Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
ĐẶNG THỊ PHƯƠNG THÚY

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ THỊ TRƯỜNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
TẠI ĐỊA BÀN THỊ XÃ PHÚ THỌ - TỈNH PHÚ THỌ

L
L
U
U
Ậ
Ậ
N
NV

AH
H
Ọ
Ọ
C
CN
N
Ô
Ô
N
N
G
GN
N
G
G
H
H
I
I
ỆL
L
U
U
Ậ
Ậ
N
NV
V
Ă
Ă
N
NT
T
H
H
Ạ
Ạ
C
C

N
N
G
GN
N
G
G
H
H
I
I
Ệ
Ệ
P
P Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. NGUYỄN NGỌC NÔNG

THÁI NGUYÊN - 2010


đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình hoàn thành Luận văn này.
2. Ban Giám hiệu, Khoa Sau đại học, Khoa Tài nguyên và Môi trƣờng
và các thầy giáo, cô giáo giảng dạy chuyên ngành Trƣờng Đại học Nông Lâm,
Đại học Thái Nguyên đã tạo điều kiện và giúp đỡ tôi trong quá trình học tập.
3. Phòng Tài nguyên và Môi trƣờng; và các phòng ban khác thuộc UBND thị
xã Phú Thọ, các thầy giáo, cô giáo, cùng bạn bè đồng nghiệp và ngƣời thân đã
quan tâm giúp đỡ và động viên tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề
tài.
Tôi xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả
Đặng Thị Phương Thúy
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

iii
MỤC LỤC
STT
Nội dung
Trang
(1)
(2)
(3)

Phần 1: MỞ ĐẦU
1
1.1
Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài
1

2.1.3
Những yếu tố cấu thành và tác động đến thị trƣờng bất động sản
8
2.1.3.1
Cung cầu về bất động sản
8
2.1.3.2
Quan hệ cung cầu bất động sản
10
2.1.4
Các lực lƣợng tham gia thị trƣờng bất động sản
11
2.1.4.1
Nhà nƣớc
11
2.1.4.2
Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
11
2.1.4.3
Các tổ chức trung gian
12
2.1.4.4
Khung pháp lý và chính sách của Nhà nƣớc
12
2.2
Khái niệm quản lý Nhà nƣớc đối với đất đai
13
2.3
Đất đai, sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất
15

35
2.6.2
Vai trò của Nhà nƣớc trong việc điều tiết các nguồn cung
36
2.6.3
Vai trò của Nhà nƣớc trong việc điều tiết các nguồn cầu
41
2.7
Quản lý thị trƣờng đất đai ở một số nƣớc trên thế giới
43
2.7.1
Quản lý thị trƣờng đất đai ở Australlia
43
2.7.2
Quản lý thị trƣờng đất đai ở Trung Quốc
45
2.7.3
Quản lý thị trƣờng đất đai ở Hàn Quốc
46

Phần 3: NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
48
3.1
Địa điểm, thời gian, đối tƣợng nghiên cứu
48
3.2
Nội dung nghiên cứu
48
3.3
Phƣơng pháp nghiên cứu

63
4.2.2.2
Thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
và quản lý hồ sơ địa chính
68
4.2.2.3
Thực trạng công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất và
giải phóng mặt bằng
71
4.2.2.4
Thực trạng công tác thông tin và quản lý nguồn lực đất đai
75
4.2.2.5
Thực trạng chính sách tài chính đất đai
76
4.2.2.6
Thực trạng công tác thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền
sử dụng đất
87
4.3
Đánh giá thực trạng thị trƣờng quyền sử dụng đất trong thị
trƣờng BĐS trên địa bàn thị xã Phú Thọ
88
4.3.1
Những kết quả tích cực
88
4.3.2
Những hạn chế
89
4.3.3

Các giải pháp về thị trƣờng
108
4.4.2.3
Giải pháp hạn chế đầu cơ và ổn định thị trƣờng đất đai
110

Phần 5: KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ
112
5.1
Kết luận
112
5.2
Đề nghị
115

TÀI LIỆU THAM KHẢO
116 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

vii
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT VÀ KÝ HIỆU

BĐS
: Bất động sản
GCNQSDĐ
: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
UBND
: Ủy ban nhân dân

