THUYẾT MINH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG

KHU VĂN PHÒNG - DỊCH VỤ VÀ NHÀ Ở


Công ty cổ phần Đầu tư Xây dựng và Kỹ thuật Vinaconex - Vinaconex E&C
Tòa nhà VINACONEX khu đô thi Trung Hòa Nhân Chính - Thanh Xuân - Hà
Nội

MỤC LỤC
CHƯƠNG I......................................................................................7
CĂN CỨ VÀ SỰ CẦN THIẾT ĐẦU TƯ..................................................7
1. GIỚI THIỆU DỰ ÁN.......................................................................7
2. NHỮNG CĂN CỨ ĐỂ LẬP DỰ ÁN ...................................................8
3. SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐẦU TƯ .....................................................10
4. MỤC TIÊU CỦA DỰ ÁN ...............................................................11
5. ĐÁNH GIÁ NHU CẦU THỊ TRƯỜNG.............................................11
CHƯƠNG II. LỰA CHỌN HÌNH THỨC ĐẦU TƯ....................................12
1. TÊN CÔNG TRÌNH......................................................................12
2. ĐỊA ĐIỂM XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH.............................................12
3. CHỦ ĐẦU TƯ.............................................................................13
4. CƠ QUAN PHÊ DUYỆT DỰ ÁN.....................................................13
5. CƠ QUAN QUẢN LÝ DỰ ÁN.........................................................13
6. HÌNH THỨC ĐẦU TƯ ..................................................................14
7. QUY MÔ ĐẦU TƯ ......................................................................14
8. YÊU CẦU CÔNG NGHỆ TIÊU CHUẨN KỸ THUẬT XÂY DỰNG............15
9. TIẾN ĐỘ TRIỂN KHAI.................................................................15
10. NGUỒN VỐN ĐẦU TƯ...............................................................15
CHƯƠNG III. ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN..................................................15
VÀ HIỆN TRẠNG KHU ĐẤT XÂY DỰNG.............................................15
3.1 ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN ..............................................................15

7.1 CƠ SỞ TÍNH TOÁN...................................................................75
7.2 TỔNG VỐN ĐẦU TƯ..................................................................76
+ CHI PHÍ LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH;
+ CHI PHÍ ĐO ĐẠC HIỆN TRẠNG PHỤC VỤ THIẾT KẾ;
+ CHI PHÍ ĐO ĐẠC KHẢO SÁT PHỤC VỤ QUY HOẠCH VÀ LẬP DỰ ÁN;
+ XÁC ĐỊNH CHỈ GIỚI ĐƯỜNG ĐỎ;
+ CHI PHÍ KHẢO SÁT ĐỊA CHẤT GIAI ĐOẠN LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ, THIẾT KẾ;
+ CHI PHÍ THIẾT KẾ KỸ THUẬT – DỰ TOÁN;
+ CHI PHÍ THIẾT KẾ BẢN VẼ THI CÔNG – DỰ TOÁN CHI TIẾT;
+ CHI PHÍ THẨM TRA THIẾT KẾ KỸ THUẬT, THIẾT KẾ BẢN VẼ THI CÔNG VÀ DỰ TOÁN;
+ CHI PHÍ LẬP HỒ SƠ MỜI THẦU, ĐÁNH GIÁ HỒ SƠ DỰ THẦU XÂY LẮP VÀ THIẾT BỊ;
+ CHI PHÍ GIÁM SÁT THI CÔNG XÂY DỰNG VÀ CUNG CẤP, LẮP ĐẶT THIẾT BỊ;
+ CHI PHÍ KIỂM TRA ĐẢM BẢO AN TOÀN CHỊU LỰC VÀ CHỨNG NHẬN SỰ PHÙ HỢP VỀ CHẤT LƯỢNG
CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG;
+ CÁC CHI PHÍ KHÁC:
CHI PHÍ QUAN TRẮC
CHI PHÍ BẢO HIỂM
PHÍ XÂY DỰNG
PHÍ AN TOÀN VỆ SINH MÔI TRƯỜNG
LỆ PHÍ THẨM DỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH
LỆ PHÍ THẨM ĐỊNH THIẾT KẾ KỸ THUẬT
LỆ PHÍ THẨM ĐỊNH TỔNG DỰ TOÁN
RÀ PHÁ BOM MÌN, VẬT LIỆU NỔ
THÍ NGHIỆM CỌC
THẨM TRA PHÊ DUYỆT QUYẾT TOÁN
KIỂM TOÁN VỐN ĐẦU TƯ
- CHI PHÍ DỰ PHÒNG CHO KHỐI LƯỢNG CÔNG VIỆC PHÁT SINH VÀ CHI PHÍ DỰ PHÒNG CHO YẾU TỐ
TRƯỢT GIÁ TRONG THỜI GIAN XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH ĐƯỢC TÍNH BẰNG 10% TỔNG CHI PHÍ (XÂY DỰNG +
CHI PHÍ THIẾT BỊ + CHI PHÍ QUẢN LÝ DỰ ÁN, TƯ VẤN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG VÀ CÁC CHI PHÍ KHÁC).
- LÃI VAY VỐN ĐẦU TƯ TRONG THỜI GIAN XÂY DỰNG VÀ CÁC CHI PHÍ CẦN THIẾT KHÁC.



