DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT VÀ KÝ HIỆU
BĐS : Bất động sản
GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
UBND : Ủy ban nhân dân
TNMT : Tài nguyên và Môi trường
XHCN : Xã hội chủ nghĩa
i
DANH MỤC CÁC BẢNG
ii
MỞ ĐẦU
1.1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tư liệu sản
xuất đặc biệt, là thành phần thiết yếu của môi trường sống, là địa bàn phân bố dân
cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng là nguồn nội lực
để phát triển kinh tế xã hội của đất nước. Đất đai có tác động và ảnh hưởng đến mọi
mặt của đời sống kinh tế xã hội, an ninh quốc phòng. Nhưng đất đai lại không phải
là nguồn tài nguyên vô tận. Lịch sử của nhân loại đã chứng kiến biết bao cuộc chiến
tranh đẫm máu giữa các quốc gia, các dân tộc vì mục đích tranh giành đất đai, lãnh
thổ. Vì vậy nhiệm vụ giữ gìn, bồi bổ và sử dụng đất đai tiết kiệm, có hiệu quả là
trách nhiệm của mỗi tổ chức, mỗi cơ quan và mỗi công dân Việt Nam.
Hiện nay, trong nền kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước và đang
trong giai đoạn đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước, đất đai được
khẳng định là một loại hàng hoá đặc biệt, là nguồn nội lực và là nguồn vốn to lớn
trong hoạt động kinh tế, chính trị. Chính vì vậy mà thị trường bất động sản có tác
động mạnh mẽ tới kinh tế xã hội và chất lượng cuộc sống của nhân dân.
Để thị trường bất động sản (BĐS) phát triển đúng đắn, về mặt quản lý nhà
nước cần bảo đảm quyền sử dụng đất chuyển thành hàng hoá một cách thuận lợi,
làm cho đất đai từ nguồn tài nguyên trở thành nguồn vốn quan trọng phục vụ cho
phát triển kinh tế xã hội của đất nước. Tuy nhiên, trong những năm gần đây, thị
trường quyền sử dụng đất trong thị trường BĐS của Việt Nam nói chung, của Cẩm
Phả nói riêng, đang tồn tại nhiều vấn đề nổi cộm vượt ra ngoài tầm kiểm soát của

nhà nước về thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường BĐS trên địa bàn thành
phố Cẩm Phả.
1.3. Ý nghĩa của đề tài
- Làm rõ cơ sở lý luận và thực tiễn của quản lý nhà nước về thị trường quyền
sử dụng đất trong tiến trình đổi mới hiện nay của đất nước.
- Từ đó góp phần hoàn thiện các văn bản pháp luật, cơ chế chính sách, cơ chế
tổ chức, hoạt động của các cơ quan nhà nước về quản lý và phát triển thị trường
quyền sử dụng đất ở Cẩm Phả nói riêng và cả nước nói chung.
2
Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Tổng quan thị trường bất động sản
1.1.1. Khái niệm về thị trường bất động sản
1.1.1.1. Khái niệm bất động sản
Việc phân loại tài sản thành động sản và bất động sản có nguồn gốc từ Luật
cổ đại La Mã, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà
là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất. Bất
động sản và động sản gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng và tất
cả những gì liên quan đến đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận
cấu thành lãnh thổ.
Bộ luật dân sự nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam đã phân chia các
tài sản thành động sản và bất động sản như sau:
Bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm: đất đai, nhà cửa,
công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công
trình xây dựng đó, các tài sản gắn liền với đất đai, các tài sản khác do pháp luật
quy định.
Động sản là tài sản không phải là bất động sản.[4]
Cách phân loại trên đây phù hợp với yêu cầu của công tác quản lý và hoạt
động sản xuất kinh doanh.
1.1.1.2. Khái niệm thị trường bất động sản

giới tư nhân hay còn gọi là “cò”).
