PHẦN 1
MỞ ĐẦU
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Thị trường bất động sản là một trong những thị trường có vị trí và vai trò
quan trọng đối với nền kinh tế quốc dân. Thị trường bất động sản có quan hệ
trực tiếp với các thị trường tài chính tiền tệ, thị trường xây dựng, thị trường vật
liệu xây dựng, thị trường lao động Do vậy, phát triển và quản lý có hiệu quả
thị trường bất động sản sẽ góp phần quan trọng vào quá trình thúc đẩy phát triển
kinh tế - xã hội, tạo khả năng thu hút các nguồn vốn đầu tư cho phát triển, đóng
góp thiết thực vào quá trình phát triển đô thị và nông thôn bền vững theo hướng
công nghiệp hoá, hiện đại hóa đất nước.
Cuộc khủng hoảng tài chính thế giới xuất phát từ chính sách cho vay thế
chấp bất động sản tại Hoa Kỳ là tác nhân cơ bản gây nên sự suy thoái kinh tế của
hầu hết các nước trên thế giới chứng tỏ những ảnh hưởng rất lớn từ thị trường
bất động sản đối với nền kinh tế. Vì vậy, việc điều hành thị trường bất động sản
nhằm phát huy những mặt tích cực và hạn chế các ảnh hưởng tiêu cực là vấn đề
cần quan tâm nghiên cứu.
Thành phố Đà Nẵng là trung tâm kinh tế, chính trị lớn nhất của khu vực
miền Trung Việt Nam, là điểm đến của các nhà đầu tư trong và ngoài nước. Do
vậy, thị trường bất động sản của thành phố Đà Nẵng phát triển rất mạnh mẽ
trong những năm gần đây.
Quận Hải Châu là một quận trung tâm của thành phố Đà Nẵng. Cùng với sự
phát triển của thị trường bất động sản Đà Nẵng, trong những năm qua thị trường
bất động sản của quận cũng phát triển khá mạnh do tác động của quá trình phát
triển đô thị và sự hình thành các khu tái định cư mới. Tuy nhiên, bên cạnh những
mặt đạt được thì hoạt động của thị trường bất động sản của quận Hải Châu trong
thời gian qua đã bộc lộ những mặt hạn chế như chưa nhận thức đầy đủ về vai trò,
vị trí của thị trường bất động sản đối với yêu cầu phát triển kinh tế xã hội; tài sản
nhà đất chưa được khai thác và sử dụng có hiệu quả gây nên sự lãng phí, thất
thoát lớn cho xã hội; Nhà nước chưa có giải pháp hữu hiệu trong quản lý và điều
tiết thị trường bất động sản; tình trạng đầu cơ nhà đất, kích cầu ảo để nâng giá

- Có vị trí cố định, không di chuyển được
Đặc điểm này có ảnh hưởng lớn đến việc đầu tư và nếu không có thị
trường tại chỗ thì cũng không thể đem bất động sản đi nơi khác để giao dịch.
- Tính bền lâu : đất đai là hàng hóa được xem như không bị hủy hoại, trừ
khi có thiên tai như xói lở, vùi lấp và vật kiến trúc có thể tồn tại đến hàng chục
năm đến hàng trăm năm.
- Tính thích ứng
Lợi ích của công trình được sinh ra trong quá trình sử dụng. Tính thích ứng
của bất động sản là một trong đặc điểm cực kỳ quan trọng để thu hút khác hàng
và các nhà đầu tư.
- Tính dị biệt
Trên thị trường bất động sản, không tồn tại hai công trình hoàn toàn giống
nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau.
- Tính chịu ảnh hưởng của chính sách.
Bất động sản có tầm quan trọng đối với hoạt động kinh tế của xã hội, nên
chính phủ rất quan tâm đến thị trường bất động sản và thường xuyên đưa ra các
chính sách mới trong lĩnh vực này để điều chỉnh các quan hệ pháp luật, quan hệ
lợi ích kinh tế trong việc sử dụng đất, giao dịch và sử dụng bất động sản.
- Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý.
3
Nhiều loại đầu tư không đòi hỏi phải tốn công quản lý lắm như đầu tư vào
chứng khoán, đồ cổ hay kim loại quý nhưng đầu tư trực tiếp vào bất động sản thì
phải có năng lực quản lý thích hợp, đòi hỏi nhiều kiến thức tổng hợp.
- Tính ảnh hưởng lẫn nhau.
Việc đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng có thể nâng cao giá trị bất động sản
trong khu vực phụ cận lên khá nhiều.
2.1.2. Thị trường bất động sản
2.1.2.1. Khái niệm thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản là tổng hòa các giao dịch bất động sản đạt được tại
một khu vực địa lý nhất định trong một thời điểm nhất định.

