ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
HOÀNG NGUYỆT ÁNH
NGHIÊN CỨU GIÁ ĐẤT Ở PHỤC VỤ CÔNG TÁC QUẢN LÝ TÀI
CHÍNH VỀ ĐẤT ĐAI VÀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG
SẢN TẠI THÀNH PHỐ LẠNG SƠN, TỈNH LẠNG SƠN

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Hà Nội - 2011 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
HOÀNG NGUYỆT ÁNH

1.2.2. Giá đất trong mối quan hệ với chính sách tài chính đất đai hiện hành ở Việt
Nam. 24
1.3. Giá đất quan hệ với thị trường bất động sản. 27
1.3.1. Khái niệm thị trường bất động sản. 27
1.3.2. Giá đất trong thị trường bất động sản. 28
CHƢƠNG 2: GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ TẠI THÀNH PHỐ LẠNG SƠN TRONG
MỐI QUAN HỆ VỚI QUẢN LÝ TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI VÀ THỊ TRƢỜNG
BẤT ĐỘNG SẢN 31
2.1. Khái quát chung về địa bàn nghiên cứu. 31
2.1.1. Đặc điểm tự nhiên và các nguồn tài nguyên. 31
2.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội. 33
2.1.3. Tình hình quản lý sử dụng đất tại thành phố Lạng Sơn. 36
2.2. Hiện trạng giá đất ở tại Thành phố Lạng Sơn năm 2011. 39
2.2.1. Giá đất ở do Nhà nước quy định. 39
2.2.2. Thực trạng giá đất ở tại Lạng Sơn. 43
2.2.3. Biến động giá đất ảnh hưởng đến thị trường bất động sản tại địa bàn
nghiên cứu giai đoạn 2009 - 2011. 75
2.2.4. Ảnh hưởng giá đất ở đô thị đối với quản lý tài chính về đất đai tại địa bàn
nghiên cứu. 86
CHƢƠNG 3: ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP VỀ GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ
PHỤC VỤ CÔNG TÁC QUẢN LÝ TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI VÀ PHÁT TRIỂN
THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN NGHIÊN CỨU 93
3.1. Giải pháp về chính sách pháp luật đối với quản lý giá đất đô thị. 93
3.2. Hoàn thiện công tác tổ chức định giá. 93
3.3. Giải pháp điều chỉnh khung giá đất tại địa phương. 94
3.4. Một số giải pháp khác cho công tác quản lý tài chính đất đai và phát triển thị
trường bất động sản. 96
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 99
TÀI LIỆU THAM KHẢO 102
DANH MỤC BẢNG, HÌNH

Bảng 2.28: Giá đất trên thị trường vị trí 4-KV6 64
Bảng 2.29: Giá đất trên thị trường vị trí 1-KV7 65
Bảng 2.30: Giá đất trên thị trường vị trí 2-KV7 66
Bảng 2.31: Giá đất trên thị trường vị trí 3-KV7 67
Bảng 2.32: Giá đất trên thị trường vị trí 4-KV7 68
Bảng 2.33: Giá đất trên thị trường vị trí 1-KV8 68
Bảng 2.34: Giá đất trên thị trường vị trí 2-KV8 69
Bảng 2.35: Giá đất trên thị trường vị trí 3-KV8 70
Bảng 2.36: Giá đất trên thị trường vị trí 4-KV8 71
Bảng 2.37: Ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá đất ở qua các khu vực 72
Bảng 2.38: Ảnh hưởng của độ rộng mặt tiền đến giá đất 74
Bảng 2.39: Giá đất thành phố Lạng Sơn áp dụng cho địa bàn nghiên cứu từ năm
2009 đến năm 2011 77
Bảng 2.40: Thống kê số vụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất 80
Bảng 2.41: Biến động giá đất ở tại một số vị trí cụ thể năm 2009 và 2011 82
Bảng 2.42: Tiến độ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo xã/phường 87
Bảng 2.43: Thu tiền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Lạng Sơn 87
Bảng 2.44: Diện tích đất thu hồi thực hiện các dự án trên địa bàn các xã/phường 89
Bảng 2.45: Giá đền bù về đất ở tại dự án nghiên cứu 90
Bảng 2.46: Đánh giá giá đất đền bù tại dự án nghiên cứu 90
Bảng 3.1: Kiến nghị đề xuất khung giá đất ở đô thị một số tuyến phố trên địa bàn
thành phố Lạng Sơn 95
Hình 2.1: Cơ cấu sử dụng đất ở thành phố Lạng Sơn…………………………… 36
1

MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài
Quá trình đổi mới của nền kinh tế nước ta, cơ chế thị trường định hướng xã
hội chủ nghĩa từng bước hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh với xu

thành và phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản, trong đó định giá đất là
một công cụ, một biện pháp không thể thiếu. Mặt khác, giá đất là một công cụ quản
lý vĩ mô của nhà nước, làm cơ sở quản lý đất đai bằng biện pháp kinh tế. Quản lý
tốt giá đất, biến giá đất thành một phương tiện thực hiện chính sách tài chính, đảm
bảo nguồn thu ổn định, lâu dài cho ngân sách nhà nước, tạo sự phát triển lành mạnh
của thị trường bất động sản, khắc phục những yếu kém trong công tác quản lý, sử
dụng đất đai, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm và hiệu quả.
Cùng với cả nước, Lạng Sơn (với những ưu thế về vị trí địa lý, các tuyến
đường giao thông (đường sắt và đường bộ), các cửa khẩu (quốc tế, quốc gia), các
cặp chợ đường biên) đã và đang thu hút các nhà đầu tư trong hoạt động sản xuất,
kinh doanh trên nhiều lĩnh vực; tốc độ đô thị hoá tương đối nhanh, nhu cầu về vốn
đầu tư, phát triển hạ tầng kỹ thuật, nhà ở, các cụm công nghiệp, các khu vực kinh tế
cửa khẩu… có vai trò quan trọng nhằm phát triển kinh tế - xã hội trên địa bàn tỉnh;
song song với điều đó, xuất hiện hàng loạt vấn đề về quản lý phát triển đô thị mà
mọi đô thị đang đòi hỏi. Thành phố Lạng Sơn được coi như điểm đến hấp dẫn của
giới đầu tư bất động sản trong thời gian gần đây. Điều này mở ra nhiều cơ hội cho
một thị trường bất động sản phát triển sôi động, tuy nhiên cũng chính điều này
khiến cho thành phố Lạng Sơn đứng trước nạn đầu cơ đất đai diễn ra tràn lan, sử
dụng đất kém hiệu quả và gây thất thu cho ngân sách Nhà nước.
Vậy chính sách tài chính về đất đai và giá đất ở đô thị ở Lạng Sơn đã phù hợp
chưa? Hiệu quả quản lý tài chính về đất đai trên địa bàn thành phố như thế nào?
Đâu là giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý tài chính về đất đai và thị trường bất
động sản đối với thành phố Lạng Sơn?
Từ nội dung nêu trên, để tìm đến cơ sở khoa học trong việc xác định giá đất,
xây dựng giá đất phù hợp thị trường, phục vụ công tác quản lý nhà nước trong hoạt
động tài chính đất đai và thị trường bất động sản, học viên thực hiện đề tài: “Nghiên
cứu giá đất ở, phục vụ công tác quản lý tài chính về đất đai và phát triển thị trường
bất động sản tại thành phố Lạng Sơn, tỉnh Lạng Sơn”.
2. Mục tiêu nghiên cứu
- Làm rõ thực trạng giá đất ở (giá thị trường) và ảnh hưởng của thực trạng này

trạng giá đất và tiến hành phân tích thực trạng giá đất đối với công tác quản lý tài
chính đất đai và phát triển thị trường bất động sản.
5. Phạm vi nghiên cứu
Do hạn chế về thời gian thực hiện nên học viên chỉ điều tra và xác định giá đất
ở tại ba trục đường chính mang tính chất đại diện cho thành phố Lạng Sơn.
4

