B GIÁO DC VÀ ÀO TO
TRNG I HC KINH T TP H CHÍ MINH
KHOA KINH T PHÁT TRIN  TÀI
:
ÁNH GIÁ TÌNH HÌNH HUY NG, QUN
LÝ VÀ S DNG NGUN VN ODA 
VIT NAM GIAI ON 2006-2011 GVHD: Th.s Phan Th Thu Hng
SV : Lê Trng Hu
MSSV : BS00K34 TP HCM, NgƠy 08 tháng 04 nm 2012

ChỐyên  Tt Nghip GVHD: ThS. Phan Th ThỐ Hng

v
1.1.3.1  co giãn ca cung bt đng sn kém 7
1.1.3.2 Thi gian giao dch dài và chi phí giao dch cao 7
1.1.3.3 Tính thanh khon kém 7
1.1.3.4 Có s can thip và qun lý cht ch ca NhƠ Nc 8
1.2 Lý lun chung v th trng bt đng sn 8
1.2.1 Khái nim v th trng bt đng sn 8
1.2.2 Cu bt đng sn 8
1.2.3 Cung bt đng sn 9
1.2.4 Quan h gia cung và cu bt đng sn 10
1.2.5 c đim ca th trng bt đng sn 10
1.2.6 Vai trò ca th trng bt đng sn 13
1.2.7 Xu hng phát trin ca th trng bt đng sn 14
1.2.7.1 Các cp đ phát trin ca th trng bt đng sn 14
1.2.7.2 Liên h th trng bt đng sn Vit Nam 15
1.2.8 Chu k dao đng ca th trng bt đng sn 16
1.2.9 Phân loi th trng bt đng sn cn c vào mc đích s dng 18
1.2.9.1 Th trng đt sn xut nông nghip 18
1.2.9.2 Th trng đt  18
1.2.9.3 Th trng bt đng sn nhà  18
1.2.9.4 Th trng bt đng sn công nghip 19
1.2.9.5 Th trng bt đng sn thng mi 19
1.2.9.6 Th trng bt đng sn vui chi, gii trí 19

2.1.2.1 V c s h tng 30
2.1.2.2 V ngun vn cho th trng bt đng sn 31
2.2 Thc trng ca th trng bt đng sn ti TP.HCM giai đon 2000-2011 32
ChỐyên  Tt Nghip GVHD: ThS. Phan Th ThỐ Hng

vii
2.2.1 Giai đon bùng n ca th trng bt đng sn ti TP.HCM (2000-2003)
32
2.2.2 Giai đon th trng bt đng sn ti TP.HCM đóng bng (2003-2006) . 35
2.2.2.1 Din bin th trng bt đng sn ti TP.HCM giai đon 2003-2006 35
2.2.2.2 Nguyên nhân dn đn tình trng đóng bng th trng bt đng sn ti
TP.HCM giai đon 2003-2006 37
2.2.3 Th trng bt đng sn ti TP.HCM giai đon t nm 2007-T2/2008 38
2.2.3.1 Din bin th trng bt đng sn ti TP.HCM giai đon 2007-T2/2008 .
38
2.2.3.2 Nguyên nhân ca s bùng n ca th trng bt đng sn trong nm 2007
45
2.2.4 Th trng bt đng sn TP.HCM giai đon T2/2008-2011 46
2.2.5 Ngun vn cho th trng bt đng sn ti TP.HCM giai đon 2007-2011 .
53
2.3 Nhng thành tu và mt s tn ti ca th trng bt đng sn ti TP.HCM . 58
2.3.1 Nhng thành tu đt đc ca th trng bt đng sn TP.HCM 58
2.3.2 Nhng vn đ còn tn ti cn khc phc ca th trng bt đng sn ti
TP.HCM và nguyên nhân 59

