Thực trạng và một số giải pháp nhằm phát triển thị trường bất động sản tại Thành phố Hà Nội
Lời nói đầu
Thị trường bất động sản có vai trò rất quan trọng đối với sự phát triển kinh tế xã
hội mỗi quốc gia. Trong những năm gần đây, thị trường bất động sản Hà nội đã trở
thành một vấn đề quan trọng và ngày càng được sự chú ý của dư luận Thủ đô. Các
phương tiện báo chí , truyền hình luôn đề cập tới thị trường bất động sản, tới những
vấn đề cập nhập của thị trường này; hoạt động thị trường bất động sản ngày càng
sôi động cùng với sự phát triển kinh tế của cả nước nói chung và thủ đô nói riêng.
Điều đó cho thấy rằng, tầm quan trọng và ảnh hưởng của thị trường bất động sản
đến đời sống kinh tế xã hội là rất to lớn. Thật vậy, bởi bất động sản nhu cầu thiết
yếu không thể thiếu được, nhất là đất ở, nhà ở vô cùng quan trọng đối với mỗi
ngươì.
Những vấn đề nóng bỏng, bất cập của thị trường bất động sản thường được đề
cập đến như: vấn đề sốt đất, đầu cơ đất, mua bán trao tay.. cơn sốt đất ở Hà Nội
khởi đầu từ hơn một năm qua đến nay vẫn chưa hạ nhịêt giá nhà đất tăng không chỉ
vài chục phần trăm mà tới vài trăm phần trăm_ hịên tượng không bình thường cuả
nền kinh tế ; giá đất , giá nhà hiẹn nay cao quá bất hợp lý so với thu nhập của đại
đa số người lao động; thị trường bất động sản còn đang ở giai đoạn sơ khai, là thị
trường không chính thức (nhà nước không kiểm soát được)…Từ đó cho thấy việc
nghiên cứu thị trường bất động sản Hà nội là rất cần thiết và có ý nghĩa , nhằm tìm
hiểu thị trường bất động sản qua đó có các giải pháp góp phần thúc đẩy hình thành
và phát triển thị trường bất động sản Hà nội, phát triển kinh tế xã hội của Thủ đô .
Mục đích nghiên cứu đề tài nhằm:
Phân tích thực trạng thị trường bất động sản Hà Nội
1
Đề xuất một số giải pháp nhằm phát triển thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản là một lĩnh vực rọng lớn, nên với trình độ còn hạn chế sẽ
không thể tránh khỏi những thiếu sót. Rất mong nhận được những ý kiến đóng góp
quý báu của các thầy cô, các cán bộ Cục Quản Lý Nhà- Bộ Xây Dựng, và các bạn
trường là một phạm trù của kinh tế hàng hoá, và nó là kết quả của sự phân công lao
động cuả nền kinh tế hàng hoá, là một phạm trù khách quan tất yếu, là yếu tố nội tại
của sản xuất hàng hoá.
Vậy thị trường : ‘ là tổng thể các quan hệ thực hiện hàng hoá và dịch vụ, là nơi
diễn ra quá trình trao đổi tác động qua lại lẫn nhau giữa người mua và người bán
hàng hoá, dịch vụ để nhằm thống nhất xác định về số lượng, chất lượng , giá cả
hàng hoá dịch vụ.
Thị trường hết sức đa dạng, phức tạp chủ yếu đất ở qui luật thị trường chi phối
như: qui luật cạnh tranh, cung cầu, giá trị, gía cả..
b) Phân loại thị trường
Để nắm băt bản chất thị trường , nhận biết từng loại thị trường , xư hướng hình
thành và vận động của từng loại thị trường . Vì vậy cần phải phân loại thị trường ,
tức là phân chia thị trường theo các giác độ khách quan, căn cứ khoa học.
• Theo phạm vi lãnh thổ:
Có thị trường thế giới, khu vực, quốc gia , thành thị, nông thôn miền núi..