- Trên đường Trần Đăng Ninh điều tra tất cả 12 đoạn đường ở cả 4 vị trí.
Trong đó tại mỗi vị trí trên mỗi đoạn đường điều tra ở 3 điểm.
- Trên đường Lê Lợi điều tra tất cả 4 đoạn đường ở cả 4 vị trí. Trong đó tại
mỗi vị trí trên mỗi đoạn đường điều tra ở 3 điểm.
- Trên đường Bà Triệu điều tra tất cả 9 đoạn đường ở cả 4 vị trí. Trong đó tại
mỗi vị trí trên mỗi đoạn đường điều tra ở 3 điểm.
6. Bố cục của luận văn
Luận văn được chia thành 3 chương không kể phần mở đầu, kết luận và phụ
lục:
Chương 1: Cơ sở lý luận và phương pháp xác định giá đất ở nước ta
Chương 2: Giá đất ở đô thị tại thành phố Lạng Sơn trong mối quan hệ với
quản lý tài chính đất đai và thị trường bất động sản
Chương 3: Đề xuất một số giải pháp về giá đất ở đô thị phục vụ công tác quản
lý tài chính đất đai và phát triển thị trường bất động sản trên địa bàn nghiên cứu 5

CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHƢƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT
Ở NƢỚC TA

1.1. Cơ sở lý luận về giá đất và định giá đất
1.1.1. Tổng quan về định giá đất ở một số nƣớc trên thế giới

trong cục địa tịch, lãnh đạo cục địa tịch là Chủ tịch của ủy ban; còn ở bang Morson
thì nằm trong cục tài chính. Nhưng xu thế sau này, cũng sẽ chuyển từ cục tài chính
sang cục địa tịch. Bất luận là Ủy ban nằm ở cục nào thì chức quyền của nó đều hoàn
toàn độc lập, không chịu sự ràng buộc hoặc can thiệp của bất kỳ ai. Để tránh thiên
lệch thành viên của ủy ban được thay đổi 4 - 5 năm một lần. Dưới ủy ban định giá là
văn phòng phụ trách công việc hàng ngày, văn phòng này là cơ quan thường trực,
thường đóng ở cục địa tịch, các huyện (thị trấn) của Đức đều có Ủy ban định giá và
văn phòng, ở Bang và Vùng thì ủy ban định giá cao cấp phụ trách công tác định giá
của khu vực trực thuộc.
- Nhiệm vụ của Ủy ban định giá:
+ Nếu những cơ quan hoặc cá nhân sau đây đề xuất xin phép định giá thì
Ủy ban định giá cần phải tiến hành định giá đối với thửa đất có kiến trúc, thửa
đất phi kiến trúc và quyền lợi địa sản:
> Cơ quan chủ quản phải hoàn thành nhiệm vụ định giá theo quy định
của “Sổ tay Luật Xây dựng”.
> Cơ quan chủ quản phải tiến hành xác định giá cả địa sản, mức tiền đền
bù địa sản hoặc quyền lợi về địa sản theo các quy định của pháp luật.
> Chủ địa sản người có cùng quyền lợi, người có lợi ích khác, người thừa
kế tài sản, luật sư tư nhân và người công chứng.
> Cơ quan tòa án và tư pháp.
Kết quả định giá loại đất của Ủy ban định giá chủ yếu là có tác dụng trong
việc xác định giá cả giao dịch khi giao dịch địa sản, khi mua bán trao tay địa sản,
đối với Nhà nước có tác dụng trọng tài, khi đất đai bị trưng dụng xác định mức đền
bù, ngoài ra, kết quả định giá còn thường được sử dụng trong việc xử lý tài sản công
hữu tư nhân cho nên loại định giá này rất giống với định giá đất tiêu chuẩn ở nước
ta.
- Ủy ban định giá ngoài việc định giá đền bù do sự tổn thất về quyền lợi ra
còn định giá đền bù cho những người khác có quyền thừa kế tài sản.
- Ủy ban định giá lãnh đạo, thẩm tra giá cả mua bán và thu nhập, biên tập số
liệu cần thiết khác nhau cho nhu cầu của công tác định giá. Cơ quan công chứng

