TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƯƠNG
KHOA KINH TẾVÀ KINH DOANH QUỐC TẾ
CHUYÊN NGÀNH KINH TẾ ĐỐI NGOẠI
*** KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP Đề tài:
Thực trạng và giải pháp phát triển
thị trường bất động sản ở Việt Nam
Sinh viên thực hiện : Đào Hồng Thắm
Lớp : Anh 11
Khoá : K 43
Giáo viên hướng dẫn : PGS.TS Nguyễn Hữu Khải Hà Nội, tháng 05/2008

Thực trạng và giải pháp phát triển thị tr-ờng bất động sản Việt Nam

Đào Hồng Thắm Anh 11 K43 C
DANH MC CC T VIT TT
Ting Vit
Cm t
Vit tt
Giy chng nhn

EVN
Giy chng nhn quyn s dng t
GCNQSD
Chớnh ph
CP
Ting Anh
T chc Thng mi th gii
WTO
Ch s minh bch th trng bt ng sn
REIT
U ban nhõn dõn phỏt trin nh Singapore
HDB
u t trc tip nc ngoi
FDI Thực trạng và giải pháp phát triển thị tr-ờng bất động sản Việt Nam

Đào Hồng Thắm Anh 11 K43 C
MC LC
LI M U 1
CHNG I: C S Lí LUN V TH TRNG BT NG SN
1.1.MT S KHI NIM LIấN QUAN V TH TRNG BT NG SN 3
1.1.1. Bt ng sn v hng húa bt ng sn 3
1.1.1.1. Bt ng sn 3
1.1.1.2. Hng húa bt ng sn 6
1.1.2. Th trng bt ng sn 7
1.1.2.1. Khỏi nim 7
1.1.2.2. Phõn loi 8
1.1.3. Kinh doanh bt ng sn 10

1.3.1. Một trong những thị trƣờng quan trọng của nền kinh tế thị trƣờng 24
1.3.2. Góp phần huy động vốn cho đầu tƣ phát triển. 24
1.3.3. Góp phần thúc đẩy sản xuất, là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng 25
1.3.4. Phát triển TTBĐS góp phần thúc đẩy đổi mới chính sách đất đai, đổi
mới quản lý đất đai, quản lý BĐS 25
1.3.5. Phát triển và quản lý tốt TTBĐS sẽ góp phần kích thích sản xuất phát
triển, tăng nguồn thu cho Ngân sách 26
1.3.6. Góp phần nâng cao đời sống nhân dân, ổn định xã hội 26
1.4. KINH NGHIỆM PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở CÁC
NƢỚC 27
1.4.1. Mỹ 27
1.4.2. Trung Quốc 28
1.4.3. Singapore 29
1.4.4. Hàn Quốc 30
1.4.5. Bài học kinh nghiệm: 31
CHƢƠNG II: THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG
SẢN Ở VIỆT NAM 33
2.1. QUÁ TRÌNH HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG BẤT
ĐỘNG SẢN Ở NƢỚC TA QUA CÁC GIAI ĐOẠN: 33
2.1.1. Từ 8/1945 đến năm 1992 33
2.1.1.1. Giai đoạn sau 8/1945 đến năm 1953 33
2.1.1.2. Giai đoạn từ 1953-1957 33
2.1.1.3. Giai đoạn từ 1958-1980 34
2.1.1.4. Giai đoạn từ 1981-1992 35
2.1.2. Từ năm 1993 đến nay: 37

