VIỆN HÀN LÂM
KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

K
NGÔ TUẤN HÀ

THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ BẢO ĐẢM HỢP ĐỒNG
TÍN DỤNG TỪ THỰC TIỄN NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ
PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN VIỆT NAM CHI NHÁNH
HUYỆN THƢỜNG TÍN, HÀ TÂY

Chuyên ngành: Luật kinh tế
Mã số

: 60 38 01 07

TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

HÀ NỘI – 2017


Công trình đƣợc hoàn thành tại:
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS. BÙI NGUYÊN KHÁNH

Phản biện 1:

Phản biện 2:


hàng thương mại đang hoạt động tại Việt Nam nói chung và tại Ngân hàng
Nông nghiệp và Phát tri n Nông thôn Việt Nam chi nhánh huyện hường
Tín, Hà Tây là biện pháp thế chấp quyền sử dụng đất.
Chính bởi những lý do từ thực tiễn và lý luận đ , tác giả đã chọn đề
tài: “Thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm hợp đồng tín dụng từ thực
tiễn Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam chi
nhánh huyện Thường Tín, Hà Tây” làm đề tài luận văn thạc sĩ của mình.
2. Tình hình nghiên cứu của đề tài
Vấn đề thế chấp quyền sử dụng đất đ bảo đảm hợp đồng tín dụng
không phải là vấn đề mới đối với các nhà nghiên cứu và chuyên gia lập
pháp tại Việt Nam. ho đến thời đi m này đã c khá nhiều các công trình
nghiên cứu về vấn đề này bao gồm các nhóm sách, giáo trình, sách chuyên
khảo; luận văn, luận án, khóa luận; bài viết tạp chí. Có th k đến như:
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
Mục đích nghiên cứu của Luận văn là làm sáng tỏ những vấn đề lý
luận về thế chấp và pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất đ bảo đảm
hợp đồng tín dụng; phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật về thế chấp
quyền sử dụng đất đ bảo đảm hợp đồng tín dụng và thực tiễn thực hiện tại
Ngân hàng Nông nghiệp và Phát tri n Nông thôn Việt Nam chi nhánh
huyện hường Tín, Hà Tây; đ từ đ đề xuất các phương hướng, giải pháp
1


hoàn thiện pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất đ bảo đảm hợp đồng
tín dụng ở Việt Nam hiện nay.
Đ thực hiện được mục đích nghiên cứu trên, Luận văn c các nhiệm
vụ nghiên cứu sau:
- Nghiên cứu làm sáng tỏ những vấn đề lý luận về thế chấp và pháp
luật về thế chấp quyền sử dụng đất đ bảo đảm hợp đồng tín dụng;
- Phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật về thế chấp quyền sử dụng

kết hợp nhằm làm sáng tỏ các vấn đề nghiên cứu.
2


6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn
- Luận văn đưa ra những phân tích khoa học về những vấn đề lý luận
về thế chấp quyền sử dụng đất - một biện pháp bảo đảm tín dụng được sử
dụng chủ yếu, phổ biến tại các ngân hàng thương mại Việt Nam nói chung
cũng như ngân hàng Nông nghiệp & Phát tri n Nông thôn nói riêng.
- Nghiên cứu chỉ ra thực tiễn áp dụng cơ sở lý luận, quy định pháp
luật cụ th tại Ngân hàng Nông nghiệp & Phát tri n Nông thôn và những
vướng mắc thực tế và thường xuyên phát sinh từ việc áp dụng các quy
định pháp luật đ .
- Luận văn đưa ra một số kiến nghị, đề xuất một số giải pháp nhằm
hoàn thiện các quy định của pháp luật hiện hành có liên quan nhằm hoàn
thiện hệ thống pháp luật, tăng cường vai trò thực thi pháp luật trên thực tế
và nâng cao hiệu quả thế chấp quyền sử dụng đất đ bảo đảm hợp đồng tín
dụng tại Ngân hàng Nông nghiệp & Phát tri n Nông thôn chi nhánh huyện
Thường Tín, Hà Tây.
7. Cơ cấu của luận văn
Ngoài phần Mở đầu, Kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, luận
văn gồm 3 chương:
hương 1: Những vấn đề lý luận về thế chấp quyền sử dụng đất đ
bảo đảm hợp đồng tín dụng tại ngân hàng
hương 2: hực trạng pháp luật và thực tiễn thực thi thế chấp quyền sử
dụng đất đ bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng tại Ngân hàng Nông
nghiệp và Phát tri n Nông thôn Việt nam chi nhánh huyện Thường Tín, Hà
Tây.
hương 3: Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật về thế chấp quyền sử
dụng đất đ bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng và nâng cao hiệu quả.