KT LUN CHNG 3. 76
KT LUN CHUNG 77
DANH MC TÀI LIU THAM KHO 78 A
A
ChỐyên  Tt Nghip GVHD: ThS. Phan Th ThỐ Hng

ix
DANH MC CÁC T VIT TT
CBRE: Công ty TNHH CB Richard Ellis Vit Nam
CHXHCN Vit Nam: Cng hòa xã h ch ngha Vit Nam
FDI: u t trc tip nc ngoài
GDP: Tng sn phm ni đa
Lut thu TNCN: Lut thu thu nhp cá nhân
TP.HCM: Thành ph H Chí Minh
WTO: T chc thng mi th gii
A
A
A

Hình 2.3 Tình hình giao dch bt đng sn ti SaigonRES giai đon 2003-2006
Hình 2.4 Biu đ GDP bình quơn đu ngi giai đon 2000-2011
Hình 2.5 Kh nng tƠi chính ca các đi tng h gia đình trong vic s hu nhà 
Hình 2.6 Ngun cung cn h  Tp.HCM t nm 2003 ậ 2011
Hình 2.7 Bin đng giá bán mt s cn h cao cp  TP.HCM
Hình 2.8 Biu đ v din tích cho thuê- b trng và giá thuê ca vn phòng  TP.HCM
t nm 1996 đn Q3 nm 2008
Hình2.8.1 Din tích cho thuê- b trng và giá thuê ca vn phòng hng A  TP.HCM
giai đon Q1/2006-Q3/2008
Hình 2.8.2 Din tích cho thuê- b trng và giá thuê ca vn phòng hng B  TP.HCM
giai đon Q1/2006-Q3/2008
Hình 2.8.3 Din tích cho thuê- b trng và giá thuê ca vn phòng hng C  TP.HCM
giai đon Q1/2006-Q3/2008
Hình 2.9 Biu đ cn h Q2/2009-Q2/2010
Hình 2.10 Giá chƠo bán cn h giai đon 2007-2011
Hình 2.11 Công sut và giá thuê bình quân ca các hng vn phòng Q4/2011
Hình 2.12 Mi quan h gia tng trng tín dng, tng trng d n bt đng sn
Hình 2.13 Din bin lãi sut và lm phát ca Vit Nam t nm 2008-2012
ChỐyên  Tt Nghip GVHD: ThS. Phan Th ThỐ Hng

xi
Hình 2.14 Tng trng M2 và tín dng khu vc bt đng sn  Vit Nam
Hình 2.15 Ngun vn FDI ca Vit Nam t nm 2000-2010
DANH MC BNG

S cn thit ca đ tài
Quá trình toàn cu hóa và t do thng mi đƣ din ra mt cách quá nhanh chóng
t thp niên 90 cho đn nay, quá trình này đƣ to nên nhng s thay đi to ln v môi
trng kinh t quc t vƠ đƣ lƠm cho nn kinh t các nc ngày càng li gn nhau hn
và có nhng nh hng qua li vi nhau. Có th nói cuc khng hong tài chính toàn
cu mà bt ngun t th trng cho vay th chp nhƠ đt di chun  M đƣ tác đng
tiêu cc đn nn kinh t th gii k t tháng 8 nm 2007. Hu qu lƠ đƣ có hƠng lot
các đnh ch tài chính  M đƣ công b nhng tht bi nng n mà h phi gánh chu
xut phát t cuc khng hong này gây nên. Không dng  đó cuc khng hong đƣ
lan rng mt cách nhanh chóng sang mt s nc khu vc Châu Âu, Nht Bnầtrong
nm 2010 vƠ kéo dƠi đn nay. Nhng h ly trên không ch đn thun  góc đ kinh
doanh ca mi quc gia mƠ còn đc xem xét di nh hng mang tính toàn cu, nh
hng đn s chu chuyn dòng vn đu t quc t nói riêng và s tng trng chung
ca nn kinh t th gii.
Vit Nam vi t cách lƠ mt b phn và ngày càng hi nhp sâu vào nn kinh t th
gii chc chn cng không tránh khi tình trng đó.
Th trng bt đng sn là mt trong nhng th trng có v trí và vai trò quan
trng đi vi nn kinh t Vit Nam, nht là khi Vit Nam gia nhp T Chc Thng
Mi Quc T (WTO) vào ngày 11 tháng 01 nm 2007. Phát trin và qun lý hiu qu
th trng này s góp phn quan trng vƠo quá trình thúc đy phát trin kinh t xã hi,
to kh nng thu hút đa dng các ngun đu t cho phát trin, đóng góp thit thc vào
quá trình phát trin đô th vƠ nông thôn vn minh, hin đi và bn vng theo hng
công nghip hóa - hin đi hóa.
Riêng ti TP.HCM, tuy th trng bt đng sn mi thc s đc nói đn trong nhng
nm gn đơy nhng trên thc t th trng này đƣ có nhng đóng góp đáng k cho s
phát trin chung ca nn kinh t thành ph cng nh ca c đt nc trong sut thi
gian qua, tuy nhiên bên cnh nhng mt tích cc th trng bt đng sn cng bc l
ChỐyên  Tt Nghip GVHD: ThS. Phan Th ThỐ Hng
AAA
A
A
ChỐyên  Tt Nghip GVHD: ThS. Phan Th ThỐ Hng