2.1.2.3. Đặc điểm của thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản được hình thành và phát triển cùng với quá trình
phát triển trong nền kinh tế thị trường nên nó có những đặc điểm sau:
- Thị trường bất động sản không giao dịch bản thân bất động sản mà giao
dịch các quyền và lợi ích chứa trong bất động sản đó.
- Thị trường bất động sản là thị trường không mang tính tập trung nhưng
mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc.
- Thị trường bất động sản là thị trường có nội dung phong phú nhưng là
dạng thị trường không hoàn hảo.
- Thị trường bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật.
- Cung trong thị trường bất động sản không theo kịp sự thay đổi của cầu.
- Giao dịch trên thị trường bất động sản cần có sự tư vấn của các chuyên
gia với trình độ cao.
- Thị trường bất động sản có liên hệ mật thiết với thị trường vốn.
5
PHẦN 3
ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
3.1.1. Đối tượng nghiên cứu:
Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và định hướng phát triển kinh tế xã hội
của quận Hải Châu giai đoạn 2010 – 2020.
Thực trạng thị trường bất động sản ở quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng.
3.1.2 Phạm vi nghiên cứu:
Đề tài được thực hiện tại địa bàn quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng.
3.2. Nội dung nghiên cứu
- Điều tra, nghiên cứu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ảnh hưởng đến
thị trường bất động sản ở quận Hải Châu.
- Nghiên cứu thực trạng thị trường bất động sản tại quận Hải Châu về các
vấn đề: giá cả bất động sản, các công ty kinh doanh bất động sản
- Đề xuất các giải pháp phát triển thị trường bất động sản tại quận Hải

Trên địa bàn quận Hải Châu có sân bay quốc tế, có quốc lộ 14B đi ngang
qua, có các cảng sông, các trung tâm hành chính, văn hóa, thương mại, dịch vụ,
du lịch của thành phố Đà Nẵng. Do vậy, Quận có nhiều ưu thế về địa lý, kinh tế
so với các quận, huyện khác trong việc thúc đẩy sự phát triển kinh tế xã hội cũng
như thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản.
4.1.2 Thực trạng phát triển các ngành và lĩnh vực của quận Hải Châu
4.1.2.1 Ngành Dịch vụ
Do là quận trung tâm của thành phố Đà Nẵng có nhiều điều kiện phát triển
thương mại dịch vụ nên hoạt động thương mại - dịch vụ - du lịch trên địa bàn
quận đã phát triển nhanh và chiếm tỷ trọng lớn nhất trong cơ cấu kinh tế của
quận năm 2009 (66.68%). Tốc độ tăng giá trị sản xuất ngành dịch vụ bình quân
thời kỳ 2000 - 2005 đạt 16,2%/năm; giai đoạn 2005 - 2009 là 18,22%/năm.
4.1.2.2 Ngành Công nghiệp - Xây dựng
Với vị trí là quận trung tâm, dân cư đông đúc, mặt bằng sản xuất chật hẹp
nên quận chỉ phát triển công nghiệp có công nghệ sạch và chứa hàm lượng khoa
học kỹ thuật cao.
Trong những năm gần đây, do chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố như giá cả
nguyên vật liệu gia tăng, nền kinh tế thế giới bị khủng hoảng kéo theo sự khủng
hoảng của kinh tế trong nước đã làm cho sản xuất công nghiệp trên địa bàn
7
quận có nhiều biến động. Tuy nhiên tỷ lệ đóng góp của ngành công nghiệp - xây
dựng trong GDP của quận vẫn đạt trên 35% năm 2009 và tốc độ tăng trưởng
bình quân hàng năm giai đoạn 2005 - 2009 là 10,6%.
4.1.2.3 Ngành nông nghiệp
Do là quận trung tâm của thành phố Đà Nẵng, quỹ đất nông nghiệp hầu
như không có do được trưng dụng sang sử dụng vào các mục đích phi nông
nghiệp nên việc phát triển nghành này chủ yếu dựa vào việc khai thác thủy hải
sản trên địa bàn quận.
4.1.3. Đặc điểm về dân số, lao động, việc làm và mức sống
Dân số trung bình của quận Hải Châu năm 1997 là 174.115 người, đến năm