khác. Với tư cách đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai theo quy định
của Hiến pháp 1992 và Luật đất đai 2003, Hiến pháp năm 2013 và Luật
đất đai năm 2013 th Nhà nước Việt Nam có toàn quyền thực hiện quyền
sở hữu bao gồm các quyền năng chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đối với
đất đai. Quyền sở hữu đại diện của Nhà nước mang tính duy nhất và tuyệt
đối. Tính duy nhất th hiện ở đi m pháp luật không cho phép tồn tại bất cứ
hình thức sở hữu nào khác ngoài hình thức sở hữu toàn dân thuộc về một
chủ th nhất định duy nhất là Nhà nước và pháp luật không cho phép bất kì
hành vi nào xâm phạm quyền định đoạt đất đai của Nhà nước. Tính tuyệt
đối th hiện, toàn bộ vốn đất đai trong phạm vi cả nước dù đã được giao
hay chưa được giao cho bất kì tổ chức cá nhân nào sử dụng đều thuộc sở
hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý.
4


- heo quy định của pháp luật chỉ những người sử dụng đất theo hình
thức giao đất trả tiền sử dụng đất và thuê đất theo hình thức trả tiền một
lần cho cá thời hạn thuê hoặc đã trả tiền trước thuê đất cho nhiều năm mà
thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là 5 năm mới được pháp
luật quy định được hưởng đầy đủ 9 quyền năng chuy n quyền sử dụng đất
bao gồm: chuy n đổi, tặng cho, chuy n nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế
chấp, bảo lãnh, thừa kế, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Ngoài ra, trong
quá trình sử dụng đất chủ dụng đất có th bị chủ sở hữu đại diện là Nhà
nước thu hồi trong các trường hợp đặc biệt phục vụ mục đích quốc phòng,
lợi ích quốc gia...theo quy định của pháp luật.
1.1.2 Khái niệm, đặc điểm của thế chấp quyền sử dụng đất
Việc nghiên cứu bản chất của thực hiện pháp luật thế chấp quyền sử
dụng đất trong bối cảnh đất đai ở iệt Nam thuộc sở hữu toàn dân do Nhà
nước là đại diện chủ sở hữu c ý nghĩa rất quan trọng. Đ nghiên cứu quá
tr nh thực hiện pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất trước hết cần luận

đất…Đây là bộ phận pháp luật giao thoa giữa pháp luật ngân hàng, pháp
luật đất đai và pháp luật dân sự. rong trường hợp có tranh chấp xảy ra sẽ
ưu tiên áp dụng pháp luật chuyên ngành (luật ngân hàng) trước đ giải
1.4. Vai trò của thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm hợp đồng tín
dụng ngân hàng đối với hoạt động của ngân hàng thƣơng mại ở Việt
Nam
Thế chấp quyền sử dụng đất trở thành “chiến lược chủ yếu đ Ngân
hàng, tổ chức tín dụng đầu tư vốn của mình
Đối với ngân hàng, tổ chức tín dụng - những tổ chức có chức năng
kinh doanh tiền tệ, thế chấp quyền sử dụng đất đ vay vốn mở rộng và làm
phong phú đa dạng hơn hoạt động kinh doanh của các tổ chức này.
Biện pháp bảo đảm tín dụng bằng thế chấp quyền sử dụng đất tránh
được rủi ro cao nhất cho ngân hàng khi cho vay, vốn và lãi sẽ không mất
ngay cả khi bên vay vốn không có khả năng trả nợ, bởi vì quyền sử dụng
đất là một tài sản có gía trị lớn, mang tính ổn định, không th di dời và khó
bị phân tán, không bị khấu hao qua thời gian sử dụng, trái lại giá trị quyền
sử dụng đất ngày càng tăng theo thờigian do dân số mỗi ngày một gia tăng
mà quỹ đất đai không thay đổi. Thuộc tính ưu việt của đất đai so với các tư
liệu sản xuất khác là nếu đầu tư hợp lý sẽ có th cho lợi nhuận mà không
mất đi tất cả vốn đầu tư trước.