1.1.1.2. Định giá đất tại Úc
Cơ quan định giá đất ở Úc được thành lập năm 1979 với nhiệm vụ cung
cấp giá trị khách quan vốn có của đất nhằm phục vụ cho Nhà nước và khách
hàng theo luật định; chịu trách nhiệm thi hành những điều khoản của luật đất
đai để đưa ra sự đánh giá đất vì mục đích thuế cho toàn quốc (phục vụ yêu cầu
quốc gia) và dịch vụ.
8

Cơ cấu định giá gồm hai bộ phận: bộ phận định giá đất (khu trung tâm thủ
đô và vùng nông thôn) và bộ phận dịch vụ tổng hợp. Bộ phận định giá gồm hai
nhóm:
Nhóm 1: định giá để phục vụ yêu cầu quốc gia nhằm mục đích định mức
thuế và đánh giá thuế, nhóm này bao gồm 3 thành phần công việc:
- Định giá chung để phục vụ cho thống kê tổng thể;
- Định giá tạm thời;
- Định giá để phân xử đơn khiếu nại.
Nhóm 2: dịch vụ định giá bao gồm dịch vụ định giá phục vụ thuế trước bạ,
dịch vụ định giá sản phẩm và tư vấn các loại dịch vụ định giá khác.
Hàng năm vào thời điểm 30/06, ở Úc tiến hành thống kê tổng thể định giá
đất chưa cải tạo (4 năm một lần ở trung tâm thành phố và 4 hoặc 5 năm một lần
ở khu vực nông thôn) và thống kê định giá tổng thể (5 năm một lần ở vùng
nông thôn và 3 năm một lần ở trung tâm thủ đô).
Phương pháp định giá đất ở Úc.
- Phương pháp tổng hợp: là phương pháp phân tích giá bán hiện tại, so
sánh với giá cũ, tìm giá trị khấu hao, qua đó tìm được tỷ lệ khấu hao. Phương
pháp này dùng để nghiên cứu định hướng hoặc giá nghiên cứu trên các lô đại
diện nhằm ứng dụng để định giá hàng năm.
- Phương pháp so sánh trực tiếp: là phương pháp so sánh với chính lô thửa
đất bằng cách điều chỉnh những thay đổi về giá trị. So sánh với những lô có
điều kiện tương tự ở xung quanh.

dụng đất công để trình lên cấp Bộ. Cấp Bộ căn cứ vào tình hình thực tế và tính
khả thi để ban hành các văn bản pháp luật về đất đai.
Việc thu hồi đất do Nhà nước giao, trưng thu đất và mua đất của tư nhân
chỉ được thực hiện khi quỹ đất đó sẽ được sử dụng vào mục đích công cộng.
Công tác định giá đất tại Singapore được sử dụng vào mục đích tính thuế
và tính giá trị cho việc thuê đất; đánh giá tài chính cho các dự án tái phát triển
và thực hiện việc quản lý bất động sản.
Nhận xét: Qua nghiên cứu công tác định giá đất của các nước: Đức, Úc và
Singapore tôi xin được rút ra một số nhận xét sau:
- Trong thời đại ngày nay, nền kinh tế phát triển, hầu hết các nước đều sử
dụng công cụ định giá đất và tổ chức các cơ quan (doanh nghiệp) chuyên ngành
hoạt động về định giá đất, định giá bất động sản.
- Công tác định giá đất để phục vụ các mục đích:
10

+ Yêu cầu của quốc gia, đánh thuế, thu thuế, trưng mua đất của
Nhà nước.
+ Tư vấn dịch vụ cho đầu tư, thực hiện các giao dịch dân sự về đất
đai, bất động sản.
+ Tư vấn pháp luật như giải quyết tranh chấp, khiếu kiện…
1.1.2. Cơ sở khoa học hình thành giá đất
Giá cả là biểu hiện tiền tệ của hàng hóa trên cơ sở giá trị, tuy nhiên đất đai là
sản phẩm phi lao động của con người, bản thân nó không có giá trị. Do đó đối với
đất đai, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là
sự thu lợi trong quá trình mua bán có nghĩa là tư bản hóa địa tô. Như vậy có thể nói
cơ sở khoa học chính để hình thành giá đất bao gồm: Địa tô, lãi suất ngân hàng,
quan hệ cung cầu.
* Địa tô
Khi nghiên cứu về các phạm trù kinh tế gắn liền với chế độ sở hữu đất đai
Mác đã chỉ ra rằng: “Địa tô là một phạm trù nêu ra những căn cứ hình thành giá

