Hệ đào tạo : Chính quy
Chuyên ngành : Địa chính Môi trường
Khoa : Quản lý Tài nguyên
Khóa : 2010 - 2014
Thái Nguyên, 2014
Tên đề tài:
“ĐIỀU TRA ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP
PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN - TỈNH THÁI NGUYÊN” Khãa luËn tèt nghiÖp ®¹i häc Hệ đào tạo : Chính quy
Chuyên ngành : Địa chính Môi trường
Khoa : Quản lý Tài nguyên
Khóa : 2010 - 2014
Giảng viên hướng dẫn: ThS. Nguyễn Văn Hiểu
Khoa Quản lý Tài nguyên - Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên
Thái Nguyên, 2014
LỜI CẢM ƠN
Thực tập tốt nghiệp là quá trình hoàn thiện kiến thức, kết hợp
giữa lý thuyết và phương pháp làm việc, năng lực công tác thực tế
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản
TNMT : Tài nguyên Môi trường
DANH MỤC CÁC BẢNG
Trang
Bảng 4.1: Cơ cấu diện tích đất theo đối tượng sử dụng của thành phố Thái
Nguyên năm 2013 33
Bảng 4.2: So sánh diện tích, cơ cấu sử dụng đất năm 2009 và năm 2013 35
Bảng 4.3: Thực trạng mua bán nhà ở và chuyển quyền đất ở trên địa bàn
thành phố giai đoạn 2009 - 2013 40
Bảng 4.4: Thực trạng chuyển mục đích sử dụng đất trên địa bàn thành phố
Thái Nguyên giai đoạn 2009 - 2013 41
Bảng 4.5: Thực trạng cho thuê đất, thuê nhà của các tổ chức trên địa bàn
thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2009 - 2013 42
Bảng 4.6: Số lượng hồ sơ thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá
nhân trên địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2009 – 2013 44
Bảng 4.7: Khung giá đất ở đô thị từ năm 2009 đến năm 2013 trên địa bàn
thành phố TháiNguyên 46
Bảng 4.8: Khung giá đất ở nông thôn từ năm 2009 đến năm 2013 trên địa bàn
thành phố TháiNguyên 47
Bảng 4.9: Giá đất theo quy định tại các tuyến đường từ năm 2009 đến năm
2013 48
Bảng 4.10: Giá đất thị trường và giá đất theo quy định của Nhà nước 53
DANH MỤC CÁC HÌNH
giúp đỡ em trong suốt quá trình thực tập. Đặc biệt xin gửi lời biết ơn
sâu sắc tới Thầy giáo Th.S Nguyễn Văn Hiểu đã tận tình hướng
dẫn em hoàn thành khóa luận tốt nghiệp này.
Do thời gian, kinh nghiệm và kiến thức còn hạn chế nên khóa
luận của em không tránh khỏi những thiếu sót. Em rất mong nhận
được sự đóng góp ý kiến và bổ sung của các Thầy, Cô giáo để khóa
luận của em được hoàn thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày 25 tháng 5 năm 2014
Sinh viên
Phạm Thị Thùy Dương
3.3.4. Đề xuất một số giải pháp phát triển cho trị trường bất động sản trên địa bàn thành
phố Thái Nguyên. 21
3.4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 21
3.4.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu 21
3.4.2. Phương pháp điều tra, phân tích 21
3.4.3. Phương pháp xử lý số liệu 21
3.4.4. Phương pháp pháp chuyên gia 22
3.4.5. Phương pháp pháp kế thừa 22
PHẦN 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 23
4.1. ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN - KINH TẾ, XÃ HỘI 23
4.1.1. Điều kiện tự nhiên 23
4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội 25
4.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội 30
ải pháp về tài chính, tín dụng, thuế Error! Bookmark not defined.
