PHẦN 1
MỞ ĐẦU
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Thị trường bất động sản là một trong những thị trường có vị trí và vai trò
quan trọng đối với nền kinh tế quốc dân. Thị trường bất động sản có quan hệ
trực tiếp với các thị trường tài chính tiền tệ, thị trường xây dựng, thị trường vật
liệu xây dựng, thị trường lao động Do vậy, phát triển và quản lý có hiệu quả
thị trường bất động sản sẽ góp phần quan trọng vào quá trình thúc đẩy phát triển
kinh tế - xã hội, tạo khả năng thu hút các nguồn vốn đầu tư cho phát triển, đóng
góp thiết thực vào quá trình phát triển đô thị và nông thôn bền vững theo hướng
công nghiệp hoá, hiện đại hóa đất nước.
Cuộc khủng hoảng tài chính thế giới xuất phát từ chính sách cho vay thế
chấp bất động sản tại Hoa Kỳ là tác nhân cơ bản gây nên sự suy thoái kinh tế của
hầu hết các nước trên thế giới chứng tỏ những ảnh hưởng rất lớn từ thị trường
bất động sản đối với nền kinh tế. Vì vậy, việc điều hành thị trường bất động sản
nhằm phát huy những mặt tích cực và hạn chế các ảnh hưởng tiêu cực là vấn đề
cần quan tâm nghiên cứu.
Thành phố Đà Nẵng là trung tâm kinh tế, chính trị lớn nhất của khu vực
miền Trung Việt Nam, là điểm đến của các nhà đầu tư trong và ngoài nước. Do
vậy, thị trường bất động sản của thành phố Đà Nẵng phát triển rất mạnh mẽ
trong những năm gần đây.
Quận Hải Châu là một quận trung tâm của thành phố Đà Nẵng. Cùng với sự
phát triển của thị trường bất động sản Đà Nẵng, trong những năm qua thị trường
bất động sản của quận cũng phát triển khá mạnh do tác động của quá trình phát
triển đô thị và sự hình thành các khu tái định cư mới. Tuy nhiên, bên cạnh những
mặt đạt được thì hoạt động của thị trường bất động sản của quận Hải Châu trong
thời gian qua đã bộc lộ những mặt hạn chế như chưa nhận thức đầy đủ về vai trò,
vị trí của thị trường bất động sản đối với yêu cầu phát triển kinh tế xã hội; tài sản
nhà đất chưa được khai thác và sử dụng có hiệu quả gây nên sự lãng phí, thất
thoát lớn cho xã hội; Nhà nước chưa có giải pháp hữu hiệu trong quản lý và điều
tiết thị trường bất động sản; tình trạng đầu cơ nhà đất, kích cầu ảo để nâng giá

vấn đề: giá cả bất động sản, các công ty kinh doanh bất động sản
2
- Đề xuất các giải pháp phát triển thị trường bất động sản tại quận Hải
Châu.
1.5. Phương pháp nghiên cứu
1.5.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu: để điều tra thu thập các
số liệu, dữ kiện thông tin cần thiết phục vụ cho mục đích đề tài nghiên cứu. Đây
là bước đầu tiên rất quan trọng của đề tài nhằm thu thập số liệu về điều kiện tự
nhiên, kinh tế - xã hội, các số liệu về đất đai…
1.5.2 Phương pháp kế thừa: tham khảo các tài liệu, số liệu, các bài viết đã được
công bố, đề tài sẽ kế thừa những số liệu có liên quan để hoàn thiện các nội dung
nghiên cứu của đề tài.
1.5.3 Phương pháp so sánh: so sánh số liệu giữa các năm để từ đó rút ra được
nhận xét cũng như đánh giá được tính hiệu quả của việc thực hiện các chỉ tiêu
nghiên cứu.
1.5.4 Phương pháp phân tích thống kê, xử lý số liệu: nhóm toàn bộ các đối
tượng điều tra có cùng chỉ tiêu, xác định các giá trị trung bình của chỉ tiêu, phân
tích tương quan giữa các yếu tố; xử lý số liệu và đưa ra giá trị có tính chính xác
cao.
3
PHẦN 2
THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN QUẬN HẢI CHÂU
2.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội:
2.1.1. Vị trí địa lý
Hải Châu là quận trung tâm của thành phố Đà Nẵng, có tọa độ địa lý nằm ở
108
0
2’ kinh độ Đông, 16
0
03’ vĩ độ Bắc với tổng diện tích tự nhiên là 2135,42

sản trên địa bàn quận.