Thực trạng và giải pháp phát triển thị tr-ờng bất động sản Việt Nam

Đào Hồng Thắm Anh 11 K43 C
2.2. TNG QUAN CUNG, CU, GI C TRấN TH TRNG BT NG


Thùc tr¹ng vµ gi¶i ph¸p ph¸t triÓn thÞ tr-êng bÊt ®éng s¶n ViÖt Nam

§µo Hång Th¾m Anh 11 K43 C
3.1.1. Diễn biến thị trƣờng BĐS Việt Nam gắn với xu hƣớng chung trên thế
giới 64
3.1.2.Cầu BĐS tiếp tục tăng trong những năm tới 65
3.1.3. Cung BĐS tăng nhƣng chƣa thể đáp ứng ngay cầu BĐS 67
3.1.4. Những khuyết tật của thị trƣờng BĐS có thể sẽ gây ra những hậu quả
không tốt nếu không đƣợc khắc phục kịp thời 68
3.1.5. Những rủi ro có khả năng tác động đến xu hƣớng của thị trƣờng BĐS
Việt Nam 69
3.2 GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ 69
3.2.1. Quan điểm định hƣớng của Đảng và Nhà nƣớc về phát triển thị trƣờng
bất động sản 69
3.2.2. Các giải pháp phát triển thị trƣờng Bất động sản 71
3.2.2.1 Các giải pháp xây dựng và ổn định thị trƣờng 71
3.2.2.2. Các giải pháp phát triển thị trƣờng BĐS 74
3.2.2.2.1. Tăng cung hàng hóa BĐS 75
3.2.2.2.2. Điều tiết khối cầu 77
3.2.3. Kiến nghị 79
3.2.3.1. Đối với Nhà nƣớc 79
3.2.3.2. Đối với Bộ Tài nguyên Môi trƣờng 79
3.2.3.3. Đối với các Bộ Ngành khác 80
3.2.3.4. Đối với các địa phƣơng 81
3.2.3.5. Đối với các doanh nghiệp 82
KẾT LUẬN 84
PHỤ LỤC 85
TÀI LIỆU THAM KHẢO 89


1
Ngun cung th trng vn phũng cho thuờ H Ni
40
Biu
2
Ch s minh bch th trng bt ng sn cỏc nc
45
Biu
3
Phõn loi mc hon thnh cp GCN i vi cỏc loi t chớnh
cỏc tnh
50
Biu
4
u t trc tip nc ngoi vo Bt ng sn Vit Nam Quý I
2008
63
Biu
5
S lng cỏc thnh ph trờn 5 triu dõn qua cỏc thi kỡ trờn ton
th gii:
65
Biu
6
Th trng nh H Ni
67
Biu
7
Th trng vn phũng H Ni
67

nh thiu minh bch thụng tin, mt cõn xng v nhiu mt, qun lý Nh nc bc l
nhiu khim khuyt T ú t ra vn nghiờn cu thc trng ca th trng bt
ng sn cú ra nhng gii phỏp khc phc nhng tn ti v qun lý th trng
c tt hn.
Vi ý ngha ú, tỏc gi ó la chn ti Thc trng v gii phỏp phỏt trin
th trng bt ng sn Vit Nam cho Khúa lun Tt nghip ca mỡnh.
2. i tng v phm vi nghiờn cu
i tng:
Khúa lun ny tip cn th trng bt ng sn cỏc mt nh thụng tin th
trng, mi quan h vi th trng vn v tin, cung cu v giỏ c, qun lý nh
nc, u t trong v ngoi nc vo th trng bt ng sn.
Phm vi nghiờn cu:
Khúa lun nghiờn cu th trng bt ng sn trong phm vi 64 tnh thnh
trờn c nc.

Thực trạng và giải pháp phát triển thị tr-ờng bất động sản Việt Nam

Đào Hồng Thắm Anh 11 K43 C
2
3. Phng phỏp nghiờn cu:
Nn tng nghiờn cu l phng phỏp duy vt bin chng v duy vt lch s,
ng thi kt hp cht ch vi cỏc phng phỏp khỏc nh phng phỏp thng kờ,
phng phỏp chuyờn gia, phng phỏp tng hp, phõn tớch v xem xột thc tin v.v.
v cú tham kho thờm cỏc cụng trỡnh nghiờn cu ca cỏc tỏc gi trong nc v
ngoi nc ó thc hin trong lnh vc ny. Cỏc s liu trong cụng trỡnh ny c
ly t cỏc ngun s liu thng kờ ca c quan Nh nc v trờn cỏc tp chớ kinh t,
tp chớ chuyờn ngnh bt ng sn, cỏc trang thụng tin in t chớnh thc.
4. Nhng úng gúp mi ca khúa lun:
Khúa lun nghiờn cu v khỏi quỏt húa nhng vn lý lun c bn v th
trng bt ng sn. Nghiờn cu kinh nghim phỏt trin th trng bt ng sn

