ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
----------o0o----------

PHẠM LINH GIANG

Tên đề tài:
ĐÁNH GIÁ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT TRÊN
ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ LÀO CAI GIAI ĐOẠN 2012-2014

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo

: Chính quy

Chuyên ngành

: Địa chính môi trường

Lớp

: K43 – ĐCMT - N02

Khoa

: Quản lý Tài nguyên

Khoá học

: 2011 – 2015




ii

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 4.1: Chuyển dịch cơ cấu kinh tế của thành phố Lào Cai.............................................36
Bảng 4.2: Hiện trạng sử dụng đất năm 2014 trên địa bàn thành phố Lào Cai.....................44
Bảng 4.3. Tình hình cấp GCNQSDĐ trên địa bàn thành phố Lào Cai giai đoạn 2012 –
2014 ..........................................................................................................................................47
Bảng 4.4: Giá đất theo vị trí của các đường, phố trung tâm .................................................50
Bảng 4.5: Giá đất theo vị trí của các đường, phố cận trung tâm ..........................................52
Bảng 4.6: Giá đất theo vị trí của các đường, phố xa trung tâm ............................................53
Bảng 4.7. Ảnh hưởng của vị trí thửa đất đến giá đất của tuyến đường................................55
Bảng 4.8. Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của thửa đất đến giá đất .............................56
Bảng 4.9. Mức độ ảnh hưởng và thứ tự ảnh hưởng của các yếu tố nhóm yếu tố xã hội đến
giá đất .......................................................................................................................................60


iii

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 4.1: Biểu đồ hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn thành phố Lào Cai năm 2014 ........46
Hình 4.2. Biểu đồ tình hình cấp GCNQSDĐ trên địa bàn thành phố Lào Cai giai đoạn
2012 – 2014..............................................................................................................................47


iv


: Thông tư
: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
: Bất động sản
: Sử dụng đất


v

MỤC LỤC

Phần 1. ĐẶT VẤN ĐỀ ............................................................................................................1
1.1.Tính cấp thiết của đề tài ......................................................................................... 1
1.2. Mục tiêu nghiên cứu...........................................................................................................3
1.2.1. Mục tiêu tổng quát ..........................................................................................................3
1.2.2. Mục tiêu cụ thể ................................................................................................................3
1.3. Yêu cầu của đề tài ..............................................................................................................3
1.4. Ý nghĩa của đề tài ...............................................................................................................4
1.4.1. Ý nghĩa khoa học ............................................................................................................4
1.4.2. Ý nghĩa thực tiễn .............................................................................................................4
PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU .....................................................................................5
2.1. Cơ sở khoa học ...................................................................................................................5
2.1.1. Cơ sở lý luận....................................................................................................................5
2.1.2. Cơ sở pháp lý ...................................................................................................................6
2.2. Cơ sở thực tiễn....................................................................................................................7
2.2.1. Tổng quan thị trường đất đai ..........................................................................................7
2.2.2. Thị trường đất đai thế giới ..............................................................................................7
2.2.3. Thị trường đất đai Việt Nam ........................................................................................10
2.3. Nguyên tắc, phương pháp định giá đất ...........................................................................16
2.3.1. Nguyên tắc xác định giá đất .........................................................................................17
2.3.1.1. Nguyên tắc thay thế ...................................................................................................17

3.3.3.3. Đánh giá sự biến động giữa giá đất do nhà nước qui định và giá đất thực tế trên thị
trường chuyển nhượng giai đoạn 2012 - 2014.......................................................................26
3.3.4. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại thành phố Lào Cai giai
đoạn2012-2014 ........................................................................................................................26
3.3.4.1. Nhóm yếu tố tự nhiên ................................................................................................26