Phân bổ diện tích các loại đất đến năm 2015 của thị xã
64
4.7
Tình hình thực hiện các dự án sử dụng đất tại thị xã Phú Thọ
từ năm 2001 đến năm 2005
66
4.8
Tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
69
4.9
Tình hinnhf thực hiện công tác đấu giá, đấu thầu quyền sử
dụng đất tại thị xã Phú Thọ giai đoạn 2007-2008
73
4.10
Tình hình giải phóng mặt bằng từ năm 2006 đến năm 2009
73
4.11
Một số diện tích sử dụng sai mục đích bị Nhà nƣớc thu hồi
74
4.12
Số hộ biết về thông tin quy hoạch đất đai
76
4.13
Giá đất Nhà nƣớc quy định tại thị xã Phú Thọ giai đoạn từ năm
2004-2010
78
4.14
Giá đất trên thị trƣờng thị xã Phú Thọ giai đoạn từ năm
2004-2007
80

bồ i bổ và sử dụ ng đấ t đai tiế t kiệ m , c hiệu quả l trch nhiệm của mỗi tổ
chức, mỗ i cơ quan và mỗ i công dân Việ t Nam .
Hiện nay, trong nền kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước và
đang trong giai đoạn đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước, đất
đai được khẳng định là một loại hàng hoá đặc biệt, là nguồn nội lực và là
nguồn vốn to lớn trong hoạt động kinh tế, chính trị. Chính vì vậy mà thị
trường bấ t độ ng sả n c ó tác động mạnh mẽ tới kinh tế xã hội và chất lượng
cuộc sống của nhân dân.
Để thị trường bất động sản (BĐS) phát triển đúng đắn, về mặt quản lý
nhà nước cần bảo đảm quyền sử dụng đất chuyển thành hàng hoá một cách
thuận lợi, làm cho đất đai từ nguồn tài nguyên trở thành nguồn vốn quan trọng
phục vụ cho phát triển kinh tế xã hội của đất nước. Tuy nhiên, trong những
năm gần đây, thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường BĐS của Việt
Nam nói chung, của Phú Thọ nói riêng, đang tồn tại nhiều vấn đề nổi cộm
vượt ra ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước. Nhằm trốn thuế, rất nhiều giao
dịch đất đai tồn tại dưới dạng phi chính thức hoặc bán chính thức. Trong khi
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

2
các doanh nghiệp thiếu vốn đầu tư cho sản xuất, một nguồn vốn lớn lại được
đầu tư vào BĐS chờ đợi để hưởng chênh lệch giá cả. Các quan hệ sở hữu và
sử dụng đất được duy trì không rõ ràng và gây nhiều bức xúc; khi nền kinh tế
đang trên đ tăng trưởng và phát triển mạnh, giá cả đất đô thị trên thị trường
biến động hết sức phức tạp làm giảm hiệu quả sử dụng đất đai. Những tồn tại
nêu trên đã bộc lộ một sự yếu kém trong công tác quản lý nhà nước đối với thị
trường quyền sử dụng đất đã và đang gây nhiều khó khăn, trở ngại cho công
cuộc đầu tư phát triển, chuyển đổi cơ cấu kinh tế, thực hiện công nghiệp hoá,
hiện đại hoá.
Vấn đề đặt ra hiện nay là cần tạo ra một môi trường pháp lý ổn định,
xác lập quy hoạch rõ ràng, sát thực tế nhằm nâng cao hiệu quả quản lý thị


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

4
Phần 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. Tổng quan thị trƣờng bất động sản
2.1.1. Khái niệm về thị trƣờng bất động sản
2.1.1.1. Khái niệm bất động sản
Việc phân loại ti sản thnh động sản v bất động sản c nguồn gốc từ
Luật cổ đại La Mã, theo đ bất động sản không chỉ l đất đai, của cải trong
lòng đất m l tất cả những g được tạo ra do sức lao động của con người trên
mảnh đất. Bất động sản v động sản gồm cc công trnh xây dựng, mùa mng,
cây trồng v tất cả những g liên quan đến đất đai, những vật trên mặt đất
cùng với những bộ phận cấu thnh lãnh thổ.

