i
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
––––––––––––––––––––––––––
TRẦN XUÂN CHIẾN
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ THỊ TRƢỜNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
TẠI ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ CẨM PHẢ - TỈNH QUẢNG NINH
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60.85.01.03
LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP
Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS. Đỗ Thị Lan
Trong thời gian thực tập và thực hiện đề tài này, tôi đã nhận được sự quan tâm,
giúp đỡ của Ban Giám hiệu, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, Phòng Tài
nguyên và Môi trường; và các phòng ban khác thuộc UBND thành phố Cẩm Phả, các thầy
giáo, cô giáo, bạn bè, đồng nghiệp và gia đình.
Nhân dịp này tôi xin được bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới:
1. PGS.TS. Đỗ Thị Lan - Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, cô đã tận tình giúp
đỡ tôi trong quá trình hoàn thành Luận văn này.
2. Ban Giám hiệu, Khoa Sau đại học, Khoa Tài nguyên và Môi trường và các
thầy giáo, cô giáo giảng dạy chuyên ngành Trường Đại học Nông Lâm, Đại học
Thái Nguyên đã tạo điều kiện và giúp đỡ tôi trong quá trình học tập.
3. Phòng Tài nguyên và Môi trường; và các phòng ban khác thuộc UBND thành
phố Cẩm Phả, các thầy giáo, cô giáo, cùng bạn bè đồng nghiệp và người thân đã quan
tâm giúp đỡ và động viên tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài.
Tôi xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả luận văn Trần Xuân Chiến
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
iii
MỤC LỤC
Lời cam đoan i
Lời cảm ơn ii
Mục lục iii
Danh mục chữ viết tắt và ký hiệu vi
1.4.2. Đặc điểm của thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam 15
1.5. Nội dung quản lý nhà nước về thị trường quyền sử dụng đất 17
1.6. Vai trò của Nhà nước trong việc quản lý thị trường quyền sử dụng đất 19
1.6.1. Vai trò của Nhà nước trong việc điều tiết giá quyền sử dụng đất 19
1.6.2. Vai trò của Nhà nước trong việc điều tiết các nguồn cung 20
1.6.3. Vai trò của Nhà nước trong việc điều tiết các nguồn cầu 24
1.7. Quản lý thị trường đất đai ở một số nước trên thế giới 25
1.7.1. Quản lý thị trường đất đai ở Australia 25
1.7.2. Chế độ sở hữu và quản lý thị trường quyền sử dụng đất ở Trung Quốc 26
1.7.3. Thị trường quyền sử dụng đất ở Hàn Quốc 27
Chƣơng 2. NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 28
2.1. Địa điểm, thời gian, đối tượng nghiên cứu 28
2.2. Nội dung nghiên cứu 28
2.2.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế và xã hội của vùng nghiên cứu 28
2.2.2. Thực trạng và những vấn đề đặt ra trong việc quản lý và phát triển thị trường
quyền sử dụng đất trong thị trường BĐS trên địa bàn nghiên cứu 28
2.2.3. Đánh giá thực trạng thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường BĐS trên
địa bàn nghiên cứu 28
2.2.4. Các giải pháp hoàn thiện công tác quản lý nhà nước về thị trường quyền sử
dụng đất trong thị trường BĐS 28
2.3. Phương pháp nghiên cứu 28
Chƣơng 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 30
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế và xã hội 30
3.1.1. Điều kiện tự nhiên 30
3.1.1.1. Vị trí địa lý 30
3.1.1.2. Địa hình, địa mạo 31
3.1.1.3. Khí hậu 31
3.1.1.4. Thủy văn 32
3.1.1.5. Các nguồn tài nguyên 33
3.1.1.6. Điều kiện kinh tế - xã hội 34
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 78
1. Kết luận 78
2. Đề nghị 79
TÀI LIỆU THAM KHẢO 80
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
vi
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT VÀ KÝ HIỆU
BĐS
: Bất động sản
GCNQSDĐ
: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
UBND
: Ủy ban nhân dân
TNMT
: Tài nguyên và Môi trường
XHCN
: Xã hội chủ nghĩa
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
vii
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1: Tổng hợp lao động trong các ngành, lĩnh vực năm 2011 37
Bảng 3.2: Hiện trạng dân số thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2000 - 2011 38
Bảng 3.3: Phân bổ diện tích các loại đất đến năm 2015 của thành phố 46
Bảng 3.4: Tình hình thực hiện các dự án sử dụng đất tại thành phố Cẩm Phả từ
trách nhiệm của mỗi tổ chức, mỗ i cơ quan và mỗ i công dân Việ t Nam.
