MỤC LỤC

1


CHƯƠNG I: GIỚI THIỆU
1 Lí do chọn đề tài
Trong vài năm trở lại đây, Việt Nam đã có nhiều thuận lợi trên con đường hội
nhập kinh tế. Nhà nước thực hiện chính sách mở cửa, mở ra nhiều vận hội mới cho đất
nước, nền kinh tế càng phát nhanh với tốc độ tăng trưởng kinh tế cao, theo xu hướng
tăng dần. Gắn liền đó, thị trường bất động sản của Việt Nam, đặc biệt là từ tháng 9 –
12/2007, đã phát triển một cách đáng kể cả về qui mô và giá trị, một phần do nguồn tiền
từ nước ngoài đầu tư vào Việt Nam.
Tuy nhiên, ngay sau đó, vào đầu năm 2008, dưới tác động của cuộc khủng hoảng
kinh tế thế giới, nền kinh tế Việt Nam đã có những chuyển biến xấu, với tốc độ tăng
trưởng GDP của Việt Nam là 6,23% - thấp nhất kể từ năm 1999, với tỉ lệ lạm phát gia
tăng quí I/2008 là 16,37% so với cùng kì năm trước. Trong bối cảnh đó, trên thị trường
đã xuất hiện bong bóng bất động sản, làm giá nhà đất gia tăng nhanh chóng. Vào năm
2009, dưới tác động của gói kích cầu, thị trường bất động sản không những không thu
hẹp mà còn mở rộng cục bộ. Năm 2010, vì rất nhiều lý do, thị trường bất động sản tăng
trưởng cục bộ, nhất là thị trường bất động sản Hà Nội. Hệ quả là năm 2011, nền kinh tế
nói chung, thị trường bất động sản nói riêng buộc phải điều chỉnh theo hướng thu hẹp,
suy giảm, trong đó có biểu hiện luồng vốn nước ngoài rút khỏi thị trường bất động sản
Việt Nam.
Đi đầu cả nước về tốc độ tăng trưởng kinh tế, tốc độ đô thị hóa cao, hoạt động
chính sôi động, cơ cấu kinh tế chuyển dịch theo hướng dịch vụ-công nghiệp-nông
nghiệp, Thành phố Hồ Chí Minh là một nơi lý tưởng để đầu tư vào bất động sản. Nền
kinh tế phát triển có xu hướng làm gia tăng mọi nhu cầu xã hội. Tốc độ tăng dân số
trung bình cao, chủ yếu là cơ học, bên cạnh đó thu nhập bình quân đầu người tăng lên
(31 triệu đồng/ người/năm, 2007), làm tăng nhu cầu nhà ở, sự đầu tư vào lĩnh vực này
để kiếm lợi nhuận cũng tăng theo, kết quả thị trường bất động sản hoạt động rất nhộn



CHƯƠNG II: MÔ HÌNH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN HOẠT ĐỘNG
KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
4 Mô hình
Y = α + β1X1 + β 2X2 + β 3X3 + β 4X4 + β 5X5+ β 6X6 + β 7X7
Chính sách kiểm soát (X1
Thu nhập nhâph bình quân(X2)
Giá (X4)-

Lợi nhuận trong lĩnh

Tâm lý chờ giá (X3)-Tâm lý truyền thông, định phí

vực kinh doanh bất
động sản tại
TPHCM(Y)

Nhu cầu (X6):+ cầu thực, cầu đầu tư->doanh thu
Nguồn cung (X5): + tốc đô tăng trưởng kinh tế, quỹ bất động
sản trong quy hoạch của chính phủ, kết cấu hạ tầng
cung bds, thông tin bđs->sản lượng
Chính sách hỗ trợ của nhà nước (X7)

5 Giải thích mô hình:

Lợi nhuận trong thị trường này được hình thành
như thế nào được hình thành như thế nào?
1Các chính sách kiểm soát
Nhà nước tác động vào thị trường bất động sản bằng cách ban hành các chính

suy xét sang các phương án đầu tư khác như vàng, ngoại tệ và cả bất động sản. Lãi suất
huy động có tác động nghịch tới lượng cung của bất động sản.
Lãi suất cho vay:
Lãi vay là một chi phí tài chính khi nhà đầu tư sử dụng nguồn vốn bên ngoài để
mua nhà để ở hoặc đầu tư vào bất động sản. Lãi suất cho vay thấp giúp người tiêu dùng
có khả thêm cơ hội tiếp cận nguồn vốn phù hợp với khả năng tài chính của mình. Vì
vậy, quần chúng có thêm cơ hội tiếp cận thị trường nhà ở, làm tăng lượng cầu và ngược
lại. Do đó yếu tố lãi suất cho vay có tác động nghịch tới lượng cầu bất động sản.