Về cơ bản thị trường bất động sản gồm c cc bộ phận sau:
- Nh ở đô thị, nh cửa dùng trong sản xuất kinh doanh v nh ở nông thôn.
- Đất đai cc loại, cây tri mùa mng gắn liền trên đất.
Cc yếu tố trên c quan hệ mật thiết với nhau như sau:
- Giữa cc bộ phận gắn chặt với nhau, không tch rời nhau.
- Độ to nhỏ của đất ảnh hưởng đến vật kiến trúc trên đất như: nh ở,
nh xưởng.
- Gi cả bất động sản cao thấp c quan hệ giữa cc yếu tố với nhau.
Cc yếu tố trên cũng c nét riêng, thể hiện như sau:
- Thị trường nh của l tổng hòa cc mối quan hệ mua bn, trao đổi nh
ở, nh xưởng, nh cửa dùng trong sản xuất kinh doanh n l sản phẩm của
lao động l tư liệu sinh hoạt cơ bản của con người như nh để ở, l tư liệu sản
xuất nếu dùng vo sản xuất kinh doanh. Chúng l những yếu tố vật chất
không thể thiếu trong sinh hoạt v sản xuất của con người.
- Còn thị trường đất đai trong điều kiện Việt Nam l thị trường chuyển
quyền sử dụng đất. Đất đai l sản phẩm của thiên nhiên trao tặng không phải
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

6
do con người tạo ra. Đất đai bị hạn chế về không gian v vô hạn về thời gian,
ít bị thay đổi. Do nhu cầu của con người ngy cng tăng cao nên đất đai ngy
cng khan hiếm dẫn đến gi cả luôn c xu hướng tăng lên.
- Vật kiến trúc do con người tạo ra, nên thay đổi theo thời gian, gi trị
sử dụng nhiều hay ít đối với người mua lệ thuộc vo gi trị sử dụng nhiều hay
ít của đất. Chẳng hạn đất ở khu vực mặt tiền, hoặc cạnh Trung tâm thương
mại th gi trị sử dụng nhiều hơn (khả năng sinh lợi nhiều hơn) so với đất xa
mặt tiền, xa trung tâm thương mại. Do đ ảnh hưởng đến gi cả của n trên
thị trường.
2.1.1.4. Các loại thị trường bất động sản
* Phân loại theo tính chất php lý của giao dịch bất động sản: c hai loại:

* Không có thị trường trung tâm:
Khc với thị trường hng ha khc, thị trường bất động sản không c
thị trường trung tâm m tại đ người mua, người bn c thể tc động qua lại
lẫn nhau. Hoạt động mua bn trên thị trường bất động sản chủ yếu là thông
qua cc đơn vị kinh doanh bất động sản, thông qua cc thông tin trên bo chí
hoặc thông qua cc tổ chức c nhân môi giới (thường gọi l cò nh đất). Mặc
dù đây l sự giao dịch kém an ton nhưng trên thực tế n đã được hnh thnh
v tồn tại từ rất lâu tạo nên thị trường ngầm về bất động sản. Do không c thị
trường trung tâm l cho thông tin về thị trường kh thu thập độ tin cậy kém,
tạo nên tính không hiệu quả của thông tin thị trường. Trong những năm gần
đây ở một số tỉnh, thnh phố lớn sự xuất hiện của cc công ty kinh doanh địa
ốc, cc trung tâm giao dịch bất động sản đã tạo điều kiện cho cc giao dịch
trên thị trường dễ dng, thuận lợi, an ton v hiệu quả, hạn chế được những
tiêu cực do thị trường ngầm tạo ra. Đây l tiền đề quan trọng để tiến tới xây
dựng một thị trường bất động sản lnh mạnh v c sự quản lý của Nh nước.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