Hiện nay, trong nền kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước và đang
trong giai đoạn đẩy mạnh công nghiệp hoá , hiện đại hoá đất nước , đất đai được
khẳng định là một loại hàng hoá đặc biệt , là nguồn nội lực và là nguồn vốn to lớn
trong hoạt động kinh tế , chính trị. Chính vì vậy mà thị trường bấ t độ ng sả n có tác
động mạnh mẽ tới kinh tế xã hội và chất lượng cuộc sống của nhân dân.
Để thị trường bất động sản (BĐS) phát triển đúng đắn, về mặt quản lý nhà
nước cần bảo đảm quyền sử dụng đất chuyển thành hàng hoá một cách thuận lợi,
làm cho đất đai từ nguồn tài nguyên trở thành nguồn vốn quan trọng phục vụ cho
phát triển kinh tế xã hội của đất nước. Tuy nhiên, trong những năm gần đây, thị
trường quyền sử dụng đất trong thị trường BĐS của Việt Nam nói chung, của Cẩm
Phả nói riêng, đang tồn tại nhiều vấn đề nổi cộm vượt ra ngoài tầm kiểm soát của
Nhà nước. Nhằm trốn thuế, rất nhiều giao dịch đất đai tồn tại dưới dạng phi chính
thức hoặc bán chính thức. Trong khi các doanh nghiệp thiếu vốn đầu tư cho sản
xuất, một nguồn vốn lớn lại được đầu tư vào BĐS chờ đợi để hưởng chênh lệch giá
cả. Các quan hệ sở hữu và sử dụng đất được duy trì không rõ ràng và gây nhiều bức
xúc; khi nền kinh tế đang trên đà tăng trưởng và phát triển mạnh, giá cả đất đô thị
trên thị trường biến động hết sức phức tạp làm giảm hiệu quả sử dụng đất đai.
Những tồn tại nêu trên đã bộc lộ một sự yếu kém trong công tác quản lý nhà nước
đối với thị trường quyền sử dụng đất đã và đang gây nhiều khó khăn, trở ngại cho
công cuộc đầu tư phát triển, chuyển đổi cơ cấu kinh tế, thực hiện công nghiệp hoá,
hiện đại hoá.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
2
Vấn đề đặt ra hiện nay là cần tạo ra một môi trường pháp lý ổn định, xác lập
quy hoạch rõ ràng, sát thực tế nhằm nâng cao hiệu quả quản lý thị trường quyền sử
dụng đất, khắc phục các tiêu cực trong sử dụng đất đai, xoá bỏ thị trường "ngầm"
trong thị trường quyền sử dụng đất hợp pháp, góp phần tăng nguồn thu ngân sách,
ổn định tình hình kinh tế xã hội phục vụ cho sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại
1.1.1.1. Khái niệm bất động sản
Việc phân loại tài sản thành động sản và bất động sản có nguồn gốc từ Luật
cổ đại La Mã, theo đó bất động sản không ch là đất đai, của cải trong lòng đất mà
là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất. Bất
động sản và động sản gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng và tất
cả những gì liên quan đến đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận
cấu thành lãnh thổ.
Bộ luật dân sự nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam đã phân chia các
tài sản thành động sản và bất động sản như sau:
Bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm: đất đai, nhà cửa,
công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công
trình xây dựng đó, các tài sản gắn liền với đất đai, các tài sản khác do pháp luật
quy định.
Động sản là tài sản không phải là bất động sản.[4]
Cách phân loại trên đây phù hợp với yêu cầu của công tác quản lý và hoạt
động sản xuất kinh doanh.
1.1.1.2. Khái niệm thị trường bất động sản
- Thị trường bất động sản theo nghĩa hẹp là nơi diễn ra các giao dịch bất
động sản như mua, bán, thế chấp, cho thuê, cầm cố
Ở Việt Nam có điểm khác biệt là hàng hóa trao đổi trên thị trường bất động
sản là trao đổi giá trị quyền sử dụng đất có điều kiện và quyền sở hữu các tài sản,
vật kiến trúc gắn liền trên đất. Đây là điểm khác biệt với thị trường bất động sản ở
các nước TBCN. Vì ở các nước này họ trao đổi quyền sở hữu với đầy đủ các quyền
có liên quan.
