Chuyên đề
Phơng hớng và giảI pháp phát triển
thị trờng bất động sản ở Thành phố Hà Nội
Qua quá trình nghiên cứu về thực trạng của thị trờng bất động sản ở
Thành phố Hà Nội và thấy rằng thị trờng bất động sản ở Hà Nội còn một số
hạn chế, tồn tại nh sau:
- Hệ thống chính sách liên quan đến thị trờng bất động sản cha toàn diện
và thiếu đồng bộ.
- Cung cầu luôn ở tình trạng mất cân đối, tình trạng đầu cơ bất động sản
làm tăng nhu cầu ảo làm tăng giá cả bất động sản, giao dịch phi chính thức
chiếm tỷ lệ cao.
- Thông tin trên thị trờng bất động sản khó tiếp cận, không đầy đủ, thiếu
minh bạch.
Nguyên nhân:
- Nhóm nguyên nhân về chính sách: Chính sách liên quan đến thị trờng bất
động sản cha đủ, luôn thay đổi và cha đồng bộ, còn nhiều bất cập. Ví dụ nh
chính sách thu tiền sử dụng đất, chính sách bồi thờng tái định c, Chính sách
không cho các dự án phân lô bán nền, Chính sách điều tiết quỹ nhà ở và đất ở
tại các dự án kinh doanh nhà . . .
- Nhóm nguyên nhân về tài chính: Cha có cơ chế tài chính hỗ trợ thị trờng
bất động sản vận hành: Hầu hết các chủ đầu t không đủ vốn để đầu t các dự
án kinh doanh bất động sản, do yêu cầu vốn lớn nhất là gần đây quy định các
dự án phải xây nhà xong mới đợc bán, trong khi đó thị trờng về nguồn vốn
đầu t cho bất động sản cha đợc chú trọng.
+ Ngân hàng hạn chế cho vay trung và dài hạn để đầu t kinh doanh bất
động sản.
+ Phơng thức huy động vốn cha phong phú, cha có chứng khoán bất
động sản.
+ Pháp luật cha công nhận cơ chế mua đặt hàng trớc.
- Nhóm nguyên nhân về quản lý: Nhà nớc quản lý cha hiệu quả:
+ Quy hoạch chung không ổn định và quy hoạch chi tiết cha đầy đủ.

khai thác kinh doanh, trong khi đó nhà đầu t trong nớc phải nộp tiền sử dụng
đất ngay sau khi Nhà nớc giao đất, nếu nộp chậm sẽ bị phạt.
Hậu quả:
Qua phân tích thực trạng của thị trờng bất động sản Thành phố Hà Nội
cho thấy những hậu quả trớc mắt và lâu dài nh sau:
- Giao dịch bất động sản giảm sút mạnh, thị trờng bất động sản có
chiều hớng đóng băng.
- Ngng đọng vốn vào các dự án bất động sản, nguồn vốn không lu
thông đợc, nếu để tình trạng này kéo dài có thể dẫn đến một số doanh nghiệp
bị phá sản.
- ảnh hởng môi trờng đầu t thành phố.
+ Nhà nớc giảm nguồn thu thuế từ giao dịch bất động sản.
+ ảnh hởng sự phát triển của nền kinh tế và tăng cờng GDP của thành
phố.
phơng hớng và Những giải pháp phát triển
thị trờng bất động sản trên địa bàn Thành phố Hà Nội
1. Mục đích quản lý và phát triển thị tr ờng bất động sản trên địa bàn
Thành phố:
Nhằm xây dựng một lộ trình tổng thể cho việc quản lý và phát triển thị
trờng bất động sản trên địa bàn Thành phố, tạo điều kiện cho tổ chức và cá
nhân giao dịch, mua bán bất động sản một cách dễ dàng, đợc pháp luật bảo
hộ và thừa nhận; phục vụ có hiệu quả cho công cuộc công nghiệp hoá, hiện
đại hoá Thủ đô, đóng góp tích cực vào việc phát triển lành mạnh thị trờng bất
động sản ở Việt Nam. Mục tiêu cụ thể để thúc đẩy thị trờng bất động sản
phát triển lành mạnh (đợc xác định từ 05 nguyên nhân chính):
- Điều chỉnh một số chính sách để tạo điều kiện cho thị trờng bất động
sản phát triển lành mạnh.