• Theo đặc điểm tính chất của sản phẩm trong quá trinh tái sản xuất sản phẩm
xã hội:
Thị trường hàng hoá tiêu dùng và dịch vụ: thị trường hàng hoá tiêu dùng cho
sản xuất, cho cá nhân
Thị trường các yếu tố sản xuất: thị trường tài chính, sức lao động, thông tin khoa
học công nghệ.
• theo mức độ cạnh tranh:
được căn cứ vào số lượng người tham gia trên thị trường về sản phẩm cung cấp
cho tiêu dùng. Nó gắn liền với phương thức hình thành giá cả, do đó hình thành
các phương thức ứng xử của các bên tham gia trên thị trường.
c) Các hình thái thị trường
phân loại bổ ngang hoặc bổ dọc, tuỳ thuộc theo mức độ cạnh tranh và số người
tham gia trên thị trường :
4
- Các doanh nghiệp đều có thông tin đầy đủ về thị trường
Thị trường độc quyền đa phương: số người bán đủ ít để có thể gây ảnh hưởng đến
giá.
Thị trường cạnh tranh độc quyền : có nhiều người bán một sản phẩm nhất định, sản
phẩm đó ít nhiều khác nhau ( khác biệt về mẫu mà , dịch vụ, địa điểm…)
5
d ) Thị trường bất động sản .
Là địa điểm, là nơi tại đó những người mua và bán bất động sản tác động qua lại
lẫn nhau, để xác định giá cả và số lượng bất động sản được thể hiện.
Thị trường bất động sản bao gồm : thị trường mua bán bất động sản ; thị trường cho
thuê; thị trường thế chấp bảo hiểm bất động sản .
Theo trình tự thời gian chia thị trường bất động sản như sau:
- thị trường cấp I: là thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền sử
dụng đất .
- thị trường cấp II: là thị trường xây dựng các công trình để bán hoặc cho thuê.
- Thị trường bán lại hoặc cho thuê lại những cônng trình đã được mua hoặc đã
cho thuê.
1.2 ) Vai trò của thị trường bất động sản
Vai trò của thị trường bất động sản hết sức to lớn được thể hiện như sau:
1) thị trường bất động sản là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản xuất cho
các nhà kinh doanh.
Thị trường là nơi chuyển hoá từ hình thái hiện vật sang hình thái gía trị
đây là nhân tố quyết định tốc độ chu chuyển vốn, tốc độ gia tăng về kinh doanh,
hiệu quả kinh doanh. Cho nên quyết địn h sự ra đời tồn tại của các doanh nghiệp
kinh doanh bất động sản .
Quá trình kinh goanh bất động sản là quá trình tạo ra các bất động sản quá trình
đó được thể hiện bằng tiền tệ hoá các yếu tố sản xuất trong đó có đất đai vào tổng
giá trị bất động sản . Tốc độ chu chuyển nhanh hay chậm phụ thuộc vào tốc độ lưu
thông hàng hoá và dung lượng thị trường.
Việc tăng cung một loại bất động sản nào đó đòi hỏi mất nhiều thời gian như xin
cấp giấy phép xây dựng.. và những biến động xảy ra chậm hơn so với phần lớn các
thị trường. Vì không có khả năng điều chỉnh tăng cung kịp thời cho nên giá cả sẽ
đột ngột tăng khi cầu tăng. Do vậy ‘ phải đo được nhịp đập của chu kỳ kinh tế’ gắn
với sự biến động cơ cấu dân cư, thu nhập dân cư… ở một thời điểm, từ đó dự đoán
được sự vận động hợp lý trong các điều kiện thị trường , sự thay đổi của dòng thu
nhạp tạo nên cho một tài sản cho trước, ở một thời gian cho trước, trên cơ sở đó
phục vụ xác định giá trị bất động sản .
4) Tổng cung đất đai cho tất cả các mục đích là cố định
Mặc dù sự cải tạo đất có thể gia tăng cung cận biên trong tổng cung. Cung không
nhất thiết cố định cho từng mục đích sử dụng cụ thể, nhưng tổng đất là cố định và
việc hạn chế bằng qui hoạch , kiểm soát sẽ ảnh hưởng lớn đến cung đất bổ sung cho
những mục đích cụ thể nào đó, vì vậy phải.