+ Địa tô chênh lệch I: Là lợi nhuận thu được khi sử dụng hai lượng tư
bản và lao động ngang nhau trên cùng một diện tích đấ như nhau nhưng kết
quả thu được là khác nhau. Địa tô chênh lệch I nói chung phải thuộc về chủ sở
hữu đất đai vì phần lợi nhuận siêu ngạch đó có được không phải do công lao
động hay sự đầu tư của cải vật chất của nhà tư bản tạo ta mà do điều kiện tự
nhiên khách quan đưa lại.
+ Địa tô chênh lệch II: Là địa tô thu được do có sự đầu tư thâm canh của
nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp.
Như vậy địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II là hình thái biểu hiện của
địa tô chênh lệch, là lợi nhuận siêu ngạch do việc sử dụng các thửa đất có điều kiện
khác nhau về độ phì và vị trí. Nó thể hiện mức sinh lợi khác nhau giữa các loại
ruộng đất có cả hai yếu tố tự nhiên và thâm canh tạo ra.
- Địa tô tuyệt đối: Là địa tô mà các nhà tư bản phải nộp cho địa chủ dù ruộng
đất tốt hay xấu. Đó cũng là phần lợi nhuận siêu nghạch dôi ra ngoài lợi nhuận bình
quân, hình thành nên bởi chênh lệch giữa giá trị nông phẩm thường cao hơn giá cả
sản xuất chung do cấu tạo hữu cơ của tư bản trong nông nghiệp thấp hơn cấu tạo
hữu cơ của tư bản bình quân xã hội.
Tóm lại địa tô chênh lệch hay địa tô tuyệt đối có nguồn gốc và bản chất là giá
trị thặng dư siêu nghạch của công nhân tạo ra dựa trên cơ sở độc quyền tư hữu
ruộng đất.
Xuất phát từ định nghĩa của Mác về giá cả đất đai là ''địa tô được tư bản
hoá theo tỷ suất lợi tức hiện hành''(Ngô Đức Cát (2002), Kinh tế tài nguyên
đất). Khi nghiên cứu thị trường bất động sản, các nhà kinh tế trên cơ sở công
12

trình nghiên cứu địa tô của Mác, đưa ra công thức xác định về mặt lý thuyết giá
cả đất đai căn cứ vào địa tô và lãi suất ngân hàng:
Giá cả đất đai =
Địa tô
Tỷ suất lợi tức hiện hành