6


Chƣơng 2
THỰC TRẠNGPHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN THỰC THI THẾ
CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ BẢO ĐẢM HỢP ĐỒNG TÍN
DỤNG NGÂN HÀNG TẠI NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT
TRIỂN NÔNG THÔN VIỆT NAM CHI NHÁNH
HUYỆN THƢỜNG TÍN, HÀ TÂY

chiếm một tỷ trọng lớn so với các biện pháp bảo đảm tiền vay khác
(thường chiếm trên 50% tổng giá trị tài sản bảo đảm). Bởi lẽ quyền sử
7


dụng đất – đối tượng của Hợp đồng thế chấp là một tài sản đặc biệt. Th
hiện:
* Chủ thế kí kết hợp đồng
Hợp đồng là sự thoả thuận của các bên, đ chứng minh việc các bên
(ít nhất là hai bên – bên thế chấp và bên nhận thế chấp) đã thoả thuận, cam
kết thống nhất nội dung hợp đồng, đại diện của các bên phải cùng kí kết
khẳng định rằng họ đã chấp thuận toàn bộ nội dung đ , pháp luật cũng đã
quy định cụ th ai mới là người có thẩm quyền và đủ điều kiện đ kí hợp
đồng. Như vậy hợp đồng phải có ít nhất hai bên cùng kí, đ là bên thế chấp
và bên nhận thế chấp.
- Bên thế chấp: chủ th kí kết hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất chính
là người sử dụng đất hợp pháp, trường hợp người thế chấp là tổ chức thì
hợp đồng đ phải do người đại diện hợp pháp của tổ chức đ hoặc người
được người đại diện hợp pháp uỷ quyền theo đúng quy định của pháp luật.
rường hợp bên thế chấp là cá nhân khi kí kết hợp đồng thế chấp phải có
đầy đủ năng lực hành vi dân sự, đây cũng là một trong những điều kiện có
hiện lực của giao dịch dân sự, trường hợp người giao kết hợp đồng không
đủ điều kiện về năng lực hành vi dân sự hoặc không có thẩm quyền kí kết
thì có th dẫn đến hợp đồng thế chấp bị vô hiệu. Hợp đồng thế chấp, bảo
lãnh bằng quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng chung của nh m người
sử dụng đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm thống nhất và kí
tên hoặc c văn bản uỷ quyền theo quy định của pháp luật về dân sự.
* nh th hợp đồng thế hấp yền ử ụng đất
Như vậy, yêu cầu đầu tiên về h nh thức của hợp đồng thế chấp quyền
sử dụng đất là phải được công chứng hoặc chứng thực. Đây là những quy