8
* Thị trường mang tính chất địa phương, nhất là thị trường nhà ở:
Đặc tính của đất đai l bất động, không thể thiêu hủy, chia cắt mang đi,
sự thừa thãi đất ở nơi ny không thể sử dụng để đp ứng sự thiếu hụt ở nơi
khc, dẫn đến thị trường bất động sản mang tính chất địa phương.
* Là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo và rất nhạy cảm:
Do tính chất không ti tạo được của đất nên thị trường bất động sản mang
tính chất độc quyền nhiều hơn thị trường hng ha thông dụng, biến động của
gi đất cũng thường mạnh hơn biến động gi của hng ha thông dụng.
Ngoi những đặc tính như: đặc điểm của thị trường bất động sản,
phương php tiến hnh cc giao dịch mua bn v sự thiếu thông tin cần thiết
cho cc giao dịch tạo nên sự không hon hảo trong cạnh tranh trên thị trường.
Do thị trường bất động sản l một thị trường kém hon hảo hơn những thị

hng ho bất động sản đòi hỏi cc doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải
tạo ra nhiều sản phẩm hng ha.
Cc yếu tố tc động đến cung bất động sản:
- Tổng cung hnh ha bất động sản.
- Cc chính sch của Nh nước c liên quan đến bất động sản như:
Thuế, quyền sử dụng đất, thủ tục chuyển nhượng.
- Mức độ pht triển của cc thị trường: Tiền tệ, chứng khon
- Cc yếu tố của môi trường vĩ mô như: GDP, tốc độ đô thị ha.
- Gi cả bất động sản hiện tại v tương lai.
- Cc yếu tố đầu vo tạo ra bất động sản.
- Gi cả hng ha dịch vụ c liên quan đến việc tạo ra bất động sản.
- Những tiến bộ kỹ thuật ứng dụng trong xây dựng v kiến trúc.
- Sự pht triển của kết cấu hạ tầng như: Đường giao thông, điện, nước,
viễn thông, trường học, trung tâm thương mại
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

10
* Cầu bất động sản:
Cầu bất động sản l khối lượng bất động sản m người tiêu dùng sẵn
sng chấp nhận v c khả năng thanh ton để nhận được bất động sản đ trên
trị trường. Thông thường cầu bất động sản gồm c: đất, nh ở, cc công trnh
kiến trúc, cơ sở hạ tầng phục vụ nhu cầu pht triển công nghiệp, thương mại,
dịch vụ v nhu cầu công cộng, cc công trnh đặc biệt như: sân bay, bến cảng,
sân gol
Cầu bất động sản chịu tc động bởi cc yếu tố sau đây:
- Gi bn bản thân hng ha bất động sản.
- Gi cả hng ha dịch vụ c liên quan đến qu trnh sử dụng bất động sản.
- Tâm lý, thị hiếu.
- Dự bo gi cả bất động sản hiện tại v tương lai.
- Tốc độ tăng dân số.

rất lớn cho thị trường.
2.1.4.2.Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản (nhà đầu tư)
Sẽ không c thị trường bất động sản nếu không c doanh nghiệp kinh
doanh bất động sản tham gia. Doanh nghiệp ở đây được hiểu l công ty Nh
nước, cc loại hnh tổ chức kinh doanh tư nhân, hộ gia đnh, cc trung tâm
kinh doanh bất động sản Xuất pht từ đặc điểm của mnh cc hng ha bất
động sản đều đòi hỏi phải được tạo lập theo quy hoạch: trồng cây theo quy
hoạch, xây nh theo quy hoạch, xây dựng nh my cũng phải theo quy
hoạch Để đp ứng yêu cầu ny, chỉ c những người c kỹ thuật chuyên môn,
c vốn mới đmả nhận được việc tạo hng ha bất động sản v tổ chức việc
cung ứng hng ha ny cho cc nhu cầu trong xã hội. Hoạt động ny phải
tuân theo những quy định nhất định của Nh nước, từ đ hnh thnh nên cc
doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

12
2.1.4.3. Các tổ chức trung gian
Hoạt động trong thị trường bất động sản không chỉ c người mua,
người bn m giữa họ còn c tổ chức trung gian lm cầu nối. Do bất động sản
l loại ti sản không di dời được, lại c nhiều công dụng v l ti sản quý
hiếm nên việc mua bn thường phải trải qua một quá trình phức tạp hơn rất
nhiều so với việc mua bn cc loại ti sản khc. Ở những trường hợp đơn giản
người mua v người bn c thể giao dịch v mua bn với nhau, nhưng trong
những trường hợp phức tạp hơn, việc mua bn cần phải c một tổ chức trung
gian đứng ra lm cầu nối giữa người mua v người bn.
Cc tổ chức trung gian bao gồm:
- Cc tổ chức thông tin như bo chí (bo in), pht thanh truyền hnh,
bo điện tử cung cấp cc thông tin về bất động sản.
- Cc tổ chức tư vấn bất động sản giúp bên mua bên bn hiểu thêm về
tnh trạng php lý của bất động sản, thể thức giao dịch, cch thức mở đầu v