* Đối với thị trường quyền sử dụng đất, nếu xem xét theo quá trình tạo ra,
có hai cấp:
- Thị trường cấp 1 (sơ cấp) là chỉ hành vi Nhà nước - đại diện chủ sở hữu, giao
quyền đất đai cho các đơn vị kinh tế thuộc các thành phần kinh tế và cá nhân sử dụng
vì lợi ích của cộng đồng và dân tộc trong một thời hạn nhất định và người sử dụng phải
nộp một khoản tiền thuê đất, khoản tiền này phụ thuộc vào địa tô hàng năm đem lại của
thửa đất và lãi suất của ngân hàng, vị trí thửa đất, khả năng sinh lợi.
- Thị trường cấp 2 (thứ cấp) là thị trường chuyển nhượng đất cho người khác
bao gồm việc bán, cho thuê, thế chấp, cầm cố, góp vốn
1.1.2. Đặc điểm thị trường bất động sản
* Không có thị trường trung tâm:
Khác với thị trường hàng hóa khác, thị trường bất động sản không có thị
trường trung tâm mà tại đó người mua, người bán có thể tác động qua lại lẫn nhau.
4
Hoạt động mua bán trên thị trường bất động sản chủ yếu là thông qua các đơn vị
kinh doanh bất động sản, thông qua các thông tin trên báo chí hoặc thông qua các tổ
chức cá nhân môi giới (thường gọi là cò nhà đất).
* Thị trường mang tính chất địa phương, nhất là thị trường nhà ở:
Đặc tính của đất đai là bất động, không thể thiêu hủy, chia cắt mang đi, sự
thừa thãi đất ở nơi này không thể sử dụng để đáp ứng sự thiếu hụt ở nơi khác, dẫn
đến thị trường bất động sản mang tính chất địa phương.
* Là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo và rất nhạy cảm:
Do tính chất không tái tạo được của đất nên thị trường bất động sản mang tính
chất độc quyền nhiều hơn thị trường hàng hóa thông dụng, biến động của giá đất cũng
thường mạnh hơn biến động giá của hàng hóa thông dụng.
Thị trường bất động sản là thị trường rất nhạy cảm, dễ biến động khi có sự
biến động của các yếu tố kinh tế, chính trị và xã hội. Dễ bị “nóng” khi nền kinh tế
có mức tăng trưởng cao và dễ bị “đóng băng” khi kinh tế suy giảm. [5]
1.1.3. Những yếu tố cấu thành và tác động đến thị trường bất động sản

một số điểm sau đây:
- Nhà nước ban hành các quy định về quản lý bất động sản, về nghĩa vụ tài
chính có liên quan đến quyền sử dụng đất và đặc biệt là vạch ra quy hoạch về quản
lý và sử dụng đất cũng như các quy định về kiến trúc xây dựng.
- Trong quá trình cải tổ sắp xếp lại doanh nghiệp Nhà nước cũng như chỉnh
trang đô thị có một số nhà xưởng, trụ sở làm việc của doanh nghiệp và cơ quan nhà
nước cần bán đi. Đây là nguồn cung khá quan trọng cho thị trường bất động sản.
Ngoài ra việc quy hoạch các trung tâm thương mại, các cụm tuyến dân cư,
mở rộng lấn biển của Nhà nước cũng tạo ra một nguồn cung bất động sản rất lớn
cho thị trường.
1.1.4.2.Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản (nhà đầu tư)
Sẽ không có thị trường bất động sản nếu không có doanh nghiệp kinh doanh
bất động sản tham gia. Doanh nghiệp ở đây được hiểu là công ty Nhà nước, các loại
hình tổ chức kinh doanh tư nhân, hộ gia đình, các trung tâm kinh doanh bất động
sản Xuất phát từ đặc điểm của mình các hàng hóa bất động sản đều đòi hỏi phải
được tạo lập theo quy hoạch: trồng cây theo quy hoạch, xây nhà theo quy hoạch,
xây dựng nhà máy cũng phải theo quy hoạch Để đáp ứng yêu cầu này, chỉ có
6
những người có kỹ thuật chuyên môn, có vốn mới đảm nhận được việc tạo hàng
hóa bất động sản và tổ chức việc cung ứng hàng hóa này cho các nhu cầu trong xã
hội. Hoạt động này phải tuân theo những quy định nhất định của Nhà nước, từ đó
hình thành nên các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.