25/10/2002 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 178/1999/NĐ- P
quy định rất cụ th việc xác định giá trị quyền sử dụng đất thế chấp:
- Đất được Nhà nước giao cho hộ gia đ nh, cá nhân; đất mà tổ chức
kinh tế nhận chuy n nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác
hoặc được Nhà nước giao c thu tiền sử dụng đất; đất mà hộ gia đ nh, cá
nhân nhận chuy n nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác, th
giá trị quyền sử dụng đất thế chấp được xác định theo giá đất do y ban
nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc rung ương ban hành áp dụng tại thời
đi m thế chấp. uy nhiên, Nghị định 85/2002/NĐ- P quy định việc xác
định giá trị quyền sử dụng đất thế chấp trong những trường hợp này do tổ
chức tín dụng và khách hàng vay, bên bảo lãnh thỏa thuận theo giá đất
thực tế chuy n nhượng ở địa phương đ tại thời đi m thế chấp chứ không
chỉ căn cứ theo giá đất do y ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc
rung ương ban hành.
2.1.4. Xử lý quyền sử dụng đất thế chấp để bảo đảm hợp đồng tín dụng
ử lý quyền sử dụng đất đ thu hồi nợ là giai đoạn quan trọng nhất
của quá tr nh thế chấp quyền sử dụng đất, đây còn được coi là giai đoạn
cuối cùng mà tổ chức tín dụng áp dụng đối với quyền sử dụng đ thu hồi
nợ khi mà bên vay không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ
trả nợ của m nh.
- Bộ luật Dân sự năm 2015 (Khoản 1 Điều 299) đã quy định trong
trường hợp đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ dân sự mà bên c nghĩa vụ
không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ th tài sản thế chấp
được xử lý theo phương thức do các bên đã thỏa thuận hoặc được bán đấu
giá theo quy định của pháp luật đ thực hiện nghĩa vụ. Việc xử lý tài sản
thế chấp được ưu tiên thực hiện theo thỏa thuận của các bên, trong trường
9


hợp các bên không thỏa thuận được th tài sản mới được đem bán đấu giá

pháp luật nhưng bên thế chấp không tự nguyện chấp hành thi hành án, cơ
quan thi hành án cũng không c đủ lực lượng đ cưỡng chế thi hành án
Một số trương hợp khi cưỡng chế thi hành án là quyền sử dụng đất và nhà
ở gắn liền với đất, cơ quan thi hành án yêu cầu tổ chức tín dụngphải bố trí
chỗ ở (c th là tạm thời) cho bên phải thi hành án, nếu không th cơ quan
th hành án không th cưỡng chế được,... à c hàng ngàn lý do khác
khiến cho việc thi hành án chậm trễ hoặc không th thi hành được.

10


2.2. Thực tiễn áp dụng quy định thế chấp quyền sử dụng đất để bảo
đảm hợp đồng tín dụng tại ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông
thôn Việt Nam
ại Ngân hàng Nông Nghiệp & Phát tri n Nông thôn Việt Nam, bảo
đảm cấp tín dụng được thực hiện theo Quy định giao dịch bảo đảm cấp tín
dụng trong hệ thống Ngân hàng Nông nghiệp & Phát tri n Nông thôn Việt
Nam số 35/QĐ-HĐ -HSX ngày 15 tháng 01 năm 2014. ăn bản này
quy định về bảo đảm cho khoản cấp tín dụng dưới các h nh thức cho vay,
bảo lãnh, chiết khấu, bao thanh toán và các h nh thức cấp tín dụng khác
của Ngân hàng Nông nghiệp &Phát tri n Nông thôn Việt Nam đối với
khách hàng. Quy định này được đánh giá là khá chi tiết, cụ th , toàn diện,
chặt chẽ về thực hiện bảo đảm cấp tín dụng. Đối với biện pháp bảo đảm
cấp tín dụng là thế chấp quyền sử dụng đất, ngoài việc cụ th h a các quy
định pháp luật nhằm hướng dẫn chi tiết cho các đơn vị, chi nhánh trực
thuộc Ngân hàng Nông nghiệp áp dụng trên thực tế, Ngân hàng còn đưa ra
những điều kiện, quy định đặc thù nhằm hạn chế tối đa rủi ro c th xảy ra
trong việc nhận thế chấp quyền sử dụng đất của khách hàng.
2.3 Đánh giá thực trạng áp dụng pháp luật về thế chấp quyền sử dụng
đất bảo đảm hợp đồng tín dụng tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát

đích ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
hủ tục chuy n nhượng và thế chấp quyền sử dụng rất chặt chẽ. heo quy
định của Luật đất đai năm 2013 việc thế chấp quyền sử dụng đất phải được
lập bằng văn bản (hợp đồng) và phải được công chứng, chứng thực và
đăng ký tại văn phòng đăng ký đất đai. Điều này cũng hạn chế rất nhiều
đối với cá nhân, hộ gia đ nh hoặc tổ chức c ý định lừa đảo, cung cấp
thông tin không trung thực về quyền sử dụng đất thế chấp đ vay vốn tại
Ngân hàng Nông nghiệp & Phát tri n Nông thôn. Đồng thời bên thế chấp
quyền sử dụng đất cũng kh c th dùng quyền sử dụng diện tích đất đ đ
tiếp tục thế chấp tại tổ chức tín dụng khác hoặc chuy n nhượng quyền sử
dụng đất thế chấp nếu chưa trả hết nợ hoặc chưa c sự đồng ý của Ngân
hàng Nông nghiệp & Phát tri n Nông thôn Việt Nam chi nhánh huyện
hường Tín, Hà Tây.
Thuận tiện cho bên cho vay ki m tra, giám sát quá tr nh sử dụng tài
sản thế chấp của bên thế chấp: Đối với tài sản bảo đảm là quyền sử dụng
đất, cán bộ ngân hàng rất dễ ki m tra tài sản thế chấp trên thực tế v đất đai
là bất động sản không di dời được, được tọa lạc tại một địa đi m cố định
và được đăng ký tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Do đ , cán bộ
ngân hàng vừa c th ki m tra thông tin trong hồ sơ tại văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất, vừa c th ki m tra thực tế quyền sử dụng đất thế chấp.
Việc ki m tra này sẽ giúp cho ngân hàng giám sát được mục đích sử dụng
quyền sử dụng đất của bên thế chấp phù hợp với thỏa thuận trong hợp
đồng hoặc c th phát hiện, ngăn chặn kịp thời khách hàng dùng quyền sử
dụng đất thế chấp đ bảo đảm tiền vay tại tổ chức tín dụng khác hoặc
chuy n nhượng cho tổ chức, cá nhân, hộ gia đ nh khác.
Tuy nhiên, hiện nay, trước tình hình kinh tế trong nước gặp nhiều
kh khăn, hoạt động kinh doanh bất động sản gần như bị đ ng băng từ
giữa năm 2011, do đ hoạt động nhận thế chấp quyền sử dụng đất của các
ngân hàng nói chung và Ngân hàng Nông nghiệp & Phát tri n Nông thôn
cho nhánh huyện hường Tín Hà Tây n i riêng đặt ra nhiều thách thức, cụ

Đáng lẽ ra, trong trường hợp này, iám đốc phải là người nhân danh cá
nhân đ bảo lãnh cho ông ty vay vốn bằng chính quyền sử dụng đất của
mình. Do vậy, các tổ chức tín dụng khi áp dụng pháp luật cần phải nắm và
hi u r bản chất quy định của pháp luật đ xác định chính xác đối tượng
của hợp đồng, chủ th của hợp đồng,... Mỗi đơn vị nên c cán bộ pháp chế
được đào tạo cơ bản về pháp luật, am hi u pháp luật đ giúp tổ chức tín
dụng tránh những rủi ro không đáng c .