1.1.1.3. Các bộ phận cấu thành thị trường bất động sản
Về cơ bản thị trường bất động sản gồm có các bộ phận sau:
- Nhà ở đô thị, nhà cửa dùng trong sản xuất kinh doanh và nhà ở nông thôn.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
4
* Không có thị trường trung tâm:
Khác với thị trường hàng hóa khác, thị trường bất động sản không có thị
trường trung tâm mà tại đó người mua, người bán có thể tác động qua lại lẫn nhau.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
5
Hoạt động mua bán trên thị trường bất động sản chủ yếu là thông qua các đơn vị
kinh doanh bất động sản, thông qua các thông tin trên báo chí hoặc thông qua các tổ
chức cá nhân môi giới (thường gọi là cò nhà đất).
* Thị trường mang tính chất địa phương, nhất là thị trường nhà ở:
Đặc tính của đất đai là bất động, không thể thiêu hủy, chia cắt mang đi, sự
thừa thãi đất ở nơi này không thể sử dụng để đáp ứng sự thiếu hụt ở nơi khác, dẫn
đến thị trường bất động sản mang tính chất địa phương.
* Là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo và rất nhạy cảm:
Do tính chất không tái tạo được của đất nên thị trường bất động sản mang tính
chất độc quyền nhiều hơn thị trường hàng hóa thông dụng, biến động của giá đất cũng
thường mạnh hơn biến động giá của hàng hóa thông dụng.
Thị trường bất động sản là thị trường rất nhạy cảm, dễ biến động khi có sự
biến động của các yếu tố kinh tế, chính trị và xã hội. Dễ bị “nóng” khi nền kinh tế
có mức tăng trưởng cao và dễ bị “đóng băng” khi kinh tế suy giảm. [5]
1.1.3. Những yếu tố cấu thành và tác động đến thị trường bất động sản
1.1.3.1. Cung cầu về bất động sản
Cũng như tất cả các hàng hóa khác trong nền kinh tế thị trường, bất động sản
cũng là một loại hàng hóa vận động theo quy luật cung cầu, nhưng cung cầu hàng
hóa bất động sản có đặc điểm là kém đàn hồi đối với những thay đổi về giá cả. Điều
này có ý nghĩa là nếu cung khôg có tính đàn hồi cao thì một sự thay đổi về cầu sẽ
không cân bằng nhanh chóng, do khó có khả năng mở rộng cung dẫn đến sự thay
đổi lớn về giá cả.
Cung cầu ảnh hưởng đến bất động sản trên các mặt sau đây:
* Cung bất động sản:
Ngoài ra việc quy hoạch các trung tâm thương mại, các cụm tuyến dân cư,
mở rộng lấn biển của Nhà nước cũng tạo ra một nguồn cung bất động sản rất lớn
cho thị trường.
1.1.4.2.Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản (nhà đầu tư)
Sẽ không có thị trường bất động sản nếu không có doanh nghiệp kinh doanh
bất động sản tham gia. Doanh nghiệp ở đây được hiểu là công ty Nhà nước, các loại
hình tổ chức kinh doanh tư nhân, hộ gia đình, các trung tâm kinh doanh bất động
sản Xuất phát từ đặc điểm của mình các hàng hóa bất động sản đều đòi hỏi phải
được tạo lập theo quy hoạch: trồng cây theo quy hoạch, xây nhà theo quy hoạch,
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
7
xây dựng nhà máy cũng phải theo quy hoạch Để đáp ứng yêu cầu này, ch có
những người có kỹ thuật chuyên môn, có vốn mới đảm nhận được việc tạo hàng
hóa bất động sản và tổ chức việc cung ứng hàng hóa này cho các nhu cầu trong xã
hội. Hoạt động này phải tuân theo những quy định nhất định của Nhà nước, từ đó
hình thành nên các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.