- Xây dựng cơ chế tài chính hỗ trợ thị trờng bất động sản vận hành tốt.
- Tăng cờng công tác quản lý Nhà nớc về quy hoạch và tạo động lực
để thị trờng bất động sản phát triển.

đất ở (có 424.413 trờng hợp đã đợc cấp GCN). Đây là một nguồn hàng hoá
lớn tham gia vào thị trờng bất động sản nhng chủ yếu tồn tại dớc hình thức
phi chính thức, để quản lý và tạo điều kiện thị trờng này phát triển lành mạnh
cần:
- Tập trung hoàn thành cơ bản việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất ở cho các hộ gia đình và cá nhân là điều kiện để bất động sản thuộc
nhóm này có thể tích cực tham gia vào thị trờng bất động sản hợp pháp, lành
mạnh.
- Ban hành các quy định cụ thể về cấp phép xây dựng nhằm quản lý chặt
chẽ việc xây dựng mới, cải tạo nâng cấp nhà ở, tuân thủ các yêu cầu về quy
hoạch, kiến trúc, môi trờng và hạ tầng đô thị, kiên quyết ngăn chặn tiến tới
chấm dứt tình trạng xây dựng nhà ở tự phát tại đô thị và ven các trục đờng
giao thông.
- Các giao dịch về bất động sản thuộc nhóm này thờng diễn ra trực tiếp
giữa ngời mua và ngời bán hoặc thông qua môi giới, các cấp chính quyền và
cơ quan chức năng không quản lý đợc. Để giải quyết vấn đề này cần có cơ
quan chức năng xây dựng các cơ chế chính sách quy định và cấp phép hoạt
động kinh doanh cho tổ chức môi giới, dịch vụ bất động sản hoạt động lành
mạnh, hợp pháp; đồng thời có chế tài xử lý những trờng hợp mua bán,
chuyển nhợng mà không tới cơ quan nhà nớc có thẩm quyền để khai báo và
làm các thủ tục theo quy định.
- Xây dựng sàn giao dịch với cơ chế phù hợp, thông thoáng, tạo điều kiện
thuận lợi cho ngời dân có nhu cầu tham gia dễ dàng, với chi phí thấp, từ đó
sẽ tạo điều kiện phát triển lành mạnh thị trờng bất động sản thuộc nhóm này.
2.1.2- Đối với bất động sản thuộc sở hữu nhà nớc:
- Tập trung rà soát toàn bộ quỹ nhà công sở do cơ quan, đơn vị sự nghiệp
đang quản lý, sử dụng trên địa bàn Thành phố theo Thông t số 83/2004/TT-
BTC ngày 17-8-2004 của Bộ Tài chính Hớng dẫn một số nội dung quản lý
trụ sở làm việc của các cơ quan hành chính, đơn vị sự nghiệp.
- Rà soát quỹ nhà chuyên dùng thuộc sở hữu của Nhà nớc do các Công ty

a. Định hớng về công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất:
- Đổi mới toàn diện công tác lập quy hoạch và quản lý xây dựng theo quy
hoạch. Công khai hoá quy hoạch chi tiết để các tổ chức, cá nhân có nhu cầu
đều có thể tiếp cận dễ dàng các thông tin cần thiết.
- Tăng cờng vai trò của UBND các quận, huyện, phờng, xã, thị trấn trong
việc quản lý sử dụng đất, nhất là việc chuyển mục đích sử dụng đất tại các
khu vực phát triển đô thị. Giám sát việc triển khai các dự án trên địa bàn theo
quy định của pháp luật.
- Tiến tới thực hiện giao đất, cho thuê đất theo cơ chế đấu giá quyền sử
dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai năm
2003.
- Căn cứ quy hoạch phát triển Thủ đô đến năm 2020 triển khai các dự án
mở đờng kết hợp với việc thu hồi đất hai bên đờng để chủ động xây dựng
đồng bộ, hoàn chỉnh đờng và phố, đồng thời tăng nguồn thu từ quỹ đất hai
bên đờng.
- Chấm dứt cơ chế bao cấp đối với doanh nghiệp kinh doanh hạ tầng các
khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp vừa và nhỏ cũng nh chính
sách u đãi cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhà ở, thơng mại
tại các khu vực đô thị và khu vực phát triển đô thị.
