ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
-------------------------

----

Đoàn Thị Hải Anh

ĐÁNH GIÁ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN THỊ TRƯỜNG BẤT
ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN

LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - 2010


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
-------------------------

----

Đoàn Thị Hải Anh

ĐÁNH GIÁ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN THỊ TRƯỜNG BẤT
ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 606216
LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI


2.1. Bất động sản và thị trường bất động sản...............................................................................................................9
2.1.1. Khái niệm về bất động sản.....................................................................................................................................................................9
2.1.2. Khái niệm về thị trường bất động sản............................................................................................................................................9
2.1.3. Phân loại thịtrường bấtđộng sản...................................................................................................................................................12
2.1.3.1. Căn cứ vào hình thái vật chất của đối tượng trao đổi.................12
2.1.3.2. Căn cứ vào khu vực có bất động sản ............................................12
2.1.3.3. Căn cứ theo công dụng của bất động sản ....................................13
2.1.3.4. Căn cứ theo hoạt động trên thị trường bất động sản (tính chất
kinh doanh) ..................................................................................................13
2.1.3.5. Căn cứ theo thứ tự thời gian bất động sản tham gia thị trường 13

2.2. Quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản........................................................................................14
2.2.1. Vai trò quản lý nhà nước đối với thị trường bất độngsản.............................................................................................14
2.2.1.1. Tính chất, đặc điểm của thị trường bất động sản .......................14
2.2.1.2. Vai trò của thị trường bất động sản .............................................17
2.2.1.3. Vai trò của nhà nước đối với thị trường bất động sản ...............18
2.2.2. Quản lý nhà nước đối với thịtrường bất động sản.............................................................................................................19

2.3. Các thành phần thamgia thị trường bất động sản Việt Nam...................................................................20
2.4. Khái quát hiện trạng quản lý thị trường bất động sản khu vực đô thị ở Việt Nam.........................22
2.4.1. Khái quát chung về thị trường bất động sản ở nước ta qua một số giai đoạn..................................................22
2.4.2. Đặc điểmcủa thị trường bất động sản Việt Nam................................................................................................................26
2.4.3. Thực trạng công tác quản lý thị trường bất động sản ở nước ta...............................................................................28
2.4.4. Thực trạng thị trường bất động sản tại khu vực đô thị ở Việt Nam.......................................................................30
2.4.4.1.Thị trường mua bán quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở ...30
2.4.4.2. Đối với thị trường cho thuê, góp vốn, thế chấp bất động sản ....34

2.5. Khái quát hiện trạng quản lý thị trường bất động sản khu vực đô thị ở Việt Nam........35


4.1.4. Tình hình sử dụng đất.....................................................................................................................................................53

4.2. Tình hình biến động thị trường bất động sản của thành phố Thái Nguyên57
4.2.1 Biến động giá đất theo vùng......................................................................................................................................................57
4.2.2. Giá đấtcác loại đường trong nội thành.......................................................................................................................................60


4.2.3. Biến động về giá đất trêncác trục đường..................................................................................................................................63

4.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản của thành phố Thái Nguyên..........................68
4.3.1. Yếu tố tự nhiên - cơ sở hạ tầng..........................................................................................................................................................68
4.3.2. Yếu tố chính trị pháplý..........................................................................................................................................................................72
4.3.3. Cácyếutốxã hội.........................................................................................................................................................................................76
4.3.4. Cácyếutố kinhtế.......................................................................................................................................................................................79
4.3.5. Cácyếutố liến quan đếnthị trường..............................................................................................................................................81

4.4. Định hướng giải pháp.............................................................................................................................................85
4.4.1. Mục tiêu pháttriển thị trường bất động sản...........................................................................................................................85
4.4.2. Quan điểm phát triển thị trường bất độngsản.....................................................................................................................86
4.4.3. Định hướng pháttriển thị trường bất động sản...................................................................................................................88
4.4.3.1. Từng bước xây dựng và hoàn thiện hành lang pháp luật cho thị
trường bất động sản .....................................................................................88
4.4.3.2. Công tác quy hoạch sử dụng đất ....................................................89
4.4.3.3. Giải pháp nhằm tạo ra nhiều hàng hoá bất động sản...................89
4.4.3.4. Những giải pháp tài chính cơ bản..................................................89
4.4.3.5. Tổ chức hoàn thiện hệ thống doanh nghiệp sản xuất kinh doanh
bất động sản..................................................................................................90
4.4.3.6. Tổ chức quản lý Nhà nước với thị trường bất động sản...............90
PHẦN 5..................................................................................................................... 91
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................ 91