hình thành, vận động của giá cả.
Do đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt: Số lượng có hạn, vị trí cố định trong
không gian và trong quá trình sử dụng nếu biết sử dụng hợp lý thì đất đai sẽ ngày
càng tốt hơn chứ không bị hao mòn như các loại hàng hóa thông thường khác. Vì
vậy quan hệ cung - cầu trong thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan
hệ cung cầu trong thị trường hàng hóa khác. Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong
định giá đất bởi vì cung đất về cơ bản cố định và bất biến. Giá đất trong một khu
vực nhất định sẽ được xác định bằng yếu tố cầu như: Mật độ dân cư, tỷ lệ tăng
trưởng kinh tế, việc làm và mức thu nhập bình quân của người dân tại địa phương,
khả năng của hệ thống giao thông, tỷ lệ lãi suất vay thế chấp.
Nếu biểu diễn cung cầu qua đồ thị thì cung là một đường thẳng đứng có nguy
cơ dịch sang trái (do cung về đất có hạn và thậm chí có xu hướng giảm). Trong khi
đó, đường cầu về đất luôn dịch chuyển về phía phải và lên trên (do cầu về đất luôn
tăng). Nếu trường hợp cung về đất là một đường thẳng đứng, cầu về đất luôn dịch
chuyển lên trên và về phía phải thì giá đất tăng.
Tại thị trường đất Việt Nam, cung về đất có hạn song cầu về đất đai lại luôn có
xu hướng tăng (vì đất đai có hạn nhưng sức sản xuất thì vô hạn và dân số thì cũng
ngày càng tăng). Do đó, dưới tác động của quy luật cung cầu, giá đất có xu hướng
ngày càng tăng và được thiết lập ở điểm cân bằng mới giữa cung và cầu. Nói cách
khác giá đất luôn có xu hướng được thiết lập ở mức cao hơn để cân bằng lượng
cung có hạn về đất với lượng cầu có khả năng thanh toán ngày càng tăng và thay
đổi giữa các mục đích sử dụng đất khác nhau (ngoại trừ các cơn sốt đất).
1.1.3. Giá đất tại Việt Nam
Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Do đó đối với
đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế,
nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, có nghĩa là tư bản hóa địa tô. Nói cách
khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một
khoảng thời gian nào đó.
Theo Điều 55 - Luật Đất đai 2003, giá đất được hình thành trong các trường
hợp sau đây:

quy luật cạnh tranh biểu hiện bằng tiền do người chuyển nhượng (bán) và người
nhận chuyển nhượng (mua) tự thoả thuận với nhau tại thời điểm xác định.
Như vậy trên thực tế có hai loại giá đất: giá do Nhà nước quy định và giá thị
trường. Hai giá này đều có mặt trong việc xử lý quan hệ đất đai (hoặc trực tiếp hoặc
gián tiếp) giữa Nhà nước với người sử dụng đất.
Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện
mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả
15

đất đai là dựa trên giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hòa giá trị hiện
hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu
đất đai trong kinh tế. Tại điều 4 Luật Đất Đai năm 2003 ghi rõ: “Giá quyền sử dụng
đất (giá đất) là số tiền tính trên đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc
được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất”.
Giá đất là một phạm trù kinh tế khách quan, nó gắn liền với quá trình trao đổi,
chuyển nhượng, thế chấp, bảo lãnh, thừa kế… Trong quá trình sử dụng đất luôn
luôn có lao động kết tinh trong đất nên đất đai có giá trị và giá trị sử dụng. Khi hai
giá trị này được thể hiện qua quan hệ trao đổi tức là có người mua và người bán thì
đất đai trở thành hàng hoá. Giá đất được coi là một tiêu chuẩn để đánh giá mức độ,
hiệu quả của quá trình sử dụng đất. Đây là một vấn đề rất phức tạp mà hiện nay còn
nhiều quan điểm khác nhau thậm chí trái ngược nhau. Trong đó có các quan điểm
nổi bật sau:
Có quan điểm cho rằng với mục đích xác định giá đất như hiện nay cần phải
giải quyết, điều hoà hai lợi ích luôn đối lập nhau: Xác định giá đất để tính nguồn thu
ngân sách Nhà nước như: tính thuế, tính tiền giao đất, tiền thuê đất, tiền sử dụng
đất, lệ phí trước bạ… Xác định giá đất để bồi thường cho người sử dụng đất khi
Nhà nước thu hồi đất, khi thế chấp, khi đấu giá quyền sử dụng đất, để trả nợ và thi
hành án… Đó là hai mặt đối lập nhau về lợi ích. Thực chất quan điểm này là đi giải
quyết hài hoà lợi ích của Nhà nước và các bên liên quan trong quan hệ giao dịch
dân sự. Để giải quyết lợi ích của người bị Nhà nước thu hồi đất thì Nhà nước phải