1.1.4.3. Các tổ chức trung gian
Hoạt động trong thị trường bất động sản không ch có người mua, người bán
mà giữa họ còn có tổ chức trung gian làm cầu nối. Do bất động sản là loại tài sản
không di dời được, lại có nhiều công dụng và là tài sản quý hiếm nên việc mua bán
thường phải trải qua một quá trình phức tạp hơn rất nhiều so với việc mua bán các
loại tài sản khác. Ở những trường hợp đơn giản người mua và người bán có thể giao
dịch và mua bán với nhau, nhưng trong những trường hợp phức tạp hơn, việc mua
bán cần phải có một tổ chức trung gian đứng ra làm cầu nối giữa người mua và
người bán.
1.1.4.4. Khung pháp lý và chính sách của Nhà nước
Sự phát triển của thị trường bất động sản phụ thuộc rất nhiều bởi Nhà nước.
Bởi vì sự tác động của Nhà nước đối với các chủ thể kinh tế tham gia thị trường bất
động sản được thể hiện trên hai phương diện.
trong cả nước.
- Nội dung quản lý nhà nước về đất đai theo Luật đất đai hiện hành bao gồm:
+ Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ
chức thực hiện các văn bản đó;
+ Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập
bản đồ địa chính;
+ Khảo sát, đo đạc, đánh giá và phân hạng đất, lập bản đồ địa chính; bản đồ
hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất;
+ Quản lý quy hoạch và kế hoạch việc sử dụng đất;
+ Quản lý giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất; chuyển mục đích sử dụng đất;
+ Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất;
+ Thống kê, kiểm kê đất đai;
+ Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường BĐS;
+ Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất;
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
9
+ Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định pháp luật về đất đai và xử
lý các vi phạm pháp luật về đất đai;
+ Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm
trong việc quản lý và sử dụng đất đai;
+ Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai.
1.3. Đất đai, sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất
1.3.1. Khái niệm
Đất đai: Đất đai là bề mặt của trái đất, trên đó diễn ra các hoạt động của con
người. Đất đai là sản vật của tự nhiên không do con người tạo ra, là tài nguyên thiên
nhiên không thể tái tạo được. Đất cung cấp cho con người trực tiếp hay gián tiếp
hầu hết các nhu cầu thiết yếu của cuộc sống.
Sở hữu đất đai: Đất đai được coi là một tặng vật của tự nhiên cho con người,
hiện và củng cố chế độ tư hữu về điền sản, đồng thời Pháp cũng áp dụng luật
pháp của nước Pháp vào nước ta trong việc quản lý và khai thác đất đai thuộc
địa ở Việt Nam, cùng với việc duy trì hình thức sở hữu và sử dụng đất theo
kiểu phong kiến bản địa.
- Luật pháp hiện hành của Việt Nam quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân
do Nhà nước thống nhất quản lý; các tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất có
quyền sử dụng đất với các quyền năng khác nhau. Quy định này được lựa chọn là
xuất phát từ tình hình kinnh tế, chính trị, xã hội của Việt Nam. Do vậy, Nhà nước có
quyền định đoạt đối với đất đai, điều tiết các nguồn lợi từ đất đai và giao quyền sử
dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. Quyền định đoạt đối với đất đai của
Nhà nước được thể hiện qua việc Nhà nước quyết định mục đích sử dụng đất thông
qua việc quyết định xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quyết định giao đất,
cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, định giá đất.
Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất thông qua các chính
sách tài chính về đất đai, như thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thu thuế sử dụng đất,
thuế thu nhập thông qua việc chuyển quyền sử dụng đất, điều tiết phần giá trị tăng thêm
từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại. Nhà nước trao quyền sử
dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận
quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định, quy định về quyền và nghĩa
vụ của người sử dụng đất.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
11
Trên thực tế, việc thực hiện các quyền năng của người sử dụng đất mang
đậm nét đặc trưng của quyền sở hữu không đầy đủ (không được quyền định đoạt)
ngay cả với đất đai dùng trong sản xuất ở những vùng được quy hoạch ổn định lâu
dài, việc quy định thời hạn giao đất cũng ch giúp cho người sử dụng đất yên tâm
đầu tư trong thời hạn giao đất. Tuy nhiên, nhiều trường hợp việc quy định thời hạn
này ch là hình thức và gây trở ngại cho việc đầu tư sản xuất. Trong những trường
hợp này, các quyền năng của người sử dụng đất rất gần với các đặc trưng của quyền
đai. Theo Hiến pháp 1980 đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Sự thay đổi này của Hiến
pháp năm 1980 là hoàn toàn phù hợp với thời kỳ xây dựng và phát triển nền kinh tế
XHCN, theo đó xoá bỏ hình thức sở hữu tập thể về đất đai, xoá bỏ hình thức sở hữu
của nông dân về đất đai, không có chế độ sở hữu đất ở gắn liền với sở hữu nhà ở đối
với cá nhân, tư nhân, gia đình, họ tộc, cộng đồng như đã từng có trước năm 1980.