5


Yếu tố lãi suất tác động gián tiếp vào khối lượng giao dịch, vào nhu cầu mua bất
động sản của người tiêu dùng và theo xu hướng tác động nghịch, lãi suất tăng lên thì
lợi nhuận trong thị trường này giảm xuống.
2

Chính sách thắt chặt tín dụng

Chính sách thắt chặt tín dụng, siết chặt cho vay bất động sản, giảm hạn mức tín
dụng trong lĩnh vực này làm cho các chủ đầu tư gặp khó khăn về nguồn vốn để thực
hiện dự án, người tiêu dùng và nhà đầu tư không có khả năng tài chính để thực hiện các
hợp đồng mua bán. Chính sách này tác động làm giảm cả cung lẫn cầu, làm cho thị
trường mất đi tính linh hoạt.
2Thu nhập
Thu nhập gia tăng thì nhu cầu của con người gia tăng, một trong số đó là nhu cầu
cải thiện chỗ ở, đồng thời khi thu nhập tăng thì có thể tài trợ cho các nhu cầu mới phát
sinh. Cầu bất động sản có xu hướng tăng đồng biến với thu nhập của dân cư. Tùy vào
mức thu nhập khác nhau mà sẽ quyết định phân khúc thị trường khác nhau và hình thức
chi trả khác nhau như thuê, mua, trả góp…

Việc giá của bất động sản tăng cao khiến cho những người tiêu dụng thực sự khó
có khả năng tiếp cận vớibất động sản làm cho mức cầu của bất động sản giảm xuống
khiến thị trường bất động sản phải đóng băng. Giá tăng làm cho hạn chế khả năng chi
trả của người tiêu dùng khiến cho nhu cầu về bất động sản giảm. Nguyên nhân của sự
tăng giá không phải là do tăng chất lượng của các chủ đầu tư mà do sự quản lý yếu
kém về việc dự dù kinh phí, quản lý các chí phí, cung ứng sản phẩm khiến cho lợi nhuận
của các chủ đầu tư tăng không đáng kể mà còn ảnh hưởng đến lợi ích của người tiêu
dùng.
4Tâm lý chờ giá
Lo ngại về tình hình khó khăn của nền kinh tế vẫn còn hiện hữu trong thời gian
tới, người tiêu dùng có xu hướng tăng tích lũy hơn là đầu tư. Họ chờ đợi trong thời gian
tới giá sẽ tiếp tục giảm để có thể mua được một căn hộ hợp túi tiền. Rất nhiều người
mua bất động sản (nhà ở) lo ngại rằng giá hiện tại của bất động sản chưa phải là giá
thực nên vẫn còn e ngại trong việc đầu tư mua nhà. Lý do khác nữa khiến cho người
tiêu dùng có tâm lý chờ giá đó là do quan điểm “cung vẫn đang lớn hơn cầu” do đó giá

7


sẽ vẫn còn tiếp tục giảm. Tâm lý đám đông chờ giá sẽ khiến cho thị trường bất động sản
rất khó khăn trong việc “tiêu hóa” những hàng còn tồn kho.
Tâm lý chờ giá của người tiêu dùng khiến cho các nhà đầu tư phải loay hoay với
dòng vốn, một số bị phá sản, một số phải cắt giảm các chi phí để hạ giá bất động sản.
Trong tương lai gần thì tâm lý chờ giá sẽ hạn chế sự hoạt động của thị trường bất động
sản. Nhưng trong thời gian dài nếu người tiêu dùng vẫn “kiên trì” giữ tâm lý chờ giá, thì
dưới sức ép của các khoản vay và lãi suất có lẽ các nhà đầu từ phải chấp nhận bán rẻ để
thu hồi vốn. Người tiêu dùng có thể mua được những bất động sản hợp với túi tiền hơn,
nhưng chất lượng của bất động sản có thể không được đảm bảo.
5Nguồn cung bất động sản:
Là lượng bất động sản sẵn sàn tham gia vào thị trường với mức giá xác định của