vii

3.3.4.3. Đánh giá mức quam trọng và thứ tự ảnh hưởng của các yếu tố trong nhóm yếu tố
xã hội đến giá đất .....................................................................................................................26
3.3.5. Đề xuất một số giải pháp ..............................................................................................26
3.4. Phương pháp nghiên cứu .................................................................................................26
3.4.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp ............................................................27
3.4.2. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu sơ cấp ..............................................................27
3.4.3. Phương pháp thống kê, xử lý thông tin, số liệu..........................................................28
PHẦN 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .................................................................................29
4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội .................................................................................29
4.1.1. Điều kiện tự nhiên và tài nguyên nhiên nhiên .............................................................29
4.1.1.1. Vị trí địa lý và ranh giới hành chính .........................................................................29
4.1.1.2. Địa hình, địa mạo .......................................................................................................30
4.1.1.3. Khí hậu........................................................................................................................30
4.1.1.4. Thủy văn .....................................................................................................................31
4.1.1.5. Nguồn tài nguyên .......................................................................................................32
4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội..............................................................................................36
4.1.2.1. Tình hình phát triển kinh tế .......................................................................................36
4.1.2.2. Tình hình dân số, lao động và việc làm ....................................................................36
4.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và môi trường ........................41
4.1.3.1. Thuận lợi .....................................................................................................................41
4.1.3.2. Những tồn tại, khó khăn ............................................................................................42

TÀI LIỆU THAM KHẢO ...................................................................................................65
PHỤ LỤC


ii

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 4.1: Chuyển dịch cơ cấu kinh tế của thành phố Lào Cai.............................................36
Bảng 4.2: Hiện trạng sử dụng đất năm 2014 trên địa bàn thành phố Lào Cai.....................44
Bảng 4.3. Tình hình cấp GCNQSDĐ trên địa bàn thành phố Lào Cai giai đoạn 2012 –
2014 ..........................................................................................................................................47
Bảng 4.4: Giá đất theo vị trí của các đường, phố trung tâm .................................................50
Bảng 4.5: Giá đất theo vị trí của các đường, phố cận trung tâm ..........................................52
Bảng 4.6: Giá đất theo vị trí của các đường, phố xa trung tâm ............................................53
Bảng 4.7. Ảnh hưởng của vị trí thửa đất đến giá đất của tuyến đường................................55
Bảng 4.8. Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của thửa đất đến giá đất .............................56
Bảng 4.9. Mức độ ảnh hưởng và thứ tự ảnh hưởng của các yếu tố nhóm yếu tố xã hội đến
giá đất .......................................................................................................................................60


ii

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 4.1: Chuyển dịch cơ cấu kinh tế của thành phố Lào Cai.............................................36
Bảng 4.2: Hiện trạng sử dụng đất năm 2014 trên địa bàn thành phố Lào Cai.....................44
Bảng 4.3. Tình hình cấp GCNQSDĐ trên địa bàn thành phố Lào Cai giai đoạn 2012 –
2014 ..........................................................................................................................................47
Bảng 4.4: Giá đất theo vị trí của các đường, phố trung tâm .................................................50

Luật đất đai, Nghị định chính phủ, Thông tư hướng dẫn về việc áp dụng các
chính sách thuế của cơ quan thuế, quyết định của UBND tỉnh Lào Cai.
- Các số liệu, tài liệu phản ánh chính xác các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
tại thành phố Lào Cai năm 2012-1014.
- Các kiến nghị, đề nghị phải có tính khả thi.


4

1.4. Ý nghĩa của đề tài
1.4.1. Ý nghĩa khoa học
Khóa luận tốt nghiệp là một cơ hội tốt để tôi củng cố những kiến thức đã
học trong nhà trường và học hỏi những kinh nghiệm trong quá trình thực tập ở
địa phương. Tìm hiểu các điều kiện của địa phương kết hợp với điều tra khảo sát
thực địa để đưa ra các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất. Qua đó tôi biết cách thu
thập, tổng hợp, phân tích số liệu, biết cách trình bày một báo cáo khoa học hoàn
chỉnh.
1.4.2. Ý nghĩa thực tiễn
- Đề tài có ý nghĩa quan trọng trong việc đưa ra sự chênh lệch và khả năng
tương đồng giá đất do UBND tỉnh quy định.
- Là cơ sở để phục vụ cho quá trình xác định giá đất tại địa phương, giúp
cho việc xác định giá đất phù hợp với giá đất thực tiễn và giá đất do Nhà nước
đưa ra.
- Giúp cho công tác quản lý quản lý nhà nước về đất đai, việc đưa ra các
chính sách của địa phương thực hiện một cách toàn diện hơn.