3
Câu hi nghiên cu
 Nhng nguyên nhân nào dn đn s bin đng trên th trng bt đng sn
TP.HCM?
 Các yu t pháp lut, kinh t, xã hi tác đng đn th trng bt đng sn
TP.HCM nh th nào?
 Các chính sách giá bt đng sn và nhà  cho ngi thu nhp thp nào là cn
thit đc áp dng nhm thúc đy đu t trên th trng bt đng sn TP.HCM?
 Th trng bt đng sn s thay đi nh th nƠo khi có đc nhng kênh huy
đng vn an toàn? ó lƠ nhng kênh huy đng nào?
i tng và phm vi nghiên cu
Các đng thái trên th trng bt đng sn ti TP.HCM.
Thi gian nghiên cu: Phơn tích vƠ đánh giá
th trng bt đng sn ti TP.HCM t
nm 2000-2011.
Phng pháp nghiên cu
Tng quát phng pháp nghiên cu ca đ tƠi đi t c s lý thuyt và thc tin ti
th trng bt đng sn thành ph H Chí Minh t nm 2000 đn cui nm 2011 đ t
đó có nhng nhn xét, đánh giá, phơn tích vƠ cui cùng lƠ đa ra nhng gi ý hoàn

 óng góp tích cc vào quá trình qun lý th trng Bt đng sn.
 im qua đc tình hình th trng bt đng sn ca Vit Nam nói chung và
TP.HCM nói riêng trong thi gian qua, góp phn đánh giá nhu cu v bt đng
sn trong các nm ti.
  xut và kin ngh nhm hoàn thin các gii pháp nhm nâng cao hiu qu
hot đng ca th trng bt đng sn ti TP.HCM
Ni dung nghiên cu
Kt cu ca đ tài bao gm nhng phn sau đơy:
Chng 1: C s lý thuyt v bt đng sn và th trng bt đng sn.
Chng 2: Thc trng th trng bt đng sn ti TP.HCM giai đon 2000-2011.
Chng 3: Các gii pháp phát trin th trng bt đng sn ti TP.HCM.
A
A
A
ChỐyên  Tt Nghip GVHD: ThS. Phan Th ThỐ Hng

5
CHNG 1. C S LÝ THUYT V BT NG SN VÀ TH
TRNG BT NG SN
1.1 Lý lun chung v bt đng sn:
1.1.1 Khái nim v bt đng sn:
Theo t chc Caliofornia Real Estate Brokerage
1
, bt đng sn lƠ ắđt đai vƠ các ci