7Chính sách hỗ trợ của nhà nước:
Nhà nước ban hành các chính sách hạn chế những tiêu cực trong thủ tục, đầu cơ,
làm cho thị trường bất động sản trở nên minh bạch rõ ràng hơn giúp cho những người
có nhu cầu mua bất động sản có thể tiếp cận thị trường, tiếp cận các nhà cung cấp dễ
dàng, mua bán thuận lợi hơn. Đồng thời các chính sách hỗ trợ giúp cho những người có
nhu cầu nhu cầu thực sự có thể lựa chọn cho mình một loại hình bất động sản nói chung
và nhà ở nói riêng.. phù hợp với điều kiện kinh tế của gia đình. Các chính sách này như
là một chất “bôi trơn” làm tăng nhu cầu về bất động sản, thúc đẩy thị trường đi lên.
Chính sách cho phép Việt KIều muabất động sản tại Việt Nam
Chính sách cho phép những người không có hộ khẩu thành phố được mua nhà tại
thành phố
Chính sách về nhà thu nhập thấp.
2 Thực trạng các yếu tố tác động vào hiệu quả hoạt động kinh doanh bất
động sản tại thành phố Hồ Chí Minh
1Các chính sách kiểm soát
1

Thuế

Thuế chuyển nhượng có hai cách tính thuế chuyển nhượng:
Thứ nhất, 25% trên thu nhập chuyển nhượng – được tính bằng cách lấy giá
chuyển nhượng thực tế ghi trên hợp đồng trừ đi giá vốn bao gồm giá mua và các chi phí
liên quan.
Thứ hai là trường hợp giá vốn không có hoá đơn, chứng từ hợp pháp để chứng
minh thì cơ quan thuế sẽ áp mức thuế suất 2% theo giá chuyển nhượng thực tế ghi trên
hợp đồng chuyển nhượng.
Thuế trước bạ được tính bằng 0.5% giá trị bất động sản
Lệ phí công chứng được tính tùy theo giá trị hợp đồng và tối đa là 8 triệu đồng.
2



với

gửi bằng đồng Việt Nam của tổ chức, cá nhân tại TCTD, chi nhánh ngân hàng

tiền
nước

ngoài, cụ thể: lãi suất tối đa áp dụng đối với tiền gửi không kỳ hạn vàcó kỳ hạn dưới 1
tháng là 6%/năm. Lãi suất tối đa áp dụng đối với tiền gửi có kỳ hạn từ 1 tháng trở lên là
14%/năm, riêng Quỹ tín dụng nhân dân cơ sở ấn định mức lãi suất tối đa đối với tiền
gửi kỳ hạn 1 tháng trở lên là 14,5%.
3

Chính sách thắt chặt tín dụng:
10


Báo cáo của Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia cho biết: dư nợ cho vay bất
động sản cuối năm 2011 là 348.079 tỷ đồng, cao hơn 1,8 lần so với con số các ngân
hàng đã báo cáo. Tỷ lệ nợ xấu trên thực tế cũng tăng gấp 8,4 lần và đạt 56.770 tỷ đồng
theo đánh giá của Ủy ban.

Năm 2011, NHNN cũng đã nới lỏng cho vay một số nhóm đối tượng trong các
lĩnh vực không khuyến khích cho vay. Trước đây, các lĩnh vực chứng khoán, bất động
sản, tiêu dùng thuộc nhóm không khuyến khích cho vay. Nay với cho vay tiêu dùng hầu
như đã mở hết, chỉ còn cho vay tiêu dùng ở nước ngoài là không khuyến khích. Đối với
bất động sản cũng vậy. Thống đốc Nguyễn Văn Bình cho biết: “Trước đây, để kiềm chế
lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô chúng ta phải thắt chặt tín dụng, đưa bất động sản vào
lĩnh vực không khuyến khích cho vay. Nhưng đến naythanh khoản hệ thống ngân hàng

mua sau nhìn người mua trước bán có lời, lập tức đổ xô đến đặt suất mua nhà dự án!
Ban đầu, chủ đầu tư chỉ “chủ trương” cho người trong công ty góp vốn (không
cam kết cụ thể giá bán là bao nhiêu). Sau khi dự án hoàn thiện phần móng, chủ đầu tư sẽ
có các chiến dịch PR trên các phương tiện thông tin đại chúng. Khi khách hàng biết
12


thông tin đến hỏi thường nhận được câu trả lời là chỉ còn rất ít hợp đồng góp, hoặc thái
độ lửng lơ của nhân viên công ty.
Đây là cách thức làm giá khá phổ biến của các chủ đầu tư từ Bắc chí Nam. Tất cả
những dự án tổ chức bốc thăm, đặt cọc tiền vào ngân hàng để hưởng quyền mua nhà…
thời gian qua đều nằm trong “chiêu” này.
Trên thực tế, số lượng người mua nhà thật sự không đông đến gấp 5 - 7 lần số
căn hộ được bán ra, nhưng một đội ngũ “cò” hùng hậu sẵn sàng làm diễn viên “đóng
thế” để tạo không khí “mua tranh bán cướp” cho những buổi bốc thăm đặt chỗ này.