(BS) gm t ai v nhng ti sn gn lin vi t ai. Tuy nhiờn, h thng phỏp
lut ca mi nc cng cú nhng nột c thự riờng th hin quan im phõn loi
v tiờu chớ phõn loi. Hu ht cỏc nc u coi BS l t ai v nhng ti sn cú
liờn quan n t ai, khụng tỏch ri vi t ai, c xỏc nh bi v trớ a lý ca
t (iu 517, 518 Lut Dõn s Cng ho Phỏp, iu 86 Lut Dõn s Nht Bn,
iu 130 Lut Dõn s Cng ho Liờn bang Nga, iu 94, 96 Lut Dõn s Cng ho
Liờn bang c). Tuy nhiờn, Nga quy nh c th bt ng sn l mnh t ch
khụng phi l t ai núi chung. Vic ghi nhn ny l hp lý bi t ai núi chung
l b phn ca lónh th, khụng th l i tng ca giao dch dõn s.
Trong khi ú, khỏi nim ti sn gn lin vi t ai c coi l BS, mi
nc li cú quan nim khỏc nhau. iu 520 Lut Dõn s Phỏp quy nh mựa mng
cha gt, trỏi cõy cha bt khi cõy l BS, nu ó bt khi cõy c coi l ng
sn. Tng t, quy nh ny cng c th hin Lut Dõn s Nht Bn, B lut
Dõn s Bc K v Si Gũn c. iu 100 Lut Dõn s Thỏi Lan quy nh: BS l

Thực trạng và giải pháp phát triển thị tr-ờng bất động sản Việt Nam

Đào Hồng Thắm Anh 11 K43 C
4
t ai v nhng vt gn lin vi t ai, bao gm c nhng quyn gn vi vic s
hu t ai. Lut Dõn s c a ra khỏi nim BS bao gm t ai v cỏc ti sn
gn vi t.
B lut Dõn s nm 2005 ca nc Cng ho XHCN Vit Nam, ti iu 174
cú quy nh: BS l cỏc ti sn bao gm: t ai; Nh, cụng trỡnh xõy dng gn
lin vi t ai, k c cỏc ti sn gn lin vi nh, cụng trỡnh xõy dng ú; Cỏc ti
sn khỏc gn lin vi t ai; Cỏc ti sn khỏc do phỏp lut quy nh.
1.1.1.1.2. c im
Tớnh cỏ bit v khan him:
c im ny ca BS xut phỏt t tớnh cỏ bit v tớnh khan him ca t
ai. Tớnh khan him ca t ai l do din tớch b mt trỏi t l cú hn. Tớnh khan

giỏ tr ca mt BS ny cú th b tỏc ng ca BS khỏc.
Tớnh thớch ng:
Hng húa BS cú kh nng iu chnh cụng nng m vn gi c nhng
nột c trng ca nú, ng thi vn m bo yờu cu s dng ca ngi tiờu dựng
trong vic tho món nhu cu sinh hot, sn xut-kinh doanh v cỏc hot ng khỏc.
Tớnh ph thuc vo nng lc qun lý
Hng húa BS ũi hi cn cú kh nng qun lý thớch hp v tng xng vi
mc u t xõy dng BS phc tp, chi phớ ln, thi gian di ca mỡnh.
Tớnh mang nng yu t tp quỏn, th hiu v tõm lý xó hi
Nhu cu v BS ca mi vựng, mi khu vc, mi quc gia l rt khỏc nhau,
ph thuc vo th hiu, tp quỏn ca ngi dõn sinh sng ti ú. Yu t tõm lý xó
hi, thm chớ c cỏc vn tớn ngng, tụn giỏo, tõm linh v.v chi phi nhu cu v
hỡnh thc BS. Vỡ vy m hng hoỏ BS chu s chi phi ca cỏc yu t ny mnh
hn cỏc hng hoỏ thụng thng khỏc.
1.1.1.1.3. Phõn loi
T kinh nghim ca nhiu nc v kt qu nghiờn cu nc ta, BS cú th
phõn thnh ba loi: BS cú u t xõy dng, BS u t xõy dng v BS c
bit.
Bt ng sn cú u t xõy dng gm: BS nh , BS nh xng v cụng
trỡnh thng mi- dch v, BS h tng (h tng k thut, h tng xó hi), BS l