2.1.3. Đặc điểm về dân số, lao động, việc làm và mức sống
Dân số trung bình của quận Hải Châu năm 1997 là 174.115 người, đến năm
2009 là 189.090 người tăng thêm 14.975 người, mật độ dân số trung bình là
9.139 người/km
2
phân bố không đều, tập trung ở các phường trung tâm quận.
Mật độ dân số cao nhất ở phường Nam Dương (46.055 người/km
2
) và thấp nhất
là phường Hòa Cường Nam (5.764 người/km
2
).
Sự gia tăng dân số và quá trình đô thị hóa diễn ra nhanh tại thành phố Đà
Nẵng nói chung và quận Hải Châu nói riêng đã làm cho nhu cầu về bất động sản
ở quận Hải Châu trở nên hết sức bức thiết. Lực lượng lao động nhập cư lớn, lao
động trẻ có tỷ lệ cao. Với loại đối tượng này, số người có việc làm, thu nhập ổn
định nhưng chưa có nhà ở là khá lớn. Đây chính là những khách hàng tiềm năng
cho thị trường bất động sản, tạo nên cầu bất động sản tăng mạnh.
2.1.4. Điều kiện cơ sở hạ tầng
Kết cấu hạ tầng trên địa bàn quận Hải Châu khá phát triển và có các
phương thức vận tải đường bộ, đường sông, đường hàng không, gần nhà ga
đường sắt và cảng biển rất thuận lợi cho việc giao thương, giao lưu văn hóa và
du lịch nên có vai trò quyết định cho sự phát triển của thành phố
2.2. Khái quát về tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn quận Hải Châu
2.2.1. Tình hình quản lý đất đai trên địa bàn quận Hải Châu.
- Công tác quản lý đất đã có những tác động tích cực, giải quyết kịp thời
những vấn đề thiết thực trong quản lý sử dụng đất đai, góp phần đáng kể vào sự
ổn định và phát triển kinh tế xã hội. Đã tác động trực tiếp đến lợi ích người dân,
tạo nên một động lực mới, thúc đẩy sản xuất phát triển, làm cho tình hình sử

Bảng 2: Thực trạng mua bán nhà ở và chuyển quyền sử dụng đất ở trên địa
bàn quận Hải Châu giai đoạn 2005 - 2009
Đơn vị tính: Hồ sơ
7
Nguồn: Sổ đăng ký biến động phòng TNMT Q. Hải Châu, TP. Đà Nẵng
2.3.2. Thực trạng chuyển mục đích sử dụng đất
Bảng 3: Thực trạng chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp
sang đất phi nông nghiệp giai đoạn 2005 – 2009
Năm Diện tích (m
2
)
Năm 2005 1870
Năm 2006 1230
Năm 2007 890
Năm 2008 550
Năm 2009 420
Tổng 4960
Nguồn: Sổ đăng ký biến động phòng TNMT Q. Hải Châu, TP. Đà Nẵng
Trong những năm qua, với sự phát triển của kinh tế - xã hội quận Hải Châu,
đời sống của nhân dân đã có những bước chuyển biến đáng kể, thu nhập bình
8
quân của các hộ dân tăng cao, các dịch vụ - thương mại phát triển đã ảnh hưởng
đến việc chuyển mục đích sử dụng đất của các cá nhân, doanh nghiệp. Mục đích
sử dụng đất chủ yếu được chuyển là từ mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang
đất nông nghiệp với mục đích kinh doanh đối với các doanh nghiệp; mục đích
đất ở đối với các hộ gia đình cá nhân.
Phần lớn diện tích đất nông nghiệp chuyển mục đích sử dụng sang đất phi
nông nghiệp trên địa bàn thành phố Đà Nẵng, diễn ra ở thời điểm trước năm
2004, theo các dự án quy hoạch của Thành phố.