trường, có sự quản lý của Nhà nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa. Cơ
cấu kinh tế nhiều thành phần với các hình thức tổ chức sản xuất, kinh doanh
đa dạng dựa trên chế độ sở hữu toàn dân, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân...
Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài.
Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản và tập
trung chủ yếu vào thị trường bất động sản là vấn đề quan trọng hiện nay
nhằm xây dựng, phát triển thị trường bất động sản và điều tiết thị trường
thực tiễn.
Xuất phát từ những nhu cầu thực tiễn trên, với sự hướng dẫn trực tiếp
của GS.TS. Nguyễn Thế Đặng chúng tôi thực hiện đề tài “Đánh giá một số
yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản tại thành phố Thái Nguyên,
tỉnh Thái Nguyên“
1.2. Mục đích
- Xác định được các yếu tố và sự tác động của chúng đến thị trường bất
động sản tại khu vực thành phố Thái Nguyên.
- Dự đoán xu hướng biến động của thị trường bất động sản và đề xuất
hướng quản lý, định giá bất động sản tại thành phố Thái Nguyên.
1.3. Yêu cầu
- Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội ảnh hưởng tới thị trường
bất động sản tại khu vực thành phố Thái Nguyên .
- Xác định được các yếu tố tác động đến thị trường bất động sản của
thành phố Thái Nguyên.
- Tìm hiểu công tác định giá đất tại khu vực thành phố Thái Nguyên.
- Khái quát được thực trạng của thị trường bất động sản tại khu vực
thành phố Thái Nguyên.
- Thu thập và tổng hợp các nguồn thông tin có liên quan đến thị trường
bất động sản.
- Trên cơ sở các phương pháp, cùng những số liệu điều tra, phân tích và

- Các tài sản khác do pháp luật quy định.”
2.1.2. Khái niệm về thị trường bất động sản


Bất động sản là hàng hoá đặc biệt, tuy không thể di chuyển nhưng có
thể đem lại lợi ích cho chủ sở hữu, do đó làm nảy sinh quan hệ giao dịch.
Thị trường bất động sản là nơi tiến hành các giao dịch về bất động sản, mang
tính khu vực và biến động theo thời gian. Vì vậy thị trường bất động sản là
tổng hoà các giao dịch về bất động sản đạt được tại một khu vực địa lý nhất
định trong một giai đoạn nhất định và chịu sự chi phối của các quy luật thị
trường. Người mua và người bán có thể ở cùng một địa điểm như trường
hợp bán đấu giá, hoặc cũng có thể liên hệ với nhau qua các trung gian (công
ty tư vấn nhà đất) hoặc qua mạng internet hoặc qua hệ thống thông tin liên
lạc khác. Chính trong thị trường bất động sản, giá cả bất động sản được xác
định.
Trong thực tế, hiện nay ở nước ta một số quan niệm về thị trường bất
động sản theo nghĩa hẹp đó là thị trường nhà đất. Thị trường nhà đất đã bước
đầu hình thành và đang có xu hướng mở rộng ở nước ta. Đâu có nhà và đất
cũng như các dịch vụ gắn liền với nhà đất thì ở đó có thể hình thành thị
trường nhà đất.
Tuy nhiên một điều lưu ý khi đề cập đến thị trường bất động sản, đó là
quyền sở hữu đất đai. Đối với những quốc gia quyền sở hữu đất đai thuộc về
tư nhân thì thị trường bất động sản về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch
đất đai, chủ thể lưu thông trên thị trường đất đai là đất đai đã được thương
phẩm hoá (đất đai được đầu tư, khai thác và được dùng như một hàng hoá để
thực hiện việc kinh doanh, mua bán, cho thuê; cũng dùng nguyên tắc kinh
doanh hàng hoá để kinh doanh đất đai). Đối với những quốc gia như nước ta,
đất đai thuộc sở hữu toàn dân, thị trường bất động sản về nghĩa chung được
hiểu là thị trường quyền sử dụng đất và sở hữu nhà. Đối tượng chủ yếu của
kinh doanh bất động sản là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà.