- Quy định các điều kiện đối với các dự án đầu t kinh doanh bất động
sản: đền bù, hỗ trợ, tái định c.
- Xây dựng và ban hành quy chế khu đô thị mới là hành lang pháp lý
quan trọng để quản lý đầu t phát triển đô thị.
b. Chính sách khuyến khích xây dựng nhà ở cho thuê:
- Cần có quy hoạch xây dựng, kế hoạch sử dụng đất dành để xây dựng
nhà ở cho thuê;
- Ưu đãi về đất đai;
- Chính sách hỗ trợ đền bù, giải phóng mặt bằng;
- Hỗ trợ về đầu t xây dựng hệ thống kết cấu hạ tầng;
- Hỗ trợ về tài chính nhà ở;

Để rút ngắn thời gian thực hiện đầu t cần tập trung việc triển khai nhanh
các quy hoạch chi tiết trên địa bàn các quận, huyện, đặc biệt là quy hoạch
các khu đất tái định c; Tập trung các nguồn vốn để đầu t xây dựng nhà ở tái
định c từ các nguồn bán nhà theo Nghị định 61/CP, tiền thu từ đấu giá quyền
sử dụng đất . . .
d/ Trong qúa trình triển khai chuyên đề cần thực hiện ngay một số nhiệm
vụ:
- Xây dựng thí điểm cơ chế, chính sách về đấu giá nhà thuộc quỹ nhà
chuyên dùng do Sở Tài nguyên môi trờng và nhà đất đang quản lý gắn với
quyền sử dụng đất hoặc quyền thuê nhà thộc sở hữu Nhà nớc để các thành
phần kinh tế sử dụng làm trụ sở, văn phòng, cửa hàng kinh doanh . . . Đấu
giá quyền sử dụng đất từ quỹ đất điều tiết theo Quyết định 123/2001/QĐ-UB
của Thành phố; Các quận, huyện đẩy nhanh các thủ tục giao đất và đầu t hạ
tầng kỹ thuật các dự án Đấu giá đất theo kế hoạch đã đợc phê duyệt, nhằm
huy động các nguồn lực từ nhà, đất phục vụ xây dựng, phát triển thu đô.
- Thống nhất đầu mối về Sở Tài nguyên môi trờng và nhà đất là cơ quan
quản lý và phát triển thị trờng bất động sản trên địa bàn Thành phố. Ban hành
chức năng, nhiệm vụ của bộ phận chuyên môn về quản lý và phát triển thị tr-
ờng bất động sản. Xây dựng các quy định về quản lý và cấp phép hoạt động
kinh doanh trong lĩnh vực dịch vụ, môi giới, t vấn bất động sản nhằm quản lý
và hớng dẫn các tổ chức hỗ trợ vận hành thị trờng bất động sản phát triển
lành mạnh.
2.2- Các giải pháp lâu dài:
2.2.1/ Nhóm giải pháp về chính sách:
- Điều chỉnh cách tính tiền sử dụng đất; Bổ sung thêm quy định đối
với các dự án phải thoả thuận chuyển nhợng quyền sử dụng đất, khi chủ đầu
t đã thoả thuận chuyển nhợng đợc khoảng 80% diện tích đất của dự án, nếu
phần còn lại không thể thoả thuận đợc thì Nhà nớc sẽ ra quyết định thu hồi
đất của ngời đang sử dụng, chủ đầu t sẽ bồi thờng cho ngời đang sử dụng đất
theo khung giá quy định.

(ngoài các vấn đề đã đợc qui định trong pháp luật hiện hành), đặc biệt vấn đề
mua và bán nhà ở, xây nhà để bán và cho thuê.
2.2.3/ Nhóm giải pháp về quản lý:
- Sửa đổi, bổ sung qui trình lập, thông qua các loại văn bản qui hoạch,
xác lập một cơ quan đầu mối chịu trách nhiệm về tính thống nhất trong hệ
thống các văn bản qui hoạch và quản lý việc thực hiện quy hoạch.
- Nghiên cứu áp dụng phơng pháp qui hoạch mới theo hớng vừa đáp
ứng đợc nhu cầu về đầu t kinh doanh BĐS ngày càng tăng ở các đô thị vừa
tạo đủ điều kiện cho việc tăng cờng quản lý đầu t và phát triển các đô thị.