Công ty cổ phần Đầu tư Xây dựng và Kỹ thuật Vinaconex - Vinaconex E&C
Tòa nhà VINACONEX khu đô thi Trung Hòa Nhân Chính - Thanh Xuân - Hà
Nội
7.3 PHƯƠNG ÁN NGUỒN VỐN ĐẦU TƯ ...........................................78
7.4 PHƯƠNG ÁN KINH DOANH ......................................................79
7.5 PHÂN TÍCH LỰA CHỌN GIÁ KINH DOANH..................................79
1.2. CHI PHÍ KHÁC
1.2.1. CHI PHÍ QUẢN LÝ DỰ ÁN:
1.2.2. CHI PHÍ TƯ VẤN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG:
+ CHI PHÍ LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH;
+ CHI PHÍ ĐO ĐẠC HIỆN TRẠNG PHỤC VỤ THIẾT KẾ;
+ CHI PHÍ ĐO ĐẠC KHẢO SÁT PHỤC VỤ QUY HOẠCH VÀ LẬP DỰ ÁN;
+ XÁC ĐỊNH CHỈ GIỚI ĐƯỜNG ĐỎ;
+ CHI PHÍ KHẢO SÁT ĐỊA CHẤT GIAI ĐOẠN LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ, THIẾT KẾ;
+ CHI PHÍ THIẾT KẾ KỸ THUẬT – DỰ TOÁN;
+ CHI PHÍ THIẾT KẾ BẢN VẼ THI CÔNG – DỰ TOÁN CHI TIẾT;
+ CHI PHÍ THẨM TRA THIẾT KẾ KỸ THUẬT, THIẾT KẾ BẢN VẼ THI CÔNG VÀ DỰ TOÁN;
+ CHI PHÍ LẬP HỒ SƠ MỜI THẦU, ĐÁNH GIÁ HỒ SƠ DỰ THẦU XÂY LẮP VÀ THIẾT BỊ;
+ CHI PHÍ GIÁM SÁT THI CÔNG XÂY DỰNG VÀ CUNG CẤP, LẮP ĐẶT THIẾT BỊ;
+ CHI PHÍ KIỂM TRA ĐẢM BẢO AN TOÀN CHỊU LỰC VÀ CHỨNG NHẬN SỰ PHÙ HỢP VỀ CHẤT LƯỢNG
CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG;
1.2.3. CHI PHÍ KHÁC:
- CHI PHÍ QUAN TRẮC
- CHI PHÍ BẢO HIỂM
- PHÍ XÂY DỰNG
- PHÍ AN TOÀN VỆ SINH MÔI TRƯỜNG
- LỆ PHÍ THẨM DỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH
- LỆ PHÍ THẨM ĐỊNH THIẾT KẾ KỸ THUẬT

82
82
83
83
83
83
83
83

CHƯƠNG VIII.................................................................................99
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ..............................................................99
8.1. KẾT LUẬN..............................................................................99
8.2. KIẾN NGHỊ...........................................................................100

Dự án đầu tư Khu Văn phòng - Dịch vụ và Nhà ở.
6


Công ty cổ phần Đầu tư Xây dựng và Kỹ thuật Vinaconex - Vinaconex E&C
Tòa nhà VINACONEX khu đô thi Trung Hòa Nhân Chính - Thanh Xuân - Hà
Nội

CHƯƠNG I
CĂN CỨ VÀ SỰ CẦN THIẾT ĐẦU TƯ
1. GIỚI THIỆU DỰ ÁN

1.1 Tên dự án
DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU VĂN PHÒNG - DỊCH VỤ VÀ NHÀ Ở

1.2 Địa điểm dự án


1.4.3. Thiết kế Kết cấu thân: CÔNG TY CP TƯ VẤN THIẾT KẾ VINACONEX XUÂN MAI.
- Địa chỉ: Tầng 2 - Văn phòng 6 - Khu ĐTM Trung Hoà - Nhân Chính - Hà Nội.
- Điện thoại : 04 6251 1373

Fax: 04 6251 0720

1.4.4. Thiết kế Cơ Điện: LIÊN DANH TƯ VẤN QUỐC TẾ HCVV - VIPPRO - PTA
- Địa chỉ
- Điện thoại

: 15/2 Thái Thịnh - Đống Đa - Hà Nội
: 04. 3994 1384

Fax: 04.3564 1397

Đại diện liên danh tư vấn:
Dự án đầu tư Khu Văn phòng - Dịch vụ và Nhà ở.
7


Công ty cổ phần Đầu tư Xây dựng và Kỹ thuật Vinaconex - Vinaconex E&C
Tòa nhà VINACONEX khu đô thi Trung Hòa Nhân Chính - Thanh Xuân - Hà
Nội
CÔNG TY CỔ PHẦN KIẾN TRÚC XÂY DỰNG VIỆT - Ý (VIPPRO.,JSC).