như môi giới, tư vấn..
Như vậy, hiện có rất nhiều quan niệm khác nhau về thị trường bất động
sản, sau khi tổng hợp các kết quả, một số khái niệm về thị trường bất động
sản thì khái niệm về thị trường bất động sản như sau:
Thị trường bất động sản là quá trình giao dịch hàng hoá bất động sản
giữa các bên có liên quan. Là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển


nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan đến bất động sản như
trung gian, môi giới, tư vấn ... giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai
trò quản lý Nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay
kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường bất động sản.
Thị trường bất động sản bao gồm 3 thị trường nhánh: thị trường mua
bán, thị trường cho thuê bất động sản, thị trường thế chấp và bảo hiểm bất
động sản.
2.1.3. Phân loại thị trường bất động sản
2.1.3.1. Căn cứ vào hình thái vật chất của đối tượng trao đổi
Trên thị trường hàng hoá bất động sản đối tượng trao đổi là hàng hoá
bất động sản gồm quyền sở hữu công trình gắn với đất và quyền sử dụng đất
có điều kiện. Thị trường này lại có thể chia thành thị trường bất động sản tư
liệu sản xuất và thị trường bất động sản tư liệu tiêu dùng.
- Thị trường bất động sản tư liệu sản xuất: gồm thị trường đất đai (đất ở
đô thị, nông thôn; đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu chế xuất, khu
công nghiệp..), thị trường bất động sản mặt bằng nhà xưởng công nghiệp,..
- Thị trường bất động sản tư liệu tiêu dùng: gồm thị trường bất động sản
nhà ở, bất động sản thương mại, văn phòng, các cửa hàng bán lẻ v.v..
- Vừa là thị trường bất động sản tư liệu sản xuất vừa là thị trường bất
động sản tư liệu tiêu dùng như: đường sá, cầu cống v.v..
2.1.3.2. Căn cứ vào khu vực có bất động sản
- Khu vực đô thị: thị trường đất ở đô thị, thị trường nhà ở đô thị, thị

giới bất động sản, tư vấn bất động sản, thông tin bất động sản, định giá bất
động sản, bảo trì bảo dưỡng bất động sản v.v..
2.1.3.5. Căn cứ theo thứ tự thời gian bất động sản tham gia thị
trường
- Thị trường cấp 1: thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê
quyền sử dụng đất (còn gọi là thị trường bất động sản sơ cấp).
- Thị trường cấp 2: Thị trường xây dựng công trình để bán hoặc cho
thuê.


- Thị trường cấp 3: Thị trường bán hoặc cho thuê lại các công trình đã
được mua hoặc thuê.
2.2. Quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản
2.2.1. Vai trò quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản
2.2.1.1. Tính chất, đặc điểm của thị trường bất động sản
Trong nền kinh tế thị trường, thị trường bất động sản là thị trường
mua bán hàng hoá đặc biệt - hàng hoá bất động sản. Tính đặc biệt của hàng
hoá bất động sản được xác định bởi thuộc tính của đất đai mà các tài sản
khác không có: Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý báu,
môi trường sống, địa bàn để phân bố dân cư và các lĩnh vực kinh tế, văn hoá,
xã hội, khoa học - giáo dục, quốc phòng, an ninh, tư liệu sản xuất đặc biệt
không thể thay thế trong sản xuất nông - lâm nghiệp và là thành quả lao
động, chiến đấu của nhiều thế hệ tạo lập nên, gắn với chủ quyền quốc gia;
đất đai có vị trí cố định, diện tích hữu hạn và độ phì nhiêu biến động theo
thời gian - phụ thuộc vào việc sử dụng của con người; đất đai là yếu tố cần
thiết để tạo lập bất động sản nói riêng và tài sản nói chung. Ngoài những
thuộc tính đặc thù trên, hàng hoá bất động sản còn có những tính chất khác
nhau với các loại hàng hoá khác: là loại hàng hoá không thể di dời, liên quan
đến môi trường, cơ sở hạ tầng kỹ thuật - giao thông, thông tin liên lạc, cấp
thoát nước, điện; cơ sở hạ tầng xã hội - trường học, bệnh viện gắn với quy