4.4.8. Giải pháp về thông tin 58
PHẦN 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 59
5.1. Kết luận 59
5.2. Kiến nghị 60
TÀI LIỆU THAM KHẢO 61 1
PHẦN 1
MỞ ĐẦU
1.1. ĐẶT VẤN ĐỀ
Thị trường bất động sản là một trong những thị trường có vị trí và vai
trò quan trọng đối với nền kinh tế quốc dân. Thị trường bất động sản có quan
hệ trực tiếp với các thị trường tài chính tiền tệ, thị trường xây dựng, thị trường
vật liệu xây dựng, thị trường lao động. Do vậy, phát triển và quản lý có hiệu
quả thị trường bất động sản sẽ góp phần quan trọng vào quá trình thúc đẩy
phát triển kinh tế - xã hội, tạo khả năng thu hút các nguồn vốn đầu tư cho phát
triển, đóng góp thiết thực vào quá trình phát triển đô thị và nông thôn bền
vững theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hóa đất nước.
Hiện nay, thị trường bất động sản ở Việt Nam đã được hình thành và
trong những bước đầu phát triển đã có những hoạt động tích cực. Tuy nhiên,
thị trường này ở nước ta còn mang nặng tính tự phát, đơn giản và sơ khai,
vấn đề quản lý nhà nước về bất động sản còn nhiều mặt bất cập: cơ quan
quản lý nhà nước chưa có sự phối hợp chặt chẽ giữa các ngành có chức năng
quản lý về các lĩnh vực như đất đai, tài chính, vật giá, xây dựng, các cơ quan
quy hoạch, kế hoạch có liên quan đến bất động sản. Đồng thời sự xuất hiện
của cuộc khủng hoảng tài chính thế giới xuất phát từ chính sách cho vay thế
- Từ số liệu điều tra phân tích thực trạng thị trường bất động sản của
thành phố Thái Nguyên.
- Dự đoán xu hướng biến động và đề xuất giải pháp phát triển thị
trường bất động sản tại thành phố Thái Nguyên.
1.4. Ý NGHĨA CỦA ĐỀ TÀI
- Tổng quát hóa được lý thuyết và thực tiễn của thị trường bất động sản.
- Kết quả nghiên cứu phục vụ cơ quan quản lý có cái nhìn tổng quan về
thị trường bất động sản hiện nay.
- Đề xuất một số giải pháp để phát triển thị trường bất động sản ở thành
phố Thái Nguyên.
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản
TNMT : Tài nguyên Môi trường
4
người trên mảnh đất. Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa
màng, cây trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với
đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ.
Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất
động sản gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ
thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở
quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp
ranh giữa hai khái niệm bất động sản và động sản”.
Theo Bloomberg_com/Financial Glossary: “Bất động sản là một phần
đất đai và tất cả tài sản vật chất gắn liền với đất”
được tham gia vào quá trình tái sản xuất xã hội nhưng dù đem sử dụng cho
mục đích nào đi nữa thì nó cũng vẫn mang lại lợi ích cho chủ sở hữu nên nó
mang tính bền vững. [Trần Hải Anh, 2010, trang 5]
2.1.2. Khái niệm của thị trường bất động sản
Bất động sản là hàng hoá đặc biệt, tuy không thể di chuyển nhưng có
thể đem lại lợi ích cho chủ sở hữu, do đó làm nảy sinh quan hệ giao dịch.
Thị trường bất động sản là nơi tiến hành các giao dịch về bất động sản,
mang tính khu vực và biến động theo thời gian. Vì vậy, thị trường bất động
sản là tổng hoà các giao dịch về bất động sản đạt được tại một khu vực địa
lý nhất định trong một giai đoạn nhất định và chịu sự chi phối của các quy
luật thị trường. Người mua và người bán có thể ở cùng một địa điểm như
trường hợp bán đấu giá, hoặc cũng có thể liên hệ với nhau qua các trung
gian (công ty tư vấn nhà đất) hoặc qua mạng internet hoặc qua hệ thống
thông tin liên lạc khác. Chính trong thị trường bất động sản, giá cả bất
động sản được xác định.