1.4 ) Các tác nhân tham gia vào thị trường bất động sản hiện nay.
1) Nhà nước và người sử dụng đất
Đất đai là sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, nhà nước giao đất
cho các tổ chức, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài, người sử dụng đất được các
quyền sử dụng như: chuyển đổi , chuyển nhượng, cho thuê và cho thuê lại, thừa kế,
thế chấp, góp vốn.
2) Người kinh doanh bất động sản
Là người thông qua các quá trình kinh doanh bất động sản để tìm lợi nhuận. Bao
gồm các doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân , Hà nội hiện có 4 loại chủ đầu tư tham gia
kinh doanh phát triển nhà: doanh nghiệp trực thuộc thành phố, doanh nghiệp trung
ương, các tổ chức đoàn thể, người dân.
3) Chính phủ và các cơ cấu chính phủ
8
Chính phủ và các cơ cấu chính phủ quản lý, giám sát, ra các qui tắc.. đối với sự
- Trình độ phân công lao động xã hội và xã hội hoá phát triển đến mức độ nhất
định.
- Người bán và người mua bất động sản được tự do giao dịch, tự do lựa chọn tuỳ
theo khả năng của mình, các hoạt động giao dịch trên thị trường phải tuân thủ theo
các yêu cầu của thị trường , đmả bảo đầu đủ thông tin về thị trường bất động sản.
- Trình độ năng lực quản lý kinh doanh và sự hiểu biết về thị trường bất động
sản của các doanh nghiệp, cá nhân tham gia vào thị trường, nhất là các nhà quản
lý.
II) Sự vận động của thị trường bất động sản
2.1) Cung về bất động sản
1) Khái niệm
Cung bất động sản trên thị trường là khối lượng bất động sản sẵn sàng đưa ra trao
đổi trên thị trường tại một thời điểm nào đó, với một mức giá giới hạn nhất định.
Điều kịên hình thành cung :
- người chủ sở hữu bất động sản có nhu cầu bán
- bất động sản phải dáp ứng được các yêu cầu của thị trường và được thị trường
chấp nhận về giá trị sử dụng
- giá cả phải phù hợp với sức mua, khả năng thanh toán
- phải có thị trường bất động sản xuất hiện, số lượng bất động sản tham gia giao
dịch trên thị trường là được thừa nhận
2) Các khu vực sản xuất và cung nhà ở
10
+ Khu vực công cộng
khu vực công cộng hay còn gọi là khu vực nhà nước là các hoạt động xây dựng
phát triển nhà ở do nhà nước hoặc các cơ quan, doanh nghiệp nhà nước đầu tư xây
dựng bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước hoặc coi như nguồn vốn ngân sách nhà
nước và các quỹ nhà ở khác thuộc sở hữu nhà nước. Khu vực công cộng được
xem là tiêu điểm của chính sách nhà ở vì nó là khu vực nhà nước có thể can thiẹp
trực tiếp vào.
+ Các yếu tố đầu vào và chi phí phát triển nhà ở
Các yếu tố đầu vào, các nguyên liệu đầu vào, giá thành nguyên vật liệu có vai trò
quan trọng trong cung nhà ở, tác động đến kiểu dáng, chất lượng, đặc điểm, tính
đa dạng , phong phú của bất động sản .
+ Chính sách và pháp luật của nhà nước
Cung về nhà đất phụ thuộc vào chính sách của chính phủ về các chế độ quản lý
đất đai và nhà ở, về chính sách sử dụng đất và các khoản đầu tư phát triển nhà
đất.
4) Độ co giãn của cung và sự dịch chuyển đường cung
a) Độ co giãn của cung
Sự thay đổi về cung trước hết bắt nguồn từ sự thay đổi của sản xuất. Đất đai có
nguồn gốc tự nhiên, cố định.