cơ cấu sử dụng đất đã làm cho khoảng cách giữa giá đất của Nhà nước và giá
chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế cách biệt, vượt ra khỏi tầm kiểm soát của
Nhà nước tạo ra nhiều mâu thuẫn trong xã hội.
1.1.4. Các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất
* Các yếu tố tự nhiên: là yếu tố của bản thân đất đai, yếu tố tự nhiên là yếu tố
tồn tại ngay trong tự nhiên hình thành của một thửa đất. Nhóm các yếu tố tự nhiên
ảnh hưởng đến giá đất bao gồm:
- Mục đích sử dụng:
+ Mục đích sử dụng do tự nhiên hình thành.
+ Mục đích sử dụng theo quy hoạch.
+ Ảnh hưởng của mục đích sử dụng đến giá đất.
- Địa điểm:
+ Phạm vi rộng là một vùng, một địa phương.
+ Phạm vi hẹp là xã, phường, tổ dân phố, cụm dân cư.
+ Ảnh hưởng của địa điểm đến giá đất.
17

- Vị trí thửa đất: đất đai luôn cố định, không thể di chuyển vị trí sang chỗ
khác, vì vậy sự thuận lợi của vị trí sẽ tạo ra sự khác nhau về địa tô, giá đất và
khả năng thu lợi của đất. Một thửa đất ở vị trí thuận lợi có thể sử dụng vào một
số mục đích khác nhau như: vừa để ở, vừa có thể xây dựng cửa hàng; hay xây
dựng nhà hàng, khách sạn; hoặc làm trụ sở công ty, văn phòng để kinh doanh
hoặc cho thuê Do dó thửa đất ở vị trí này có giá trị cao và giá đất sẽ cao hơn
các vị trí khác kém thuận lợi hơn.
- Phạm vi rộng, hẹp vùng lân cận thửa đất;
- Chất đất (độ phì) phù hợp với mục đích sử dụng; đất xây dựng công
trình, đất khai thác khoáng sản, đất sản xuất nông nghiệp.
- Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất; ảnh hưởng đến giá trị sinh lời
của đất. Thực tế cho thấy, thửa đất có giá trị cao nhất khi nó có kích thước và
hình thể tối ưu đáp ứng được yêu cầu của đại đa số người sử dụng đất. Một

- Cung về đất trên thị trường luôn mang tính không gian và thời gian,
trong đó tính chất không gian mang tính đặc thù. Xét trên phương diện tổng
thể, khả năng cung về đất trên thị trường của một địa phương (lãnh thổ) mang
tính cố định cả về số lượng lẫn vị trí. Đối với từng loại đất cụ thể thì khả năng
cung về đất là tương đối.
- Cầu về đất nói lên nhu cầu sử dụng đất và khả năng thanh toán của người
có nhu cầu (cầu có khả năng thanh toán). Cầu về đất đai phụ thuộc vào các yếu
tố như: giá cả đất đai (cầu về đất đai vận động ngược chiều so với giá cả, cầu
càng tăng thì giá đất càng cao; cầu càng thấp thì giá đất giảm); thu nhập người
tiêu dùng (thu nhập người tiêu dùng tăng lên đưa tới khả năng thanh toán đối
với các hàng hoá và dịch vụ tăng theo); yếu tố pháp lý, các thủ tục pháp lý và
những yếu tố tâm lý cũng có ảnh hưởng rất lớn đến giá cả đất đai hiện nay của
Việt Nam.
* Chính sách điều tiết của Nhà nước
Một trong những đặc trưng cơ bản của giá đất là chịu ảnh hưởng lớn tác
động từ phía con người; trong đó tác động do chính sách điều tiết của Nhà nước
vừa có tính đặc trưng, vừa như một nhân tố ảnh hưởng.
Các chính sách điều tiết của Nhà nước bao gồm:
- Chính sách - Pháp luật đất đai điều chỉnh các quan hệ đất đai hình thành
nên giá đất.
19

- Chính sách phát triển kinh tế của Nhà nước có tác dụng khuyến khích,
thúc đẩy hoặc hạn chế sự phát triển của thị trường bất động sản cũng như giá
đất của từng vùng, từng địa phương khác nhau.
- Quy hoạch sử dụng đất.
- Các quy định về xây dựng và kiến trúc.
- Các chính sách tài chính, các loại thuế và mức thuế hiện hành, các quy
định của Nhà nước về giá đất.
- Tình trạng pháp lý của bất động sản trong khu vực.