1.1.4.3. Các tổ chức trung gian
Hoạt động trong thị trường bất động sản không chỉ có người mua, người bán
mà giữa họ còn có tổ chức trung gian làm cầu nối. Do bất động sản là loại tài sản
không di dời được, lại có nhiều công dụng và là tài sản quý hiếm nên việc mua bán
thường phải trải qua một quá trình phức tạp hơn rất nhiều so với việc mua bán các
loại tài sản khác. Ở những trường hợp đơn giản người mua và người bán có thể giao
dịch và mua bán với nhau, nhưng trong những trường hợp phức tạp hơn, việc mua
bán cần phải có một tổ chức trung gian đứng ra làm cầu nối giữa người mua và

- Mục tiêu quản lý nhà nước về đất đai được xác định cụ thể trong Hiến pháp
năm 1992 và trong các quy định của pháp luật về đất đai, đó là bảo đảm sử dụng đất
đai đúng mục đích, hiệu quả, tiết kiệm và bảo vệ môi trường ở mỗi địa phương và
trong cả nước.
- Nội dung quản lý nhà nước về đất đai theo Luật đất đai hiện hành bao gồm:
+ Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ
chức thực hiện các văn bản đó;
+ Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập
bản đồ địa chính;
+ Khảo sát, đo đạc, đánh giá và phân hạng đất, lập bản đồ địa chính; bản đồ
hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất;
+ Quản lý quy hoạch và kế hoạch việc sử dụng đất;
+ Quản lý giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất; chuyển mục đích sử dụng đất;
+ Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất;
+ Thống kê, kiểm kê đất đai;
+ Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường BĐS;
+ Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất;
8
+ Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định pháp luật về đất đai và xử
lý các vi phạm pháp luật về đất đai;
+ Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm
trong việc quản lý và sử dụng đất đai;
+ Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai.
1.3. Đất đai, sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất
1.3.1. Khái niệm
Đất đai: Đất đai là bề mặt của trái đất, trên đó diễn ra các hoạt động của con
người. Đất đai là sản vật của tự nhiên không do con người tạo ra, là tài nguyên thiên
nhiên không thể tái tạo được. Đất cung cấp cho con người trực tiếp hay gián tiếp
hầu hết các nhu cầu thiết yếu của cuộc sống.

pháp của nước Pháp vào nước ta trong việc quản lý và khai thác đất đai thuộc
địa ở Việt Nam, cùng với việc duy trì hình thức sở hữu và sử dụng đất theo
kiểu phong kiến bản địa.
- Luật pháp hiện hành của Việt Nam quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân
do Nhà nước thống nhất quản lý; các tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất có
quyền sử dụng đất với các quyền năng khác nhau. Quy định này được lựa chọn là
xuất phát từ tình hình kinnh tế, chính trị, xã hội của Việt Nam. Do vậy, Nhà nước có
quyền định đoạt đối với đất đai, điều tiết các nguồn lợi từ đất đai và giao quyền sử
dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. Quyền định đoạt đối với đất đai của
Nhà nước được thể hiện qua việc Nhà nước quyết định mục đích sử dụng đất thông
qua việc quyết định xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quyết định giao đất,
cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, định giá đất.
Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất thông qua các chính
sách tài chính về đất đai, như thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thu thuế sử dụng đất,
thuế thu nhập thông qua việc chuyển quyền sử dụng đất, điều tiết phần giá trị tăng thêm
từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại. Nhà nước trao quyền sử
dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận
quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định, quy định về quyền và nghĩa
vụ của người sử dụng đất.