2.3.3. Thực trạng cho thuê đất, thuê nhà và thuê cơ sở sản xuất kinh doanh

phố Đà Nẵng, quận Hải Châu cũng được phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật đồng
bộ, nên đã tạo được sự thuận lợi trong sản xuất và đầu tư kinh doanh trong nhiều
lĩnh vực trong đó có lĩnh vực kinh doanh về bất động sản. Do đó, từ năm 2005
đến năm 2009, quận Hải Châu trở thành một trong những địa bàn có diện tích
thuê đất sản xuất kinh doanh, nhà ở, đất ở lớn nhất thành phố Đà Nẵng, cụ thể
như:
Bảng 5: Một số trường hợp thuê đất sản xuất kinh doanh trên địa bàn quận
Hải Châu giai đoạn 2005-2009
STT Đơn vị thuê Diện tích (m
2
)
1 Công ty TNHH Indochina Riverside Tower 3.652
2 Công ty TNHH Việt Lý tại miền Trung 14.022
3 Công ty TNHH Deawon Canavil 43.314
4 Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Hàn Quốc 10.773
Ngoài các dự án trên (chủ yếu là thuê đất mới), các hợp đồng cho thuê đất
ở, đất sản xuất kinh doanh của các hộ gia đình, cơ sở sản xuất kinh doanh, trụ sở
các công ty, cơ quan, ban ngành trên địa bàn quận đã được ký những năm trước
đây, nay được ký lại, hoặc gia hạn hợp đồng cũng chiếm số lượng rất lớn.
Những số liệu trên cho thấy nguồn cung trên thị trường bất động sản trong lĩnh
vực nhà - đất cho thuê là hết sức dồi dào. Điều đó lý giải cho việc thị trường bất
động sản ở quận Hải Châu nói riêng và Đà Nẵng nói chung trong thời gian gần
đây đang hết sức sôi động. Tuy nhiên, do có sự cân bằng tương đối về cung -
cầu, nên giá bất động sản tăng mạnh, nhưng ít có những biến động đột biến như
thị trường bất động sản Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh.
2.3.4. Thực trạng thế chấp quyền sử dụng đất và thế chấp tài sản gắn liền với
đất
10
Với thành quả của quá trình phổ biến pháp luật và trình độ dân trí ngày
càng cao của người dân địa phương, đã phán ánh ngày càng sâu sắc nhận thức

Từ 2005 đến nay là sự hồi sinh “kỳ diệu” của thị trường bất động sản trong
giai đoạn hưng thịnh của thị trường chứng khoán Việt Nam (giai đoạn 2005 -
2008); sự đầu tư của các doanh nghiệp nước nước ngoài, đặc biệt là sự phát triển
của các văn bản pháp luật như: Luật đất đai 2003, Luật dân sự 2005, Luật kinh
doanh bất động sản năm 2006, Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007
của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động
sản là động lực làm cho thị trường bất động sản nóng lên. Qua đó, đã khắc phục
được những yếu kém trong việc quản lý thị trường bất động sản, thúc đẩy thị
trường bất động sản phát triển phù hợp với tiềm năng vốn có, hạn chế cơ chế đầu
cơ bất động sản của những nhà đầu tư, tạo môi trường pháp lý thông thoáng
trong cơ chế thị trường, góp phần tăng nguồn thu cho ngân sách địa phương.
Việc ban hành kịp thời các văn bản pháp quy của UBND thành phố Đà
Nẵng, UBND quận Hải Châu, đã giúp hiện thực hóa những chủ trương, đường
lối của Đảng, Chính phủ, giải quyết những ách tắc trong việc thực thi các văn
bản Luật của Quốc hội, các Nghị định, Thông tư của Chính phủ do vậy đã tạo ra
hành lang phpas lý cụ thể cho thị trường bất động sản của quận phát triển. Cùng
với sự phát triển kinh tế, quận đã từng bước hoàn thiện, giảm bớt các thủ tục
hành chính phiền hà, tạo điều kiện thuận lợi trong các giao dịch bất động sản,
thu hút đầu tư. Vai trò quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản trên địa
bàn quận Hải Châu được thể hiện một cách nổi bật, là yếu tố rất quan trọng
trong việc phát triển của thị trường, tạo đà cho sự phát triển mạnh mẽ của thị
trường bất động sản trong thời gian tới.
Bảng 8: Các văn bản pháp lý có liên quan đến sự hình thành và phát triển
của thị trường bất động sản ở quận Hải Châu
12
Tên văn bản Nội dung chính
Ngày
Ban hành
88/2006/QĐ-UBND Ban hành giá cho thuê đất và phí sử
dụng hạ tầng tại các khu công nghiệp

của bất động sản là một trong đặc điểm cực kỳ quan trọng để thu hút khác hàng
và các nhà đầu tư.