12
Gía
đường cung
Tổng cung đất đai là cố định, đường cung hoàn toàn không co giãn, trong trường
hợp này đường tổng cung về đất đai là một đương thẳng đứng vuông góc với trục
hoành.
Qui luật chung của cung là lượng cung hàng hoá tăng lên khi giá cả hàng hoá đó
tăng lên. Quy luật này sẽ vận động như thế nào đối với cung hàng hoá la nhà đất?
Tổng cung đất đai nói chung là một đường hoàn toàn không co giãn , song đó chưa
phải là cung đất với tư cách là hàng hoá.
Trong phạm vi và hoàn cảnh nhất định cung về nhà đất là một hàm co giãn đối với
giá cả. Tuy nhiên , độ co giãn của cung nhà đất đối với giá cả nói chung là tương
đối nhỏ, do vậy hàm cung nhà đất trên thực tế là một đường tương đối dốc.
Giá
lượng cung
b) Sự dịch chuyển đường cung
- Có nguồn lực tài chính đảm bảo khả năng thanh toán nhu cầu đó
- Phải có sự hoạt động của thị trường để nhu câù có khả năng thanh toán có điều
kiện gặp cung
Có rất nhiều loại cầu khác nhau về bất động sản, có thể phân như sau:
- cầu về đất đai cho sản xuất
- cầu về đất đai cho công nghiệp, giao thông và các công trình công cộng
- cầu về nhà ở, đất xây dựng nhà ở và đất xây dựng các công trình bất động sản
khác
- cầu giả tạo trong quan hệ thương mại đất ở kỳ vọng lợi nhuận của người đầu tư
bất động sản
15
2) Các nhân tố ảnh hưởng đến cầu
a) Sự tăng trưởng về dân số và nhu các phát triển
Tăng tưởng dân số là nhân tố làm tăng mọi mặt nhu cầu của xã hội và theo đó cầu
về đất đai nhà ở tăng lên.
Sự gia tăng dân số làm tăng nhu cầu về đất đai và nhà ở. Dân số tăng làm tăng qui
mô gia đình dẫn đến qui mô diện tích nhà ở của các hộ gia đình tăng lên. Sự gia
tăng dân số cũng cũng kéo theo sự gia tăng của số lượng hộ gia đình độc lập. Kết
cấu độ tuổi của dân số cũng là một yếu tố tác động lớn đến sự thay đổi về cầu nhà
ở. Sự tăng dân số không chỉ làm gía tăng nhu cầu về nhà ở mà còn làm tăng thêm
nhu cầu về nhà đất nhất là tại các trung tâm . Vì vậy, cùng với sự gia tăng dân số,
các vùng trung tâm cũng hình thành nhanh chóng và sự nhộn nhịp của thị trường
nhà đất cũng bắt đầu từ những trung tâm này.
b) Sự thay đổi về tính chất và mục đích sử dụng đất đai
Tính chất và mục đích sử dụng đất đai cũng là nhân tố làm thay đổi cung cầu về
bất động sản. Đặc biệt là sự thay đổi mục đích sử dụng đất sang phát triển nhà ở,
các khu thương mại, các khu vui chơi giải trí.
c) Sự tác động của việc làm và thu nhập
độ của chính phủ về quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở là một trong những
tác nhân mạnh, và nhạy cảm đối với sự thay đổi về qui mô, kết cấu và tính chất
cầu về bất động sản.
h) Chính sách cung tiền tệ cũng có tác động đáng kể đến cầu về nhà ở
Do lưọng tiền có sẵn nên nhu cầu tiêu dùng sẽ dễ dàng chuyển thành nhu cầu có
khả năng thanh toán và trở thành cầu trên thị trường bất động sản .
3) Độ co giãn của cầu
Độ thay đổi cuả cầu bất động sản nhà ở so với độ thay đổi của các yếu tố xác
định được gọi là độ co giãn của cầu về bất động sản .