5

PHẦN 2

một số điều của Luật Đất đai.
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về giá đất.
- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về bồi thường,
hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất.
- Nghị định số 65/2013/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết một số
điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của
Luật Thuế thu nhập cá nhân và Thông tư số 111/2013/TT-BTC ngày 15 tháng 08
năm 2013 của bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Luật Thuế thu nhập cá nhân,
Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân.
- Thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 quy định chi tiết phương
pháp định giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.
- Thông tư số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08/01/2010 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường - Bộ tài chính về hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban
hành bảng giá đất thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực
thuộc trung ương.
- Quyết định 55/2011/QĐ-UBND của UBND tỉnh Lào Cai về việc ban
hành quy định về giá các loại đất, phân loại đất, phân khu vực đất và phân loại
đường phố, vị trí đất trên địa bàn tỉnh Lào Cai năm 2012.
- Quyết định 58/2012/QĐ-UBND của UBND tỉnh Lào Cai về việc ban
hành quy định về giá các loại đất, phân loại đất, phân khu vực đất và phân loại
đường phố, vị trí đất trên địa bàn tỉnh Lào Cai năm 2013.


iii

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 4.1: Biểu đồ hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn thành phố Lào Cai năm 2014 ........46
Hình 4.2. Biểu đồ tình hình cấp GCNQSDĐ trên địa bàn thành phố Lào Cai giai đoạn
2012 – 2014..............................................................................................................................47


9

đất vẫn bị coi là bất hợp pháp, và trên thực tế cho tới nay vẫn chưa có thủ tục
hợp pháp nào để bán đất nông nghiệp. Những người đã nhận thực tế cho tới nay
vẫn chưa có thủ tục hợp pháp nào để bán đất nông nghiệp. Những người đã nhận
quyền sử dụng đất nông nghiệp nhưng không sử dụng mảnh đất đó trong vòng
một năm thì đương nhiên bị tước quyền sử dụng mảnh đất đó.
Ở Rumani, một số mảnh đất bị quy định không được bán trong vòng 10
năm và một số các mảnh đất khác bị quy định không được bán vĩnh viễn, và
trong một số trường hợp cụ thể, Nhà nước có thể bắt buộc chủ sở hữu bán đất
cho mình.
Ở Bungari, các doanh nghiệp không được quyền chuyển nhượng những
mảnh đất nhận được từ tư nhân hoá doanh nghiệp Nhà nước.
Ở nhiều nước thuộc Liên xô trước đây, quyền của nông dân đối với đất
nông nghiệp chỉ đơn thuần là hưởng hoa lợi từ mảnh đất đó. Một số nước trong
SNG hiện nay đã sửa đổi luật pháp để cho phép người nông dân được quyền
chuyển nhượng đất với một số điều kiện cụ thể.
Trong điều kiện nền kinh tế thế giới đang chuyển theo hướng dân chủ và
công bằng, chính sách điều chỉnh sở hữu ruộng đất nhằm giảm bớt quy mô tích
tụ đất của các nước đang phát triển rất đáng được phân tích tham khảo trong quá
trình hình thành và quản lý thị trường đất đai ở Việt Nam.
Tính độc quyền về sở hữu đất và giá đất thời kỳ của Chủ nghĩa Tư bản đã
bị giới hạn bởi khả năng phân chia lại thế giới qua chiến tranh đế quốc. Hiện nay
không còn khả năng phân chia lại thị trường bằng chiến tranh, trong khi đó trình
độ tích tụ tư bản đã đạt đến đỉnh cao, nhu cầu mở rộng thị trường, mở rộng lĩnh
vực đầu tư đã thúc ép mở cửa thị trường đất đai và tạo nên xu hướng gia tăng giá
đất với tốc độ tăng của thị trường hàng hoá.