13


Chƣơng 3
PHƢƠNG HƢỚNG, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ
THẾ CHẤPQUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ BẢO ĐẢM HỢP ĐỒNG
TÍN DỤNG NGÂN HÀNG Ở VIỆT NAM HIỆN NAY
3.1. Phƣơng hƣớng hoàn thiện
Việc xây dựng một hành lang pháp lý an toàn, hiệu quả trong hoạt
động cho vay của các tổ chức tín dụng là một trong những mục tiêu và yêu
cầu đặt ra trong tình hình hiện nay. rong đ , thế chấp quyền sử dụng đất
là một trong những biện pháp bảo đảm tiền vay, gắn liền với hoạt động
cho vay của các ngân hàng. Do vậy, đ đảm bảo hoạt động cho vay hiệu
quả, an toàn th biện pháp bảo đảm n i tiền vay chung và thế chấp quyền
sử dụng đất n i riêng phải được quan tâm và tiếp tục bổ sung hoàn thiện,
điều này xuất phát từ yêu cầu lý luận và thực tiễn như sau:
hứ nhất: Quan đi m, đường lối đổi mới kinh tế của Đảng và Nhà
nước về phát tri n kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa đã ảnh
hưởng mạnh mẽ đến hệ thống pháp luật nói chung và pháp luật về bảo đảm
tiền vay n i riêng trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng. rong
đ mục tiêu và yêu cầu đặt ra là tiếp tục đổi mới th chế kinh tế, rà soát lại
các văn bản pháp quy, sửa đổi, bổ sung, hoàn chỉnh hệ thống pháp luật bảo

thống nhất, b nh đẳng, trong đ quy định liên quan đến thế chấp quyền sử
dụng đất trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng.
hứ ba: Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất hiện nay được quy
định rải rác ở nhiều văn bản pháp luật khác nhau, từ Bộ luật Dân sự, Luật
Đất đai, đến các văn bản dưới luật như Nghị định 163/2006/NĐ- P về
giao dịch bảo đảm, các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, hông
tư liên tịch,... rong đ còn nhiều nội dung không thống nhất, mâu thuẫn,
chồng ch o,... làm cho việc áp dụng trong thực tế gặp không ít kh khăn,
do vậy việc nghiên cứu đ đưa ra những định hướng hoàn thiện, chỉnh sửa
chúng là cần thiết và sớm được thực hiện.
3.2. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất để
bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng
3.2.1 ề điều kiện thế chấp quyền sử ụng đất
Điề iện ề hủ th
- Luật Đất đai năm 2013 quy định trường hợp bên thế chấp là tổ chức
kinh tế trong nước, người iệt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá
nhân nước ngoài chỉ được thế chấp tại các tổ chức tín dụng được ph p hoạt
động tại iệt Nam. Điều này c nghĩa là các tổ chức kinh tế trong nước,
người iệt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài không
được thế chấp quyền sử dụng đất của m nh tại các tổ chức tín dụng nước
ngoài, tại các tổ chức khác trong và ngoài nước. ậy quy định này c được
hi u là hộ gia đ nh, các cá nhân trong nước được thế chấp tại tổ chức kinh
tế, trong và ngoài nước hay không ần phải quy định r ràng, cụ th .
Mặt khác, hiện nay trong quá trình hội nhập kinh tế quốc tế, đ tạo
tính cạnh tranh, việc các tổ chức, cá nhân tiếp cận những nguồn vốn vay từ
nước ngoài là rất cần thiết. Do vậy, đ tạo tính chủ động cho các tổ chức,
cá nhân tiếp cận nguồn vốn từ nước ngoài th pháp luật về thế chấp quyền
sử dụng đất cũng phải tiếp tục được nghiên cứu điều chỉnh, tạo cơ chế nhất
định đ các tổ chức tín dụng nước ngoài cũng là chủ th được nhận tài sản
thế chấp là quyền sử dụng đất khi thực hiện hoạt động cho vay, đảm bảo

việc cấp iấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng hiện nay Bộ Tài
nguyên và Môi trường chưa c văn bản đôn đốc các đơn vị về thủ tục cấp
iấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên tiến độ cấp iấy chứng nhận
quyền sử dụng đất vẫn còn rất chậm nhiều cá nhân, hộ gia đ nh chưa được
cấp giấy chứng nhận, trong khi đ theo Nghị định này, k từ ngày
01/01/2014, tổ chức tín dụng chỉ nhận thế chấp quyền sử dụng đất đối với
đất đã c
iấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) chứ không chấp
nhận "sổ trắng (những giấy tờ được quy định tại Khoản 1, Khoản 2 và
Khoản 5 Điều 50 Luật Đất đai). Như vậy, nếu không thực sự quyết liệt
trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất th sẽ ảnh hưởng rất lớn
đến hoạt động cho vay của các ngân hàng. à như vậy thì việc tiếp cận
nguồn vốn vay từ các tổ chức tín dụng của các tổ chức, cá nhân sẽ rất kh
khăn, điều đ cũng đồng nghĩa với việc ảnh hưởng đến tốc độ phát tri n
của nền kinh tế.
16


