LỜI MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Trên thế giới, cho vay trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản hoặc cho vay thế
chấp bằng bất động sản là dịch vụ tài chính phổ biến của ngân hàng. Tuy nhiên, nguồn
vốn chủ yếu cho thị trường bất động sản được huy động từ các nguồn tài chính là các
quỹ như quỹ bảo hiểm, quỹ hưu trí, các quỹ của Nhà nước và các quỹ của các công ty
tài chính nói chung chứ không phải là ngành ngân hàng.
Ở Việt Nam, tuy thị trường bất động sản chỉ mới bắt đầu khởi sắc từ năm 2003
trở lại đây, nhưng do thị trường tài chính chưa phát triển nên nguồn vốn cho thị trường
bất động sản phụ thuộc hoàn toàn vào ngân hàng. Tuy nhiên trong điều kiện hiện nay,
với nhiều nguyên nhân khác nhau, thị trường bất động sản Việt Nam đang phát triển
thiếu tính bền vững, môi trường pháp lý chưa chặt chẽ, thông tin về thị trường còn
thiếu… Điều này sẽ ảnh hưởng nhất định đến hoạt động của các doanh nghiệp, nhất là
doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, qua đó gây rủi ro cho hoạt động tín dụng nói
chung và tín dụng bất động sản của các ngân hàng thương mại nói riêng. Mặt khác, tín
dụng bất động sản thường có quy mô lớn và kỳ hạn dài nên rủi ro về tính thanh khoản
trong suốt quá trình cho vay là rất lớn. Thị trường bất động sản từ đầu năm 2011 đến
nay đang đối mặt với nhiều thách thức lớn và bị tác động mạnh mẽ chính sách vĩ mô,
đặc biệt là chính sách tiền tệ. Việc dòng tiền bị giảm mạnh khiến thị trường bị "sốc" và
nhanh chóng đóng băng đang gây rủi ro lớn thị trường tài chính. Theo thống kê, 6
tháng đầu năm 2011 dư nợ tín dụng bất động sản là 245 nghìn tỷ đồng, tương đương
10% tổng dư nợ. Tỷ lệ khá cao so với một số nước trong khu vực như Thái Lan 6%.
Trong đó, nợ xấu bất động sản đang ở mức khoảng 3%. Đến cuối năm 2012, tổng dư
nợ cho vay bất động sản hiện chiếm 8,6%, nợ xấu nằm trong lĩnh vực này hiện ở mức
12.300 tỷ đồng, tương đương 5,4%, thấp hơn tỷ lệ nợ xấu bình quân của các lĩnh vực
khác.
Ngân hàng thương mại cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) là một
trong những ngân hàng thương mại Nhà nước hàng đầu hiện nay. BIDV ngày càng
khẳng định được uy tín và chất lượng trong các hoạt động tín dụng của mình. Ngân
hàng hiện nay có giá trị dư nợ tín dụng cho vay vốn đứng hàng đầu trong hệ thống
Chƣơng 3: Giải pháp hạn chế nợ xấu trong cho vay kinh doanh bất động sản
tại ngân hàng thƣơng mại cổ phần Đầu tƣ và Phát triển Việt Nam - chi nhánh
Quang Trung.
Do hạn chế về thời gian và tài liệu nghiên cứu, khoá luận còn nhiều thiếu sót, em
rất mong nhận được sự góp ý của các thầy cô.
Em xin chân thành cảm ơn.
Thang Long University Library
1
CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÍ LUẬN CHUNG VỀ NỢ XẤU TRONG CHO VAY
KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
1.1 Một số vấn đề cơ bản về bất động sản
1.1.1 Khái niệm
Cho đến nay hầu hết các nước trên thế giới đều phân loại tài sản theo luật cổ La
Mã, tức là phân loại tài sản thành “BĐS” và “Động sản”. Như vậy BĐS không chỉ là
đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động
của con người gắn liền với đất đai như các công trình xây dựng, mùa màng, cây
trồng…và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai theo không
gian 3 chiều (chiều cao, chiều sâu, chiều rộng) để tạo thành một dạng vật chất có cấu
trúc và công năng được xác định. Ở nước ta cũng tiếp cận với cách đặt vấn đề như vậy,
nên Bộ luật Dân sự 2005 đã quy định “BĐS là các tài sản bao gồm: đất đai; nhà, công
trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây
dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định”
(Điều 174).
1.1.2 Phân loại bất động sản
BĐS được phân chia thành nhiều loại, với đặc điểm và yêu cầu sử dụng rất khác
vào kinh doanh.
+ Quyền sử dụng đất được tham gia thị trường BĐS theo quy định của pháp luật
về đất đai.
+ BĐS là nhà, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất quy định tại hai điều
khoản trên đồng thời còn phải đủ các điều kiện theo quy định tại Điều 7 của Luật Kinh
doanh BĐS thì mới được đưa vào kinh doanh.
Căn cứ vào tình hình thực tế phát triển kinh tế - xã hội và thị trường BĐS, Thủ
tướng Chính phủ sẽ điều chỉnh, bổ sung các loại BĐS được đưa vào kinh doanh phù
hợp với tình hình thực tế và đúng quy định pháp luật.
1.1.3 Thị trường bất động sản
1.1.3.1 Khái niệm thị trường bất động sản
Từ khi thực hiện chuyển đổi nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang nền kinh tế
thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa (1986), Việt Nam đã nỗ lực xây dựng và phát
triển đồng bộ các yếu tố của kinh tế thị trường. Đến nay về cơ bản chúng ta đã hình
thành đầy đủ các bộ phận của kinh tế thị trường, trong đó một số thị trường đã phát
triển khá như thị trường các sản phẩm đầu ra, nhất là thị trường hàng hoá và một số
sản phẩm phục vụ. Tuy nhiên, đối với các thị trường sản phẩm đầu vào có ý nghĩa
quan trọng đối với việc phát triển sản xuất kinh doanh như thị trường vốn thị trường
lao động đặc biệt là thị trường BĐS lại mới chỉ trong giai đoạn ban đầu hình thành và
phát triển.