đất đai, chuyển đổi mục đích sử dụng đất chưa thực hiện đúng theo quy định của
pháp luật. Điều đó dẫn đến các ngành, các cấp địa phương còn lúng túng trong
việc quản lý sử dụng đất.
- Nhìn chung, việc sử dụng đất trên địa bàn quận có hiệu quả. Tuy nhiên,
vẫn còn nhiều nơi, nhiều chỗ sử dụng đất chưa hợp lý, gây lãng phí đất, hiệu quả
sử dụng đất không cao mà nguyên nhân chính là chưa có quy hoạch cụ thể, để
ổn định và phát huy hiệu quả sử dụng đất.
- Trên địa bàn quận vẫn còn những khu quy hoạch treo, những dự án dàn
trải, chậm tiến độ hoặc không thực hiện dẫn đến hiện tượng lãng phí đất đai,
hiệu quả sử dụng đất thấp. Điều này làm ảnh hưởng không nhỏ đến hoạt động
của thị trường bất động sản, tạo nên những khu vực không có giao dịch, hoặc tỷ
lệ giao dịch thành công rất thấp trong mua bán bất động sản (khu quy hoạch
treo). Những dự án chậm tiến độ gây nên hiện tượng lãng phí rất lớn, giá thành
bất động sản tăng cao, gây thiệt hai cho ngân sách nhà nước và lợi ích của nhà
đầu tư. Cá biệt, có những dự án đã được cấp phép nhiều năm vẫn chưa có hoạt
động gì (khu 88 Hùng Vương), hay hoạt động cầm chừng (khu vực bên cạnh nhà
hát Trưng Vương do nhà thầu Vũ Châu Long thực hiện).
4.2.2. Hiện trạng sử dụng đất của quận Hải Châu năm 2009
Theo số liệu thống kê đất đai năm 2009, tổng diện tích tự nhiên của quận
Hải Châu là 2135.42 ha. Trong đó, đất phi nông nghiệp là 2088,42 ha, chiếm
97,8%, đất nông nghiệp có 26,06 ha; chiếm 1,22% và đất chưa sử dụng có 20,94
ha chiếm 0,98% tổng diện tích tự nhiên toàn quận. Cơ cấu sử dụng đất của quận
năm 2009 được thể hiện qua biểu đồ 1.
9
(Nguồn: Phòng Tài Nguyên và Môi Trường năm 2009)
4.3. Thực trạng thị trường bất Động sản ở quận Hải Châu.
4.3.1. Thực trạng mua, bán nhà ở và chuyển quyền sử dụng đất ở.
Bảng 2: Thực trạng mua bán nhà ở và chuyển quyền sử dụng đất ở trên địa
bàn quận Hải Châu giai đoạn 2005 - 2009
Đơn vị tính: Hồ sơ

mạnh mẽ của ngành du lịch, dịch vụ. Hàng ngày, có hàng trăm lượt khách đổ về
thuê phòng tại các khách sạn, nhà nghỉ, đây là nguồn cung rất lớn cho những
người có nhu cầu về nhà ở trong một thời gian nhất định và góp phần vào trong
tổng thu ngân sách địa phương. Thực trạng cho thuê đất, thuê nhà ở, thuê cơ sở
sản xuất kinh doanh trên địa bàn quận Hải Châu giai đoạn 2005 - 2009 được thể
hiện qua bảng 4.
Bảng 4: Thực trạng cho thuê đất, thuê nhà ở, thuê cơ sở sản xuất kinh
doanh trên địa bàn quận Hải Châu giai đoạn 2005 - 2009
Năm Diện tích (m
2
)
Năm 2005 12992
Năm 2006 53988
Năm 2007 24795
Năm 2008 1585241
Năm 2009 483362
Tổng 2.160.378
Nguồn: Sở TNMT thành phố Đà Nẵng
Đà Nẵng là một thành phố lớn, là trung tâm kinh tế, văn hóa của khu vực
miền Trung - Tây Nguyên. Do đó, cùng với sự phát triển về kinh tế là nhu cầu
12
ngày càng tăng về nhà ở, cơ sở sản xuất kinh doanh, văn phòng cho thuê v.v
Quá trình đô thị hóa tại Đà Nẵng nói chung, quận Hải Châu nói riêng phát triển
với tốc độ chóng mặt, thành phố thay da đổi thịt hàng ngày. Để đạt được điều đó
là nhờ tầm nhìn, những quyết sách hợp lý mang tính chiến lược của thành phố,
cùng với sự đồng thuận của nhân dân, mang đến một môi trường thuận lợi cho
các nhà đầu tư trong nước cũng như quốc tế. Cùng với sự phát triển của thành
phố Đà Nẵng, quận Hải Châu cũng được phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật đồng
bộ, nên đã tạo được sự thuận lợi trong sản xuất và đầu tư kinh doanh trong nhiều
lĩnh vực trong đó có lĩnh vực kinh doanh về bất động sản. Do đó, từ năm 2005