3.2.2 ề hợp đồng thế chấp quyền sử ụng đất
ề hủ th
hợp đồng
Hiện nay, Bộ luật Dân sự (đạo luật chung) và pháp Luật Đất đai (luật
chuyên ngành) c quy định không thống nhất về chủ th ký hợp đồng thế
chấp của hộ gia đ nh, Bộ luật Dân sự th quy định khi thế chấp tài sản c
giá trị lớn của hộgia đ nh phải được các thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở
lên đồng ý, Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2013 th lại
quy định hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất thuộc quyền
sử dụng chung của hộ gia đ nh phải được tất cả các thành viên từ đủ 18
tuổi trở lên trong hộ gia đ nh đ thống nhất và ký tên hoặc c văn bản ủy
quyền theo quy định của pháp luật. Như vậy, cần phải được nghiên cứu và



ban nhân dân xã, phường, thị trấn, cán bộ đăng ký thế chấp quyền sử dụng
đất, bên cạnh đ quy định cụ th trách nhiệm, quyền lợi của họ khi thực hiện
nhiệm vụ của m nh.
3.2.3 ề đ ng ,
đ ng thế chấp quyền sử ụng đất
3.2.4 Hoàn thiện quy định i n qu n đến ử quyền sử ụng đất để thu
hồi nợ
- Hiện nay, Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định trường hợp không xử lý
được quyền sử dụng đất theo thỏa thuận thì bên nhận thế chấp phải khởi
kiện tại òa án. rong khi đ , Luật Đất đai năm 2013 và Nghị định
163/2006/NĐ- P lại quy định trường hợp không xử lý được quyền sử
dụng đất theo thỏa thuận th quyền sử dụng đất được bán đấu giá.
Như vậy, thực sự khi xử lý tài sản bảo th các tổ chức tín dụngđược thực
hiện như thế nào rường hợp ổ chức tín dụngkhi xử lý quyền sử dụng
đất đ thu hồi nợ mà không thực hiện được theo thỏa thuận th c được tự
bán đấu giá đ thu hồi nợ hay không Nếu thực hiện bán đấu giá theo quy
định của Luật Đất đai và Nghị định 163 th sẽ được thực hiện như thế nào,
tr nh tự thủ tục ra sao ác tổ chức tín dụng tự quyết định đưa ra bán đấu
giá hay phải được cấp c thẩm quyền cho ph p Khi bán đấu giá c cần
phải sự đồng ý của người c quyền sử dụng đất hay không ...
chưa c
hướng dẫn cụ th nên hầu hết các tổ chức tín dụnglựa chọn giải pháp an
toàn đ là khởi kiện ra òa án đ thu hồi nợ, bởi v dù sao òa án cũng là
cơ quan công quyền, cơ quan bảo vệ và thực thi pháp luật, mặc dù biết
rằng nếu thực hiện khởi kiện tại òa án th sẽ mất rất nhiều thời gian (từ
khâu giải quyết của òa án đến khi thi hành án xong c th mất vài ba
năm, thậm chí lâu hơn nữa).
Do vậy, cần c quy định thống nhất về phương thức xử lý tài sản bảo đảm