- Luật đất đai năm 1987 được ban hành xuất phát từ nhu cầu thực tế của công
cuộc đổi mới nền kinh tế của cả nước, nhằm cụ thể hoá quyền sở hữu toàn dân về
đất đai được quy định trong Hiến pháp năm 1980, đã được đặt ra từ Đại hội VI năm
1986 của Đảng Cộng sản Việt Nam, vấn đề ruộng đất đã được ghi nhận: "Ruộng đất
thuộc sở hữu toàn dân, giao cho nông dân quyền sử dụng lâu dài, các vấn đề khác
như việc chuyển quyền sử dụng, thừa kế, thế chấp do Nhà nước quy định"
- Hiến pháp năm 1992 và Luật Đất đai năm 1993 ra đời đã dẫn đến một quan
niệm khác về thực hiện quyền sở hữu toàn dân về đất đai thông qua việc mở rộng
các quyền năng cho người sử dụng. Nhà nước đã thừa nhận các thuộc tính hàng hoá
của quyền sử dụng đất đai trong nền kinh tế thị trường, cho phép người sử dụng đất
được chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của Nhà nước. Chế độ sở
hữu toàn dân được hiểu theo nghĩa tương đối của nó, đó là người đại diện cho sở
hữu toàn dân là Nhà nước, nhưng Nhà nước không trực tiếp sử dụng mà Nhà nước
giao cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng. Như vậy trên cùng một mảnh
đất có hai chủ, một là chủ sở hữu là toàn dân mà đại diện là Nhà nước và một chủ
sử dụng đất. Người sử dụng đất hợp pháp được Nhà nước cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất. Đây là chứng thư pháp lý thể hiện mối quan hệ pháp lý giữa Nhà
nước và người sử dụng đất. Thông qua giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Nhà
nước công nhận tài sản hợp pháp của họ. Như vậy người sử dụng đất hợp pháp đã
xác lập sự chiếm dụng, còn quyền định đoạt thuộc quyền chủ sở hữu là Nhà nước có
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
13
quyền giao đất tức làm phát sinh một quan hệ pháp luật nhất định hoặc có thể làm
chấm dứt một quan hệ pháp luật đất đai nhất định thông qua quyết định thu hồi đất.
14
Lênin: "Khái niệm thị trường không thể tách rời khái niệm phân công xã hội được.
Hễ ở đâu và khi nào có phân công xã hội và sản xuất hàng hoá thì ở đó và khi ấy có
thị trường. Quy mô của thị trường gắn chặt với trình độ chuyên môn hoá của lao
động xã hội. Phân công lao động xã hội sẽ phát triển vô cùng tận bởi vậy phát triển
của thị trường cũng là vô cùng tận"
Khái niệm thị trường BĐS: Các chuyên gia kinh tế cũng như các nhà nghiên
cứu về BĐS trong nước cũng như quốc tế đã đưa ra một số khái niệm về thị trường
BĐS như sau:
- Thị trường BĐS là nơi hình thành các quyết định về việc ai tiếp cận được
BĐS và BĐS đó được sử dụng như thế nào và vì mục đích gì.
- Thị trường BĐS là nơi diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho
thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như môi giới, tư vấn giữa các chủ thể
trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS có tác động
quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh đối với thị
trường BĐS.
Thị trường quyền sử dụng đất được chia làm hai cấp: thị trường sơ cấp và thị
trường thứ cấp. Trong thị trường sơ cấp, giao dịch được diễn ra giữa một bên là Nhà
nước với bên kia là người sử dụng đất. Hình thức giao dịch là giao đất, cho thuê và
thu hồi đất. Còn trong thị trường thứ cấp là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được
Nhà nước giao đất đem quyền sử dụng đất của mình để chuyển đổi, chuyển nhượng,
cho thuê, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn vào sản xuất kinh doanh và thực hiện
các quyền năng cơ bản khác.