- Tính dị biệt
Trên thị trường bất động sản, không tồn tại hai công trình hoàn toàn giống
nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau.
- Tính chịu ảnh hưởng của chính sách.
Bất động sản có tầm quan trọng đối với hoạt động kinh tế của xã hội, nên
chính phủ rất quan tâm đến thị trường bất động sản và thường xuyên đưa ra các
chính sách mới trong lĩnh vực này để điều chỉnh các quan hệ pháp luật, quan hệ
lợi ích kinh tế trong việc sử dụng đất, giao dịch và sử dụng bất động sản.
- Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý.
Nhiều loại đầu tư không đòi hỏi phải tốn công quản lý lắm như đầu tư vào
14
chứng khoán, đồ cổ hay kim loại quý nhưng đầu tư trực tiếp vào bất động sản thì
phải có năng lực quản lý thích hợp, đòi hỏi nhiều kiến thức tổng hợp.
- Tính ảnh hưởng lẫn nhau.
Việc đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng có thể nâng cao giá trị bất động sản
trong khu vực phụ cận lên khá nhiều.
3.1.2. Thị trường bất động sản
3.1.2.1. Khái niệm thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản là tổng hòa các giao dịch bất động sản đạt được tại
một khu vực địa lý nhất định trong một thời điểm nhất định.
Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp
hoặc hợp tác xã, phải có vốn pháp định và đăng ký kinh doanh bất động sản theo
quy định của pháp luật.
Theo khoản 1 điều 3 Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007của
Chính phủ thì doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản phải có vốn
pháp định là 6 (sáu) tỷ đồng Việt Nam.
3.1.2.2. Phân loại thị trường bất động sản
Dựa vào những căn cứ khác nhau người ta đã chia thị trường bất động sản

dạng thị trường không hoàn hảo.
- Thị trường bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật.
- Cung trong thị trường bất động sản không theo kịp sự thay đổi của cầu.
- Giao dịch trên thị trường bất động sản cần có sự tư vấn của các chuyên
gia với trình độ cao.
- Thị trường bất động sản có liên hệ mật thiết với thị trường vốn.
3.2. Cơ sở lí luận
3.2.1. Sự cần thiết của quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản
- TTBĐS ở nước ta mới hình thành hơn 10 năm nay, đã bước đầu phát huy
tính tích cực của nó, song vẫn đang ở trong giai đoạn sơ khai, tự phát và còn
nhiều khuyết tật, bất cập trong nội dung hoạt động của nó, cụ thể như sau:
- Thứ nhất, hoạt động TTBĐS còn mang nặng tính tự phát, chưa được
16
nhà nước kiểm soát chặt chẽ đồng bộ, làm việc sử dụng đất đai và BĐS còn
kém hiệu quả và lãng phí. Hiện nay, hoạt động của TTBĐS phi chính quy nằm
ngoài sự kiểm soát của các cơ quan QLNN; nội dung quản lý thị trường chính
quy còn rườm rà về thủ tục, hiệu lực các văn bản pháp lý điều chỉnh thị trường
chưa cao. Trong lúc đó, việc phát triển nhanh chóng của các đô thị và tình trạng
đầu cơ ồ ạt vào đất đai, BĐS đã làm cho một lượng lớn BĐS bị "găm", giữ hoặc
mua đi bán lại với mục đích đầu cơ, không được đưa vào sử dụng phục vụ cho
sự phát triển sản xuất kinh doanh và nâng cao điều kiện sống cho nhân dân. Bên
cạnh đó, việc sử dụng đất không đúng mục đích, xây dựng nhà không có
giấy phép, tùy tiện, không đúng quy hoạch, lấn chiếm đất đai,… là khá
phổ biến, ảnh hưởng nhiều tới quy hoạch phát triển và chiến lược phát triển
kinh tế - xã hội của đất nước, từ đó làm hiệu quả sử dụng HHBĐS giảm sút.