Thực trạng và giải pháp phát triển thị tr-ờng bất động sản Việt Nam

Đào Hồng Thắm Anh 11 K43 C
6
tr s lm vic v.v Trong BS cú u t xõy dng thỡ nhúm BS nh t (bao
gm t ai v cỏc ti sn gn lin vi t ai) l nhúm BS c bn, chim t trng
rt ln, tớnh cht phc tp rt cao v chu nh hng ca nhiu yu t ch quan v
khỏch quan. Nhúm ny cú tỏc ng rt ln n quỏ trỡnh cụng nghip hoỏ, hin i
hoỏ t nc cng nh phỏt trin ụ th bn vng. Nhng quan trng hn l nhúm

Giỏ tr hng hoỏ BS cú c thự khỏc bit so vi cỏc loi BS khỏc.
Giỏ tr ca hng hoỏ BS ph thuc vo mc ớch s dng chỳng hay núi
cỏch khỏc l ph thuc vo s tỏc ng ca yu t con ngi lm tng kh nng
sinh li ca BS. Khi t ai c quy hoch vo sn xut nụng nghip hoc lõm
nghip thng cú giỏ tr thp hn so vi trng hp t ai ú c quy hoch phỏt
trin nh hoc kinh doanh dch v, thng mi Núi cỏch khỏc, cụng tỏc quy
hoch cú vai trũ nh hng quyt nh i vi giỏ tr BS núi chung v nõng cao
hiu qu s dng t núi riờng.
Cỏc loi quyn liờn quan n BS
Quyn s hu: gm quyn chim hu, quyn s dng v quyn nh ot ti
sn ca ch s hu theo quy nh ca phỏp lut.
Quyn s dng: L quyn ca ch s hu khai thỏc cụng dng, hng hoa
li, li tc t ti sn.Ngi khụng phi l ch s hu cng cú quyn s dng ti sn
trong cỏc trng hp c ch s hu chuyn giao quyn s dng hoc do phỏp
lut quy nh.
Quyn nh ot: l quyn ca ch s hu chuyn giao quyn s hu ti sn
ca mỡnh cho ngi khỏc hoc t b quyn s hu ú. Ch s hu cú quyn t
mỡnh bỏn, trao i, tng cho, cho vay, tha k, t b hoc thc hin cỏc hỡnh
thc nh ot khỏc i vi ti sn.
Ch s hu l cỏ nhõn, phỏp nhõn, cỏc ch th khỏc cú 3 quyn l quyn
chim hu, quyn s dng v quyn nh ot ti sn. Ngi khụng phi l ch s
hu cng cú quyn chim hu ti sn trong trng hp c ch s hu chuyn
giao do phỏp lut quy nh. Ch s hu t ai l s hu ton dõn m Nh nc
l ngi i din cho quyn s hu t ai, ch cú Nh nc mi cú quyn giao
hoc cho thuờ t, trong hot ng ca th trng giao hoc cho thuờ t (th trng
s cp), Nh nc cú vai trũ c quyn v nh ot hon ton.