Trong hoạt động của thị trường sơ cấp tồn tại các loại hình giao dịch chủ yếu sau:
- Nhà nước giao đất cho tổ chức, hộ gia đình và cá nhân không thu tiền sử
dụng đất, đối với các loại đất sau:
+ Đất sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối.
+ Đất cho các cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị-xã hội, lực lượng vũ trang
để xây dựng các công trình thuộc ngành và lĩnh vực sự nghiệp về kinh tế, văn hoá,
xã hội, ngoại giao.
Luật dân sự năm 1995 của nước ta thì đất đai thuộc BĐS do vậy quyền sử dụng đất
thực chất là trung tâm của thị trường BĐS. Do đó, mang đặc điểm của BĐS. Tuy
nhiên, thị trường này là một thị trường có giới hạn, có điều kiện, được quy định cụ
thể trong Luật Đất đai năm 2003 và mang những đặc điểm sau:
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
16
- Thị trường quyền sử dụng đất bị lệ thuộc vào giới hạn bởi mục đích sử
dụng đất: Theo điều 13 Luật đất đai năm 2003, đất được phân thành ba nhóm chính;
Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất chưa sử dụng. Trong đó, việc chuyển đất
từ loại này sang loại khác thuộc thẩm quyền của Nhà nước. Từ quy định đó, thị
trường quyền sử dụng đất ch hoạt động trong từng nhóm đất. Những giao dịch
chuyển quyền sử dụng đất kèm theo chuyển mục đích sử dụng đất sẽ không thực
hiện được nếu không có quyết định chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan Nhà
nước có thẩm quyền.
- Giá cả giao dịch quyền sử dụng đất hình thành chủ yếu theo quan hệ cung- cầu
đối với từng thửa đât. Khi quan hệ cung - cầu thay đổi thì giá quyền sử dụng đất trong
các giao dịch sẽ được xác lập lại. Sự nhậy cảm trong xác lập giá là nhân tố thường bị
lợi dụng, đặc biệt là tệ đầu cơ, theo đó làm tăng cầu hoặc giảm cung ở mức không bình
thường để đẩy giá lên nhằm kiếm lợi theo mục tiêu ngắn hạn, "chụp giật".
- Hồ sơ về đất đai có vai trò đặc biệt quan trọng trong giao dịch quyền sử
dụng đất đai: đất đai là một loại tài sản không thể di dời được, các giao dịch về
quyền sử dụng đất được tiến hành phải thông qua hệ thống hồ sơ (trong đó xác định
loại đất, vị trí, diện tích, quá trình thay đổi chủ sử dụng, quá trình đầu tư để sử dụng
đất, diễn biến giá cả qua các thời kỳ giao dịch ) hệ thống hồ sơ về đất đòi hỏi phải
rõ ràng, minh bạch, tạo căn cứ pháp lý cho các quá trình giao dịch mua bán quyền
sử dụng đất. Do vậy, phải do các cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác lập, lưu giữ
và cung cấp cho chủ sử dụng đất khi có nhu cầu giao dịch. Hệ thống hồ sơ về sử
dụng đất nếu không được xác lập hoặc xác lập không đầy đủ thì các chủ sử dụng đất
ch có thể tiến hành giao dịch "ngầm" mà giao dịch "ngầm" trong trường hợp này
Theo quy định của Bộ Luật dân sự của nước ta BĐS là những tài sản không
di dời được bao gồm: đất đai, nhà ở, các công trình gắn liền với đất và các tài sản
gắn liền với công trình. Thị trường đất đai là thị trường trong đó có mối quan hệ
giữa các bên giao dịch khi chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, cầm
cố, thế chấp v.v
Các quan hệ trong thị trường đất đai là quan hệ thương lượng, bình đẳng,
dưới hình thức hợp đồng trên cơ sở các quy định của pháp luật dân sự. Tuy nhiên
quyền sử dụng đất là một loại hàng hoá đặc biệt có giá trị lớn, các giao dịch về
quyền sử dụng đất có sự tác động và ảnh hướng đến sự phát triển kinh tế - xã hội do
vậy cần thiết phải có sự quản lý của Nhà nước và các nội dung đó bao gồm:
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
Copyright: Tài liệu đại học ©