- Thứ hai, do các chủ thể tham gia TTBĐS hầu hết chỉ quan tâm tới lợi
nhuận nên nảy sinh nhiều vấn đề xã hội bức xúc, phức tạp như: tranh chấp,
khiếu kiện, lừa đảo,… về đất đai. Công tác QLNN yếu kém nên dẫn tới tranh
chấp khiếu kiện lâu dài, phép nước không nghiêm; giá cả BĐS biến động khôn
lường làm cho một số người đầu cơ và đội ngũ "cò" BĐS, thậm chí một số công

- Ngoài ra, với vai trò là một trong những thị trường đầu vào quan trọng của
nền kinh tế, khi các động thái tiêu cực của TTBĐS tăng lên thì sẽ ảnh hưởng xấu
đến các thị trường khác như thị trường vốn (hay còn gọi là thị trường chứng
khoán), thị trường khoa học công nghệ, thị trường lao động, thị trường hàng hóa
dịch vụ tiêu dùng,… và các hiệu ứng liên thông này nếu không kiểm soát được
sẽ gây hậu quả khôn lường cho nền kinh tế, sự tăng trưởng, phát triển, tiến bộ xã
hội, cho khả năng cạnh tranh của Việt Nam trên trường quốc tế.
- Các khuyết tật trên đây của TTBĐS cần được sửa chữa, điều chỉnh để
giảm các hậu quả tiêu cực của thị trường gây ra và từ đó phát huy tác động tích
cực của nó trong quá trình phát triển. Song, TTBĐS với cơ chế hoạt động của nó
không thể chủ động giải quyết được những vấn đề thuộc bản chất vốn có của nó
như: tính tự phát trong phát triển quy mô cung, cầu HHBĐS, mục đích tối đa
hóa lợi nhuận và các thủ đoạn cạnh tranh không hợp pháp tạo nên trạng thái "ảo"
cho các quan hệ thị trường v.v Chính điều này đã dẫn đến một yêu cầu tất yếu:
quá trình hoạt động của TTBĐS cần có sự can thiệp của Nhà nước như bao thị
trường khác vào các nội dung, quan hệ cơ bản của thị trường như cung cầu, giá
cả, phân phối lợi nhuận, cạnh tranh…
3.2.2. Chức năng và nhiệm vụ quản lý nhà nước đối với TTBĐS
- Các nội dung này của quản lý được cụ thể hóa từ các chức năng quản lý
của nhà nước đối với TTBĐS. Xuất phát từ hai chức năng cơ bản: chức năng
điều khiển và chức năng phát triển, thì QLNN đối với TTBĐS được hiểu là
18
những công việc định hướng, điều tiết, kiểm soát cơ bản của nhà nước trong việc
thực hiện sự can thiệp của mình vào quá trình vận động của TTBĐS. TTBĐS
gồm có hàng hóa, các chủ thể tham gia và phương thức giao dịch BĐS. Do đó,
QLNN đối với TTBĐS cần đảm bảo các chức năng và nhiệm vụ sau:
-Một là, Nhà nước tạo lập môi trường thuận lợi, định hướng và hỗ trợ phát
triển cho TTBĐS. Để thực hiện được nội dung này, Nhà nước phải tạo được các
điều kiện cần thiết để thị trường phát huy được vai trò trong việc phân bổ hiệu
quả, hợp lý nguồn lực đất đai và đáp ứng các nhu cầu về HHBĐS với giá cả phù

bảo công bằng xã hội, có chính sách hỗ trợ hợp lý cho các đối tượng
chính sách, người có công, người nghèo, người thu nhập thấp… Như vậy, việc
điều tiết, điều chỉnh của Nhà nước phải hướng vào các khâu: tạo lập
HHBĐS, phương thức giao dịch trên thị trường cũng như các chủ thể tham
gia TTBĐS. Việc can thiệp, điều tiết kịp thời của Nhà nước sẽ làm giảm thiểu sự
xuất hiện các "quan hệ ảo" gây méo mó và bất ổn cho thị trường như: cung, cầu
giả tạo, giá cả "bong bóng",…
- Ngoài các biện pháp can thiệp trực tiếp như trên, Nhà nước còn dùng các
công cụ tài chính để tác động vào TTBĐS. Nhà nước có thể dùng công cụ lãi
suất, hoặc chính sách hỗ trợ đầu tư để làm giảm cơn "sốt nóng" hoặc sự "đóng
băng" của TTBĐS.