Thực trạng và giải pháp phát triển thị tr-ờng bất động sản Việt Nam

Đào Hồng Thắm Anh 11 K43 C

Đào Hồng Thắm Anh 11 K43 C
9
1.1.2.2.1. Cn c vo hỡnh thỏi vt cht ca i tng trao i.
Trờn th trng hng hoỏ BS i tng trao i l hng hoỏ BS gm
quyn s hu cụng trỡnh gn vi t v quyn s dng t cú iu kin. Th trng
ny li cú th chia thnh th trng TTBS t liu sn xut v TTBS t liu tiờu
dựng.
* TTBS t liu sn xut: gm th trng t ai (t ụ th, nụng thụn;
t nụng nghip, t lõm nghip, t khu ch xut, khu cụng nghip) v TTBS
mt bng nh xng cụng nghip.
* TTBS t liu tiờu dựng: gm TTBS nh , BS thng mi, vn
phũng, cỏc ca hng bỏn l v.v
* Va l TTBS t liu sn xut, va l TTBS t liu tiờu dựng nh:
ng sỏ, cu cng v.v
1.1.2.2.2. Cn c vo khu vc cú BS
+ Khu vc ụ th: th trng t ụ th, th trng nh ụ th, TTBS nh
xng cụng nghip, TTBS thng mi, TTBS cụng cng v.v
+ Khu vc nụng thụn: th trng t nụng thụn, th trng t nụng nghip,
th trng t lõm nghip, th trng nh nụng thụn, th trng t phi nụng
nghip (t xõy dng tr s, vn phũng lm vic, ca hng kinh doanh v.v ),
TTBS nh xng sn xut nụng nghip, TTBS cụng cng v.v
+ Khu vc giỏp ranh: th trng t , nh ; th trng t nụng nghip;
TTBS nh xng cụng nghip, sn xut nụng nghip; TTBS cụng cng v.v
1.1.2.2.3. Cn c theo cụng dng ca BS
* Th trng t ai (nụng nghip v phi nụng nghip)
* Th trng cụng trỡnh thng nghip (tr s, vn phũng, khỏch sn, trung
tõm thng mi, ca hng ) v cụng trỡnh cụng cng (giao thụng, thu li, y t,
vn hoỏ )
* Th trng cụng trỡnh cụng nghip (nh xng, mt bng sn xut, KCN,
KCX )

hoc s dng, xõy dng c s h tng, cụng trỡnh kin trỳc), sau ú tin hnh cỏc
giao dch v hng hoỏ BS nh t nh mua bỏn, chuyn nhng, cho thuờ, th
chp, bo him.

Thực trạng và giải pháp phát triển thị tr-ờng bất động sản Việt Nam

Đào Hồng Thắm Anh 11 K43 C
11
1.1.3. Kinh doanh bt ng sn
Theo iu 4 Lut Kinh doanh Bt ng sn 2006 thỡ hot ng kinh doanh
bt ng sn bao gm kinh doanh bt ng sn v kinh doanh dch v bt ng sn.
Kinh doanh bt ng sn l vic b vn u t to lp, mua, nhn chuyn
nhng, thuờ, thuờ mua bt ng sn bỏn, chuyn nhng, cho thuờ, cho thuờ li,
cho thuờ mua nhm mc ớch sinh li.
Kinh doanh dch v bt ng sn l cỏc hot ng h tr kinh doanh bt
ng sn v th trng bt ng sn, bao gm cỏc dch v mụi gii bt ng sn,
nh giỏ bt ng sn, sn giao dch bt ng sn, t vn bt ng sn, u giỏ bt
ng sn, qung cỏo bt ng sn, qun lý bt ng sn.
1.2. NHNG NHN T HèNH THNH, C IM V CC TIấU CH
NH GI TH TRNG BT NG SN
1.2.1. Nhng nhõn t hỡnh thnh
1.2.1.1. Nhõn t phỏp lý:
õy l nhõn t quyt nh n s hỡnh thnh v phỏt trin th trng bt ng
sn Vit Nam.
H thng phỏp lut quy nh cỏc quyn mua, bỏn, cho thuờ, th chp, gúp
vn bt ng sn, hng dn (quy nh) hp ng giao dch dõn s bt ng sn.
Nh vy phỏp lut l mt yu t cú tớnh cht quyt nh n s hỡnh thnh v phỏt
trin ca th trng bt ng sn: cú th thỳc y hoc hn ch, cỏ bit cú th úng
ca th trng bt ng sn, chng hn nh Vit Nam, Lut t ai nm 1987 quy
nh Nghiờm cm vic mua bỏn, ln chim t ai, phỏt canh thu tụ di mi