Nâng cao tính pháp lý, tính khả thi của hệ thống các văn bản qui hoạch.
- Ban hành cơ chế để những công dân và tổ chức có lợi ích và trách
nhiệm trong vùng quy hoạch đợc tham gia thiết thực vào việc xây dựng, thẩm
định, điều chỉnh quy hoạch;
- Qui định các hình thức phù hợp để phổ biến công khai, minh bạch,
đầy đủ các thông tin cần thiết về qui hoạch cho mọi ngời biết và tuân thủ;
- Tăng cờng và củng cố chức năng quản lý và thanh tra việc tuân thủ
qui hoạch và có biện pháp kiên quyết trong cỡng chế.
- Thực hiện việc cấp một loại giấy chứng nhận đối với bất động sản là
đất, nhà ở thay vì cấp hai loại nh hiện nay đối với đất gắn liền với nhà (nếu
cần thì ghi rõ: giấy này chứng nhận về QSD đất và QSH nhà).
- Xử lý việc sử dụng kém hiệu quả quĩ đất, nhà xởng của các doanh
nghiệp nhà nớc, trụ sở làm việc và quĩ đất cơ quan nhà nớc và lực lợng vũ
trang.
+ Đối với những diện tích đất, trụ sở làm việc đang đợc sử dụng đúng
mục đích tại các tổ chức nhà nớc thì tiến hành cấp GCNQSD đất (trong đó có
QSH các tài sản gắn liền với đất) cho các tổ chức này.
+ Đối với những diện tích để hoang hoá đã vợt quá giới hạn cho phép
về thời gian thì nhà nớc thu hồi lại. Việc thu hồi này không cần phải đợc sự
đồng ý của tổ chức có đất và cơ quan cấp trên của tổ chức này.
+ Đối với những diện tích đất và nhà đã và đang bị tổ chức quản lý

pháp lý, qui chế tổ chức để các trung tâm địa ốc, siêu thị địa ốc, các trung
tâm môi giới, dịch vụ cho vay, thanh toán, phát mại đợc tiếp tục hình thành,
củng cố, mở rộng và hoạt động có hiệu quả. Khuyến khích sự hình thành các
tổ chức môi giới có t cách pháp nhân. Ban hành qui chế hoạt động cụ thể cho
các tổ chức này.
- Thức hiện đa dạng hoá, công khai, minh bạch thông tin. Theo đó: đa
thông tin về pháp luật, cơ chế chính sách, qui hoạch, kế hoạch có liên quan
đến quản lý và phát triển thị trờng BĐS vào cổng điện tử của Trung tâm Giao
dịch bất động sản Hà Nội thuộc Sở Tài nguyên MôI trờng và Nhà đất Hà
Nội, khuyến khích các tổ chức kinh doanh BĐS đa các thông tin về giao dịch
BĐS lên các phơng tiện thông tin đại chúng (báo, tạp chí, phát thanh truyền
hình) và các trang WEB của mình.
- Thờng xuyên tổ chức tuyên truyền phổ biến pháp luật liên quan đến
bất động sản.
- Chỉ đạo UBND quận, huyện phải tích cực phối hợp với nhà đầu t đẩy
nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng. Hội đồng giải phóng mặt bằng quận,
huyện và nhà đầu t ký kết hợp đồng thoả thuận thống nhất kế hoạch thời gian
thực hiện bồi thờng giải phóng mặt bằng, nếu bên nào vi phạm sẽ bị xử lý
theo các điều khoản ràng buộc trong hợp đồng.
2.2.5/ Nhóm giải pháp về thị trờng:
- Thành phố chủ động phát triển quỹ đất để đáp ứng kịp thời nhu cầu
đầu t phát triển: Tạo quỹ đất có sẵn để kêu gọi đầu t và điều tiết thị trờng bất
động sản khi cần thiết.
- Có kế hoạch đầu t cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội tập trung.
Xã hội hóa việc đầu t xây dựng các công trình hạ tầng xã hội, giao quyền sử
dụng đất cho chủ đầu t để đầu t và khai thác kinh doanh theo quy hoạch hoặc
giao có thời hạn theo phơng thức BOT.