Trong thực tế, hiện nay ở nước ta một số quan niệm về thị trường bất
động sản theo nghĩa hẹp đó là thị trường nhà đất. Thị trường nhà đất đã bước
đầu hình thành và đang có xu hướng mở rộng ở nước ta. Đâu có nhà và đất
cũng như các dịch vụ gắn liền với nhà đất thì ở đó có thể hình thành thị
trường nhà đất.
Tuy nhiên, một điều lưu ý khi đề cập đến thị trường bất động sản, đó
là quyền sở hữu đất đai. Đối với những quốc gia quyền sở hữu đất đai thuộc
về tư nhân thì thị trường bất động sản về ý nghĩa chung là thị trường giao
dịch đất đai, chủ thể lưu thông trên thị trường đất đai là đất đai đã được
thương phẩm hoá (đất đai được đầu tư, khai thác và được dùng như một
6
hàng hoá để thực hiện việc kinh doanh, mua bán, cho thuê; cũng dùng
nguyên tắc kinh doanh hàng hoá để kinh doanh đất đai). Đối với những quốc
gia như nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, thị trường bất động sản về
- Khái niệm 4: Thị trường bất động sản là "nơi" tiến hành các giao
dịch về bất động sản gồm chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ
hỗ trợ như môi giới, tư vấn
Như vậy, hiện có rất nhiều quan niệm khác nhau về thị trường bất
động sản, sau khi tổng hợp các kết quả, một số khái niệm về thị trường bất
động sản thì khái niệm về thị trường bất động sản như sau:
Thị trường bất động sản là quá trình giao dịch hàng hoá bất động sản
giữa các bên có liên quan. Là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển
nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan đến bất động sản như
trung gian, môi giới, tư vấn giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai
trò quản lý nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay
kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường bất động sản.
Thị trường bất động sản bao gồm 3 thị trường nhánh: Thị trường mua
bán, thị trường cho thuê bất động sản, thị trường thế chấp và bảo hiểm bất
động sản. [Trần Hải Anh, 2010, trang 6]
2.1.3. Đặc điểm của thị trường bất động sản
- Tính cá biệt và khan hiếm:
Đặc điểm này của Bất động sản xuất phát từ tính cá biệt và tính khan
hiếm của đất đai. Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là
có hạn. Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của
từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ… Chính vì tính khan
hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hóa bất động
sản có tính cá biệt
Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai bất động sản cạnh nhau đều có
những yếu tố không giống nhau. Trên thị trường bất động sản khó tồn tại hai
bất động sản hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau,
kể cả 2 công trình cạnh nhau và xây theo cùng thiết kế. Ngay trong một tòa
cao ốc thì các căn phòng cũng có hướng và cấu tạo nhà khác nhau. Ngoài ra,
chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo ra
nghiệp; thị trường bất động sản nhà xưởng công nghiệp, sản xuất nông
nghiệp; thị trường bất động sản công cộng v.v
* Căn cứ theo công dụng của bất động sản:
- Thị trường Đất đai (nông nghiệp và phi nông nghiệp)
- Thị trường công trình thương nghiệp (trụ sở, văn phòng, khách sạn,
trung tâm thương mại, cửa hàng ) và công trình công cộng (giao thông, thuỷ
lợi, y tế, văn hoá )
- Thị trường công trình công nghiệp (nhà xưởng, mặt bằng sản xuất,
khu công nghiệp, khu chế xuất )
- Thị trường Nhà ở (đô thị và nông thôn)
- Thị trường công trình đặc biệt có hàng hoá bất động sản là các bất
động sản phi vật thể được coi như tài nguyên khai thác được (kinh doanh du
lịch, v.v ) như di sản văn hoá, di tích lịch sử, v.v
* Căn cứ theo hoạt động trên thị trường bất động sản (tính chất kinh
doanh):
- Thị trường mua bán chuyển nhượng bất động sản
- Thị trường đấu giá quyền sử dụng đất
- Thị trường cho thuê bất động sản
- Thị trường thế chấp và bảo hiểm bất động sản
- Thị trường dịch vụ bất động sản: Bao gồm các hoạt động dịch vụ môi
giới bất động sản, tư vấn bất động sản, thông tin bất động sản, định giá bất
động sản, bảo trì bảo dưỡng bất động sản v.v
* Căn cứ theo thứ tự thời gian bất động sản tham gia thị trường:
- Thị trường cấp 1: Thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê
quyền sử dụng đất (còn gọi là thị trường bất đông sản sơ cấp).