s gia tng nhu cu s dng BS cho cỏc ngnh cụng nghip, thng mi, dch v,
ũi hi phi chuyn dch t ang s dng vo mc ớch sn xut nụng nghip, lõm
nghip sang s dng vo mc ớch cụng nghip, thng mi, dch v, du lch. iu
ny lm tng cỏc quan h giao dch t ai, giao dch BS v TTBS phỏt trin.
Mt khỏc, s phỏt trin kinh t cng ng thi l quỏ trỡnh phỏt trin ca khoa hc
k thut v cụng ngh - nhng yu t tỏc ng trc tip vo vic to lp (xõy dng)
nhng BS phự hp vi yờu cu ca sn xut, thng mi, dch v v i sng. ú
chớnh l quỏ trỡnh ci to cỏc BS hin cú, thay th v s dng cỏc BS mi cho
phự hp. Quỏ trỡnh ny cú chm so vi quỏ trỡnh sn xut cỏc sn phm, hng hoỏ
khỏc nhng do tớnh cht ca BS cú th mua i bỏn li nhiu ln nờn thc t mt
giao dch ca BS ngy mt gia tng.

Thực trạng và giải pháp phát triển thị tr-ờng bất động sản Việt Nam

Đào Hồng Thắm Anh 11 K43 C
13
S gia tng dõn s l nhõn t lm tng mi mt nhu cu ca xó hi nh: n ,
i li, hc hnh, vic lm, gii trớ, theo ú lm tng nhu cu v BS.
Trc ht, s gia tng dõn s lm tng nhu cu v t ai cho sn xut kinh
doanh. Do s lng lao ng tng nhanh, ũi hi phi m rng, phỏt trin sn xut
kinh doanh, lm tng nhu cu s dng t, nht l trong khu vc sn xut nụng
nghip. t ai cú hn nhng lao ng nụng nghip tng nhanh v yờu cu chuyn
t t sn xut nụng nghip sang s dng vo cỏc mc ớch phi nụng nghip to
thnh mt sc ộp nhu cu ln ũi hi phi c gii quyt thụng qua th trng l
ch yu.
Tip ú, s gia tng dõn s l mt ỏp lc ln lm tng nhu cu s dng BS
l nh , t . Dõn s tng, mt mt lm tng quy mụ gia ỡnh (theo ngha cú nhiu
th h cựng chung sng), do ú, nhu cu v quy mụ, din tớch v nh ca mi h
gia ỡnh tng. Mt khỏc, s gia tng dõn s cng kộo theo s gia tng s lng h
gia ỡnh c lp. ú l nhng nhõn t lm tng nhu cu v BS.

Tip n l chớnh sỏch ca CP v nh , t núi chung v chớnh sỏch nh cho
ngi nghốo, ngi cú thu nhp thp, cỏc i tng thuc din chớnh sỏch xó hi
Cỏc chớnh sỏch ny ca CP cú th lm tng hoc cng cú th lm gim cu v nh ,
t . CP cng cú th cho phộp cỏc t chc, cỏ nhõn trong hoc ngoi nc u t
xõy dng, kinh doanh c s h tng hoc xõy dng nh bỏn hoc cho thuờ.
Túm li, tt c cỏc chớnh sỏch kinh t ca CP u lm tng hoc gim cung, cu v
BS, lm nh hng n s phỏt trin ca TTBS.
Tp quỏn, tõm lý v th hiu
Tp quỏn: Nc ta cú 54 dõn tc anh em cựng chung sng. Mi dõn tc u
cú phong tc, tp quỏn riờng v s dng t ai. Sau õy l mt s tp quỏn ca cỏc
dõn tc Dao, Thỏi, ấ ờ.
Theo phong tc truyn thng ca ngi Dao, t ai khụng phi l hng húa
mua bỏn, bi t ai v cỏc ngun ti nguyờn t t ai (nc, cõy ci, chim thỳ)
l ca linh hn ụng b, t tiờn. Con ngi th h hin ti ch l nhng ngi vay
mn, trụng coi t ai cho cỏc th h tng lai. Ngi Dao khụng cho phộp cú cỏc
hnh ng phỏ hy mụi trng sng ca h. Vic s dng thỏi quỏ cỏc ngun ti
nguyờn s b x pht, nu khụng phi bi cng ng thỡ bi sc mnh thiờn nhiờn
Ngi Thỏi thc hin vic qun lý t rng ca cng ng theo nhng quy
nh ca lut tc truyn thng Rng ca cng ng c phõn thnh 4 loi sau: Th

