúc trong công tác quản lý sử dụng đất đai lúc bấy giờ, Nghị định số
17 quy định các thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,
thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng
đất đã tạo lập được khung pháp lý cơ bản cho thị trường quyền sử dụng đất
vận hành [5].
Đáp ứng sự phát triển theo quy luật tự nhiên về nhà - đất trong tình

trường hoạt động thông qua việc giao đất, cho thuê đất và Nhà nước tham
gia các hình thức giao dịch có yếu tố thị trường như giao đất, cho thuê đất có
thu tiền sử dụng đất.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn

- Giao đất cho các tổ chức kinh tế đầu tư, xây dựng nhà ở để bán, cho
thuê; đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng theo dự án do Chính Phủ phê duyệt để
đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất.
2.4.2. Đặc điểm của thị trƣờng bất động sản Việt Nam
Các năm gần đây do việc đô thị hoá nhanh, các thành phố, thị xã mở
rộng việc giao đất, cấp đất để xây dựng các khu đô thị. Cầu về đất đai, nhà
ở, công trình gắn liền với đất đai đã vượt xa cung, tạo thành những “cơn sốt”
về giá mà Nhà nước không thể kiểm soát và điều tiết kịp. Đặc biệt trong giai
đoạn từ giữa năm 2001 - đến năm 2002 “nhiệt độ cơn sốt” thay đổi hang
ngày, hàng giờ, không tuân theo một quy luật nào cả và tạo ra những thách
thức lớn cho các nhà quản lý.
Có thể đánh giá một số nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng bùng nổ
trên thị trường bất động sản vào giai đoạn này như sau:
- Do nền kinh tế tăng trưởng ở mức cao dẫn tới nhu cầu về đất đai
phục vụ cho sản xuất kinh doanh và nhu cầu nhà ở của dân chúng liên tục
gia tăng. Nếu như năm 1999, tăng trưởng kinh tế của Việt Nam đạt thấp nhất
(4,77%) trong vòng 15 năm, thì từ năm 2001 đến nay, tăng trưởng kinh tế
của Việt Nam đã đạt tới mức bình quân 7,5%/năm, đứng thứ 2 ở Châu Á, chỉ
sau Trung Quốc. Nhiều doanh nghiệp mới ra đời kéo theo cầu đất cho sản
xuất, kinh doanh gia tăng. Cũng vậy, đồng nghĩa với tăng trưởng kinh tế liên
tục gia tăng trong nhiều năm dẫn đến thu nhập của các tầng lớp dân cư tăng
lên. Cộng thêm việc cơ sở hạ tầng của Việt Nam ngày càng được mở rộng.
Điều này làm nảy sinh nhu cầu nhà ở ngày càng cao của khu vực dân cư.
Mặt khác, nhiều nhà đầu tư nước ngoài vào làm ăn, sinh sống ở Việt Nam
cũng có nhu cầu về nhà ở.