Có thể thấy rằng bản thân thị trường BĐS không tự dưng mà có, nó phụ thuộc
vào yếu tố khi nào BĐS được coi là hàng hoá, được trao đổi, mua, bán, cho thuê,
chuyển nhượng v.v… Nói chung là hoạt động kinh doanh BĐS. Hiện nay có rất nhiều
quan niệm khác nhau về thị trường BĐS, dựa trên cơ sở nghiên cứu lí luận, các nhà
nghiên cứu về BĐS trong nước cũng như quốc tế đã đưa ra một số khái niệm về thị
Thang Long University Library
3
trường BĐS dưới nhiều góc độ nhìn nhận khác nhau. Theo báo Vnexpress, thị trường
BĐS là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch BĐS diễn ra tại một khu vực địa lý nhất
- Hầu hết ở các quốc gia có nền kinh tế thị trường, thị trường BĐS đều hình thành
và phát triển qua 4 cấp độ: sơ khởi, tập trung hoá, tiền tệ hoá và tài chính hoá.
Thứ nhất, cấp độ sơ khởi: Đó là giai đoạn của tất cả mọi người đều có thể tạo lập
được nhà của mình. Giai đoạn này chỉ cần có một mảnh đất là có thể hình thành nên
4
một cái nhà và được coi là BĐS. Trong cấp độ này, các chính sách về đất đai, các chủ
đất và các cơ quan quản lý đất đai đóng vai trò quyết định.
Thứ hai, cấp độ tập trung hoá: Đó là giai đoạn của các doanh nghiệp xây dựng.
Trong giai đoạn này, do hạn chế về đất đai, do hạn chế về năng lực xây dựng, không
phải ai cũng có thể hình thành và phát triển một toà nhà, một BĐS lớn, một dự án
BĐS. Trong cấp độ này, các chính sách về xây dựng và các doanh nghiệp, cơ quan
quản lý xây dựng đóng vai trò quyết định.
Thứ ba, cấp độ tiền tệ hoá: Đó là giai đoạn của các doanh nghiệp xây dựng. Lúc
này, sự bùng nổ của các doanh nghiệp phát triển BĐS, do hạn chế về các điều kiện bán
BĐS, không phải doanh nghiệp nào cũng đủ tiền để phát triển BĐS cho tới khi bán ra
được trên thị trường. Trong cấp độ này, các ngân hàng đóng vai trò quyết định trong
việc tham gia vào dự án này hoặc dự án khác. Các chính sách ngân hàng, các ngân
hàng và các cơ quan quản lý về ngân hàng đóng vai trò quyết định.
Thứ tư, cấp độ tài chính hoá: Khi quy mô của thị trường BĐS tăng cao và thị
trường phát triển mạnh, do những hạn chế về nguồn vốn dài hạn tài trợ cho thị trường
BĐS, các ngân hàng hoặc không thể tiếp tục cho vay đối với BĐS hoặc sẽ đối mặt với
các rủi ro. Lúc này, các ngân hàng phải tài chính hoá các khoản cho vay, các khoản thế
chấp cũng như các khoản tài trợ cho thị trường nhằm huy động đa dạng hoá các nguồn
vốn. Trong cấp độ, các thể chế tài chính, các chính sách tài chính, các tổ chức tài chính
và các cơ quan quản lý tài chính là những chủ thể có vai trò quyết định.
Có thể thấy rằng, không nhất thiết mỗi một nền kinh tế, mỗi một thị trường BĐS
đều tuần tự trải qua từng nấc, từng cung bậc như trên. Cũng không nhất thiết các cấp
độ phát triển thị trường phải có giai đoạn như nhau về thời gian. Cũng không nhất
thiết, các cấp độ phát triển của thị trường phải là kết thúc giai đoạn này rồi mới chuyển
đem bán ở vùng khác được. Bên cạnh đó, mỗi thị trường mang tính chất địa phương
với quy mô và trình độ khác nhau do có sự phát triển không đều giữa các vùng, các
miền, do điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế-văn hoá-xã hội khác nhau
dẫn đến quy mô và trình độ phát triển của thị trường BĐS khác nhau. Thị trường BĐS
ở các đô thị có quy mô và trình độ phát triển kinh tế cao thì hoạt động sôi động hơn thị
trường BĐS ở nông thôn, miền núi
- Thị trường BĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật.
BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia, là hàng hoá đặc biệt, các giao dịch về BĐS
tác động mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế-xã hội. Do đó, các vấn đề về
BĐS đều sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản quy phạm pháp
luật riêng về BĐS, đặc biệt là hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai và
nhà ở. Đặc điểm này đặc biệt đúng ở nước ta do thị trường đất đai cấp 1 (thị trường sơ
cấp - giao đất và cho thuê đất) là chịu tác động nhất bởi các quyết định của Nhà nước.
Chính phủ các nước trên thế giới đều quan tâm đến BĐS và thị trường BĐS, luôn điều
chỉnh chính sách về BĐS và thị trường BĐS nhằm huy động các nguồn lực về BĐS
phục vụ các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội.
- Thị trường BĐS là một dạng thị trường không hoàn hảo (thông tin không đầy đủ,
thiếu một số tổ chức của thị trường).
Đặc điểm này xuất phát từ những đặc trưng riêng của mỗi vùng, chịu sự chi phối
của điều kiện tự nhiên cũng như truyền thống và tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội trong
quá trình sử dụng BĐS.Thậm chí, ngay trong bản thân các thị trường địa phương, sự
hiểu biết về các giao dịch cũng không hoàn hảo, người mua và người bán thường thiếu
thông tin liên quan đến những giao dịch trước. Sự tác động của Nhà nước là một trong
6
các yếu tố tạo nên tính không hoàn hảo của thị trường BĐS. Bất kỳ Nhà nước nào
cũng đều có sự can thiệp vào thị trường BĐS ở các mức độ khác nhau, trong đó chủ
yếu là đất đai để thực hiện các mục tiêu phát triển chung. BĐS có tính dị biệt, tin tức
thị trường hạn chế, đất đai trên thị trường sơ cấp phụ thuộc vào quyết định của Nhà
nước nên thị trường BĐS là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo. Mặt khác, thị
rất dài do vòng quay vốn chậm, có loại từ 3 năm đến 5 năm nhưng có loại kéo dài tận
Thang Long University Library
7
10 năm hay 20 năm. Do nhu cầu vốn đầu tư rất lớn nên trong cùng 1 dự án sẽ có nhiều
TCTD cùng tham gia cho vay. Vấn đề đặt ra ở đây là khi nào ngân hàng cho vay có thể
thu hồi được vốn? Các tổ chức, cá nhân vay vốn kinh doanh BĐS thường phải chịu rất
nhiều áp lực từ phía thị trường như giá vật liệu, nhân công tăng cao, thị trường hàng
hoá đặc biệt này rất nhạy cảm nên dễ xảy ra bất ổn khó có thể kiểm soát, sản phẩm sau
đầu tư như căn hộ, nhà ở thấp tầng hay các văn phòng khó tìm kiếm, tiếp cận được
khách hàng có nhu cầu thuê hoặc mua bán. Tất cả các yếu tố trên là những nguyên
nhân trực tiếp dẫn tới việc khó trả nợ ngân hàng đúng hạn. Đối với những ngân hàng
lâu đời, việc cho vay kinh doanh BĐS rất dè dặt, thận trọng do những ngân hàng này
đã có bề dày kinh nghiệm trong hoạt động tín dụng nhiều năm. Bên cạnh đó, các ngân
hàng cổ phần mới chuyển đổi mô hình hoạt động hay mới thành lập thường mở rộng
cho vay do chịu nhiều sức ép từ ban lãnh đạo hay hội đồng quản trị chấp nhận rất
nhiều rủi ro xuất hiện trong quá trình vay vốn kinh doanh BĐS của khách hàng.
- Đối tượng cho vay kinh doanh BĐS rất đa dạng nhưng khách hàng chủ yếu vẫn
là các doanh nghiệp xây dựng, các doanh nghiệp kinh doanh BĐS. Đây là những nhà
đầu tư lớn đóng vai trò đặc biệt quan trọng trong việc tạo dựng hình thái hữu hình của
hàng hoá BĐS. Ngoài ra, các khách hàng cá nhân cũng chiếm một tỉ lệ nhất định, được
các ngân hàng xem xét, tạo điều kiện và dành rất nhiều ưu đãi cho vay vốn.
1.2.2 Phương thức cho vay
Các ngân hàng và TCTD sở hữu một khối lượng vốn dồi dào, mang lại điều kiện
hiệu quả cho việc chuyển số tiền nhàn rỗi từ người dân đến các nhà đầu tư. Do tính
chất của hoạt động kinh doanh trong các tổ chức ngân hàng và tín dụng, nên việc huy
động vốn từ kênh này khá dễ dàng, và dễ tiếp cận, nhất là đối với các doanh nghiệp
vừa và nhỏ. Trên thực tế, số vốn đầu tư vào BĐS của nước ta chiếm tới hơn 60% là
vốn vay ngân hàng. Ngân hàng có thể cho vay trực tiếp các chủ đầu tư có đăng ký kinh
doanh về đầu tư kinh doanh BĐS hợp pháp tại Việt Nam có nhu cầu vay vốn để đầu tư
hiên các dự án kinh doanh đầu tư kinh doanh BĐS. Trong quá trình trả nợ, nếu ngưởi
vay mất khả năng thanh toán, TCTD sẽ phát mãi tài sản thế chấp để thu hồi gốc và lãi
vay. Tại thị trường này có thể xảy ra rủi ro về tính thanh khoản cho các TCTD khi
người vay trả nợ không đúng hạn, hoặc khi tổ chức tài chính cần tiền cho mục đích
kinh doanh khác nhưng các khoản cho vay thì chưa đến hạn trả, khi đó TCTD sẽ bị
thiếu tiền mặt. Ở Việt Nam mới chỉ có thị trường cầm cố sơ cấp thô sơ và rất nhiều rủi
ro do thiếu tính thanh khoản, sự hỗ trợ của luật pháp không đủ mạnh…nên thị trường
BĐS phát triển rất yếu, sức mua kém, sản phẩm quá ít và thường xảy ra biến động giá
cả và nhu cầu nhà ở của người dân không được đáp ứng, nhà đầu tư cũng không huy
động được vốn nhàn rỗi của người dân vào thị trường nhà đất.
Thị trường cầm cố thứ cấp là thị trường mà tại đó các TCTD có thể mua bán
những khoản cho vay cầm cố sơ cấp để tạo tính thanh khoản cho các khoản tín dụng
này theo hình thức chiết khấu và tái chiết khấu dựa trên các khoản lãi do cầm cố và
thời gian đáo hạn nợ cầm cố của người chủ tài sản. Thị trường cầm cố thứ cấp càng
phát triển thì nguồn tài chính dành cho vay đầu tư, kinh doanh và tiếp thị sản phẩm
nhà ở càng dồi dào. Tham gia vào thi trường cầm cố thứ cấp gồm các tổ chức tài
chính, các quỹ nhà ở, quỹ đầu tư, ngân hàng, quỹ bảo hiểm, tiết kiệm…Như vậy, thị
trường tín dụng cầm cố thứ cấp càng phát triển thì nguồn tài chính dành cho vay đầu
tư, kinh doanh và tiêu thụ sản phẩm nhà ở càng dồi dào, dài hạn với lãi suất chấp nhận
Thang Long University Library
9
được, sức mua của thị trường từ đó sẽ tăng lên, tạo tiền đề cho sản xuất và phát triển
nhà ở và Nhà nước mới đủ sức giải quyết vấn đề nhà ở cho người dân.
1.2.4 Các tiêu chí thẩm định cho vay kinh doanh bất động sản
Trên thế giới, nghiệp vụ cho vay kinh doanh BĐS là một trong những dịch vụ tài
chính phổ biến nhất của ngân hàng. Những ngân hàng có khả năng cho vay BĐS
thường là các ngân hàng có nguồn tiền gửi dài hạn và một đội ngũ nhân viên thông
thạo trong quá trình đánh giá giá trị tài sản và am hiểu luật pháp về BĐS.
Ở Việt Nam, tổng số tiêu chuẩn thẩm định giá hiện nay là 12 tiêu chuẩn áp dụng
cư, dự án dân cư…
+ Cho vay đầu tư BĐS sản xuất thương mại gồm: cho vay để đầu tư nhà xưởng,
khu công nghiệp,trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê…
+ Cho vay BĐS du lịch gồm: cho vay để đầu tư nhà hàng, khách sạn, khu nghỉ
dưỡng, resort…
+ Cho vay mua bán kinh doanh BĐS (đầu cơ BĐS ): mục đích của khách hàng
vay vốn để mua BĐS và bán lại nhằm hưởng chênh lệch giá từ việc kỳ vọng xu hướng
tăng giá của BĐS, thời hạn vay ngắn chỉ từ khoảng 1 - 2 năm. Nguồn trả nợ chủ yếu từ
nguồn bán BĐS.
+ Cho vay sản xuất kinh doanh có thế chấp bằng BĐS: doanh nghiệp thế chấp
BĐS để vay vốn bổ sung nguồn vốn kinh doanh hoặc cho mục đích đầu tư khác.
1.3 Nợ xấu trong cho vay kinh doanh bất động sản
1.3.1 Khái niệm
Định nghĩa nợ xấu của Việt Nam tại Quyết định 493/2005/QĐ-NHNN ngày
22/4/2005 của NHNN như sau: “Nợ xấu là những khoản nợ được phân loại vào nhóm
3 (dưới chuẩn), nhóm 4 (nghi ngờ) và nhóm 5 (có khả năng mất vốn)”. Cụ thể nhóm 3
trở xuống gồm các khoản nợ quá hạn trả lãi và/hoặc gốc trên 90 ngày, đồng thời tại
Điều 7 của Quyết định nói trên cũng quy định các NHTM căn cứ vào khả năng trả nợ
của khách hàng để hạch toán các khoản vay vào các nhóm thích hợp. Như vậy nợ xấu
được xác định theo 2 yếu tố: đã quá hạn trên 90 ngày và khả năng trả nợ đáng lo ngại.
Còn theo định nghĩa nợ xấu của phòng Thống kê – Liên hợp quốc, “về cơ bản một
khoản nợ được coi là nợ xấu khi quá hạn trả lãi và/hoặc gốc trên 90 ngày; hoặc các
khoản lãi chưa trả từ 90 ngày trở lên đã được nhập gốc, tái cấp vốn hoặc chậm trả theo
thoả thuận; hoặc các khoản phải thanh toán đã quá hạn dưới 90 ngày nhưng có lý do
chắc chắn để nghi ngờ về khả năng khoản vay sẽ được thanh toán đầy đủ”. Như vậy,
nợ xấu về cơ bản cũng được xác định dựa trên 2 yếu tố: quá hạn trên 90 ngày và khả
năng trả nợ nghi ngờ, và khi khách hàng bị nợ xấu từ nhóm 3 trở lên sẽ rất khó được
ngân hàng duyệt vay lại ít nhất là 5 năm.
Sau khi phân loại nợ, các TCTD phải trích lập dự phòng rủi ro theo tỷ lệ:
+ Nhóm 1: 0%
khách hàng của ngân hàng phải đối mặt với quy luật cạnh tranh và có nguy cơ thua lỗ.
Nợ xấu cao và ngày càng lớn gần đây tác động tới mô hình tăng trưởng không hợp lý
và kém hiệu quả của Việt Nam, đặc biệt khi môi trường kinh tế đang khó khăn hơn.
Việc tăng trưởng kinh tế (GDP) cao và dựa vào vốn là chính, trong khi công nghệ, mà
cụ thể là quản lý không theo kịp, thì vấn đề doanh nghiệp càng vay nhiều càng khó có
khả năng quản lý hiệu quả các đồng vốn vay đó (hay doanh nghiệp trở nên bất cẩn hơn
với đồng vốn dễ dãi). Môi trường kinh tế vĩ mô khó khăn cũng chắc chắn phản ánh
vào nợ xấu ở ngân hàng. Do đó khi kinh tế suy giảm thì sự khó khăn đó cũng phản ánh
vào tài sản của doanh nghiệp, và các khoản doanh nghiệp vay ngân hàng cũng khó có
khả năng trả nợ là điều tất yếu và nợ xấu gia tăng.
Mặt khác, sự yếu kém trong quy hoạch kinh tế vĩ mô, phân bổ đầu tư không hợp
lý đã dẫn đến khủng hoảng thừa về đầu tư trong một số ngành dẫn tới hậu quả thừa
cung gây ra lãng phí. Điều đó không những gây thất thoát tiền bạc cho Nhà nước mà
còn ảnh hưởng nghiêm trọng đến lợi ích của nhà đầu tư cùng với lượng vốn ồ ạt đổ
12
vào thị trường. Tình trạng cấp phép dự án tràn lan đã tạo nên những khu đô thị bỏ
hoang, lãng phí tiền của người dân, xã hội, đồng thời gây hỗn loạn thông tin trên thị
trường vì nguồn cung ảo tăng cao, trong khi thông tin trên thị trường vẫn chưa được
minh bạch tại nhiều dự án. mô hình tăng trưởng không hợp lý và kém hiệu quả, đặc
biệt khi môi trường kinh tế đang khó khăn hơn. Việc tăng trưởng kinh tế (GDP) cao và
dựa vào vốn là chính, trong khi công nghệ, mà cụ thể là quản lý không theo kịp, thì
vấn đề doanh nghiệp càng vay nhiều càng khó có khả năng quản lý hiệu quả các đồng
vốn vay đó (hay doanh nghiệp trở nên bất cẩn hơn với đồng vốn dễ dãi).
Thêm vào đó, Việt Nam là nước có mức thu nhập còn rất khiêm tốn nhưng
nghịch lí là ở các đô thị liên tiếp mọc lên những khu trung cư với những căn hộ cao
cấp, giá cả hoàn toàn không phù hợp với mặt bằng thu nhập chung của xã hội. Điều
này vô tình làm cung – cầu của loại hàng hóa đặc biệt này thay đổi, xuất hiện lượng
hàng tồn kho lớn. Mặc dù nhu cầu về nhà ở vẫn còn rất nhiều đặc biệt là ở các thành
phố lớn nhưng những người có thu nhập thấp như công nhân viên chức, người lao
gặp phải là rất lớn. Khi kinh tế suy giảm (như trường hợp ở Việt Nam gần đây là hàng
tồn kho gia tăng, thất nghiệp gia tăng, số doanh nghiệp đóng cửa ngừng hoạt động
cũng tăng) thì sự khó khăn đó cũng phản ánh vào tài sản của doanh nghiệp, và các
khoản doanh nghiệp vay ngân hàng cũng khó có khả năng trả nợ là điều tất yếu và nợ
xấu gia tăng. Tình huống nợ xấu gia tăng phản ánh một điều rằng, NHNN đã và đang
chủ trương minh bạch hóa quan hệ tín dụng, thông tin tài chính. Theo quan điểm quản
lý ngân hàng cẩn trọng, rõ ràng không nên che giấu nợ xấu. Rõ ràng việc công khai
doanh nghiệp nào có nợ xấu, nợ tốt sẽ giúp ngân hàng và rộng hơn là cả xã hội phân
biệt được rõ “trắng đen” và qua đó “chọn mặt gửi tiền” (cho vay). Nợ xấu gia tăng
trong thời gian dài, mặc nhiên về phía NHTM cũng phản ánh các ngân hàng yếu kém
về quản trị rủi ro nói chung. Tình trạng che giấu nợ xấu có thể là nguyên nhân của
động cơ để được lương - thưởng cao, chia cổ tức, giữ giá cổ phiếu ngân hàng (đối với
ngân hàng niêm yết); tình trạng sở hữu chéo cũng đã tồn tại và đang được kiểm soát
chặt chẽ hơn cũng có thể làm lộ rõ những khoản tín dụng có vấn đề từ quan hệ này
Nợ xấu tăng nhanh cũng phản ánh chính sách minh bạch hóa quan hệ tín dụng giữa
ngân hàng và doanh nghiệp: tình huống nợ xấu gia tăng phản ánh một điều rằng,
NHNN đã và đang chủ trương minh bạch hóa quan hệ tín dụng, thông tin tài chính.
Theo quan điểm quản lý ngân hàng cẩn trọng rõ ràng không nên che giấu nợ xấu. Nợ
xấu gia tăng trong thời gian dài, mặc nhiên về phía NHTM cũng phản ánh các ngân
hàng yếu kém về quản trị rủi ro nói chung: tình trạng, che giấu nợ xấu có thể là nguyên
nhân của động cơ để được lương - thưởng cao, chia cổ tức, giữ giá cổ phiếu ngân hàng
(đối với ngân hàng niêm yết); tình trạng sở hữu chéo cũng đã tồn tại và đang được
kiểm soát chặt chẽ hơn cũng có thể làm lộ rõ những khoản tín dụng có vấn đề từ quan
hệ này Bên cạnh đó, bản thân các ngân hàng trong nước với hệ thống quản lý yếu
kém gặp phải nguy cơ rủi ro nợ xấu tăng lên bởi hầu hết các khách hàng có tiềm lực tài
chính lớn sẽ bị các ngân hàng nước ngoài thu hút.
Rủi ro tín dụng có thể phát sinh do rất nhiều nguyên nhân chủ quan hoặc khách
quan. Các biện pháp phòng chống rủi ro có thể nằm trong tầm tay của các NHTM
nhưng cũng có những biện pháp vượt ngoài khả năng của riêng từng ngân hàng, liên
quan đến vấn đề đang tồn tại của nền kinh tế.
dựng, các ngành công nghiệp năng lượng, cấp nước viễn thông và sản xuất đồ nội thất,
đồ điện và điện tử gia dụng đắt tiền…
+ BĐS tồn kho kéo theo nguyên vật liệu đầu vào (nhân công, sắt thép, xi măng
và các nguyên vật liệu xây dựng) cũng tồn kho tương đối nhiều gây khó khăn lớn cho
các doanh nghiệp sản xuất vật liệu xây dựng, do chi phí đầu vào tăng cao như điện,
nước, vận tải Hàng hóa không bán được, doanh thu giảm sút dẫn đến nợ lương công
nhân thường xuyên, thậm chí công nhân nghỉ việc hàng loạt. Hiện đang xảy ra tình
trạng mất cân đối giữa cung và cung do năng lực sản xuất của ngành vật liệu so với
nhu cầu tiêu thụ của thị trường vượt từ 20 – 30%. Lý do là qua một thời gian dài thị
trường BĐS đóng băng khiến cho ngành vật liệu xây dựng không thể tiêu thụ được.
Thang Long University Library
15
Lượng tồn kho đang tập trung nhiều nhất ở sắt thép, xi măng, gốm sứ, gạch xây dựng,
thiết bị vệ sinh… Đây là những sản phẩm có liên quan mật thiết với lĩnh vực BĐS.
+ Trên thị trường nhà đất, các nhà kinh doanh BĐS và những người tiêu dùng
thực hiện việc mua bán của mình. Với vai trò là một hàng hoá đặc biệt, đất đai và nhà
ở được chuyển quyền sở hữu và quyền sử dụng từ người này sang người khác. Việc
mua đi bán lại như vậy tạo ra một khối lượng hàng hoá không bao giờ cạn kiệt cung
cấp cho thị trường, làm cho thị trường hàng hoá nhà đất luôn luôn phong phú. Thị
trường là nơi chuyển hoá vốn từ hình thái hiện vật sang giá trị, là nhân tố quyết định
tốc độ chu chuyển vốn, sự tăng trưởng của kinh doanh và sự tồn tại của các doanh
nghiệp kinh doanh BĐS. Do vậy, khi xảy ra hiện tượng “ứ đọng” hàng hóa BĐS tức là
tốc độ trao đổi hàng hóa chậm lại thậm chí ngưng trệ, số lượt trao đổi giảm sút, tốc độ
chu chuyển vốn ít đi thì lượng tiền sinh ra từ lãi tăng thêm sau mỗi lần trao đổi BĐS
cũng bị hạn chế.
+ Tình trạng kinh tế vĩ mô còn nhiều thách thức đã làm cho người mua nhà thực
phải đắn đo nhiều trong quyết định mua, đặc biệt khi họ phải dựa vào lãi suất vay của
ngân hàng thường được thả nổi và cực kỳ khó dự đoán trong tương lai.
+ Thị trường BĐS biến động thường làm ảnh hưởng tới giá vàng. Giá BĐS
+ Lãi suất từ đầu năm đến nay với các khoản vay cho BĐS, đặc biệt là đầu tư
BĐS, khá cao (không dưới 17%/năm). Thậm chí phần nhiều các công ty BĐS vẫn chịu
lãi suất trên 20%. Điều này cắt giảm lợi nhuận của công ty đáng kể, đặc biệt khi dự án
đã xong mà công ty không thể bán nổi hàng và trả nợ vay thì mức độ chi phí tiền lãi
tăng lên. Ngân hàng khó thu hồi nợ đúng hạn, ép các công ty phải bán phá giá để thu
hồi nợ tạo ra áp lực xoáy tiêu cực giữa Ngân hàng – công ty BĐS - nhà đầu tư: khó
bán hàng - khó trả nợ - bán giá thấp - tạo mặt bằng định giá mới - ép bán hàng rẻ hoặc
bỏ thêm tài sản đảm bảo - cạnh tranh tăng - tiếp tục hạ.
+ Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, thị trường BĐS trong nước đang chứng
kiến những bước phát triển vượt bậc. Chỉ trong 10 năm trở lại đây, BĐS đã trở thành
loại hình đầu tư quen thuộc với cả các tổ chức, cá nhân và ngày càng đóng góp ý nghĩa
to lớn trong sự hình thành và phát triển của nền kinh tế. Cũng giống như một số ngành
kinh tế khác, chịu ảnh hưởng rất lớn từ cuộc khủng hoảng tài chính toàn thế giới bắt
đầu từ năm 2007, 2008, thị trường BĐS cả nước đã chịu sự suy giảm nặng nề. Theo số
liệu mới nhất về cơ cấu nợ xấu do NHNN công bố quý 1 năm 2013, lĩnh vực công
nghiệp chế biến, chế tạo chiếm tỷ trọng cao nhất trong các lĩnh vực (với 21,67%); tiếp
đến là bán buôn và bán lẻ (17,34%), đứng thứ ba là BĐS và hoạt động dịch vụ
(11,65%) Tuy nhiên, việc giải quyết nợ xấu trong lĩnh vực BĐS lại đang là vấn đề
được quan tâm nhiều nhất, do dư nợ tín dụng liên quan đến BĐS chiếm tỷ trọng lớn
trong tổng dư nợ. Hơn nữa, nợ xấu BĐS kéo theo sự trì trệ của 2 ngành quan trọng liên
quan tới việc làm và an sinh xã hội là xây dựng (tạo việc làm cho khoảng 3,3 triệu lao
động – tương đương với 6,4% tổng lao động của nền kinh tế) và sản xuất vật liệu xây
dựng (khoảng hơn 500.000 lao động, tương đương hơn 1% tổng lao động của nền kinh
tế). Theo thống kê, số lượng căn hộ đã xây xong bị tồn là không nhiều (cả nước tồn
kho 26.444 căn hộ chung cư và 15.786 căn nhà thấp tầng). Nhưng số lượng căn hộ còn
đang nằm trên giấy, những dự án mới chỉ bồi thường giải phóng mặt bằng, có thể đã
có quy hoạch chi tiết, thiết kế dự án… thì rất nhiều. Số lượng căn hộ chung cư và nhà
ở thấp tầng tại các dự án lớn gấp hàng chục lần so với số căn hộ đã xây xong bị tồn và
Thang Long University Library
17
2
và một nửa trong số này có giá dưới 20 triệu đ/m
2
. Các
vị trí hấp dẫn như Mỹ Đình, Định Công và Cầu Giấy có giá chào bán khá hợp lý ở
quanh mức 1.000 USD/m
2
. Nhiều chủ đầu tư đang nghiêm túc cân nhắc việc giảm kích
thước và mức độ hoàn thiện căn hộ nhằm giảm giá tổng thể của cả căn. Thị trường văn
phòng cho thuê trước áp lực nguồn cung tăng cũng giảm mạnh vào quý 2/2012, đặc
biệt ở khu vực phía Tây Thủ đô. Giá thuê của văn phòng hạng A trung bình chỉ còn
khoảng 34 USD/m
2
, văn phòng hạng B còn khoảng trên 20 USD/m
2
. Do nguồn cung
phía Tây tăng mạnh vào quý 2 do Keangnam hoàn thành nên tỷ lệ trống toàn thị
trường là 22,5%. Nhu cầu tại thị trường khách sạn cũng tương đối khiêm tốn do tác
động tổng hợp của nhiều yếu tố. Kể từ năm 2009, ngân sách thuê phòng của khách du
lịch có xu hướng giảm, trong khi giá thuê phòng bình quân cũng chứng kiến xu hướng
Công nghiệp chế biến, chế tạo
22%
BĐS và hoạt động dịch vụ
12%
Bán buôn và bán lẻ
17%
Xây dựng xây lắp, vật liệu xây
dựng
10%
Vận tải kho bãi
dư nợ cho vay BĐS đến cuối tháng 5 - 2012 vào khoảng 197.000 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ
13% trong tổng số 2,6 triệu nghìn tỷ dư nợ các lĩnh vực của toàn hệ thống. Trong đó,
nợ xấu của lĩnh vực BĐS được xác định là 12.000 tỷ đồng, chiếm 6,5% dư nợ cho vay
BĐS. Trong bối cảnh khó khăn chung hiện nay, sức ép về vốn cho BĐS vẫn là vấn đề
được cả cơ quan quản lý và doanh nghiệp kêu ca nhiều nhất. Một lượng tín dụng lớn
của ngân hàng nằm trong BĐS, và cho vay BĐS cũng chiến tỷ lệ lớn trong nợ xấu.
NHNN mở cửa với BĐS cũng là một cách để gỡ khó cho các ngân hàng, tháo vốn cho
BĐS. Trong thời gian vừa qua khi NHNN liên tục điều chỉnh giảm lãi suất cho vay về
mức sàn là 15%, tưởng rằng thị trường BĐS sẽ "hồi sinh" nhưng xem ra không được
như mong muốn khi các nhà đầu tư BĐS vẫn chưa thể "nhập cuộc". Với nhà đầu tư
BĐS, tin giảm lãi suất hiện nay đối với họ chưa đủ hấp dẫn kéo nhà đầu tư quay lại thị
trường. Hiệu quả từ việc hạ lãi suất đó thực chất chưa kích thích được khả năng phục
hồi, bởi thị trường đang ảm đạm.
Thang Long University Library
19
1.3.4 Hạn chế nợ xấu trong cho vay kinh doanh bất động sản
1.3.4.1 Sự cần thiết của các giải pháp để hạn chế nợ xấu trong cho vay kinh doanh bất
động sản
Thị trường BĐS và tín dụng ngân hàng có mối quan hệ mật thiết với nhau, nhưng
không thể trông chờ vào sự “tài trợ” của NHTM để cứu thị trường BĐS hiện nay được.
Tín dụng ngân hàng trong xu thế hội nhập cần được rút ra bài học kinh nghiệm trong
thời gian qua, cần có sự điều chỉnh phù hợp để góp phần đảm bảo sự phát triển lành
mạnh của thị trường BĐS, đáp ứng nhu cầu an toàn, hiệu quả của chủ đầu tư, nhà kinh
doanh, nhu cầu chính đáng của người tiêu dùng và sự phát triển bền vững của hệ thống
các TCTD ở nước ta trong giai đoạn hiện nay. Bản thân chủ đầu tư BĐS cần có chiến
lược và giải pháp cho chính bản thân mình trong hoạt động kinh doanh.
Lời giải hữu hiệu cho “bài toán” nợ xấu là vấn đề đặt ra không chỉ với nền kinh
tế Việt Nam hiện nay mà còn là thách thức của toàn bộ hệ thống tài chính – tiền tệ. Để
xử lý hiệu quả nợ xấu trong cho vay kinh doanh BĐS nói riêng và nợ xấu của các
hàng đang là cản trở rất lớn đối với sự phát triển của nền kinh tế. Nhận thức được vấn
đề đó, những giải pháp xử lý kịp thời nhằm hạn chế tỉ lệ nợ xấu gia tăng đã và đang
được thực hiện. Thị trường BĐS đã bắt đầu sụt giảm từ năm 2011. Theo nhiều chuyên
gia, năm 2013 thị trường sẽ tiếp tục khó khăn. Do đó, các giải pháp hỗ trợ để thị
trường bớt khó khăn và cải thiện tính thanh khoản cần sự vào cuộc đồng bộ của các bộ,
ngành, cơ quan chức năng và đặc biệt của các chủ đầu tư.
- Thị trường BĐS là thị trường rất nhạy cảm, khi có biến động lớn cần có sự can
thiệp ngay của Chính phủ. Như vậy, sự can thiệp của Chính phủ càng sớm thì khôi
phục thị trường sớm. Một số giải pháp đang được áp dụng để hạn chế nợ xấu trong cho
vay kinh doanh BĐS thường được Chính phủ sử dụng:
+ Chính sách tiền tệ
Chính sách tiền tệ là những biện pháp can thiệp của Chính phủ hoặc NHNN lên
cung tiền tệ nhằm thực hiện các mục tiêu của mình bằng các công cụ của chính sách
tiên tệ như lãi suất cơ bản, lãi suất tái chiết khấu, tái cấp vốn, nghiệp vụ thị trường mở,
quy định mức dự trữ bắt buộc…
Một trong số các đặc điểm của thị trường BĐS là chịu sự chi phối của yếu tố
pháp luật. BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia, là hàng hoá đặc biệt, các giao dịch về
BĐS tác động mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế - xã hội. Do đó, các vấn đề
về BĐS đều sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản quy phạm
pháp luật riêng về BĐS, đặc biệt là hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về đất
đai và nhà ở. Đặc điểm này đặc biệt đúng ở nước ta do thị trường đất đai cấp 1 (thị
trường sơ cấp - giao đất và cho thuê đất) là chịu tác động nhất bởi các quyết định của
Nhà nước. Chính phủ các nước trên thế giới đều quan tâm đến BĐS và thị trường
BĐS, luôn điều chỉnh chính sách về BĐS và thị trường BĐS nhằm huy động các
nguồn lực về BĐS phục vụ các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội. Bởi vậy, khi Chính
phủ hoặc NHNN ban hành một số văn bản có ảnh hưởng tới lãi suất cho vay kinh
doanh BĐS hay lãi suất hỗ trợ người mua nhà… sẽ có ảnh hưởng rất lớn tới thị trường
BĐS , tác động tới tính thanh khoản của hàng tồn kho trên thị trường. Cụ thể, với mức
lãi suất thấp, cả nhà đầu tư và người có nhu cầu mua nhà đều có xu hướng cần nguồn
vốn cho đầu tư hoặc mua nhà nhanh hơn nhờ đó có thể sẽ tăng tính thanh khoản của
của thị trường.
+ Thành lập các công ty quản lý tài sản
Không chỉ các nước trong khu vực châu Á thành lập các công ty quản lý tài sản
mà ngay cả nước phát triển như Mỹ và các nước Mỹ La tinh cũng có các công ty
chuyên về xử lý nợ xấu của ngân hàng. Tại các quốc gia trên thế giới, có nhiều loại mô
hình công ty mua bán nợ: công ty do nhà nước góp vốn hoặc công ty do tư nhân góp
vốn. Đối với các công ty mua bán nợ tư nhân, một số thì hoạt động độc lập, một số
khác là công ty con của các ngân hàng hoặc đơn vị hoạt động trực thuộc ngân hàng.
Đối với các công ty xử lý nợ của Nhà nước thường hoạt động khá hiệu quả khi vấn đề
nợ xấu mang tính hệ thống và khung pháp lý đối với việc xử lý nợ vẫn còn yếu. Có
22
những lúc trên thị trường, các khoản nợ xấu không có người mua thì công ty xử lý nợ
của Nhà nước có thể là nơi tiêu thụ các khoản nợ xấu nói trên, và khi khung pháp lý
cho việc xử lý nợ xấu chưa được “khỏe” thì công ty xử lý nợ của Nhà nước có thể giúp
rút ngắn được quy trình xử lý nợ. Hơn nữa, việc Chính phủ mua lại các khoản nợ xấu
của ngân hàng thông qua các công ty xử lý nợ của Nhà nước có thể tạo ra cơ hội cho
Chính phủ áp đặt các điều kiện giúp các ngân hàng tái cấu trúc lại vấn đề tài chính và
cơ cấu hoạt động của mình.
- Các NHTM là những yếu tố chủ đạo hỗ trợ Chính phủ hay NHNN thực hiện các
biện pháp liên quan đến thị trường BĐS nhưng khi NHTM cũng rơi vào vòng xoáy
biến động tiêu cực của thị trường BĐS, các NHTM không thể chờ đợi sự cứu nguy của
Chính phủ mà thường sớm đưa ra các biện pháp nhằm hạn chế tác động xấu của thị
trường BĐS, cụ thể:
+ Quy định yêu cầu vốn cao hơn
Các quy định về vốn thường có tác động trực tiếp đến nguồn cung tín dụng.
Trong thời kỳ kinh tế tăng trưởng, các điều kiện kinh tế tốt sẽ làm giảm rủi ro của danh
mục tín dụng, cải thiện chỉ số an toàn vốn và năng lực mở rộng tài sản. Trong thời kỳ
kinh tế suy thoái thì ngược lại. Chính vì thế, việc buộc các NHTM tăng vốn lên một
mức tối thiểu trong thời kỳ kinh tế tăng trưởng sẽ giúp dự phòng cho các khoản thua lỗ
BĐS; tác động của nợ xấu trong cho vay kinh doanh BĐS và sự cần thiết của các giải
pháp và một số giải pháp thường được sử dụng để hạn chế nợ xấu trong cho vay kinh
doanh BĐS. Thông qua những vấn đề lí luận vừa trình bày, tác giả sẽ phân tích cụ thể
thực trạng nợ xấu trong cho vay kinh doanh BĐS của Chi nhánh BIDV Quang Trung ở
nội dung chương 2.
Copyright: Tài liệu đại học ©