yếu tố sau:
- Chủ thể quản lý nh nước về đất đai l cc cơ quan nh nước c thẩm
quyền. Nh nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam với tư cch l đại diện
chủ sở hữu ton dân về đất đai thực hiện quyền quản lý nh nước của mnh
thông qua cc cơ quan nh nước c thẩm quyền như Quốc hội, hội đồng nhân
dân cc cấp, Chính phủ, ủy ban nhân dân cc cấp v hệ thống cơ quan chuyên
ngnh được tổ chức thống nhất từ trung ương đến cơ sở.
Đối tượng quản lý nh nước về đất đai bao gồm:
+ Cc chủ thể sử dụng đất: l những c nhân, hộ gia đnh, tổ chức trong
v ngoi nước; cộng đồng dân cư, cơ sở tôn gio; người Việt Nam ở nước
ngoi, người nước ngoi được Nh nước giao đất, cho thuê đất, công nhận
quyền sử dụng đất.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

14
+ Cc cơ quan quản lý nh nước về đất đai: dưới gc độ quản lý hnh
chính nh nước, chính cc cơ quan quản lý nh nước về đất đai cấp dưới cũng l
đối tượng chịu sự quản lý của cơ quan nh nước cấp trên về đất đai.Ví dụ Sở Ti
nguyên v Môi trường chịu sự quản lý của Bộ Ti nguyên v Môi trường trong
việc thực hiện cc hoạt động chuyên môn như: khảo st, đo đạc, lập bản đồ địa
chính
Như vậy, đối tượng của quản lý nh nước về đất đai chính l hnh vi, hoạt
động của cc cơ quan, tổ chức v c nhân trong qu trnh quản lý v sử dụng
đất đai.
- Mục tiêu quản lý nh nước về đất đai được xc định cụ thể trong Hiến
php năm 1992 v trong cc quy định của php luật về đất đai, đ l bảo đảm
sử dụng đất đai đúng mục đích, hiệu quả, tiết kiệm v bảo vệ môi trường ở
mỗi địa phương v trong cả nước.
- Nội dung quản lý nh nước về đất đai theo Luật đất đai hiện hnh bao gồm:
+ Ban hnh cc văn bản quy phạm php luật về quản lý, sử dụng đất đai

đất với nghĩa mặt bằng lãnh thổ (land) để phục vụ cho hoạt động ni chung
của con người ni riêng như nới cư trú, lm mặt bằng sản xuất, khai thc
khong sản Mc đã viết:" Đất l tư liệu sản xuất cơ bản v phổ biến quý bu
nhất của sản xuất nông nghiệp, điều kiện không thể thiếu được của sự tồn tại
v ti sinh của hng loạt thế hệ người kế tiếp nhau".
Sở hữu đất đai: Đất đai được coi l một tặng vật của tự nhiên cho con
người, nhưng không phải cho c nhân cụ thể no. Xã hội cng pht triển, nhu
cầu khi ph đất đai phục vụ cho cuộc sống con người ngy cng tăng. Trên
cơ sở đ, mỗi vùng đất đai sẽ trở thnh ti sản chiếm giữ v sở hữu riêng của
từng tập đon người riêng biệt, thường l một quốc gia. Từ đ, quyền sở hữu
đất đai được hnh thnh. Tùy vo tnh hnh kinh tế chính trị của mỗi quốc gia,
mỗi giai đoạn lịch sử m luật php c những quy định khc nhau về quyền sở
hữu đất đai.

Trích đoạn Những hạn chế Mục tiêu và quan điểm nâng cao công tác quản lý nhà nƣớc về thị trƣờng quyền sử dụng đất trong thị trƣờng BĐS Sửa đổi, bổ sung hoặc ban hành mới các văn bản quy phạm pháp luật tác động đến thị trường đất đa Các giải pháp về thị trƣờng Giải pháp hạn chế đầu cơ và ổn định thị trƣờng đất đai:

---