- Thị trường cấp 2: Thị trường xây dựng công trình để bán hoặc cho thuê.
- Thị trường cấp 3: Thị trường bán hoặc cho thuê lại các công trình đã
được mua hoặc thuê. [Nguyễn Thị Huyền, 2011, trang 13-14]
10
Thị trường bất động sản là một trong những thị trường quan trọng của
nền kinh tế thị trường vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài
11
sản cực lớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền
kinh tế quốc dân.
- Bất động sản là tài sản lớn của mỗi quốc gia. Tỷ trọng bất động sản
trong tổng số của cải xã hội ở các nước có khác nhau nhưng thường chiếm
trên dưới 40% lượng của cải vật chất của mỗi nước.
- Bất động sản còn là tài sản lớn của từng hộ gia đình. Trong điều kiện
nền kinh tế thị trường thì bất động sản ngoài chức năng là nơi ở, nơi tổ chức
hoạt động kinh tế gia đình, nó còn là nguồn vốn để phát triển thông qua hoạt
động thế chấp.
c. Thị trường bất động sản phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ được
huy động
- Đây là nội dung có tầm quan trọng đã được nhiều nghiên cứu trên thế
giới chứng minh và đi đến kết luận nếu một quốc gia có giải pháp hữu hiệu
bảo đảm cho các bất động sản có đủ điều kiện trở thành hàng hóa và được
định giá khoa học, chính thống sẽ tạo cho nền kinh tế của quốc gia đó một
tiềm năng đáng kể về vốn để từ đó phát triển kinh tế xã hội đạt được những
mục tiêu đề ra.
- Theo thống kê kinh nghiệm cho thấy, ở các nước phát triển lượng
tiển cho vay qua thế chấp bằng bất động sản chiếm trên 80% trong tổng vốn
cho vay.
Vì vậy, phát triển đầu tư, kinh doanh bất động sản đóng vai trò quan
trọng việc chuyển các tài sản thành nguồn tài chính dồi dào phục vụ cho yêu
cầu phát triển kinh tế - xã hội đặc biệt là đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng của
nền kinh tế.
d. Phát triển và quản lý tốt thị trường bất động sản, đặc biệt là thị
trường quyền sử dụng đất là điều kiện quan trọng đế sử dụng có hiệu quả tài
với nền kinh tế toàn cầu là rất lớn, vì vậy, khi có sự khủng khoảng trong nền
kinh tế Mỹ sẽ kéo theo nguy cơ khủng hoảng lớn cho các quốc gia khác trên
thế giới, cuối năm 2007, đầu năm 2008 với vụ nổ của bong bóng bất động sản
hình thành mấy năm trước đó ở Mỹ đã gây nên cuộc khủng hoảng tài chính
lớn ở Mỹ mà cho tới nay vẫn chưa giải quyết hết hậu quả.
Cuộc khủng hoảng này bắt nguồn từ hoạt động cho vay ồ ạt của các
ngân hàng đối với những người vay tiền mua nhà trả góp với hi vọng sau đó
bán đi để kiếm lời. Trong giai đoạn 2004 - 2006, cho vay thế chấp dưới tiêu
chuẩn đã chiếm 21% tổng các khoản vay thế chấp, do lãi suất thấp nên việc
mua nhà ở Mỹ lúc này khá dễ dàng nên nhà đất trở thành một công cụ đầu tư.