Hiến pháp năm 1946 và Hiến pháp 1959 đã khẳng định có 3 hình thức sở
hữu đất đai (Nhà nước, tập thể, cá nhân) trong đó sở hữu Nhà nước và tập thể là
cơ bản và được ưu tiên. Luật pháp không hoàn toàn nghiêm cấm việc mua bán
đất đai, nhưng những loại đất được phép mua bán bị hạn chế theo quá trình
"công hữu hoá đất đai". Thị trường đất đai hầu như không đuợc pháp luật thừa
nhận trên thực tế. Tuy trên thực tế vẫn có những giao dịch về nhà, đất nhưng với
phạm vi và qui mô nhỏ bé, chủ yếu là chuyển nhuợng nhà thuộc sở hữu tu nhân
gắn với khuôn viên đất để ở và sang nhuợng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nuớc theo
phuơng thức hoa hồng (chuyển quyền cho thuê). Giá đất hình thành mang tính
chất tự phát và nằm ngoài sự kiểm soát của pháp luật.
Nhu cầu về hình thành một thị truờng đất đai trở nên bức xúc trong những
năm 80, khi đất nước bắt tay vào công cuộc đổi mới, phát triển kinh tế nhiều
thành phần. Trong thời kỳ này, dân cư có cơ hội về kinh doanh, việc làm và thu
nhập, quá trình đô thị hoá diễn ra nhanh chóng, nhất là sau khi có Luật Đầu tư
nuớc ngoài, nhu cầu về đất đai, đất xây dựng cơ sở hạ tầng, đất công nghiệp,
thương mại dịch vụ và xây dựng nhà ở tăng nhanh. Nhà nước bỏ chế độ bao cấp
về nhà ở, nới lỏng nhiều loại thủ tục, đặc biệt là thủ tục hộ khẩu, truớc hết ở
thành thị, các giao dịch có yếu tố đất đai, nhà ở trở nên sôi động, chủ yếu được
thông qua các hình thức chuyển nhuợng nhà ở (đối với dân cư), nhà xuởng (đối
với các doanh nghiệp) cùng với quyền sử dụng đất. Quá trình đô thị hoá diễn ra
nhanh, tăng nhanh đầu tư, đặc biệt là đầu tư nuớc ngoài, nhu cầu về đất đai, nhất
là đất công nghiệp, thương mại và xây dựng nhà ở tăng nhanh. Tại các đô thị lớn
như thủ đô Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh, do tốc độ đô thị hoá cao, tỷ lệ dân
số cơ học tăng nhanh, cùng với việc Nhà nuớc bỏ chế độ bao cấp về nhà ở, thay
vào đó là chủ trương "Nhà nước và nhân dân cùng làm", các giao dịch về đất đai


iv

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
: Bất động sản
: Sử dụng đất