Độ co giãn của cầu về đất ở, nhà ở phụ thuộc rất lớn vào các biến số: qui mô gia
đình, thu nhập, giá cả. Một mối quan hệ thuận chiều là : qui mô gia đình tăng lên
cũng kéo theo cầu về diện tích nhà và đất ở tăng theo, Tuy nhiên hệ số co giãn này
khong chỉ phụ thuộc vào sự thay đổi của qui mô, mà còn tuỳ thuộc vào kết cấu của
gia đình.
18
Độ co giãn của cầu nhà ở so với thu nhạp được xác định là tốc độ biến thiên của
cầu so với tốc độ thay đổi của thu nhập. Khi thu nhạp còn thấp chưa vượt quá mức
nhu cầu tối thiểu vê các vật phẩm cơ bản như lương thực, thực phẩm thì độ co giãn
của cầu đối với thu nhập rất nhỏ. Khi thu nhập tăng lên vượt qua mức giới hạn đói
nghèo, thì tỷ lệ thu nhập được để dành cho chỗ ở tăng lên khá nhanh và chiếm một
tỷ lệ tương đối lớn.Độ co giãn của cầu so với giá cả là quan hệ so sánh giữa tốc độ biến động của cầu
so với tốc độ biến thiên của giá cả nhà ở. Cầu về bất động sản có độ giãn khá lớn
đối với giá cả khi mức tiêu dùng nhà ở bình quân còn thấp, và độ co giãn sẽ giảm
dần khi mức tiêu dùng đạt đến mức nhu cầu cần thiết.
19
hoá. Cơ chế vận hành của nền kinh tế thị trường chính là cơ chế thị trường. Cơ
chế thị trường biểu hiện sự tác động của nó ở hai mặt: tác động tiêu cực và tích
cực.
a) Những tác động tích cực
cùng với thị trường hàng hoá, thị trường dịch vụ, lao động ,vốn .. thị trường bất
động sản được hình thành và phát triển góp phần tạo lập được một hệ thống các
thị trường đầy đủ trong nền kinh tế.
- Cơ chế thị trường có khả năng phân bổ, điều tiết các nguồn lực tớicác khu vực
của nền kinh tế dưới sự tác động của qui luật giá trị, cạnh tranh, cung cầu, giá cả.
thị trường tự động điều chỉnh các chức năng sử dụng bất động sản có giá trị kinh
tế cao, tự động phân bổ vật tư, lao động, vốn, vào các khu vực cần thiết.
- Cơ chế thị trường có vai trò là đon bẩy kích thích sự phát triển khoa học công
nghệ, kích thích sản xuất kinh doanh, tăng năng suất lao động, tăng cường trình
độ chuyên môn sản xúât kinh doanh trong lính vực kinh doanh bất động sản .
- Cơ chế thị trường có khả năng sàng lọc, đào tạo , luyện những ngườì kinh
doanh trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản.
- Cơ chế thị trường kích thích tính năng động sáng tạo của các chủ thể kinh tế
trong hoạt động kinh doanh bất động sản , nhờ đó động viên khai thác có hiệu quả
các tiềm năng đất, lao động, vốn, của doanh nghiệp.
21
b) Những tác động tiêu cực
- cơ chế thị trường chỉ có khả năng điều tiết cục bộ, trước mắt khôn có khả năng
điều tiết toàn cục, lâu dài. Do vậy việc chuyển mục đích sử sụng đất đai, xây
dựng và phát triển nhà cũng như các công trình kiến trúc gắn liền với đất đai được
thực hiện tự phát, không theo một mục đích sử dịng chung của xã hội, dẫn đến
tình trạng mất cân đối nghiêm trọng giữa nhu cầu phát triển kinh tế –xã hội và sử
dụng các nguồn lực trong sự phát triển bất động sản .