DANH MỤC CÁC HÌNH
Trang
Hình 4.1: Giá đất do Nhà nước quy định tại đường Hoàng Văn Thụ từ năm
2009 đến năm 2013 49
Hình 4.2: Giá đất do Nhà nước quy định tại đường Bắc Kạn từ năm 2009 đến
năm 2013 50
Hình 4.3: Giá đất do Nhà nước quy định tại đường Gang Thép từ năm 2009
đến năm 2013 51
Hình 4.4: Giá đất do Nhà nước quy định tại đường Vó Ngựa từ năm 2009 đến
năm 2013 52
14
giảm 2%. Ngoài ra, những người chỉ có khả năng trả đặt cọc 5% giá trị nhà
hoặc căn hộ cũng có thể được phép mua với sự hỗ trợ của các ngân hàng đăng
ký tham gia chương trình này.
- Hiện tại, bất động sản Anh có lợi thế hơn so với nhiều thị trường
Thời kỳ này kinh tế chưa phát triển, quỹ đất còn nhiều, quá trình đô thị
hóa diễn ra còn chậm, do đó nhu cầu về sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân
trong nước chưa cao. Trong giai đoạn này hầu như không tồn tại thị trường
bất động sản. Hoạt động kinh doanh bất động sản vẫn ở trong tình trạng
không ổn định, chủ yếu là tự phát, không lành mạnh, có những diễn biến phức
tạp. Sau cách mạng tháng 8/1945 đến 1980 đất đai, bất động sản tồn tại nhiều
hình thức sở hữu: Sở hữu tư nhân, sở hữu công cộng, sở hữu của các tổ chức,
sở hữu của nhà nước. Do đó hoạt động mua bán, kinh doanh BĐS diễn ra bình
thường. Sau cải cách ruộng đất và cải tạo công thương nghiệp tư bản ở miền
Bắc, đất đai BĐS được phân phối lại, hoạt động mua bán, chuyển nhượng
thuê mướn, cầm cố đất đai…trên thực tế vẫn diễn ra nhưng không phổ biến,
các bên tham gia giao dịch tự tìm đến với nhau, tự thỏa thuận giá cả và thực
hiện thủ tục theo truyền thống tập quán của từng địa phương. Trong giai đoạn
này mặc dù nhà nước chưa có văn bản pháp luật nào quy định về giao dịch
BĐS nhưng nhà nước vẫn thừa nhận và làm các thủ tục mua bán, cho thuê
BĐS và thu lệ phí khi đăng kí quyền sở hữu nhà và đất.
Đặc điểm chủ yếu của thị trường ở giai đoạn này là một thị trường
mang tính tự phát, các giao dịch chỉ xuất hiện khi có nhu cầu tiêu dùng của
người dân, chưa xuất hiện các tổ chức kinh doanh, môi giới, dịch vụ BĐS
chưa có khung pháp lý cho hoạt động của thị trường.
Năm 1980, Hiến pháp nước ta quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân
và nghiêm cấm mọi hoạt động mua bán. Việc đăng ký quyền sử đất và tài sản
không được thực hiện vì đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhà nước giao cho
khu vực kinh tế nhà nước và các hợp tác xã quản lý. Không có văn bản pháp
luật nào về BĐS, không có quan hệ mua bán đất đai nào được thừa nhận.
Năm 1986 cùng với quá trình đổi mới nền kinh tế sang cơ chế thị
trường, do yêu cầy sử dụng đất đai phục vụ phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật,
xây dựng và phát triển các ngành thuộc các thành phần kinh tế gia tăng mạnh
mẽ, hiện tượng mua bán đất đai và BĐS xuất hiện trở lại, diễn ra sôi động
và Quyền sử dụng đất. Nguyên nhân là do nhu cầu nhà ở, đất ở của dân cư và
đất để sản xuất kinh doanh ngày càng tăng, nhất là ở các đô thị, mà quan hệ
chuyển nhượng, mua bán đất đai trong dân cư đã xuất hiện từ những năm
trước khi Luật đất đai (1993) ra đời.
Trước tình hình thị trường sốt nóng, nhà nước đã can thiệp vào thị
trường bằng 2 nghị định là Nghị định số 18 và 87 về thuê đất, nhằm ngăn
chặn hiện tượng đầu cơ. Theo đó, người sử dụng đất phải trả tiền hai lần (tiền
Copyright: Tài liệu đại học ©