sản trên đất) là hàng hoá được phép giao dịch trên thị trường bất động sản, ở
Trung Quốc, bất động sản (đất đai + tài sản trên đất) được phép giao dịch
trên thị trường bất động sản nhưng đất đai thuộc sở hữu tập thể phải chuyển
thành sở hữu nhà nước (bằng cách trưng thu) mới được chuyển quyền sử
dụng đất. Việt Nam cũng vậy, không phải tất cả các loại bất động sản đều là
bất động sản hàng hoá, thí dụ như các công trình hạ tầng mang tính chất
công cộng, đất đai là bất động sản nhưng pháp luật cấm mua bán.
Ngày nay thị trường bất động sản là một bộ phận cấu thành quan trọng
của nền kinh tế thị trường. Thị trường bất động sản được hiểu theo nghĩa hẹp
chỉ bao gồm các hoạt động có liên quan đến giao dịch bất động sản như:
Mua, bán, cho thuê, thừa kế, thế chấp bất động sản. Thị trường bất động sản
theo nghĩa rộng không chỉ bao gồm các hoạt động liên quan đến giao dịch


bất động sản mà bao gồm cả các lĩnh vực liên quan đến việc tạo lập bất động
sản.
Thị trường bất động sản chịu sự chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng
hoá như quy luật giá trị, quy luật cung cầu và theo mô hình chung của thị
trường hàng hoá với 3 yếu tố xác định: Sản phẩm, số lượng và giá cả phạm
vi hoạt động của thị trường bất động sản do Pháp luật của mỗi nước quy
định nên cũng không đồng nhất. Ví dụ: Pháp luật Úc quy định không hạn
chế quyền được mua, bán, thế chấp, thuê bất động sản và tất cả các loại đất,
bất động sản đều được mua, bán, cho thuê, thế chấp; Pháp luật Trung Quốc
quy định giao dịch bất động sản bao gồm chuyển nhượng bất động sản, thế
chấp bất động sản và cho thuê nhà.
Chức năng của thị trường bất động sản là đưa người mua và người bán
bất động sản đến với nhau, xác định giá cả cho các bất động sản giao dịch;
phân phối bất động sản theo quy luật cung cầu, phát triển bất động sản trên
cơ sở tính cạnh tranh của thị trường [25].
* Đặc điểm chủ yếu của thị trường bất động sản:

khi chuyển nhượng thế chấp bất động sản thì đồng thời chuyển nhượng và
thế chấp quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất; Nhà nước thực hiện chế
độ đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở; Tổ
chức phục vụ môi giới bất động sản gồm: Cơ quan tư vấn, cơ quan bình giá
tài sản nhà đất, cơ quan kinh doanh nhà đất.
2.2.1.2. Vai trò của thị trường bất động sản
Cơ chế kinh tế tác động đến quá trình hình thành và phát triển của thị
trường bất động sản, ngược lại thị trường bất động sản khi đã được hình
thành, phát triển sẽ tác động trở lại, thúc đẩy quá trình đổi mới cơ chế quản
lý kinh tế. Sự phát triển của thị trường bất động sản làm gia tăng nhu cầu về
các thể chế thị trường, khuyến khích các doanh nghiệp xây dựng kinh doanh
nhà ở, kết cấu hạ tầng, các công ty tư vấn, dịch vụ, các tổ chức tín dụng,
ngân hàng thuộc các thành phần kinh tế tham gia thị trường bất động sản, tạo


nên các thể chế tiền đề cho tăng trưởng kinh tế trên cơ sở khuyến khích sản
xuất và tăng năng xuất lao động, mở ra một nguồn vốn mới.
“Nguồn kinh phí quan trọng, duy nhất đối với các doanh nghiệp mới
tại Mỹ là thế chấp nhà của chủ doanh nghiệp. Tài sản này cũng có thể chỉ ra
tiền sử vay nợ của chủ doanh nghiệp, cung cấp một địa chỉ đáng tin cậy để
thu nợ và thuế, là cơ sở cho việc xây dựng các công trình phúc lợi công cộng
mới một cách tổng hợp và đáng tin cậy và cơ sở cho việc hình thành chứng
khoán như các cổ phiếu dựa trên thế chấp có thể được tái chiết khấu và bán
trên thị trường thứ cấp. Thông qua cách này, phương Tây đã truyền sức sống
vào bất động sản và khiến cho bất động sản tạo ra tư bản” (Herrnando
Desoto - Bí mật của tư bản) [26].
2.2.1.3. Vai trò của nhà nước đối với thị trường bất động sản
Ở các mức độ khác nhau, các nước có nền kinh tế thị trường đều xác
nhận vai trò quản lý của Nhà nước đối với thị trường bất động sản với những
nội dung chủ yếu như sau:

trợ cần thiết cho những đối tượng bị thua thiệt như người có thu nhập thấp,
người nghèo… Cụ thể:
- Tạo khung pháp lý thích ứng với các nguyên tắc thị trường. Đây là
vấn đề cần được quan tâm đầu tiên để thị trường bất động sản có thể hoạt
động được.
- Xây dựng hệ thống quản lý bất động sản.
Nhà nước hình thành một hệ thống quản lý bất động sản hiệu quả và
đáng tin cậy nhằm [12]: (a) Xác định rõ ai là người hưởng các quyền, (b) xác
định rõ những quyền được phép và (c) xác định rõ ranh giới của bất động
sản. Cần phải có các năng lực thể chế để cung cấp những chứng cứ chính
xác, có giá trị pháp lý, không tốn kém và dễ tiếp cận cho các chủ sở hữu bất
động sản. Hình thành cơ quan đăng ký bất động sản nhằm lưu trữ hồ sơ của
chủ sở hữu bất động sản và bảo đảm quyền sở hữu bất động sản cho chủ sở
hữu, cơ quan địa chính tiến hành việc xây dựng hệ thống thông tin về đất
đai, bao gồm các loại thông tin như các bản đồ địa chính, dữ liệu địa chính,
địa chỉ bất động sản, tình hình sử dụng đất đai, tính chất và thời hạn của


quyền sở hữu bất động sản, các công trình xây dựng, giá tính thuế. Các
thông tin này có thể được sử dụng với nhiều mục đích khác nhau.
- Thiết lập hệ thống thông tin công khai, minh bạch có khả năng tiếp
cận đối với mọi đối tượng.
Các thông tin cơ bản về thị trường bất động sản bao gồm: thông tin về
quy hoạch, thông tin về địa chính, địa bạ và đăng ký địa bạ (hồ sơ bất động
sản), thông tin về giá cả thị trường.
- Tạo điều kiện để thị trường quyết định giá cả theo nguyên tắc cạnh
tranh
- Tạo sự đồng bộ với sự phát triển của các thị trường khác trong nền
kinh tế, đặc biệt là thị trường tài chính.
- Tạo điều kiện sử dụng các loại chuyên gia thị trường bất động sản.

cầu và giá cả. Ở nước ta hiện nay, nhà nước đã có chủ trương đẩy mạnh
quản lý, dần đưa hệ thống pháp luật về thị trường bất động sản trở nên hoàn
thiện. Tuy vậy thực trạng thị trường bất động sản vẫn còn nhiều mặt bất cập,
công tác quản lý thị trường bất động sản vẫn chưa được chặt chẽ và đồng bộ.
4. Tài chính – ngân hàng:
Kinh doanh bất động sản cần nguồn vốn lớn, phải dựa vào cơ cấu tiền
tệ. Tiền vốn trong quá trình đầu tư bất động sản thường gồm 2 loại: vốn
ngắn hạn dùng để khai phát xây dựng, gọi tắt là “vốn khai phát” và vốn dài
hạn để giúp người tiêu dùng mua nhà trả góp trên cơ sở thế chấp bất động
sản mà mình mua (hay còn gọi là “vốn cho vay có thế chấp”).
5. Nhà thầu xây dựng:
Người kinh doanh bất động sản cần đến nhà thầu xây dựng để thi công
xây dựng công trình. Khi nhận thầu thì lợi nhuận chỉ liên quan đến giá thành
và thời hạn xây dựng nên độ rủi ro tương đối thấp, còn kinh doanh bất động
sản thì tuy có thể chờ đợi lợi nhuận cao hơn nhưng độ rủi ro cũng lớn hơn
nhiều, lại đòi hỏi có những kiến thức chuyên nghiệp khác.
6. Chuyên gia tư vấn các loại:
Vì quá trình khai phát, giao dịch và quản lý bất động sản tương đối
phức tạp nên phần lớn cả bên bán lẫn bên mua lúc này hay lúc khác đều cần
đến dịch vụ các loại chuyên gia tư vấn như: kiến trúc sư; kỹ sư thiết kế, thi


công, lắp đặt; kế toán, chuyên viên kinh tế và giá cả; chuyên viên môi giới
để giúp bên mua và bên bán gặp nhau, giao dịch. Giúp làm hợp đồng mua
bán hoặc cho thuê; luật sư để trợ giúp các vấn đề liên quan đến luật pháp.
7. Người tiêu dùng: Gồm cả hai loại: mua cho mình và mua để đầu tư
kinh doanh, sản xuất. Khi cân nhắc giá cả thì đối với loại thứ nhất, vấn đề
quan trọng là sức mua, khả năng mua, còn đối với loại thứ hai quan trọng là
có thể kiếm lãi bao nhiêu.
2.4. Khái quát hiện trạng quản lý thị trường bất động sản khu vực