1.4.5. Lập thuyết minh dự án đầu tư :
CÔNG TY CP ĐẦU TƯ XÂY DỰNG VÀ KỸ THUẬT VINACONEX (E & C)

- Địa chỉ

hợp tác với Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng và Kỹ thuật Vinaconex lập dự án
chuyển đổi mục đích sử dụng đất; Giao các Sở ngành liên quan hướng dẫn Liên
danh thực hiện các thủ tục theo quy định.
- Văn bản thỏa thuận hợp tác đầu tư theo Biên bản thỏa thuận số 01/2008/BBTTĐT, ngày 11/03/2008 và Hợp đồng hợp tác kinh doanh số: 00144/2008/HĐHTKD
ký ngày 23/07/2008 ký giữa Công ty Cổ phần Tập đoàn Xây dựng và Thiết bị
Công nghiệp; Và Công ty cổ phần Kinh doanh Vật tư và Xây dựng ; Và Công ty
cổ phần Đầu tư Xây dựng và Kỹ thuật Vinaconex, về việc Hợp tác đầu tư xây

Dự án đầu tư Khu Văn phòng - Dịch vụ và Nhà ở.
8


Công ty cổ phần Đầu tư Xây dựng và Kỹ thuật Vinaconex - Vinaconex E&C
Tòa nhà VINACONEX khu đô thi Trung Hòa Nhân Chính - Thanh Xuân - Hà
Nội

dựng Khu văn phòng - Dịch vụ và Nhà ở tại Ngõ 164, đường Khuất Duy Tiến,
phường Nhân Chính, quận Thanh Xuân, Thành phố Hà Nội.
2.3 Văn bản pháp lý về Quy hoạch Kiến trúc
- Quyết định số 12/2007/QĐ-BXD ngày 23/3/2007 của Bộ xây dựng về việc Ban
hành Quy chế quản lý kiến trúc xây dựng khu vực xung quanh Trung tâm Hội
nghị Quốc gia.
- Chỉ giới đường đỏ do Viện Quy hoạch xây dựng Hà Nội lập đã được Sở Quy
hoạch Kiến trúc Hà Nội chấp thuận ngày 20/4/2007.
- Văn bản số 3420/QHKT-P2, ngày 04/12/2009 của Sở Quy hoạch Kiến trúc Hà Nội
về việc chấp thuận phương án quy hoạch Tổng mặt bằng Khu văn phòng - Dịch vụ
và Nhà ở tại ngõ 164, đường Khuất Duy Tiến, phường Nhân Chính, quận Thanh
Xuân, Thành phố Hà Nội.
- Văn bản số 553/QHKT-P2, ngày 23/02/2010 của Sở Quy hoạch Kiến trúc Hà Nội,
về việc chấp thuận phương án kiến trúc Khu văn phòng dịch vụ và nhà ở tại ngõ


-

Hợp đồng thuê đất số 146-245/ĐC-NĐ-TĐ, ngày 26/7/2000 ký giữa Công ty
cổ phần Xây dựng và Thiết bị Công nghiệp nay là Công ty cổ phần Tập đoàn
Xây dựng và Thiết bị công nghiệp với Sở Địa chính - Nhà đất Hà Nội;

-

Hợp đồng thuê đất số 147-245/ĐC-NĐ-TĐ, ngày 26/7/2000 ký giữa Công ty Kinh
doanh Vật tư và Xây dựng nay là Công ty cổ phần Kinh doanh Vật tư và Xây
dựng với Sở Địa chính - Nhà đất Hà Nội;

3. SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐẦU TƯ

Thực hiện định hướng phát triển kinh tế và quy hoạch không gian Thủ đô Hà Nội
đến năm 2020 tạo bộ mặt mới cho Thành phố, trong đó có việc đầu tư xây dựng các
Khu đô thị mới, các khu chung cư, văn phòng hiện đại một cách đồng bộ từ hạ tầng
kỹ thuật đến hạ tầng xã hội và các công trình kiến trúc hiện đại và phù hợp với bản
sắc văn hoá là chủ trương lớn của UBND Thành phố Hà Nội. Chính từ chủ trương đó
Thành phố Hà Nội đã và đang tập trung phát triển mạnh các KĐTM như: Linh Đàm,
Định Công, Mễ Trì, Mỹ Đình, Việt Hưng, Đền Lừ, An Khánh, Văn Phú... và nhiều
các khu nhà chung cư, văn phòng khác.
Tuy vậy, Thủ đô Hà Nội hiện vẫn đang phải gánh chịu áp lực rất lớn về việc tăng
dân số và nhu cầu nhà ở cao cho nhân dân. Hiện nay mỗi năm dân số Hà Nội tăng
thêm khoảng 200.000 người, như vậy, mỗi năm quy mô dân số Hà Nội dự kiến tăng
thêm tương đương dân số 1 huyện lớn với khoảng 200.000 người. Hiện nay, Thành
phố Hà Nội đang tập trung mọi nỗ lực phấn đấu đến năm 2015 đạt quy mô cơ cấu dân
số và phân bố dân cư hợp lý, nâng cao chất lượng dân số và đảm bảo nguồn nhân lực
cao đáp ứng yêu cầu công nghiệp hóa - hiện đại hóa.