- Về nhà cho ngời thu nhập thấp: nhu cầu nhà ở cho ngời thu nhập
thấp hiện nay là quá lớn nên cần phải huy động nhiều nguồn lực theo các ph-
ơng thức sau:

2.2.6/ Nhóm giải pháp thuộc về trách nhiệm của Hiệp hội bất động sản và
các doanh nghiệp:
a/ Trách nhiệm của Hiệp hội bất động sản:
- Tuyên truyền chính sách pháp luật của Nhà nớc về thị trờng bất động
sản;
- Phổ biến kinh nghiệm phát triển thị trờng bất động sản của các tỉnh,
thành phố trong nớc và nớc ngoài đến các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất
động sản;
- Tham gia góp ý, kiến nghị đối với các cơ quan quản lý Nhà nớc có
liên quan trong quá trình xây dựng chính sách pháp luật để quản lý và phát
triển thị trờng bất động sản Thành phố Hà Nội;
- Cung cấp các thông tin về thị trờng, đầu t, giá cả bất động sản, giới
thiệu các dự án phát triển khu đô thị mới, khu công nghiệp, khu công nghệ
cao và các dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật khác ở Thành phố Hà Nội và các
tỉnh, thành phố khác trên cả nớc giúp các doanh nghiệp có kế hoạch đầu t;
- Xúc tiến hợp tác giữa nhà kinh doanh bất động sản là hội viên với
các đối tác khác trong nớc, ngoài nớc nhằm mục đích mời gọi đầu t vào các
dự án bất động sản xây dựng nhà ở, văn phòng cho thuê, khu đô thị mới, khu
công nghiệp, khu công nghệ cao, khu vui chơi giải trí
- Tổ chức các đoàn, các doanh nghiệp đi khảo sát, nghiên cứu một số
thị trờng bất động sản lớn ở trong nớc, ngoài nớc để học tập kinh nghiệm
trong lĩnh vực quản lý, khoa học công nghệ, áp dụng tiến bộ khoa học kỹ
thuật liên quan đến hoạt động bất động sản;
- Liên kết các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản với các tổ chức
tài chính, ngân hàng nhằm tìm kiếm nguồn vốn cho doanh nghiệp;
- Tham gia hoà giải tranh chấp giữa các nhà kinh doanh bất động sản
là hội viên, bảo vệ quyền lợi cho các nhà kinh doanh bất động sản trong hiệp
hội khi phát sinh tranh chấp với các tổ chức trong nớc hoặc nớc ngoài;
- Hỗ trợ và đào tạo bồi dỡng nghiệp vụ chuyên môn đối với các tổ
chức, cá nhân hoạt động trong lĩnh vực bất động sản.

khỏi những cấm kỵ, ràng bó bởi các giới hạn về thành phần kinh tế, về chế
độ sở hữu, về chính sách u đãi thì thị trờng BĐS không chỉ đợc kích thích
mạnh mẽ về phía cung mà cả về phía cầu, tạo ra sự phát triển có hiệu
quả và bền vững đối với thị trờng này.
- Khi chính sách về thuế, phí đối với nhà đất đợc sửa đổi, điều chỉnh,
bổ sung, hoàn thiện theo hớng khuyến khích việc kinh doanh có hiệu quả,
hạn chế việc sử dụng lãng phí các nguồn lực của xã hội trong lĩnh vực BĐS,
đặc biệt là nguồn lực về đất đai thì chẳng những nguồn thu của ngân sách
Nhà nớc tăng lên mà quan hệ cung-cầu hàng hoá BĐS trên thị trờng cũng đ-
ợc điều chỉnh, giảm thiểu các giả tạo, đầu cơ trên thị trờng này.
- Ưng với mỗi tiến triển của nhân tố thị trờng theo các giải pháp trên
đây sẽ kéo theo sự giảm thiểu những tiêu cực từ sự can thiệp trực tiếp bằng
hành chính, mệnh lệnh của Nhà nớc vào thị trờng BĐS.
- Việc khiếu kiện về nhà, đất đang ở tình trạng nóng bỏng hiện nay sẽ
giảm dần cùng với những giải pháp về thị trờng đợc thực hiện từng phần và
đồng bộ trên đây./.