Cuối cùng, trong những trường hợp cần thiết, Nhà nước còn sử dụng cả
các biện pháp hành chính để ổn định thị trường này. Tuy nhiên, Nhà nước
cũng cần thận trọng trong tất cả các biện pháp can thiệp đó, tránh can thiệp quá
"thô bạo" vào TTBĐS.
- Ba là, Nhà nước thực hiện công tác kiểm tra, kiểm soát hoạt động của
TTBĐS. Trước hết, Nhà nước phải luôn kiểm tra việc thực hiện và triển khai các
chính sách, pháp luật về đất đai và BĐS trong cả ba thành tố của thị trường:
hàng hóa, chủ thể và phương thức giao dịch. Chức năng, nhiệm vụ này giúp Nhà
nước luôn có thể kiểm soát và "dẫn dắt" TTBĐS hoạt động và phát triển đúng
hướng. Các phương thức giao dịch trên TTBĐS luôn diễn ra đa dạng, phong phú
nên việc kiểm tra thường xuyên hoạt động này thì Nhà nước mới nắm bắt được
và "uốn nắn" chúng kịp thời theo quỹ đạo hợp pháp. Cuối cùng, Nhà nước phải
kiểm soát điều kiện và hoạt động của các chủ thể tham gia TTBĐS. Phải kiểm
tra được "tư cách" tham gia thị trường, ví dụ như điều kiện đăng ký hoạt động
của các doanh nghiệp kinh doanh, tư vấn, môi giới BĐS,… Cần kiểm tra hoạt
động của các doanh nghiệp, đơn vị, tổ chức, cá nhân tham gia thị trường với
vai trò là nhà cung cấp, nhà trung gian trong giao dịch HHBĐS; kiểm tra
mục đích, cách thức sử dụng của chủ sử dụng HHBĐS xem có phù hợp với quy
20

3.3.1.1. Kinh nghiệm ở Cộng hòa Liên bang Đức
21
- Cộng hòa Liên bang Đức sau khi hợp nhất với Cộng hòa dân chủ Đức
thành nước Cộng hòa Liên bang Đức thống nhất, vận hành theo nền kinh tế thị
trường xã hội. Tuy vậy, ở lĩnh vực BĐS nước này cũng phải thực hiện một số
công việc chuyển đổi tại khu vực Đông Đức cho phù hợp với nền kinh tế thị
trường vốn có tại Tây Đức. Đây sẽ là những kinh nghiệm đáng quý cho chúng ta
nghiên cứu và ứng dụng sáng tạo vào việc phát triển TTBĐS cũng như quản lý
có hiệu quả thị trường này.
- Khung khổ pháp luật về TTBĐS luôn là vấn đề quan tâm đầu tiên
ở Cộng hòa Liên bang Đức. Nó được xây dựng theo hai quan điểm: việc tạo
lập khung khổ pháp lý phải bảo đảm cho chuyển đổi sang kinh tế thị trường, và
hai là, xây dựng hệ thống pháp luật theo nguyên tắc thị trường. Với nước Đức
thống nhất thì vấn đề này có nhiều thuận lợi vì họ đã có khung khổ pháp lý theo
nguyên tắc thị trường ở Tây Đức cũ, vấn đề là triển khai rộng rãi sang phía Đông
Đức mà thôi. Nhìn chung, xét về lâu dài thì hệ thống pháp luật của Đức đều
hướng tới việc tạo dựng một TTBĐS bền vững, thông suốt và những can
thiệp "quá sâu" của nhà nước sẽ được giảm dần, để cho cơ chế thị trường điều
chỉnh phần lớn các hoạt động của TTBĐS. ở Đức, quyền có nhà ở của công dân
được quy định trong Hiến pháp Liên bang. Theo đó, đất và nhà không tách rời
và tư nhân được quyền sở hữu nhà đất, được mua bán, giao định theo nguyên tắc
thị trường, các bên tham gia TTBĐS đều có quyền bình đẳng như nhau, trong
đó, các tổ chức kinh doanh của nhà nước cũng là một bên tham gia bình đẳng
trong mua bán BĐS.