quyền sử dụng đất đ xử lý, điều này cũng là một lý do đ bên thế chấp cố
tình trì hoãn việc xử lý tài sản là quyền sử dụng đất đ thực hiện nghĩa vụ.
Do vậy, cần nghiên cứu đ quy định nguyên tắc cụ th và các căn cứ cụ th
xác định giá trị quyền sử dụng đất (tối thi u) khi xử lý đ trong trường hợp
các bên không thỏa thuận được th phải tuân theo các nguyên tắc và quy định
cụ th , đảm bảo g p phần cho các tổ chức tín dụngnhanh ch ng thu hồi nợ.
m lại, pháp luật nên quy định các phương thức xử lý tài sản bảo đảm là
quyền sử dụng đất cho thống nhất, trao quyền chủ động cho các chủ th c
liên quan, cụ th : theo thỏa thuận; nếu không thỏa thuận được th bên nhận
thế chấp (ngân hàng) c quyền chủ động thực hiện bán đấu giá công khai
quyền sử dụng đất, trường hợp tài sản không bán được th bên nhận thế
chấp c quyền nhận chính quyền sử dụng đất đ đ thu hồi nợ.
3.3. Một số giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về thế chấp
quyền sử dụng đất để bảo đảm hợp đồng tín dụng ở Việt Nam hiện
nay
Đ nâng cao hiệu quả, giảm thi u tối đa rủi ro trong việc nhận thế
chấp quyền sử dụng đất bảo đảm cấp tín dụng cần nhiều giải pháp đồng bộ
và thống nhất, cụ th như sau:
- Ban hành các quy trình, quy định cụ th trong việc nhận tài sản bảo
đảm cấp tín dụng, trong đ c các quy định về thế chấp quyền sử dụng đất:
- Ban hành các quy định cụ th về định giá tài sản thế chấp là quyền sử
dụng đất và tài sản gắn liền với đất trong từng thời k , phù hợp với t nh h nh
phát tri n của thị trường bất động sản trong nước, quy định cụ th tỷ lệ định
giá và mức cấp tín dụng tối đa so với giá trị định giá tài sản đ đảm bảo an
toàn trong việc nhận thế chấp tài sản.
19


- Ban hành quy định ki m tra tài sản bảo đảm trong quá tr nh nhận
thế chấp tài sản; quy định này yêu cầu các chi nhánh phải thường xuyên

nhiệm của cán bộ, từ đ nâng cao chất lượng thẩm định, định giá, quản lý
và xử lý quyền sử dụng đất thế chấp trong hoạt động tín dụng
Kết luận Chƣơng 3
rên cơ sở thực trạng pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất đ bảo
đảm hợp đồng tín dụng tại ngân hàng thương mại đã phân tích ở hương 1
và những vướng mắc phát sinh trong quá trình thực hiện các quy định này
20


tại các ngân hàng thương mại n i chung cũng như tại Ngân hàng Nông
nghiệp & Phát tri n Nông thôn Việt Nam chi nhánh hường Tín, Hà Tây
n i riêng đã phân tích ở chương 2, tác giả đã đưa ra những kiến nghị góp
phần hoàn thiện các quy định về thế chấp quyền sử dụng đất, bao gồm các
nội dung về chủ th tham gia quan hệ thế chấp, điều kiện đối với quyền sử
dụng đất thế chấp, hợp đồng thế chấp và xử lý quyền sử dụng đất thế chấp.
Đặc biệt tác giả đã giải thích, đề xuất những giải pháp cụ th đ nâng cao
hiệu quả thế chấp quyền sử dụng đất đ bảo đảm hợp đồng tín dụng tại
ngân hàng thương mại.

21


KẾT LUẬN
Hoạt động tín dụng là một lĩnh vực kinh doanh phức tạp và tiềm
ẩn nhiều rủi ro so với các hoạt động kinh doanh khác của ngân hàng.
Do vậy việc các cơ quan nhà nước có thẩm quyền tạo điều kiện thuận
lợi cho các tổ chức tín dụng hoạt động tín dụng có hiệu quả, giảm thi u
rủi ro và an toàn c ý nghĩa quan trọng đối với sự ổn định và phát tri n
kinh tế của đất nước.
Thế chấp quyền sử dụng đất là một chế định quan trọng trong pháp