Thực trạng về giá nguyên liệu, giá đền bù, quản
lý, môi giới, khung giá đất…
4Tâm lý chờ giá
Người có nhu cầu về nhà ở và đầu tư vẫn đang trong tâm lý chờ đợi thị trường
bất động sản tiếp tục hạ giá để mua được ở mức giá tốt hơn. Điều này không phải là
không có lý khi cung hiện vẫn đang vượt cầu ở hầu hết các phân khúc bất động sản.
Mặc dù nhu cầu nhà ở hiện nay vẫn cao và giá bán đã giảm mạnh nhưng so với
mặt bằng thu nhập của phần đông người dân Việt Nam thì vẫn còn tương đối cao. Trong
năm 2007 – 2008, giá bất động sản đã giảm giá quá nhanh đến 50-60%. Người mua còn
kỳ vọng và lo ngại giá sẽ giảm xuống nữa nên chưa đầu tư vào bất động sản. Bên cạnh
đó, thị trường bất động sản đóng băng khiến các công ty gặp phải vấn đề lớn trong quá
trình xoay vòng vốn, hàng loạt cong ty phá sản, các dự án ngổn ngang dẫn tới tâm lý lo
sợ cho các nhà đầu tư.
5Nguồn cung

thị trường khởi sắc trở lại, nguồn cung hiện tại sẽ được hấp thụ nhanh chóng.
2

Nhu cầu đầu tư

Trước một thị trường sức mua suy giảm, áp lực trả lãi ngân hàng gia tăng, cộng
với việc bán tháo cắt lỗ của một số nhà đầu tư thứ cấp với giá bán thấp hơn giá chủ đầu
tư đưa ra đang đẩy nhiều công ty bất động sản vào thế khó khăn. Nhiều doanh nghiệp
nhỏ, năng lực tài chính hạn chế không còn đủ sức để chống chọi với thị trường đã phải
từ bỏ, tuyên bố giải thể... Và thực trạng nội công, ngoại kích trên thị trường hiện nay
khiến số doanh nghiệp bất động sản có nguy cơ sụp đổ sau thời gian dài kiệt sức sẽ gia
tăng.
14


Đối với nhà đầu tư cá nhân đã tham gia góp vốn vào các dự ánbất động sản đặc
biệt là các dự án ở phân khúc cao cấp - thì tình trạng tháo chạy, rút lui khỏi thị
trườngbất động sản đang diễn ra khá phổ biến khi lãi suất cho vay đang tăng quá cao.
Hầu hết các nhà đầu cơ, đầu tư khi thực hiện mua dự án trong giai đoạn thị trường đang
có những cơn sốt cục bộ đều sử dụng đòn bẩy tại ngân hàng vào khoảng 60%-70% đặc
biệt là các nhà đầu tư tại khu vực miền Nam. Tuy nhiên với những khó khăn hiện tại
trong việc tiếp cận nguồn tín dụng đã làm cho các nhà đầu cơ, đầu tư phải bán tháo sản
phẩm thậm chí không lợi nhuận hoặc chỉ yêu cầu một khả năng sinh lời rất thấp vì họ
không đủ khả năng cho các đợt thanh toán tiếp theo hoặc không chi trả nổi lãi suất ngân
hàng.
7Chính sách hỗ trợ cua nhà nước:
Trước hàng loạt hệ lụy do thị trường bất động sản (BĐS) ngưng trệ, đóng băng
gây ra cho nền kinh tế, từ đầu năm nhiều chính sách tháo gỡ khó khăn đã được Chính
phủ ban hành. Trong đó, mang tính quyết định hơn cả là Nghị quyết 13/NQ-CP (NQ13)
về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, trong

Nam không hạn chế số lượng, loại nhà thông qua hình thức mua, nhận tặng cho, nhận
thừa kế, đổi nhà ở hoặc được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án phát
triển nhà ở của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.
3 Dự báo xu hướng thị trường bất động sản trong thời gian tới:
Nhu cầu thực về bất động sản là không thể phủ nhận và ngày càng tăng, gắn liền
với tốc độ gia tăng dân số, tốc độ đô thị hóa và sự phát triển chóng mặt của các khu
công nghiệp. Ttrong thời gian tới, xu hướng của thị trường bất động sản sẽ phát triển
theo hững hướng như sau:
Thứ nhất, nền kinh tế suy thoái, lạm phát tăng cao, nhiều doanh nghiệp trong
nước thiếu vốn và nguy cơ phá sản cao, nhà nước vẫn tiếp tục thực hiện chính sách thặt
chặt tiền tệ, ưu tiên các khoản vay dành cho lĩnh vực sản xuất, hạn chế cho vay đầu tư
vào các lĩnh vực phi sản xuất, đặc biệt là thị trường bất động sản, kiểm soát chặt chẽ các
khoản vay, giảm thiểu và thậm chí đóng cửa các khoản mục liên quan làm bong bóng
bất động sản xì hơi dần, đưa thị trường về giá trị thực của nó.
Thứ hai, tốc động tăng dân số cơ giới tại thành phố Hồ Chí Minh vẫn tiếp tục
tăng dẫn đến nhu cầu nhà ở tăng theo, Thu nhập tăng cao nhưng tác động chủ yếu bởi
16