khoa học – công nghệ trong các dây chuyền sản xuất; mở rộng quy mô sản xuất
hoặc chuyển đổi loại hình sản xuất kinh doanh nhằm thu lại lợi nhuận cao hơn.
Kết quả thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của quận Hải
Châu giai đoạn 2005-2009 được thể hiện qua bảng 5.
Bảng 6: Tình hình thế chấp quyền sử dụng đất và thế chấp tài sản gắn liền
với đất giai đoạn 2005-2009
Năm Số hồ sơ thế chấp (hồ sơ)
Năm 2005 4176
Năm 2006 6087
Năm 2007 7087
Năm 2008 7007
Năm 2009 9140
Tổng 26490
Nguồn: Sổ đăng ký biến động phòng TNMT Q. Hải Châu, TP. Đà Nẵng
4.3.5. Vai trò quản lý của Nhà nước đối với thị trường bất động sản
Thực trạng sự phát triển của thị trường bất động sản quận Hải Châu, thành
phố Đà Nẵng có thể chia thành 2 giai đoạn cụ thể sau: Giai đoạn thị trường bùng
nổ phát triển bong bóng và giai đoạn thị trường đóng băng; hai giai đoạn này
đan xen nhau.
Tuy nhiên, ta có thể nhận định khoảng thời gian từ năm 2003 trở về trước là
thời hoàng kim của thị trường bất động sản của quận Hải Châu. Trong giai đoạn
này giá bất động sản Hải Châu Nam không thua kém bất kỳ quận nào thuộc
thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội. Sau thời kỳ phát triển bóng bóng với mức giá
tăng tới chóng mặt là sự sụt giảm vào giai đoạn 2003-2005 khi thị trường gần
14
như đóng băng. Lý giải cho căn nguyên của sự giảm sút này của thị trường bất
động sản tại Hải Châu là do: yếu tố đầu cơ; sản phẩm của sự quản lý yếu kém.
Từ 2005 đến nay là sự hồi sinh “kỳ diệu” của thị trường bất động sản trong
giai đoạn hưng thịnh của thị trường chứng khoán Việt Nam (giai đoạn 2005 -
2008); sự đầu tư của các doanh nghiệp nước nước ngoài, đặc biệt là sự phát triển

23/10/2006
15
nhân trong nước và nước ngoài trên địa
bàn thành phố Đà Nẵng
35/2009/QĐ-UBND Ban hành Quy định giá các loại đất trên
địa bàn thành phố Đà Nẵng
24/12/2009
Nguồn số liệu: Uỷ ban nhân dân quận Hải Châu
4.4. Một số giải pháp phát triển thị trường BĐS ở quận Hải Châu.
Để nhằm khơi dậy nguồn lực to lớn phục vụ công cuộc đổi mới toàn diện
của đất nước, đáp ứng nhu cầu thiết yếu của nhân dân, góp phần thực hiện thắng
lợi Nghị quyết Đại hội lần thứ X của Đảng về phát triển thị trường bất động
sản, trong thời gian tới, quận Hải Châu cần tập trung thực hiện một số giải pháp
cơ bản sau:
- Tăng khả năng cung cấp hàng hóa cho thị trường bất động sản, nhất là bất
động sản nhà ở, bảo đảm bình ổn thị trường theo quy luật cung – cầu. Mở rộng
các hình thức cung của thị trường bất động sản nhà ở bao gồm: nhà cho thuê,
nhà bán trả dần để vừa tăng nguồn cung vừa phù hợp với các đối tượng của thị
trường. Phát huy vai trò chủ đạo của kinh tế nhà nước trong kinh doanh và bình
ổn giá bất động sản. Từng bước mở rộng thị trường bất động sản cho người Việt
Nam ở nước ngoài và người nước ngoài tham gia đầu tư. Khuyến khích đầu tư
để tăng khả năng cung cấp hàng hóa bất động sản, nhất là bất động sản nhà ở và
bất động sản khu công nghiệp, hạ tầng kỹ thuật, thương mại, khách sạn, văn
phòng… nhằm phục vụ các mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội.
- Xây dựng hệ thống pháp luật, các cơ chế chính sách phù hợp để phát triển
và quản lý có hiệu quả thị trường bất động sản. Trước mắt, cần tập trung hoàn
thành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai,
Luật Nhà ở… hoàn thiện việc phân loại, đánh giá đất đai và cấp giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà và công trình để hàng hóa bất động sản có đủ điều kiện tham
gia giao dịch hợp pháp trên thị trường bất động sản. Giá bất động sản được hình