4. MỤC TIÊU CỦA DỰ ÁN

Dự án đầu tư xây dựng Khu Văn phòng - Dịch vụ và Nhà ở tại ngõ 164, đường
Khuất Duy Tiến, phường Nhân Chính, quận Thanh Xuân, Thành phố Hà Nội, nhằm
đạt những mục tiêu sau:
- Thực hiện chủ trương của Thành phố về việc di dời các cơ sở sản xuất công
nghiệp không phù hợp ra khỏi khu vực các quận nội thành, chuyển đổi mục đích
sử dụng sang các công năng phù hợp với khu vực nội thị (nhà ở, văn phòng, dịch
vụ thương mại).
- Đầu tư xây dựng một khu hỗn hợp nhà ở, văn phòng chất lượng tốt, đồng bộ về hệ
thống hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật, nhằm tăng quỹ nhà ở đóng góp một phần
vào chương trình nhà ở của Thành phố.
- Khai thác quỹ đất hợp lý, gia tăng hiệu quả sử dụng đất, đáp ứng nhu cầu nhà ở
cho CBCNV trong, ngoài công ty và nhân dân các khu vực khác.
- Tạo việc làm cho các doanh nghiệp trong thời gian xây dựng dự án cũng như quản
lý vận hành khi thác dự án sau này. Giải quyết thêm công việc làm cho người lao
động, tạo được lợi nhuận cho doanh nghiệp cũng như tạo nguồn thu thuế ổn định,
lâu dài đóng góp cho ngân sách Thành phố.
- Góp phần hiện thực hoá quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội và quy hoạch chi tiết
quận Thanh Xuân.
5. ĐÁNH GIÁ NHU CẦU THỊ TRƯỜNG

Trong thời gian qua thị trường nhà đất Hà Nội luôn là một thị trường sôi động với
nhu cầu nhà ở, văn phòng rất cao. Hiện nay mỗi năm dân số Hà Nội tăng thêm
khoảng 200.000 người. Thủ đô Hà Nội hiện vẫn đang phải gánh chịu áp lực rất lớn về
việc tăng dân số và nhu cầu nhà ở cao cho nhân dân.
Chỉ tiêu diện tích ở hiện nay ở Hà Nội chỉ đạt khoảng 5 -7m2/đầu người, trong đó có
khoảng 300.000 dân sống trong điều kiện ở chỉ có 3m2/người, chủ yếu tập trung vào
trung tâm thành phố.
Với mục tiêu đạt chỉ tiêu 10 -15m2 diện tích ở/đầu người, thì đến năm 2020 thành

Kinh nghiệm các dự án phát triển nhà trên địa bàn Hà Nội trong những năm qua
đều cho thấy nhu cầu mua nhà rất lớn, giá bán nhà và quyền sử dụng đất luôn tăng và
có sự chênh lệch giá khá lớn giữa giá nhà bán ra ban đầu và giá nhà giao dịch sau đó
trên thị trường. Điển hình như giá nhà tại khu chung cư lân cận dự án như các nhà
chung cư của các Tổng công ty HUD,VINACONEX, VIMECO, Sông Đà... trong thời
gian qua đều đã tăng giá từ 50-70% chỉ trong vòng 1-2 năm và luôn ở trong tình trạng
không đủ nhà để bán.
Thị trường nhà đất sau thời gian tạm lắng vào cuối năm 2009 do việc người dân
chờ đợi các văn bản pháp lý mới, đặc biệt với quy định mới của ngân hàng về việc
cho vay mua bất động sản thì đến đầu năm 2010 đã bắt đầu có dấu hiệu sôi động trở
lại với sự gia tăng các giao dịch mua bán nhà trên thị trường Tp Hồ Chí Minh và Hà
Nội cũng như nhiều địa phương khác.
Qua đây có thể thấy rằng việc ra đời Khu văn phòng - Dịch vụ và Nhà ở tại ngõ
164, đường Khuất Duy Tiến, phường Nhân Chính, quận Thanh Xuân, Thành phố Hà
Nội là hoàn toàn phù hợp với quy hoạch của thành phố và nhu cầu thị trường trong
điều kiện hiện nay.

CHƯƠNG II. LỰA CHỌN HÌNH THỨC ĐẦU TƯ
1. TÊN CÔNG TRÌNH

"Khu Văn phòng - Dịch vụ và Nhà ở "
2. ĐỊA ĐIỂM XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH

Ngõ 164 - Đường Khuất Duy Tiến –
Phường Nhân Chính - Quận Thanh Xuân - Thành Phố Hà Nội
Dự án đầu tư Khu Văn phòng - Dịch vụ và Nhà ở.
12


Công ty cổ phần Đầu tư Xây dựng và Kỹ thuật Vinaconex - Vinaconex E&C

11/06/2009.
* Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng và Kỹ thuật Vinaconex (E&C)
- Địa chỉ : Toà nhà Vinaconex Khu đô thị Trung Hoà - Nhân Chính - Thanh Xuân
- Thành phố Hà Nội
- Điện thoại : 04.2224 9305
Fax: 04.2224 9309
- Giấy chứng nhận Đăng ký Kinh doanh số 0103017297 do Sở Kế hoạch & ĐT
Thành Phố Hà Nội cấp lần đầu ngày 16/05/2007, đăng ký thay đổi lần 2 ngày
22/10/2009.
4. CƠ QUAN PHÊ DUYỆT DỰ ÁN

Đại diện Chủ đầu tư là Công ty cổ phần Tập đoàn Xây dựng và Thiết bị Công
nghiệp quyết định phê duyệt dự án theo ủy quyền của các nhà đầu tư theo hợp đồng
hợp tác kinh doanh.
5. CƠ QUAN QUẢN LÝ DỰ ÁN

Chủ đầu tư thành lập Ban quản lý để quản lý dự án hoặc thuê quản lý dự án trong
thời gian xây dựng và bảo hành công trình theo quy định của pháp luật.
Dự án đầu tư Khu Văn phòng - Dịch vụ và Nhà ở.
13


Công ty cổ phần Đầu tư Xây dựng và Kỹ thuật Vinaconex - Vinaconex E&C
Tòa nhà VINACONEX khu đô thi Trung Hòa Nhân Chính - Thanh Xuân - Hà
Nội

Sau khi hoàn thành đưa vào sử dụng, Chủ đầu tư sẽ tiếp tục thực hiện quản lý
kinh doanh các khu chung cư, dịch vụ và văn phòng thương mại cho thuê theo Quy
chế quản lý nhà chung cư của Bộ Xây dựng, các quy định hiện hành của Nhà nước và
UBND Thành phố Hà Nội.

13.532,4 m2
Đất làm đường theo quy hoạch:
1.776,45 m2
Đất nghiên cứu xây dựng công trình:
11.755,95 m2
Phần đất xen kẹt:
88,5 m2
Tổng diện tích đất dự án :
11.844,4 m2
Diện tích xây dựng công trình:
5.365 m2
Mật độ xây dựng:
45,2 %
Tổng diện tích sàn (chưa kể tầng hầm):
108.055 m2
Tầng cao công trình(không kể tầng kỹ thuật, tầng lửng):
23 - 27 tầng
Diện tích các căn hộ điển hình trung bình: từ 103 m2 đến 296 m2
Số lượng căn hộ dự kiến: 500 căn
Quy mô dân số dự kiến : 1.800 người.

Tổng mức đầu tư dự kiến đã bao gồm cả lãi vay trong thời gian xây dựng và thuế
VAT: 1.412.591.000.000 đồng.
* Các hạng mục đầu tư :
- Toàn bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật của dự án gồm đường đi, ngoại thất và cảnh
quan ngoài nhà, hệ thống cấp thoát nước, cấp điện, chiếu sáng, các công trình phụ
trợ.
Dự án đầu tư Khu Văn phòng - Dịch vụ và Nhà ở.
14


10. NGUỒN VỐN ĐẦU TƯ

• Vốn tự có của Chủ đầu tư.
• Vốn vay ngân hàng thương mại, các tổ chức tài chính.
• Vốn huy động hợp pháp của các cá nhân, các cổ đông, các tổ chức khác.

CHƯƠNG III. ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN
VÀ HIỆN TRẠNG KHU ĐẤT XÂY DỰNG
3.1 ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN

3.1.1 Vị trí địa lý
Khu đất dự án nằm ở phía Tây Thành phố Hà Nội, thuộc địa phận của Phường
Nhân Chính, Thanh Xuân, Hà Nội, được giới hạn như sau:
+ Phía Bắc giáp khu đất quy hoạch phường Nhân Chính ( Khu đất ruộng canh tác cũ).
+ Phía Nam giáp khu đất Công ty Cp Đầu tư và Xây dựng số 34.
+ Phía Đông giáp khu đất Công ty Cp Vật tư Kỹ thuật Xi măng, khu TT Cơ yếu.
+ Phía Tây giáp đường Ngõ 164 - Khuất Duy Tiến
Phạm vi nghiên cứu, ranh giới qui hoạch đã được xác định cụ thể theo Văn bản số
3420/QHKT-P2 ngày 04/12/2009 của Sở Qui hoạch Kiến trúc Tp Hà Nội.
Dự án đầu tư Khu Văn phòng - Dịch vụ và Nhà ở.
15


Công ty cổ phần Đầu tư Xây dựng và Kỹ thuật Vinaconex - Vinaconex E&C
Tòa nhà VINACONEX khu đô thi Trung Hòa Nhân Chính - Thanh Xuân - Hà
Nội

3.1.2 Địa hình và điều kiện khí hậu
Địa hình:
Địa hình khu vực dự án bằng phẳng, hiện là khu văn phòng, nhà kho, nhà xưởng

tải trọng nhỏ đến trung bình.
- Các lớp đất số 3[Sét pha trạng thái dẻo mềm], lớp đất số 6 [Sét pha trạng thái
dẻo mềm], lớp đất số 7 [Sét pha trạng thái dẻo mềm] và các lớp thấu kính 1[Cát pha
trạng thái dẻo], lớp thấu kính 3[Sét pha trạng thái dẻo mềm] là những lớp đất có sức
Dự án đầu tư Khu Văn phòng - Dịch vụ và Nhà ở.
16


Công ty cổ phần Đầu tư Xây dựng và Kỹ thuật Vinaconex - Vinaconex E&C
Tòa nhà VINACONEX khu đô thi Trung Hòa Nhân Chính - Thanh Xuân - Hà
Nội

chịu tải nhỏ, tính biến dạng lớn, bề dày lớp không lớn nên rất khó khăn khi sử dụng
vào mục đích xây dựng.
- Lớp đất số 4 [Cát hạt vừa, kết cấu chặt vừa], lớp đất số 5 [Cát hạt mịn, kết cấu
chặt vừa], lớp đất số 8 [Cát hạt vừa, kết cấu chặt vừa đến chặt], lớp đất số 9 [ Sỏi sạn
lẫn cát, kết cấu chặt] và lớp thấu kính 2 [Cát hạt vừa, kết cấu chặt vừa] là những lớp
đất có sức chịu tải trung bình đến lớn.
- Lớp đất số 10 [Cuội sỏi kết cấu rất chặt] là lớp đất tốt, có sức chịu tải lớn, tính
biến dạng nhỏ [N30>100], thích hợp làm nền móng cho công trình dự kiến xây dựng.
Nhưng lại có chiều sâu mặt lớp biến đổi mạnh.
Trong phạm vi chiều sâu khảo sát, nước dưới đất phân bố thành hai loại chính:
Nước mặt:
Trong phạm vi khu vực khảo sát, nước mặt tồn tại trong tầng đất lấp [lớp 1] có
nguồn cung cấp chủ yếu là nước mưa và nước thải sinh hoạt.
Nước ngầm:
Gồm 2 tầng chứa nước chính:
Tầng chứa nước holocen [qh]: là tầng chứa nước lỗ hổng có thành phần thạch
học chủ yếu là cát hạt nhỏ, trung đến thô kết cấu chặt vừa [lớp 4 và lớp 5]. Kết quả
quan trắc nước trong tầng này cho thấy chiều sâu mực nước dao động không đáng kể

bỏ khi xây dựng các công trình của dự án.
3.2.3 Hiện trạng các công trình hạ tầng kỹ thuật
a. Hiện trạng giao thông
11 Hiện nay lối tiếp cận giao thông với dự án là từ phía đường Vành đai 3 (đường
Khuất Duy Tiến).
12 Tuy nhiên theo qui hoạch, trong tương lai khu đất sẽ có thêm đường tiếp cận ở
phía Tây Bắc nối ra đường Lê Văn Lương và tuyến tiếp cận ở phía Đông Bắc nối
ra đường Nguyễn Tuân.
b. Hiện trạng chuẩn bị kỹ thuật đất xây dựng
13 Khu vực nghiên cứu chủ yếu hiện là sân bãi của khu sản xuất vật liệu xây dựng,
có cao độ từ 6,13m ÷ 6,95m
14 Cao độ nền trung bình từ 6,4m ÷ 6,6m.
c. Hiện trạng cấp điện
Nguồn điện cấp cho các phụ tải hiện nay của khu vực dự án được lấy từ trạm
22KV ở phía Đông khu đất của dự án.
d. Hiện trạng hệ thống cấp nước
15 Hiện tại nước được cấp vào cho khu các nhà xưởng trên khu đất dự án từ tuyến
ống cấp nước trên đường Khuất Duy Tiến.
Tuy nhiên nguồn cấp nước này không đảm bảo cho nhu cầu trong tương lai.
16 Theo thoả thuận của Công ty cổ phần Đầu tư Xây dựng và Kinh doanh Nước
sạch nguồn nước trong tương lai sẽ được cấp từ tuyến ống phân phối DN200 hiện
có trên trục đường Lê Văn Lương.
e. Thoát nước bẩn và vệ sinh môi trường
17 Hiện tại nước thải, nước mưa từ khu vực dự án đều được xả ra tuyến thoát nước
phía Tây Bắc của khu đất chảy vào hệ thống thoát nước Thành phố tại đường
Khuất Duy Tiến.
18 Theo văn bản cung cấp thông tin của Công ty TNHH MTV Thoát nước Hà Nội,
hệ thống thoát nước của Dự án được chảy vào hệ thống thoát nước Thành phố tại
tuyến cống D1250 trên đường Khuất Duy Tiến.
19 Về rác thải: Rác thải được vệ sinh thu gom bởi Công ty Môi trường Đô thị Hà

phía Tây thủ đô có hệ thống hạ tầng kỹ thuật cũng như xã hội hiện đại, đồng bộ, hấp
dẫn đầu tư, thu hút nhu cầu người dân đến sinh sống và làm việc. Tuy nhiên khi xây
dựng dự án cũng cần kể đến yếu tố cạnh tranh của các dự án lân cận có chức năng
tương tự về chung cư, văn phòng, dịch vụ thương mại.
3.3 PHÂN TÍCH ĐÁNH GIÁ HIỆN TRẠNG

3.3.1 Thuận lợi
Về vị trí:
Khu vực nghiên cứu nằm trong khu vực mới phát triển có tốc độ đô thị hoá rất
cao với sự phát triển hàng loạt các công trình đô thị mới và gần các cụm công trình
như,
Trung tâm hội nghị quốc gia, khu liên hợp thể thao quốc gia, siêu thị ...., vì vậy
việc xây dựng khu đô thị này có sức hút đối với dân cư và có tính khả thi cao.
Về đất đai:
Khu đất có địa hình bằng phẳng, nằm trong vùng địa chất tốt, thuận lợi cho xây
dựng nhà cao tầng, chủ đầu tư đang sử dụng lô đất hợp pháp, không phải di dân giải
phóng mặt bằng.
Về các công trình hạ tầng kỹ thuật, môi trường và cảnh quan:
Trong khu vực và lân cận có nhiều dự án đã và đang được triển khai xây dựng
nên có thể tận dụng mạng lưới hạ tầng kỹ thuật đặc biệt có thể khai thác chính từ
tuyến đường Vành đai 3. Việc phát triển các tuyến đường Vành đai 3 và Láng - Hoà
Lạc chính là một trong những động lực quan trọng cho việc phát triển khu dân cư.
Các hướng Tây Bắc và Đông Bắc của khu đất dự án có cảnh quan tốt nhìn sang khu
công viên, trung tâm hội nghị quốc gia, khu đô thị mới Trung Hoà Nhân Chính.
Dự án đầu tư Khu Văn phòng - Dịch vụ và Nhà ở.
19


Công ty cổ phần Đầu tư Xây dựng và Kỹ thuật Vinaconex - Vinaconex E&C
Tòa nhà VINACONEX khu đô thi Trung Hòa Nhân Chính - Thanh Xuân - Hà

phòng kĩ thuật, các phòng phụ trợ được đặt dưới các tầng hầm.
- Công trình có 2 lối ra vào tầng hầm được đặt tại phía Đông Bắc và phía Tây Nam
khu đất.
- Trạm biến áp, trạm xứ lý nước được đặt tại góc phía Tây Nam khu đất.
Với cách tổ chức tổng mặt bằng chặt chẽ, với thủ pháp xử lý hình khối hiệu quả
toàn bộ công trình đã có được điểm nhìn hợp lý từ mọi phía, tạo được không gian
thoáng đãng trong toàn bộ tổ hợp kiến trúc công trình.
Đặc biệt các khối nhà cao tầng đặt trên khối chân đế một cách có chủ định tạo ra
được một khoảng lùi hợp lý đem lại tầm nhìn đẹp, cảm thụ cảnh quan tốt, tận dụng tối
đa môi trường thiên nhiên sẵn có của khu vực.
Hệ thống giao thông rất thuận lợi, rõ ràng mạch lạc có phân luồng, hạn chế tối đa
xung đột giao thông trong khu vực.
Dự án đầu tư Khu Văn phòng - Dịch vụ và Nhà ở.
20


Công ty cổ phần Đầu tư Xây dựng và Kỹ thuật Vinaconex - Vinaconex E&C
Tòa nhà VINACONEX khu đô thi Trung Hòa Nhân Chính - Thanh Xuân - Hà
Nội

Sân vườn, đường nội bộ, khu sinh hoạt công cộng đều được thiết kế để sử dụng tối
đa cho mọi lứa tuổi, sân chơi cho trẻ em và khu vực giành cho người cao tuổi sinh
hoạt thể dục ngoài trời, không gian cảnh quan bố trí hợp lý và định hướng rõ ràng
mang lại cảm giác thoải mái, dễ chịu cho người sử dụng toà nhà. Bãi để xe được hạn
chế từ cổng vào để tạo sự an toàn cho khu vực đi bộ.
4.2 CÁC GIẢI PHÁP THIẾT KẾ

4.2.1. Giải pháp kiến trúc
1. Giải pháp về công năng kiến trúc
Ý tưởng: Công trình Khu Văn phòng- Dịch vụ và Nhà ở tại ngõ 164, đường Khuất

Nội

Tầng hầm 1 gồm diện tích để xe ô tô, sảnh giao thông, các không gian kỹ thuật và
đường dốc xuống tầng hầm 2.
Bể phốt và bể nước đưa ra ngoài nhà.
Tầng hầm lửng:
Diện tích sàn: 2.670 m2 Chiều cao : 2,5 m
Tầng hầm lửng để xe máy.
Tầng hầm 2:
Diện tích sàn : 9.730 m2 Chiều cao : 3 m
Tầng hầm 2 gồm diện tích để xe ô tô, sảnh giao thông, các không gian kỹ thuật.
Tầng 1:
Diện tích sàn : 5.365 m2
Chiều cao : 5 m
Tầng 1 gồm các sảnh chính : sảnh vào trung tâm thương mại dịch vụ, 2 sảnh
vào của khối văn phòng, sảnh nhà ở và sảnh của thang thoát hiểm, sảnh sinh hoạt
cộng đồng.
Diện tích không gian dịch vụ thương mại khoảng 2300 m2 phân bố chủ yếu ở khối
nhà sau.
Mỗi lõi giao thông văn phòng sử dụng 2 thang máy, 2 thang bộ.
Mỗi lõi giao thông nhà ở sử dụng 3 thang máy, 1 thang bộ, 1 thang thoát hiểm.
Cao độ sàn tầng 1 đối với mặt sân : 0,75 m
Tầng 2:
Diện tích sàn : 4.645 m2 Chiều cao: 5 m
Tầng 2 bao gồm các không gian văn phòng cho thuê và các lõi giao thông nhà ở.
Tầng3:
Diện tích sàn : 4.645 m2 Chiều cao: 5 m
Tầng 3 bao gồm các không gian văn phòng cho thuê, các lõi giao thông nhà ở và
không gian sinh hoạt cộng đồng ở khối nhà sau.
Tầng kỹ thuât 1:


02

2

B

150

02

3

C

150

02

4

D

146

02

6

D’


G’

121

02

11

H

109

02

12

I

118

02

13

K

144

02

278

02

3

DL C

277

02

4

DL D

272

02

6

DL D’

282

02

7


Dự án đầu tư Khu Văn phòng - Dịch vụ và Nhà ở.
23


Cụng ty c phn u t Xõy dng v K thut Vinaconex - Vinaconex E&C
Tũa nh VINACONEX khu ụ thi Trung Hũa Nhõn Chớnh - Thanh Xuõn - H
Ni

STT

Loi cn h

Din tớch (m2)