Thực trạng và giải pháp phát triển thị tr-ờng bất động sản Việt Nam

Đào Hồng Thắm Anh 11 K43 C
15
nht, khu rng ca cỏc linh hn (mi bn cú khong 1 - 3 hộc-ta) ngay cnh bói
tha ma. Th hai, khu rng u ngun nc c c cng ng bo v. Th ba, khu
rng c s dng ly ci. Th t, khu rng dnh cho vic tng nim.
Dõn tc ấ ờ theo ch mu quyn. V t , tuy cỏc h cú din tớch t
rng nhng phn t ca mi h u cú ranh gii rừ rng. Trong vic chia tha k
t ai, con trai v con gỏi u c hng, nhng con trai ch c hng bng

mnh tm quan trng ca cỏc thnh ph i vi cỏc biờn gii kinh t-a lý rng
hn gn kt vi cỏc bang/tnh v t nc. Cỏc khu vc th trng a phng ny
ngy mt cú nh hng ln hn nhiu t chc chớnh ph trong khu vc. Theo
UNESCO, vo 1950 Chõu chim 25% dõn s ca 30 thnh ph ln nht th gii.
Ngy nay Chõu chim gn 54% v d kin s t mc 60% vo 2010. iu ny
th hin TTBS ton cu phỏt trin song hnh vi s dch chuyn ngun vn ca
th gii.
Ton cu húa cng dn n mt mụi trng cnh tranh mnh hn, quyt lit
hn c bit trong vn thụng tin. Nhng nh u t, nh qun lý cú nhiu thụng
tin hn s cú nhng quyt nh chun xỏc hn.
Ton cu húa t ra cỏc tiờu chun ton cu v BS, v yờu cu cỏc TTBS
trờn th gii i theo tiờu chun ny. p lc ca cỏc tiờu chun quc t s gia tng
i vi tt c cỏc khớa cnh ca ngnh, ngh BS nh thm nh giỏ, qun lý BS,
mụi gii
1.2.2. c im:
1.2.2.1. Hu ht cỏc quc gia cú nn kinh t th trng, TTBS u hỡnh thnh
v phỏt trin qua 4 cp : s khi, tp trung hoỏ, tin t hoỏ v ti chớnh hoỏ.
Th nht, cp s khi: ú l giai on ca tt c mi ngi u cú th to
lp c nh ca mỡnh. Giai on ny ch cn cú mt mnh t l cú th hỡnh thnh
nờn mt cỏi nh v c coi l BS. Trong cp ny, cỏc chớnh sỏch v t ai,
cỏc ch t v cỏc c quan qun lý t ai úng vai trũ quyt nh.
Th hai, cp tp trung hoỏ: ú l giai on ca cỏc doanh nghip xõy
dng. Trong giai on ny, do hn ch v t ai, do hn ch v nng lc xõy dng,
khụng phi ai cng cú th hỡnh thnh v phỏt trin mt to nh, mt BS ln, mt

Thực trạng và giải pháp phát triển thị tr-ờng bất động sản Việt Nam

Đào Hồng Thắm Anh 11 K43 C
17
d ỏn BS. Trong cp ny, cỏc chớnh sỏch v xõy dng v cỏc doanh nghip, c