- TTBĐS ở Cộng hòa Liên bang Đức được điều chỉnh bởi các luật cụ thể
của mô hình nền kinh tế thị trường xã hội, được hình thành sau chiến tranh thế
giới thứ hai. Tuy nhiên, do việc thống nhất hai miền Đông, Tây với hai chế độ,
hai nền kinh tế khác nhau nên khi vận hành TTBĐS cũng gặp phải nhiều
khó khăn. Nhưng, Hiệp ước thống nhất nước Đức đã xác định: áp dụng thể
chế kinh tế thị trường xã hội của Tây Đức cho cả nước nên việc chuyển đổi và

dân và nhà nước đại diện chủ sở hữu, thống nhất quản lý. Cơ chế quản lý đất
đai như vậy nên ảnh hưởng rất nhiều tới TTBĐS và công tác QLNN
- Lịch sử phát triển của TTBĐS ở Trung Quốc mới chỉ xuất hiện khoảng
hơn 10 năm trở lại đây, từ khi Trung Quốc chấp nhận chính sách mở cửa đối với
việc cải cách kinh tế.
23
-Trước đây, trong khuôn khổ của nền kinh tế kế hoạch hóa truyền thống
(cũng như ở nước ta), ở Trung Quốc, đất và nhà không được coi là hàng
hóa nên khi chuyển đổi chúng thì không phải trả tiền, hoặc chúng không được
tham gia vào các kênh lưu thông trên thị trường chính thức. Trong hệ thống nền
kinh tế quốc dân không có lĩnh vực kinh tế BĐS, sau một vài năm cải cách nền
kinh tế Trung Quốc mới có sự xuất hiện khái niệm BĐS và TTBĐS.
-Từ việc xác định vai trò, vị trí, tầm quan trọng của thị trường này, Trung
Quốc đã xây dựng và phát triển TTBĐS khá thành công. Đơn cử như ở Thâm
Quyến (năm 1998), đã quyết định thành lập Trung tâm giao dịch BĐS. Ngay
trong năm đầu tiên, 178 thửa đất với diện tích 5,175 triệu m² đã được chuyển
nhượng với số tiền thu được lên tới 12,88 triệu USD (trong đó 163.000 m² đã
thực hiện đấu giá thu được 9,28 triệu USD) số tiền này được chính quyền thành
phố Thâm Quyến sử dụng để lập quỹ phát triển đất, xây dựng đô thị và phát triển
hạ tầng cơ sở. Từ đó người ta đã đánh giá:
- Bất động sản đã trở thành một trong những ngành công nghiệp chủ chốt
của đặc khu kinh tế Thâm Quyến. Thị trường bất động sản đang phát triển mạnh
cùng với việc cải cách toàn diện hệ thống quản lý của nó. Tất cả những cố gắng
này đã tạo ra một con đường dẫn đến thành công cho sự phát triển kinh doanh
bất động sản và hình thành thị trường bất động sản đô thị ở Trung Quốc
-Tuy nhiên, TTBĐS của Trung Quốc cũng có những thăng trầm riêng của
nó. Khi nền kinh tế rơi vào tình trạng "kinh tế bọt" các năm 1988, 1989 (sốt giá),
cuối 1993, 1994, 1996, 1997 thì TTBĐS Trung Quốc cũng gần như đi vào ngõ
cụt.
- Từ 6/1992 cho đến 6/1993, trước sự hấp dẫn của "siêu lợi nhuận", cơn sốt

-Từ thực tiễn phát triển của TTBĐS của các nước phát triển cũng như đang
chuyển đổi cho thấy, TTBĐS là một thị trường không hoàn hảo, hay thị trường
có tính hoàn hảo không triệt để. Nguyên nhân xuất hiện, một mặt do các đặc
trưng của HHBĐS chi phối: như tính địa điểm sâu sắc đã quy định BĐS khu vực
này khác khu vực kia… Mặt khác, nguyên nhân không hoàn hảo còn do TTBĐS
bị các chính sách, pháp luật của nhà nước tác động rất lớn, ví dụ như các quy
định về khuyến khích hay hạn chế có thể làm bùng nổ, sốt hoặc đóng băng đối
với TTBĐS. Do đó, thị trường này thường vừa bị chi phối bởi môi trường pháp
luật, vừa của cơ chế thị trường, vừa chịu sự can thiệp của nhà nước.
Như vậy, việc xây dựng, củng cố công tác QLNN đối với TTBĐS ở nước ta
nói chung và ở quận Hải Châu nói riêng để cho thị trường này phát triển lành
mạnh phải tiến hành theo các bước như sau.
25