10
Trên thực tế, việc thực hiện các quyền năng của người sử dụng đất mang
đậm nét đặc trưng của quyền sở hữu không đầy đủ (không được quyền định đoạt)
ngay cả với đất đai dùng trong sản xuất ở những vùng được quy hoạch ổn định lâu
dài, việc quy định thời hạn giao đất cũng chỉ giúp cho người sử dụng đất yên tâm
đầu tư trong thời hạn giao đất. Tuy nhiên, nhiều trường hợp việc quy định thời hạn
này chỉ là hình thức và gây trở ngại cho việc đầu tư sản xuất. Trong những trường
hợp này, các quyền năng của người sử dụng đất rất gần với các đặc trưng của quyền
sở hữu hay được coi là sở hữu không đầy đủ và vai trò của Nhà nước chỉ còn mang
tính giám sát pháp lý về quyền định đoạt đối với đất đai. Như vậy, quan hệ sở hữu
về đất đai thực chất đã được phân định giữa Nhà nước và tư nhân và được coi là

- Luật đất đai năm 1987 được ban hành xuất phát từ nhu cầu thực tế của công
cuộc đổi mới nền kinh tế của cả nước, nhằm cụ thể hoá quyền sở hữu toàn dân về
đất đai được quy định trong Hiến pháp năm 1980, đã được đặt ra từ Đại hội VI năm
1986 của Đảng Cộng sản Việt Nam, vấn đề ruộng đất đã được ghi nhận: "Ruộng đất
thuộc sở hữu toàn dân, giao cho nông dân quyền sử dụng lâu dài, các vấn đề khác
như việc chuyển quyền sử dụng, thừa kế, thế chấp do Nhà nước quy định"
- Hiến pháp năm 1992 và Luật Đất đai năm 1993 ra đời đã dẫn đến một quan
niệm khác về thực hiện quyền sở hữu toàn dân về đất đai thông qua việc mở rộng
các quyền năng cho người sử dụng. Nhà nước đã thừa nhận các thuộc tính hàng hoá
của quyền sử dụng đất đai trong nền kinh tế thị trường, cho phép người sử dụng đất
được chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của Nhà nước. Chế độ sở
hữu toàn dân được hiểu theo nghĩa tương đối của nó, đó là người đại diện cho sở
hữu toàn dân là Nhà nước, nhưng Nhà nước không trực tiếp sử dụng mà Nhà nước
giao cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng. Như vậy trên cùng một mảnh
đất có hai chủ, một là chủ sở hữu là toàn dân mà đại diện là Nhà nước và một chủ
sử dụng đất. Người sử dụng đất hợp pháp được Nhà nước cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất. Đây là chứng thư pháp lý thể hiện mối quan hệ pháp lý giữa
Nhà nước và người sử dụng đất. Thông qua giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Nhà nước công nhận tài sản hợp pháp của họ. Như vậy người sử dụng đất hợp pháp
đã xác lập sự chiếm dụng, còn quyền định đoạt thuộc quyền chủ sở hữu là Nhà
nước có quyền giao đất tức làm phát sinh một quan hệ pháp luật nhất định hoặc có
12
thể làm chấm dứt một quan hệ pháp luật đất đai nhất định thông qua quyết định thu
hồi đất.
- Do các quan hệ kinh tế thị trường ngày càng phát triển, đất đai ngày càng
khẳng định giá trị trong đời sống kinh tế - xã hội: Đất đai vừa là tài sản quốc gia,
đồng thời lại là tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế của mỗi hộ gia đình, cá
nhân, nhu cầu sử dụng đất ngày càng trở lên cấp thiết, các quan hệ đất đai ngày
càng phát triển, các tranh chấp về đất đai ngày càng gia tăng, diễn biến phức tạp.
Trong bối cảnh đó, luật đất đai tiếp tục được sửa đổi, bổ sung vào năm 2001 và

BĐS như sau:
- Thị trường BĐS là nơi hình thành các quyết định về việc ai tiếp cận được
BĐS và BĐS đó được sử dụng như thế nào và vì mục đích gì.
- Thị trường BĐS là nơi diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho
thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như môi giới, tư vấn giữa các chủ thể
trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS có tác động
quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh đối với thị
trường BĐS.
Thị trường quyền sử dụng đất được chia làm hai cấp: thị trường sơ cấp và thị
trường thứ cấp. Trong thị trường sơ cấp, giao dịch được diễn ra giữa một bên là Nhà
nước với bên kia là người sử dụng đất. Hình thức giao dịch là giao đất, cho thuê và
thu hồi đất. Còn trong thị trường thứ cấp là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được
Nhà nước giao đất đem quyền sử dụng đất của mình để chuyển đổi, chuyển nhượng,
cho thuê, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn vào sản xuất kinh doanh và thực hiện
các quyền năng cơ bản khác.