13

nhà cửa được phát mại để trả nợ. Tỷ giá đồng tiền Việt Nam so với đồng đô la
Mỹ giữ ở mức cao so với tỷ giá thực, đồng thời các nước XHCN ở Đông Âu tan
vỡ, người lao động Việt Nam trở về nước cùng với những khoản thu nhập có
được, đã làm cho thị trường bất động sản bùng nổ, chủ yếu là cơn sốt đất đai, với
mức giá nhảy vọt đã để lại những hậu quả phức tạp, có nhiều mặt tiêu cực mà
cho đến nay vẫn chưa giải quyết được như giao dịch phi chính qui, quĩ đất bị lạm
dụng và lãng phí, nguồn thu của ngân sách bị thất thoát, tạo bất bình đẳng về cơ
hội làm ăn và tha hoá một bộ phận đội ngũ cán bộ. Trong lĩnh vực bất động sản,
kiện tụng của dân hên quan đến nhà, đất chiếm tỷ lệ cao trong tổng số các vụ
kiện tụng (trên 60%).
Giai đoạn từ 1992 đến nay
Đầu những năm 1990, các quan hệ giao dịch nhà ở phát triển, mặc dù Nhà
nước đã có những chính sách giảm dần chế độ phân phối nhà, nhưng không ít
các cơ quan vẫn xây dựng các khu nhà tập thể dưới dạng nhà cấp 4 để phân cho
các đối tượng (kèm theo diện tích đất), việc cho thuê nhà hưởng hoả hồng của
Nhà nước diễn ra phổ biến, hiện tượng tranh chấp và tiêu cực về nhà ở xuất hiện.
Trước tình hình đó, pháp lệnh nhà ở năm 1991 được ban hành là cơ sở pháp lý
để điều chỉnh các mối quan hệ giao dịch về quyền sở hữu nhà ở, mua, bán cho
thuê nhà ở, thuế kinh doanh nhà ở. Việc sửa đổi Hiến pháp năm 1992 là chủ
trương đúng đắn, sáng tạo của Đảng và Nhà nước, trên cơ sở đó, Luật Đất đai
năm 1993 được Quốc hội thông qua ngày 17/7/1993 thay thế Luật Đất đai 1988.
Trong hoạt động của thị trường đất đai trong đó có quyền sử dụng đất
chuyển sang một giai đoạn mới đánh dấu sự đổi mới của chính sách pháp luật đất

29/3/1999, Nghị định 04/2000/NĐ-CP ngày 11/2/2000, Nghị định 19/2000/NĐ-


15

CP ngày 8/6/2000 và Nghị định 38/2000/NĐ-CP ngày 23/8/2000 quy định
chi tiết.
Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất và Luật Thuế sửa đổi bổ sung một số
điều của Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất; thu tiền thuế sử dụng đất, có thể
đánh giá Nghị định 17/1999/NĐ-CP là văn bản quan trọng nhất trong thời kỳ này
vì nó đáp ứng được những nhu cầu bức xúc trong công tác quản lý sử dụng đất
đai lúc bấy giờ, Nghị định số 17 quy định các thủ tục chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp, góp vốn
bằng giá trị quyền sử dụng đất đã tạo lập được khung pháp lý cơ bản cho thị
trường quyền sử dụng đất vận hành.
Đáp ứng sự phát triển theo quy luật tự nhiên về nhà đất trong tình hình
mới, đồng thời để tăng cường tính đồng bộ giữa chính sách pháp Luật Đất đai
đối với các đạo luật khác, Quốc hội khoá X thông qua Luật sửa đổi bổ sung một
số điều của Luật Đất đai lần 2 ngày 29/6/2001. Ngoài việc bổ sung các chế định
về phân cấp thẩm quyền nhiều hơn cho chính quyền địa phương các cấp, Luật bổ
sung thêm quyền bảo lãnh cho các chủ thể sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng
hoạt động tại Việt Nam, quy định các điều kiện mua nhà kèm theo quyền sử
dụng đất, một số Nghị định mới hên quan đến lĩnh vực đất đai được ban hành
như Nghị định 79/2001/NĐ-CP sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định Sốl7,
Nghị định 81/2001/NĐ-CP về việc người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua
nhà ở tại Việt Nam. Tiếp tục hoàn thiện Luật Đất đai 1998, Luật Đất đai 2003 tại
điều 5 quy định về sở hữu đất đai: "đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước
đại diện chủ sở hữu... Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất
đai thông qua các chính sách tài chính về đất đai như sau: thu tiền sử dụng đất,
tiền thuê đất; thu thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất;