`

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA KINH TẾ PHÁT TRIỂN
Fo0oG

CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:

GIẢI PHÁP HẠN CHẾ RỦI RO TRONG CHO
VAY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG
TMCP Á CHÂU

GVHD: NGUYỄN NGỌC DANH
SVTH: PHAN THỊ XUÂN - ĐT3
MSSV: 107212046
ĐVTT: Phòng Tín Dụng(PGD BXMĐ)
Ngân Hàng TMCP Á Châu
Thành phố Hồ Chí Minh, tháng 4 năm 2011


LỜI CẢM ƠN
GDEF
Thấm thoát đã gần 4 năm kể từ khi em mới bước chân vào ngưỡng cửa
đại học. Mang theo trong mình biết bao niềm tự hào vì là một trong những
sinh viên của Trường Đại học Kinh Tế TP. Hồ Chí Minh, em đã tự nhủ rằng
mình phải cố gắng phấn đấu trau dồi kiến thức, kỹ năng để trưởng thành hơn,
cứng cáp hơn trên bước đường sự nghiệp sau này. Và một nguồn hỗ trợ đắc
lực, cung cấp cho em sức mạnh đó chính là những kiến thức mà Quý thầy cô
trường ĐH Kinh tế Tp. Hồ Chí Minh đã tận tình chỉ dạy, truyền đạt bằng
chính nhiệt huyết trong nghề “trồng người.”

Tp. HCM, Ngày....tháng...năm 2011
Ký tên:


NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
Tp. HCM, Ngày....tháng...năm 2011
Ký tên


LỜI NÓI ĐẦU
F¡G
Hoạt động cho vay của các ngân hàng nói chung và ngân hàng TMCP Á
Châu nói riêng phần lớn là cho vay có bảo đảm bằng tài sản là bất động sản,

1.1.2 Phân loại bất động sản ............................................................................................... 9
1.1.3 Các yếu tố tác động đến giá bất động sản ................................................................ 10
1.2 Thị trường bất động sản ............................................................................................... 11
1.2.1 Khái niệm thị trường bất động sản........................................................................... 11
1.2.2 Vai trò của thị trường bất động sản.......................................................................... 11
1.2.3 Các quy luật tác động đến thị trường bất động sản .................................................. 12
1.3 Cho vay bất động sản.................................................................................................... 13
1.3.1 Khái niệm cho vay bất động sản .............................................................................. 13
1.3.2 Đặc điểm của cho vay bất động sản ......................................................................... 14
1.3.3 Nguyên tắc cho vay bất động sản ............................................................................ 14
1.4. Rủi ro trong cho vay bất động sản ............................................................................. 15
1.4.1 Khái niệm về rủi ro tín dụng (rủi ro cho vay) .......................................................... 15
1.4.2 Nguyên nhân gây ra rủi ro ....................................................................................... 15
1.4.3 Hậu quả khi bùng nổ cho vay BĐS .......................................................................... 16
1.5 Giới thiệu về NHCPTM Á CHÂU(ACB) .................................................................... 17
1.5.1 Vị thế công ty ........................................................................................................... 17
1.5.2 Chiến lược Phát triển và Đầu tư............................................................................... 17
1.5.3 Các dự án lớn ........................................................................................................... 17
1.5.4 Triển vọng Công ty .................................................................................................. 18
1.5.5 Rủi ro Kinh doanh chính .......................................................................................... 18

CHƯƠNG II: ................................................................................................................ 19
NHỮNG RỦI RO TIỀM ẨN TRONG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN
NHTMCPÁ CHÂU(TP. HCM) CÓ THỂ GẶP PHẢI.............................................. 19
2.1 Diễn biến thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh từ năm 2003
đến nay ................................................................................................................................. 19
2.1.1 Thị trường bất động sản 2003 .................................................................................. 19
2.1.2 Thị trường bất động sản 2004 .................................................................................. 19
2.1.3 Thị trường bất động sản 2005 .................................................................................. 20
2.1.4 Thị trường bất động sản 2006 .................................................................................. 21

3.2 Giải pháp hạn chế rủi ro .............................................................................................. 39
3.2.1 Xây dựng chiến lược cho vay phù hợp với đặc thù thị trường bất động sản ........... 39
3.2.2 Xem xét lại khâu xét và cấp tín dụng sao nâng cao khả năng cạnh tranh của
ngân hàng .......................................................................................................................... 39
3.2.3 Đào tạo nhân viên hoạt động trong lĩnh vực ngân hàng và bất động sản ................ 41
3.3 Đề suất những gói sản phẩm mới ................................................................................ 41
3.3.1 Xu hướng mới về nhu cầu bất động sản .................................................................. 41
3.3.2 Đề suất những gói sản phẩm mới............................................................................. 42


Hình 1
Hình 2
Hình 3
Hình 4
Hình 5
Hình 6
Bảng 1
Bảng 2
Bảng 3
Bảng 4

Danh mục các hình và các bảng
Gía trị căn hộ cao cấp tại thành phố Hồ Chí Minh.
Giá cho thuê văn phòng tại các thành phố lớn trong khu vực.
Tổng cung và tỷ lệ cho thuê của các dự án căn hộ dịch vụ
cho thuê trọng điểm (ngày 10/08/2010).
Nguồn cung dự án nhà ở bình dân thành phố Hồ Chí Minh.
Tình hình huy động và cho vay.
Tỷ trong nợ xấu và nợ quá hạn tháng 5/2009
Giá đất một số khu vực ở thành phố Hồ Chí Minh năm 2003

Tuy nhiên, với tính chất không di động được, và có tính khan hiếm không
thể tăng thêm dù dân số tăng. Đây chính là nguyên nhân dẫn đến tổng cung bất
động sản trong tương lai luôn thấp hơn so với tổng nhu cầu bất động sản xét về
dài hạn.
1.1.2 Phân loại bất động sản
Căn cứ theo khái niệm trên, Bất động sản có thể chia thành 3 loại sau:
- Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: bất động sản nhà ở, bất động sản
văn phòng, nhà xưởng và công trình thương mại dịch vụ, bất động sản hạ tầng
(hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội). Trong bất động sản có đầu tư xây dựng thì
nhóm bất động sản nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai)
là nhóm bất động sản cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, có tính chất phức tạp và
chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan. Nhóm này chiếm đa
số trong các giao dịch trên thị trường bất động sản ở nước ta cũng như ở các
nước trên thế giới.
- Bất động sản không đầu tư xây dựng: bất động sản thuộc loại này chủ yếu
là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông


nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử
dụng ...
- Bất động sản đặc biệt: là những bất động sản như các công trình bảo tồn
quốc gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa
trang...
1.1.3 Các yếu tố tác động đến giá bất động sản
- Các yếu tố tự nhiên:
* Vị trí bất động sản: Do bất động sản không di động được, nên vị trí bất
động sản ở đâu, môi trường xung quanh thế nào, vị trí ở trung tâm hay xa
trung tâm, vị trí có thể dùng làm chỗ kinh doanh hay chỉ dùng để ở... là những
yếu tố tác động trực tiếp đến giá trị bất động sản.
* Diện tích, hình thể thửa đất hoặc lô đất: một diện tích đất tối ưu khi

* Các chính sách có tác động gián tiếp như: sự khuyến khích đầu tư bên
ngoài vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về bất động sản qua đó có thể
làm cho giá bất động sản gia tăng.


* Các chính sách tác động trực tiếp như:
• Chính sách cho phép Việt kiều mua bất động sản tại Việt Nam.
• Chính sách cho phép những người không có hộ khẩu thành phố
được mua nhà tại thành phố.
• Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực bất động
sản
• Chính sách tài chính áp dụng đối với những người được nhà nước
giao đất, cho thuê đất…
• Các chính sách thuế của Nhà nước đối với bất động sản.
- Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô: đó là các yếu tố kinh tế liên quan như:
Tình hình cung cầu bất động sản, mức độ tăng trưởng GDP hàng năm, thu nhập
bình quân hàng năm của người dân trong vùng, khả năng đáp ứng nhu cầu tín
dụng của hệ thống tín dụng trong vùng …
- Các yếu tố xã hội: Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị bất động
sản. Một khu vực mà mật độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân
số cơ học thì giá trị bất động sản nơi đó sẽ tăng lên do cân bằng cung cầu bị
phá vỡ.
Mặt khác các yếu tố khác trong vùng như: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục,
trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán người dân trong vùng cũng có ảnh
hưởng đến giá trị của bất động sản, những vấn đề liên quan đến thuyết phong
thuỷ…
Tóm lại, việc xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản là rất
quan trọng, chính thông qua việc phân tích, xử lý và đánh giá đúng các yếu tố
này là cơ sở để xác định giá trị thực của bất động sản.
1.2 Thị trường bất động sản

thế chấp.
- Thị trường bất động sản phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ được huy
động: Theo thống kê, ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua
thế chấp bằng bất động sản chiếm trên 80% trong tổng lượng vốn cho vay. Vì
vậy, phát triển đầu tư, kinh doanh bất động sản đóng vai trò quan trọng trong
việc chuyển các tài sản thành nguồn tài chính dồi dào phục vụ cho yêu cầu phát
triển kinh tế xã hội đặc biệt là đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng của nền kinh tế.
- Phát triển và quản lý tốt thị trường bất động sản, đặc biệt là thị trường
quyền sử dụng đất là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quý
giá này: Kinh nghiệm của các nước cho thấy để đạt tiêu chuẩn của một nước
công nghiệp hoá thì tỷ lệ đô thị hoá thường chiếm từ 60-80%. Như vậy, vấn đề
phát triển thị trường bất động sản để đáp ứng yêu cầu đô thị hoá ở nước ta là
vấn đề lớn và có tầm quan trọng.
- Phát triển và quản lý tốt thị tường bất động sản sẽ góp phần kích thích sản
xuất phát triển, tăng nguồn thu cho Ngân sách: Thị trường bất động sản có
quan hệ trực tiếp với các thị trường như thị trường tài chính tín dụng, thị
trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động.... Phát triển
và điều hành tốt thị trường bất động sản sẽ có tác dụng thúc đẩy tăng trưởng
kinh tế thông qua các biện pháp kích thích vào đất đai, tạo lập các công trình,
nhà xưởng, vật kiến trúc...
- Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường bất động sản sẽ đáp ứng nhu
cầu bức xúc ngày càng gia tăng về nhà ở cho người dân từ đô thị đến nông
thôn: Thị trường nhà ở là bộ phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn trong thị
trường bất động sản. Thị trường nhà ở là thị trường sôi động nhất trong thị
trường bất động sản, những cơn sốt nhà đất hầu hết đều bắt đầu từ sốt nhà ở và
lan toả sang các thị trường bất động sản khác và ảnh hưởng trực tiếp đến đời
sống của người dân. Vì vậy, phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường bất
động sản nhà ở, bình ổn thị trường nhà ở, bảo đảm cho giá nhà ở phù hợp với
thu nhập của người dân là một trong những vai trò quan trọng của quản lý nhà
nước về thị trường bất động sản nhà ở.

lượng cầu đã nói ở phần trên.
1.3 Cho vay bất động sản
1.3.1 Khái niệm cho vay bất động sản
- cho vay bất động sản là việc ngân hàng cấp vốn cho khách hàng căn cứ
vào mục đích vay vốn của khách hàng liên quan đến bất động sản. Trong
trường hợp này, ngân hàng cho khách hàng vay để đầu tư kinh doanh bất động
sản, xây dựng nhà để bán, sửa chữa mua bán nhà cửa, xây dựng hoàn thiện cơ
sở hạ tầng các dự án, mua nhà trả góp, xây dựng văn phòng cho thuê...
- cho vay bất động sản vừa đáp ứng nhu cầu đầu tư kinh doanh bất động sản
của nhà đầu tư, vừa đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân.
- Việc cho vay bất động sản của các ngân hàng đã góp phần tác động đến
cung cầu bất động sản trên thị trường. Tuy nhiên, để bảo đảm hiệu quả hoạt
động và an toàn khi cho vay, các ngân hàng yêu cầu khách hàng vay vốn phải
đảm bảo nguyên tắc tín dụng như vốn vay phải được sử dụng đúng mục đích và
phải được hoàn trả cả gốc và lãi theo đúng kỳ hạn đã cam kết. Mặt khác, ngân
hàng còn có thể yêu cầu khách hàng thực hiện đảm bảo tín dụng hoặc áp dụng
các nguyên tắc đánh giá khách hàng khác để làm cơ sở xét duyệt cho vay.


1.3.2 Đặc điểm của cho vay bất động sản
Ngoài những đặc điểm của thị trường tín dụng thông thường thì cho vay bất
động sản có những đặc trưng, do tính chất đặc biệt của hàng hóa bất động sản
mang lại như:
- Thị trường tín dụng bất động sản thường là thị trường cho vay dài hạn do
bất động sản là những hàng hóa có thời gian hình thành dài. Theo phân tích của
các chuyên gia bất động sản, quá trình hình thành một dự án đòi hỏi trung bình
từ 5 năm trở lên. Mặt khác, bất động sản là những hàng hóa có giá trị lớn do
vậy tín dụng bất động sản thường là các khoản tín dụng có giá trị lớn nên việc
hoàn tín dụng trong một thời gian ngắn mang tính khả thi thấp.
- Người đi vay thường giải ngân theo tiến độ của dự án: Vốn đầu tư cho dự

Vốn vay phải được hoàn trả vốn và lãi đúng hạn: thời hạn trả nợ vay thường
được xác định rõ ràng theo thỏa thuận ban đầu giữa bên cho vay và bên vay.
Khi đó, bên vay phải có trách nhiệm hoàn trả vốn lẫn lãi cho bên cho vay đúng
thời hạn đã định. Điều này không những đảm bảo khả năng bảo toàn và xoay


tiếp đồng vốn cho bên cho vay mà còn thể hiện uy tín của bên vay cho các lần
vay mượn sau này. Đây là nguyên tắc cốt lõi nhất trong quan hệ tín dụng.
1.4. Rủi ro trong cho vay bất động sản
1.4.1 Khái niệm về rủi ro tín dụng (rủi ro cho vay)
Rủi ro tín dụng(rủi ro cho vay) là ngôn từ thường được sử dụng trong hoạt
động cho vay của ngân hàng hoặc trên thi trường tài chính. Đó là khả năng
không chi trả được nợ của người đi vay đối với người cho vay khi đến hạn phải
thanh toán. Luôn là người cho vay phải chịu rủi ro khi chấp nhận một hợp cho
vay tín dụng. Bất kỳ một hợp đồng cho vay nào cũng có rủi ro tín dụng.
Một trong những hoạt động hoạt động chính của ngân hàng thương mại là
hoạt động cho vay nên rủi ro tín dụng là một nhân tố hết sức quan trong, đòi
hỏi ngna6 hàng phài có khả năng phân tich, đánh giá và quản lý rủi ro hiệu quả
vì nếu ngân hàng chấp nhận nhiều khoản cho vay có rủi ro tín dụng cao thì
ngân hàng có khả năng phải đối mặt với tình trạng thiếu vốn hay tính thanh
khoản thấp. điều này có thể làm giảm hoạt động kinh doanh thu lợi nhuận của
ngân hàng, thậm chí phá sản.
1.4.2 Nguyên nhân gây ra rủi ro
Rủi ro do môi trường kinh tế không ỗn định:
Sự biến động và khó dự đoán của thị trường bất động sản làm cho giá bất
động sản thay đổi liên tục, tại những nơi giá đất đang sốt bỗng giảm đột ngột
xuống thấp làm nhiều nhà đầu cơ và kể cả nhà đầu tư khó đẩy hàng để thu hồi
vốn trả nợ ngân hàng. Chính vì vậy, nợ quá hạn tại các ngân hàng đã tăng lên
đáng kể và chủ yếu rơi vào khoản cho vay bất động sản.
Bên cạnh đó, tình hình kinh tế vĩ mô bất ỗn, lãi suất thị trường thay đổi liên

chứng khoán thấp (do sự ảm đạm của thị trường này); vốn chủ sở hữu yếu kém;
Nghị định 71 quy định chủ đầu tư chỉ được huy động vốn tối đa 20% giá trị dự
án; giá vật liệu xây dựng tăng; khả năng mua nhà của người dân thấp. Những
điều này lập tức ảnh hưởng tới nhà đầu tư, buộc họ phải bán tháo căn hộ lấy
tiền trả nợ. Còn bản thân người mua thì vẫn còn tâm lý nghe ngóng, chờ đợi
xem thị trường sẽ diễn biến theo chiều hướng nào. Đây thật sự là nguy cơ đẩy
nợ quá hạn của Ngân hàng lên cao khi mà thị trường bất động sản vẫn tiếp tục
đóng băng.
Nguy cơ giá trị bất động sản thấp hơn mức ngân hàng cho vay: việc đánh
giá tài sản theo giá thị trường hoàn toàn là do chủ quan của nhân viên mà người
quản lý không phải lúc nào cũng theo sát. Đó là chưa nói đến việc thị trường
sụt giảm, chuyện bất động sản mất giá hơn 50% hiện đang diễn ra khá phổ
biến. Trong khi các ngân hàng đã cho vay 70% đến 80% giá trị bất động sản,
nhiều đối tượng vay nợ đang tiến gần đến hoặc đã gánh chịu giá trị ròng âm
của bất động sản. Nhiều người trong số họ sẽ có khả năng “bỏ của chạy lấy
người” khỏi các khoản vay “hoàn toàn đổi chiều”. Khi thị trường ngưng trệ,
khách hàng không có khả năng thanh toán nợ, các ngân hàng thương mại phải
phát mại nhà, đất, căn hộ,… để thu hồi vốn. Tình hình này càng đẩy cung nhà
đất tăng mạnh, cầu lại rất ít, giá lại càng giảm. Đây là hiệu ứng xấu của thị
trường tín dụng bất động sản.
Nguy cơ sụp đổ hệ thống ngân hàng: tại Mỹ, bong bóng nhà đất chỉ vượt
giá trị thực 10-11%, mà chính phủ Mỹ đã mất cả 1,000 tỷ USD để cứu thị
trường tài chính. Tại Anh, theo dự đoán bong bóng nhà đất tầm khoảng 30%,
cụ thể Hà Lan là 25% và Pháp là 20%. Nhưng nguy cơ bong bóng bất động sản
ở châu Âu lớn hơn Mỹ, bởi các ngân hàng châu Âu đã mua rất nhiều chứng
khoán được phát hành bởi tiền nợ tín dụng. Thời điểm này, khủng hoảng vẫn
chưa nổ ra, nhưng vẫn đang tiềm ẩn như quả bom hẹn giờ. Việt Nam đang
trong tình cảnh tương tự các nước Châu Âu. nhưng còn khủng khiếp hơn rất
nhiều lần, bởi bong bóng bất động sản không chỉ tăng vài chục % mà đã tăng
ảo lên gấp đôi, gấp ba thậm chí gấp năm giá trị trước khi tăng. Trong khi năng

Ngân hàng tốt nhất Việt Nam do Euromoney trao tặng.
1.5.2 Chiến lược phát triển và đầu tư
- Tăng trưởng cao bằng cách tạo nên sự khác biệt trên cơ sở hiểu biết nhu
cầu khách hàng và hướng tới khách hàng.
- Xây dựng hệ thống quản lý rủi ro đồng bộ để đảm bảo cho sự tăng trưởng
bền vững.
- Duy trì tình trạng tài chính ở mức độ an toàn cao, tối ưu hóa việc sử dụng
vốn.
- Tăng trưởng thông qua mở rộng hoạt động, thông qua hợp tác liên minh
với các đối tác chiến lược và thông qua hợp nhất, sát nhập.
- Mở rộng kênh phân phối để thuận tiện cho việc tiếp cận và giới thiệu các
dịch vụ cung cấp sản phẩm - dịch vụ hỗ trợ du học với các khách hàng trẻ.
1.5.3 Các dự án lớn
- Trung tâm ATM Theo kế hoạch đến năm 2010, ACB sẽ có ít nhất 600
máy ATM được lắp đặt trên toàn quốc.
- Mở rộng mạng lưới hoạt động: Trong giai đoạn từ năm 2008 đến năm
2009, mỗi năm ACB sẽ phát triển thêm tối thiểu 8 chi nhánh/ phòng giao dịch.


- Hỗ trợ kỹ thuật: Ngân hàng Standard Chartered - đối tác chiến lược đang
thực hiện một chương trình hỗ trợ kỹ thuật toàn diện cho ACB, được triển khai
trong khoảng thời gian năm năm (bắt đầu từ năm 2005).
1.5.4 Triển vọng Công ty
- ACB từ năm 2009 thực hiện chiến lược quản lý tốt, lợi nhuận hợp lý, tăng
trưởng bền vững. Với tốc độ tăng trưởng GDP có chậm lại, hoạt động của
ngành ngân hàng nhất định sẽ bị ảnh hưởng. Do đó, ACB chủ trương tăng
trưởng trong tầm kiểm soát, và chỉ tăng trưởng nếu kiểm soát được rủi ro. Tuy
nhiên, với kết quả hoạt động kinh doanh về tài chính, quản lý rủi ro, ..., ACB
có khả năng duy trì vị thế hàng đầu của mình trong hệ thống ngân hàng thương
mại cổ phần Việt Nam.

trong khi khu vực quận 2, quận 9 phần đông được giao dịch nóng do hy vọng
về tương lai của Thủ Thiêm, đường hầm và các cầu mới qua sông Sài Gòn.
Lượng nhà đất giao bán tại các trung tâm nhà đất rao bán giamê khoangê
20%. Mức giao dịch thành công cũng chiê bằng 70-80%. Trong khi đó, giá đất
tại một số dự án vẫn tiếp tục tăng mạnh.
Giá đất tại một số dự án thuộc khu vực quận 2, quận 9 tăng thêm 300.000500.000 đ/m2, đặt biệt là những dự án có triển vọng đầu tư cao như An Phú –
An Khánh, Phước Long B, các dự án thuộc phường Phú Hữu (quận 9).
Bảng 1: Giá đất một số khu vực tại TP.HCM năm 2003
STT
1
2
3
4

Vị trí
Dự án Thạnh Mỹ Lợi(quận 2)
Khu quy hoạch Phú Mỹ
Nhà, biệt thự ở phường Tân Thuận
Khu dân cư Nam Long

Giá (triệu đồng/m2)
5,5
3,1 – 3,5
5,1
5,2

Giá đất nền nhà trong dự án tại các quận này vẫn tiếp tục tăng dù có chậm
và ít biến động hơn so với trước. Những người mua đất cho biết, giá trị và ưu
thế so sánh miến đất giữa hai quận phụ thuộc khá nhiều vào tình hình xây dựng
cơ sở hạ tầng và tiềm năng phát triển khu dân cư trên địa bàn.

vị trí khác có mặt tiền đường từ 12 -14m cũng được rao bán với giá từ 8,5 –
11,5 triệu đồng/m2.
Tương tự, hàng loạt dự án đang được xây dựng theo trục đường Lương
Đình Của, Liên tỉnh lộ 25B của Q.2 đã sôi động hẳn lên. Giá đất tại dự án của
công ty Him Lam nằm ở mặt tiền đường Lương Đình Của cũng đã được rao
bán lên đến 15 triệu đồng/m2 đất nhà phố nằm ở mặt tiền đường nội bộ 16m.
Nhưng có lẽ giá tăng nhanh nhất là ở khu vực dự án 174ha nằm ven trục đường
Liên Tỉnh lộ 25B tại phường Thạnh Mỹ Lợi. Giá đất của công ty đầu tư thứ cấp
tại dự án này đã được rao bán từ 6 – 8,5 triệu đồng/m2.
2.1.3 Thị trường bất động sản 2005
Trong quý 1/2005, thị trường nhà đất trên địa bàn thành phố sụt giảm đáng
kể. Theo khảo sát tại trung tâm giao dịch, môi giới nhà đất, đa số khách hàng
chỉ quan tâm tới sản phẩm nhà ở trong nội thành có giá giao động trên dưới 100
lượng vàng, nhưng số lượng mua bán thành công cũng rất ít. Đồng thời lượng
rao bán đất dự án (những dự án trước Nghị định 181 được phép bán nền, không
hồi tố) ở các vùng ven thành phố như quận 7, quận 8, quận 9, và Thủ Đức cũng
đã bắt đầu có dấu hiệu giảm. Tuy nhiên, giá rao bán nhà đất trong quý 1 vẫn
chưa giảm bớt sự kỳ vọng của nhà đầu tư vào thị trường đất dự án và vào việc
khởi công các công trình hạ tầng kỹ thuật như đại lộ Đông Tây, cầu Nguyễn
Văn Cừ vẫn lớn.
Quý 2, tình hình giao dịch tại các trung tâm địa ốc rất trầm lắng. Lượng
giao dịch giảm, lượng rao bán lẫn giá rao bán đều giảm (ở hầu hếtt các quận,
huyện ven thành phố). Các thông tin về việc khởi công các công trình hạ tầng
kỹ thuật chỉ làm cho các dự án xung quanh các công trình này tăng giá nhẹ,
mức tăng từ 200 – 500 ngàn đồng/m2.


Quý 3, các quy định của Nghi định 181 đã tác động và thật sự làm cho đất
dự án không còn hấp dẫn nhà đầu tư. Đây cũng chính là nguyên nhân đổ dồn sự
quan tâm vào chung cư cao cấp, chung cư trung bình, cao ốc văn phòng…

nào. Điển hình nhất là thành phố Hồ Chí Minh, chỉ trong vòng 12 tháng có đến
3 lần lên cơn sốt giá. Mức giá nhà đất, căn hộ tăng vọt, giá đất tăng bình quân 3
lần.
Các chuyên gia cho rằng, thị trường nhà đất năm 2007 là một năm đầy biến
động do nhiều nguyên nhân: Việt Nam gia nhập WTO; Hội nghị các nhà tài trợ
Việt Nam cũng cho thấy khả năng thu hút FDI của Việt Nam năm 2007 là rất
lớn; rồi thị trường chứng khoán nở rộ, đem lại lượng tiền lãi lớn cho nhiều nhà
đầu tư chuyển sang cơ nhà dất; Các chính sách mở cho phép Việt kiều và người
nước ngoài mua nhà tại Việt Nam…
Cuối năm 2006 đầu năm 2007, giá nhà đất trên địa bàn thành phố Hồ Chí
Minh bắt đầu leo thang cùng với làn sóng nguồn vốn từ thị trường chứng khoán


đổ sang. Trong vòng ba tháng đầu năm 2007 giá nhà đất tại các khu vực trọng
điểm phát triển đô thị của thành phố như quận 2, quận 9, quận Thủ Đức(lân cận
khu đô thị mới Thủ Thiêm) quận 7, quận 8, huyện Nhà Bè, Bình Chánh(trong
và lân cận khu đô thị mới Nam Sài Gòn) giá đã tăng gấp 2 lần. Đất nền, nhà
trong các khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng còn có mức tăng giá cao hơn, nhiều
trường hợp cá biệt mức tăng lên đến 300%...
Một số dự án khác ở quận 2,có địa thế đẹp như An Phú – An Khánh giá đất
nằm trong khoảng từ 18 đến 24 triệu đồng/m2, cũng cao gần gấp 2 lần so với
giá quý 4/2006. Sau đó, thị trường bắt đầu đi xuống, giá đất dự án ở một số nơi
giảm từ 1 -3 triệu đồng/m2. Đến tháng 7 giá đất bắt đầu nhích lên và bước sang
tháng 8 thị trường bắt đầu sốt trở lại.
Tháng 10/2007, giá đất các dự án nằm trong top của khu Nam Sài Gòn và
lân cận khu đô thị mới Thủ Thiêm đột ngột tăng thêm khoảng 15 triệu đồng/m2.
Cơn sốt này đã nâng mặt giá đất của các dự án như An Phú – An Khánh(quận
2), Him Lam(quận 7) đạt ngưỡng cao nhất từ trước đến nay, từ 40 – 45 triệu
đồng/m2. Song bước vào mùa cao điểm của thị trường nhà đất năm 2007 thị
trường nhà đất thành phố Hồ Chí Minh lại rơi vào tình trạng ảm đạm do tác

Quý 4/2008: lượng khách hỏi mua, số giao dịch và giá tiếp tục giảm sâu ở
nhiều khu vực và kể cả nhà đất trong khu dân cư cũ và căn hộ giá rẻ cũng bắt
đầu giảm giá. Tại thời điểm cuối năm rất nhiều khu vực tại thành phố Hồ Chí
Minh giá giảm tới 20 – 45%, cá biệt nhiều khu vực giảm tới 60 - 70% so với
đầu năm, số lượng cá nhân và các trung tâm mua giới chỉ còn khoảng 55% so
với đầu năm.
Về thị trường bất động sản cho thuê, cũng như năm 2007 lượng cầu và giá
vẫn tăng đều cho đến cuối quý 2 và đầu quý 3 năm nay. Tuy nhiên sau đó, do
suy giảm kinh tế và đầu tư nên lượng cầu thuê đã giảm rõ rệt bắt đầu từ giữa
quý 2, theo số liệu thống kê của công ty cổ phần bất động sản B.D.S, lượng
khách thuê về văn phòng, nhà ở cao cấp và mặt bằng kinh doanh tại thời điểm
cuối năm chỉ còn khoảng 20% so với năm 2007, không những vậy đa số các
nhu cầu đều tìm thuê các diện tích bé và giá thuê rẽ hơn so với trước đây. Do
áp lực của việc lượng cầu giảm rõ rệt, giá cho thuê các loại bất động sản này
bắt đầu giảm từ cuối quý 4/2008.
Tóm lại, cuối năm 2007 và đầu năm 2008, thị trường bất động sản rơi vào
cơn sốt giá chưa từng thấy. Giá nhà đất dường như tăng từng giờ chứ không
còn tăng từng ngày như những cơn sốt trước đó. Chỉ trong một thời gian ngắn,
giá nhà đất đã tăng bình quân 300%, thậm chí nhiều nơi còn tăng đến 500%.
Với mức giá cao ngất, từ 1,200 USD/m2 đến 3,500 USD/m2 của chủ đầu tư
đưa ra và khoản chênh lệch cộng thêm từ 1,000 - 2,000 USD/m2 cho các khâu
trung gian giao dịch, nhà đầu tư vẫn chen nhau đặt tiền mua nhà.


Còn ở thị trường văn phòng cho thuê vẫn rất nóng và giá cho thuê tăng rất
nhiều so với năm 2007. Theo CBRE, giá thuê văn phòng hạng A từ 35
USD/m2/tháng nay đã tăng lên 70 USD/m2/tháng. Tỷ lệ tăng 103% giá thuê văn
phòng cho thấy thị trường này ở thành phố Hồ Chí Minh vẫn nóng bỏng. Các
văn phòng hạng B được cho thuê với mức bình quân 30 - 40 USD/m2/tháng.
Với mức giá trên, giá thuê văn phòng ở thành phố Hồ Chí Minh cao hơn các

Quý 2, giá nhà đất lại rớt thảm hại trở lại mốc giá của đầu năm 2009. Thậm
chí sự kiện cầu Phú Mỹ nối liền quận 7 và quận 2 cũng không thể khoáy động
được thị trường bất động sản khu Nam Sài Gòn. Ở khu Nam Sài gòn, những lô
đất đắt địa nhất trong các dự án rơi trở lại mốc 55 – 60 triệu đồng/m2. Khác với
thị trường đất dự án, thị trường căn hộ chung cư, ảm đạm từ đầu đến cuối năm,
ngoại trừ một số dự án có vị trí đắt địa hút được khách hàng. Phải có đến 95%
dự án khu hộ chung cư rơi vào cảnh ế ẩm, buộc phải điều chỉnh giá liên tục.
Thị trường căn hộ chung cư ế ẩm một phần là do nguốn cung quá lớn, trong khi
nhu cầu đang ở mức thấp.
Quý 3, nền kinh tế Việt Nam đang có dấu hiệu phục hồi, thị trường bất động
sản cũng có phần khởi sắc hơn quý 2/2009. Thị trường đất nền sốt đáng
kể(5%), nhưng bước sang tháng 8, tháng 9 đà tăng giá giảm xuống còn mức 1,2
– 1.3%/tháng, lượng giao dịch chững lại, lượng người ra bán nhiều hơn, do phụ
thuộc yếu tố pháp lý, lãi suất ngân hàng. Tuy nhiều dự án có mức điều chỉnh
giảm, tuy nhiên nhìn chung thị trường thì giá đất vẫn tăng cao hơn 1,3% mỗi
tháng.
Thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua sóng gió với các trạng thái
“nóng, lạnh”. Giá cả tuột dốc thảm hại bắt đầu từ quý 4/2008, kéo dài cho gần
đến hết quý 2/2009. Vì vậy nhiều dự án đang triển khai bị đóng băng vì không
có khách mua hoặc thiếu hụt nguốn vốn đầu tư. Thêm vào đó chính sách thắt
chặt tín dụng bất động sản cũng gây rất nhiều khó khăn cho rất nhiều doanh
nghiệp và các nhà đầu tư cá nhân khác. Tuy nhiên đến cuối năm 2009 tình hình
này được cải thiện đáng kể.
Đến cuối năm 2009, giá đất giảm mạnh nhưng lượng giao dịch thành công
lại không cao nếu như không nói là hầu như không có giao dịch. Đến quý
4/2009 lại có thêm thông tin đánh thuế thu nhập cá nhân 25% và 2% thuế trên
tổng giá trị tài sản cũng là một trong những nguyên nhân khiến các nhà đầu tư
ăn ngủ không yên. Đây cũng là yếu tố - một lần nữa đẩy thị trường bất động
sản vào tình trạng “chết lâm sàn”.
Thêm vào đó, tâm trạng phấn khởi vì có lợi trong mua bán chứng khoán