Trong hoạt động của thị trường sơ cấp tồn tại các loại hình giao dịch chủ yếu sau:
- Nhà nước giao đất cho tổ chức, hộ gia đình và cá nhân không thu tiền sử
dụng đất, đối với các loại đất sau:
+ Đất sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối.
+ Đất cho các cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị-xã hội, lực lượng vũ trang
để xây dựng các công trình thuộc ngành và lĩnh vực sự nghiệp về kinh tế, văn hoá,
xã hội, ngoại giao.
+ Đất phục vụ cho xây dựng các công trình công cộng.
14
- Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân. Hình thức này thực hiện đối với đất ở, đất đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng.
- Nhà nước cho thuê đất đối với tổ chức, cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất
vào mục đích sản xuất kinh doanh.
- Nhà nước tổ chức đấu thầu quyền sử dụng đất đối với loại đất sử dụng cho
các dự án xây dựng khu công nghiệp, khu thương mại, khu dân cư và nhà ở.

chuyển quyền sử dụng đất kèm theo chuyển mục đích sử dụng đất sẽ không thực
hiện được nếu không có quyết định chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan Nhà
nước có thẩm quyền.
- Giá cả giao dịch quyền sử dụng đất hình thành chủ yếu theo quan hệ cung- cầu
đối với từng thửa đât. Khi quan hệ cung - cầu thay đổi thì giá quyền sử dụng đất trong
các giao dịch sẽ được xác lập lại. Sự nhậy cảm trong xác lập giá là nhân tố thường bị
lợi dụng, đặc biệt là tệ đầu cơ, theo đó làm tăng cầu hoặc giảm cung ở mức không bình
thường để đẩy giá lên nhằm kiếm lợi theo mục tiêu ngắn hạn, "chụp giật".
- Hồ sơ về đất đai có vai trò đặc biệt quan trọng trong giao dịch quyền sử
dụng đất đai: đất đai là một loại tài sản không thể di dời được, các giao dịch về
quyền sử dụng đất được tiến hành phải thông qua hệ thống hồ sơ (trong đó xác định
loại đất, vị trí, diện tích, quá trình thay đổi chủ sử dụng, quá trình đầu tư để sử dụng
đất, diễn biến giá cả qua các thời kỳ giao dịch ) hệ thống hồ sơ về đất đòi hỏi phải
rõ ràng, minh bạch, tạo căn cứ pháp lý cho các quá trình giao dịch mua bán quyền
sử dụng đất. Do vậy, phải do các cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác lập, lưu giữ
và cung cấp cho chủ sử dụng đất khi có nhu cầu giao dịch. Hệ thống hồ sơ về sử
dụng đất nếu không được xác lập hoặc xác lập không đầy đủ thì các chủ sử dụng đất
chỉ có thể tiến hành giao dịch "ngầm" mà giao dịch "ngầm" trong trường hợp này
tính rủi ro rất cao.
- Thị trường quyền sử dụng đất vừa độc lập, vừa lệ thuộc vào thị trường
khác: Quyền sử dụng đất gắn liền với sản xuất kinh doanh hoặc với nhà ở của
người sử dụng đất tạo thành một trong những loại tài sản có giá trị lớn của cá nhân
hoặc tổ chức trong xã hội. Thị trường quyền sử dụng đất hoạt động sẽ kéo theo sự
hoạt động của nhiều thị trường khác, như thị trường tài chính, tín dụng, thị trường
lao động Trên thực tế, thị trường quyền sử dụng đất tạo ra những nhu cầu rất lớn
16
về đầu tư, về tín dụng việc thoả mãn những nhu cầu này sẽ tạo cơ sở cho việc ra
đời và hoạt động của nhiều ngành kinh doanh trong các khu vực công nghiệp, nông
nghiệp, dịch vụ của nền kinh tế.
- Thị trường quyền sử dụng đất chịu sự chi phối rất cao của quyền sở hữu

thời, đáp ứng yêu cầu của thực tế. Về vấn đề này những năm trước đây chưa được
coi trọng nên đã dẫn đến tình trạng những quan hệ mua bán, chuyển nhượng đất đai
vẫn diễn ra nhưng không có quy phạm pháp luật điều chỉnh, gây tác động xấu đến
nhiều mặt trong đời sống kinh tế- xã hội. Mãi đến Luật đất đai năm 1993, Luật đất
đai sửa đổi, bổ sung năm 2001 và Luật đất đai năm 2003 mới hình thành được hệ
thống pháp lý về giao đất, cho thuê đất, công nhận đất đai có giá và những quy định
về mua bán chuyển nhượng đất đai. Đồng thời Chính phủ đã tập trung ban hành các
văn bản pháp quy để hướng dẫn tổ chức thực hiện các hoạt động giao dịch nhà đất
trong thị trường BĐS nhằm xác định trình tự pháp lý của các bên tham gia hợp
đồng, xác định mối quan hệ giữa đất và nhà gắn với đất, thiết lập thẩm quyền về
trình tự, thủ tục đăng ký đất đai. Pháp luật về đất đai còn chính thức công nhận
quyền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp; đưa ra
các chính sách đất đai, chính sách thuế nhằm giảm tới mức tối đa thị trường
"ngầm" về đất đai; thành lập hệ thống đăng ký đất đai có chức năng cung cấp thông
tin về đất đai. Ngoài ra pháp luật còn đưa ra các biện pháp xử phạt các giao dịch đất
đai không chính thức, thanh tra, kiểm tra, giám sát việc quản lý và sử dụng đất, bảo
đảm việc thực hiện đúng các quy định của pháp luật về đất đai và kinh doanh BĐS.
- Nhà nước thực hiện quản lý và phát triển thị trường BĐS: Quyền sử dụng đất
là một lọại hàng hoá đặc biệt cần sự quản lý của Nhà nước nhằm phát huy ưu thế và
hạn chế những khuyết tật của cơ chế kinh tế thị trường, bảo đảm cho nền kinh tế vận
động và phát triển lành mạnh và giải quyết các vấn đề công bằng xã hội, đó là:
+ Tạo lập cho các thành phần kinh tế môi trường để phát triển, thông qua đó
Nhà nước hướng sự phát triển của các thành phần kinh tế tham gia vào thị trường
BĐS theo một mục tiêu đã định.
+ Thúc đẩy sự phát triển các nhân tố bên trong của các thành phần kinh tế
tham gia kinh doanh BĐS bằng các chính sách hỗ trợ, giúp đỡ về các điều kiện kỹ
18
thuật, vật chất (cung cấp thông tin, đào tạo, bồi dưỡng lực lựợng quản lý và nhân
viên doanh nghiệp và các giải pháp khác ) tạo điều kiện cho họ nâng cao năng lực
trong kinh doanh.

phản ứng chậm hơn so với cầu, thị trường mang tính vùng, khu vực và chịu sự chi
phối của luật pháp nhà nước. Những đặc điểm trên gắn với những khuyết tật cơ bản
của thị trường đất đai. Những thông tin trên thị trường đất đai thường không công
khai, không có sẵn, thiếu đồng bộ. Giữa người mua và người bán thường có những
thông tin không giống nhau. Những người tham gia trên thị trường thường thiếu cả
những thông tin tầm vĩ mô, cả những thông tin tác nghiệp, gắn với từng vùng, từng
diện tích đất đai nhất định. Ngoài ra, chính những người tham gia thị trường cũng
chưa thật đầy đủ thông tin về pháp luật trong kinh doanh.