S h / tng

11

DL H

198

02

12

DL I

204


245

04

2

DL G

225

02

3

DL G

230

02

4

DL H

220

02

5


DIN TCH

TNG HM 1

XE ễ Tễ + K THUT

9.730

TNG HM 2

XE ễ Tễ + K THUT

9.730

XE MY

2.670

SNH NH + SNH VN PHềNG +

5.365

TNG HM LNG
TNG 1

D ỏn u t Khu Vn phũng - Dch v v Nh .
24


Công ty cổ phần Đầu tư Xây dựng và Kỹ thuật Vinaconex - Vinaconex E&C

TẦNG CĂN HỘ ĐƠN

4.210

TẦNG 5

TẦNG CĂN HỘ ĐƠN

4.210

TẦNG 6

TẦNG CĂN HỘ ĐƠN

4.210

TẦNG 7

TẦNG CĂN HỘ ĐƠN

4.210

TẦNG 8

TẦNG CĂN HỘ ĐƠN

4.210

TẦNG 9


TẦNG CĂN HỘ ĐƠN

4.210

TẦNG 15

TẦNG CĂN HỘ ĐƠN

4.210

TẦNG 16

TẦNG CĂN HỘ ĐƠN

4.210

TẦNG 17

TẦNG CĂN HỘ ĐƠN

4.210

TẦNG 18

TẦNG CĂN HỘ ĐƠN

4.210

TẦNG 19



TẦNG 23

TẦNG CĂN HỘ DUPLEX

4.210

TẦNG CĂN HỘ DUPLEX
KỸ THUẬT MÁI 1

2.210
2.000

TẦNG 25

TẦNG CĂN HỘ DUPLEX

2.210

TẦNG 26

TẦNG CĂN HỘ DUPLEX

2.210

TẦNG 27

TẦNG CĂN HỘ DUPLEX

2.210

TỔNG DT SÀN + KT

120.960

TỔNG DT SÀN + KT + HẦM

142.400

2.

Vật liệu, hoàn thiện:
- Mặt tường ngoại thất ốp các vật liệu hiện đại như kính 2 lớp hút chân không độ
xuyên sáng nhỏ hơn 20 %, khung nhôm alu và kính trong .. Phần đế ốp đá granit xanh
xám, bóng để tôn cao giá trị công trình.
- Cửa ngoại thất làm bằng vật liệu nhôm kính.
- Các vách kính là kính an toàn.
- Tường vệ sinh ốp gạch ceramic đến độ cao trần kỹ thuật.
- Khu ga ra và phòng kỹ thuật láng vữa xi măng, sơn màu dẫn hướng giao thông và
các loại vật liệu chất lượng cao theo đúng tiêu chuẩn hiện hành.
- Sàn sảnh tầng và các tầng điển hình lát granit tự nhiên kích thước 800 x 800, sàn vệ
sinh lát gạch chống trơn kích thước 250 x 250.
- Sàn mái lát gạch chống nóng, xử lý chống thấm.
- Vị trí vách kính thông tầng phải có lan can cao tối thiểu 1 m.
- Cửa phòng sử dụng gỗ công nghiệp hoặc nhôm kính. Cửa phòng vệ sinh dùng cửa
nhựa hoặc nhôm kính.
- Thang bộ có cửa là cửa chống cháy.
4.2.2. Kết cấu công trình
Các tiêu chuẩn áp dụng:
- Tiêu chuẩn TCVN 2737 :1995 Tải trọng và tác động. Tiêu chuẩn thiết kế.
- Tiêu chuẩn TCVN 5573 :1991

 Tài liệu Báo cáo Khảo sát Địa chất Công trình do Công ty cổ phần Tư vấn Đầu tư
và Xây dựng Đông Dương lập năm 2010.
 Hồ sơ bản vẽ Kiến trúc do Công ty HACID thiết kế.
 Các Tiêu chuẩn Xây dựng của Việt nam được áp dụng.
 Chương trình tính toán Etabs và phần mềm tính toán của Công ty Tư vấn Xây
dựng Việt nam.
2. VẬT LIỆU DÙNG CHO CÔNG TRÌNH

- Bê tông cọc, đài móng, giằng và nền tầng hầm 2 cấp độ bền B22.5 (M300#).
- Bê tông sàn, dầm cấp độ bền B25 (M350#).
- Bê tông cột, vách từ tầng hầm cấp độ bền B35 (M450#).
- Thép cốt bê tông CI: RSN = 2350 kG/cm2 với các thanh có φ10mm.
(Hoặc dùng các loại thép có cường độ tương đương).
- Các loại thép khác sử dụng loại có giới hạn chảy RSN = 2350 kG/cm2.
- Lót móng bằng bê tông mác 100.
- Tường móng xây bằng gạch đặc, mác 75#, vữa xi măng mác 75#.
- Gạch mác 75#.
3. GIẢI PHÁP NỀN MÓNG:

Căn cứ vào tài liệu địa chất do chủ đầu tư cung cấp và qui mô công trình theo hồ
sơ kiến trúc. Công trình quy mô lớn với hai khối 23 tầng và hai khối 27 tầng, do đó
tải trọng chân cột tương đối lớn (lớn nhất là 2.200 tấn). Từ hiện trạng nền đất và tải
trọng chân cột như trên, giải pháp móng cọc là hoàn toàn phù hợp, đáp ứng được yêu
cầu kỹ thuật và kinh tế.

Dự án đầu tư Khu Văn phòng - Dịch vụ và Nhà ở.
27