1.1.2 Các thuc tính ca bt đng sn:
1.1.2.1 Tính bt đng
ơy lƠ thuc tính đc trng vƠ lƠ ngun gc ca thut ng ắbt đng sn”, nó dùng
đ phân bit s khác nhau gia bt đng sn vƠ đng sn. Ngi ta đng nhiên không
th di chuyn bt đng sn t ni nƠy đn ni khác. Trong mt s trng hp nh đi
vi nhà và các công trình xây dng gn lin đt, mc dù mt s loi trong chúng vn có
th di di đc nhng ch xy ra trong các điu kin bt buc và nhìn chung luôn có s
thit hi v mt vt cht và giá tr ca bt đng sn đó. Giá c ca bt đng sn gn lin
vi đa đim, v trí mà nó ta lc vƠ hoƠn toƠn mang tính đa phng.
1.1.2.2 Tính không đng nht
Thc t, không th có hai bt đng sn ging nhau tuyt đi. Dù có th ging nhau
tuyt đi v hình thái và vt cht nhng chc chn chúng không ging nhau v v trí.
Vì vy, bt đng sn gn lin vi các đc đim c th ca chính nó, bao gm c v trí
mà nó ta lc. Ngoài ra rt khó tìm đc các bt đng sn ging nhau v hình th, kích
thc và cu trúc xây dng, vì ngi s dng luôn có xu hng ci to li theo ý thích
riêng ca mình.
1.1.2.3 Tính khan him
Bt đng sn có tính khan him, nht là so vi các hƠng hóa đng sn. t đai lƠ
ngun tài nguyên khan him và không tái to đc. Din tích đt t nhiên ca tng
quc gia v nguyên tc là c đnh, không thay đi. Thm chí đt đai còn b mt đi hay
mt giá tr s dng mà l ra chúng phi có trong mt s trng hp nh: s dng
không tt, thiên taiầNói mt cách tng quát, cung v đt đai lƠ không co giƣn vƠ v
dài hn giá đt luôn có xu hng tng lên do s mt cơn đi tng đi gia cung và
cu di dng thiu cung.
A
A

ChỐyên  Tt Nghip GVHD: ThS. Phan Th ThỐ Hng


Vì bt đng sn có giá tr ln và thi gian mua, bán giao dch kéo dài nên kh nng
thanh khon kém hn so vi loi tài sn khác. Trên thc t thì cu v bt đng sn là
tng đi thp hn so vi nhu cu. Tc s ngi có mong mun mua bt đng sn và
ChỐyên  Tt Nghip GVHD: ThS. Phan Th ThỐ Hng

8
có kh nng chi tr ít hn rt nhiu so vi nhng ngi có nhu cu mua nhng không
có kh nng chi tr. Mt khác, vic huy đng mt lng tin mt ln cng khó đc
thc hin d dàng trong thi gian ngn.
1.1.3.4 Có s can thip và qun lý cht ch ca Nhà Nc
Bt đng sn nói chung, đt đai nói riêng lƠ loi tài sn đc bit, gn cht vi mt s
ch quyn quc gia, th ch chính tr, đi sng kinh t xã hi ca quc gia nên nhà
nc luôn nm gi quyn ti thng đi vi đt đai đng thi to dng nhng thit ch
pháp lý mt cách chc chn và kim soát các hot đng liên quan đn bt đng sn.
1.2 Lý lun chung v th trng bt đng sn
1.2.1 Khái nim v th trng bt đng sn
ắTh trng bt đng sn là tng hòa các quan h gia cung và cu v các quyn ca
bt đng sn theo quy lut th trng vƠ theo quy đnh ca lut pháp”.
1.2.2 Cu bt đng sn
Cu bt đng sn là tng s lng hàng hóa bt đng sn, bao gm đt đai vƠ công
trình xây dng gn lin vi đt mƠ ngi mua mun chim hu theo các mc giá trên
th trng.
Theo các tác gi HoƠng Vn Cng, Nguyn Minh Ngc, Nguyn Th Phán vƠ V Th
Tho (2006), cu v bt đng sn ch xut hin trên c s các điu kin sau:

 Các chính sách ca nhà nc: cu v bt đng sn đc bit nhy cm vi các
chính sách ca nhƠ nc, đc bit là: chính sách v lãi sut, tín dng, quy hoch
v s dng đt, thu hút vn đu t nc ngoài.
Chú ý rng, cu v bt đng sn rt nhy và rt d hay thay đi.
1.2.3 Cung bt đng sn
i vi bt đng sn, cung bt đng sn lƠ lng đt đai, nhƠ , công trình xây dng
gn lin vi đt đc cung ng trên th trng ti mt thi đim nht đnh theo các
mc giá cân bng trên th trng.
***Các yu t tác đng đn cung bt đng sn:
 Chi phí sn xut: là chi phí nguyên vt liu, lng công nhơ, chi phí qun lý, lãi
sut vay ngân hàng, chi phí s dng đt. Các chi phí nƠy tng s làm cho cung bt
đng sn gim vƠ ngc li.
ChỐyên  Tt Nghip GVHD: ThS. Phan Th ThỐ Hng

10
 Công ngh xây dng: các gii pháp thi công mi, các k thut xây dng hin đi
đc ng dng, các vt liu tiên tin đc ng dng s lƠm tng cung v bt đng
sn.
 Chính sách nhà nc, bao gm: Lut đt đai, cá quy đnh thu tin s dng đt,
qun lý đu t xơy dng, qun lý th trng bt đng snầcng tác đng mnh
đn cung bt đng sn.
 S lng doanh nghip xây dng càng nhiu thì mc đ cnh tranh càng cao khi
đó cung v bt đng sn s tng.
 Giá ca các hàng hóa thay th: nhiu loi hình nhà  nh nhƠ  riêng bit, nhà

giá tr s dngầđc quan sát ti v trí mà bt đng sn ta lc.
 Th trng bt đng sn thc cht là th trng giao dch các quyn và li ích
cha đng trong bt đng sn.
c đim th hai phát sinh t bn cht ca bt đng sn, va là tài sn hu hình va là
tài sn vô hình. Trên thc t lut pháp Vit Nam thì giao dch v đt đai chính lƠ giao
dch v quyn s dng đt và các quyn phát sinh.
 Th trng bt đng sn mang tính vùng và tính khu vc sâu sc.
S phát sinh t tính cht không dch chuyn đc, không di di đc ca bt đng sn
đƣ lƠm cho th trng này mang tính vùng và khu vc sâu sc. iu nƠy có ngha lƠ
quan h cung cu và giá c trên th trng rt khác bit nhau gia các vùng và khu vc
khác nhau. Vì vy c s hình thành giá ca bt đng sn hoàn toàn l thuc vƠo lng
cung và cu và nhng yu t liên quan ti đa phng, khu vc đó mƠ thôi. c bit
theo tác gi Nguyn Th Phng (2010) cho rng phân khúc th trng nhà  là có tính
cht đa phng cao do s nh hng ca s phát trin mnh m ca h tng, phng
tin giao thông và s phát trin ca các đô th v tinh.
 Th trng bt đng sn là th trng không hoàn ho do bn cht cung kém co
giãn.
Tính cht nƠy đƣ lƠm cho th trng bt đng sn mang tính đc quyn nhiu hn.
Ngoài ra, thông tin v bt đng sn là không cân xng gia các bên tham gia giao dch.
 Cung bt đng sn phn ng chm hn so vi bin đng v cu và giá bt đng
sn.
ChỐyên  Tt Nghip GVHD: ThS. Phan Th ThỐ Hng