Đặc điểm của thị trường đất đai và những khuyết tật trên của thị trường đất
đai tạo ra sự diễn biến phức tạp của giá cả đất đai (giá quyền sử dụng đất). Giá đất
được hiểu là sự phản ánh giá trị quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một
mục đích sử dụng đã được xác định tại một thời điểm. Trong từng loại đất, nhà
nước giao quyền sử dụng đất cho các đối tượng đều gắn với một mục đích sử dụng
cụ thể. Tuy nhiên, mục đích có thể thay đổi theo thời gian và gắn với từng không
gian lãnh thổ. Như vậy, ở từng thời điểm nhất định, ở từng vùng nhất định có thể có
rất nhiều loại giá đất khác nhau, thậm chí ngay với một loại đất như đất đô thị cũng
có rất nhiều mức khác nhau. Do có nhiều yếu tố gắn liền với đất và đó là những yếu
tố phức tạp có biến động, đòi hỏi cần có sự can thiệp của nhà nước nhằm điều tiết
giá cả quyền sử dụng đất. Việc điều tiết giá quyền sử dụng đất của nhà nước được
thực hiện bằng nhiều biện pháp khác nhau như thông qua công tác quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất; thông qua các chính sách về thuế, tín dụng, hay quy định về hạn
mức sử dụng đối với từng loại đất, quy định khung giá các loại đất. [26]
1.6.2. Vai trò của Nhà nước trong việc điều tiết các nguồn cung
Do tổng cung đất đai không co giãn, sự co giãn ở đây chủ yếu là sự co giãn
cung đối với từng loại đất cụ thể. Đây là cơ sở để nhà nước có các chính sách và
biện pháp điều tiết các nguồn cung đất đai sao cho cung đất đai dịch chuyển đến
20
mức hợp lý (cung = cầu) nhằm đạt được mức giá cần bằng tương đối trong điều
kiện giá đất luôn chịu sự tác động của nhiều yếu tố ảnh hưởng. Đồng thời đảm bảo
nhu cầu phát triển kinh tế xã hội trong từng giai đoạn. Ở Hà Nội do tốc độ đô thị

gian, vốn lớn, biện pháp đồng bộ mới có thể giải quyết được và dĩ nhiên việc thu
hồi đất cũng phải nằm trong khuôn khổ phương án quy hoạch, kế hoạch, không thể
tự do áp đặt. Với những điểm hạn chế như trên, để điều tiết nguồn cung đất đai từ
phía nhà nước, nhà nước một mặt phải chủ động nguồn cung thông qua quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất. Trong quy hoạch, kế hoạch cần phải quan tâm đến các loại
đất cần phải thu hồi, đền bù giải phóng mặt bằng, các loại đất chưa sử dụng hoặc
không sử dụng, các loại đất để chuyển đổi mục đích sử dụng. Mặt khác, nhà nước
phải đánh giá và nắm bắt được tình hình các lực lượng tham gia cung đất trên thị
trường như khả năng quy mô diện tích, khả năng về tài chính, kỹ thuật để có các
giải pháp thích ứng. Vai trò này của nhà nước không những có tác dụng trong việc
bình ổn giá quyền sử dụng đất mà còn đảm bảo cho việc phát triển cân đối giữa các
ngành, nghề, tạo điều kiện cho các thành phần kinh tế phát triển theo đúng định
hướng của nhà nước. [19]
- Điều tiết các nguồn cung khác:
Tham gia vào thị trường cung đất đai ngoài nhà nước còn có nhiều lực lượng
tham gia khác như các hộ gia đình, cá nhân, các tổ chức khác có đất, trong đó chủ
yếu là các hộ gia đình, cá nhân có đất. Xét từng cá thể thì đây là lực lượng có quy
mô diện tích nhỏ, nhưng xét về tổng thể thì đây là lực lượng chủ yếu nắm giữ đất
đai. Lực lượng này tham gia vào thị trường theo nguyên tắc cạnh tranh tự do, theo
đúng quy luật của thị trường trên cả hai khía cạnh tích cực và tiêu cực.
Về mặt tích cực, đây là lực lượng năng động, linh hoạt, có tính thích ứng
cao. Trong các điều kiện của thị trường và với sự tham gia của họ vào thị trường
cho phép đáp ứng đầy đủ hơn nhu cầu của những người có nhu cầu về đất. Hiện tại
Hà Nội đang có chủ trương và chính sách khuyến khích các hộ gia đình chuyển đổi
từ nhà ở riêng biệt sàng ở nhà chung cư để tiết kiệm đất và tạo ra quỹ đất phục vụ
cho nhu cầu phát triển kinh tế xã hội. Tuy nhiên chính sách này thực hiện trong thời
gian qua mới đạt được kết quả bước đầu.
22
Về mặt tiêu cực, do bản chất của nhiều nhà cung cấp là tư nhân nên nhiều
người trong họ chỉ quan tâm đến đồng tiền, lợi nhuận. Họ có thể sẵn sàng dùng mọi