lạm phát, chênh lệch giàu nghèo ở mức độ cao do đó nhu cầu bất động sản vẫn tiếp tục
tập trung ở phân khúc thấp và trung bình.
Thứ ba, dư đọng bất động sản hiện tại đang ở mức cao, các chủ đầu tư gặp khó
khăn về nguồn vốn, muốn giải phóng nhanh lượng tồn đọng hiện tại nên bán với mức
gần giá vốn, giá của bất động sản đang về gần với giá trị thực.
Thứ tư, với sự hỗ trợ từ các chính sách của chính phủ, các chủ đầu tư sẽ chú
trọng đến các dự án nhà thụ nhập thấp, chung cư căn hộ bình dân, cung ở số lượng này
nhiều hơn, tăng doanh số để tăng lợi nhuận.
Thứ năm,
4 Giải pháp:
+ Thông tin:

báo giá thấp, tạo cơ hội mua nhà, đầu tư cho các đối tượng, tầng lớp khác nhau.

18


BẢNG CÂU HỎI
Xin chào Anh/Chị, tôi tên là

, SV trường Đại học Kinh tế-Luật. Chúng

tôi đang thực hiện nghiên cứu về các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh bất
động sản tại TP. Hồ Chí Minh. Kính mong Anh/Chị dành chút thời gian để trả lời những
câu hỏi dưới đây.
1. Giới tính:

Nam

Nữ

2. Nhóm tuổi của Anh/Chị:

25 – 35

35 – 45

Trên 45

3. Thu nhập hàng tháng của gia đình Anh/Chị:
15 – 30 triệu



>6 6. Anh/Chị có nhu cầu mua Bất động sản (nhà ở, đất, dự án...)
Có

Không

(Nếu trả lời Có Anh/Chị trả lời các câu hỏi từ 6a.1 tới 6a.6
Nếu trả lời Không Anh/Chị trả lời câu 6b.)
6a.1 Anh/Chị có nhu cầu mua bất động sản để:
Đầu tư

Để sử dụng (để ở, văn phòng kinh doanh...)

6a.2 Anh/Chị có nhu cầu về loại hình bất động sản nào
Chung cư
Đất nông nghiệp

Căn hộ, nhà thổ cư
Văn phòng cho thuê

Đất nền

Dự án

Khác:.......................

6a.3 Anh/Chị có nhu cầo mua bất động sản với giá trị bao nhiêu?


Trên 10 năm
Chưa quyết định
6b. Lý do Anh/Chị không mua bất động sản:
Giá quá cao
về thị trường

Bủi ro cao

Tính thanh khoản thấp

Tỷ suất lợi nhuận thấp

Thiếu thông tin

Không có nhu cầu

Anh/Chị đánh giá tình hình hoạt động kinh doanh bất động sản tại TP Hồ Chí
Minh như thế nào?
1: Rất thấp

2: Thấp

3:Vừa phải

4: Cao

5: Rất cao

Mức lợi nhuận trong kinh doanh bất động sản tại TP 1


4

5

Lãi suất cho vay
Lãi suất huy động
Thuế thu nhập
Thuế trước bạ
Lệ phí công chứng

Thu nhập
Tâm lý chờ giá
Quan hệ cung cầu
Nguyên liệu đầu vào
Khung giá đất
Giá

Năng lực đầu tư
Thông tin thị trường
Đầu cơ đẩy giá

Nguồn cung

Chính sách hỗ trợ từ
chính phủ

Chính sách cho phép Việt
KIều muabất động sản tại
Việt Nam


4

5 rất nhiều

Thấp
Trung bình
Cao cấp
Theo anh chị mức độ ảnh hưởng của cơ sở hạ tầng đến hoạt động kinh doanh bất động
sản thế nào?
1: Hoàn toàn không ảnh hưởng
đáng kể

2: Không ảnh hưởng

4: Hơi ảnh hưởng 5:Rất ảnh hưởng

22

3: Ảnh hưởng không