- trong cơ chế thị trường chỉ quan tâm đến lơi nhuận, coi lợi nhuận là mục tiêu
hàng đầu. Cho nên sản xuất kinh doanh vì mục đích tự thân, bất chấp quyền lợi
lành mạnh. Việc thừa nhận sự quản lý nền kinh tế theo mô hình trên đây có nghĩa
là nhà nước không đứng ngoài quá trình phát triển. Nhìn một cách tổng quát nhà
nước có hai chức năng cơ bản: chức năng điều khiển, và chức năng phát triển.
Nhà nước sử dụng một hệ thống chính sách vĩ mô, trong đó có các giải pháp tác
động trưc tiếp , gián tiếp, có tính định hướng lâu dài…
ở nước ta, sự quản lý điều tiết của nhà nước khong chỉ nhằm khắc phục các
khuyết tật của nền kinh tế thị trường mà cong đảm bảo yêu cầu và mục tiêu phát
triển kinh tế- xã hội theo định hướng xã hội chủ nghĩa.
Thực chất sự tác động của nhà nước đối với các chủ thể kinh tế tham gia vào thị
trường bất động sản được thể hiện trên hai phương diện :
- một là: tạo lập cho các chủ thể kinh tế môi trường kinh tế –xã hội- pháp luật để
phát triển, qua đó nhà nước định hướng sự phát triển của các chủ thể kinh tế tham
gia thị trường bất động sản theo mục tiêu đã định. Về phưong diện này nhà nước
cần sử dụng chính sách vĩ mô tác động một cách gian tiếp đến các chủ thể kinh tế
tham gia vào thị trường bất động sản như : chính sách đầu tư xây dựng kết cáu hạ
tầng, chính sách luật và quyền sử dụng đất , quyền sở hữu nhà , thuế…Những
chính sách này được coi như nhân tố bên ngoài tác động hoạt động kinh doanh
bất động sản .
23
- hai là: thúc đẩy sự phát triển các nhân tố bên trong của các doanh nghiệp kinh
doanh bất động sản bằng các chính sách giúp đỡ hỗ trợ vật chất, tạo điều kiện
nang cao năng lực của các doanh nghiệp. Về phương diện này nhà nước ban hành
các chính sách và giải pháp về đất đai tín dụng,…đây là những công cụ tác động
trực tiếp đối với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và có ý nghĩa quan
trọng.
Như vậy, sự tác đông của nhà nước đến việc hình thành và mở rộng thị trường bất
động sản nói chung, là sự tác động của hệ thống chủ trương , chính sách, giải
pháp vĩ mô trong việc phát triển kinh tế nội tại của từng doanh nghiệp tham gia
vào thị trường này và tạo môi trường kinh tế- xã hội thuận lợi để định
- Phía đông giáp tỉnh Hưng Yên.
- Phía nam giáp tỉnh Hà Tây.
- Phía tây giáp tỉnh Hà Tây, Vĩnh Phúc.
Hà nội có diện tích 918, 42 km2, khoảng cách từ cực bắc xuống cực nam thành
phố dài trên 50 km và từ cực tây sang cực đông gần 30 km. Hà nội bao gồm 7 quận
nội thành : Ba Đình, Hoàn Kiếm, Đống Đa, Hai Bà Trưng, Tây Hồ, Cầu Giấy,
Thanh xuân , với diện tích 83,98 km2 ( chiếm 9,14% diện tích thành phố ) gồm 102
phường ; 5 huyện ngoại thành : Sóc Sơn, Đông Anh, Gia Lâm, Thanh Trì, Từ
Liêm, với diện tích 834,4 km2 (chiếm 90,86 % diện tích thnhà phố ) gồm 118 xã và
9 thị trấn .
Từ Hà Nội có thể đi khắp mọi mièn đất nước bằng hệ thống giao thông thuận
tiện , Hà nội là đầu mối giao thông quan trọng của cả nước.
Trong suốt quá trình lịch sử phát triển của mình, Hà nội luôn giữ vai trò trung
tâm chính trị của cả nước. Cùng với lịch sử vẻ vang, Hà nội còn là trung tâm chính
trị , kinh tế, văn hoá, khoa học kỹ thuật của cả nước.
25
Copyright: Tài liệu đại học ©