đất để sử dụng ổn định lâu dài, sử dụng có thời hạn và sử dụng tạm thời
(Điều 1). Đất đai nước ta chỉ tồn tại hình thức sở hữu toàn dân. Về phương
diện pháp lý, việc mua bán đất lúc này hầu như bị ngăn cấm (Điều 5) của
Luật đất đai 1988 đã nghiêm cấm việc mua bán đất đai dưới mọi hình thức.
Tuy nhiên trên thực tế việc này vẫn diễn ra và thường gọi là việc “mua chui”
– “bán chui” vì pháp luật không thừa nhận).
* Giai đoạn sau Hiến pháp 1992
Trước tình hình đó, việc sửa đổi Hiến pháp năm 1992 là chủ trương
đúng đắn, sáng tạo của Đảng và Nhà nước, trên cơ sở đó, Luật Đất đai mới
năm 1993 được Quốc hội thông qua ngày 17/7/1993 thay thế Luật Đất đai
1988.
Trong hoạt động của thị trường đất đai trong đó có quyền sử dụng đất
chuyển sang một giai đoạn mới đánh dấu sự đổi mới của chính sách pháp
luật đất đai, Luật Đất đai 1993 đã cụ thể hoá Điều 18 - Hiến pháp 1992 về
quyền của người sử dụng đất (khoản 3- điều 3), theo đó các quyền năng của
người sử dụng đất được xác định, hộ gia đình, cá nhân được nhà nước giao
đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền
sử dụng đất, xuất phát từ 5 quyền này, đất đai được xác định là loại tài sản
có giá thông qua giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trên cơ sở
quy định của Luật Đất đai 1993, Bộ luật Dân sự năm 1995 đã cụ thể hoá
việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng
đất từ Điều 690 - 744 (phần thứ năm - những quy định về quyền sử dụng
đất) và các hình thức hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế
chấp và thừa kế quyền sử dụng đất. Giai đoạn này, thị trường nhà ở gắn


liền với quyền sử dụng đất khu vực đô thị phát triển mạnh thông qua các
hình thức chuyển nhượng theo các "kênh ngầm". Trước tình hình đó, Chính
phủ ban hành các Nghị định 61/1994/NĐ-CP về mua bán và kinh doanh nhà
ở, Nghị định 60/1994/NĐ-CP về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất

sung các chế định về phân cấp thẩm quyền nhiều hơn cho chính quyền địa
phương các cấp, Luật bổ sung thêm quyền bảo lãnh cho các chủ thể sử dụng
đất tại các tổ chức tín dụng hoạt động tại Việt Nam, quy định các điều kiện
mua nhà kèm theo quyền sử dụng đất, một số Nghị định mới liên quan đến
lĩnh vực đất đai được ban hành như Nghị định 79/2001/NĐ-CP sửa đổi bổ
sung một số điều của Nghị định số 17, Nghị định 81/2001/NĐ-CP về việc
người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở tại Việt Nam. Tiếp tục
hoàn thiện Luật Đất đai 1998, Luật Đất đai 2003 tại điều 5 quy định về sở
hữu đất đai: “đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện chủ sở
hữu… Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua
các chính sách tài chính về đất đai như sau: thu tiền sử dụng đất, tiền thuê
đất; thu thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; điều
tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất
mang lại.
Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua
hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người
đang sử dụng đất ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng
đất."
Hiện nay, ở nước ta, mặc dù chưa có những văn bản quy định về thị
trường quyền sử dụng đất nói riêng và thị trường bất động sản nói chung,
nhưng tổng hợp hệ thống các văn bản pháp luật, chính sách pháp Luật Đất
đai hiện hành đã tạo ra được một khung thể chế nhất định, tạo điều kiện cho
các thị trường này hoạt động đó là :
- Thị trường quyền sử dụng đất được công nhận.
- Nhà nước quản lý, quyết định hàng hoá quyền sử dụng đất cho thị
trường hoạt động thông qua việc giao đất, cho thuê đất và Nhà nước tham
gia các hình thức giao dịch có yếu tố thị trường như giao đất, cho thuê đất có
thu tiền sử dụng đất.