động sản.
- Hoàn thiện bộ máy quản lý đất đai, nâng cao trình độ và đạo đức của cán
bộ quản lý thị trường bất động sản. Điều quan trọng là phải đổi mới nhận thức
về phát triển và quản lý thị trường bất động sản; nhận thức rõ thị trường bất
động sản là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế quốc dân, có
quan hệ trực tiếp với các thị trường khác như thị trường vốn, thị trường lao
động, thị trường khoa học và công nghệ…
Phát triển thị trường bất động sản góp phần huy động được nguồn vốn lớn
cho phát triển kinh tế và tạo tác động lan tỏa tới sự phát triển của các ngành, lĩnh
vực khác nhau; thúc đẩy quá trình phát triển đô thị, nông thôn theo hướng bền
17
vững.
- Điều tiết chênh lệch địa tô do Nhà nước đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật
để cân bằng lợi ích trên thị trường bất động sản, đồng thời kết hợp phát triển hạ
tầng với phát triển đô thị theo hướng "vừa có đường vừa có phố".
- Cần có dự báo tình hình thị trường để có định hướng phát triển nhằm chủ
động điều hành thị trường phát triển bền vững, tránh những biến động gây ảnh
hưởng đến nền kinh tế quốc dân.
- Kiểm soát đầu tư nước ngoài vào khu vực bất động sản.
18
PHẦN 5
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
5.1. Kết luận
- Hải Châu là quận trung tâm của thành phố Đà Nẵng có điều kiện thuận lợi
để phát triển kinh tế xã hội và phát triển thị trường bất động sản.
- Các giao dịch trên thị trường bất động sản đang được chính quy hóa do sự
phát triển của các tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản. Tỷ lệ giao dịch
bất động sản ‘ngầm’ đang có xu hướng giảm do thủ tục hành chính được đơn
giản hóa và mức thuế chuyển quyền sử dụng đất và bất động sản được cắt giảm.
- Giao dịch trên thị trường bất động sản trên thị trường diễn ra mạnh mẽ

đẩy nhanh tiến độ đầu tư các dự án nhằm tăng cung hàng hoá cho thị trường bất
động sản theo hướng: hình thành các tổ chức giải phóng mặt bằng chuyên
nghiệp và thực hiện đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án.
- Nghiên cứu xây dựng chiến lược (hoặc định hướng) phát triển thị trường
bất động sản nhằm cân đối hài hoá cung - cầu để thị trường phát triển bền vững.
Tập trung xây dựng Đề án Phát triển thị trường bất động sản, tạo quỹ đất phục
vụ các mục tiêu công ích, chính sách xã hội, điều tiết thị trường đất đai và hỗ trợ
tái định cư.
- Công khai quy hoạch phát triển đô thị và công khai các dự án kêu gọi đầu
tư. Quy định rõ thời gian và địa điểm công khai quy hoạch, công khai dự án để
tạo điều kiện cho các nhà đầu tư bình đẳng và dễ dàng tiếp cận các dự án phát
triển bất động sản, tạo môi trường cạnh tranh lành mạnh nhằm tăng nguồn cung
cho thị trường bất động sản.
- Thực hiện nghiêm quy định bắt buộc các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất
động sản phải thực hiện việc mua bán nhà và chuyển quyền sử dụng đất tại các
dự án thông qua sàn giao dịch bất động sản, để mọi đối tượng có nhu cầu được
tiếp cận trực tiếp các thông tin mua bán.
- Hoàn thiện chính sách về tín dụng phục vụ yêu cầu phát triển thị trường
bất động sản.
- Nghiên cứu điều chỉnh, bổ sung thuế nhà đất theo hướng hạn chế đầu cơ,
khuyến khích sử dụng có hiệu quả bất động sản, đồng thời phát triển mạnh các
giao dịch chính thức trên thị trường.
- Củng cố và phát triển độ ngũ quản lý trong lĩnh vực thị trường bất động sản.
20
21