12


13
1.2.6 Vai trò ca th trng bt đng sn
Th nht, th trng bt đng sn là th trng quan trng ca nn kinh t quc gia:
Vì th trng này liên quan trc tip đn mt lng tài sn cc ln c v quy mô, tính
cht cng nh giá tr tài sn trong nn kinh t quc dân.
Bt đng sn luôn là mt loi tài sn khan him và có giá tr ln đi vi mi quc gia,
mi doanh nghip và tng h gia đình. T trng bt đng sn trong tng s ca ci xã
hi  các nc có khác nhau nhng thng chim trên di 40% lng ca ci vt cht
ca mi nc. Vì vy, s phát trin lành mnh và bn vng ca th trng bt đng sn
s góp phn quan trng vƠo tng trng kinh t quc gia, to ra nhiu ca ci cho xã
hi.
Th hai, th trng bt đng sn cng là th trng hỐy đng vn cc ln ti mi
quc gia.
Khi bt đng sn tr thành hàng hóa trong nn kinh t th trng thì nó có tác đng làm
lu chuyn dòng vn trong toàn xã hi.  các nc đƣ phát trin, lng cung tin ca
h thng ngân hàng cho vay th chp bt đng sn chim ti 80% tng lng vn cho
vay. Vì vy phát trin đu t kinh doanh bt đng sn đóng vai trò quan trng trong
vic chuyn các tài sn thành ngun tài chính di dào phc v cho nhu cu phát trin
kinh t xã hi, đc bit là phát trin c s h tng ca nn kinh t.
Th ba, th trng bt đng sn phát trin góp phn thúc đy phát trin các mc
tiêu kinh t xã hi.
Mt khi th trng này phát trin thì vic huy đng các ngun lc bt đng sn s d
dƠng hn đ phc v các mc tiêu công ích. ng thi, th trng phát trin to ra
nhiu hn ni c trú cho cá nhơn vƠ h gia đìnhầvƠ đm bo vic phân b s dng đt
đai, nhƠ vƠ công trình xơy dng gn lin vi đt tr nên hp lý hn, có hiu qu hn.
Th t, th trng bt đng sn phát trin góp phn kích thích các th trng khác

đ này các ch th có chc nng xơy dng quyt đnh th trng. Các chính sách
v xây dng, các c quan qun lý v xây dng vƠ các nhƠ đu t đóng vai trò
quyt đnh vi vic h s dng ngun vn đu t ch yu t vn t có và vn
ngân sách.
 Cp đ tin t hóa: lƠ giai đon mà tin t đc huy đng nhm phát trin bt
đng sn cho đn khi chúng đc đa ra th trng. Khi đó bt đng sn tr thành
mt ngƠnh đu t cnh tranh ngun lc vn vi các ngành khác trên th trng
vn.  cp đ này, các chính sách tin t, ngơn hƠng, c quan qun lý v ngân
hƠng vƠ các ngơn hƠng đóng vai trò quyt đnh.
ChỐyên  Tt Nghip GVHD: ThS. Phan Th ThỐ Hng

15
 Cp đ tài chính hóa: lƠ giai đon mà quy mô ca th trng bt đng sn tng
cao và th trng bt đng sn phát trin mnh. Khi đó ngun vn ca xã hi
đc huy đng ti đa vƠ rt đa dng. Th trng bt đng sn dn tr nên liên
thông vi th trng tài chính thông qua vic th chp tài sn, tái th chp tài sn
và chng khoán hóa th chp tài sn.
Mt khác, do bn cht ca ngân hàng là kinh doanh vn ngn hn trong khi đu t
bt đng sn li là kinh doanh dài hn t đó buc các ngân hàng phi chuyn các
ngun vn ngn hn sang các ngun vn dài hn thông qua các công c và t
chc tài chính (Công ty bo him nhân th, ngân hàng th chp, qu đu t bt
đng sn, qu hu tríầ).
1.2.7.2 Liên h th trng bt đng sn Vit Nam
T nm 2003 tr li đơy, cùng vi s phát trin không ngng v quy mô ca các d

***Các giai đon ca chu k bt đng sn:
Hình 1.1: Các giai đon ca chu k bt đng sn

Ngun: Trng QỐang Hùng, Bài ging Kinh t hc bt đng sn (2011).
Mt chu k bt đng sn thng tri qua 4 giai đon:
 Giai đon phc hi:
Các hot đng giao dch bt đu hi phc và phát trin tr li.
Giai đon nƠy thng có nhng biu hin liên quan nh sau: t l tht nghip vn
còn cao, các hot đng kinh doanh đang dn đc phc hi, chính sách tài khóa và tin
t m rng, lm phát còn ôn hòa, lãi sut cm c thp, thu nhp tng, cu bt đng sn

Trích đoạn T LUN CHUNG

---